Tài liệu Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng tới giá đất trên địa bàn phường cốc, thành phố lào cai, tỉnh lào cai giai đoạn 2016 2019

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LÊ NHẬT TÂN NGHIÊN CỨU YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG CỐC LẾU, THÀNH PHỐ LÀO CAI, TỈNH LÀO CAI GIAI ĐOẠN 2016 - 2019 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2020 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LÊ NHẬT TÂN NGHIÊN CỨU YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG CỐC LẾU, THÀNH PHỐ LÀO CAI, TỈNH LÀO CAI GIAI ĐOẠN 2016 - 2019 Ngành : Quản lý đất đai Mã số : 08 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Hoàng Văn Hùng Thái Nguyên - 2020 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu do chính tôi thực hiện. Các số liệu sơ cấp và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa được ai công bố trong bất cứ công trình nào khác. Tác giả Lê Nhật Tân ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực phấn đấu của bản thân, tôi còn nhận được sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo của các thầy cô, bạn bè, đồng nghiệp và người thân. Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS Hoàng Văn Hùng - Giám đốc Phân hiệu Đại học Thái Nguyên người đã luôn theo sát, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy cô giáo trong phòng đào tạo, Khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm – Đại học Thái Nguyên đã luôn giúp đỡ tạo mọi điều kiện cho tôi trong thời gian qua. Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo và cán bộ Uỷ ban nhân dân phường Cốc Lếu, thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai; phòng Tài nguyên và Môi trường, cùng tất cả các bạn bè đã giúp đỡ tôi hoàn thành đề tài này. Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo mọi điều kiện về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện đề tài này. Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn và cảm tạ ! Lào Cai, tháng 6 năm 2020 Tác giả Lê Nhật Tân iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. i LỜI CẢM ƠN .................................................................................................. ii DANH MỤC CÁC BẢNG ............................................................................. vi DANH MỤC HÌNH ....................................................................................... vii DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT ............................................ ix MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ..................................................................... 3 3. Ý nghĩa của đề tài .......................................................................................... 3 3.1. Ý nghĩa khoa học ....................................................................................... 3 3.2. Ý nghĩa thực tiễn ........................................................................................ 3 Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .......................... 4 1.1. Tổng quan về giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất ......................... 4 1.1.1. Khái niệm về giá đất ............................................................................... 4 1.1.2. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất............................................ 4 1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ........................................................... 8 1.2. Cơ sở pháp lý ........................................................................................... 11 1.2.1 Những căn cứ pháp lý dùng để quản lý giá đất và thực hiện công tác định giá đất ...................................................................................................... 11 1.2.2 Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất theo quy định của pháp luật ... 14 1.2.3. Các phương pháp định giá đất............................................................... 15 1.3. Cơ sở thực tiễn ......................................................................................... 26 1.3.1. Quản lý giá đất và định giá đất tại một số nước trên thế giới ............... 26 1.3.2. Tình hình thị trường đất đai tại Việt Nam............................................. 32 1.4. Một số nghiên cứu tiêu biểu về giá đất đai trong thời gian gần đây ........ 33 iv Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............................................................................................... 37 2.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu ............................................................... 37 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 37 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 37 2.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 37 2.2.1. Khái quát chung địa bàn nghiên cứu ..................................................... 37 2.2.2. Đánh giá tình hình biến động giá đất tại phường Cốc Lếu giai đoạn 2016-2019........................................................................................................ 37 2.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại phường Cốc Lếu giai đoạn 2016-2019........................................................................................................ 37 2.3.4. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất ...... 38 2.3. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 38 2.3.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ..................................................... 38 2.3.2. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu ................................................... 38 2.3.3. Phương pháp xử lý thông tin, số liệu .................................................... 39 Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 40 3.1. Khái quát chung địa bàn nghiên cứu ........................................................ 40 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................ 