1
MỤC LỤC
Trang
CHƯƠNG I : GIỚI THIỆU CHUNG ..................................................................... 4
1.1.
Đặt vấn đề ........................................................................................................ 4
1.1.1. Lý do hình thành dự án .................................................................................... 4
1.1.2. Vấn đề nghiên cứu............................................................................................ 5
1.2.
Mục tiêu của đề tài ........................................................................................... 6
1.3.
Phạm vi đề tài................................................................................................... 6
1.4.
Phương pháp nghiên cứu.................................................................................. 6
1.5.
Ý nghĩa đề tài ................................................................................................... 6
1.6.
Bố cục luận văn................................................................................................ 6
CHƯƠNG II : CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ PHƯƠNG PHÁP LUẬN ..................... 8
2.1.
Các phương pháp phân tích tài chính................................................................. 8
2.1.1. Các phương pháp dòng tiền tệ chiết giảm ......................................................... 8
2.1.2. Các quan điểm phân tích dự án ......................................................................... 9
2.2.
Nghiên cứu tác động của lạm phát..................................................................... 10
2.2.1. Giới thiệu ........................................................................................................... 10
2.2.2. Giá danh nghĩa và giá thực................................................................................ 10
2.2.3. Các tác động của lạm phát ................................................................................ 11
2.3.
Phân tích rủi ro................................................................................................... 11
2.3.1. Phân tích độ nhạy .............................................................................................. 12
2.3.2. Phân tích tình huống .......................................................................................... 12
2.3.3. Phân tích rủi ro theo mô phỏng ........................................................................ 12
2.3.4. Giới thiệu chương trình Crystal Ball ................................................................. 13
CHƯƠNG III : TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN .............................................................. 14
3.1.
Tổng quan về tình hình các khu, cụm công nghiệp của tỉnh Long An ............. 14
3.1.1. Tình hình quy hoạch........................................................................................... 14
3.1.2. Tình hình phân bố các khu, cụm công nghiệp.................................................... 14
2
3.2.
Phân tích tình hình kinh doanh các khu, cụm công nghiệp tại
tỉnh Long An và triển vọng ........................................................................... 15
3.2.1. Thị trường cho thuê đất khu, cụm công nghiệp tại huyện Đức Hòa, tỉnh Long
An ................................................................................................................... 15
3.2.2. Mục tiêu về phát triển công nghiệp của tỉnh Long An đến năm 2020 ........... 18
3.3.
Căn cứ pháp lý ............................................................................................... 19
3.4.
Tình hình khu đất quy hoạch xây dựng.......................................................... 20
3.4.1. Cụm Công nghiệp Hồng Hà............................................................................ 20
3.4.1.1. Vị trí địa lý ................................................................................................... 20
3.4.1.2. Hiện trạng sử dụng đất và hạ tầng kỹ thuật................................................. 20
3.4.2. Khu tái định cư................................................................................................ 21
3.4.2.1. Vị trí địa lý ................................................................................................... 21
3.4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất và hạ tầng kỹ thuật................................................. 21
3.5. Quy hoạch xây dựng – Phương án phân khu chức năng.................................... 21
3.5.1. Cụm công nghiệp Hồng Hà............................................................................. 22
3.5.2. Khu tái định cư................................................................................................ 22
3.6. Quy mô đầu tư.................................................................................................... 23
3.6.1. Cụm Công nghiệp Hồng Hà............................................................................ 23
3.6.2. Khu tái định cư................................................................................................ 26
3.7. Chi phí đầu tư – Tiến độ đầu tư ......................................................................... 28
3.7.1. Cơ sở tính toán các chi phí đầu tư – Đơn giá áp dụng................................... 28
3.7.2. Tiến độ đầu tư Dự án Cụm công nghiệp Hồng Hà ......................................... 31
CHƯƠNG IV : PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN................................... 33
4.1. Các thông số tài chính của dự án ....................................................................... 33
4.1.1. Nguồn vốn ....................................................................................................... 33
4.1.2. Doanh thu của dự án....................................................................................... 33
4.1.3. Tỷ suất chiết khấu............................................................................................ 34
4.2. Phân tích tài chính theo Quan điểm Chủ đầu tư ................................................ 34
4.2.1. Mục tiêu........................................................................................................... 34
4.2.2. Kết quả phân tích ............................................................................................ 34
3
4.2.3. Kết luận ........................................................................................................... 35
4.3. Phân tích tài chính theo Quan điểm Tổng đầu tư............................................... 36
4.2.1. Mục tiêu........................................................................................................... 36
4.2.2. Kết quả phân tích ............................................................................................ 36
4.2.3. Kết luận ........................................................................................................... 37
CHƯƠNG V : PHÂN TÍCH RỦI RO ................................................................... 38
5.1. Phân tích độ nhạy ............................................................................................... 38
5.1.1. Tổng mức đầu tư ............................................................................................. 38
5.1.2. Giá cho thuê đất .............................................................................................. 38
5.1.3. Tỷ lệ tăng giá cho thuê .................................................................................... 39
5.1.4. Tỷ lệ vay vốn.................................................................................................... 40
5.1.5. Lãi suất vay ..................................................................................................... 40
5.2. Phân tích tình huống........................................................................................... 40
5.3. Phân tích mô phỏng............................................................................................ 41
5.4. Tác động của lạm phát ....................................................................................... 44
CHƯƠNG VI : HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ ........................................... 47
5.1. Hiệu quả kinh tế ................................................................................................. 47
5.2. Hiệu quả xã hội .................................................................................................. 47
5.3. Các hiệu quả khác .............................................................................................. 48
CHƯƠNG VII : KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.................................................... 49
TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... 50
PHỤ LỤC
4
CHƯƠNG I
1.1.
