TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA KINH TẾ - QUẢN TRỊ KINH DOANH
-----o0o-----
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP
PHÂN TÍCH ẢNH HƯỞNG CỦA ĐÔ THỊ HOÁ
GIÁ
VÙNG
ĐÔtậpTHỊ
XÃ cứu
Trung tâm ĐẾN
Học liệu
ĐH ĐẤT
Cần Thơ
@ TàiVEN
liệu học
và nghiên
VỊ THANH, TỈNH HẬU GIANG
Giáo viên hướng dẫn:
Sinh viên thực hiện:
TS. LÊ KHƯƠNG NINH
NGUYỄN MINH QUÂN
Mã số SV: 4054233
Lớp: Kinh Tế Tài Nguyên &
Môi Trường khoá 31
Cần Thơ – 2009
LỜI CẢM TẠ
---o0o--Sau bốn năm trên giảng đường Đại học, tôi đã được tiếp thu rất nhiều kiến
thức mới và rất bổ ích. Đó là nhờ vào công lao dạy dỗ tận tình của các Thầy, Cô
trường Đại học Cần Thơ nói chung và các Thầy, Cô khoa Kinh Tế - Quản Trị
Kinh Doanh nói riêng.
Đến nay, tôi đã hoàn thành Luận văn tốt nghiệp Đại học của mình. Để có
thể hoàn thành Luận văn tốt nghiệp của mình, tôi đã nhận được sự giúp đỡ của
rất nhiều người.
Trước tiên, tôi xin chân thành cảm ơn Cha, Mẹ, Anh, Chị và những người
thân trong gia đình đã tạo điều kiện thuận lợi trong suốt thời gian tôi đi học và
trong lúc tôi làm Luận văn.
Kế đến, tôi xin chân thành cảm ơn Thầy Lê Khương Ninh – Giáo viên
hướng dẫn đã tận tình hướng dẫn, cung cấp tài liệu, chỉnh sửa những sai sót và
truyền đạt những kinh nghiệm quý báu trong suốt thời gian tôi làm Luận văn. Tôi
Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
cũng xin chân thành cảm ơn các Thầy, Cô khoa Kinh Tế - Quản Trị Kinh Doanh
và trường Đại học Cần Thơ đã truyền thụ những kiến thức rất bổ ích trong suốt
thời gian tôi học tại trường cũng như trong lúc tôi làm Luận văn.
Cuối cùng, tôi xin chân thành cảm ơn tất cả các Bạn thân của tôi đã giúp đỡ
tôi trong suốt thời gian tôi học tại trường và đã trao đổi tài liệu, thảo luận nhóm,
đóng góp ý kiến để tôi có thể hoàn thành Luận văn của mình được tốt hơn.
Một lần nữa, tôi xin chân thành cảm ơn tất cả mọi người. Chúc những điều
tốt đẹp nhất sẽ đến với mọi người!
Ngày 01 tháng 05 năm 2009
Sinh viên thực hiện
Nguyễn Minh Quân
i
LỜI CAM ĐOAN
---o0o--Tôi cam đoan rằng đề tài này là do chính tôi thực hiện, các số liệu thu thập
và kết quả phân tích trong đề tài là trung thực, đề tài không trùng với bất kì đề tài
nghiên cứu khoa học nào.
Ngày 01 tháng 05 năm 2009
Sinh viên thực hiện
Nguyễn Minh Quân
Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
ii
NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN
-----o0o-----
...................................................................................................................................
...................................................................................................................................
...................................................................................................................................
...................................................................................................................................
...................................................................................................................................
...................................................................................................................................
...................................................................................................................................
...................................................................................................................................
...................................................................................................................................
...................................................................................................................................
...................................................................................................................................
...................................................................................................................................
Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
...................................................................................................................................
...................................................................................................................................
...................................................................................................................................
...................................................................................................................................
...................................................................................................................................
...................................................................................................................................
...................................................................................................................................
...................................................................................................................................
Ngày …… tháng …… năm 2009
Giáo viên hướng dẫn
TS. Lê Khương Ninh
iii
NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN PHẢN BIỆN
-----o0o-----
...................................................................................................................................
...................................................................................................................................
...................................................................................................................................
...................................................................................................................................
...................................................................................................................................
...................................................................................................................................
...................................................................................................................................
...................................................................................................................................
...................................................................................................................................
...................................................................................................................................
...................................................................................................................................
...................................................................................................................................
Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
...................................................................................................................................
...................................................................................................................................
...................................................................................................................................
...................................................................................................................................
...................................................................................................................................
...................................................................................................................................
...................................................................................................................................
...................................................................................................................................
Ngày …… tháng …… năm 2009
Giáo viên phản biện
iv
MỤC LỤC
Trang
CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU.....................................................................................1
1.1. ĐẶT VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU....................................................................1
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU.........................................................................2
1.2.1. Mục tiêu chung.....................................................................................2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể.....................................................................................2
1.3. CÁC GIẢ THUYẾT CẦN KIỂM ĐỊNH .....................................................3
1.4. PHẠM VI NGHIÊN CỨU ...........................................................................3
1.4.1. Không gian ...........................................................................................3
1.4.2. Thời gian ..............................................................................................3
1.4.3. Đối tượng nghiên cứu ..........................................................................3
1.5. LƯỢC KHẢO TÀI LIỆU CÓ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU
....................................................................................................................4
CHƯƠNG 2: PHƯƠNG PHÁP LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU....6
Trung tâm2.1.
