Tài liệu Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn tỉnh ninh bình

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN TỈNH NINH BÌNH BÙI THANH VÂN HÀ NỘI – 2019 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN TỈNH NINH BÌNH BÙI THANH VÂN CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ MÃ SỐ: 8380107 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC : TS. ĐẶNG VŨ HUÂN HÀ NỘI – 2019 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sỹ luật học này là công trình nghiên cứu của tôi dưới sự hướng dẫn của Tiến sỹ Đặng Vũ Huân. Các số liệu, tài liệu tham khảo trích dẫn trong luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng. Hà Nội, ngày tháng năm 2019 Tác giả luận văn Bùi Thanh Vân LỜI CẢM ƠN Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy giáo, cô giáo của Trường Đại học Mở Hà Nội đã tận tình truyền đạt kiến thức cho tôi trong thời gian tôi học chương trình Cao học luật. Tôi cũng xin bày tỏ lòng biết ơn đến TS. Đặng Vũ Huân, Tổng biên tập Tạp chí Dân chủ và Pháp luật – người thầy đã tận tình hướng dẫn để tôi hoàn thành tốt bản luận văn này. Hà Nội, ngày tháng năm 2019 Tác giả luận văn Bùi Thanh Vân MỤC LỤC MỞ ĐẦU .....................................................................................................................1 Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ......................................................7 1.1. Một số vấn đề lý luận về quyền sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất ........7 1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của quyền sử dụng đất.................................................7 1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của chuyển quyền sử dụng đất ..................................16 1.1.3. Tính tất yếu của chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường .......................................................................................................................19 1.2. Một số vấn đề lý luận pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ...................................................................................................................................21 1.2.1. Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất ..................21 1.2.2. Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .....24 1.2.3. Vai trò của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong đời sống kinh tế - xã hội ...................................................................................................................30 1.2.4. Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ............................32 Kết luận Chương 1 ....................................................................................................35 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI TỈNH NINH BÌNH ...................................................................................................................................36 2.1. Thực trạng các quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam hiện nay ...........................................................................................36 2.1.1. Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ........................................36 2.1.2. Chủ thể, đối tượng và điều kiện giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .....................................................................................................................38 2.1.3. Nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ..................................49 2.1.4. Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ................................56 2.1.5. Trình tự, thủ tục kí kết và thực hiện hợp đồng ................................................58 2.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tỉnh Ninh Bình ...........................................................................................................59 2.2.1. Khái quát đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội của tỉnh Ninh Bình..................59 2.2.2. Khái quát tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Ninh Bình……………………………………………………….