Tài liệu Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn thi hành tại huyện văn bàn, tỉnh lào cai

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI HUYỆN VĂN BÀN, TỈNH LÀO CAI TRẦN VĂN NGHĨA HÀ NỘI - 2021 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI HUYỆN VĂN BÀN, TỈNH LÀO CAI TRẦN VĂN NGHĨA CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ MÃ SỐ: 838.0107 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. HOÀNG MINH HỘI HÀ NỘI - 2021 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực. Những kết luận khoa học của luận văn là kết quả quá trình tìm tòi nghiên cứu! Xác nhận của Giảng viên hướng dẫn Tác giả luận văn TS. Hoàng Minh Hội Trần Văn Nghĩa LỜI CẢM ƠN Trong quá trình làm luận văn với những kiến thức đã được học, tham khảo tài liệu và tình hình thực tế, cùng với sự giúp đỡ của giáo viên hướng dẫn TS Hoàng Minh Hội, sự giúp đỡ, chỉ bảo của các thầy giáo, cô giáo tại Trường Đại học Mở Hà Nội và các bạn bè đồng nghiệp, tôi đã hoàn thành luận văn của mình. Lời đầu tiên tôi xin chân thành cảm ơn TS Hoàng Minh Hội là người trực tiếp hướng dẫn khoa học, tận tình hướng dẫn cả chuyên môn và phương pháp nghiên cứu và chỉ bảo cho tôi nhiều kinh nghiệm trong thời gian thực hiện đề tài. Tôi xin chân thành cám ơn các thầy, cô giáo của Trường Đại học Mở Hà Nội và bạn bè đã giúp đỡ tôi trong quá trình học tập cũng như trong quá trình hoàn thành luận văn này. Cuối cùng, tôi xin gửi lời biết ơn sâu sắc đến gia đình đã luôn tạo điều kiện tốt nhất cho tôi trong suốt quá trình học cũng như thực hiện luận văn. Lào Cai, tháng 3 năm 2021 Học viên Trần Văn Nghĩa MỤC LỤC Trang LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN MỤC LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TRONG LUẬN VĂN DANH MỤC CÁC BẢNG MỞ ĐẦU......................................................................................................................... 1 Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ............................................................................................. 7 1.1. Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất........................... 7 1.1.1. Khái niệm và đặc điểm quyền sử dụng đất ................................................... 7 1.1.2. Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất và phân loại chuyển quyền sử dụng đất ................................................................................................... 12 1.1.3. Khái niệm và đặc điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất ....................... 15 1.2. Những vấn đề lý luận của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ............................................................................................................... 17 1.2.1. Cơ sở ra đời của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ............. 17 1.2.2. Khái niệm và đặc điểm của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất........................................................................................................ 19 1.2.3. Nội dung của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất .................. 22 1.2.4. Khái niệm và phân loại các tiêu chí đánh giá mức độ hoàn thiện của pháp luật và bảo đảm thi hành pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất........................................................................................ 28 1.3. Các yếu tố ảnh hướng đến việc hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất............................................................................................... 33 1.3.1. Yếu tố chính trị ............................................................................................. 33 1.3.2. Yếu tố kinh tế ............................................................................................... 34 1.3.3. Yếu tố văn hóa, xã hội ................................................................................. 35 1.3.4. Yếu tố môi trường ........................................................................................ 36 Tiểu kết chương 1 ........................................................................................................ 