GIỚI THIỆU CHUNG
ĐẶT VẤN ĐỀ
1.1.1
LÝ DO HÌNH THÀNH DỰ ÁN
Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam gồm Thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh Đồng
Nai, Bà Rịa-Vũng Tàu, Bình Dương, Tây Ninh, Bình Phước, Long An, Tiền Giang,
có tổng diện tích tự nhiên trên 30.000 km2, chiếm 9,2% diện tích cả nước; dân số
14,7 triệu người, chiếm 17,7% dân số cả nước.
Với sự phát triển vượt bậc cả về tốc độ tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu
kinh tế, vùng kinh tế trọng điểm phía Nam được đánh giá là vùng phát triển năng
động và phát triển nhất trong ba vùng kinh tế trọng điểm của cả nước.
Đây cũng là vùng dẫn đầu cả nước về xây dựng, phát triển các khu công nghiệp,
khu chế xuất và thu hút đầu tư nước ngoài.
Hiện nay, toàn vùng đã có 66 khu công nghiệp và khu chế xuất được thành lập với
tổng diện tích trên 16.400 ha, chiếm trên 70% tổng diện tích khu công nghiệp của 3
vùng kinh tế trọng điểm của cả nước. Tỷ lệ lấp đầy diện tích khu công nghiệp tại
đây khá cao, đạt khoảng 73%.
Quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế đã khiến công nghiệp phát triển trở thành thế
mạnh lớn nhất của vùng này với trên 40 sản phẩm chủ lực, đặc biệt là khai thác dầu
thô, khí thiên nhiên, sản xuất phần mềm máy tính, các sản phẩm hóa chất, may-mặc,
da giày.
Long An có vị trí địa lý đặc biệt, nằm giữa Miền Đông Nam bộ và Vùng ĐBSCL,
do đó có nhiều lợi thế trong quá trình giao lưu kinh tế, thương mại trong quá trình
phát triển. Những lợi thế và cơ hội của Long An trong việc phát triển Công nghiệp
tỉnh Long An là:
- Cùng với cả nước, Long An đang trong quá trình tiếp cận và hội nhập với thị
trường thế giới và khu vực.
- Vị trí địa lý của Long An có nhiều thuận lợi trong việc phối hợp với các tỉnh,
thành phố của Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, có nhiều lợi thế để tiếp nhận
chuyển giao công nghệ mới cũng như các hỗ trợ về mặt kỹ thuật, đào tạo nhân lực
5
từ TP. Hồ Chí Minh. Là cửa ngõ vào vùng ĐBSCL-nơi có nguồn nguyên liệu phục
vụ công nghiệp chế biến dồi dào nhất cả nước.
- Đất đai và lao động tại chỗ dồi dào, có thể đáp ứng được yêu cầu của phát triển.
- Giá nhân công thấp hơn so với TP. Hồ Chí Minh, do đó có điều kiện tốt để
thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước.
- Có lợi thế hơn các địa phương khác về giao thông thủy. Gần cảng biển quốc
tế, cảng hàng không và bản thân Long An cũng có điều kiện xây dựng cảng, do đó
việc xuất nhập khẩu hàng hóa khá thuận lợi.
- Có nhiều điều kiện để tiếp nhận sự chuyển dịch các cơ sở sản xuất, chuyển
dịch vốn đầu tư , chuyển dịch công nghệ từ thành phố Hồ Chí Minh (các ngành
công nghiệp gia công, sử dụng nhiều lao động . . .)
- Diện tích đất công nghiệp của các tỉnh vệ tinh của TP. Hồ Chí Minh như Bình
Dương, Đồng Nai, Vũng Tàu...hầu hết đã được lấp đầy và ngày càng ít. Đó là lợi
thế của tỉnh Long An để thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước đầu tư vào các
Khu, cụm công nghiệp của tỉnh Long An.
Dự án Cụm công nghiệp Hồng Hà nằm trên tỉnh lộ 830 thuộc xã Hựu Thạnh,
huyện Đức Hòa, tỉnh Long An. Đây là vị trí hết sức thuận lợi về mặt giao thông.
Trục đường tỉnh 830 nối liền các tỉnh và Thành phố Hồ Chí Minh, gần kề sông Vàm
Cỏ Đông, tuyến giao thông thủy nối đồng bằng sông Cửu Long. Cùng với sự hình
thành Cụm công nghiệp, cơ cấu kinh tế cũng như kiến trúc cảnh quan của khu vực
được thay đổi theo chiều hướng tích cực. Các cụm dân cư đã có và các khu đô thị
dự kiến xung quanh Cụm công nghiệp sẽ là nơi cung cấp nguồn nhân lực, các đầu
mối kỹ thuật hạ tầng như cấp điện, cấp nước, là nơi cung cấp các dịch vụ về chỗ ở
và lương thực thực phẩm cho số người tập trung về làm việc tại Cụm công nghiệp.
Dự án Cụm Công nghiệp Hồng Hà hình thành ngoài việc đem lại hiệu quả kinh
tế cho Chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Hồng Hà còn mang lại
hiệu quả xã hội. Đó cũng là lý do hình thành dự án này.
1.1.2
VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
Luận văn này nghiên cứu phân tích hiệu quả tài chính và hiệu quả kinh tế - xã hội
của dự án.
6
1.2.
MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
Mục tiêu của đề tài là trên cơ sở phân tích hiệu quả tài chính và hiệu quả xã hội của
dự án, từ đó kết luận được tính khả thi của dự án nhằm cơ sở để Chủ đầu tư ra quyết
định thực hiện dự án.
1.3.