40 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ..................................................................... 41 3.1.3. Tình hình quản lý và sử dụng đất của phường Cốc Lếu, thành phố Lào Cai ............................................................................................................ 43 3.2. Đánh giá tình hình biến động giá đất tại phường Cốc Lếu giai đoạn 2016-2019........................................................................................................ 47 3.2.1. Căn cứ xác định giá đất ở trên địa bàn nghiên cứu ............................... 47 3.2.2. Tình hình biến động giá đất theo quy định của Nhà nước tại phường Cốc Lếu giai đoạn 2016-2019 ......................................................................... 48 v 3.2.3. Tình hình biến động giá đất trên thị trường tại phường Cốc Lếu giai đoạn 2016-2019 ............................................................................................... 55 3.2.4. So sánh biến động giá đất do Nhà nước quy định với giá đất trên thị trường tại phường Cốc Lếu giai đoạn 2016-2019 ........................................... 57 3.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại phường Cốc Lếu giai đoạn 2016-2019........................................................................................................ 65 3.3.1. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn phường Cốc Lếu, thành phố Lào Cai ..................................................................................................... 65 3.3.2. Đánh giá mối quan hệ giữa một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại phường Cốc Lếu, thành phố Lào Cai .............................................................. 68 3.4. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất ......... 71 3.4.1. Giải pháp chính sách ............................................................................. 72 3.4.2. Giải pháp quản lý .................................................................................. 72 3.4.3. Giải pháp kỹ thuật ................................................................................. 73 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 74 1. Kết luận ....................................................................................................... 74 2. Kiến nghị ..................................................................................................... 75 TÀI LIỆU THAM KHẢO Phụ lục vi DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3. 1: Hiện trạng sử dụng đất tại phường Cốc Lếu năm 2019 ................ 44 Bảng 3. 2: Giá đất ở cao nhất và thấp nhất của phường Cốc Lếu qua các năm giai đoạn 2016 – 2019 ..................................................................................... 49 Bảng 3. 3: Tổng hợp giá đất một số tuyển phố phường Cốc Lếu giai đoạn 2016 -2019....................................................................................................... 50 Bảng 3. 4: Tổng hợp hệ số điều chỉnh giá đất một số tuyến phố phường Cốc Lếu giai đoạn 2016 -2019 ............................................................................... 52 Bảng 3. 5: Giá đất trên thị trường một số tuyến phố tại phường Cốc Lếu tại giai đoạn 2016-2019 ........................................................................................ 55 Bảng 3. 6: Giá đất trên thị trường và giá nhà nước quy định một số tuyến phố tại phường Cốc Lếu năm 2016 ........................................................................ 57 Bảng 3. 7: Giá đất trên thị trường và giá nhà nước quy định một số tuyến phố tại phường Cốc Lếu năm 2017 ........................................................................ 59 Bảng 3. 8: Giá đất trên thị trường và giá nhà nước quy định một số tuyến phố tại phường Cốc Lếu năm 2018 ........................................................................ 60 Bảng 3. 9: Giá đất trên thị trường và giá nhà nước quy định một số tuyến phố tại phường Cốc Lếu năm 2019 ........................................................................ 62 Bảng 3. 10: Tổng hợp so sánh giá đất theo quy định của nhà nước và giá trên thị trường tại một số tuyến đường phố phường Cốc Lếu giai đoạn 2016-2019 ......................................................................................................................... 64 Bảng 3. 11. Bảng giá đất một số tuyến dường theo vị trí của phường Cốc Lếu, thành phố Lào Cai ........................................................................................... 65 vii DANH MỤC HÌNH Hình 3. 1: Biểu đồ cơ cấu diện tích đất năm 2019 của phường Cốc Lếu ....... 45 Hình 3. 2: Biểu đồ cơ cấu diện tích đất phi nông nghiệp năm 2019 của phường Cốc Lếu .............................................................................................. 46 Hình 3. 3: Giá đất ở cao nhất và thấp nhất của phường Cốc Lếu qua các năm giai đoạn 2016 – 2019 ..................................................................................... 49 Hình 3. 4: Biểu đồ giá đất một số tuyển phố phường Cốc Lếu giai đoạn 2016 – 2019 .............................................................................................................. 51 Hình 3. 5: Biểu đồ giá đất trung bình một số tuyển phố phường Cốc Lếu giai đoạn 2016 – 2019 ............................................................................................ 51 Hình 3. 6: Biểu đồ hệ số điều chỉnh giá đất một số tuyến phố phường Cốc Lếu giai đoạn 2016 – 2019 ..................................................................................... 53 Hình 3. 7: Biểu đồ giá đất thị trường một số tuyến phố phường Cốc Lếu giai đoạn 2016 – 2019 ............................................................................................ 56 Hình 3. 8: Biểu đồ so sánh giá đất thị trường và giá đất quy định một số tuyến phố phường Cốc Lếu năm 2016 ............................................................ 58 Hình 3. 9: Biểu đồ so sánh giá đất thị trường và giá đất quy định một số tuyến phố phường Cốc Lếu năm 2017 ............................................................ 