LỜI NÓI ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Theo số liệu mới nhất do Liên Hiệp Quốc công bố ngày 13/08/2018 dân
số Việt Nam là 96.602.501 người chiếm 1,27 % dân số thế giới. Mật độ
dân số 312 người/km2. Đứng vị trí thứ 14 trên thế giới trong bảng xếp
hạng dân số các nước và vùng lãnh thổ. Với sự gia tăng dân số nhanh
chóng như vậy, đã dẫn đến nhiều vấn đề hệ luỵ. Con người muốn tồn tại,
thì con người phải được thoả mãn các nhu cầu về vật chất. Các sản phẩm
vật chất nhằm đáp ứng nhu cầu của con người đều được trực tiếp hoặc
gián tiếp lấy từ đất và các điều kiện tự nhiên khác. Diện tích đất của Việt
Nam là 310.060 Km2.
Để đảm bảo một đất nước phát triển thì Chính phủ cần có những chính
sách phù hợp đảm bảo người dân có cuộc sống ấm no. Ông bà ta có câu
“an cư lạc nghiệp” để chỉ việc một người trước khi bắt tay vào xây dựng
sự nghiệp thì cần có sự ổn định về nơi ăn ở. Chúng ta có thể dễ dàng nhận
thấy con người ngày càng gia tăng, nhưng đất đai thì lại hữu hạn. Với tốc
độ gia tăng dân số như hiện nay, để làm được điều đó thì Chính phủ cần
có những quy định phù hợp trong việc phân phối đất đai. Và sau khi
chuyển sang nền kinh tế thị trường 1986 thì nước ta đã có những chuyển
biến mạnh mẽ khôi phục kinh tế sau chiến tranh, và kèm theo sự phát
triển đó thì Luật Đất đai 1993 đã xem đất đai là một dạng hàng hoá và có
thể chuyển nhượng được. Và từ đó thuật ngữ “giá đất” bắt đầu xuất hiện
trong quy định pháp luật.
Và tuỳ vào từng vị trí đại lý, điều kiện kinh tế của từng khu vực mà sẽ có
giá đất khác nhau. Do đảm bảo tính công bằng khách quan Chính Phủ ban
hành khung giá đất từng khu vực, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh sẽ dựa vào
đó ban hành bảng giá đất của địa phương mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
- Châu Hoàng Thân, Phan Trung Hiền (2017), Hoàn thiện các quy định
về định giá đất ở Việt Nam hiện nay, Tạp chí Nhà nước và pháp luật,
(03),tr65-75.
- Phan Thanh Thảo, Châu Hoàng Thân, Phan Trung Hiền (2016), Gía đất
và định giá đất ở Việt Nam – Từ pháp luật đến thực tiễn, Tạp chí Kỷ yếu
hội nghị khoa học, tr. 563-576.
3. Đối tượng nghiên cứu
Quy định của pháp luật Việt Nam về vấn đề “giá đất”.
1
4. Mục đích nghiên cứu và nhiệm vụ nghiên cứu
- Nghiên cứu những vấn đề lý luận cơ bản về giá đất trong lĩnh vực đất
đai.
- Khảo sát về thực trạng áp dụng để chỉ ra những bất cập từ đó kiến nghị
một số giải pháp cụ thể để hoàn thiện pháp luật.
5. Giới hạn đối tượng nghiên cứu
Pháp luật đất đai Việt Nam quy định về vấn đề “giá đất”.
6. Phương pháp nghiên cứu
+ Phương pháp luận duy vật biện chứng, duy vật lịch sử;
+ Phương pháp logic - hệ thống;
+ Phương pháp so sánh;
+ Phương pháp phân tích.
7. Ý nghĩa đề tài
Đất đai không chỉ là một nguồn tài nguyên quý giá mà nó còn có nghĩa
nghĩa về vấn đề an ninh - quốc phòng. Tuy nhiên việc ban hành những
quy định về pháp luật đất đai hiện nay chưa thật sự có hiệu quả. Có thể
thấy tiêu biểu là vấn đề về “giá đất”. Chỉ ra tầm quan trọng của việc quy
định giá đất và những bất cập trong ban hành tạo nên những khiếm
khuyết trái với ý muốn của nhà làm luật. Nêu ra cách khắc phục những
vấn đề đang tồn đọng, giúp việc phân phối đất đai có hiệu quả như mong
muốn.
8. Kết cấu đề tài
Đề tài được trình bày theo kiểu kết cấu bổ dọc.