…………………………………62 2.2.3. Một số nhận định, đánh giá về thực trạng thi hành pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Ninh Bình ..............................65 Kết luận Chương 2 ....................................................................................................76 Chương 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ......................................................................77 3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ..............................................................................................................................77 3.1.1. Hoàn thiện các quy định của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần căn cứ vào chính sách mới của Đảng về đất đai trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước .......................................................................................................77 3.1.2. Hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải gắn liền với việc đổi mới và hoàn thiện nền hành chính nhà nước ..........................79 3.1.3. Hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đặt trong mối quan hệ với việc hoàn thiện pháp luật đất đai, tạo lập sự tương tác, bổ trợ, thống nhất của cả hệ thống pháp luật ................................................................80 3.1.4. Hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với các điều kiện thực tiễn và xu hướng phát triển nền kinh tế - xã hội, bảo đảm hội nhập kinh tế quốc tế ....................................................................................80 3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ...................................................................................................................................81 3.2.1. Giải pháp hoàn thiện các quy định pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ........................................................................................81 3.2.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .....................................................................................................89 Kết luận Chương 3 ....................................................................................................93 KẾT LUẬN ...............................................................................................................94 TÀI LIỆU THAM KHẢO .........................................................................................96 DANG MỤC BẢNG Bảng 1: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Ninh Bình năm 2017.........62 Bảng 2: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Ninh Bình năm 2018........63 Bảng 3: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Ninh Bình 6 tháng đầu năm 2019 ...........................................................................................................................63 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt không gì thay thế được, là một tài sản quan trọng thỏa mãn những nhu cầu bức thiết của con người. Bởi vậy, pháp luật đã tạo ra những công cụ pháp lý để các chủ thể có thể thỏa mãn được những nhu cầu của mình, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ra đời là một trong những cách thức để mỗi người có thể xác lập, thực hiện, thay đổi chấm dứt việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Các quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã góp phần đảm bảo sự ổn định của xã hội, đảm bảo lợi ích chung của cộng đồng cũng như quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Chế định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta đã trải qua nhiều giai đoạn khác nhau, mỗi giai đoạn Nhà nước ta lại có những chính sách khác nhau về đất đai, các quy định sau ra đời không chỉ kế thừa những điểm tích cực mà còn khắc phục những điểm còn hạn chế để quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày một hoàn thiện hơn. Tuy nhiên, cũng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, cộng với tỷ lệ dân số gia tăng nhanh, đã làm cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày càng trở nên phức tạp, nhu cầu sử dụng và chuyển nhượng quyền sử dụng đất trở nên thường xuyên đồng thời cũng phát sinh nhiều tranh chấp giữa các bên tham gia. Trong những năm gần đây, số lượng các vụ việc dân sự có liên quan đến tranh chấp quyền sử dụng đất, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tăng nhanh ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh trật tự của đất nước nói chung và ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao kết hợp đồng nói riêng. Thực tiễn xét xử tại Tòa án các cấp của cả nước nói chung, của tỉnh Ninh Bình nói riêng cũng cho thấy đây là loại