Tài liệu Pháp luật về giá đất từ thực tiễn thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ PHÁP LUẬT VỀ GIÁ ĐẤT TỪ THỰC TIỄN TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI VŨ THỊ MẾN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ MÃ SỐ: 8380107 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. DƯƠNG THỊ TƯƠI HÀ NỘI - 2021 LỜI CAM ĐOAN Tôi là: Vũ Thị Mến học viên lớp 18B khóa 2018-2020 xin cam đoan đây là công trình độc lập của riêng tôi mà không sao chép từ bất kỳ nguồn tài liệu nào đã được công bố. Các tài liệu, số liệu sử dụng phân tích trong luận văn đều có nguồn gốc rõ ràng, được trích dẫn đầy đủ, có xác nhận của cơ quan cung cấp số liệu. Các kết quả nghiên cứu trong luận văn là kết quả nghiên cứu của tôi được thực hiện một cách khoa học, trung thực, khách quan. Tôi xin chịu trách nhiệm về tính trung thực, chính xác của các nguồn số liệu cũng như các thông tin sử dụng trong công trình nghiên cứu của mình. NGƯỜI CAM ĐOAN Vũ Thị Mến LỜI CẢM ƠN Luận văn này được thực hiện tại Trường Đại học Mở Hà Nội. Để hoàn thành được luận văn này tôi đã nhận được rất nhiều sự động viên, giúp đỡ của các thầy cô giáo trong trường. Trước hết, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến TS. Dương Thị Tươi đã hướng dẫn tôi thực hiện nghiên cứu của mình. Xin cùng bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới các thầy cô giáo, người đã đem lại cho tôi những kiến thức bổ trợ, vô cùng có ích trong thời gian học vừa qua. Cũng xin gửi lời cám ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Khoa Đào tạo sau đại học, Trường Đại học Mở Hà Nội đã tạo điều kiện cho tôi trong quá trình học tập. Cuối cùng tôi xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè, đồng nghiệp, những người đã luôn bên tôi, động viên và khuyến khích tôi trong quá trình thực hiện đề tài nghiên cứu của mình. TÁC GIẢ LUẬN VĂN Vũ Thị Mến DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Chữ viết đầy đủ Chữ viết tắt Chủ nghĩa xã hội CNXH Công nghiệp hoá, hiện đại hoá CNH, HĐH Đảng Cộng sản ĐCS Giải phóng mặt bằng GPMB Hệ thống chính trị HTCT Hội đồng nhân dân HĐND Hợp tác xã HTX Nhà xuất bản Nxb. Tài nguyên và môi trường TN&MT Ủy ban nhân dân UBND Xã hội chủ nghĩa XHCN MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... 2 PHẦN MỞ ĐẦU............................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1 2. Tình hình nghiên cứu liên quan đề tài........................................................... 2 3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu.................................................................... 5 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu................................................................. 5 5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu............................................ 6 5.1. Phương pháp luận ....................................................................................... 6 5.2. Phương pháp nghiên cứu ............................................................................ 6 6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn .......................................................................... 7 7. Kết cấu của luận văn ..................................................................................... 7 Chương 1 ........................................................................................................... 8 LÝ LUẬN VỀ GIÁ ĐẤT VÀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ GIÁ ĐẤT.............. 8 1.1. Khái niệm, đặc điểm, vai trò của pháp luật về giá đất............................... 8 1.1.1. Khái niệm pháp luật về giá đất................................................................ 8 1.1.2. Đặc điểm của pháp luật về giá đất ........................................................ 12 1.1.3. Vai trò của pháp luật về giá đất............................................................. 13 1.2. Các loại giá đất và cách thức áp dụng...................................................... 14 1.3. Các tiêu chí đánh giá mức độ hoàn thiện pháp luật về giá đất ................ 16 1.3.1. Tính đồng bộ, toàn diện ........................................................................ 17 1.3.2. Tính minh bạch ..................................................................................... 18 1.3.3. Tính phù hợp ......................................................................................... 