2
MỤC LỤC
LỜI NÓI ĐẦU..........................................................................................2
CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG.....................................................6
1.1 Khái niệm..........................................................................................6
1.2 Sự thay đổi theo thời gian của pháp luật đất đai về quy định giá
đất............................................................................................................6
1.2.1 Luật Đất đai 1987.......................................................................6
1.2.2 Luật Đất đai 1993.......................................................................7
1.2.3 Luật Đất đai 2003.......................................................................7
1.2.4 Luật Đất đai 2013.......................................................................7
CHƯƠNG 2: GIÁ ĐẤT NHÀ NƯỚC QUY ĐỊNH...............................8
2.1 Tại sao Nhà nước phải quy định giá đất?.......................................8
2.2 Nguyên tắc định giá đất Nhà nước quy định..................................8
2.3 Phương pháp xác định giá đất.........................................................8
2.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp..................................................9
2.3.2 Phương pháp chiết trừ................................................................9
2.3.3 Phương pháp thu nhập...............................................................9
2.3.4 Phương pháp thặng dư.............................................................10
2.3.5 Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất....................................11
2.4 Các loại giá đất của Nhà nước.......................................................12
2.4.1 Khung giá của Chính phủ........................................................12
2.4.1.1 Thẩm quyền ban hành........................................................12
2.4.1.2 Thời hạn áp dụng................................................................12
2.4.1.3 Nhóm đất và vùng kinh tế để xây dựng khung giá đất......13
2.4.2 Bảng giá đất..............................................................................14
2.4.2.1 Thẩm quyền ban hành........................................................14
2.4.2.2 Thời hạn áp dụng................................................................15
2.4.2.3 Nội dung bảng giá đất.........................................................16
2.4.2.4 Trường hợp áp dụng bảng giá đất.....................................19
2.4.3 Gía đất cụ thể............................................................................19
3
2.4.3.1 Thẩm quyền ban hành........................................................19
2.4.3.2 Trường hợp áp dụng giá đất cụ thể....................................20
2.4.3.3 Trình tự, thủ tục thực hiện giá đất cụ thể..........................20
2.5 Bất cập trong việc Nhà nước quy định giá đất..............................21
2.6 Giải pháp khắc phục những bất cập..............................................21
CHƯƠNG 3: GIÁ ĐẤT THỊ TRƯỜNG..............................................22
3.1 Khái niệm giá đất thị trường..........................................................22
3.2 Các loại giá đất thị trường.............................................................22
3.3 Đặc điểm của giá đất thị trường....................................................22
3.3.1 Gía đất trong cơ sở dữ liệu về đất đai......................................22
3.3.2 Gía đất trên sàn giao dịch bất động sản..................................23
3.3.3 Gía đất dựa trên chi phí, thu nhập của thửa đất để ước tính
giá đất.................................................................................................23
3.3.4 Gía đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu
dự án...................................................................................................23
3.3.5 Thỏa thuận trong các giao dịch quyền sử dụng đất................23
3.4 Bất cập của giá đất thị trường.......................................................23
3.5 Giải pháp khắc phục những bất cập..............................................23
CHƯƠNG 4: KẾT LUẬN......................................................................24
4
NỘI DUNG
CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG
1.1 Khái niệm
Theo khoản 23 Điều 4 Luật Đất đai 2003 quy định: “Giá quyền sử
dung đất (giá đất) là số tiền tính trên một diện tích đất do Nhà nước quy
định hoặc hình thành trong giao dịch quyền sử dụng đất.”
Nhưng theo Luật Đất đai 2013 đang có hiệu lực pháp luật tại khoản 19
Điều 3 thì: “Giá đất được là giá trị quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị
diện tích.”
Có thế thấy theo khái niệm Luật Đất đai 2013 quy định giá đất một
cách khái quát hơn.
Giá đất có thể hiểu một cách đơn giản đó là mệnh giá của quyền sở hữu
mảnh đất đó trong một khoảng không gian, thời gian nhất định.
1.2 Sự thay đổi theo thời gian của pháp luật đất đai về quy định giá đất
1.2.1 Luật Đất đai 1987
Trước khi chuyển sang nền kinh tế thị trường 1986 thì nước ta đã áp
dụng cơ chế quản lý tập trung kinh tế - bao cấp. Ở thời kì này nhà nước
chỉ tập trung quản lý hành chính về đất đai mà đã bỏ qua việc nhìn nhận
đất đai là một hàng hoá.
Theo Điều 27 Hiến pháp 1980 quy định: “Nhà nước bảo hộ quyền sở
hữu của công dân về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu
sinh hoạt, những công cụ sản xuất dùng trong những trường hợp được
phép lao động riêng lẻ. Pháp luật bảo hộ quyền thừa kế tài sản của công
dân.”
Điều 5 Luật Đất đai 1987: “Nghiêm cấm việc mua, bán, lấn, chiếm đất
đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử
dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất
có rừng vào mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai..”