Học
liệu ĐH
Cần
Thơ
@ Tài liệu học tập và nghiên cứu
PHƯƠNG
PHÁP
LUẬN
.............................................................................6
2.1.1. Định nghĩa đô thị hoá...........................................................................6
2.1.2. Tổng quan về vùng ven đô...................................................................7
2.1.3. Xu hướng tác động của đô thị hoá hiện nay ......................................10
2.1.4. Cơ sở lí luận về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất vùng ven đô thị xã
Vị Thanh, tỉnh Hậu Giang ..................................................................16
2.2. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU..............................................................17
2.2.1. Phương pháp chọn vùng nghiên cứu..................................................17
2.2.2. Phương pháp thu thập số liệu.............................................................18
2.2.3. Phương pháp phân tích số liệu ...........................................................18
CHƯƠNG 3: ĐÁNH GIÁ CHÍNH SÁCH VÀ THỰC TẾ ĐÔ THỊ HOÁ Ở THỊ
XÃ VỊ THANH, TỈNH HẬU GIANG ...........................................20
3.1. TỔNG QUAN VỀ THỊ XÃ VỊ THANH, TỈNH HẬU GIANG .................20
3.1.1. Lịch sử hình thành..............................................................................20
3.1.2. Vị trí địa lí kinh tế ..............................................................................20
3.1.3. Các yếu tố tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên...................................23
v
3.1.4. Đánh giá nguồn nhân lực ...................................................................25
3.1.5. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên, môi
trường và xã hội ..................................................................................25
3.2. ĐÁNH GIÁ CHÍNH SÁCH VÀ THỰC TẾ ĐÔ THỊ HOÁ Ở THỊ XÃ VỊ
THANH, TỈNH HẬU GIANG..................................................................27
3.2.1. Đánh giá chính sách đô thị hoá ở thị xã Vị Thanh, tỉnh Hậu Giang..27
3.2.2. Thực tế đô thị hoá ở thị xã Vị Thanh, tỉnh Hậu Giang ......................32
3.3. THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT VÙNG VEN ĐÔ THỊ XÃ VỊ THANH, TỈNH
HẬU GIANG ............................................................................................34
3.3.1. Mô tả đối tượng nghiên cứu...............................................................34
3.3.2. Thực trạng quy hoạch ........................................................................37
3.3.3. Thực trạng giá đất ..............................................................................37
3.4. ĐÁNH GIÁ XU HƯỚNG BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT VÙNG VEN ĐÔ THỊ
XÃ VỊ THANH, TỈNH HẬU GIANG ......................................................38
3.4.1. Tình hình biến động đất đai thị xã Vị Thanh .....................................38
3.4.2. Đánh giá xu hướng biến động giá đất vùng ven đô thị xã Vị Thanh .38
Trung tâm
Học liệu
ĐHTÍCH
CầnẢNH
ThơHƯỞNG
@ TàiCỦA
liệu ĐÔ
họcTHỊ
tập
vàĐẾN
nghiên
cứu
CHƯƠNG
4: PHÂN
HOÁ
GIÁ ĐẤT
VÙNG VEN ĐÔ THỊ XÃ VỊ THANH, TỈNH HẬU GIANG.......40
4.1. KẾT QUẢ XỬ LÍ.......................................................................................40
4.2. PHÂN TÍCH ẢNH HƯỞNG CỦA ĐÔ THỊ HOÁ ĐẾN GIÁ ĐẤT VÙNG
VEN ĐÔ THỊ XÃ VỊ THANH, TỈNH HẬU GIANG ...............................42
CHƯƠNG 5: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM ĐỊNH GIÁ, ĐIỀU TIẾT VÀ
QUẢN LÍ GIÁ ĐẤT VÙNG VEN ĐÔ THỊ XÃ VỊ THANH, TỈNH
HẬU GIANG..................................................................................45
5.1. YẾU KÉM VÀ NGUYÊN NHÂN CỦA VIỆC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CHƯA
HỢP LÍ VÙNG VEN ĐÔ THỊ XÃ VỊ THANH, TỈNH HẬU GIANG .....45
5.1.1. Yếu kém của việc định giá đất chưa hợp lí vùng ven đô thị xã Vị
Thanh, tỉnh Hậu Giang .......................................................................45
5.1.2. Nguyên nhân của việc định giá đất chưa hợp lí vùng ven đô thị xã Vị
Thanh, tỉnh Hậu Giang .......................................................................45
5.2. ĐỀ XUẤT CÁC PHƯƠNG THỨC ĐỊNH GIÁ, ĐIỀU TIẾT VÀ QUẢN LÍ
GIÁ ĐẤT VÙNG VEN ĐÔ THỊ XÃ VỊ THANH, TỈNH HẬU GIANG..46
vi
CHƯƠNG 6: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ........................................................49
6.1. KẾT LUẬN................................................................................................49
6.2. KIẾN NGHỊ ...............................................................................................50
6.2.1. Đối với công tác định giá, điều tiết và quản lí giá đất .......................50
6.2.2. Đối với hệ thống cơ chế chính sách ...................................................50
TÀI LIỆU THAM KHẢO ....................................................................................51
PHỤ LỤC
........................................................................................................52
DANH MỤC BIỂU BẢNG
Trang
Bảng 3.1: Các đơn vị hành chính thị xã Vị Thanh năm 2007 ..............................22
Bảng 3.2: So sánh một số tiêu chí đô thị thị xã Vị Thanh với quy chuẩn đô thị
loại III năm 2007 .................................................................................33
Bảng 3.3: Tuổi và thu nhập của đối tượng nghiên cứu.........................................35
Bảng 3.4: Thực trạng giá đất và kì vọng giá tăng ở vùng ven đô thị xã Vị Thanh
Trung tâm Học năm
liệu2007
ĐH.............................................................................................37
Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
Bảng 4.1: Thống kê mô tả số liệu .........................................................................40
Bảng 4.2: Kiểm định White ..................................................................................41
Bảng 4.3: Kiểm định BG ......................................................................................41
Bảng 4.4: Ma trận tương quan ..............................................................................41
Bảng 4.5: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất vùng ven đô thị xã Vị Thanh.........42
DANH MỤC HÌNH
Trang
Hình 3.1: Bản đồ hành chính thị xã Vị Thanh, tỉnh Hậu Giang ...........................21
Hình 3.2: Bản đồ quy hoạch đất đai thị xã Vị Thanh, tỉnh Hậu Giang ................29
Hình 3.3: Giới tính của đối tượng nghiên cứu......................................................35
Hình 3.4: Nghề nghiệp của đối tượng nghiên cứu................................................36
Hình 3.5: Trình độ học vấn của đối tượng nghiên cứu.........................................36
vii
TÓM TẮT
---o0o--Đất đai là nguồn tài nguyên quý giá đối với nền kinh tế của một quốc gia nên
cần phải được phân bổ một cách hết sức hợp lí. Đề tài “Phân tích ảnh hưởng
của đô thị hoá đến giá đất vùng ven đô thị xã Vị Thanh, tỉnh Hậu Giang”
được thực hiện với các mục tiêu cụ thể: (i) Đánh giá chính sách và thực tế đô
thị hoá ở TX. Vị Thanh, tỉnh Hậu Giang; (ii) Phân tích và đánh giá xu hướng
biến động giá đất vùng ven đô TX. Vị Thanh, tỉnh Hậu Giang; (iii) Phân tích
ảnh hưởng của đô thị hoá đến giá đất vùng ven đô TX. Vị Thanh, tỉnh Hậu
Giang; và (iv) Đề xuất các phương thức định giá, điều tiết và quản lí giá đất
vùng ven đô TX. Vị Thanh, tỉnh Hậu Giang để khai thác tốt nguồn tài nguyên
này.
