Tài liệu Pháp luật về giá đất từ thực tiễn áp dụng tại huyện văn bàn, tỉnh lào cai

TRIỆU VĨNH THÁI BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ LUẬT KINH TẾ PH¸P LUËT VÒ GI¸ §ÊT Tõ THùC TIÔN ¸P DôNG T¹I HUYÖN V¡N BµN, TØNH LµO CAI TRIỆU VĨNH THÁI 2018 - 2020 HÀ NỘI - 2021 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ PH¸P LUËT VÒ GI¸ §ÊT Tõ THùC TIÔN ¸P DôNG T¹I HUYÖN V¡N BµN, TØNH LµO CAI TRIỆU VĨNH THÁI Chuyên ngành : Luật kinh tế Mã số : 8 38 01 07 Người hướng dẫn khoa học: TS. TRẦN VĂN BIÊN HÀ NỘI - 2021 LỜI CAM ĐOAN Tôi là Triệu Vĩnh Thái, học viên lớp Luật Kinh tế khóa 2018 - 2020 xin cam đoan đây là công trình độc lập của riêng tôi mà không sao chép từ bất kỳ nguồn tài liệu nào đã được công bố. Các tài liệu, số liệu sử dụng phân tích trong luận văn đều có nguồn gốc rõ ràng, được trích dẫn đầy đủ, có xác nhận của cơ quan cung cấp số liệu. Các kết quả nghiên cứu trong luận văn là kết quả nghiên cứu của tôi được thực hiện một cách khoa học, trung thực, khách quan. Tôi xin chịu trách nhiệm về tính trung thực, chính xác của các nguồn số liệu cũng như các thông tin sử dụng trong công trình nghiên cứu của mình. Hà Nội, ngày tháng năm 2021 TÁC GIẢ LUẬN VĂN Triệu Vĩnh Thái LỜI CẢM ƠN Được sự phân công của Khoa Sau đại học, Trường Đại học Mở Hà Nội và sự đồng ý của giáo viên hướng dẫn TS. Trần Văn Biên về đề tài luận văn: "Pháp luật về giá đất từ thực tiễn áp dụng tại huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai". Để hoàn thành được luận văn này, tôi đã nhận được rất nhiều sự quan tâm, động viên, giúp đỡ của quý thầy, cô giáo trong trường. Trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn tới các thầy, cô giáo của Trường Đại học Mở Hà Nội đã tận tình hướng dẫn, giảng dạy trong suốt quá trình tôi học tập, nghiên cứu tại Trường. Chân thành cảm ơn giáo viên hướng dẫn khoa học TS. Trần Văn Biên đã tận tình hướng dẫn tôi nghiên cứu thực hiện luận văn của mình. Xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Khoa đào tạo sau đại học, Trường Đại học Mở Hà Nội đã tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập. Mặc dù đã có nhiều nỗ lực, cố gắng để thực hiện luận văn một cách hoàn chỉnh nhất, nhưng không thể tránh khỏi những thiếu sót nhất định mà tự bản thân không thể tự nhận thấy được. Tôi rất mong nhận được sự góp ý của Quý thầy, cô giáo để luận văn được hoàn chỉnh hơn. Cuối cùng, tôi xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè đã luôn bên tôi, động viên và khuyến khích tôi trong quá trình thực hiện luận văn, công trình nghiên cứu của mình. Hà Nội, ngày tháng năm 2021 TÁC GIẢ LUẬN VĂN Triệu Vĩnh Thái MỤC LỤC Trang 1 MỞ ĐẦU Chƣơng 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIÁ ĐẤT VÀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ GIÁ ĐẤT Những vấn đề lý luận về giá đất Khái niệm và đặc điểm của giá đất Vai trò của giá đất Phân loại giá đất Lý luận pháp luật về giá đất Khái niệm và đặc điểm của pháp luật về giá đất Nội dung, hình thức của pháp luật về giá đất Các yếu tố ảnh hưởng đến pháp luật về giá đất Quan điểm, chủ trương của Đảng trong lĩnh vực đất đai Cơ chế quản lý kinh tế Thể chế kinh tế thị trường Sự phát triển của thị trường bất động sản Lược sử hình thành và phát triển của pháp luật về giá đất Giai đoạn trước khi ban hành Luật Đất đai năm 1993 Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2003 Giai đoạn từ năm 2003 đến năm 2013 Giai đoạn từ năm 2013 đến nay Pháp luật một số nước về giá đất và gợi mở cho Việt Nam Pháp luật về giá đất ở các nước chuyển đổi Đông Âu Pháp luật về giá đất của tiểu bang Qeenlands (Úc) Pháp luật về giá đất của Đài Loan Pháp luật về giá đất của Hàn Quốc Một số kinh nghiệm đối với Việt Nam trong việc quy định pháp luật về giá đất Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GIÁ ĐẤT VÀ THỰC TIỄN ÁP 1.1. 1.1.1. 1.1.2. 1.1.3. 1.2. 1.2.1. 1.2.2. 1.3. 1.3.1. 1.3.2. 1.3.3. 1.2.4. 1.4. 1.4.1. 1.4.2. 1.4.3. 1.4.4. 1.5. 1.5.1. 1.5.2. 1.5.3. 1.5.4. 