Tài liệu Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân từ thực tiễn huyện mê linh, thành phố hà nội

MỤC LỤC MỞ ĐẦU .....................................................................................................................1 Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ NHÂN ................................... 8 1.1. Lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. ...................................................8 1.2. Lý luận pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân. ..........................................................................................................................19 Chương 2: THỰC TRẠNG CÁC QUY ĐỊNH VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ NHÂN, VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN MÊ LINH ...............................34 2.1 Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân.......................................................................................................................34 2.2 Thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân trên địa bàn huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội. ..............................................................52 Chương 3: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ NHÂN .......................................................................................................................63 3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân. ...................................................................................................63 3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân ....................................................................................................65 3.3. Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân. .......................................................................70 KẾT LUẬN ...............................................................................................................75 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................... DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BLDS Bộ luật dân sự KDBĐS Kinh doanh bất động sản QSDĐ Quyền sử dụng đất VBQPPL Văn bản quy phạm pháp luật MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động và cùng với quá trình lịch sử phát triển kinh tế xã hội, đất đai là điều kiện lao động. Đất đai đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người. Đất đai là một trong những tài nguyên vô cùng quý giá của con người, là điều kiện sống cho động vật, thực vật, con người trên trái đất. Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động kinh tế xã hội, đất đai là nguồn của cải, là một tài sản cố định và đầu tư cố định, là thước đo sự giầu có của một quốc gia. Trong điều kiện kinh tế thị trường, Nhà nước ta đã có nhận thức mới về vị trí, vai trò của đất đai. Nó không chỉ là tài nguyên thiên nhiên, là lãnh thổ quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt không gì có thể thay thế được trong sản xuất nông lâm nghiệp, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng. Là thành phần quan trọng của môi trường sống, đất đai còn là nguồn lực, nguồn vốn to lớn để phát triển đất nước. Con người luôn mong muốn tác động vào nó thường xuyên để tạo ra những giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời sống cho mình. Và sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng này sang chủ thể sử dụng khác là một quy luật vận động tất yếu. Nhà nước đã đưa ra cơ sở pháp lý quản lý đất đai một cách thống nhất trên toàn quốc, nhằm tạo trật tự đảm bảo tính công bằng trong xã hội khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên vấn đề chuyển nhượng không chỉ đơn thuần lúc nào cũng tuân theo khuôn khổ pháp luật quy định, trên thực tế tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người sử dụng đất vẫn diễn ra phức tạp gây ra những khó khăn trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Huyện Mê Linh nằm ở phía Tây Bắc của thành phố Hà Nội, cách trung tâm thành phố Hà Nội 30km, những năm gần đây, kinh tế - xã hội của huyện Mê Linh có sự phát triển mạnh mẽ và toàn diện. Cơ cấu kinh tế đã có những bước chuyển biến tích cực, từ một huyện thuần nông đã chuyển sang cơ cấu kinh tế mới là công nghiệp - dịch vụ - du lịch - nông nghiệp. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện cũng rất đa dạng và phức tạp do quá trình đô thị hoá, quy hoạch sản xuất, tạo tiền đề phát triển ngành nông nghiệp theo hướng hàng hóa, quy mô lớn, nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân tăng cao và những bất cập còn tồn tại của quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước đây. Nhằm đánh giá thực trạng thi hành và trên cơ sở đó đề xuất định hướng và một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện về pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất tôi chọn đề tài "Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân từ thực tiễn huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội". 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Đến nay, vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân là một đề tài được nhiều tầng lớp quan tâm cả về nội dung kinh tế lẫn nội dung hành chính. Có thể kể đến một số công trình, bài báo tiêu biểu sau đây: Luận văn thạc sĩ của Nguyễn Thị Thập (2011) “Quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân dưới khía cạnh quyền tài sản tư theo pháp luật Việt Nam”, luận văn hệ thống, tập hợp những vấn đề lý luận chung về quyền sử dụng đất và những vấn đề lý luận về quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư. Đưa ra những định hướng và giải pháp góp phần hoàn thiện những quy định về quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư. Luận văn thạc sĩ của Nguyễn Thị Nắng Mai (2012) “Pháp luật về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam”, Luận văn nghiên cứu phân tích cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân. Đề xuất những kiến nghị nhằm tiếp tục hoàn thiện nhưng thủ tục trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân. Luận án tiến sĩ của Nguyễn Thị Hồng Nhung (2013) “ Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam”, nghiên cứu các vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản với tư cách là một giao dịch đặc thù trong kinh doanh bất động sản. 2 Luận án tiến sĩ của Nguyễn Quang Tuyến 2003) “Địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai” nghiên cứu các quy định của pháp luật, địa vị pháp lý của người sử dụng đất, ảnh hưởng đến các giao dịch về đất đai cũng như việc quản lý và thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản và hoàn thiện pháp luật về đất đai. Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước của PGS.TS Phạm Hữu Nghị (2000), Viện nghiên cứu địa chính – Tổng cục Địa chính: “Những quy định về chuyển quyền sử dụng đất”; Một số đề tài khoa học cấp Bộ doViện nghiên cứu địa chính thực hiện. Các bài báo về các vấn đề cụ thể như: Nguyễn Văn Hiến – Tòa án nhân dân tối cao, “Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam hiện nay” “Bản chất của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật hiện hành”; ThS. Lê Hồng Hạnh “Bản chất pháp lý của quyền sử dụng đất trong pháp luật Việt Nam”; … Nguyễn Thị Nắng Mai (2011), “Thực trạng và giải pháp hoàn thiện thủ tục hành chính trong quản lý và chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân trong Luật đất đai 2003”; Nguyễn Thị Thu Thuỷ (2004), “Một số vấn đề về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật Việt Nam” (Luận văn thạc sĩ luật học, TS. Đinh Văn Thanh hướng dẫn) ưu Quốc Thái 200 , “ ề giao dịch quyền ử dụng đất theo pháp luật hiện hành”, Tạp chí Nhà nước và pháp luật; Tác giả Nguyễn Thị Nga với hai chuyên đề: Một số tồn tại, vướng mắc và những sai phạm phát sinh trong quá trình ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và Những nội dung cơ bản của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Đề tài khoa học cấp trường - Trường Đại học Luật Hà Nội 2011; ê Văn Thiệp, “Về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và một số kiến nghị”, Viện Kiểm sát nhân dân tối cao, Số 24/2012, tr. 37 - 41, 51; 3 Doãn Hồng Nhung, Nguyễn Thị Nắng Mai, “Một số giao dịch tư lợi trong thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, Nhà nước và Pháp luật. Viện Nhà nước và Pháp luật, Số 3/2012, tr. 60 – 65; Trong thời gian qua những vấn đề pháp lý về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được nhiều học viên, chuyên gia quan tâm nghiên cứu dưới nhiều góc độ khác nhau. Các công trình này đã đi sâu nghiên cứu một số vấn đề lý luận về giao dịch quyền sử dụng đất, thực trạng pháp luật về các giao dịch dân sự, thương mại về quyền sử dụng đất, nêu rõ những hạn chế thiếu xót của pháp luật, thực tiễn thi hành và đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao dịch quyền sử dụng đất. Nay trên cơ sở đó, tác giả có sự tổng hợp và kế thừa để nghiên cứu một cách có hệ thống, thông qua hoạt động thực tiễn từ đó phân tích và đưa ra những nhận định, đánh giá của