19 1.3.4. Tính khả thi ........................................................................................... 19 1.3.5. Tính hiện đại về kỹ thuật lập pháp và hình thức văn bản ..................... 20 1.4. Các yếu tố tác động đến hiệu lực, hiệu quả áp dụng pháp luật về giá đất ... 21 1.4.1. Yếu tố chính trị...................................................................................... 22 1.4.2. Yếu tố kinh tế ........................................................................................ 22 1.4.3. Yếu tố xã hội ......................................................................................... 23 Chương 2 ......................................................................................................... 26 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GIÁ ĐẤT Ở VIỆT NAM VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI .............................................. 26 2.1. Nội dung pháp luật về giá đất .................................................................. 26 2.1.1. Các quy định pháp luật về nguyên tắc, phương pháp định giá đất ....... 26 2.1.2. Các quy định pháp luật về xây dựng, điều chỉnh khung giá đất, bảng giá đất, định giá đất ............................................................................................... 32 2.1.3. Quy định pháp luật về định giá đất ....................................................... 36 2.1.4. Quy định pháp luật về hoạt động tư vấn xác định giá đất..................... 38 2.2. Thực trạng pháp luật về giá đất ở Việt Nam hiện nay ............................. 39 2.2.1. Khái quát pháp luật về giá đất ở Việt Nam........................................... 39 2.2.2. Những ưu điểm và hạn chế của pháp luật về giá đất ở Việt Nam hiện nay .. 40 2.3. Thực tiễn áp dụng pháp luật về giá đất tại Thành phố Hà Nội ................ 46 2.3.1. Những kết quả trong áp dụng pháp luật về giá đất tại Thành phố Hà Nội................................................................................................................... 46 2.3.2. Những hạn chế trong áp dụng pháp luật về giá đất tại Thành phố Hà Nội và nguyên nhân của hạn chế .................................................................... 61 Chương 3 ......................................................................................................... 67 QUAN ĐIỂM, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ GIÁ ĐẤT VÀ NÂNG CAO HIỆU LỰC, HIỆU QUẢ ÁP DỤNG........................................ 67 PHÁP LUẬT VỀ GIÁ ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI ............................ 67 3.1. Quan điểm hoàn thiện pháp luật về giá đất và nâng cao hiệu lực, hiệu quả áp dụng pháp luật về giá đất tại Thành phố Hà Nội........................................ 67 3.1.1. Thực hiện các chính sách nhất quán, lâu dài, tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai ........................................... 67 3.1.2. Giải quyết hài hòa các mối quan hệ đất đai và các quan hệ khác trong xã hội ............................................................................................................... 69 3.1.3. Thực hiện nghiêm pháp luật về đất đai trong đó có pháp luật về giá đất là trách nhiệm của cả hệ thống chính trị, của các cơ quan, tổ chức và người sử dụng đất ........................................................................................................... 71 3.1.4. Tuân theo quy luật thị trường để vận hành giá đất hợp lý .................... 71 3.2. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về giá đất và nâng cao hiệu lực, hiệu quả áp dụng pháp luật về giá đất tại Thành phố Hà Nội................................. 72 3.2.1. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về giá đất, phù hợp với điều kiện kinh tế thị trường và đáp ứng yêu cầu hội nhập quốc tế................................. 72 3.2.2. Các giải pháp nâng cao hiệu lực, hiệu quả áp dụng pháp luật về giá đất tại Thành phố Hà Nội ...................................................................................... 75 KẾT LUẬN ..................................................................................................... 84 TÀI LIỆU THAM KHẢO............................................................................... 86 DANH MỤC BẢNG Trang Bảng 2.1: Dân số và diện tích của 30 quận, huyện Thành phố Hà Nội năm 2019 ................................................................................. 