Tuy nhiên cũng tại Luật Đất đai 1987 thì lại cho mua bán, chuyển
nhượng nhà ở, người mua nhà được Nhà nước công nhận…
Nhà ở là một dạng tài sản gắn liền với đất. Việc nghiêm cấm mua
bán, chuyển nhượng đất nhưng lại cho mua bán, chuyển nhượng nhà ở…
dẫn đến sự tồn tại của thị trường quyền sử dụng đất không chính quy trên
thực tế. Và thất thoát một nguồn thu của Nhà nước.
5
Theo quy định của Luật Đất đai 1987 thì giá đất bị thủ tiêu và các giao
dịch về đất đai bị cấm.
1.2.2 Luật Đất đai 1993
Luật Đất đai 1993 được ban hành sau đó nhằm khắc phục tình trạng
của Luật Đất đai 1987. Theo đó, Luật Đất đai 1993, đã thiết lập quan hệ
phân phối đất đai trên cơ sở thông qua hình thức mới trong việc chuyển
giao quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho người sử dụng đất và quy định
cho người sử dụng đất các quyền chuyển giao quyền sử dụng đất.
Tại Điều 13 của luật này quy định: “Nhà nước xác định giá các loại đất
để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho
thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi
thu hồi đất. Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng
và theo từng thời gian.”
Mặc dù đã có sự tiến bộ hơn về quy định giá đất, nhưng vẫn có những
khiếm khuyết như: giá đất quy định lại thấp hơn giá đất chuyển nhượng
trên thị trường, dẫn đến lợi ích của Nhà nước và người sử dụng đất đều bị
ảnh hưởng.
Luật Đất đai 1993 đã có sự công nhận về giá đất tuy nhiên việc áp
dụng quy định lại chưa thực sự hiệu quả trên thực tế.
1.2.3 Luật Đất đai 2003
Luật Đất đai 2003 ngoài sự thay đổi về quy định giá đất, thì luật này
còn quy định các loại giá đất thị trường trong việc xác định nghĩa vụ của
người sử dụng đất đối với Nhà nước và việc xác định bồi thường thiệt hại
về đất cho người sử dụng đất trong những trường hợp thu hồi.
Luật Đất đai 2013 đặt ra mục tiêu: “đưa giá đất của Nhà nước tiến sát
đến giao dịch trên thị trường, xoá bỏ cơ chế hai giá.”
Luật Đất đai 2003, mục tiêu đặt ra là áp dụng thống nhất một giá duy
nhất nhưng giá đất Nhà nước quy định chỉ bằng 30% - 60% giá đất thị
trường.
1.2.4 Luật Đất đai 2013
Luật Đất đai 2013 ngoài việc kế thừa quy định về hai loại giá đất: giá
đất Nhà nước và giá đất thị trường còn có những sửa đổi, bổ sung về vấn
đề giá đất.
Tại khoản 19 Điều 3 Luật Đất Đai 2013 định nghĩa: “Giá đất là giá trị
của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.” tại khoản 20
giải thích rõ hơn về giá trị quyền sử dụng đất trong khái niệm giá đất:
6
“Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối
với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.
Luật Đất đai 2013, đã quy định chi tiết rõ ràng về giá đất phù hợp với
sự phát triển của xã hội so với luật trước kia.
(Giáo trình Luật Đất đai - Trường Đại học Luật Hồ Chí Minh)
CHƯƠNG 2: GIÁ ĐẤT NHÀ NƯỚC QUY ĐỊNH
2.1 Tại sao Nhà nước phải quy định giá đất
Tại Điều 4 Luật Đất đai 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân
và do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao
quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định”. Có nghĩa là
Nhà nước sẽ có quyền định đoạt với đất đai và nó được xem như là một
loại tài sản của nhà nước. Việc ấn định giá đất thì Nhà nước sẽ định giá
được phần giá trị tại sản của mình. Từ đó giải quyết mối quan hệ lợi ích
giữ Nhà nước và người sử dụng đất hay các chủ thể có liên quan.
Để đảm bảo tính công bằng trong phân phối đất đai, và lợi ích của các
chủ thể. Thì việc định giá đất của Nhà nước phải đảm bảo các nguyên tắc
quy định tại Điều 112 Luật Đất đai 2013.
2.2 Nguyên tắc định giá đất Nhà nước quy định
Phải đảm bảo các yếu tố sau: (khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai 2013)
- Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
- Theo thời hạn sử dụng đất;
- Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục
đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối
với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử
dụng đất;
- Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử
dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau
thì có mức giá như nhau.
Việc áp dụng nguyên tắc định giá đất Nhà nước cho ta thấy quyền lợi
và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Trong những trường hợp như: thực
hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với nhà nước và được bồi thường
thiệt hại khi Nhà nước thu hồi theo quy định của pháp luật.
2.3 Phương pháp xác định giá đất
Theo Thông tư 36/2014/TT-BTNMT có các loại xác định giá đất như
sau:
7
2.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp
Thực hiện theo các trình tự:
- Khảo sát, thu thập thông tin;
- Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các
thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá;
- Ước định giá đất của thửa đất cần xác định;
- Xác định giá đất của thửa đất cần định giá.
Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên
thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường,
trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
2.3.2 Phương pháp chiết trừ
Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp chiết trừ thực
hiện theo quy định sau đây:
- Khảo sát, thu thập thông tin;
- Xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của các bất động sản
so sánh;
- Ước tính giá đất của bất động sản so sánh;
- Xác định giá đất của bất động sản cần định giá.
Phương pháp chiết trừ được áp dụng để định giá đối với thửa đất có
tài sản gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động
sản (gồm đất và tài sản gắn liền với đất) tương tự với thửa đất cần định
giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
2.3.3 Phương pháp thu nhập
Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thu nhập thực
hiện theo quy định sau đây:
- Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất cần định giá
- Khảo sát, thu thập thông tin về chi phí để hình thành thu nhập của thửa
đất cần định giá;
- Xác định thu nhập ròng bình quân một năm theo công thức sau:
Thu nhập
ròng bình
=
quân một
năm
Chi phí
bình
quân một
năm
Thu nhập
bình quân một năm
8
- Xác định giá trị của thửa đất cần định giá theo công thức sau:
Giá trị của thửa
=
đất cần định giá
Thu nhập ròng bình quân một năm
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một
năm
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (r) trong 03 năm liên tục
tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng
của ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao
nhất (xác định tại thời điểm định giá đất) trên địa bàn cấp tỉnh.
Riêng đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sử dụng có
thời hạn thì lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm được điều chỉnh
theo công thức sau:
r x (1 + r)n
Lãi suất điều chỉnh theo thời hạn =
(1+r)n – 1
Trong đó: n là thời hạn sử dụng đất còn lại của thửa đất cần định giá (tính
theo năm).
- Xác định giá đất của thửa đất cần định giá theo công thức sau:
Giá đất của thửa
=
đất cần định giá
Giá trị của thửa đất cần định giá
Diện tích thửa đất cần định giá
Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với thửa đất xác
định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất.
2.3.4 Phương pháp thặng dư
Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư thực
hiện theo quy định sau đây:
- Khảo sát, thu thập các thông tin về thửa đất cần định giá; các thông tin
về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, được phép chuyển mục
đích sử dụng đất và các quy định về xây dựng đã được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền phê duyệt để xác định hiệu quả sử dụng đất cao nhất và tốt
nhất.
- Ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản
- Ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản
- Trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều
năm, nhiều giai đoạn thì ước tính các khoản doanh thu, chi phí thực hiện
9
theo từng năm và phải chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá
đất.
Việc ước tính tổng doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển của bất
động sản thực hiện theo công thức sau:
Tổng doanh thu phát triển =
Tổng chi phí phát triển =
Trong đó:
- TRi là doanh thu năm thứ i của dự án
- Ci là chi phí năm thứ i của dự án
- r là tỷ lệ chiết khấu (tính theo lãi suất cho vay trung hạn bình quân tại
thời điểm định giá đất của loại tiền vay VNĐ của các ngân hàng thương
mại nhà nước trên địa bàn cấp tỉnh để thực hiện dự án đầu tư phát triển
bất động sản).
- n là số năm thực hiện dự án
- Xác định giá đất của thửa đất cần định giá
Giá trị của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:
Giá trị của
thửa đất cần =
định giá
Tổng doanh
thu phát triển
Tổng
chi
phí
phát
triển
Giá đất của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:
Giá đất của thửa
=
đất cần định giá
Giá trị của thửa đất cần định giá
Diện tích thửa đất cần định giá
Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có
tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử
dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi
phí ước tính.
2.3.5 Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh
giá đất thực hiện theo quy định sau đây:
10
- Khảo sát, thu thập thông tin
- Xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất
- Xác định hệ số điều chỉnh giá đất
Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định căn cứ vào giá đất phổ biến
trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể tại địa phương và giá đất
trong bảng giá đất.
- Xác định giá đất của thửa đất cần định giá
Giá trị của
thửa
đất
=
cần định
giá
Giá
đất
trong bảng X
giá đất
Hệ số
điều
chỉnh
giá đấ
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá đất
cho các trường hợp: tính tiền sử dụng đất trong trường hợp Nhà nước
công nhận quyền sử dụng đất của hộ giá đình, cá nhân với phần diện tích
vượt hạn mức; Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước gia đất có thu tiền sử
dụng đất không thông qua hình thức đấu giá…( các trường hợp quy định
tại khoản 2 Điều 18 Nghị định 44/2014/NĐ-CP.)