1.5.5. DỤNG TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN VĂN BÀN, TỈNH LÀO CAI 2.1. Thực trạng pháp luật về giá đất 7 7 7 9 10 11 11 12 13 13 14 15 16 17 17 17 18 19 20 20 21 23 24 25 28 28 2.1.1. Quy định về nguồn hình thành, nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất 2.1.2. Quy định về khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể 2.1.3. Quy định về hoạt động tư vấn về giá đất 2.2. Thực tiễn áp dụng pháp luật về giá đất trên địa bàn huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai 2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai và ảnh hưởng của nó đến việc xác định giá đất 2.2.2. Tình hình áp dụng pháp luật về giá đất tại huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai Chƣơng 3: 28 35 41 42 42 46 HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ GIÁ ĐẤT TỪ THỰC TIỄN HUYỆN VĂN BÀN, TỈNH LÀO CAI 3.1. 3.1.1. 3.1.2. 3.2. 3.2.1. 3.2.2. Định hướng hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về giá đất Định hướng hoàn thiện pháp luật về giá đất Định hướng nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về giá đất Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về giá đất Giải pháp hoàn thiện pháp luật về giá đất Giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về giá đất KẾT LUẬN TÀI LIỆU THAM KHẢO 61 61 61 63 65 65 72 77 79 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản HĐND : Hội đồng nhân dân QSDĐ : Quyền sử dụng đất UBND : Ủy ban nhân dân DANH MỤC CÁC BẢNG Số hiệu Tên bảng Trang bảng 2.1 Dân số và tăng trưởng dân số huyện Văn Bàn 44 2.2 Tóm tắt bảng giá đất giai đoạn 2015-2019 tại huyện Văn 48 Bàn, tỉnh Lào Cai 2.3 Tóm tắt bảng giá đất giai đoạn 2020-2024 tại huyện Văn 49 Bàn, tỉnh Lào Cai 2.4 Thống kê các khoản thu từ đất tại huyện Văn Bàn giai đoạn 2017-2020 50 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai có vai trò vô cùng quan trọng đối với đời sống kinh tế, chính trị, xã hội của mỗi đất nước, là tài nguyên hạn chế về không gian nhưng lại không thể thiếu được trong mọi quá trình phát triển. Ở nước ta, đất đai được xác định tài nguyên vô cùng quý giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, nguồn nội lực quan trọng nhất để phát triển kinh tế, là thành phần quan trọng của môi trường sống. Hiến pháp năm 2013 khẳng định: “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật”. Bởi có vị trí, vai trò đặc biệt quan trọng như vậy nên quản lý, sử dụng đất đai luôn là vấn đề được Đảng và Nhà nước chú trọng quan tâm. Ngay từ khi ra đời, Nhà nước Việt Nam đã chú trọng xây dựng hệ thống pháp luật riêng về đất đai, trong đó việc xác định giá đất là một trong số những vấn đề quan trọng làm cơ sở cho việc thực hiện quản lý đất đai. Giá đất là vấn đề phức tạp nhạy cảm và có liên quan đến quyền lợi của đại đa số các chủ thể sử dụng đất. Thực tế tình hình khiếu kiện về đất đai nói chung và giá đất nói riêng còn xảy ra thường xuyên và kéo dài. Do vậy, việc hoàn thiện các chính sách liên quan về đất đai, đặc biệt là định giá đất là vấn đề cần được quan tâm thực hiện. Pháp luật đất đai nước ta từ năm 1987 đến nay đã dần hoàn thiện hơn đặc biệt là Luật Đất đai năm 2013 quy định tương đối cụ thể về vấn đề giá đất. Dù vậy thực tiễn thi hành trên thực tế vẫn còn nhiều vướng mắc bất cập, đòi hỏi phải tiếp tục nghiên cứu, tìm hiểu để hoàn thiện hơn nữa. Huyện Văn Bàn tỉnh Lào Cai là một huyện miền núi vùng cao diện tích đất chủ yếu là đồi núi địa hình bị chia cắt bởi các đồi núi đá diện tích tự nhiên có hiệu quả sử dụng thấp. Trong những năm qua tình hình kinh tế - xã hội của huyện Văn Bàn đang dần phát triển bởi nhiều chính sách ưu đãi kinh tế của Nhà nước. Do đó, quá trình biến động về đất đai nhằm phục vụ cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh diễn ra mạnh mẽ, đặc biệt là việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Do được ưu tiên phát triển, huyện Văn Bàn có nhiều dự án được triển khai việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất khác như đất sản xuất kinh doanh, đất ở, đất giao 1 thông… khiến cho việc xác định giá đất gặp nhiều khó khăn. Chính sách bồi thường về đất hiện nay tuy đã được quan tâm xây dựng, được điều chỉnh để phù hợp với tình hình thực