án tranh chấp quyền sử dụng đất khó giải quyết, từ việc áp dụng pháp luật, đánh giá chứng cứ…cũng như do tính chất tranh chấp phức tạp của vụ án dẫn đến việc giải quyết còn kéo dải, khó khăn, lúng túng, 1 các quan điểm về đường lối giải quyết tranh chấp vẫn còn trái ngược nhau dẫn đến số lượng án bị hủy, sửa ngày càng nhiều. Bên cạnh đó, tình trạng đầu cơ, kinh doanh bất động sản đã khiến cho không ít người trong giới kinh doanh trong lĩnh vực này bất chấp pháp luật để đầu cơ trục lợi, mua bán, chuyển nhượng đất đai trá hình, gây lũng đoạn thị trường, mà biểu hiện cụ thể nhất là việc ký thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất, các công trình xây dựng, các dự án đầu tư… bất hợp pháp, không tuân theo các quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai và pháp luật khác có liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản. Nguyên nhân là do sự thiếu hiểu biết và ý thức chấp hành pháp luật của các chủ thể tham gia giao dịch đã dẫn đến nhiều trường hợp ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật, không thông qua cơ quan nhà nước có thẩm quyền, gây khó khăn nhiều cho việc quản lý nhà nước về vấn đề này. Với những diễn biến trái chiều và phức tạp nêu trên, vấn đề nghiên cứu tìm hiểu cũng như phân tích đánh giá các quy định của pháp luật Việt Nam về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, những vướng mắc qua thực tiễn, đồng thời hoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có ý nghĩa về mặt lý luận cũng như thực tiễn áp dụng pháp luật nhằm bảo vệ quyền và lợi ích tối đa của các bên khi tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Chính vì thế, học viên lựa chọn đề tài “Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn tỉnh Ninh Bình” làm đề tài luận văn cao học của mình. 2. Tình hình nghiên cứu Trong thời gian vừa qua, ở nước ta đã có một số nhà khoa học, nhà quản lý có những công trình nghiên cứu thực trạng của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sự dụng đất. Thông qua các công trình nghiên cứu này, chúng ta phần nào có thể thấy được tính chất của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như thấy được tính ứng dụng của pháp luật quy định về hợp 2 đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có phù hợp với sự phát triển và vận động của xã hội hay không. Có thể kể đến một số công trình nghiên cứu khoa học liên quan đến vấn đề này như: Luận văn Thạc sĩ Luật học của tác giả Phạm Thu Thủy với đề tài “Pháp luật về chuyển quyền nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân” (2009); Luận văn Thạc sĩ luật học của tác giả Nguyễn Thị Hồng Nhung với đề tài “Những điểm mới của Luật Đất đai 2003 về chuyển quyền sử dụng đất” (2004); Luận văn Thạc sĩ luật học của tác giả Đỗ Thị Hải Yến với đề tài “Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất” (2009); Luận văn Thạc sĩ luật học của tác giả Nguyễn Viết Tuấn với đề tài “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam” (2010); Luận văn Thạc sỹ luật học của tác giả Hà Văn Tiến “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở” (2012); Luận văn Thạc sĩ luật học của tác giả Phạm Văn Oanh “Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại Tòa án nhân dân huyện Thường Tín, Hà Nội” (2017)… Ngoài ra có các bài nghiên cứu chuyên sâu của nhiều nhà khoa học chuyên gia đăng trên các báo và tạp chí chuyên ngành khác như: TS. Nguyễn Quang Tuyến “Sự tác động của Luật Đất đai 2003 đến việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở nước ta” đăng trên Tạp chí Dân chủ và Pháp luật 10/2005; “Bản chất của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật hiện hành” của tác giả Nguyễn Văn Hiến , Tạp chí Dân chủ và Pháp luật. Số 9/2016, tr. 29 - 28; TS. Vũ Anh “Một số vấn đề về thị trường bất động sản” đăng Tạp chí Nhà nước và Pháp luật số 2/2004; TS Nguyễn Đình Bồng “Đất đai và thị trường bất động sản” đăng Tạp chí Địa chính, số 1/2005… Các công trình này đã góp phần xây dựng cơ sở lý luận và đặt ra các vấn đề thực tiễn về chuyển quyền sử dụng đất ở cũng như đối với việc quản lý đất đai của Nhà nước. Tuy vậy, những năm gần đây chưa có luận văn nào đi sâu nghiên cứu chi tiết, cụ thể toàn diện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở một loại hình giao dịch đặc trưng, điển hình trong lĩnh vực đất đai. Đây là những 3 công trình nghiên cứu ở những khía cạnh khác nhau của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, làm cơ sở tham khảo giúp học viên hoàn thiện đề tài của mình. Với ý nghĩa của một luận văn thạc sĩ định hướng ứng dụng, học viên thấy rằng, việc tìm hiểu thực trạng những quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cơ sở để đánh giá tình hình áp dụng các quy phạm pháp luật này trong thực tiễn. Thông qua đó có thể thấy được những bất cập trong các quy định của pháp luật và từ đó đưa ra những phương hướng và đề xuất để hoàn thiện pháp luật. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu Mục đích của đề tài này là nghiên cứu các vấn đề lý luận và thực tiễn pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trên cơ sở đó tìm hiểu những tồn tại, vướng mắc qua thực tiễn thi hành của tỉnh Ninh Bình và đưa ra những phương hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật để góp phần làm lành mạnh hóa các quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Để đạt được mục đích trên, luận văn có các nhiệm vụ cụ thể sau đây: Nghiên cứu khái quát các vấn đề lý luận pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Khái quát phân tích và đánh giá thực trạng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam và thực tiễn thực hiện pháp luật ở tỉnh Ninh Bình; Đề xuất phương hướng và giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để góp phần làm lành mạnh hóa các quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vấn đề rộng, được điều chỉnh bởi Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành. v.v. Tuy nhiên, trong khuôn khổ của luận văn thạc sĩ, tác giả giới hạn phạm vi nghiên cứu vào pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 4 Đối tượng nghiên cứu của Luận văn là những vấn đề lý luận, thực tiễn liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bao gồm các quy định hiện hành về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng; thực tiễn thi hành các quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Ninh Bình; các giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong giai đoạn hiện nay. 5. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu Luận văn được thực hiện trên cơ sở lý luận của Chủ nghĩa Mác - Lênin ; tư tưởng Hồ Chí Minh; quan điểm, đường lối của Đảng Cộng sản Việt Nam và pháp luật của Nhà nước về đất đai trong điều kiện xây dựng kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Trong quá trình nghiên cứu luận văn học viên vận dụng phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử trong triết học Mác Lênin. Đồng thời sử dụng các phương pháp sử dụng phương pháp thu thập thông tin, phương pháp phân tích, tổng hợp, phương pháp diễn dịch, quy nạp, thống kê. so sánh..v.v.., cụ thể như sau: - Phương pháp thu thập thông tin, phân tích tổng hợp; phương pháp quy nạp, diễn dịch ..v.v.. được sử dụng tại Chương 1 khi nghiên cứu những vấn đề lý luận về quyền sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. - Phương pháp thống kê, so sánh, phân tích tổng hợp..v.v được sử dụng tại Chương 2 để đánh giá thực trạng pháp luật và thực hiện các quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn tỉnh Ninh Bình. - Phương pháp tổng hợp, phương pháp quy nạp, phương pháp lập luận logic được sử dụng tại Chương 3 khi nghiên cứu giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi các quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 5 6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn Trên cơ sở nghiên cứu vấn đề pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Luận văn có ý nghĩa trong việc tập hợp, hệ thống hóa và làm sáng tỏ cơ sở lý luận về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Phân tích, đánh giá nội dung các quy định của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để từ đó nhận diện những khó khăn, vướng mắc nảy sinh trong quá trình triển khai thi hành các quy định trên thực tiễn. Đề xuất những giải pháp nhằm góp phần nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Luận văn còn có giá trị tham khảo cho các cơ quan nhà nước trong việc sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện pháp luật về hợp đồng nói chung và pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng. Kết quả nghiên cứu cũng là nguồn tài liệu tham khảo và kinh nghiệm quý báu cho các cơ quan chức năng trong việc thực hiện hoạt động thanh tra, kiểm tra các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, các sàn giao dịch bất động sản về việc ký kết và thực hiện các hợp đồng kinh doanh bất động sản nói chung và kinh doanh quyền sử dụng đất nói riêng. Luận văn cũng có giá trị tham khảo hữu ích trong công tác giảng dạy và học tập môn học Luật Đất đai; pháp luật kinh doanh bất động sản; pháp luật về hợp đồng... tại các cơ sở đào tạo về luật học. 7. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm 3 chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Chương 2: Thực trạng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn thi hành tại tỉnh Ninh Bình. Chương 3: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 6 Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1. Một số vấn đề lý luận về quyền sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất 1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của quyền sử dụng đất 1.1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất Trong bất kỳ xã hội nào, đất đai luôn có vai trò và vị trí quan trọng đối với con người, cùng với sự phát triển của sản xuất và đời sống, nhu cầu sử dụng đất của con người ngày càng phong phú và đa dạng hơn. Xuất phát từ lợi ích của các giai tầng trong xã hội và dựa trên đòi hỏi của công cuộc xây dựng và phát triển đất nước, Nhà nước sử dụng pháp luật để điều chỉnh các quan hệ đất đai nhằm tạo lập một môi trường pháp lý lành mạnh cho hoạt động khai thác và sử dụng đất hợp lý và có hiệu quả, trong đó có quy định trao cho con người được quyền sử dụng đất (QSDĐ). Để làm rõ khái niệm về quyền sử dụng đất, cần phải hiểu bản chất của QSDĐ thông qua việc đặt nó trong các mối quan hệ cơ bản như sau: Thứ nhất, quyền sử dụng đất được xem xét trong mối quan hệ với quyền sở hữu đất đai: Khác với nhiều nước trên thế giới, nước ta không thừa nhận sở hữu tư nhân về đất đai, toàn bộ đất đai của quốc gia thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là chủ sở hữu đại diện và thống nhất quản lý (Điều 53 Hiến pháp năm 2013 và Điều 4 Luật Đất đai năm 2013). Nhà nước có quyền quyết định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quyết định giao đất, cho thuê, thu hồi, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất theo quy hoạch, quyền định về giá đất trên nguyên tắc phù hợp với giá đất hình thành trên thị trường, điều tiết các giá trị đất gia tăng không do người sử dụng đất (NSDĐ) tạo ra. Trên cơ sở đó, Nhà nước trao QSDĐ cho các tổ chức và cá nhân thông qua các hình thức nhận giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền, cho thuê đất hoặc công nhận QSDĐ và họ trở thành người có QSDĐ chứ không phải người có quyền sở hữu đất đai. Khi chuyển giao đất cho NSDĐ, tùy 7 thuộc vào các hình thức sử dụng đất khác nhau mà Nhà nước cho phép các chủ thể sử dụng đất khác nhau được hưởng các quyền và thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nước. Theo Từ điển Luật học năm 2006 thì “Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho...” [53, tr.145]. Trong khi đó, Giáo trình Luật Đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội thì cho rằng: “Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước”. Nhà nước thực hiện QSDĐ một cách gián tiếp thông qua việc giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng. Các tổ chức, cá nhân này khi sử dụng có nghĩa vụ đóng góp vật chất cho Nhà nước dưới dạng thuế sử dụng đất, tiền sử dụng đất. QSDĐ của Nhà nước không được thực hiện trực tiếp bởi Nhà nước mà gián tiếp thực hiện qua chủ thể là NSDĐ, là người được Nhà nước cho phép sử dụng đất thông qua các hình thức pháp lý khác nhau và trao cho họ những quyền và nghĩa vụ pháp lý cụ thể trong quá trình khai thác quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất đầu tư công sức, vật tư, tiền vốn, ứng dụng các tiến bộ khoa học kỹ thuật và sự sáng tạo của con người nhằm để khai thác các giá trị, các lợi ích từ đất nhằm thỏa mãn nhu cầu của người sử dụng đất. Không chỉ dừng lại ở đó, NSDĐ khi có quyền sử dụng đất hợp pháp còn được dùng QSDĐ của mình để trao đổi, giao dịch, định đoạt theo mục đích và ý chí của NSDĐ. Do đó, trong quá trình khai thác và sử dụng đất ấy, quyền sử dụng đất của mỗi chủ thể mang tính độc lập tương đối, chúng được thoát ly ra khỏi quyền sở hữu và trở thành một chế định độc lập trong quan hệ với Nhà nước và chủ thể khác, người có QSDĐ được Nhà nước xác lập có quyền chủ động khai thác và sử dụng cho các nhu cầu và mục đích khác nhau. Như vậy, xem xét trong mối quan hệ với quyền sở hữu đất đai, QSDĐ mang tính phụ thuộc (nếu xem xét chúng với ý nghĩa một trong ba quyền năng của chủ sở hữu) và mang tính độc lập (nếu xem xét chúng với ý nghĩa là quyền khai thác trực tiếp các giá trị của đất của từng chủ thể sử dụng đất cụ thể). 