Với các mục tiêu của đề tài như trên, ngoài Chương 1 là chương Giới
thiệu và Chương 2 là chương Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu,
chương trong phần nội dung sẽ giải quyết các mục tiêu của đề tài. Cụ thể,
Trung tâmcácHọc
liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
Chương 3 sẽ giải quyết mục tiêu thứ nhất và thứ hai là Đánh giá chính sách và
thực tế đô thị hoá ở TX. Vị Thanh, tỉnh Hậu Giang. Trong chương này sẽ có
phần Phân tích và đánh giá xu hướng biến động giá đất vùng ven đô TX. Vị
Thanh, tỉnh Hậu Giang. Tiếp theo, chương trọng tâm của đề tài là Chương 4 sẽ
Phân tích ảnh hưởng của đô thị hoá đến giá đất vùng ven đô TX. Vị Thanh,
tỉnh Hậu Giang nhằm giải quyết mục tiêu thứ ba của đề tài. Mục tiêu thứ tư
của đề tài sẽ được giải quyết trong Chương 5 là Đề xuất các phương thức định
giá, điều tiết và quản lí giá đất vùng ven đô TX. Vị Thanh, tỉnh Hậu Giang.
Trong chương này cũng nêu ra những yếu kém của các chính sách định giá đất
chưa hợp lí và tìm ra nguyên nhân của nó.
Phần cuối cùng là Kết luận và kiến nghị sẽ được trình bày trong Chương
6 của đề tài. Trong phần này sẽ rút ra kết luận chung từ việc phân tích các nội
dung của đề tài. Đồng thời, nêu lên một số kiến nghị nhằm giúp cho việc định
giá, điều tiết và quản lí giá đất vùng ven đô TX. Vị Thanh, tỉnh Hậu Giang
được tốt hơn trong thời gian tới.
viii
Luận văn tốt nghiệp
Kinh Tế Tài Nguyên & Môi Trường khoá 31
CHƯƠNG 1
GIỚI THIỆU
1.1. ĐẶT VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
Hiện nay, cùng với sự phát triển kinh tế - xã hội chúng ta cũng cần phải chú trọng
đến việc sử dụng các nguồn tài nguyên thiên nhiên một cách hợp lí. Đất đai là
một trong những nguồn tài nguyên quý giá đối với nền kinh tế của một quốc gia,
hay nói cách khác, nó là một trong những yếu tố đầu vào quan trọng đối với các
hoạt động kinh tế như nông lâm nghiệp, nhà ở, thương mại, công nghiệp, … Do
đó, việc phân bổ nguồn tài nguyên này cho mục đích sử dụng có hiệu quả nhất là
vấn đề hết sức quan trọng. Để làm được điều này, chúng ta cần phải xác định giá
đất một cách hợp lí là rất cần thiết.
Thị xã Vị Thanh có vị trí đặc biệt quan trọng trong định hướng phát triển
kinh tế - xã hội tỉnh Hậu Giang, vì là đô thị trung tâm của tỉnh và là giao điểm
thông thương giữa thành phố Cần Thơ với các tỉnh Kiên Giang, Bạc Liêu, Cà
Trung tâm
liệutriển
ĐHcủaCần
Thơ
Tàiđặcliệu
vàlàm
nghiên
Mau.Học
Sự phát
thị xã
có ý@
nghĩa
biệthọc
quantập
trọng,
đầu tàu cứu
trong
việc thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh [2, tr.1]. Vùng ven đô TX. Vị
Thanh là nơi tập trung sản xuất nông nghiệp nên phần lớn đất ở đây là đất nông
nghiệp. Theo các nhà kinh tế, giá đất nông nghiệp chịu ảnh hưởng của ít nhất ba
yếu tố là: (i) khả năng chuyển đổi thành đất đô thị, (ii) thu nhập từ sản xuất nông
nghiệp, và (iii) rủi ro đi kèm với việc chuyển đổi mục đích sử dụng từ sản xuất
nông nghiệp thành đất đô thị (Livanis, Moss, Breneman và Nehring, 2006;
Cavailhes và Wavresky, 2003, ...) Cả ba yếu tố này đến lượt nó lại chịu ảnh
hưởng sâu sắc của đô thị hoá, mà đô thị hoá lại đang diễn ra rất mạnh mẽ ở TX.
Vị Thanh hiện nay.
Ở những địa phương có tốc độ đô thị hoá nhanh với chính sách đô thị hoá
phù hợp và đáng tin cậy, khả năng chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất đô thị là
cao nên giá trị đất nông nghiệp ở các địa phương này sẽ tăng nhanh. Đồng thời, ở
các địa phương này do sự mở rộng của đô thị nên cơ cấu sản xuất nông nghiệp sẽ
chuyển từ sản xuất các loại sản phẩm truyền thống sang các loại sản phẩm có thể
tiếp cận nhanh với người dân đô thị và vì vậy có giá trị cao hơn, làm tăng thu
GVHD: TS. Lê Khương Ninh
Trang 1
SVTH: Nguyễn Minh Quân
Luận văn tốt nghiệp
Kinh Tế Tài Nguyên & Môi Trường khoá 31
nhập cho người sản xuất đồng thời cũng làm cho giá trị đất nông nghiệp tăng lên.