47 Bảng 2.2: Bảng giá đất cao nhất tại quận, huyện, thị xã thuộc thành phố Hà Nội giai đoạn 2014 – 2020......................................... 55 DANH MỤC HÌNH Trang Hình 2.1: Biến động giá trung bình ở phân khúc nhà chung cư Thành phố Hà Nội giai đoạn 2013 - 2020........................................ 52 PHẦN MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đối với mỗi quốc gia, đất đai là một nguồn tài nguyên vô cùng quí giá và giữ một vai trò quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế, xã hội. Đất đai được xem là một tư liệu sản xuất đặc biệt trong hoạt động sản xuất của con người, là môi trường sống của con người, là không gian của quá trình sản xuất. Hiệu quả kinh tế mà đất đai mang lại là rất lớn, hiệu quả đó được thể hiện trong giá trị sử dụng và giá trị trao đổi của đất đai. Trong đó, giá đất là thước đo kinh tế của đất đai, nếu xác định chính xác giá đất sẽ làm cho việc sử dụng đất có hiệu quả, hơn nữa qua đó thúc đẩy sự phát triển thị trường bất động sản và đặc biệt là điều tiết mối quan hệ cung - cầu của đất đai. Mặt khác, giá đất còn giúp Nhà nước đưa ra các quyết định quan trọng trong việc quản lý đất đai và thị trường bất động sản. Ở Việt Nam, đất đai được xem là hàng hóa từ khá lâu, tuy nhiên từ sau Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành thì Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã xác định “đất có giá” và “giá đất” làm căn cứ cho việc giao đất, cho thuê đất, bồi thường về đất khi nhà nước giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự án đầu tư… Nhà nước với vai trò là đại diện chủ thể sử dụng đất, thống nhất quản lý về đất đai, đã và đang khai thác, phát triển thị trường đất đai bằng những biện pháp hiệu quả, trong đó việc ban hành “khung” giá đất hàng năm của cả nước luôn được mọi tầng lớp nhân dân cả nước quan tâm. Từ khi “khung” giá đất được xác định rõ đã góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển và mang đến nhiều lợi ích kinh tế. Bên cạnh đó, những hình thức đổi đất lấy cơ sở hạ tầng, bồi thường về đất cũng được diễn ra thuận tiện hơn, công bằng hơn đối với người sử dụng đất. Tuy vậy, cũng có những nơi giá đất chưa phản ánh đúng giá trị thực của thửa đất khiến cho công tác giải phóng mặt bằng bị đình trệ, số lượng các đơn thư, phản ánh, kiến nghị về đất đai ngày càng nhiều (chiếm khoảng 70% tổng số đơn thư theo thống kê của Bộ tư pháp) gây khó khăn trong công tác quản lý nhà nước về đất đai. 1 Thành phố Hà Nội là trung tâm kinh tế, văn hóa của cả nước, tốc độ đô thị hóa tại đây diễn ra chóng mặt, mật độ các công trình xây dựng tính theo cấp số nhân, giá đất cũng theo đó mà thay đổi liên tục theo thời gian. Tuy nhiên, việc bồi thường giải phóng mặt bằng hay việc xác định giá đất thực tế và giá đất nhà nước ban hành luôn chênh lệch nhau khá nhiều, tạo nên nhiều mâu thuẫn trong các quan hệ xã hội cũng như các quan hệ về đất đai và gây tổn thất nguồn thu cho ngân sách nhà nước, đòi hỏi cần có những giải pháp khắc phục hạn chế, bất cập từ pháp luật về giá đất và thực tiễn thực thi pháp luật về giá đất trên địa bàn Thành phố hiện nay trong thời gian tới. Từ những luận giải trên, để góp phần đảm bảo thị trường đất đai minh bạch, ổn định an sinh xã hội từ các quan hệ đất đai, học viên đã chọn đề tài: “Pháp luật về giá đất từ thực tiễn tại thành phố Hà Nội” làm luận văn tốt nghiệp chuyên ngành thạc sỹ Luật kinh tế, việc nghiên cứu đề tài sẽ đáp ứng yêu cầu cấp thiết cả về lý luận và thực tiễn hiện nay. 2. Tình hình nghiên cứu liên quan đề tài Các vấn đề liên quan đến giá đất luôn được quan tâm nghiên cứu bởi nhà khoa học, các chuyên gia trong và ngoài nước. Một số ấn phẩm, công trình nghiên cứu tiêu biểu về giá đất có thể kể đến như: Sách “Kinh nghiệm nước ngoài về quản lý và pháp luật đất đai” [9], Bộ Tài nguyên và Môi trường, tháng 9/2012 đã đề cập đến nội dung pháp luật đất đai của một số nước trên thế giới qua các chế độ sở hữu, điều tra cơ bản về đất đai, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tài chính, định giá đất, thu hồi, bồi thường đất đai, tái định cư, đăng ký đất đai và tài sản gắn liền trên đất, quyền sử dụng đất của người nước ngoài. Tác giả Nguyễn Ngọc Vinh với công trình: “Hoàn thiện các phương pháp thẩm định giá trị đất đai ở Việt Nam”, 2018, nhà xuất bản Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh [40]. Đề tài nêu rõ hoạt động định giá đất ở nước ta từng bước phát triển mạnh mẽ trong các năm qua, cơ quan quản lý Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản hướng dẫn góp phần đáng kể cho sự phát triển thị 2 trường bất động sản nói chung, thị trường đất đai nói riêng. Tuy nhiên, còn có những bất cập trong cơ sở lý luận và phương pháp luận do vậy, công trình này đã đưa ra các giải pháp tối ưu nhằm hoàn thiện các phương pháp thẩm định giá trị đất đai - công cụ để công tác xác định “khung” giá đất một cách chính xác nhất thông qua các biện pháp chuyên ngành. Tác giả Vũ Nguyễn Quỳnh Chi với đề tài: “Pháp luật về định giá đất khi nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội qua thực tiễn tỉnh Quảng Trị”, 2018, Nxb. Đại học Huế [10]. Đề tài đã nêu bức tranh toàn cảnh pháp luật về định giá đất tại tỉnh Quảng Trị, trong đó việc xác định giá đất để bồi thường thiệt hại về đất đai khi Nhà nước thu hồi đất luôn là vấn đề bức thiết. Đây là hoạt động có liên quan tới rất nhiều ban ngành nhằm bảo đảm công bằng cho từng cá nhân, hộ gia đình và các tổ chức khi Nhà nước thu hồi đất đai phục vụ cho mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích công cộng. Mặt khác, tác giả cũng đã đề ra các giải pháp để đẩy nhanh tiến độ, nâng cao hiệu quả thực hiện công tác thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư, phát triển kinh tế, xã hội và đảm bảo thực hiện pháp luật về định giá đất cho bộ máy quản lý nhà nước tại Quảng Trị. Đề tài khoa học: “Nghiên cứu phương pháp định giá đất hàng loạt dựa trên ứng dụng kỹ thuật CAMA và cơ sở dữ liệu địa chính tại Việt Nam” của nhóm tác giả TS. Trịnh Hữu Liên; TS. Nguyễn Thị Khuy; TS. Nguyễn Thị Hải Yến; TS. Hoàng Văn Hùng; KS. Bùi Ngọc Tuân; ThS. Đặng Thanh Tùng, 2016, Bộ Tài nguyên và Môi trường [26]. Đề tài dựa trên cơ sở ứng dụng công nghệ GIS và CAMA để đưa ra các phương pháp định giá đất hàng loạt nhằm sử dụng và nâng cao hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính ở Việt Nam, đồng thời xây dựng bộ tiêu chí xác định giá đất automatic trên diện rộng tại Việt Nam. Góp nhần chính xác tối ưu giá đất và giảm số lượng lao động trong công tác định giá đất đai. “Nghiên cứu giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Từ Liêm cũ, thành phố Hà Nội” - Nghiên cứu của Lê Thị Mai Hoa 3 (2014), Học viện nông nghiệp Việt Nam [23]. Trong nghiên cứu này, tác giả đã nghiên cứu sâu về giá đất của huyện Từ Liêm cũ, một huyện ngoại thành thuần nông trước đây của thành phố Hà Nội để từ đó chỉ ra những yếu tố ảnh hưởng đến sự biến động giá đất qua các thời kì. Mặt khác, phân tích qua phương pháp luận của chủ nghĩa Mác về địa tô và địa tô chênh lệch, tác giả đã đưa ra các giải pháp đồng bộ nhằm xác định tối ưu nhất “khung” giá đất để nhà nước ban hành giá đất so với giá đất thực tế tại địa bàn nghiên cứu, giúp bình ổn thị trường bất động sản và góp phần đảm bảo nguồn tài chính về đất đai cho thuế nhà nước. Đề tài: “Nghiên cứu giá đất ở phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai và phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn” [2], luận văn Thạc sĩ chuyên ngành quản lý đất đai Trường đại học khoa học tự nhiên, Đại học quốc gia Hà Nội của tác giả Hoàng Nguyệt Ánh (2011). Đề tài này đã nghiên cứu cụ thể giá đất ở tại thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn để phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai. Trong khuôn khổ đề tài, tác giả đã nêu bật những vấn đề liên quan đến giá đất tại khu vực nghiên cứu như ưu điểm, nhược điểm và từ đó đưa ra 03 giải pháp đồng bộ nhằm phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai có hiệu lực, hiệu quả và đảm bảo nguồn từ đất đai cho khu vực nghiên cứu. Tuy nhiên, các đề tài trên đều quan tâm đến vấn đề như: định giá đất để phục vụ thực hiện các dự án giải phóng mặt bằng, hay hoàn thiện các phương pháp xác định giá đất cũng như ảnh hưởng của giá đất đối với đời sống xã hội. Vấn đề thực thi pháp luật về giá đất trên địa bàn cụ thể lại chưa có tác giả hay công trình nào đề cập đến. Phân tích việc thực hiện pháp luật về giá đất từ thực tiễn tại thành phố Hà Nội sẽ giúp sáng tỏ những biện pháp cơ bản để thực thi pháp luật về giá đất tại Thủ đô, những đặc điểm riêng khác với các tỉnh thành khác trong cả nước nhằm điều tiết các mối quan hệ pháp luật về đất đai và đảm bảo ổn định kinh tế, chính trị, xã hội. 4 