mình về các quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân ở nước ta. Từ đánh giá thực trạng của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn của quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra trong nền kinh tế thị trường của thời gian vừa qua, cũng như thực tiễn áp dụng pháp luật về lĩnh vực này, tác giả thấy rằng việc nghiên cứu một cách có hệ thống và phân tích các quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân để đưa ra biện pháp hoàn thiện nó có ý nghĩa rất lớn trong tình hình hiện nay. Hơn nữa trong điều kiện nền kinh tế - xã hội đang có những thay đổi, phát triển không ngừng thì kết quả nghiên cứu mà các nhà khoa học pháp lý đã đạt được vẫn cần phải tiếp tục bổ sung và hoàn thiện. Do vậy, việc đi sâu nghiên cứu đề tài “Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân từ thực tiễn huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội” là một công việc có ý nghĩa lý luận và mang tính thời sự sâu sắc. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu Mục đích nghiên cứu: Phân tích, đánh giá pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ giữa hộ gia đình và cá nhân, đồng thời nhận diện những tồn tại, bất cập của pháp luật về vấn đề này trên cơ sở đánh giá thực trạng thi hành. Trên cơ sở đó sẽ đề 4 xuất định hướng và một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ giữa hộ gia đình và cá nhân Để đạt được mục đích nghiên cứu, Luận văn xác định các nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể sau: Một là phân tích, làm sáng tỏ cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất, về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân. Phân tích những những yếu tố tác động đến pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân. Hai là nêu, phân tích, đánh giá những quy định hiện hành của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân. Nhận diện những khó khăn, vướng mắc phát sinh trong quá trình thực thi các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân. Ba là tìm hiểu thực tiễn áp dụng các quy định trên tại huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội từ đó đưa những nhận định, đánh giá về tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân và nguyên nhân. Bốn là đề xuất định hướng và những kiến nghị nhằm tiếp tục hoàn thiện phát luật và nâng hiệu quả thực thi các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: à các văn bản pháp luật hiện hành của Trung ương và thành phố Hà Nội liên quan trưc tiếp tới hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Các số liệu thu thập từ các cơ quan: Văn phòng Công chứng, Văn phòng Đăng ký, UBND cấp Huyện cũng được sử dụng trong việc nghiên cứu, đánh giá về thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân. - Phạm vi nghiên cứu: Do chủ thể thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật gồm nhiều loại, trong khuôn khổ của một luận văn, tác giả chỉ tập trung nghiên cứu pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với chủ thể là hộ gia đình, cá nhân mà không nghiên cứu đối với các chủ thể khác. 5 5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu Luận văn được thực hiện dựa trên cơ sở lý luận Mác - Lênin về Nhà nước và pháp luật; các quan điểm của Đảng về xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường định hướng XHCN nói chung và quản lý, sử dụng đất đai nói riêng. Các phương được sử dụng để giải quyết các vấn đề của đề tài luận văn bao gồm: Phương pháp triết học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử và các phương pháp nghiên cứu cụ thể: - Phương pháp phân tích, phương pháp bình luận, phương pháp diễn dịch. - Phương pháp so sánh, phương pháp đánh giá, phương pháp tổng hợp - Phương pháp tổng hợp, phương pháp quy nạp, phương pháp lập luận logic. 6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn. Trên cơ sở nghiên cứu vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành, Luận văn có ý nghĩa trong việc: - Làm giàu hơn lý luận pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ nói chung và pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ giữa hộ gia đình và cá nhân nói riêng. Theo đó, chỉ rõ tính đặc thù và sự khác biệt về chuyển nhượng QSDĐ giữa hộ gia đình, cá nhân so với các chủ thể khác và những yêu cầu đặt ra cần phải hoàn thiện pháp luật về lĩnh vực này. - Từ thực tiễn nghiên cứu các hoạt động chuyển nhượng QSDĐ giữa hộ gia đình và cá nhân trên địa bàn một huyện, nơi có tốc độc đô thị hóa nhanh chóng trong thời gian qua là huyện Mê Linh, luận văn phát hiện những