Ngoài ra, ở các địa phương này rủi ro đi cùng với việc chuyển đổi mục đích sử
dụng đất nông nghiệp sang đất đô thị thấp nên cũng làm tăng giá trị đất nông
nghiệp. Tuy nhiên, nếu giá đất nông nghiệp tăng quá nhanh và quá cao thì sẽ hạn
chế tốc độ đô thị hoá do chi phí xã hội cho công tác này sẽ tăng lên.
Ngược lại, TX. Vị Thanh hầu như không có các ưu điểm trên nên giá đất sẽ
rất xáo trộn và biến động lớn, dẫn đến hiện tượng đầu cơ đất đai của những người
giàu có và sự mất đất của những hộ nông dân nghèo. Đây là hiện tượng đã từng
xuất hiện ở các thành phố lớn của nước ta. Tất cả những điều này cũng làm ảnh
hưởng xấu đến công tác quản lí nguồn tài nguyên quý giá này nói riêng và công
tác quản lí kinh tế - xã hội nói chung. Như vậy, TX. Vị Thanh nên duy trì tốc độ
và thực thi chính sách đô thị hoá thế nào có lợi nhất là một vấn đề quan trọng cần
phải có câu trả lời.
Để trả lời được câu hỏi trên thì việc nghiên cứu ảnh hưởng của đô thị hoá
đến giá đất vùng ven đô (cụ thể là giá đất nông nghiệp) TX. Vị Thanh là hết sức
cấp thiết để giúp cho thị xã có chính sách điều tiết giá đất phù hợp với giá trị thực
Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
và có thể tận dụng tối đa nguồn tài nguyên quý giá này trong công cuộc phát triển
kinh tế - xã hội của thị xã trong thời gian tới.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
1.2.1. Mục tiêu chung
Mục tiêu tổng quát của đề tài này là phân tích ảnh hưởng của đô thị hoá đến
giá đất vùng ven đô thị xã Vị Thanh, tỉnh Hậu Giang.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
Để đạt được mục tiêu tổng quát trên, đề tài bao gồm các mục tiêu cụ thể sau:
i.
Đánh giá chính sách và thực tế đô thị hoá ở TX. Vị Thanh, tỉnh Hậu
Giang.
ii. Phân tích và đánh giá xu hướng biến động giá đất vùng ven đô TX. Vị
Thanh, tỉnh Hậu Giang.
GVHD: TS. Lê Khương Ninh
Trang 2
SVTH: Nguyễn Minh Quân
Luận văn tốt nghiệp
Kinh Tế Tài Nguyên & Môi Trường khoá 31
iii. Phân tích ảnh hưởng của đô thị hoá đến giá đất vùng ven đô TX. Vị
Thanh, tỉnh Hậu Giang.
iv. Đề xuất các phương thức định giá, điều tiết và quản lí giá đất vùng ven đô
TX. Vị Thanh, tỉnh Hậu Giang để khai thác tốt nguồn tài nguyên này.
1.3. CÁC GIẢ THUYẾT CẦN KIỂM ĐỊNH
i.
Thu nhập từ đất nông nghiệp có ảnh hưởng tích cực đến giá đất nông
nghiệp.
ii. Đất nằm ở khu vực tiếp giáp với đô thị sẽ có giá cao hơn đất ở khu vực
không tiếp giáp đô thị.
iii. Đất không biết chắc có quy hoạch hay không có mức giá cao hơn đất đang
được quy hoạch thành khu đô thị.
iv. Khoảng cách đến trung tâm thị xã càng gần thì giá đất càng cao.
v. Chiều rộng mặt tiền đường càng lớn thì giá đất càng cao.
vi. Tình hình an ninh càng tốt thì giá đất càng cao.
vii. Tự thương lượng mua đất thì giá đất sẽ thấp hơn khi mua đất thông qua
Trung tâm Học
trungliệu
gian.ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
viii. Kì vọng giá đất sẽ tăng trong một năm sau đó của người mua càng lớn thì
giá đất càng cao.
1.4. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
1.4.1. Không gian
Không gian nghiên cứu của đề tài này là thị xã Vị Thanh, tỉnh Hậu Giang.
1.4.2. Thời gian
Đề tài này được thực hiện từ tháng 02/2009 đến tháng 05/2009.
Số liệu thứ cấp được sử dụng chủ yếu trong năm 2007.
Số liệu sơ cấp được thu thập trong tháng 12/2008.
1.4.3. Đối tượng nghiên cứu
Đề tài này tập trung phân tích ảnh hưởng của đô thị hoá đến giá đất vùng ven
đô thị xã Vị Thanh, tỉnh Hậu Giang. Còn một số yếu tố khác ảnh hưởng đến giá
đất vùng ven đô thị thì đề tài này không đi sâu nghiên cứu.
GVHD: TS. Lê Khương Ninh
Trang 3
SVTH: Nguyễn Minh Quân
Luận văn tốt nghiệp
Kinh Tế Tài Nguyên & Môi Trường khoá 31
1.5. LƯỢC KHẢO TÀI LIỆU CÓ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI NGHIÊN
CỨU
Đã có rất nhiều nghiên cứu về vấn đề này ở các nước trên thế giới. Từ các nghiên
cứu đó, chính phủ ở các quốc gia đã thực thi một chính sách đô thị hoá rất phù
hợp nhưng không làm xáo trộn, biến động xấu của giá đất ở các vùng ven đô thị,
từ đó làm tăng thu nhập cho người dân sống ở đây. Tiêu biểu, Levanis, Moss,
Breneman và Nehring (2006) cho thấy cả ba yếu tố có liên quan đến đô thị hoá,
đó là khả năng chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất đô thị, thu nhập từ sản xuất
nông nghiệp và rủi ro trong việc chuyển đổi thành đất đô thị, có ảnh hưởng rất
lớn đến giá đất nông nghiệp vùng ven đô thị ở Mỹ. Cụ thể hơn, nghiên cứu của
Cavailhes và Wavresky (2003) cho thấy giá đất nông nghiệp ở vùng cận các đô
thị lớn thường có xu hướng tăng nhanh chóng do kì vọng của người chủ sở hữu
về khả năng chuyển đổi thành đất đô thị.