3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu 3.1. Mục đích nghiên cứu Trên cơ sở phân tích những vấn đề lý luận của pháp luật về giá đất, đánh giá thực trạng pháp luật về giá đất từ thực tiễn Thành phố Hà Nội, luận văn đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật về giá đất ở Việt Nam và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về giá đất ở Thành phố Hà Nội trong thời gian tới. 3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu Để thực hiện mục đích trên, luận văn có những nhiệm vụ sau đây: - Nghiên cứu làm rõ những vấn đề lý luận cơ bản của pháp luật về giá đất. - Phân tích, đánh giá quá trình phát triển và thực trạng pháp luật về giá đất ở Việt Nam hiện nay, thực trạng áp dụng pháp luật về giá đất qua thực tiễn Thành phố Hà Nội; Từ đó chỉ ra những ưu điểm, hạn chế và nguyên nhân của hạn chế trong pháp luật về giá đất ở Việt Nam và thực tiễn áp dụng pháp luật về giá đất ở Thành phố Hà Nội hiện nay. - Đề xuất các quan điểm, giải pháp hoàn thiện pháp luật về giá đất và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về giá đất ở Thành phố Hà Nội trong thời gian tới. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu của luận văn là các chủ trương, chính sách, văn bản quy phạm pháp luật về giá đất ở Việt Nam. Tuy nhiên trong khuôn khổ luận văn, tác giả nghiên cứu các vấn đề liên quan đến pháp luật về giá đất qua thực tiễn tại địa bàn thành phố Hà Nội; - Phạm vi nghiên cứu: + Về không gian: Luận văn nghiên cứu trong phạm vi địa giới hành chính Thành phố Hà Nội; + Về thời gian nghiên cứu, thu thập số liệu từ năm 2003-2019 để có đánh giá khách quan các quy định pháp luật về giá đất ở Việt Nam nói chung và Thành phố Hà Nội nói riêng. Cụ thể: 5 Từ năm 2003 - 2013: Thời điểm đất được xác định “giá” năm 2003, đến đến thời điểm Luật Đất đai năm 2013 được ban hành; Từ Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực ngày 01/7/2014 đến năm 2019. 5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu 5.1. Phương pháp luận Luận văn được nghiên cứu trên cơ sở lý luận của Chủ nghĩa Mác-Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước và pháp luật; những quan điểm, chủ trương, chính sách pháp luật của Đảng và Nhà nước về đất đai, giá đất. 5.2. Phương pháp nghiên cứu Luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau đây: 5.2.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp được sử dụng để tiến hành thu thập số liệu đã được công bố từ các cơ quan nghiên cứu, cơ quan quản lý các cấp tại thành phố Hà Nội: - Các số liệu về điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội: khí hậu, địa hình, nguồn tài nguyên, dân số, lao động, việc làm từ nhiều nguồn tài liệu, sách báo, tạp chí... - Các số liệu về tài nguyên đất đai, tình hình quản lý đất đai, tình hình thực thi pháp luật về giá đất qua các năm của thành phố Hà Nội được thu thập tại Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội; Sở Tài nguyên và Môi Trường; Văn phòng đăng kí đất đai Hà Nội... - Các tài liệu khác được thu thập từ kết quả nghiên cứu của các nhà khoa học khác tại các Viện, các trường Đại học, thông tin công bố trên mạng internet, các tạp chí trong nước và nước ngoài. 5.2.2. Phương pháp xử lý và phân tích số liệu Đề tài đã tổng hợp các số liệu thu thập sau đó tiến hành chắt lọc, đối chiếu để chọn ra những thông tin và số liệu phù hợp với các nội dung của đề tài bằng việc nhập và xử lý trên phần mềm Microsoft Excel. Ngoài ra để phân tích số liệu tác giả sử dụng một số phương pháp phân tích thống kê sau: 6 Phương pháp thống kê mô tả được sử dụng để mô tả sự biến động số lượng có mối quan hệ về mặt thời gian, địa điểm. Phương pháp này sử dụng các chỉ tiêu như số tương đối, số tuyệt đối, số bình quân và dãy số biến động theo thời gian để nghiên cứu mô tả về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của tỉnh, tình hình phát triển nông nghiệp, công nghiệp, dịch vụ của thành phố Hà Nội, từ đó rút ra mối liên hệ giữa chúng và công tác điều tra giá đất ở địa bàn nghiên cứu. Phương pháp thống kê so sánh được sử dụng để so sánh kết quả phát triển kinh tế xã hội thành phố Hà Nội trong giai đoạn 2003 - 2019. Ngoài ra, với phương pháp này đề tài đã so sánh giá đất qua các văn bản pháp luật có liên quan theo từng thời kỳ. 6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn Về lý luận: Luận văn làm rõ một số vấn đề lý luận cơ bản của pháp luật về giá đất hiện nay. Về thực tiễn: Luận văn đánh giá thực trạng pháp luật về giá đất ở Việt Nam hiện nay và thực tiễn áp dụng pháp luật về giá đất tại Thành phố Hà Nội để xác định những ưu điểm, hạn chế và nguyên nhân. Từ đó đưa ra những giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về giá đất và nâng cao hiệu lực, hiệu quả áp dụng pháp luật về giá đất tại Thành phố Hà Nội theo đúng quan điểm, chủ trương của Đảng, Nhà nước, góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế-xã hội, đặc biệt trong giai đoạn tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường ở Việt Nam hiện nay. 7. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, phần kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được chia làm 03 chương với các nội dung sau đây: Chương 1: LÝ LUẬN VỀ GIÁ ĐẤT VÀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ GIÁ ĐẤT. Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GIÁ ĐẤT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ GIÁ ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI. Chương 3: QUAN ĐIỂM, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ GIÁ ĐẤT VÀ NÂNG CAO HIỆU LỰC, HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ GIÁ ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI. 7 Chương 1 LÝ LUẬN VỀ GIÁ ĐẤT VÀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ GIÁ ĐẤT 1.1. Khái niệm, đặc điểm, vai trò của pháp luật về giá đất 1.1.1. Khái niệm pháp luật về giá đất 1.1.1.1. Khái niệm giá đất Trong bất cứ xã hội nào thì đều có hàng hóa thông thương và vật để trao đổi, định giá, do đó giá cả là tín hiệu của thị trường, định hướng dẫn dắt các nhà đầu tư (thương nhân) tham gia vào thị trường. Khi phát triển nền kinh tế thị trường thì giá cả đảm bảo cho các chủ thể tham gia thị trường đạt mức lợi nhuận nhất định, sẽ khuyến khích các nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư, tham gia thị trường. Giá của đất đai cũng vậy, giá đất phản ánh giá trị của đất đai trong hoạt động kinh tế - xã hội, nó là thành quả của quá trình chuyển nhượng giữa hai bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng. Giá đất là biểu hiện của giá trị của đất đai, thể hiện mệnh giá quyền sở hữu đất đai của chủ thể sở hữu đất đai đó trong phạm vi thời gian và không gian xác định. Giá đất là một phận quan trọng của chính sách tài chính Nhà nước về đất đai. Giá đất bị ảnh hưởng bởi các yếu tố kinh tế và phi kinh tế. Các yếu tố thuần tuý kinh tế trên thị trường, bao gồm cung và cầu về đất đai. Theo đó, khi định giá đất cần tiến hành phân tích thị trường, khảo sát đặc tính của cung và cầu, từ đó xác định, định lượng và hiểu các nguyên tắc cạnh tranh, thay thế, đóng góp, thay đổi và các nguyên tắc khác đang hoạt động ảnh hưởng tới xu hướng thị trường. Các yếu tố phi kinh tế ảnh hưởng đến chuyển động và xu hướng cung cầu trên thị trường bao gồm: yếu tố xã hội, chính phủ (các chính sách), pháp lý, môi trường, vị trí... Các yếu tố phi kinh tế này vận hành thông qua cung và cầu dẫn tới các thay đổi trên thị trường. Hiện nay, có một số cách tiếp cận khác nhau về giá đất, như trong Từ điển “Giải thích thuật ngữ Luật học” năm 2002 thì giá đất còn được hiểu là 8 “Khoản tiền quy định từ mức tối thiểu đến mức tối đa cho từng loại đất nhằm xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất”. Trong khi đó, theo quy định pháp luật Việt Nam, tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2003, giá đất được xác định như: “Giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích do nhà nước quy định hoặc được hình thành trong các giao dịch về quyền sử dụng đất”. Tiếp đó, khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 có quy định: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tại Khoản 23 Điều 4: “Giá quyền sử dụng đất (giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”. Theo đó, có thể thấy, so với Luật Đất đai năm 2003 thì Luật Đất đai năm 2013 đã có sự khái quát hoá khái niệm về giá đất hơn, phù hợp hơn với sự phát triển đa dạng của giá đất hiện nay. Tuy vậy, xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán, quyền sử dụng đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Qua đó, giá đất có thể được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý, do đó, giá đất ở nước ta có nhiều điểm khác biệt so với các quốc gia khác có chế độ tư hữu về đất đai. Sự khác biệt thể hiện như: Một là, giá đất được hiểu là giá phải trả để nhận giá trị quyền sử dụng đất theo một khoảng thời