36 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI HUYỆN VĂN BÀN, TỈNH LÀO CAI GIAI ĐOẠN 2016 - 2020 .......................................... 38 2.1. Những kết quả đạt được và bất cập, hạn chế của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam hiện nay ............................. 38 2.1.1. Những kết quả đạt được ............................................................................... 38 2.1.2. Những bất cập, hạn chế của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nguyên nhân............................................................................. 51 2.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai giai đoạn 2016 - 2020 ................................ 59 2.2.1. Tổng quan tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai giai đoạn 2016 - 2020 .......................... 59 2.2.2. Những kết quả đạt được và bất cập, hạn chế về thi hành pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai giai đoạn 2016 - 2020 và nguyên nhân ................................................ 65 Tiểu kết chương 2 ........................................................................................................ 75 Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở HUYỆN VĂN BÀN, TỈNH LÀO CAI HIỆN NAY ................................... 77 3.1. Định hướng tiếp tục hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ...................................... 77 3.2. Giải pháp cụ thể tiếp tục hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất............................................................................................... 80 3.2.1. Hoàn hiện các quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất........................................................................................................ 80 3.2.2. Hoàn thiện các quy định về chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất ....................................................................................................... 81 3.2.3. Hoàn thiện các quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ......................................... 83 3.2.4. Hoàn thiện các quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất........................................................................................................ 84 3.2.5. Hoàn thiện các quy định liên quan đến chính sách tài chính về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ............................................................. 84 3.2.6. Hoàn thiện pháp luật về hệ thống thông tin về bất động sản ...................... 86 3.2.7. Hoàn thiện những quy định về thủ tục hành chính liên quan đến giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hướng đơn giản hóa ............................................................................................... 87 3.3. Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai hiện nay ................................................................................................................ 88 3.3.1. Hoàn thiện hệ thống tài liệu địa chính phục vụ cho hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai ................................................................................................. 88 3.3.2. Xây dựng và phát triển hệ thống thông tin, các tổ chức tư vấn, dịch vụ về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ................................................... 89 3.3.3. Tiếp tục thực hiện nhiệm vụ cải cách hành chính liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai ......... 90 3.3.4. Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra và kịp thời xử lý những hành vi vi phạm pháp luật trong hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai ............................. 91 3.3.5. Thực hiện nguyên tắc công khai quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai ............................................................... 91 3.3.6. Đẩy mạnh công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật .................................. 92 Tiểu kiết chương 3 ....................................................................................................... 93 KẾT LUẬN .................................................................................................................. 