Ở Việt Nam cũng có những nghiên cứu liên quan đến vấn đề đô thị hoá và
vùng ven đô thị, chẳng hạn:
PGS.TS.
Hồng
Thục.
ép của
quátập
trìnhvà
đônghiên
thị hoá ởcứu
Việt
Trung tâm Học
liệuNguyễn
ĐH Cần
Thơ
@“Sức
Tài liệu
học
Nam”. [1]
Trong bài nghiên cứu của mình, tác giả đã tìm ra quá trình đô thị hoá ở Việt
Nam là nghịch lí đảo ngược, tức là ở Việt Nam, quá trình đô thị hoá lại xảy ra
nhiều năm trước quá trình công nghiệp hoá, khiến cho mô hình và tư duy đô thị
gặp nhiều khủng hoảng. Đồng thời, tác giả còn nêu lên sức ép của đô thị hoá hiện
nay là vấn đề về dân số, từ đó kéo theo các vấn đề khác như nhà ở, việc làm,
trường học, bệnh viện, cấp nước, thoát nước, xử lí rác thải rắn, … Bên cạnh đó,
quá trình đô thị hoá còn tạo nên sự đứt gãy, phá vỡ lớn trong cảnh quan khu vực
ven đô, vốn có cấu trúc rất đẹp, tạo dựng nên từ sự phối kết hợp hài hòa của
không gian kiến trúc nông thôn truyền thống. Tình trạng bê - tông hoá ven lộ,
ven đê, ven đường cao tốc và trong các làng bộc lộ rõ sự không theo kịp của việc
quy hoạch nông thôn hiện nay.
Tuy nhiên, tác giả chỉ nêu lên được sức ép của đô thị hoá hiện nay và ảnh
hưởng của nó đến cảnh quan khu vực ven đô thị. Trong đề tài này, chúng tôi sẽ
GVHD: TS. Lê Khương Ninh
Trang 4
SVTH: Nguyễn Minh Quân
Luận văn tốt nghiệp
Kinh Tế Tài Nguyên & Môi Trường khoá 31
phân tích ảnh hưởng của quá trình đô thị hoá hiện nay và sẽ đi sâu phân tích ảnh
hưởng của đô thị hoá đến giá đất vùng ven đô thị.
Th.S. Dư Phước Tân. “Đô thị hoá Thành phố Hồ Chí Minh – 30 năm
nhìn lại”. [10]
Trong bài viết tác giả đã nêu lên được ảnh hưởng của quá trình đô thị hoá
đến quỹ đất khu vực ven đô TP. Hồ Chí Minh hiện nay, vốn là khu vực có chức
năng dự trữ đất đai, dành cho sự phát triển, mở rộng nội thành - dần dần cũng trở
nên “quá tải”. Việc bố trí các khu công nghiệp ngay trên địa bàn các quận ven đô
- trên một khu đất vùng ven của trung tâm nội thành đã dần dần lộ rõ sự bất hợp
lí do các khu dân cư đô thị đã phát triển quá nhanh, đan xen với các khu công
nghiệp quan trọng này. Điều này cho thấy sự mở rộng nhanh của ranh giới đô thị,
đã vượt ra khỏi địa phận vốn có của các quận trung tâm. Cũng chính từ tốc độ đô
thị hoá khá nhanh của các quận ven đô, đất đai trở nên chật chội, dẫn đến việc
hình thành các quận mới, vốn là các huyện ngoại thành trước đây.
Tác giả chỉ phân tích ảnh hưởng của đô thị hoá đến quỹ đất vùng ven đô thị
TP. Hồ
Chíliệu
Minh,
cònCần
các thành
khác liệu
của vùng
thìnghiên
tác giả chưa
đề
Trung tâm
Học
ĐH
Thơphần
@ Tài
họcven
tậpđôvà
cứu
cập đến. Trong phạm vi đề tài của mình, chúng tôi sẽ tập trung phân tích ảnh
hưởng của đô thị hoá đến giá đất vùng ven đô thị.
GVHD: TS. Lê Khương Ninh
Trang 5
SVTH: Nguyễn Minh Quân
Luận văn tốt nghiệp
Kinh Tế Tài Nguyên & Môi Trường khoá 31
CHƯƠNG 2
PHƯƠNG PHÁP LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.1. PHƯƠNG PHÁP LUẬN
2.1.1. Định nghĩa đô thị hoá
Như chúng ta đã biết, đô thị hoá là một biểu hiện của phát triển kinh tế - xã hội
của mỗi quốc gia hay mỗi miền đất nước. Theo nghĩa hẹp, đô thị hoá được hiểu
như một quá trình dịch cư từ lĩnh vực nông nghiệp sang phi nông nghiệp với biểu
hiện bên ngoài là sự tăng trưởng tỉ lệ dân số đô thị, sự nâng cao mức độ trang bị
kĩ thuật đô thị. Khái quát một cách toàn diện hơn thì đô thị hoá là một quá trình
biến chuyển kinh tế - xã hội - văn hoá và không gian lãnh thổ, gắn liền với những
tiến bộ về khoa học kĩ thuật của xã hội loài người, trong đó diễn ra sự phát triển
nghề nghiệp mới, sự chuyển dịch cơ cấu lao động, sự chuyển đổi lối sống, sự mở
rộng không gian thành hệ thống song song với việc tổ chức bộ máy hành chính chính trị - quân sự. Ở những nước có trình độ phát triển kinh tế - xã hội càng cao
thì cóHọc
tỉ lệ đô
thị ĐH
hoá càng
Trung tâm
liệu
Cầncao.
Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
Một định nghĩa khác: Đô thị hoá là một quá trình tập trung dân cư đô thị.
Đồng thời đó là quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng sản xuất nông
nghiệp giảm, sản xuất phi nông nghiệp tăng. Bộ mặt đô thị ngày càng hiện đại,
không gian đô thị mở rộng.
Đô thị hoá cũng có thể được định nghĩa là sự mở rộng của đô thị, tính theo
tỉ lệ phần trăm giữa số dân đô thị hay diện tích đô thị trên tổng số dân hay diện
tích của một vùng hay khu vực. Nó cũng có thể tính theo tỉ lệ gia tăng của hai
yếu tố đó theo thời gian. Nếu tính theo cách đầu thì nó còn được gọi là mức độ
đô thị hoá; còn theo cách thứ hai, nó có tên là tốc độ đô thị hoá.
Theo khái niệm của ngành địa lí, đô thị hoá đồng nghĩa với sự gia tăng
không gian hoặc mật độ dân cư hoặc thương mại hoặc các hoạt động khác trong
khu vực theo thời gian.
GVHD: TS. Lê Khương Ninh
Trang 6
SVTH: Nguyễn Minh Quân
Luận văn tốt nghiệp
Kinh Tế Tài Nguyên & Môi Trường khoá 31
2.1.2. Tổng quan về vùng ven đô
Vùng ven đô: Phần đất đai và dân cư nằm sát phía ngoài các đô thị, có thể coi
nó như một bộ phận quan trọng của đô thị, nó ngày càng thể hiện rõ sự ảnh
hưởng lớn tới việc phát triển cơ thể sống của đô thị, đặc biệt là trong thời kì công
nghiệp hoá, hiện đại hoá nông nghiệp, nông thôn. Sự định hướng phát triển vùng
ven đô tốt, sẽ tạo điều kiện tốt cho sự phát triển đô thị trong tương lai và ngược
lại. Vậy, chúng ta cần nắm rõ vấn đề nổi cộm hiện nay, để có hướng giải quyết
tốt việc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn của vùng này.
Trong tiến trình phát triển của các đô thị, vùng ven đô là khu vực dự trữ
tiềm năng cho đô thị phát triển không gian về mặt lượng, chuẩn bị cơ sở cho đô
thị phát triển không gian về mặt chất và đồng thời cùng đập nhịp hơi thở với thực
tại phát triển đô thị.
Với tốc độ đô thị hoá ngày càng mạnh, vùng ven đô càng có sự biến đổi
nhanh chóng. Sự biến đổi này thể hiện ở mật độ dân số và xây dựng tăng lên,
hình thái sản xuất và không gian kiến trúc thay đổi, nhiều dự án xây dựng kết cấu
hạ tầng
xã liệu
hội vàĐH
công
nghiệp
hình
đã đòihọc
hỏi sự
hệ thống
hạ
Trung tâm
Học
Cần
Thơ
@thành,
Tài liệu
tậpmởvàmang
nghiên
cứu
tầng kĩ thuật ngày càng lớn, thị trường đất đai ngày càng sôi động và kéo theo
nhiều vấn đề phức tạp khác. Với sự biến đổi như vậy, rõ ràng rằng nếu không có
sự quan tâm đúng mức trong sự phát triển các vùng ven đô, sẽ để lại các hậu quả
không tốt cho phát triển đô thị trong tương lai gần cũng như tương lai xa. Thực tế
trong thời gian vừa qua sự quan tâm của chúng ta đến khu vực này chưa đúng với
tầm quan trọng của nó trong phát triển đô thị.
Theo cấu trúc lãnh thổ hành chính đô thị, hầu hết các đô thị được cấu tạo
bởi 2 phần không gian cơ bản: nội thị phường, quận và ngoại thị xã, huyện, hay
nói một cách chung nhất là các đô thị đều có 2 mảng không gian cơ bản: không
gian dân cư đô thị và không gian dân cư nông thôn. Vùng ven đô được hiểu một
cách thông thường nhất là vùng ven khu vực nội thị. Đối với thị trấn nó là vùng
ven khu vực đô thị; đối với thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh, nó là các xã thuộc
vùng ven khu vực nội thị; còn đối với thành phố trực thuộc trung ương, đó là các
xã, huyện vùng ven khu vực nội thị. Như vậy, vùng ven đô là một khái niệm
GVHD: TS. Lê Khương Ninh
Trang 7
SVTH: Nguyễn Minh Quân
Luận văn tốt nghiệp
Kinh Tế Tài Nguyên & Môi Trường khoá 31
mang tính đa dạng, mềm dẻo, tuỳ thuộc vào cấp, loại đô thị và tốc độ phát triển
của đô thị.
Trong quy hoạch xây dựng, so với thực tại phát triển đô thị, vùng ven đô có
thể được coi là khu vực mở rộng đô thị trong giai đoạn quy hoạch.
Trong thực tại phát triển đô thị, khái niệm vùng ven đô còn mang tính mềm
dẻo hơn nữa, nó gắn liền với quá trình đô thị hoá các làng xã vùng ven. Nó có sự
đan xen giữa khu vực mới trở thành nội thị và vùng ven nội thị. Quá trình đô thị
hoá làm biến đổi không gian do mở rộng các khu đô thị mới ra vùng đồng ruộng
ven đô, đồng thời cũng ôm gọn trong lòng đô thị nhiều làng xã nông nghiệp - tiểu
thủ công nghiệp, làng nghề truyền thống tồn tại khá lâu đời.