tế ở địa phương nhưng vẫn còn nhiều vấn đề vướng mắc cả về lý luận và thực tiễn, trong đó, chủ yếu là việc xác định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Việc tăng giá đất cũng dẫn đến nhiều trường hợp tranh chấp đất đai diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau, việc khiếu kiện kéo dài cũng gây ảnh hưởng không nhỏ đến quy hoạch và phát triển. Xuất phát từ tình hình thực tiễn và tính cấp thiết của đề tài, tác giả lựa chọn đề tài: “Pháp luật về giá đất từ thực tiễn áp dụng tại huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai” làm đề tài nghiên cứu cho luận văn thạc sĩ của mình. 2. Tổng quan tình hình nghiên cứu Pháp luật về giá đất là một trong những vấn đề pháp lý được sự quan tâm của đông đảo người dân cũng như sự quan tâm của giới nghiên cứu khoa học dưới nhiều góc độ khác nhau. Qua tìm hiểu và rà soát các nguồn tài liệu có liên quan đến để tài nghiên cứu, học viên nhận thấy thời gian qua đã có nhiều công trình khoa học về vấn đề này được công bố như: - Hội thảo “Tài chính đất đai, giá đất và cơ chế chính sách trong bồi thường, hỗ trợ, tái định cư” do Tổng cục Quản lý đất đai và Viện chiến lược, chính sách tài nguyên và môi trường - Bộ Tài nguyên và Môi trường tổ chức tại Hà Nội ngày 12/07/2011. Trong hội thảo này có bàn đến vấn đề giá đất nhưng chỉ trong bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo Luật Đất đai 2003; - Đề tài khoa học cấp trường năm 2013, trường Đại học Luật Hà Nội “Pháp luật về tài chính đất đai và giá đất ở Việt Nam”, chủ nhiệm đề tài là PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến. Trong đề tài có các chuyên đề cụ thể liên vấn đề giá đất như: chuyên đề 2: Tổng quan về giá đất của PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến [23]; chuyên đề 3: Tổng quan pháp luật về tài chính đất đai và giá đất của TS. Nguyễn Thị Nga [12]; chuyên đề 4: Các yếu tố chi phối pháp luật về tài chính đất đai và giá đất của ThS. Trần Vũ Hải [3]; chuyên đề 5: Kinh nghiệm của một số nước và bài học đối với Việt Nam về xây dựng và hoàn thiện pháp luật về tài chính đất đai và giá đất của tác giả Quách Thị Hồng Nhung [14]; chuyên để 6: Đánh giá thực trạng về giá đất do Nhà nước quy định và giải pháp của Ths. Nguyễn Văn Hồng [8]... Nhìn chung đề tài 2 nghiên cứu khoa học này đã nêu ra rất nhiều vấn đề đồng thời phân tích rất chi tiết các vấn đề liên quan đến giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2003. Các chuyên gia về đất đai đã nêu ra những hạn chế, vướng mắc trong quá trình thi hành luật từ đó đưa ra phương hướng hoàn thiện sửa đổi luật. Một số công trình nghiên cứu là các luận văn thạc sĩ và các bài viết đăng trên các tạp chí có nghiên cứu về vấn đề giá đất có thể kể đến như: - Luận văn thạc sĩ “Ảnh hưởng của việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng đến đời sống và việc làm của người dân bị thu hồi đất tại thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị”, của tác giả Trần Thị Loan, Khoa Tài nguyên đất và Môi trường nông nghiệp - Trường Đại học Nông Lâm Huế, năm 2016 [10]. Luận văn đã đề cập đến việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất; những tác động của việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất đến đời sống và việc làm của người dân bị thu hồi đất. Từ đó, đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện hơn trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất nông nghiệp của người dân và hướng tới mục tiêu thực sự mang lại một cuộc sống tốt hơn cho người dân, đối tượng được coi là dễ bị tổn thương trong quá trình đô thị hoá nói chung và quá trình chuyển đổi sử dụng đất nói riêng. - Luận văn thạc sĩ luật học của tác giả Nguyễn Thị Thuỳ Linh với đề tài: “Những vấn đề pháp lý về định giá đất trong giải phóng mặt bằng tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang” Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội [9]. Luận văn đã đi sâu nghiên cứu các vấn đề lý luận về định giá đất; những vấn đề chung về pháp luật định giá đất trong giải phóng mặt bằng về thực trạng pháp luật định giá đất trong giải phóng