PHẠM VI CỦA ĐỀ TÀI
Dự án được nghiên cứu dưới góc độ của Công ty Cổ phần Đầu tư và phát triển
Hồng Hà ở mức độ tiền khả thi, tập trung chủ yếu vào phân tích tài chính theo quan
điểm tổng đầu tư và chủ đầu tư, phân tích giá cho thuê đất của Cụm công nghiệp.
Ngoài ra, luận văn cũng tiến hành phân tích rủi ro cho dự án và tác động của lạm
phát lên dòng tiền tệ của dự án.
1.4.
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Phương pháp nghiên cứu được sử dụng trong luận văn này là phương pháp định
lượng (phương pháp dòng tiền tệ chiết giảm) cho phần phân tích hiệu quả tài chính
và phương pháp định tính cho phần phân tích hiệu quả kinh tế - xã hội. Dựa trên số
liệu thu thập được và xử lý theo tiêu chuẩn chuyên ngành, áp dụng mô hình lý
thuyết phân tích phù hợp để đánh giá kết quả và đối chiếu với mục tiêu đề ra, từ đó
đề xuất các biện pháp cải thiện hoặc nâng cao hiệu quả dự án.
Cách thu thập số liệu:
Số liệu được thu thập từ hai nguồn thông tin:
-
Thông tin thứ cấp : lấy từ các cơ quan ban ngành liên quan, từ thư viện, sách
báo, tạp chí, các báo cáo nghiên cứu, internet...
1.5.
Thông tin sơ cấp : thu thập trực tiếp qua quan sát, phỏng vấn...
Ý NGHĨA ĐỀ TÀI
Đề tài luận văn này có các ý nghĩa sau:
-
Giúp cho việc quyết định đầu tư của Chủ đầu tư và các đối tác tài trợ vốn.
-
Giải thích được lý do của việc đầu tư các khu, cụm công nghiệp ngày càng
tăng trên địa bàn tỉnh Long An.
-
Là cơ sở cho việc lập Dự án đầu tư để phục vụ cho các công tác tiếp theo của
dự án như xin Giấy phép đầu tư, xin Giấy phép xây dựng…
1.6.
BỐ CỤC CỦA LUẬN VĂN
Nội dung luận văn sẽ được trình bày như sau:
7
Chương 1 : Giới thiệu chung
Trình bày bối cảnh hình thành đề tài phân tích dự án Cụm công
nghiệp Hồng Hà, hướng nghiên cứu và phương pháp nghiên cứu.
Chương 2 : Cơ sở lý thuyết và phương pháp luận
Trình bày cơ sở lý thuyết và phương pháp luận phân tích dự án Cụm
công nghiệp Hồng Hà.
Chương 3 : Tổng quan về dự án
Trình bày các số liệu nghiên cứu, điều tra hình thành nên các thông số
chính của dự án, các dự báo về tiến độ đầu tư và kinh doanh cho thuê
đất tại Cụm công nghiệp Hồng Hà.
Chương 4 : Phân tích tài chính của dự án
Trình bày phần tính toán và phân tích nguồn số liệu chương 3.
Chương 5 : Phân tích rủi ro
Chương 6 : Hiệu quả của dự án đầu tư
Chương 7 : Kết luận và kiến nghị
Trình bày phần kết luận và kiến nghị.
Phụ lục
Trình bày các bảng tính toán và các trường hợp phân tích tương tự.
8
CHƯƠNG II
2.1.
CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ PHƯƠNG PHÁP LUẬN
CÁC PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH
2.1.1. CÁC PHƯƠNG PHÁP DÒNG TIỀN TỆ CHIẾT GIẢM
Để phân tích tính khả thi của dự án đầu tư về mặt tài chính thông thuờng sử dụng
các phương pháp dựa vào 2 nhóm đo hiệu quả như sau:
-
Giá trị tương đương (EW)
Trong nhóm phương pháp này, toàn bộ chuỗi dòng tiền tệ của dự án (bao
gồm chi phí và lợi ích) trong suốt thời kỳ phân tích được quy đổi tương
đương thành giá trị hiện tại ròng, giá trị tương lai ròng hay một chuỗi đều giá
trị hàng năm. Mỗi giá trị là một độ đo hiệu quả kinh tế và làm cơ sở để đánh
giá dự án.
-
Suất thu lợi (Rate of Return)
Ở nhóm này mức lãi suất trên vốn đầu tư được quan tâm, đặc biệt là suất thu
lợi nội tại (IRR) là mức lãi suất (được dùng như là suất chiết tính để quy đổi
tương đương) làm cho giá trị tương đương của dòng tiền tệ dự án bằng
không. Đây là một độ đo hiệu quả kinh tế được sử dụng phổ biến nhất hiện
nay, có thể mô tả một cách trực tiếp mức độ hấp dẫn về mặt tài chính của
một dự án đầu tư.
Sau đây, xin giới thiệu chi tiết 2 phưong pháp sẽ được sử dụng để phân tích dự án
Cụm công nghiệp Hồng Hà trong 2 nhóm trên:
-
Phương pháp giá trị hiện tại ròng (NPV)
Giá trị hiên tại ròng của dự án là hiệu số giữa hiện giá lợi ích và hiện giá chi
phí phát sinh trong toàn bộ thời gian thực hiện dự án.
Giá trị hiện tại ròng NPV được tính theo công thức:
n
NPV = ∑
t =0
với
Bt − Ct
(1 + r ) t
Bt
: Lợi ích hàng năm của dự án ở năm t
Ct
: Chi phí hàng năm của dự án ở năm t
9
r
: Tỷ suất chiết khấu
t
: Thứ tự năm hoạt động
n
: Thời gian hoạt động của dự án
Đánh giá dự án theo NPV : dự án được đánh giá là khả thi nếu NPV ≥ 0
So sánh các dự án
-
: dự án tốt hơn là dự án có NPV lớn hơn.