gian xác định chứ không phải là giá phải trả để sở hữu đất đai đó (ví dụ như nhận giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất vườn, đất ao là 50 năm, nhận giá trị quyền sử dụng đất ở tại nông thôn, tại đô thị là lâu dài); Hai là, căn cứ vào thời gian sử dụng đất chủ thể nhận chuyển nhượng đất đai có các quyền chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất tương tự như quyền sở hữu. Như vậy, từ những phân tích trên, ở mức độ khái quát nhất có thể hiểu: Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định 9 hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất giữa các chủ thể trong một thời điểm nhất định theo quy định của pháp luật. 1.1.1.2. Khái niệm pháp luật về giá đất Pháp luật giữ vai trò quan trọng, là công cụ, phương tiện để người dân thực hiện quyền lực nhà nước, phát huy quyền làm chủ, thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình trên thực tế; là nhân tố bảo đảm thực hiện nền dân chủ XHCN, thực hiện công bằng xã hội. Các quyền dân chủ của người dân trên các lĩnh vực trong đời sống xã hội, trong đó có việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai, bồi thường về đất đai trên thực tế luôn là vấn đề gây nhiều bất ổn trong xã hội, do đó Nhà nước đã thể chế hóa thành các quy định của pháp luật về giá đất. Pháp luật về giá đất là một trong những vấn đề thu hút sự quan tâm từ nhiều ngành, lĩnh vực như: luật học, kinh tế học, quản lý nhà nước về tài nguyên và môi trường, quản lý đất đai… Tuy nhiên, trong giai đoạn hiện nay pháp luật về đất đai nói chung, pháp luật về giá đất nói riêng là công cụ quan trọng, hiệu quả để Nhà nước điều chỉnh các mối quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình bồi thường, GBMP. Pháp luật về giá đất là một bộ phận của pháp luật đất đai và pháp luật về dân sự. Trong mối quan hệ pháp luật về giá đất bao gồm các mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất và giữa những người sử dụng đất với nhau. Nhà nước tham gia với vai trò là chủ sở hữu về đất đai, thống nhất quản lý sử dụng đất đai thông qua việc ban hành quy định về giá đất, quy định thu hồi đất đai và GPMB để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội quốc gia. Từ năm 1986, thực hiện đường lỗi đổi mới, xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng XHCN của Đảng và Nhà nước ta, Luật Đất đai năm 1987 là một trong những đạo luật đầu tiên được ban hành trong thời kỳ Đổi mới, đã đánh dấu bước phát triển trong tư duy lập pháp của Nhà nước Việt Nam trong lĩnh vực quản lý đất đai theo pháp luật. Luật Đất đai năm 1993 quy định: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, 10 thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại khi thu hồi”. Từ đó giá đất và việc xác định giá đất trở thành một trong những nội dung quan trọng của quản lý nhà nước về đất đai. Cụm từ “giá đất” được nhắc đến đầu tiên tại Luật Đất đai năm 1993. Khái niệm này đưa ra nhằm quy định giá cả của đất đai, là cơ sở pháp lý quan trọng xác định quyền sử dụng đất đai là hàng hoá được đưa ra trao đổi, mua bán theo quy định của pháp luật như những loại hàng hóa khác. Pháp luật về giá đất quy định lợi ích hợp pháp cho các bên tham gia quan hệ tài sản, của tổ chức, cá nhân, bảo đảm trật tự xã hội và lợi ích quốc gia. Những quan hệ xã hội phát sinh từ giá cả của đất đai như hoạt động định giá đất, thẩm định giá đất luôn được pháp luật điều chỉnh. Pháp luật về giá đất quy định những vấn đề lý luận pháp lý cũng như các quy định hiện hành về tài sản, các quyền tài sản mà nội dung cơ bản của nó xoay quanh pháp luật giá, thẩm định giá. Theo đó, pháp luật về giá đất có thể hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, pháp luật về giá đất là tổng hợp các quy phạm pháp luật thuộc nhiều lĩnh vực khác nhau điều chỉnh các mối quan hệ phát sinh trong quá trình hình thành giá đất, ban hành giá đất mà có chủ thể là các bên tham gia. Theo nghĩa hẹp, pháp luật về giá đất là tổng hợp các quy phạm pháp luật thể hiện dưới hình thức văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quy định giá đất và các vấn đề khác liên quan đến quá trình định giá đất. Đối tượng điều chỉnh của pháp luật về giá đất là các mối quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình định giá đất, ban hành giá đất (đối với địa phương có dự án phải GBMB), hoặc giá cả thương lượng giữa các bên tham gia giao dịch bất động sản. Trên cơ sở quy định pháp luật về đất