Căn cứ vào các thông tin đã thu thập được, điều kiện áp dụng các
phương pháp định giá đất quy định tại khoản 2 Điều 5 của Nghị định số
44/2014/NĐ-CP để lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp. Trường
hợp cần thiết có thể áp dụng kết hợp các phương pháp định giá đất quy
định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 của Nghị định số 44/2014/NĐCP để kiểm tra, so sánh, đối chiếu và quyết định giá đất. (Điều 8 Thông
tư 36/2014/TT-BTNMT)
2.4 Các loại giá đất của Nhà nước
2.4.1 Khung giá của Chính phủ
2.4.1.1 Thẩm quyền ban hành
Tại Điều 113 Luật Đất đai 2013 quy định thì Chính phủ ban hành
khung giá đất.
2.4.1.2 Thời hạn áp dụng
- Được ban hành 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng.
- Trong thời gian thực hiện khung giá đất nếu giá đất phổ biến trên thị
trường tăng 20% trở lên so với khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh
khung giá đất cho phù hợp.
Nội dung điều chỉnh khung giá đất:
11
- Điều chỉnh mức giá tối thiểu, tối đa của một loại đất hoặc một số loại
đất hoặc tất cả các loại đất trong khung giá đất;
- Điều chỉnh khung giá đất tại một vùng kinh tế hoặc một số vùng kinh tế
hoặc tất cả các vùng kinh tế; tại một loại đô thị hoặc một số loại đô thị
hoặc tất cả các loại đô thị.
Trình tự điều chỉnh khung giá đất thực hiện theo quy định sau đây:
- Xác định loại đất, vùng kinh tế, loại đô thị cần điều chỉnh khung giá đất;
- Điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường; các yếu tố
tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến
giá đất;
- Phân tích, đánh giá kết quả thực hiện khung giá đất hiện hành;
- Xây dựng khung giá đất điều chỉnh và Tờ trình về việc điều chỉnh
khung giá đất;
- Tổ chức lấy ý kiến về dự thảo khung giá đất điều chỉnh;
- Thẩm định dự thảo khung giá đất điều chỉnh;
- Hoàn thiện khung giá đất điều chỉnh trình Chính phủ ban hành.
Hồ sơ khung giá đất điều chỉnh trình Chính phủ ban hành bao gồm:
- Tờ trình về việc ban hành khung giá đất điều chỉnh;
- Dự thảo khung giá đất điều chỉnh;
- Báo cáo thuyết minh xây dựng khung giá đất điều chỉnh;
- Văn bản thẩm định khung giá đất điều chỉnh.
Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm tổ chức xây dựng, trình
Chính phủ ban hành khung giá đất điều chỉnh. Bộ Tài chính có trách
nhiệm tổ chức thẩm định khung giá đất điều chỉnh.
(Điều 9 Nghị định 44/2014/NĐ-CP)
2.4.1.3 Nhóm đất và vùng kinh tế để xây dựng khung giá đất
Theo Điều 3, 4 Nghị định 104/2014/NĐ-CP:
- Có 02 loại nhóm đất:
+ Nhóm đất nông nghiệp: (5 loại khung giá đất) Khung giá đất trồng cây
hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác; khung giá
đất trồng cây lâu năm; khung giá đất rừng sản xuất; khung giá đất nuôi
trồng thủy sản; khung giá đất làm muối.
+ Nhóm đất phi nông nghiệp: (6 loại khung giá đất) khung giá đất ở tại
nông thôn; khung giá đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; khung giá
đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại,
12
dịch vụ tại nông thôn; khung giá đất ở tại đô thị; khung giá đất thương
mại, dịch vụ tại đô thị; khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông
nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị.
- Có 07 vùng kinh tế:
+ Vùng trung du và miền núi phía Bắc gồm các tỉnh: Điện Biên, Lai
Châu, Sơn La, Hòa Bình, Hà Giang, Tuyên Quang, Cao Bằng, Bắc Kạn,
Lào Cai, Yên Bái, Phú Thọ, Lạng Sơn, Thái Nguyên, Bắc Giang và
Quảng Ninh.
+ Vùng đồng bằng sông Hồng gồm các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương: Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Hà Nội, Hải Phòng, Hải Dương, Hưng Yên,
Hà Nam, Nam Định, Thái Bình và Ninh Bình.
+ Vùng Bắc Trung bộ gồm các tỉnh: Thanh Hóa, Nghệ An, Hà Tĩnh,
Quảng Bình, Quảng Trị và Thừa Thiên Huế.
+ Vùng duyên hải Nam Trung bộ gồm các tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương: Đà Nẵng, Quảng Nam, Quảng Ngãi, Bình Định, Phú Yên,
Khánh Hòa, Ninh Thuận và Bình Thuận.
+ Vùng Tây Nguyên gồm các tỉnh: Kon Tum, Gia Lai, Đắk Nông, Đắk
Lắk và Lâm Đồng.