Phương pháp suất thu lợi nội tại (IRR)
Suất thu lợi nội tại là mức lãi suất dùng làm tỷ suất chiết khấu để quy đổi
tương đương dòng tiền tệ của dự án thì giá trị hiện tại của thu nhập sẽ cân
bằng với giá trị hiện tại của chi phí tức là NPV = 0.
Đánh giá dự án theo IRR : dự án đáng giá là dự án có IRR ≥ MARR (Suất
thu lợi hấp dẫn tối thiểu chấp nhận được).
So sánh các dự án theo IRR : để so sánh và chọn lựa dự án theo chỉ số IRR,
thường áp dụng phương pháp “gia số vốn đầu tư”, phương pháp nào có đầu
tư ban đầu lớn hơn sẽ tốt hơn nếu gia số vốn đầu tư là đáng giá.
2.1.2. CÁC QUAN ĐIỂM PHÂN TÍCH DỰ ÁN
Một dự án đầu tư có thể thẩm định theo các cách phân tích tài chính, kinh tế hoặc
phân phối thu nhập hay xã hội bằng nhiều phương pháp khác nhau, ngoài ra còn
thẩm định theo quan điểm của các cá nhân hay tổ chức có liên quan đến dự án và
việc xem xét dự án dưới các quan điểm khác nhau cũng rất quan trọng, vì chúng cho
phép các nhà phân tích xác định xem dự án có đáng để tham gia tài trợ và thực hiện
hay không.
+ Quan điểm tổng đầu tư : (Quan điểm ngân hàng)
Theo quan điểm này các nhà đầu tư xem như đã có sẵn nguồn vốn để thực hiện dự
án (không phải vay từ các nguồn khác nhau). Điều này có nghĩa là trong phương
pháp phân tích này, không có dòng tiền biểu thị lãi vay trong số liệu phân tích.
Quan điểm của ngân hàng có thể được diễn tả như sau:
A = Lợi ích tài chính trực tiếp – Chi phí tài chính trực tiếp – Chi phí cơ hội của các
tài sản hiện có.
+ Quan điểm chủ đầu tư:
Theo quan điểm này, phân tích theo đó Chủ đầu tư phải vay vốn với một tỷ lệ nhất
định về nguồn vốn với các điều kiện về lãi suất và thời gian trả nợ khác nhau để
10
thực hiện dự án. Chủ đầu tư xem xét mức gia tăng thu nhập ròng của dự án so với
lợi ích họ kiếm được trong trường hợp không có dự án. Họ xem những gì bị thiệt
khi thực hiện dự án như là chi phí. Khác với quan điểm ngân hàng, chủ đầu tư cộng
vốn vay ngân hàng vào khoản thu và trừ tiền lãi và nợ gốc vào khoản chi. Dòng
ngân lưu ròng của dự án được diễn tả như sau:
B = A + Vay ngân hàng – Trả lãi và nợ vay.
2.2.
NGHIÊN CỨU TÁC ĐỘNG CỦA LẠM PHÁT
Hiện nay, trong công tác thẩm định dự án của nước ta, do có nhiều lý do các nhà
phân tích thường bỏ qua tác động của lạm phát lên dòng tiền tệ của dự án. Điều này
có thể làm cho kết quả dòng tiền tệ thực của dự án trong suốt thời gian hoạt động bị
thể hiện sai lệch một cách nghiêm trọng, do lạm phát có ảnh hưởng lên kết quả đầu
tư thông qua việc làm thay đổi giá trị của các khoản tài trợ, vốn lưu động, các khoản
phải thu, phải trả, thuế, v.v... Vì vậy, việc nghiên cứu tác động của lạm phát vào
trong quá trình phân tích dự án trở nên cần thiết và bổ ích.
2.2.1. GIỚI THIỆU
Các nghiên cứu lý thuyết đã cho thấy lạm phát có tác động lên tiền tệ của dự án, cụ
thể nó làm tăng giá trị của NPV thông qua các khoản phải trả, khoản khấu trừ tiền
lãi... và làm giảm NPV thông qua các khoản phải thu, số dư tiền mặt và các chi phí
khấu hao... đồng thời cũng tác động lên tỷ giá hối đoái trên thị trường. Lạm phát
làm thay đổi số lượng và thời gian của các khoản lời hay lỗ tài chính của các bên
khác nhau tham gia vào dự án bao gồm các chủ sở hữu, các bên cho vay và cả chính
quyền. Do đó việc nghiên cứu các tác động của lạm phát cũng như tính toán các
thay đổi lên dòng tiền tệ là cần thiết để xác định giá trị của toàn bộ dự án và mức
ảnh hưởng của lạm phát lên các bên hữu quan. Tuy nhiên việc dự báo tỷ lệ lạm phát
trong tương lai một cách tương đối tin cậy là một việc cực kỳ khó khăn, nhất là
trong bối cảnh nền kinh tế nước ta còn nhiều biến động như hiện nay. Do đó nghiên
cứu chủ yếu đưa ra các tình huống có tỷ lệ lạm phát khác nhau có thể chấp nhận
được trên cơ sở phân tích xu hướng của số liệu quá khứ và sử dụng các tính năng
của bảng tính Excel để xem xét tác động của các tình huống lạm phát này lên NPV
và IRR của dự án.
2.2.2. GIÁ DANH NGHĨA VÀ GIÁ THỰC
11
Giá danh nghĩa của một món hàng có được gọi là giá hiện hành, giá trên thị trường.