mặt bằng, từ đó đưa ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật về định giá đất trong giải phóng mặt bằng và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về định giá đất trong giải phóng mặt bằng tại địa phương. - Bài viết: “Đánh giá thực trạng giá đất do nhà nước quy định và giải pháp” của Nguyễn Văn Hồng tại Hội thảo “Tài chính đất đai, giá đất và cơ chế chính sách trong bồi thường, hỗ trợ, tái định cư”, Hà Nội, năm 2011. Bài viết: “Một số ý kiến về chính sách giá đất trong bồi thường khi thu hồi đất tại Việt Nam”, của tác giả Nguyễn Thanh Lân, Hội thảo khoa học “Động viên tài chính từ đất đai để đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng”, Hà Nội, năm 3 2011. Các bài viết này đều nghiên cứu về định giá bồi thường khi nhà nước thu hồi đất bồi thường và giải phóng mặt bằng ở mức độ và phạm vi khác nhau. Các tác giả đã nghiên cứu đi sâu phân tích, bình luận một số khía cạnh pháp lý về định giá bồi thường khi nhà nước thu hồi đất; đánh giá một cách toàn diện cả lý luận và thực trạng pháp luật về định giá đất nói chung và định giá đất trong lĩnh vực giải phóng mặt bằng để đưa ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về định giá bồi thường khi nhà nước thu hồi đất cho phù hợp với đòi hỏi của thực tiễn hiện nay và trong tương lai. - Bên cạnh đó, liên quan đến để tài nghiên cứu cũng có một số bài viết trên các tạp chỉ đáng chú ý như: “Quá trình hình thành, phát triển và nội dung quản lý nhà nước về giá đất theo Luật đất đai 2013”, Đỗ Xuân Trọng, tạp chí Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, số đặc san Luật Đất đai năm 2013/2014, tr. 62-71; “Bàn về giá đất trong Luật Đất đai 2013” của TS. Nguyễn Thị Nga, Tạp chí Nhà nước và pháp luật, Viện Nhà nước và Pháp luật, số 5/2015, tr. 41-47, 55; “Cơ chế hình thành và áp dụng giá đất theo pháp luật hiện hành”, Lưu Quốc Thái, Khoa học Pháp lý, trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, số 3/2011, tr. 39-44. Các bài viết trên các tạp chí của các tác giá trên đã nêu ra những phân tích sâu sắc thực trạng pháp luật hiện hành về vấn đề giá đất đồng thời đưa ra các giải pháp nhằm khắc phục những bạn chế trong pháp luật về giá đất hiện hành. Trên cơ sở tiếp thu những thành tự khoa học của các công trình nghiên cứu đã công bố, trong luận văn này tác giả tiếp tục tìm hiểu các quy định về giá đất nhằm bổ sung hoàn thiện hệ thống cơ sở lý luận về giá đất và thực tiễn thực hiện các quy định này trên địa bàn huyện Văn Bàn tỉnh Lào Cai nhằm đề xuất những kiến nghị hoàn thiện pháp luật và những giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về giá đất ở địa phương. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 3.1. Mục đích nghiên cứu Mục đích nghiên cứu của luận văn là làm sáng tỏ những vấn đề lý luận và thực tiễn của pháp luật về giá đất. Từ đó, đề xuất các giải pháp góp phần tiếp tục hoàn thiện pháp luật về giá đất ở Việt Nam và giải pháp nhằm năng cao hiệu quả thực thi trên thực tiễn các quy định pháp luật về giá đất. 4 3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu - Trình bày những vấn đề lý luận về giá đất; sự hình thành và phát triển của pháp luật về giá đất. - Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật hiện hành về giá đất ở nước ta thông qua việc bình luận nội dung các quy định pháp luật thực định và nhận diện nhữmg điểm đạt được và mặt hạn chế của những quy định đó. - Đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về giá đất tại huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai; những thành tựu đạt được; những hạn chế, thiếu sót và nguyên nhân. - Đề xuất một số kiến nghị góp phần tiếp tục hoàn thiện pháp luật về giá đất ở Việt Nam và giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi quy định pháp luật về giá đất. 4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu 4.1. Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của đề tài bao gồm các nội dung chủ yếu sau: - Các vấn đề lý luận chung về giá đất và pháp luật về giá đất; - Các quy định pháp luật hiện hành về giá đất; - Thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật về giá đất tại huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai. 4.2. Phạm vi nghiên cứu Trong khuôn khổ của luận văn này, tác giả giới hạn phạm vi nghiên cứu chủ yếu trong các vấn đề pháp luật về giá đất; tập trung phân tích nội dung các quy định của Luật Đất đai 2013 và các văn bản hưởng dẫn thi hành về giá đất; thực tiễn áp dụng tại huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai. - Phạm vi về không gian: huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai - Phạm vi về thời gian: giai đoạn từ 2016 đến tháng 6/2020 5. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu Luận văn được nghiên cứu trên cơ sở kết hợp các phương pháp chủ yếu như phương pháp duy vật biện chứng và lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin và tư tưởng Hồ Chí Minh về nhà nước và pháp luật; phương pháp phân tích luật học; phương pháp phân tích - so sánh; phương pháp tổng hợp (trên cơ sở phân tích, so sánh và tham khảo pháp luật nước ngoài); phương pháp trích dẫn, phương pháp thống kê, phương pháp chuyên gia v.v... 5 Trên cơ sở phương pháp phân tích, tổng hợp, đánh giá về cơ sở lý luận về giá đất, đặc biệt đánh giá, phân tích về thực trạng pháp luật Việt Nam hiện hành điều chỉnh một số vấn đề về giá đất, thực tiễn áp dụng pháp luật về giá đất tại huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai, tác giả rút ra những ưu điểm và những vướng mắc còn tồn tại trong quy định pháp luật, từ đó đề ra các giải pháp cụ thể nhằm sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện pháp luật về giá đất, đồng thời nâng cao hiệu quả áp dụng quy định pháp luật về giá đất. 6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn - Về mặt lý luận, kết quả nghiên cứu của luận văn góp phần làm rõ cơ sở lý luận của pháp luật về giá đất. Luận văn cũng cung cấp luận cứ khoa học để góp phần hoàn thiện các quy định của pháp luật về giá đất và nâng cao hiệu quả áp dụng các quy định pháp luật về giá đất. - Về mặt thực tiễn, luận văn cung cấp cơ sở khoa học cho hoạt động áp dụng pháp luật về giá đất trên thực tiễn. Đặc biệt, luận văn nghiên cứu gắn với thực tiễn tại địa phương, kết quả của luận văn có ý nghĩa góp phần đảm bảo và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về giá đất tại huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai. Bên cạnh đó, luận văn có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo cho việc học tập, nghiên cứu. 8. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và tài liệu tham khảo, luận văn gồm ba chương, cụ thể như sau: Chương 1: Những vấn đề lý luận về giá đất và lý luận pháp luật về giá đất. Chương 2: Thực trạng pháp luật về giá đất và thực tiễn áp dụng trên địa bàn huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai. Chương 3: Hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về giá đất từ thực tiễn huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai. 6 Chƣơng 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIÁ ĐẤT VÀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ GIÁ ĐẤT 1.1. Những vấn đề lý luận về giá đất 1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của giá đất - Khái niệm giá đất Không chỉ ở Việt Nam, hiện nay đa số các quốc gia trên thế giới đều thừa nhận đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt, có thể giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp như các loại hàng hoá khác. Do vậy, đất đai cũng có giá và có thể biểu hiện bằng tiền. Trước đây, trong thời kỳ nền kinh tế được quản lý theo cơ chế bao cấp, kế hoạch hoá, đất đai không được thừa nhận có giá trị thì khái niệm giá đất chưa ra đời. Tuy nhiên, kể từ khi nước ta xây dựng công cuộc đổi mới, đất đai bắt đầu được thừa nhận có giá và khái niệm giá đất ra đời. Theo Từ điển Tiếng Việt thông dụng do Nguyễn Như Ý (chủ biên) thì giá là giá trị của hàng hoá được tính bằng tiền [27]. Từ điển Giải thích thuật ngữ Luật học của Trường Đại học Luật Hà Nội có giải thích “Giá đất: Khoản tiền quy định mức tối thiểu đến mức tối đa cho từng loại đất nhằm xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất” [21, tr. 