tồn tại, bất cập và những vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ, cũng như như những sai phạm trong quá trình thực hiện hoạt động chuyển nhượng của của các chủ thể. Trên cơ sở tìm hiểu những nguyên nhân cụ thể của thực trạng nêu trên và đề xuất một số giải pháp góp phần tiếp tục hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ trong tổng thể pháp luật đất đai, pháp luật nhà ở, pháp luật dân sự và pháp luật về đăng ký bất động sản. 6 7. Cơ cấu của luận văn Chương 1: Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân. Chương 2: Thực trạng các quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân. Chương 3: Định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân. 7 Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ NHÂN 1.1. Lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của quyền sử dụng đất. * Khái niệm quyền sử dụng đất Theo lý thuyết truyền thống của luật dân sự được khởi nguồn từ học thuyết cổ La Mã, quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt là ba quyền năng cơ bản trong tập hợp các quyền của chủ sở hữu tài sản. Theo cách hiểu đó, quyền sử dụng đất trước hết là một quyền năng quan trọng trong ba quyền năng cơ bản thuộc tập hợp các quyền của chủ sở hữu đất đai, mà ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện nay, pháp luật thực định của Việt Nam vẫn chưa có định nghĩa chính thức về nội hàm của khái niệm quyền sử dụng đất. Theo Từ điển uật học năm 200 thì "quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho...” [28, tr.655]. Trong luận án “Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam”, TS. Nguyễn Thị Hồng Nhung có trích dẫn một số quan điểm liên quan đến khái niệm về quyền sử dụng đất: “Quyền sử dụng đất là bộ phận cấu thành của quyền sở hữu đất. Thông qua việc được độc quyền giao đất, cho thuê đất, Nhà nước trao cho người sử dụng đất thực hiện trong thời hạn thuê đất, nhận giao đất những quyền và nghĩa vụ nhất định, trong đó có sự phân biệt theo loại đất, theo đối tượng người sử dụng đất, theo hình thức thuê hoặc giao đất” [22, tr.16]. Trong khi đó, Giáo trình uật Đất đai của Trường Đại học uật Hà Nội thì cho rằng: "Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước” [32, tr.92], theo ý kiến của một số 8 chuyên gia quan niệm: “Quyền sử dụng đất là quyền của người sử dụng đất khai thác các thuộc tính của đất đai, khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản một cách hợp pháp phục vụ cho mục đích của mình và quyền chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật” [8, tr.19,20]. Các quan điểm trên nhìn chung xem quyền sử dụng đất dưới hai góc độ: Kinh tế và pháp lý. Dưới góc độ kinh tế thì quyền sử dụng đất là quyền khai thác các lợi ích từ đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất. Dưới góc độ pháp lý thì quyền sử dụng đất là những quyền năng mà Nhà nước thông qua công cụ pháp lý để quy định, thừa nhận cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân người sử dụng đất được hưởng, được làm trong quá trình sử dụng đất. Như vậy, phân tích, xem xét quyền sử dụng đất trên cả hai phương diện trên, khái niệm quyền sử dụng đất được hiểu là những quyền năng sử dụng đất cụ thể của người sử dụng đất, được pháp luật ghi nhận, quy định trong các văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành và được Nhà nước đảm bảo thực hiện đối với các chủ thể sử dụng đất trong quá trình khai thác, sử dụng đất. Trong phạm vi luận văn này, quyền sử dụng đất được nghiên cứu trong phạm vi là quyền sử dụng đất của những người sử dụng đất được Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu trao cho. *Đặc điểm của quyền ử dụng đất Thứ nhất, quyền sử dụng đất của người sử dụng đất là quyền phái sinh trên cơ sở quyền sở hữu đất đai của Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đại diện hay còn gọi là quyền phụ thuộc vào Nhà nước . Hiến pháp năm 2013 Điều 53 và uật Đất đai 2013 Điều 4 ghi nhận: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Việc quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân nẩy sinh mâu thuẫn, bởi lẽ với tư cách là một cộng đồng toàn dân không thể đứng ra thực hiện các quyền năng của chủ sỡ hữu đối với đất cho nên phải cử một người đại diện cho mình để thực hiện các quyền năng này, người đó là Nhà nước. Trên nền tảng ấy, quyền sử dụng đất do Nhà nước trao quyền tuy là tài sản của người sử dụng đất nhưng là một tài sản đặc 9 biệt bởi lẽ quyền sử dụng đất không được thực hiện bởi người đại diện chủ sở hữu đất đai, mà Nhà nước đại diện chủ sở hữu phải thông