Giá danh nghĩa là kết quả của lực kinh tế vĩ mô xác định mặt bằng giá chung và các
lực cung cầu đối với món hàng làm cho giá của nó thay đổi một cách tương đối so
với giá cả của món hàng khác.
Giá thực của món hàng là giá danh nghĩa của món hàng đó chia cho chỉ số mặt bằng
giá (còn gọi là chỉ số lạm phát) trong cùng thời điểm. Việc chia cho các chỉ số mặt
bằng giá sẽ tách thành phần lạm phát ra khỏi giá danh nghĩa. Điều này cho phép
chúng ta xác định sức cung và cầu trên giá của một mặt hàng so với hàng hoá khác
trong nền kinh tế.
2.2.3. CÁC TÁC ĐỘNG CỦA LẠM PHÁT
Lạm phát tác động trực tiếp và gián tiếp lên các hạng mục tài chính. Lạm phát làm
tăng NPV của dự án thông qua các khoản phải trả, khoản khấu trừ tiền lãi và làm
giảm NPV thông qua các khoản phải thu, số dư tiền mặt và chi phí khấu hao.
TT
1
Các yếu tố chịu ảnh hưởng
Làm cho các yếu Ảnh
hưởng
lên
tố này
NPV của dự án
Tăng
Khả
Tác động trực tiếp
- Tài trợ đầu tư
năng
thanh
toán giảm
2
2.3.
- Số dư tiền mặt
Tăng
Giảm
- Các khoản phải thu
Tăng
Giảm
- Các khoản phải trả
Tăng
Tăng
- Chi phí khấu hao
Tăng
Giảm
- Lãi vay
Tăng
Tăng
Tác động gián tiếp
PHÂN TÍCH RỦI RO
Việc phân tích rủi ro của một dự án nhằm tìm hiểu các khả năng và xác suất dự án
có thể không thực hiện hoặc không đạt các yêu cầu về mặt lợi ích kinh tế mà các
nhà đầu tư mong muốn. Mọi dự án đầu tư được xây dựng trên cơ sở các dự báo về
các khoản chi phí, doanh thu và nhu cầu của nền kinh tế cũng như các giá trị lợi ích
12
về kinh tế mà dự án tạo ra. Do đó mức độ rủi ro của dự án tùy thuộc vào độ tin cậy
của giá trị dự báo.
Để đánh giá mức độ rủi ro của dự án đang xét, trong phần này sẽ tiến hành phân tích
độ nhạy, tình huống và phân tích rủi ro bằng mô phỏng để xem xét sự biến thiên giá
trị NPV và IRR của dự án.
2.3.1. PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY
Phân tích độ nhạy là là phương pháp khảo sát lần lượt sự thay đổi của từng yếu tố
đầu vào lên kết quả dự án thông qua sự thay đổi các giá trị chỉ tiêu đánh giá dự án.
Từ kết quả phân tích, sẽ sắp hạng theo thứ tự mức độ nhạy của từng yếu tố đầu vào
lên chỉ tiêu đánh giá hiệu quả dự án. Phân tích độ nhạy của dự án là phân tích ảnh
hưởng của các yếu tố có tính bất định (ví dụ như MARR, chi phí, lạm phát, giá
bán...) đến độ đo hiệu quả kinh tế của các phương án so sánh và khả năng thay đổi
kết luận về các phương án so sánh, nghĩa là từ đáng giá trở thành không đáng giá và
ngược lại. Nói cách khác, phân tích độ nhạy là xem xét mức độ nhạy cảm của các
kết quả khi có sự thay đổi giá trị của một hay một số tham số đầu vào. Trong phân
tích độ nhạy, ta cần xác định được tham số quan trọng, là tham số mà sự thay đổi
của nó có nhiều tác động lên kết quả.
2.3.2. PHÂN TÍCH TÌNH HUỐNG
Khác với phân tích độ nhạy, trong phân tích tình huống, ta xem xét sự biến đổi đồng
thời của các số liệu đầu vào lên kết quả của chỉ tiêu đánh giá hiệu quả dự án. Một số
tình huống thường được phân tích là tình huống tốt nhất, tình huống thường xảy ra
và tình huống xấu nhất. Trong mỗi tình huống, ta sẽ xác định tổ hợp các biến đầu
vào. Sau đó, ta xem xét tác động của các tình huống lên giá trị NPV của dự án. Nếu
với tình huống xấu nhất mà giá trị NPV vẫn dương thì dự án rất đáng giá và ngược
lại.
2.3.3. PHÂN TÍCH RỦI RO BẰNG MÔ PHỎNG
Phân tích rủi ro của một dự án nhằm mục đích tìm hiểu khả năng và xác suất mà dự
án đó không thực hiện được hoặc không đạt được các yêu cầu về mặt lợi ích mà các
nhà đầu tư mong muốn. Các thông số (biến giả thuyết) của dự án đều được thiết lập
dựa trên các dự báo. Mức độ tin cậy của các dự báo phụ thuộc vào quá trình và
13
phương pháp tiến hành dự báo. Do đó các dự án đều có chứa một mức độ rủi ro nhất
định tùy thuộc vào mức độ tin cậy của các giá trị dự báo.
2.3.4. GIỚI THIỆU CHƯƠNG TRÌNH CRYSTAL BALL
Chương trình Crystal Ball là một chương trình phân tích rủi ro và dự báo có giao
diện thân thiện với người sử dụng, theo xu hướng trình bày bằng đồ thị nhằm giúp
loại trừ yếu tố bất định khi ra quyết định. Thông qua kỹ thuật mô phỏng Monte
Carlo và các biến rủi ro, Crystal Ball sẽ dự báo toàn bộ dãy kết quả có thể có ứng
với tình huống cho trước cùng với mức độ tin cậy của kết quả. Nhờ đó, người sử
dụng có thể biết được khả năng có thể xảy ra của bất kỳ sự kiện nào có liên quan.