94 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TRONG LUẬN VĂN BĐS Bất động sản SDĐ Sử dụng đất QSDĐ Quyền sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân VBQPPL Văn bản quy phạm pháp luật XHCN Xã hội chủ nghĩa DANH MỤC CÁC BẢNG Trang Bảng 2.1: Hiện trạng SDĐ Văn Bàn, tỉnh Lào Cai, giai đoạn 2016 - 2017 ..............60 Bảng 2.2: Thực trạng SDĐ huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai, giai đoạn 2018 - 2020 .........61 Bảng 2.3: Kết quả chuyển nhượng quyền SDĐ trên địa bàn huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai, giai đoạn 2016 -2020...........................................................................63 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng và là thành quả cách mạng của dân tộc Việt Nam. Hiến pháp năm 2013 quy định “đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” (Điều 53). Là đối tượng thuộc sở hữu toàn dân nhưng pháp luật quy định các tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất (SDĐ). Quyền SDĐ được pháp luật bảo hộ. Người SDĐ được chuyển quyền SDĐ, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật. Như vậy, quyền SDĐ được pháp luật quy định là một trong những quyền cơ bản của người SDĐ. Trong điều kiện phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (XHCN), Nhà nước đại diện cho Nhân dân thống nhất quản lý đất đai, nhưng pháp luật ghi nhận quyền SDĐ như là một quyền tài sản của chủ thể được nhà nước giao quyền SDĐ. Trên thực tế, các giao dịch dân dự, kinh tế về liên quan đến quyền SDĐ rất lớn. Nhà nước ban hành pháp luật và tạo lập khuôn khổ pháp luật để quan hệ về chuyển nhượng quyền SDĐ được diễn ra theo quy luật thị trường, tôn trọng tối đa quyền tự do ý chí của các bên, trên cơ sở bảo đảm lợi ích của Nhà nước, xã hội và cá nhân, tổ chức. Qua các giai đoạn phát triển, pháp luật về đất đai ngày càng hoàn thiện, điều chỉnh các quan hệ xã hội liên quan đến quyền SDĐ, quản lý, khai thác bảo vệ đất đai trong đó có quan hệ về chuyển nhượng quyền SDĐ. Pháp luật về quyền SDĐ nói chung và chuyển nhượng về quyền SDĐ nói riêng ngày càng tạo ra hành lang pháp lý an toàn cho các chủ thể trong quan hệ pháp luật về đất đai thực hiện các quyền và nghĩa vụ pháp lý. Pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ lành mạnh hóa các quan hệ xã hội liên quan đến việc chuyển nhượng đất đai, góp phần thực hiện 1 tốt chức năng quản lý nhà nước đối với đất đai. Đồng thời, pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ bảo vệ lợi ích hợp pháp của các chủ thể được nhà nước trao quyền SDĐ; góp phần xây dựng thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản, đảm bảo nâng cao hiệu quả SDĐ. Thời gian qua, hoạt động thực hiện các quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ bên cạnh những kết quả đạt được còn tồn tại những hạn chế, yếu kém như nhiều chủ thể chưa có ý thức chấp hành pháp luật, các hợp đồng chuyển nhượng quyền SDĐ vô hiệu xẩy ra ở nhiều địa phương, nhiều chủ thể không đủ điều kiện chuyển nhượng quyền SDĐ những vẫn tham gia quan hệ về chuyển nhượng quyền SDĐ. Có nhiều giao dịch về chuyển nhượng quyền SDĐ vi phạm pháp luật về điều kiện, thủ tục, quy trình chuyển nhượng đất. Bên cạnh đó, tồn tại những giao dịch dân sự về chuyển quyền SDĐ mà người chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng không thực hiện nghĩa vụ về kê khai biến động SDĐ sau chuyển nhượng hay nghĩa vụ về thuế. Nhiều hợp đồng giao dịch về chuyển nhượng quyền SDĐ bị Tòa án tuyên vô hiệu hoặc xẩy ra tranh chấp kéo dài gây bất ổn cho tình hình trật tự và an toàn xã hội. Cũng giống như nhiều địa phương khác, trên địa bàn huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai thời gian qua các giao dịch dân sự về chuyển nhượng quyền SDĐ có xu hướng tăng mạnh. Giá đất trên địa bàn huyện thời gian qua có xu hướng tăng mạnh, các giao dịch về quyền SDĐ càng ngày càng trở nên sôi động hơn, số lượng các giao dịch tăng thêm nhiều qua mỗi năm, đặc biệt là giao dịch chuyển nhượng quyền SDĐ. Xu hướng này đã và đang hòa nhịp với sự sôi động của thị trường BĐS chung của cả nước, đóng góp đáng kể cho phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh nhà; góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được và những ảnh hưởng tích cực từ việc gia tăng các quan hệ về chuyển