qua việc trao quyền cho người sử dụng đất thì quyền sử dụng đất mới được thực hiện trên thực tế. Như vậy có thể hiểu, quyền sử dụng đất đai của những người sử dụng đất, trong đó có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quyền phụ thuộc vào ý chí của Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đại diện. Theo đó, Nhà nước cho phép ai, với quyền sử dụng đất cụ thể nào được thực hiện giao dịch thì giao dịch đó mới hợp pháp, phát sinh hiệu lực trên thực tế. Thứ hai, quyền sở hữu đất là quyền ban đầu có trước , còn quyền sử dụng đất là quyền phái sinh có sau xuất hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất của Nhà nước phát sinh dựa trên cơ sở Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất đai, nên quyền sử dụng đất này là vĩnh viễn, trọn vẹn và không bị ai hạn chế. Còn quyền sử dụng đất của người sử dụng xuất hiện khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất… và phụ thuộc vào ý chí của Nhà nước, vì vậy, quyền sử dụng đất của họ bị hạn chế bởi diện tích, thời hạn và mục đích sử dụng...; nếu như quyền sử dụng đất của Nhà nước mang tính gián tiếp và trừu tượng thì ngược lại, quyền sử dụng đất của người sử dụng đất lại mang tính trực tiếp và cụ thể. Thứ ba, tuy là một quyền phái sinh nhưng quyền sử dụng đất cũng có tính độc lập. Theo đó, với mỗi quyền sử dụng đất mà Nhà nước trao hoặc công nhận cho mỗi chủ thể là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài một cách hợp pháp thì họ có quyền quyết định cách thức khai thác và sử dụng sao cho có hiệu quả nhất, phù hợp và linh hoạt nhất đối với mỗi chủ thể sử dụng. Cụ thể, người sử dụng đất có thể tự mình đầu tư vốn, công sức, các tiến bộ của khoa học kỹ thuật và sự sáng tạo của mình để trực tiếp khai thác, sử dụng đất trên cơ sở mục đích sử dụng đất Nhà nước đã xác định song người sử dụng đất cũng có lựa chọn một phương thức khai thác quyền sử dụng đất khác đi, đó là đưa quyền sử dụng đất đó vào thị trường để giao 10 dịch như: cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đây là những phương thức khai thác quyền sử dụng đất một cách linh hoạt, thể hiện sự chủ động, linh hoạt và quyền tự quyết của mỗi chủ thể sử dụng đất trên mảnh đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình. Đây là tính độc lập tương đối của quyền sử dụng đất của các chủ thể sử dụng đất. Tuy nhiên, sự độc lập này phải trong khuôn khổ cho phép của Nhà nước, theo đó, việc thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất nói chung và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng phải đảm bảo đầy đủ các điều kiện và tuân thủ các thủ tục được quy định cụ thể trong uật Đất đai và văn bản hướng dẫn thi hành. 1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của quyền ử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân. * Khái niệm quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI năm 198 đã phát động công cuộc đổi mới toàn diện đất nước, chuyển nền kinh tế sang cơ chế thị trường. Sau đó hàng loạt nghị quyết, chỉ thị của Đảng về đổi mới cơ chế quản lý kinh tế trong nông nghiệp nói chung và xác định vai trò của hộ gia đình, cá nhân là đơn vị kinh tế tựu chủ trong sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp nói riêng đã lần lượt được ra đời với việc thực hiện giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài, đồng thời mở rộng các quyền năng của người sử dụng đất. Hộ gia đình, cá nhân là thành phần chiếm phần lớn người sử dụng đất. Theo kết quả thống kê diện tích đất đai năm 2015, tổng diện tích tự nhiên của cả nước là 33.123.077 ha, trong đó 31.000.035 ha đất đã được sử dụng vào các mục đích nông nghiệp và phi nông nghiệp, chiếm 93,59% tổng diện tích tự nhiên; còn 2.123.042 ha đất chưa được sử dụng vào các mục đích, chiếm 6,41% tổng diện tích tự nhiên. Trong đó, hộ gia đình và cá nhân đang sử dụng 15.894.447 ha, chiếm 47,99% tổng diện tích tự nhiên. Từ khi Luật Đất đai đầu tiên ra đời vào năm 1987, “hộ nông dân” là một trong những đối tượng được Nhà nước giao đất. Đến Luật Đất đai năm 1993, quy định này rõ hơn: “Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng 11 ổn định lâu dài” Điều 20 . Mười năm sau, uật Đất đai năm 2003 cụ thể hơn: “Hộ gia đình, cá nhân trong nước sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận QSDĐ, nhận chuyển quyền sử dụng đất” Khoản 2 Điều 9). Theo quy định của Điều 116 Bộ luật Dân sự năm 1995: “Những hộ gia đình mà các thành viên có tài sản chung để hoạt động kinh tế chung trong quan hệ sử dụng đất, trong hoạt động sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp và trong một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định, là chủ thể trong các quan hệ dân sự đó”. Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “Hộ gia đình mà các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định là chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự thuộc các lĩnh vực này”. Tuy nhiên, pháp luật về đất đai cũng như pháp luật về dân sự trước đây không xác định thành viên hộ gia đình dựa vào Sổ hộ khẩu hay quan hệ huyết thống nên gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc trong các quan hệ, giao dịch. Do vậy, đa số các cơ quan, tổ chức đều hướng dẫn cho các đương sự khi không xác định được thành viên hộ gia đình, thì làm đơn đề nghị Văn phòng đăng ký QSDĐ căn cứ vào hồ sơ cấp Giấy chứng nhận QSDĐ để xác định thành viên hộ gia đình vào thời điểm cấp đất cho hộ gia đình. Để khắc phục những khiếm khuyết trước đây, tại Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”. Đối với quyền sử dụng đất của hộ gia đình, theo quy định của Luật đất đai 2013, ta cần lưu ý những thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất không phải là tất cả thành viên có tên trong hộ khẩu. Người có tên trong hộ khẩu không phải lúc nào cũng là thành viên của hộ gia đình sử dụng đất. Nói cách khác, hộ khẩu không phải 12 là cơ sở pháp lý xác lập quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Để trở thành thành viên hộ gia đình sử dụng đất phải đảm bảo ba yếu tố: - Là những người trong hộ gia đình có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình - Đang sống chung trong hộ gia đình - Có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất. Cá nhân sử dụng đất là chủ thể được Nhà nước trực tiếp cho phép sử dụng đất thông qua những hình thức nhất định và chủ thể này độc lập chịu trách nhiệm bằng hành vi của mình trong quá trình thực hiện các quyền và nghĩa vụ khi tham gia vào các quan hệ pháp luật đất đai. Hiện nay trong văn bản pháp luật đất đai hiện hành không có khái niệm về quyền sử dụng đất của cá nhân, song bằng những quy định khác của pháp luật về các phương thức trao quyền sử dụng đất cho các chủ thể cho thấy, cơ sở xác lập quyền sử dụng đất cho cá nhân rất đa dạng như: Cá nhân có được quyền sử dụng đất thông qua hình thức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận quyền sử dụng đất hợp pháp thông qua các quyền: nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hoặc cá nhân được Nhà nước xét công nhận quyền sử dụng đất khi đủ điều kiện quy định tại Điều 100, Điều 101 Luật Đất đai 2013. Đến đây có thể hiểu một cách chung nhất là: quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân quyền sử dụng đất mà Nhà nước trao cho người sử dụng đất trên cơ sở giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận quyền sử dụng đất từ người khác hoặc được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước bảo vệ và bảo đảm thực hiện trên thực tế. * Đặc điểm của quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân Trên cơ sở các căn cứ pháp lý để xác lập quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cùng với các quyền và nghĩa vụ được Nhà nước ghi nhận đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất theo Luật Đất đai hiện hành cho thấy, ngoài các đặc điểm 13 chung của quyền sử dụng đất nêu trên, quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân còn có những đặc điểm riêng khác biệt sau đây: Thứ nhất, cơ sở để xác lập quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân có phạm vi rộng hơn so với các tổ chức sử dụng đất, tổ chức nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Thứ hai, với tính chất đặc biệt của việc sử dụng đất của một số đối tượng đặc biệt và đối với một số loại quyền sử dụng đất đặc biệt mà pháp luật có những chế định ưu tiên hoặc hạn chế việc sử dụng đất cho chủ thể là hộ gia đình cá nhân, mà không dành cho các tổ chức trong nước hoặc đối tượng sử dụng đất nước ngoài. Chẳng hạn, đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được Nhà nước giao đất trong phạm vi hạn mức không phải trả tiền. Song, nếu các hộ gia đình, cá nhân này không sử dụng mà muốn chuyển nhượng thì chỉ được chuyển nhượng cho các hộ gia đình, cá nhân khác cũng trực tiếp sản xuất nông nghiệp mà không chuyển nhượng ngoài đối tượng nêu trên. Thứ ba, việc xác định nguồn gốc và cơ sở để xác lập quyền sử dụng đất cho hộ gia đình trên thực tế là rất phức tạp và nhiều vướng mắc. Điều này một mặt xuất phát từ khái niệm hộ gia đình nói chung và hộ gia đình sử dụng đất theo Luật Đất