14
CHƯƠNG III TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN
3.1.
TỔNG QUAN VỀ TÌNH HÌNH CÁC KHU, CỤM CÔNG NGHIỆP
CỦA TỈNH LONG AN
3.1.1.
TÌNH HÌNH QUY HOẠCH (Nguồn: Trang thông tin điện tử tỉnh Long An)
Tổng diện tích đất khu cụm công nghiệp tại tỉnh Long An hiện có 7.257,73 ha gồm
17 KCCN với 33 doanh nghiệp đầu tư hạ tầng KCCN, trong đó:
Có 10 KCN đã được Thủ tướng Chính phủ cho phép thành lập (2.385,06 ha)
Có 6 KCN nằm trong Danh mục quy hoạch phát triển các KCN cả nước, gồm cả 2
KCN đã được Thủ tướng Chính phủ thành lập (Thuận Đạo (A4) & Tân Kim (A8))
đang trong giai đoạn mở rộng (3.605,76 ha)
Có 1 KCN do UBND tỉnh thành lập theo hình thức Nghị định 36/CP giao Ban quản
lý các KCN quản lý, trong đó bao gồm cả 2 KCN giai đoạn 2 mà giai đoạn 1 ( Bắc
Tân Tập (B13) và Tân Thành (B16)) đã nằm trong Danh mục quy hoạch phát triển
các KCN cả nước (1.266,91ha)
3.1.2. TÌNH HÌNH PHÂN BỐ CÁC KHU, CỤM CÔNG NGHIỆP
Quy hoạch các khu, cụm công nghiệp tập trung của Long An phân bố chủ yếu
phía Đông và Đông Nam của tỉnh là những khu vực khá thuận lợi về điều kiện xây
dựng. Vùng phía Tây và Tây Bắc thuộc vùng Đồng Tháp Mười, thường xuyên bị lũ
lụt và không thuận tiện về giao thông đường bộ. Các khu, cụm công nghiệp của tỉnh
được tập trung vào các khu vực sau:
- Dọc Quốc Lộ 1A, thuộc thị xã Tân An, huyện Bến Lức, bố trí khoảng 10 khu diện
tích 1.398 ha (chiếm 33,33% số khu, cụm CN tập trung và 16,34% diện tích).
- Huyện Đức Hòa, giáp ranh với TP. Hồ Chí Minh bố trí 9 khu với tổng diện
tích 3.649,58 ha (chiếm 30% số khu, cụm tập trung và 42,6% diện tích)
- Huyện Cần Giuộc phía Đông Nam, giáp ranh TP. Hồ Chí Minh và sông Soài Rạp
7 khu, diện tích 2.141,85 ha (chiếm tỷ lệ 23,33% số khu và 25,04% diện tích).
- Huyện Cần Đước phía Nam, giáp sông Vàm Cỏ 5 khu, diện tích 1.242,1 ha
(chiếm tỷ lệ 16,66 số khu và 14,52% diện tích)
15
Như vậy việc phân bố các khu cụm công nghiệp tập trung tại các huyện Bến Lức,
thị xã Tân An, huyện Đức Hòa, Cần Giuộc, Cần Đước tương đối phù hợp về điều
kiện tự nhiên và bám vào các tuyến giao thông thủy bộ chính như đường Xuyên Á,
Quốc Lộ 1A, N1, N2 và sông Vàm Cỏ, sông Soài Rạp.
3.2.
PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH KINH DOANH CÁC KHU, CỤM CÔNG
NGHIỆP TẠI TỈNH LONG AN VÀ TRIỂN VỌNG
3.2.1. THỊ TRƯỜNG CHO THUÊ ĐẤT KHU, CỤM CÔNG NGHIỆP TẠI
HUYỆN ĐỨC HÒA, TỈNH LONG AN
Trên điạ bàn huyện Đức Hòa đã hình thành các Khu Cụm Công nghiệp tập trung
như Khu công nghiệp Đức Hòa I, Khu Công nghiệp Xuyên Á, Khu Công nghiệp
Tân Đức, Cụm Công nghiệp Thịnh Phát... Do những lợi thế như phân tích ở trên,
hiện tại tỷ lệ lấp đầy của các khu cụm công nghiệp này khá cao như KCN Đức Hòa
I – Giai đoạn I (100%), KCN Tân Đức (85% - Giai đoạn I; 25% - Giai đoạn II)...
UBND tỉnh Long An đã và đang quy hoạch hàng loạt các Khu cụm công nghiệp
mới trên điạ bàn huyện Đức Hòa để đáp ứng nhu cầu đầu tư của các nhà đầu tư
trong nước và nước ngoài. Do đó việc đầu tư xây dựng Cụm công nghiệp Hồng Hà
với đầy đủ cơ sở hạ tầng đồng bộ là hết sức cần thiết.
Dưới đây là bảng thống kê thông tin một số khu, cụm công nghiệp đã và đang
triển khai tại điạ bàn huyện Đức Hòa và các huyện lân cận tỉnh Long An.