8 Thứ hai, quyền sử dụng đất từ góc độ kinh tế: Ngoài mục đích quản lý thống nhất về đất đai, Nhà nước nào cũng quan tâm chú trọng đến mục đích khai thác và sử dụng có hiệu quả đất đai phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế của đất nước. Ở nước ta, Nhà nước thực hiện chức năng quản lý kinh tế về đất đai đối với toàn bộ diện tích đất của quốc gia một cách gián tiếp thông qua chính sách tài chính đối với người sử dụng đất. Thông qua các chủ thể sử dụng đất sử dụng cho các mục đích khác nhau, Nhà nước điều tiết các thu nhập, các lợi ích cụ thể tương ứng bằng các chính sách thuế. Khi Nhà nước thực hiện quyền sử dụng đất thông qua chính sách tài chính về đất đai chính là một trong những cách thức làm cho đất đai trở thành tài sản có giá trị về mặt kinh tế. Quyền sử dụng đất về bản chất là một quyền dân sự, theo đó chủ thể sử dụng đất được thực hiện những quyền cụ thể hoặc có quyền yêu cầu người khác thực hiện những hành vi nhất định để thỏa mãn lợi ích cụ thể của mình. Vì thế Nhà nước mở rộng tối đa các quyền cho người sử dụng đất trong quá trình sử dụng, tạo cho các chủ thể trên từng diện tích đất được chủ động, linh hoạt để khai thác tối đa các thuộc tính có ích của đất bằng việc thực hiện các giao dịch về đất đai. Người sử dụng đất thực hiện các giao dịch dân sự này trên thị trường chính là hưởng các giá trị kinh tế thông qua việc chuyển giao quyền. Ngoài ra, NSDĐ còn được quyền kinh doanh, tìm kiếm lợi nhuận trên mảnh đất thông qua việc sử dụng, khai thác diện tích đất đó vào các mục đích khác nhau nhằm tận dụng tối đa lợi ích vốn có từ đất và những lợi ích thu được từ đất. Bên cạnh đó, họ có quyền yêu cầu những NSDĐ khác không thực hiện những hành vi xâm hại đến quyền và lợi ích chính đáng của họ như: không được lấn chiếm, hủy hoại đất hoặc có những hành vi cản trở đến việc thực hiện quyền sử dụng đất của họ. Do đó, chúng ta có thể khẳng định rằng, QSDĐ là một tài sản, tài sản này được trị giá bằng tiền trên cơ sở thị trường và bằng các quy định của pháp luật, của ý chí chủ sở hữu là Nhà nước cho phép QSDĐ trong những trường hợp cụ thể được tham gia vào các giao dịch dân sự như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ (Điều 167 Luật Đất đai năm 2013). Như vậy, 9 xét dưới góc độ kinh tế, QSDĐ được biểu hiện bằng những quyền năng cụ thể của NSDĐ, những quyền năng này được thực hiện trong quá trình khai thác và sử dụng đất sẽ mang lại lợi ích cho người sử dụng đất; giá trị của quyền sử dụng đất được trị giá thành tiền thông qua việc người sử dụng đất trực tiếp lao động, sản xuất trên đất hoặc thông qua các giao dịch dân sự chuyển QSDĐ. Quyền sử dụng đất là tài sản – một loại tài sản khá đặc biệt trong pháp luật Việt Nam. Thứ ba, quyền sử dụng đất từ góc độ pháp lý: Quyền sử dụng đất là quyền mà pháp luật ghi nhận cho người sử dụng đất được hưởng, được thực hiện trong quá trình khai thác, sử dụng đất. Dưới góc độ này, thông qua việc ghi nhận QSDĐ của mỗi chủ thể sử dụng đất, vai trò của Nhà nước trong vấn đề quản lý, khai thác nguồn tài nguyên đất đai được thực hiện rõ rệt. Cụ thể, lợi ích của NSDĐ có được đáp ứng hay không phụ thuộc vào việc pháp luật có quy định cho họ được phép thực hiện hoặc được hưởng quyền hay không, mức độ hưởng quyền đến đâu và khả năng đảm bảo của Nhà nước thể hiện như thế nào khi họ được thực hiện QSDĐ. Trên thực tế, các quốc gia khác nhau, với điều kiện kinh tế - xã hội khác nhau với bản chất nhà nước riêng biệt thì khả năng đảm bảo về mặt pháp lý QSDĐ cho NSDĐ là khác nhau. Ở nước ta, trong giai đoạn từ năm 1980 đến trước năm 1987, Nhà nước chưa xác lập được một cách đầy đủ quyền chủ sở hữu đối với đất đai, đặc biệt là đất đai đang thuộc quyền chiếm hữu, sử dụng của các tổ chức, hộ gia đình cá nhân. Đến năm 1987 lần đầu tiên Nhà nước ban hành Luật Đất đai thể hiện, thể chế hóa các mối quan hệ đất đai giữa cá nhân với cá nhân, cá nhân với Nhà nước, qua đó ghi nhận những quy tắc điều chỉnh và xác lập tư cách chủ sở hữu của Nhà nước. Luật đã quy định một cách cụ thể, có hệ thống nghĩa vụ và quyền lợi của người sử dụng đất. Với những quy định này, chế định về QSDĐ được hình thành, được xây dựng trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, quyền sử dụng đất được Nhà nước ghi nhận như là một hình thức thể hiện của chủ sở hữu mà Nhà nước là người đại diện. Nhà nước giao