+ Vùng Đông Nam bộ gồm các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương:
Đồng Nai, Bình Dương, Bình Phước, Bà Rịa - Vũng Tàu, Tây Ninh và
Thành phố Hồ Chí Minh.
+ Vùng đồng bằng sông Cửu Long gồm các tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương: Long An, Tiền Giang, Bến Tre, Đồng Tháp, Vĩnh Long, Trà
Vinh, Cần Thơ, Hậu Giang, Sóc Trăng, An Giang, Kiên Giang, Bạc Liêu
và Cà Mau.
Phương pháp và khung giá đất do chính phủ ban hành là căn cứ để
UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất phù hợp với từng địa phương.
Ví dụ: Đồng thời là nhóm đất nông nghiệp, nhưng Uỷ ban nhân dân tỉnh
An Giang và Hà Giang sẽ có sự điều chỉnh bảng giá đất khác nhau. Vì
thuộc hai vùng kinh tế khác nhau.
2.4.2 Bảng giá đất
2.4.2.1 Thẩm quyền ban hành (Điều 114 Luật Đất đai 2013)
- Căn cứ vào các nguyến tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất
do Chính phủ ban hành mà Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh sẽ xây dựng bảng
giá đất và trình cho Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua trước khi ban
hành.
2.4.2.2 Thời hạn áp dụng
13
- Do dựa vào khung giá đất của Chính phủ ban hành nên thời hạn thực
hiện áp dụng bảng giá đất cũng là 05 năm. Và công bố vào ngày 01/01
của năm đầu kỳ.
- Nếu trong thời hạn áp dụng nhưng Chính phủ có sự điều chỉnh khung
giá đất hoặc giá đất trên thị trường có sự biến động thì Uỷ ban nhân dân
cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.
- Trước khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua, bảng giá đất ít
nhất 60 ngày thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh gửi dự thảo cho cơ quan chức
năng xây dựng khung giá đất xem xét. Nếu có sự chênh lệch về giá đất
giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì báo cáo cho
Thủ tướng Chính phủ quyết định.
Các trường hợp điều chỉnh (Điều 14 Nghị định 44/2014/NĐ-CP):
+ Khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất mà mức giá đất điều chỉnh
tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với
giá đất tối thiểu trong bảng giá đất của loại đất tương tự;
+ Khi giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá đất
tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu trong bảng
giá đất trong khoảng thời gian từ 180 ngày trở lên.
Nội dung điều chỉnh bảng giá đất:
+ Điều chỉnh giá của một loại đất hoặc một số loại đất hoặc tất cả các loại
đất trong bảng giá đất;
+ Điều chỉnh bảng giá đất tại một vị trí đất hoặc một số vị trí đất hoặc tất
cả các vị trí đất.
- Giá đất trong bảng giá đất điều chỉnh phải phù hợp với khung giá đất và
quy định về mức chênh lệch giá đất tại khu vực giáp ranh.
Trình tự điều chỉnh bảng giá đất thực hiện theo quy định sau đây:
- Xác định loại đất, vị trí đất cần điều chỉnh trong bảng giá đất;
- Điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường; các yếu tố
tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá
đất;
- Phân tích, đánh giá kết quả thực hiện bảng giá đất hiện hành;
- Xây dựng bảng giá đất điều chỉnh và Tờ trình về việc ban hành bảng giá
đất điều chỉnh;
- Tổ chức lấy ý kiến về dự thảo bảng giá đất điều chỉnh;
- Hoàn thiện dự thảo bảng giá đất điều chỉnh trình Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh;
14
- Thẩm định dự thảo bảng giá đất điều chỉnh;
- Trình Thường trực Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua và báo cáo
Hội đồng nhân dân tại kỳ họp gần nhất;
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định ban hành bảng giá đất điều chỉnh.
Hồ sơ điều chỉnh bảng giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gồm
có:
- Tờ trình về việc ban hành bảng giá đất điều chỉnh;
- Dự thảo bảng giá đất điều chỉnh;
- Báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá đất điều chỉnh;
- Văn bản thẩm định bảng giá đất điều chỉnh.
Hồ sơ điều chỉnh bảng giá đất trình Thường trực Hội đồng nhân dân cấp
tỉnh thông qua gồm: Tờ trình của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; dự thảo bảng
giá đất điều chỉnh và Báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá đất điều
chỉnh.
Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm tổ chức xây dựng, trình Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh ban hành bảng giá đất điều chỉnh tại địa phương.