đai, có thể hiểu: Pháp luật về giá đất là tổng thể quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước, người có thẩm 11 quyền ban hành pháp luật về giá đất, định giá đất và thực thi các quy định của pháp luật về giá đất, định giá đất. Trải qua hơn 20 năm đổi mới và phát triển pháp luật đất đai (giai đoạn 1993-2013), Nhà nước ta đã ban hành, bổ sung, sửa đổi chính sách pháp luật đất đai về giá đất. Tuy nhiên giá đất và định giá đất theo cơ chế kinh tế thị trường định hướng XHCN là vấn đề mới cả về lý luận và thực tiễn ở nước ta. Quản lý nhà nước về giá đất ở nước ta vẫn còn những hạn chế và bất cập trên 2 phương diện: xây dựng văn bản quy phạm pháp luật và tổ chức thực hiện. Để pháp luật đất đai đi vào cuộc sống, Chính phủ đã chỉ đạo các bộ, ngành xây dựng các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, trong đó có “Nghị định quy định về giá đất”. Luật Đất đai cũng quy định cụ thể các nội dung Chính phủ cần quy định chi tiết. Rút kinh nghiệm về việc xây dựng các văn bản pháp quy về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai giai đoạn 1987-2013, với sự chỉ đạo sâu sát của Chính phủ, những quy định của pháp luật về giá đất đã được ban hành, góp phần đảm bảo thực hiện thành công chính sách pháp luật về đất đai và giá đất trong giai đoạn mới. 1.1.2. Đặc điểm của pháp luật về giá đất Trong khoa học pháp lý cũng như trong đời sống xã hội, pháp luật về giá đất có những đặc điểm chung nhưng cũng có những riêng biệt. Lĩnh vực quản lý đất đai là một lĩnh vực rộng, giá đất ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế của người sử dụng đất và nguồn thu tài chính của Nhà nước đối với đất đai, những bất ổn về giá đất còn gây những hậu quả nghiêm trọng đến an sinh xã hội, an ninh và trật tự xã hội. Do đó, giải quyết được những quan hệ pháp luật phát sinh từ pháp luật về giá đất có vai trò đặc biệt quan trọng. Theo đó, pháp luật về giá đất có những điểm sau: Một là, pháp luật về giá đất là bộ phận của pháp luật đất đai và được tiến hành bởi các chủ thể có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đến quản lý và sử dụng đất đai. Pháp luật về giá đất là lĩnh vực pháp luật về quản lý hành chính nhà nước, chủ thể trong quan hệ này là Nhà nước thông qua các quyết định hành 12 chính của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền tác động lên tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đất. Hai là, pháp luật về giá đất có nội dung rất đa dạng, phức tạp liên quan trực tiếp đến quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất đai nói chung, là công cụ quản lý tài chính nhà nước về đất đai nói riêng được đảm bảo. Ba là, pháp luật về giá đất được thực hiện theo thủ tục hành chính do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện. Xuất phát từ nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai nên việc điều chỉnh các quan hệ xã hội liên quan đến giá đất được sử dụng bằng phương pháp hành chính, trong đó một bên luôn là các cơ quan nhà nước và một bên phải thực thi các biện pháp hành chính. Sự hiện diện quyền lực của nhà nước được thông qua cơ quan chuyên môn, cơ quan quyền lực nhà nước bằng các quyết định mang tính chất quyền lực của mình nhằm xác lập, thay đổi hay chấm dứt một quan hệ pháp luật như: các quyết định về ban hành giá đất, quyết định xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai… 1.1.3. Vai trò của pháp luật về giá đất Pháp luật có vai trò quan trọng trong đời sống xã hội, là phương tiện thể chế hoá quan điểm, đường lối chủ trương, chính sách của Đảng, là phương tiện để nhà nước quản lý đời sống xã hội và cũng là phương tiện để người dân thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình. Cùng với vai trò của pháp luật nói chung, vai trò của pháp luật về giá đất thể hiện ở những nội dung sau: Một là, pháp luật về giá đất là công cụ quản lý mối quan hệ về mặt kinh tế phát sinh giữa Nhà nước với người sử dụng đất gồm tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và người bị thu hồi đất. Do vậy, pháp luật về giá đất ngoài ảnh hưởng trực tiếp đến đến lợi ích của các bên, còn là công cụ khuyến khích việc khai thác, sử dụng đất hiệu quả, thúc đẩy sự phát triển của kinh tế xã hội. Hai là, pháp luật về giá đất cũng là công cụ kinh tế giúp tăng nguồn thu từ ngân sách nhà nước, góp phần ổn định tài chính vĩ mô; Là công cụ kinh tế điều tiết hài hòa lợi ích giữa Nhà nước với vai trò là đại diện chủ sở hữu và 13