34]. Còn theo Từ điển Luật học thì giá đất là “số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất” [25, tr. 238]. Theo khoa học pháp lý, giá đất và giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) là hai khái niệm khác nhau. Khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định “giá đất là giá của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất”; Khoản 20 Điều 3 lại quy định cụ thể hơn về giá QSDĐ, theo đó: “Giá quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”. Như vậy, giá QSDĐ được giải thích dựa trên diện tích đất và thời hạn sử dụng đất để thể hiện rõ vấn đề sử dụng đất hay nói cách khác là giá trị sử dụng của đất thay vì là khái niệm giá trị của đất một cách chung chung. Từ những khái niệm về giá và giá đất nêu trên, có thể đưa ra khái niệm về giá đất như sau: Giá đất là giá trị bằng tiền của QSDĐ đối với một 7 diện tích đất nhất định, trong khoảng thời gian nhất định được hình thành bởi các quy định của Nhà nước và sự thoả thuận của các bên trong giao dịch về đất đai. - Đặc điểm của giá đất Theo quan điểm của chủ nghĩa Mác - Lênin, các loại hàng hoá khi đưa ra giao dịch đều mang những đặc điểm cơ bản của giá cả như thước đo giá trị của hàng hoá, chịu sự tác động của quy luật cung cầu,... Đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt, do vậy ngoài những đặc điểm cơ bản trên, giá đất còn có một số đặc trưng sau: Thứ nhất, giá đất là một đại lượng dùng để biểu thị giá trị của đất đai được trị giá thành tiền khi tham giá các giao dịch (trao đổi) trên thị trường [23, tr. 131]. Thứ hai, giá đất vừa mang khía cạnh pháp lý, vừa mang khía cạnh kinh tế. Cụ thể: (i) Khía cạnh pháp lý thể hiện giá đất được Nhà nước quy định trong các văn bản quy phạm pháp luật đất đai có hiệu lực thi hành như Luật đất đai 2013, Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất, Nghị định 96/2016/NĐ-CP quy định về khung giá đất... Việc Nhà nước xác định giá nhằm xử lý mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước với tư cách là đại diện là chủ sở hữu đối với đất đai và người sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất. (ii) Khía cạnh kinh tế thể hiện ở chỗ giá đất được hình thành trong các giao dịch cụ thể về QSDĐ khi đất đai được xác định là loại hàng hoá đặc biệt được mang trao đổi trên thị trường theo phương thức ngang giá [23, tr. 131]. Thứ ba, do tính đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta nên đất đai không phải là đối tượng của các giao dịch trên thị trường mà QSDĐ mới là đối tượng tham gia trao đổi trên thụ trường. Vì vậy, giá đất được hiểu là giá trị QSDĐ được xác định khi thực hiện các giao dịch về QSDĐ [23, tr. 131]. Ở nước ta hiện nay đang tồn tại hai loại giá đất: Một là, giá đất do nhà nước xác định được sử dụng làm căn cứ để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất; hoặc dùng để tính các loại thuế như thế sử dụng đất, thuế thu nhập khi chuyển QSDĐ; dùng để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; các loại phí, lệ phí về đất đai,… Hai là, giá 8 đất do người sử dụng đất thoả thuận với người khác khi thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai như chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ hoặc góp vốn bằng QSDĐ. Tuỳ từng trường hợp giao dịch đất đai mà sử dụng loại giá đất nào cho phù hợp để đảm bảo tốt nhất quyền lợi của Nhà nước và người sử dụng đất. 1.1.2. Vai trò của giá đất Giá đất có vai trò quan trọng đối với các quan hệ kinh tế, chính trị và xã hội của một đất nước hoặc một địa phương, đặc biệt trong giai đoạn phát triển nền kinh tế thị trường hiện nay. Giá đất ảnh hưởng đến mọi chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai trong xã hội từ Nhà nước đến người sử dụng đất, các tổ chức kinh doanh thông thường. Để thấy được hết vai trò của giá đất thì phải xem xét dưới nhiều góc độ khác nhau. Thứ nhất, dưới góc độ pháp lý: Giá đất là công cụ tài chính để Nhà nước tiến hành thực hiện quản lý nhà nước về đất đai, ngoài việc quy định các khoản thu vào ngân sách Nhà nước thì giá đất còn có tác dụng điều tiết thị