đai hiện nay chưa chuẩn xác và còn gây nhiều tranh cãi. Theo đó, Bộ luật Dân sự 2015 không còn điều chỉnh quan hệ chủ thể là hộ gia đình mà chỉ có pháp nhân, thể nhân, trong khi đó, giao dịch về quyền sử dụng đất, trong đó có giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Mặt khác, việc xác định quyền sử dụng đất của hộ gia đình sẽ vô cùng khó khăn nếu áp dụng Điều khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai hiện hành. Theo đó, giới hạn của quan hệ huyết thống, quan hệ hôn nhân đến đâu để xác định quyền sử dụng đất trong trường hợp nhiều thành viên thuộc nhiều thế hệ. Cùng với đó, xác định quan hệ nuôi dưỡng cũng chưa thực sự rõ ràng bởi không có tiêu chí nào để đánh giá việc nuôi dưỡng là điều kiện để được xác lập quyền sử dụng đất. 1.1.3. Khái niệm và đặc điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. * Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân. 14 Theo từ điển tiếng Việt, thuật ngữ chuyển nhượng và mua bán về bản chất đều là hoạt động “chuyển quyền sở hữu tài sản”. Trong khoa học pháp lý của Việt Nam, vì tính chất đặc biệt của quyền sử dụng đất nên pháp luật chỉ cho phép việc “chuyển nhượng” thay vì “mua bán” quyền sử dụng đất. Theo quy định tại BLDS, chuyển nhượng QSDĐ được hiểu là việc chuyển QSDĐ, theo đó bên chuyển nhượng QSDĐ có nghĩa vụ chuyển giao QSDĐ của mình cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả cho bên chuyển nhượng một khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ. Xét về khía cạnh lịch sử, khái niệm “chuyển nhượng QSDĐ” xuất hiện từ khi chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ra đời và được ghi nhận lần đầu tiên ở nước ta tại Hiến pháp 1980. Trong khi đó, ở các nước tồn tại chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, khái niệm chuyển nhượng QSDĐ không được đặt ra mà thay vào đó là các thuật ngữ khác như: mua bán đất đai mua bán, chuyển nhượng đất đai,… Điều này có nghĩa, khái niệm chuyển nhượng QSDĐ ở nước ta luôn được đặt vào mối quan hệ mật thiết với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Nói cách khác, sở hữu toàn dân về đất đai là cái có trước, chuyển nhượng QSDĐ là cái có sau đóng vai trò như một sự khẳng định và thừa nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu, các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình chỉ được coi là chủ thể sử dụng đất và được Nhà nước ghi nhận quyền chuyển nhượng QSDĐ. Bên cạnh việc ghi nhận, Nhà nước cũng đóng vai trò là người quản lý việc thực hiện hành vi chuyển nhượng QSDĐ giữa các bên trong giao dịch. Cụ thể, việc chuyển nhượng QSDĐ giữa các chủ thế phải được thực hiện theo các điều kiện, cách thức, trình tự, thủ tục cũng như quyền và nghĩa vụ do Nhà nước quy định. Như vậy, đứng ở góc độ pháp luật về đất đai, chuyển nhượng QSDĐ là sự chuyển dịch QSDĐ từ người có QSDĐ hợp pháp sang người khác theo một trình tự, thủ tục, điều kiện nhất định do pháp luật quy định, theo đó, người có QSDĐ bên chuyển nhượng có nghĩa vụ chuyển giao đất, QSDĐ cho người nhận chuyển nhượng người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ về thuế cũng như các khoản lệ phí theo quy định của pháp luật. 15 * Đặc điểm của chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân. Đặc điểm của chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm: Thứ nhất, sự chuyển giao cùng lúc đất và quyền sử dụng đất. Khi Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thì quyền sử dụng đất lại được coi là một loại tài sản, cụ thể là một loại quyền tài sản. Loại tài sản này đặc biệt ở chỗ, nó là tài sản được xác lập trên một tài sản, và tài sản này luôn luôn gắn với một tài sản khác đó là đất đai cho nên khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì có nghĩa là sự chuyển giao cùng lúc đất và quyền sử dụng đất. Từ đặc điểm này tồn tại tính không hoàn lại của tài sản chuyển giao, người chuyển nhượng không còn bất kỳ mối liên hệ nào với đất và quyền sử dụng đất. Khi giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp, thì người chuyển nhượng sẽ không còn bất kỳ mối liên hệ nào với đất và quyền sử dụng đất. Mọi yêu cầu xung quanh việc đòi lại quyền sử dụng đất hoặc những quyền lợi liên quan sẽ không có cơ sở để xem xét. Riêng đối với quyền sử dụng đất của hộ gia đình, thì đây được xác định là tài sản chung của hộ gia đình, việc định đoạt tài sản theo quy định tại Điều 212 Bộ luật dân sự 2015 như sau: “1. Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan. 2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác”. Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình thì mỗi người trong hộ gia đình đều có quyền và nghĩa vụ ngang nhau đối với khối tài sản chung này, do đó 16 khi định đoạt tài sản chung của hộ gia đình cần có sự thỏa thuận của tất cả thành viên và mỗi người được hưởng phần giá trị tương ứng của mình trong khối tài sản đó. Đối với quyền sử dụng đất của cá nhân thì cá nhân đó toàn quyền định đoạt tài sản của mình theo quy định của pháp luật. Thứ hai, các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng QSDĐ phải thỏa mãn các điều kiện nhất định do Nhà nước quy định. Trong quan hệ chuyển nhượng, đối với bên chuyển nhượng QSDĐ, quan hệ sử dụng đất đối với Nhà nước bị chấm dứt hoàn toàn. Vì vậy người sử dụng đất cần phải đáp ứng những điều kiện mà pháp luật quy định bao gồm điều kiện chung về chuyển nhượng QSDĐ quy đinh tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 và điều kiện cụ thể cho mỗi chủ thể sử dụng đất thì mới được phép chuyển nhượng. Ngược lại, đối với bên nhận chuyển nhượng, mặc dù họ tự nguyện bỏ ra một khoản tiền hoặc giá trị vật chất tương ứng với giá trị QSDĐ nhằm mục đích thiết lập QSDĐ với thửa đất đó nhưng Nhà nước vẫn quy định một số điều kiện đối với bên nhận chuyển nhượng. Qua đó, có thể thấy được, xuất phát từ tính chất quan trọng của hành vi chuyển nhượng QSDĐ cũng như để đảm bảo hiệu quả của việc sử dụng đất, tránh hiện tượng đầu cơ đất hoặc không khai thác hết tiềm năng của đất mà Nhà nước bắt buộc phải đưa ra các điều kiện cụ thể như vậy. Thứ ba, bên cạnh việc quy định các điều kiện nhất định cho chủ thể tham gia chuyển nhượng, Nhà nước cũng quy định những điều kiện chuyển nhượng khác nhau đối với từng loại đất. Những quy định như vậy phụ thuộc vào tầm quan trọng khác nhau của từng loại đất. Nhìn chung, điều kiện chuyển nhượng QSDĐ đặt ra đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp có phần chặt chẽ hơn so với các loại đất khác; điều này xuất phát từ ý nghĩa, vai trò của loại đất này trong quá trình sản xuất ra của cải cho xã hội, đặc biệt trong hoàn cảnh nước ta nền sản xuất chủ yếu và quyết định đến sự ổn định kinh tế chính là nông nghiệp. Mặt khác, không chỉ quy định những điều kiện đối với chủ thể tham gia chuyển nhượng cũng như từng loại đất, Nhà nước còn quy định người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng phải có thực hiện những nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, cụ thể là thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ và các khoản lệ phí liên quan trực tiếp khi thực hiện 17 thủ tục chuyển nhượng. Việc bắt buộc chủ thể tham gia thực hiện chuyển nhượng QSDĐ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính này đảm bảo việc điều tiết thu nhập đối với người chuyển nhượng QSDĐ, đồng thời cũng đảm bảo hài hòa lợi ích của chủ thể sử dụng đất với lợi ích chung của Nhà nước. 1.1.4. Mục đích, ý nghĩa của chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân * Đối với các hộ gia đình, cá nhân tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Đất đai có giá trị đặc biệt đối với đời sống con người. Đất đai có thuộc tính hữu hạn của diện tích và sự chênh lệch về giá trị sử dụng. Nhu cầu sử dụng của mỗi chủ thể là khác nhau. Do vậy, để có được thửa đất phù hợp với nhu cầu sử dụng của mình, các chủ thể phải thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhau. Tùy vào nhu cầu của mỗi chủ thể, đất đai có thể được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, hoặc để sản xuất hoặc chuyển cho người khác có khả năng sử dụng lớn hơn thông qua các quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. * Đối với Nhà nước: Việc ghi nhận người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự ghi nhận một thực tế khách quan, ghi nhận một quyền tự nhiên của người sử dụng đất. Góp phần hoàn thiện hành lang pháp lý trong quản lý, sử dụng đất đai, giúp nâng cao hiệu quả quản lý, ổn định thị trường. Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân còn giúp tăng thu ngân sách cho nhà nước thông qua việc nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. * Đối với nền kinh tế: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là nhu cầu tất yếu của nền kinh tế thị trường. Quyền sử dụng đất là một quyền tài sản - một quyền có thể lượng hóa được bằng tiền. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, do vậy, là điều kiện cho phép quyền sử dụng đất trở thành một loại hàng hóa đặc biệt lưu thông trên thị trường. Trong nền kinh tế thị trường, tiếp tục đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa, nhu cầu 18