Như vậy, đối tượng quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn vùng ven
đô là các khu vực nông thôn thuộc lãnh thổ hành chính xã, huyện nằm liền kề
khu vực nội thị và thuộc khu vực mở rộng đô thị theo các giai đoạn quy hoạch
ngắn và dài hạn. Ngoài ra các làng nghề truyền thống vừa mới chuyển vào khu
vực nội thị cũng là đối tượng cần quan tâm để có sự phát triển hợp lí trong môi
trường
phátliệu
triểnĐH
chung
củaThơ
đô thị,
trước
gia tập
nhập và
khunghiên
vực nội thị
nó
Trung tâm
Học
Cần
@bởiTài
liệukhihọc
cứu
cũng chưa được chuẩn bị đầy đủ để phát triển bền vững trong môi trường đô thị.
Ở giai đoạn trước, khi các vùng ven đô đã có tốc độ phát triển đô thị hoá rõ
rệt, đặc biệt ở một số thành phố lớn. Thực tại phát triển các điểm dân cư nông
thôn vùng ven đô đã phát sinh những vấn đề nổi cộm như:
Sự phát triển đất đai xây dựng các điểm dân cư khá tuỳ tiện ảnh hưởng đến
các cơn sốt của thị trường đất đai đô thị.
Các công trình xây dựng trong các điểm dân cư phát triển một cách tự phát
và nhanh chóng, gây sự mất cân bằng về mặt môi trường sinh thái khu dân cư.
Điều bất cập là ở chỗ công trình kiến trúc được phát triển theo kiểu xây dựng đô
thị trên cơ sở hạ tầng kĩ thuật của làng xóm nông thôn, nó không những gây ra sự
quá tải cho mạng lưới cơ sở hạ tầng kĩ thuật hiện có, mà còn bất cập hơn là sự
phức tạp trong cải tạo điểm dân cư sau này. Sự phát triển xây dựng điểm dân cư
nặng về tính hiệu ích kinh tế trong sử dụng đất đai và coi nhẹ việc tạo môi trường
sống tốt.
GVHD: TS. Lê Khương Ninh
Trang 8
SVTH: Nguyễn Minh Quân
Luận văn tốt nghiệp
Kinh Tế Tài Nguyên & Môi Trường khoá 31
Các điểm dân cư nông thôn vùng ven đô phát triển còn thiếu tính định
hướng cho hiện tại và tương lai. Chưa thấy rõ mối quan hệ tác động qua lại giữa
các điểm dân cư với các dự án xây dựng ở vùng ven đô đô thị mới, khu công
nghiệp, … và chưa thấy rõ lộ trình phát triển đô thị. Và đương nhiên các chỉ tiêu
kinh tế kĩ thuật cho phát triển loại hình điểm dân cư này cũng chưa được định
hình. Không thể áp dụng các chỉ tiêu cho phát triển điểm dân cư nông thôn chung
vào vùng ven đô.
Giai đoạn hiện nay, trong bối cảnh tốc độ đô thị hoá ngày càng cao và đặc
biệt trong xu thế phát triển công nghiệp hoá, hiện đại hoá nông nghiệp, nông
thôn, việc phát triển mở rộng xây dựng ra vùng ven đô ngày càng lớn và với tốc
độ khá nhanh. Nhiều dự án khu đô thị, khu dịch vụ và khu công nghiệp được
hình thành ở vùng ven đô. Việc quản lí đất đai trong phát triển điểm dân cư nông
thôn có đi vào quy củ hơn, nhưng các vấn đề nổi cộm trong giai đoạn trước đây
hầu như vẫn còn tồn tại trong giai đoạn hiện nay. Vẫn chưa có sự định hướng và
lộ trình phát triển một cách rõ ràng. Hầu hết vấn đề giải quyết đối với nó đều
mang tính thời sự và khi nhập vào hàng ngũ các “đơn vị không gian” nội thị, nó
Trung tâm
Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
vẫn là đơn vị khó cải tạo và có bộ mặt không gian kiến trúc không tốt trong
không gian kiến trúc đô thị.
Có sự bất cập này vì trong công tác quy hoạch chúng ta đụng chạm đến nó
còn ít quá. Chúng ta phải quan tâm đến nó trong điều kiện nhiều khu vực nội thị
còn chưa được phủ quy hoạch chi tiết, nhiều vấn đề quy hoạch nóng bỏng hơn
chưa được giải quyết, vì vậy sự hiểu biết của chúng ta về nó còn hạn chế và chủ
yếu chỉ bằng bề nổi, bằng hiện tượng. Trong đồ án quy hoạch chung đô thị, các
điểm dân cư loại này chủ yếu được khoanh lại và nếu có định hướng phát triển
không gian cho nó thì ở một dạng rất chung chung. Trong khi đó hầu như chưa
có đồ án quy hoạch chi tiết cho loại hình điểm dân cư này được triển khai và tất
nhiên không có các dự án phát triển về nó. Một số đô thị lớn, sau khi quy hoạch
chung và quy hoạch chi tiết sử dụng đất huyện ven đô thực chất cũng là một dạng
quy hoạch chung được duyệt, có triển khai quy hoạch xây dựng xã theo cách làm
quy hoạch xã nói chung. Và thực tế các chỉ tiêu định hướng phát triển không gian
chi tiết cho loại hình điểm dân cư nông thôn vùng ven đô vẫn không được xác
định rõ. Chỉ đến khi gia nhập khu vực nội thị, các điểm dân cư này mới được quy
GVHD: TS. Lê Khương Ninh
Trang 9
SVTH: Nguyễn Minh Quân
Luận văn tốt nghiệp
Kinh Tế Tài Nguyên & Môi Trường khoá 31
hoạch cụ thể, thông qua các quy hoạch chi tiết phường. Đến lúc đó thì đã quá
muộn để có giải pháp tốt cho sự phát triển không gian các loại hình điểm dân cư
này trong phát triển không gian chung của đô thị.
Trong xu thế công nghiệp hoá, hiện đại hoá nông nghiệp, nông thôn, với tốc
độ đô thị hoá ngày càng cao tại các khu vực ven đô, chúng ta cần có định hướng
phát triển tốt các điểm dân cư nông thôn vùng ven đô, trên cơ sở đảm bảo sự phát
triển hài hoà giữa nhu cầu hiện tại và nhu cầu phát triển tương lai của các điểm
dân cư này tại các khu vực nội thị. Sự phát triển các điểm dân cư này cần đảm
bảo không gian quy hoạch, kiến trúc hợp lí, đẹp, hài hoà với không gian quy
hoạch, kiến trúc chung của thành phố, tránh sự phức tạp, lãng phí trong việc đầu
tư mở mang cơ sở hạ tầng.