2.4.2.3 Nội dung bảng giá đất
Điều 11 Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định:
Quy định bảng giá đất đối với các loại đất sau đây:
+ Bảng giá đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây
hàng năm khác;
+ Bảng giá đất trồng cây lâu năm;
+ Bảng giá đất rừng sản xuất;
+ Bảng giá đất nuôi trồng thủy sản;
+ Bảng giá đất làm muối;
+ Bảng giá đất ở tại nông thôn;
+ Bảng giá đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn;
+ Bảng giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất
thương mại, dịch vụ tại nông thôn;
+ Bảng giá đất ở tại đô thị;
+ Bảng giá đất thương mại, dịch vụ tại đô thị;
+ Bảng giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất
thương mại, dịch vụ tại đô thị;
15
- Ngoài các bảng giá đất quy định tại Khoản này, Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh được ban hành chi tiết bảng giá các loại đất theo phân loại đất quy
định tại Điều 10 của Luật Đất đai phù hợp với thực tế tại địa phương.
- Bảng giá đất được xây dựng theo vị trí đất. Đối với địa phương đã có
bản đồ địa chính và có điều kiện về nhân lực, kinh phí thì bảng giá đất
được xây dựng đến từng thửa đất.
Quy định giá đất trong bảng giá đất:
+ Giá đất trong bảng giá đất quy định theo nguyên tắc đất thuộc loại đất
nào thì áp dụng khung giá đất của loại đất đó theo quy định tại Điều 7 của
Nghị định này và phải phù hợp với khung giá đất.
Đối với đất ở tại đô thị; đất thương mại, dịch vụ tại đô thị; đất sản xuất,
kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô
thị có khả năng sinh lợi cao, có lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt
bằng sản xuất, kinh doanh, thương mại và dịch vụ thì căn cứ vào thực tế
tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được quy định mức giá đất cao
hơn nhưng không quá 30% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong
khung giá đất; trường hợp quy định mức giá đất cao hơn 30% thì phải báo
cáo Bộ Tài nguyên và Môi trường xem xét, quyết định.
Đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư, trong địa giới hành chính
phường thì căn cứ vào thực tế tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
được quy định mức giá đất cao hơn nhưng không quá 50% so với mức
giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất;
+ Đối với đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng, Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh căn cứ vào giá đất rừng sản xuất tại khu vực lân cận đã quy định
trong bảng giá đất và căn cứ phương pháp định giá đất để quy định mức
giá đất;
+ Đối với các loại đất nông nghiệp khác, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ
vào giá các loại đất nông nghiệp tại khu vực lân cận đã quy định trong
bảng giá đất để quy định mức giá đất;
+ Đối với đất sử dụng vào các mục đích công cộng có mục đích kinh
doanh, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất xây dựng công trình sự nghiệp
thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá đất sản xuất, kinh doanh đối
với đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh hoặc
giá đất ở đối với đất trụ sở cơ quan, đất xây dựng công trình sự nghiệp tại
khu vực lân cận đã quy định trong bảng giá đất để quy định mức giá đất;
+ Đối với đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng sử
dụng vào mục đích nuôi trồng thủy sản thì áp dụng khung giá đất nuôi
trồng thủy sản; sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp hoặc sử dụng vào
mục đích phi nông nghiệp kết hợp với nuôi trồng thủy sản thì Ủy
16
bannhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá đất phi nông nghiệp tại khu vực lân
cận quy định, quyết định để quy định mức giá đất.
- Đối với đất chưa sử dụng, khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao
đất, cho thuê đất để đưa vào sử dụng thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ
phương pháp định giá đất và giá của loại đất cùng mục đích sử dụng đã
được giao đất, cho thuê đất tại khu vực lân cận để quy định mức giá đất.
- Bảng giá đất được sử dụng làm căn cứ để áp dụng trong các trường hợp
quy định tại khoản 2 Điều 114 của Luật Đất đai.
Trình tự xây dựng bảng giá đất thực hiện theo quy định sau đây:
+ Xác định loại đất, vị trí đất theo xã đồng bằng, trung du, miền núi và
theo loại đô thị trên địa bàn đơn vị hành chính cấp tỉnh;
+ Điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin giá đất thị trường; các yếu tố tự
nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất;
+ Phân tích, đánh giá kết quả thực hiện bảng giá đất hiện hành;
+ Xây dựng bảng giá đất và Tờ trình về việc ban hành bảng giá đất; xử lý
giá đất trong bảng giá đất tại khu vực giáp ranh theo quy định tại Điều 13
của Nghị định này;
+ Tổ chức lấy ý kiến về dự thảo bảng giá đất;
+ Hoàn thiện dự thảo bảng giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
+ Thẩm định dự thảo bảng giá đất;
+ Trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất;
+ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định ban hành bảng giá đất.
Hồ sơ xây dựng bảng giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gồm có:
+ Tờ trình về việc ban hành bảng giá đất;
+ Dự thảo bảng giá đất;
+ Báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá đất;
+ Văn bản thẩm định bảng giá đất.
- Hồ sơ xây dựng bảng giá đất trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông
qua gồm: Tờ trình của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; dự thảo bảng giá đất và
Báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá đất.