trường. Giá đất cũng là công cụ để Nhà nước thực hiện công tác quản lý, điều tiết các hoạt động của thị trường mua bán nhà đất trong đó có thị trường bất động sản (BĐS). Một mặt, giá đất hướng tới vai trò làm lành mạnh hoá thị trường BĐS, mặt khác đảm bảo tập trung đầy đủ nguồn thu cho ngân sách Nhà nước từ đất đai. Kinh tế, xã hội ngày càng phát triển, đất đai sẽ ngày càng có giá trị, do đó, yêu cầu quản lý và sử dụng đất đòi hỏi pháp luật ngày càng tốt hơn [11, tr. 10]. Hai là, dưới góc độ kinh tế, khi mà đất đai được coi là một loại hàng hoá đặc biệt, QSDĐ được sử dụng trong các giao dịch chuyển nhượng, cho thuê, đấu giá,… Do vậy, giá đất lúc này chính là thước đo giá trị QSDĐ, là căn cứ để các chủ thể thực hiện các giao dịch mang bản chất hàng hoá tiền tệ trên thị trường mà đối tượng trao đổi chính là QSDĐ; giá đất là cũng căn cứ để thực hiện hoạt động đấu giá QSDĐ. Ngoài ra, giá đất có ý nghĩa quan trọng trong việc xử lý các quan hệ tài chính về đất đai được sử dụng làm căn cứ để tính tiền sử dụng đất, cho thuê đất khi Nhà nước giao đất và cho thuê đất, tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập khi chuyển nhượng QSDĐ, tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tính phí và lệ phí về đất đai,... [9, tr. 20]. Giá đất do Nhà nước quy định 9 còn là cơ sở để thực hiện đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Do giá đất cũng giống như giá cả hàng hoá có thể thay đổi theo nhu cầu thị trường, dẫn đến các tranh chấp phức tạp, do vậy, Nhà nước cần quy định khung giá đất cụ thể, ổn định, phù hợp với thị trường kết hợp với quản lý chặt chẽ từ phía nhà nước, để có thể đánh giá chính xác các nghĩa vụ tài chính từ phía những đối tượng sử dụng đất và khai thác lợi ích từ đất, đồng thời tránh được sự thất thu cho ngân sách nhà nước. 1.1.3. Phân loại giá đất Đất đai là một loại tài sản “hàng hóa” đặc biệt khác với các loại tài sản “hàng hoá” khác bởi các đặc tính tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của nó. Vì vậy, bản chất của giá đất cũng khác với bản chất của các loại tài sản hàng hoá khác. Tuỳ thuộc vào từng giai đoạn khác nhau mà giá đất có những đặc trưng cho từng thời kỳ cụ thể. Tuy nhiên, dựa theo cơ chế hình thành giá đất, có thể phân loại giá đất thành: giá đất nhà nước và giá đất thị trường. Và cũng theo từng trường hợp cụ thể thì cơ sở áp dụng giá đất cũng khác nhau. - Giá đất nhà nước là giá trị mà nhà nước quy định, nó thường ở trạng thái “tĩnh”. Hầu hết các quốc gia đều sử dụng công cụ giá đất để quản lý đất đai, điều chỉnh nghĩa vụ tài chính đối với người sử dụng đất trong một số trường hợp cụ thể. Nhà nước thường chỉ sử dụng giá đất để điều chỉnh các quan hệ đất đai phát sinh trực tiếp giữa Nhà nước với người sử dụng đất khi nhà nước trao quyền khai thác và sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong và ngoài nước để sử dụng cho các mục đích kinh doanh hoặc sử dụng công cụ giá đất để bù đắp những thiệt hại, tổn thất của người có đất bị thu hồi cho các mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, công cộng và mục tiêu phát triển kinh tế với mục tiêu làm hài hoà lợi ích ba bên: Nhà nước người có đất bị thu hồi - nhà đầu tư. - Giá đất thị trường là giá bán quyền sử dụng của một mảnh đất nào đó có thể thực hiện được phù hợp với khả năng của người bán QSDĐ và người mua QSDĐ trong một thị trường có sự tác động của quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh. Nó biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (người bán) và người nhận quyền nhượng (người mua) tự thoả thuận với nhau tại một thời điểm xác định. Trên thực tế, sự hình thành giá đất trên thị trường chịu sự tác động của nhiều yếu tố như: khả năng mua, nhu cầu bán, 10 QSDĐ đai ở mỗi thời kỳ, ở từng khu vực và địa bàn khác nhau, mức độ cung ứng hàng hoá QSDĐ trên thị trường… Tóm lại, trên thực tế có hai loại giá đất là giá đất do nhà nước quy định và giá đất thị trường. Hai giá này đều có mặt trong việc xử lý các quan hệ đất đai (trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau. 1.2. Lý luận pháp luật về giá đất 1.2.1 