Bảng 3.1. (Nguồn : Chủ đầu tư các khu, cụm công nghiệp)
16
STT
Tên
Chủ đầu tư
Diện
Vị trí
Giá thuê
tích
Ấp 5, xã Đức
1
KCN Đức Hòa 1
Cty Liên doanh khai thác
Hòa
Đông,
và Xây dựng KCN Đức
huyện
Đức
GĐ1
Hòa 1 Hạnh phúc
Hòa, tỉnh Long
70ha
45-55
274ha;
:
An
2
KCN Xuyên Á
Cty TNHH Ngọc Phong
Đường
tỉnh
824,
Mỹ
xã
Hạnh
Bắc,
huyện
Đức
Hòa, tỉnh Long
an
3
KCN Tân Đức
4
Công
nghiệp
Thịnh
Phát
tâng
Giá điện
Giá
nước
Phí xử lý
nước
thải
815đ/KW
4000đ/
3200
(bao gồm phí
(chưa VAT)
m3
/m3
đ
50-65
50ha;
/m2 / 47 năm
GĐ2:25
tùy vị trí
USD
5,6ha)
USD/
1.645đ/KW;
0,26US
m2/
815đ/KW
D/m3
tháng
lượng
nước đầu
vào
815đ/ KW;
Cty cổ phần đầu tư Tân
Hạ, huyện Đức
$/ m2; GĐ2:
USD/
1.645đ/
4000đ/
0,31
Đức
Hòa, tỉnh Long
50-50USD
m2/
KW;
m3
USD/
/m2 /50 năm
tháng
445đ/KW
m3/tháng
6,01
cent/
0,2 USD/
KW;
11,50
0,22
m3 (70%
cent/
KW;
USD/
lượng
m3
nước
Thịnh Phát
Bến Lức, Tỉnh
Long An
0,03
75 ha
98%
m3x 80%
0,02
Bình,
đầy
0,28USD/
0,04
GĐ1: 50$ - 60
Lương
lấp
tháng
Xã Đức Hòa
Công ty TNHH SX TM
USD/
m2/
hạ tầng)
Tỉnh lộ 830, xã
Tỷ lệ
0,02
/m2 / 49 năm
(GĐ1:
535ha
Phí
quản lý
USD
400ha
An
Cụm
Phí hạ
42-60
USD/
USD/m2
m2/
tháng
3,59
cent/KW
0,28
dụng)
–
GĐ1
:
85%;
sử
GĐ2:
25%
17
STT
Tên
Chủ đầu tư
Diện
Vị trí
tích
Phí hạ
Giá thuê
tâng
Giá điện
Giá
nước
Phí xử lý
nước
Phí
quản lý
thải
Tỷ lệ
lấp
đầy
Xã Đức Hòa
5
Cụm
Công
nghiệp Hải Sơn
Công ty TNHH
Hạ, huyện Đức
Hải Sơn
Hòa, tỉnh Long
5000đ/
50 USD/m2
98%
m2
An
6
KCN Thuận Đạo
Cty liên doanh PTĐT
KCN Bến Lức
TT Bến Lức,
huyện
Bến
313ha
Lức
55 USD/m2/50
năm
0,03
USD/m
0,2
N/A
USD/m3
2/tháng
30003500đ
Xã Long Hiệp,
7
KCN Vĩnh Lộc 2
Cty XNK và ĐT Chợ Lớn
huyện
Bến
226ha
Lức
50 USD/m2/50
3500 đ
m3;
năm
/m3
40005000
/
đ/
m3
8
9
KCN
Nhựt
Chánh
KCN Thạnh Đức
Ấp 5, xã NHựt
Cty CP Thanh Yến
Chánh,
Bến
105ha
Lức
Cty
Phú An
CPĐTXD&PTHT
Xã
Thạnh
Đức,
huyện
Bến Lức
45 - 55 USD
/m2/50năm
45-
255ha
0,03
USD/m
2/tháng
55
0,5
USD/m2/45
USD/m
năm
2/năm
theo giá hiện
4500 đ
0,2
0,1USD/
hành
/m3
USD/m3
m2/ năm
4500 đ/
m3
80% đơn
giá nước
cấp
18
3.2.2. MỤC TIÊU VỀ PHÁT TRIỂN CÔNG NGHIỆP CỦA TỈNH LONG AN
ĐẾN NĂM 2020
-
Thúc đẩy nền kinh tế tăng trưởng nhanh hơn mức tăng trưởng chung của cả
nước một cách bền vững, ổn định và hiệu quả. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế
theo hướng gia tăng nhanh tỷ trọng công nghiệp, xây dựng và thương mạidịch vụ. Công nghiệp hóa và hiện đại hóa trình độ sản xuất, nâng cao năng
suất lao động và hiệu quả kinh tế, góp phần nâng cao đời sống vật chất và
văn hóa xã hội.
-
Xây dựng và phát triển Kinh tế - Xã hội tương xứng với vị thế là một tỉnh
nằm trong vùng KTTĐ phía Nam, có các chỉ tiêu phát triển Kinh tế - Xã hội
vượt trên mức bình quân cả nước và vùng Đồng bằng sông cửu Long. Kết
cấu hạ tầng cơ bản được kiên cố hóa và đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế xã hội. Cơ bản xóa đói giảm nghèo, cải thiện rõ rệt đời sống vật chất và tinh
thần của nhân dân.
-
Đến năm 2015 cơ bản có thể đưa Long An từ một tỉnh nông nghiệp thành
một tỉnh công nghiệp, có tỷ trọng công nghiệp cao (khoảng 20%) trong tổng
giá trị sản xuất công nghiệp của vùng Đồng bằng sông Cửu Long. Trong
chiến lược phát triển dài hạn cần tạo điều kiện cho công nghiệp phát triển với
tốc độ cao trong nhiều năm. Chuyển dịch nhanh cơ cấu kinh tế theo hướng
công nghiệp hóa, hiện đại hóa.