- Việc thẩm định bảng giá đất do Hội đồng thẩm định bảng giá đất thực
hiện, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập Hội đồng thẩm định
bảng giá đất bao gồm các thành phần sau:
+ Đại diện lãnh đạo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng;
17
+ Đại diện lãnh đạo Sở Tài chính làm thường trực Hội đồng; đại diện
lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tư pháp và Ủy ban nhân dân
huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là Ủy
ban nhân dân cấp huyện); tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất
hoặc chuyên gia về giá đất và các thành viên khác do Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh quyết định.
- Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm tổ chức xây dựng,
trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành bảng giá đất tại địa phương định
kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm
đầu kỳ.
2.4.2.4 Trường hợp áp dụng bảng giá đất
Tại khoản 2 Điều 114 Luật Đất đai 2013 bảng giá đất dùng để làm căn
cứ trong các trường hợp:
- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của
hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp
không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao
đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;
- Tính thuế sử dụng đất;
- Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
- Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
- Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử
dụng đất đai;
- Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho
Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu
tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất,
đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
2.4.3 Gía đất cụ thể
2.4.3.1 Thẩm quyền ban hành
Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể, với sự giúp việc
của Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh để tổ chức việc xác định giá đất cụ
thể. Khi thực hiện Cơ quan quản lý đất đai được thuê tổ chức có chức
năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.
(Và việc xác định giá đất cụ thể dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin
về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu
đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư
vấn xác định giá đất, Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng
18
thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Uỷ ban nhân dân cùng cấp
quyết định.
Hội đồng thẩm định giá đất bao gồm: Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp
tỉnh - Chủ tịch, đại diện cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức
năng tư vấn xác định giá đất.)
2.4.3.2 Trường hợp áp dụng giá đất cụ thể
(Khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013)
Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của
hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp
không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao
đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp
vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất
nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;
Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất
không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền
sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà
phải nộp tiền sử dụng đất;
Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không
thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;
Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước
mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao
đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả
thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà
nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;
Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
2.4.3.3 Trình tự, thủ tục thực hiện giá đất cụ thể
Trình tự thực hiện xác định giá đất cụ thể thực hiện theo quy định
sau đây:
- Xác định mục đích định giá đất cụ thể;
- Điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường; áp
dụng phương pháp định giá đất;
- Xây dựng phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
- Thẩm định phương án giá đất;
- Hoàn thiện dự thảo phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
quyết định;
19
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất.
Hồ sơ xác định giá đất cụ thể trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
quyết định gồm có:
+ Tờ trình về phương án giá đất;
+ Dự thảo phương án giá đất;
+ Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất;
+ Văn bản thẩm định phương án giá đất.
Việc thẩm định phương án giá đất do Hội đồng thẩm định giá đất
thực hiện, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập Hội đồng
thẩm định giá đất bao gồm các thành phần sau:
Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng;
Đại diện lãnh đạo Sở Tài chính làm thường trực Hội đồng; đại diện lãnh
đạo Sở Tài nguyên và Môi trường và Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có
đất; tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất hoặc chuyên gia về giá
đất và các thành viên khác do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.”
2.5 Bất cập trong việc Nhà nước quy định giá đất
- Giá thực tế lại cao hơn nhiều lần so với giá đất Nhà nước quy định.
- Quy định pháp luật về đất đai chưa sát với quá trình hình thành giá đất.
- Có sự chòng chéo về quy định:
Ví dụ: tại Điều 144 Luật Đất đai 2014 thì không có quy định về vấn đề
giá đất cụ thể làm căn cứ xác định giá khởi điểm.Nhưng tại Điều 15 Nghị
định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 “quy định về giá đất” lại quy định
thì giá đất cụ thể là căn cứ cho việc khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng
đất.
- Chưa có hệ thống xây dựng thông tin dữ liệu về giá đất và cập nhật
nhanh chóng sự biến động giá đất của từng khu vực, vùng miền.
2.6 Giải pháp khắc phục những bất cập
- Khi ban hành khung giá đất Chính phủ cần tham khảo các chuyên gia
trong lĩnh vực bất động sản, các hiệp hội bất động sản… những cá nhân,
tổ chức hành nghề bất động sản để ban hành giá đất phù hợp với thực tế,
tránh sự chênh lệch cao giữa giá thị trường và giá quy định như hiện nay.
- Khi ban hành khung giá đất Chính phủ cần quy định chi tiết đến 8 vùng
kinh tế, và mỗi vùng cần có sự quy định chi tiết về đặc điểm mỗi vùng:
đồng bằng, trung du, miền núi, đô thị. Ban hành 12 khung giá tương ứng
với 12 loại đất trong nhóm đất nông nghiệp và phii nông nghiệp.
20
- Xem thêm -
.DOCX 
24 
1 
149 