Khái niệm và đặc điểm của pháp luật về giá đất 1.2.1.1. Khái niệm pháp luật về giá đất Đất đai có vị trí vô cùng quan trọng đối với mỗi quốc gia, đặc biệt ở nước ta, khi đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Khi đó, việc xác định giá đất cho từng diện tích đất, trong từng khoảng thời gian nhất định có ảnh hưởng không nhỏ đến ổn định chính trị, xã hội và tâm lý cũng như đời sống nhân dân. Do đó, giá đất phải được quy định một cách chặt chẽ, cụ thể và chi tiết, tránh thực hiện một cách tuỳ tiện, thiếu minh bạch, gây thiệt hại cho người dân. Có thể thấy, pháp luật đất đai là tổng hợp các quy phạm pháp luật mà nhà nước ban hành nhằm thiết lập quan hệ đất đai trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân đất đai và sự bảo hộ đầy đủ của nhà nước đối với các QSDĐ tạo thành một ngành luật quan trọng trong hệ thống pháp luật [22]. Từ đó, pháp luật về giá đất là tổng hợp các văn bản quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh các vấn đề liên quan đến giá đất như định giá đất, nguyên tắc xác định giá đất, khung giá đất, bảng giá đất, thẩm quyền quy định giá đất. 1.2.1.2. Đặc điểm của pháp luật về giá đất Thứ nhất, các quy định về giá đất chịu tác động của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Điều 53 Hiến pháp năm 2013 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện sở hữu. Quy định này cũng được cụ thể hoá tại Luật Đất đai 2013. Do đó, các quy định về giá đất sẽ chịu tác động của chế độ sở hữu về đất đai này ở nước ta, đồng thời hướng tới mục tiêu quan trọng nhất là đảm bảo sự quản lý của Nhà nước về đất đai, đảm bảo sử dụng đất đúng mục đích và hiệu quả. Thứ hai, do giá đất ở nước ta hiện nay bao gồm hai loại là giá đất do Nhà nước xác định và giá đất do người sử dụng đất thỏa thuận nên quy định 11 của pháp luật về giá đất cũng bao gồm các quy định về giá đất do Nhà nước ban hành và các quy định riêng về giá đất do người sử dụng đất thoả thuận khi thực hiện các giao dịch về chuyển QSDĐ. Thứ ba, pháp luật về giá đất được ban hành bởi nhiều cơ quan nhà nước có thẩm quyền do đất đai chịu sự quản lý của nhiều bộ, ban, ngành khác nhau. Ví dụ: Luật Đất đai do Quốc hội ban hành nhưng các Nghị định hướng dẫn lại do Chính phủ ban hành; các Thông tư hướng dẫn có thể do Bộ Tài chính ban hành, có thể do Bộ Tài nguyên môi trường ban hành,… Ngoài ra, còn có một số lượng lớn các Quyết định do chính quyền địa phương ban hành để quản lý về đất đai. Điều này không tránh khỏi một số quy định về giá đất có sự mâu thuẫn chồng chéo cần được đồng bộ để tránh tình trạng áp dụng sai, áp dụng bừa bãi gây nên những bất cập trong thực tiễn thi hành. 1.2.2. Nội dung, hình thức của pháp luật về giá đất 1.2.2.1. Nội dung của pháp luật về giá đất Ngày nay, trong hệ thống tài chính liên quan đến đất đai nói chung thì giá đất được coi là yếu tố cơ bản. Các vấn đề về định giá đất là một vấn đề phức tạp và ảnh hưởng đến nhiều lĩnh vực của đời sống xã hội và tình hình chính trị của một quốc gia. Trong quá trình thực hiện các thủ tục liên quan đến đất đai như chuyển nhượng QSDĐ, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất… thì cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất thường rất quan tâm đến giá đất đối với từng loại đất bởi giá đất trong một số trường hợp cụ thể có ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người sử dụng đất. Nội dung của pháp luật về giá đất cần phải được nghiên cứu cụ thể, trong đó bao gồm đầy đủ yếu tốt cấu thành có liên quan đến giá đất, bao gồm: - Các nội dung quy định của pháp luật về nguyên tắc và phương thức định giá đất; - Các nội dung quy định của pháp luật về xây dựng, điều chỉnh khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể; - Các nội dung quy định của pháp luật về hoạt động tư vấn xác định giá đất cũng như quyền và nghĩa vụ của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất. Trên cơ sở nội dung quy định của pháp luật về các yếu tố trên, việc thực hiện các quy định về giá đất mới có thể diễn ra trong khuôn khổ pháp lý rõ ràng, đảm bảo sự minh bạch trong quá trình thực hiện. 12