nhượng quyền SDĐ, ở địa phương diễn ra nhiều tranh chấp liên quan đến việc chuyển nhượng quyền SDĐ, nhiều hợp đồng chuyển nhượng quyền SDĐ bị tuyên vô hiệu do người dân chưa có ý thức tuân thủ pháp luật, dẫn đến những khó khăn trong công tác quản lý nhà nước về đất đai. Các 2 tranh chấp, mâu thuẫn, bất đồng liên quan đến đất đai nói chung và chuyển nhượng quyền SDĐ nói riêng trên địa bàn xảy ra chiếm tỉ lệ lớn. Thực trạng này có nhiều nguyên nhân nhưng một trong những nguyên nhân cơ bản là nhận thức pháp luật chuyển nhượng quyền chưa đồng đều. Từ lý do trên, cho thấy việc chọn đề tài “Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn thi hành tại huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai” có ý nghĩa lý luận và thực tiễn sâu sắc. 2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ là vấn đề được nhiều người quan tâm, nghiên cứu. Có thể kể đến một số công trình tiêu biểu như: Một số vấn đề về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật Việt Nam của Nguyễn Thị Thu Thuỷ luận văn thạc sĩ luật học, Hà Nội, năm 2004; Một số giao dịch tư lợi trong thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Lê Văn Thiệp, Doãn Hồng Nhung, Nguyễn Thị Nắng Mai, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, số 3/2012, tr. 60 - 65; Về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và một số kiến nghị, Viện Kiểm sát nhân dân tối cao, Số 24/2012, tr. 37 - 41, 51; Trần Thị Lịch, Một số vấn đề cần lưu ý khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tạp chí Dân chủ và Pháp luật. Bộ Tư pháp, Số 5/2013, tr. 39 - 41 9866 - 7535; Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn thành phố Thái Bình của Nguyễn Duy Cường, luận văn thạc sĩ Luật kinh tế, Trường đại học Mở Hà Nội, năm 2018.; Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn huyện Mỹ Hào, tỉnh Hưng Yên của Trương Thế Dương, luận văn thạc sĩ Luật kinh tế, Trường đại học Mở Hà Nội, năm 2019; Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn tỉnh Ninh Bình của Bùi Thanh Vân, luận văn thạc sĩ Luật kinh tế, Trường đại học Mở Hà Nội, năm 2019; Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước của Trần Tuấn Anh, luận văn thạc sĩ Luật kinh tế, Trường đại học Mở Hà Nội, năm 2019; Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong đầu tư kinh doanh bất động sản từ thực tiễn thực hiện tại Thành phố Hà Nội của Nghiêm Thị Thủy, luận văn thạc sĩ Luật kinh tế, Trường đại học Mở Hà Nội, năm 2015; 3 Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản từ thực tiễn tỉnh Thanh Hóa của Mai Thanh Hải, luận văn thạc sĩ Luật kinh tế, Trường đại học Mở Hà Nội, năm 2018; Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn xã Tú Sơn giai đoạn 2010 - 2015 của Phạm Văn Đặn, luận văn thạc sĩ Luật kinh tế, Trường đại học Mở Hà Nội, năm 2018; Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Trần Văn Thịnh, luận văn thạc sĩ Luật kinh tế, Trường đại học Mở Hà Nội, năm 2018; Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên; luận văn thạc sĩ Luật kinh tế, Trường đại học Mở Hà Nội, năm 2018; Pháp luật về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình của Đinh Trường Sơn, luận văn thạc sĩ Luật kinh tế, Trường đại học Mở Hà Nội, năm 2019; Pháp luật về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc của Lê Thị Phương Hoa, luận văn thạc sĩ Luật kinh tế, Trường đại học Mở Hà Nội, năm 2018… Những công trình khoa học công bố trên đây ở các mức độ khác nhau đều có đề cập đến một số vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan đến đề tài như: Khái niệm, đặc điểm, nội dung của pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ và thực tiễn thi hành các quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ ở một số địa phương. Tuy nhiên, đến nay chưa có công trình khoa học nào nghiên cứu tương đối toàn diện, sâu sắc pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ từ thực tiễn thi hành tại huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai. Mặc dù vậy, các công trình khoa học trên đây là những tài liệu khoa học tham khảo có giá trị cho việc nghiên cứu, viết hoàn thành luận văn này. 3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu của luận văn 3.1. Mục đích của luận văn Luận văn đề xuất những kiến nghị tiếp tục hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng SDĐ và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ trên địa bàn huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai hiện nay. 4 3.2. Nhiệm vụ của luận văn Để đạt được mục đích trên luận văn có những nhiệm vụ sau: - Phân tích làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ như khái niệm, đặc điểm quyền SDĐ, chuyển quyền SDĐ, chuyển nhượng SDĐ; khái niệm, đặc điểm, nội dung và các tiêu chí đánh giá mức độ hoàn thiện của pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ. - Phân tích thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ và đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ trên địa bàn huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai. - Đề xuất những giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ trên địa bàn huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai hiện nay. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của luận văn 4.1. Đối tượng nghiên cứu của luận văn - Đối tượng nghiên cứu của luận văn là những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ. - Thực tiễn thi hành pháp luật chuyển nhượng quyền SDĐ trên địa bàn huyện Văn Bàn, tỉnh Lao Cai giai đoạn 2016 -2020. 4.2. Phạm vi nghiên cứu của luận văn - Không gian nghiên cứu đánh giá thực trạng thi hành pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ trên địa bàn huyện Văn Bàn, tỉnh Lao Cai. - Về thời gian nghiên cứu: Các số liệu, dữ liệu được sử dụng trong luận văn là giai đoạn 2016-2020. 5. Phương pháp nghiên cứu của luận văn - Luận văn sử dụng phương pháp duy vật lịch sử và phương pháp duy vật biện chứng, kết hợp với các phương pháp cụ thể như phương pháp phân tích, so sánh, tổng hợp, quy nạp, diễn dịch được sử dụng để thực hiện giải quyết những vấn 5 đề lý luận về chuyển nhượng quyền SDĐ và pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ đất tại Chương 1. - Luận văn sử dụng phương pháp phân tích, tổng hợp, diễn dịch, quy nạp, thống kê. Đó là các phương pháp chủ đạo được sử dụng trong quá trình phân tích và đánh giá thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ và thực trạng thực thi pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ trên địa bàn huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai. - Các phương pháp phân tích, tổng hợp, quy nạp, diễn dịch cũng được tác giả sử dụng để phân tích những định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ trên địa bàn huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai. 6. Những đóng góp về khoa học của luận văn - Luận văn đã xây dựng được khái niệm, đặc điểm, vai trò, xác định nội dung cũng như các tiêu chí hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ. - Luận văn đánh giá thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ và thực tiễn thi hành pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ ở trên địa bàn huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai giai đoạn 2016 - 2020. - Đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ và các biện pháp bảo đảm thi hành pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ trên địa bàn huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai. 7. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm 3 chương, 8 tiết. 6 Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1. Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1.1. Khái niệm và đặc điểm quyền sử dụng đất 1.1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất Hiến pháp năm 2013 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước công nhận và trao quyền SDĐ cho công dân dưới hình thức cho thuê, thừa kế, thế chấp, chuyển đổi, chuyển nhượng quyền SDĐ. Theo Luật đất đai năm 2013, Nhà nước công nhận quyền SDĐ là việc Nhà nước trao quyền SDĐ cho người đang SDĐ ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền SDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định (Điều 3). Như vậy, với tư cách là chủ thể được nhân dân ủy quyền quản lý đất đai, Nhà nước trao cho cá nhân, công dân quyền SDĐ dưới hình thức cho thuê đất hay giao đất, công nhận quyền SDĐ. Trên cơ sở đó, người SDĐ có quyền đầu tư trang thiết bị, khoa học kỹ thuật, công sức để khai thác các giá trị hoặc các lợi ích vật chất từ đất đai nhằm thỏa mãn nhu cầu hợp pháp của mình. Bên cạnh khai thác và hưởng lợi những giá trị từ quyền SDĐ, người SDĐ còn sử dụng quyền của mình đề thực hiện các giao dịch như trao đổi, mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp. Khi đó, quyền SDĐ được tách ra và độc lập với quyền sở hữu và trở thành quyền tài sản của người SDĐ. Khi tách ra từ quyền sở hữu, quyền SDĐ độc lập, có giá trị và trở thành quyền tài sản. Pháp luật bảo hộ quyền SDĐ và tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người SDĐ. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền SDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người SDĐ khi có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật. Quyền SDĐ có thể được hiểu theo hai góc độ: 7 Thứ nhất, dưới góc độ kinh tế, quyền SDĐ là quyền về tài sản. Khi người SDĐ được Nhà nước giao đất, cho thuế đất, công nhận quyền SDĐ thì người SDĐ đất được thực hiện các quyền hoặc hưởng các quyền và các giá trị vất chất và tinh thần khi khai thác và SDĐ. Quyền này của người SDĐ được pháp luật ghi nhận và bảo vệ trên thực tế. Quyền SDĐ một khi được pháp luật ghi nhận là quyền tài sản thì nó cũng là một quyền dân sự. Người SDĐ được thực hiện các hành vi như kinh doanh, tìm kiếm lợi nhuận trên mảnh đất được Nhà nước giao, sử dụng và khai tối đa lợi ích vật chất vốn có từ thửa đất. Theo đó, người SDĐ có các quyền như quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền SDĐ. Những quyền năng này được thực hiện trong quá trình người SDĐ khai thác quyền SDĐ. Thứ hai, dưới góc độ pháp lý, quyền SDĐ là “quyền” mà pháp luật bảo vệ, ghi nhận người SDĐ được hưởng những lợi ích từ việc khai thác, SDĐ. Người SDĐ được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấy. Đất đai là tư liệu sản xuất nên người SDĐ thực hiện các hành vi khai thác từ đất đai và pháp luật cho phép họ được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất, hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp. Chính sách của Nhà nước là tạo điều kiện thuận lợi cho người SDĐ, khuyến khích hoạt động khai hoang, cải tạo đất đai nên người SDĐ được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp. Bên cạnh đó, người SDĐ được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của họ. Người SDĐ được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật. Người SDĐ có quyền khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền SDĐ hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai. Từ những phân tích trên, có thể hiểu quyền SDĐ là những quyền năng của người SDĐ, được pháp luật ghi nhận và bảo vệ và bảo đảm thực hiện trong quá trình khai thác và SDĐ. 8 1.1.1.2. Đặc điểm quyền sử dụng đất Như đã phân tích ở trên, dưới góc độ pháp lý, quyền SDĐ là những giá trị mà người SDĐ được hưởng lợi từ việc khai thác những lợi ích từ việc khai thác, SDĐ. Như vậy, quyền SDĐ có những đặc điểm như sau: Thứ nhất, quyền SDĐ là quyền về tài sản Theo pháp luật dân sự, đất đai là một trong những bất động sản chủ yếu. Vì vậy quyền sử dụng đất đai là một dạng tài sản. Quyền tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 là “quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền SDĐ và các quyền tài sản khác” (Điều 115). Bộ luật dân sự năm 2015 quy định “Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai”. Đất đai là bất động sản và là đối tượng trong các quan hệ, giao dịch kinh tế, dân sự liên quan đến tài sản như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuế, thừa kế, thế chấp…Khi người SDĐ thực hiện các quyền liên quan đến quyền SDĐ như là một loại quyền tài sản thì Nhà nước với tư cách là chủ thể quản lý có vai trò điều tiết nền kinh tế tạo môi trường chính sách thuận lợi cho người SDĐ khai thác và nâng cao lợi nhuận thông qua cơ chế thị trường. Người SDĐ thực hiện các quyền năng từ quyền SDĐ được Nhà nước là đại diện cho pháp luật và được pháp luật bảo vệ. Thứ hai, quyền SDĐ là một trong ba quyền phái sinh trên cơ sở quyền sở hữu đấi đai Một tài sản, đối với người sở hữu, theo pháp luật dân sự phát sinh ba quyền: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Đất đai là một lại tài sản nên chủ sở hữu cũng có đủ ba quyền nói trên. Trong đó, quyền SDĐ là một trong ba quyền năng của người sở hữu đất đai (toàn dân). Như vậy, quyền sử dụng tài sản nói