đất, ghi nhận cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có QSDĐ để khai thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai. Thực tế, Luật Đất đai năm 1987 10 bước đầu đã tạo cơ sở pháp lý để phát huy quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai, thiết lập được một sự ổn định nhất định trong việc sử dụng đất đai. Tuy nhiên, do có sự tác động của cơ chế thị trường, nhu cầu sử dụng đất ngày càng trở nên bức xúc, trong khi Nhà nước vừa không chú trọng đến các yếu tố kinh tế của đất đai vừa nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức, tạo nên một lực cản cho sự vận động, chuyển dịch của quyền sử dụng đất, làm kìm hãm sự phát triển kinh tế của đất nước. Trước tình hình đó, Hiến pháp năm 1992 và Luật Đất đai năm 1993 ra đời, đánh dấu một mốc lịch sử quan trọng trong việc quy định quyền của người sử dụng đất, một mặt pháp luật tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, thừa nhận và bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất, mặt khác, pháp luật đã thực sự quan tâm đến quyền của người sử dụng đất, đó là ghi nhận người sử dụng đất hợp pháp có quyền chuyển QSDĐ, bao gồm các quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ. Tuy nhiên, việc thực hiện các quyền này không phải là hoàn toàn tự do mà phải tuân theo những điều kiện do Nhà nước đặt ra. Như vậy, trong giai đoạn này, QSDĐ của người sử dụng đất đã được mở rộng hơn, có thể nói Nhà nước đã "trao" cho người sử dụng đất "quyền định đoạt số phận pháp lý của thửa đất sử dụng trong một khuôn khổ nhất định", nhờ đó người sử dụng đất ngoài việc có quyền khai thác sử dụng đất đai của mình còn có thể chủ động thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đó cho người khác khi không có nhu cầu hoặc điều kiện sử dụng đất. Đây là điểm đột phá lớn nhất của Luật Đất đai năm 1993, tạo tiền đề cho việc hình thành và phát triển thị trường QSDĐ, làm cho người sử dụng đất phát huy tối đa hiệu quả kinh tế mang lại từ đất. Cũng theo đó, Luật Đất đai năm 2003 (sửa đổi năm 2009) và Luật Đất đai năm 2013 ngày càng xem xét tới giá trị QSDĐ, các quyền liên quan của người sử dụng đất. Như vậy, chế định QSDĐ được xem như là một hình thức thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Dưới góc độ pháp lý, QSDĐ được xem như là một quyền năng pháp lý, quyền năng này được pháp luật ghi nhận, bảo vệ và có tính lịch sử. 11 Với các phân tích trên cho thấy, QSDĐ là một loại quyền đặc trưng của người sử dụng đất, nó được phái sinh từ quyền sở hữu toàn dân về đất đai, những quyền năng này được pháp luật ghi nhận, quy định trong các VBQPPL và được Nhà nước đảm bảo thực hiện đối với các chủ thể sử dụng đất trong quá trình khai thác, sử dụng đất. Đây cũng là loại quyền phát sinh trên cơ sở kết hợp một cách đặc thù quyền tài sản của chủ sở hữu với yếu tố quyền lực nhà nước. Các quyền này phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt nằm trong một "khuôn khổ" nhất định đó là ý chí của Nhà nước thông qua các quy định của pháp luật buộc người sử dụng đất và các cơ quan quản lý nhà nước phải tuân theo. Các quy định này vừa có tính ổn định, vừa có sự biến đổi tùy thuộc vào từng giai đoạn phát triển của xã hội. Từ đó cũng có thể định nghĩa: “Quyền sử dụng đất là quyền khai thác những thuộc tính có lợi từ đất một cách hợp pháp thông qua các hành vi sử dụng đất hoặc chuyển quyền đó cho người khác được pháp luật quy định dựa trên chế độ sở hữu toàn dân về đất đai”. 1.1.1.2. Đặc điểm của quyền sử dụng đất Xuất phát từ khái niệm về quyền sử dụng đất ở trên, ta có thể rút ra những đặc điểm chung mang tính khái quát về QSDĐ như sau: Thứ nhất, quyền sử dụng đất là quyền phái sinh từ quyền sở hữu đất đai nhưng có tính độc lập tương đối. Điều 158 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật” [26]. Đất đai cũng là một loại tài sản nên chúng ta có thể tiếp cận quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với đất đai một cách tương tự. Theo đó, người có quyền sở hữu đối với tài sản là đất đai cũng có ba quyền năng quan trọng: quyền chiếm hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai và quyền định đoạt đất đai. Trong các quyền năng cơ bản nêu trên của chủ sở hữu đối với đất đai thì quyền có vai trò quan trọng và ý nghĩa quyết định trong việc chuyển hóa đất đai từ một tài sản tự nhiên thuần túy và ở dạng “tiềm năng”, “nguyên thủy” trở thành tài sản có giá trị và giá trị sử dụng cụ thể là quyền sử dụng đất. Như vậy, 12