-
Trong thời kỳ 2005 - 2010 hoàn thành cơ bản việc đổi mới và nâng cao năng
lực cạnh tranh của các cơ sở công nghiệp hiện có. Tạo dựng môi trường kinh
tế thuận lợi để thu hút vốn đầu tư trong và ngoài nước. Khai thác có hiệu quả
tiềm năng về lao động và tài nguyên.
-
Khuyến khích mạnh công nghiệp hướng về xuất khẩu, đặc biệt là công
nghiệp chế biến. Đồng thời coi trọng thị trường trong nước, đặc biệt là thị
trường ở khu vực phía Nam.
-
Phát huy sức mạnh tổng hợp của các thành phần kinh tế trong phát triển công
nghiệp. Sắp xếp lại các doanh nghiệp nhà nước nhằm nâng cao hiệu quả kinh
tế trong sản xuất kinh doanh và tạo điều kiện môi trường pháp lý thuận lợi,
19
bình đẳng để thu hút các thành phần kinh tế khác tham gia đầu tư vào phát
triển công nghiệp.
-
Phát huy lợi thế của các doanh nghiệp vừa và nhỏ, giải quyết việc làm, phát
triển nông thôn, tạo ra tính linh hoạt và cạnh tranh của nền kinh tế.
-
Cải tạo các khu công nghiệp hiện có về kết cấu hạ tầng và công nghệ sản
xuất. Huy động mọi nguồn lực để tập trung phát triển các khu công nghiệp.
Chú ý xây dựng khu công nghiệp đồng bộ với kết cấu hạ tầng và khu đô thị.
-
Khai thác mọi nguồn lực để phát triển ngành nghề nông thôn, giải quyết
nhiều việc làm cho lao động nông thôn. Phát triển mạnh các làng nghề và các
cụm công nghiệp - dịch vụ ở nông thôn.
3.3.
-
CĂN CỨ PHÁP LÝ
Công văn số 619/UBND-KT ngày 05/02/2007 của UBND tỉnh Long An về
việc chấp thuận địa điểm cho Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Hồng Hà
đầu tư Cụm Công nghiệp tại Xã Hựu Thạnh, Huyện Đức Hòa, tỉnh Long An.
-
Công văn số 2395/UBND-KT ngày 23/05/2007 của UBND tỉnh Long An về
việc điều chỉnh ranh khu đất thỏa thuận địa điểm đầu tư Cụm Công nghiệp
tại văn bản số 619/UBND-KT ngày 05/02/2007 và chấp thuận địa điểm cho
Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Hồng Hà đầu tư Khu tái định cư cho
cụm công nghiệp tại xã Hựu Thạnh, huyện Đức Hòa, tỉnh Long An.
-
Biên bản họp ngày 06/06/2007 về việc thẩm định nhu cầu sử dụng đất cho
Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Hồng Hà đầu tư hạ tầng Cụm công
nghiệp với diện tích khoảng 150 ha tại xã Hựu Thạnh, huyện Đức Hòa theo
Công văn số 619/UBND-KT ngày 05/02/2007 và số 2395/UBND-KT ngày
23/05/2007 của UBND tỉnh Long An.
-
Quyết định số 2461/QĐ-UBND ngày 25/09/2007 của UBND tỉnh Long An
về việc phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 Cụm
Công nghiệp Hồng Hà, xã Hựu Thạnh, huyện Đức Hòa, tỉnh Long An.
20
-
Quyết định số 1055/QĐ-UBND ngày 23/04/2007 của UBND tỉnh Long An
về việc phê duyệt đồ án Quy hoạch chi tiết xây dựng 1/2000 Cụm Công
nghiệp Hồng Hà, xã Hựu Thạnh, huyện Đức Hòa, tỉnh Long An.
3.4.
TÌNH HÌNH KHU ĐẤT QUY HOẠCH XÂY DỰNG
3.4.1. CỤM CÔNG NGHIỆP HỒNG HÀ
3.4.1.1 VỊ TRÍ ĐỊA LÝ
Toàn bộ Cụm công nghiệp Hồng Hà tại Xã Hựu Thạnh – Huyện Đức Hòa – Tỉnh
Long An, nằm gần tuyến đường tỉnh 830. Do điều kiện về vị trí, địa hình nên thuận
tiện cho việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật Cụm công nghiệp. Ranh giới Cụm Công
nghiệp Hồng Hà như sau:
+ Phía Bắc giáp : Kênh An Hạ
+ Phía Tây giáp: Sông Vàm Cỏ Đông
+ Phía Đông giáp dân cư hiện hữu dọc theo Đường Tỉnh 830
+ Phía Nam giáp đất ruộng, xã Hựu Thạnh
3.4.1.2 HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HẠ TẦNG KỸ THUẬT
Hiện trạng sử dụng đất và xây dựng: Tổng diện tích đất trong phạm vi quy hoạch là:
149ha. Trong phạm vi nghiên cứu quy hoạch không có các công trình xây dựng lớn
và dân cư tập trung, chỉ có một phần rất nhỏ dân cư tập trung, chủ yếu là đất nông
nghiệp, trồng lúa và hoa màu.
Bảng 3.2. (Nguồn : Theo Đồ án quy hoạch 1/2000 của Trung tâm Kiến trúc quy
hoạch Đô thị - Nông thôn – Sở Xây dựng tỉnh Long An)
BẢNG HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT TRONG KHU VỰC QUY HOẠCH
STT
Loại đất
Diện tích (ha)
Tỷ lệ (%)
1
Đất thổ
9,8944
6,64
2
Đất nông nghiệp
21,3231
14,31
3
Ao, rạch
5,7840
3,88
4
Giao thông (bờ đất)
8,9824
6,02
- Xem thêm -
.PDF 
136 
6 
120 