chung và đất đai nói riêng thuộc về người sử dụng tài sản. Người không phải là chủ thể tài sản chỉ có quyền khai thác và chỉ khi nào người sở hữu cho phép hoặc ủy quyền thì mới được quyền sử dụng. Đối với đất đai, nhiều quốc gia trên thế giới quy định đất đai thuộc sở hữu tư nhân nên quyền sử dụng đất đai gắn liền với quyền sở 9 hữu đất đai. Quyền sử dụng và quyền sở hữu đất đai gắn liền với nhau. Trong quá trình khai thác và sử dụng đất đai người sở hữu đất đai có quyền định đoạt số phận pháp lý của mảnh đất mà họ sở hữu. Ở Việt Nam Hiến pháp năm 2013 quy định “đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” (Điều 53). Là đối tượng thuộc sở hữu toàn dân nhưng pháp luật quy định các tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền SDĐ. Nhà nước giao cho các tổ chức và cá nhân quyền SDĐ, họ trở thành chủ thể sử dụng đất đai chứ không phải là chủ sở hữu đất đai. Như vậy, quyền SDĐ là quyền phái sinh, phụ thuộc vào ý chí của chủ sở hữu đất đai. Thứ ba, quyền SDĐ có tính độc lập tương đối với chủ sở hữu đất đai Quyền SDĐ là quyền phái sinh từ quyền sở hữu đất đai nhưng quyền SDĐ có tính độc lập tương đối vì nó là quyền tài sản. Theo đó, người SDĐ được chủ động, linh hoạt trong quá trình khai thác và SDĐ. Người SDĐ cũng chủ động và độc lập thể hiện ý chí của mình trong các giao dịch dân sự, kinh tế về đất đai. Tuy nhiên, việc thực hiện các quyền năng của người SDĐ không phải tùy tiện, vô pháp luật mà phải phù hợp với lợi ích của Nhà nước, không trái quy định của pháp luật. Đồng thời Nhà nước cũng luôn thể hiện vai trò là quyền đại diện của mình để kiểm soát, chi phối các giao dịch về quyền SDĐ của người SDĐ. 1.1.1.3. Khái niệm và đặc điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất Khái niệm chuyển nhượng quyền SDĐ thường được sử dụng trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai hoặc thửa đất đó thuộc đối tượng sở hữu toàn dân về đất đai. Ở nước ta thực hiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai nên khái niệm chuyển nhượng quyền SDĐ gắn với quyền của chủ sở hữu đất đai là toàn dân. Quyền sở hữu đất đai của toàn dân có trước, quyền SDĐ được giao cho các tổ chức, cá nhân. Trên cơ sở đó người SDĐ có quyền chuyển nhượng quyền SDĐ theo quy định của pháp luật. Bên cạnh việc ghi nhận, Nhà nước cũng đóng vai trò là người quản lý 10 việc thực hiện hành vi chuyển nhượng quyền SDĐ giữa các bên trong giao dịch. Cụ thể, việc chuyển nhượng quyền SDĐ giữa các chủ thế phải được thực hiện theo các điều kiện, cách thức, trình tự, thủ tục cũng như quyền và nghĩa vụ do Nhà nước quy định. Như vậy, chuyển nhượng quyền SDĐ là việc dịch chuyển quyền SDĐ từ người có quyền SDĐ hợp pháp sang cho người nhận chuyển nhượng quyền SDĐ. Pháp luật quy định cụ thể về trình tự, thủ tục, điều kiện chuyển nhượng quyền SDĐ. Theo đó, bên chuyển nhượng quyền SDĐ có nghĩa vụ giao đất và quyền SDĐ cho người nhận chuyển nhượng. Người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng SDĐ phải thực hiện các nghĩa vụ nộp thuế, phí cho Nhà nước theo quy định của pháp luật. Khi người SDĐ không có nhu cầu SDĐ, theo quy định của pháp luật họ có quyền chuyển quyền SDĐ của mình cho người khác để nhận những giá trị vật chất tương ứng với giá trị quyền SDĐ của họ. Thực hiện quan hệ chuyển nhượng SDĐ sẽ chấm dứt quyền SDĐ của người chuyển nhượng và phát sinh quan hệ pháp lý mới giữa người nhận chuyển nhượng SDĐ với Nhà nước. Xét về bản chất, quan hệ chuyển nhượng SDĐ là một (1) trong tám (8) hình thức chuyển quyền SDĐ nhưng nó là hình thức chuyển quyền SDĐ đầy đủ và trọn vẹn. Hình thức chuyển nhượng SDĐ có những đặc điểm sau đây: - Người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng SDĐ tự do thực hiện quyền năng của mình nhưng trong khuôn khổ pháp luật cho phép. Khi chuyển nhượng SDĐ sẽ chấm dứt quyền SDĐ của người SDĐ nên người chuyển nhượng phải đủ các điều kiện chung và điều kiện cụ thể về chuyển nhượng SDĐ. Bên cạnh đó, vì người nhận chuyển nhượng SDĐ sẽ phát sinh quan hệ pháp lý mới đầy đủ với Nhà nước nên pháp luật cũng quy định những điều kiện cụ thể cho người nhận chuyển nhượng SDĐ. - Nhà nước quy định các điều kiện cụ thể đối với những loại đất khác nhau tùy thuộc vào tầm quan trọng của chúng. Ví dụ, đối với đất nông nghiệp và đất lâm 11