2.1.3. Xu hướng tác động của đô thị hoá hiện nay
Tốc độ đô thị hoá trong thời gian tới còn diễn ra nhanh hơn nữa. Đô thị hoá
đã, đang và sẽ mang lại các mặt tích cực, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội rõ
rệt như đô thị là thị trường có sức mua lớn, thu hút vốn đầu tư lớn, tạo nhiều việc
làm cho
người
động,
… Đồng
nó cũng
sinhtập
những
tiêu cực
như
Trung tâm
Học
liệulaoĐH
Cần
Thơ thời,
@ Tài
liệunảy
học
và mặt
nghiên
cứu
thu hẹp đất đai canh tác nông nghiệp, gây nguy cơ ô nhiễm môi trường, trật tự xã
hội, việc làm, nhà ở, ...
2.1.3.1. Những tác động tích cực của đô thị hoá hiện nay
Đô thị hoá nông thôn thúc đẩy phát triển xã hội. Quá trình đô thị hoá nông
thôn ở Việt Nam trong những năm gần đây diễn ra với tốc độ khá nhanh, làm
biến đổi bộ mặt kinh tế, văn hoá, xã hội và kiến trúc trên cả nước. Năm 1999, cả
nước có khoảng 400 thị trấn, nay tăng lên khoảng 651 thị trấn. Cuối những năm
90 của thế kỉ XX, dân số của thị trấn từ 2.000 đến 30.000 người, nay khoảng dao
động này từ 2.000 - 50.000 người. Tỉ lệ dân số phi nông nghiệp của thị trấn phổ
biến ở mức 30-40% vào cuối những năm 90, nay đã lên mức 50-60%. Năm 1998
có khoảng 60 đô thị loại 4, nay tăng lên 84 đô thị.
Một nghìn năm chế độ phong kiến đã nhào luyện, tinh chế nên một sản
phẩm cư dân đặc trưng, đó là làng Việt. Năm mươi năm qua, cuộc Cách mạng
Dân chủ Nhân dân và Công cuộc xây dựng Xã hội chủ nghĩa, đặc biệt là thời kì
đổi mới hiện nay đã làm cho thôn quê biến đổi mạnh mẽ từ trong ra và từ ngoài
GVHD: TS. Lê Khương Ninh
Trang 10
SVTH: Nguyễn Minh Quân
Luận văn tốt nghiệp
Kinh Tế Tài Nguyên & Môi Trường khoá 31
vào. Quá trình đô thị hoá, thôi thúc sự phát triển kinh tế chưa từng thấy, bắt đầu
thực sự can thiệp, tác động đến cơ sở xóm làng. Về phương diện kiến trúc, rõ
ràng nông thôn đang ít dần những căn nhà hai mái thấp lè tè, vươn lên xây nhà
hai đến ba tầng hoặc hơn thế nữa. Việc ăn, ở, sinh hoạt tiến dần tới kiểu đô thị.
Dưới chế độ phong kiến, giữa nông thôn và thành thị là một khoảng cách
quá xa. Thời gian gần đây, đặc biệt trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá
đất nước, chúng ta thấy nông thôn đang xích lại gần hơn với thành thị. Quá trình
đô thị hoá nông thôn đã biến nền sản xuất nông nghiệp độc canh trở thành nền
sản xuất hàng hoá đa ngành nghề. Lối sống thành phố du nhập vào nông thôn rất
nhanh, tác động lớn tới cuộc sống, phong tục tập quán thôn quê Việt Nam và
những giá trị văn hoá truyền thống lâu đời.
Nếu như ở nông thôn trước kia còn nhiều hủ tục, mê tín dị đoan thì nay đã
bớt đi nhiều. Quá trình đô thị hoá nông thôn đã đem lại rất nhiều thành tựu cho
đất nước, cái được là rất lớn. Những gì tốt đẹp mà đời sống vật chất đem lại cho
con người đã nảy sinh dần dần trong nông thôn. Đời sống được nâng cao đã
khiến cho người ta xây dựng lại nhà cửa đẹp, khang trang hơn. Đường sá nông
Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
thôn được trải nhựa, bê - tông sạch sẽ, đi lại thuận tiện. Người nông dân trước kia
chỉ quanh quẩn trong thôn làng, giờ mở rộng quan hệ ra bên ngoài.
2.1.3.2. Những tác động tiêu cực của đô thị hoá hiện nay
Đô thị hoá là xu hướng tất yếu của một xã hội phát triển. Tuy nhiên, quá
trình đô thị hoá lại có một số tác động tiêu cực tới môi trường tự nhiên như làm
nhiệt độ trung bình ở thành phố tăng hơn nhiệt độ các vùng lân cận từ 1-60C; độ
ẩm của đất giảm và lượng khí thải carbon dioxide tăng cao; ...
Đô thị hoá có các tác động không nhỏ đến sinh thái và kinh tế khu vực. Đô
thị học sinh thái cũng quan sát thấy dưới tác động đô thị hoá, tâm lí và lối sống
của người dân thay đổi. Sự gia tăng quá mức của không gian đô thị so với thông
thường được gọi là “sự bành trướng đô thị” (urban sprawl), thông thường để chỉ
những khu đô thị rộng lớn mật độ thấp phát triển xung quanh thậm chí vượt
ngoài ranh giới đô thị. Những người chống đối xu thế đô thị hoá cho rằng nó làm
gia tăng khoảng cách giao thông, tăng chi phí đầu tư hạ tầng kĩ thuật và có tác
GVHD: TS. Lê Khương Ninh
Trang 11
SVTH: Nguyễn Minh Quân
- Xem thêm -
.PDF 
66 
1 
78 