59 Hình 3. 10: Biểu đồ so sánh giá đất thị trường và giá đất quy định một số tuyến phố phường Cốc Lếu năm 2018 ............................................................ 61 Hình 3. 11: Biểu đồ so sánh giá đất thị trường và giá đất quy định một số tuyến phố phường Cốc Lếu năm 2019 ............................................................ 62 Hình 3.12: Biểu đồ mức độ ảnh hưởng giữa các vị trí trên 2 tuyến phố Cốc Lếu và Phố Hồng Hà ....................................................................................... 66 Hình 3. 13: Mối quan hệ giữa các yếu tố ảnh hưởng giá đất tại phường Cốc Lếu (MDS) ...................................................................................................... 69 viii Hình 3. 14: Tỷ lệ đồng dạng các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất trong mẫu nghiên cứu ....................................................................................................... 70 Hình 3. 15: Các yếu tố liên quan tới thửa đất ảnh hưởng tới giá đất ở (PCA) 71 ix DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT STT Ký hiệu viết tắt Nguyên nghĩa 1 BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường 2 CSHT Cơ sở hạ tầng 3 HĐND Hội đồng nhân dân 4 HTX Hợp tác xã 5 KTXH Kinh tế xã hội 6 QSDĐ Quyền sử dụng đất 7 UBND Ủy ban nhân dân 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế được, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng. Trong nền kinh tế thị trường, khi các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ kéo theo quyền sử dụng đất đã nổi lên như một loại hàng hóa rất đặc biệt. Giá trị đất trở thành điểm nóng trong quá trình đổi mới nền kinh tế xã hội, các mối quan hệ về giao dịch đất đai ngày càng nhiều. Hiến pháp năm 1980 ra đời, lần đầu tiên khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai, tuy nhiên giao dịch mua bán vẫn diễn ra ngầm chủ yếu là hình thức mua bán trao tay tự cam kết giữa người mua và người bán. Hiến pháp 1992 ra đời đã giải quyết nhiều vấn đề về mặt pháp lý với quy định “tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”. Lần đầu tiên giá đất được sử dụng “Nhà nước xác định ban hành bảng giá các loại đất để tính thuế đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi”. Đây là mốc đánh dấu sự bùng nổ và phát triển công khai của thị trường bất động sản gắn với nó là các hình thức mua bán, chuyển nhượng đất đai ngày càng diễn ra mạnh mẽ. Để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao, Luật Đất đai 1993 ra đời, tiếp theo nó là Luật Đất đai 1998, 2001, 2003 và nay là Luật Đất đai 2013. Luật lần này ra đời thể hiện cách tiếp cận mới của Nhà nước ta về vị trí và vai trò của đất đai trong nền kinh tế thị trường, coi đất đai là tài sản quý giá, nguồn lực quan trọng nhất của đất nước, cho nên đất đai trở thành một thứ hàng hoá có giá. Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước đòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế, 2 chính sách phù hợp tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho đầu tư phát triển, thúc đẩy sự hình thành và phát triển lành mạnh của thị trường BĐS. Xã hội ngày càng phát triển cùng với đó là sự vận động mạnh mẽ của cơ chế thị trường, đất đai trở thành đối tượng trao đổi, mua bán, chuyển nhượng, thế chấp và dần hình thành thị trường riêng - thị trường đất đai - thị trường Bất động sản. Thị trường BĐS ở nước ta đã hình thành và phát triển bao gồm cả thị trường chính thức và không chính thức (gọi là thị trường BĐS ngầm giao dịch); thị trường không chính thức nổi lên là một thách thức đối với xã hội và công tác quản lý của Nhà nước. Giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà nước để thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả. Do vậy, việc sử dụng có hiệu quả các nguồn lực, đặc biệt là đất đai đang là một đòi hỏi hết sức cấp bách. Yêu cầu nắm bắt và quản lý chặt chẽ đến giá đất là nhiệm vụ quan trọng đối với các cấp chính quyền từ Trung ương đến địa phương, cơ sở. Phường Cốc Lếu là trung tâm kinh tế - văn hóa - chính trị của thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai Trong những năm gần đây, cùng với tốc độ phát triển chung của cả tỉnh, thành phố, phường Cốc Lếu đã có những chuyển biến mạnh mẽ cơ sở hạ tầng được đầu tư khang trang. Vì vậy, việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản nói chung và giá đất ở là vấn đề quan trọng nhằm xác định được đúng nguyên nhân để thị trường bất động sản có thể được điều tiết ổn định là vấn đề cấp thiết hiện nay. Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn trên và dưới sự hướng dẫn tận tình của PGS.TS. Hoàng Văn Hùng, tôi tiến hành lựa chọn đề tài: “Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng tới giá đất trên địa bàn phường Cốc, thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai giai đoạn 2016-2019”. 3 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài - Nghiên cứu biến động giá đất trên địa bàn phường Cốc Lếu, thành phố Lào Cai, giai đoạn 2016-2019. - Xác định được một số yếu tố ảnh hưởng chính đến giá đất tại phường. - Đề xuất một số giải pháp tối ưu để quản lý giá đất có hiệu quả. 3. Ý nghĩa của đề tài 3.1. Ý nghĩa khoa học + Sử dụng kiến thức đã học áp dụng vào thực tế nâng cao tính thực tiễn, chiều sâu của kiến thức ngành học cho bản thân. + Nghiên cứu vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý thuyết từ đó quay trở lại áp dụng vào thực tiễn. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn Giúp cơ sở nắm được giá đất thực tế, nêu bật yếu tố vị trí trong công tác xác định giá đất để từ đó có những định hướng quản lý đất đai cũng như ban hành bảng giá đất hợp lý mang tính hiệu quả trong thực tế. 4 Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. Tổng quan về giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất 1.1.1. Khái niệm về giá đất Sở hữu đất đai được quy định tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2013. “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này. Giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Tại Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 ghi rõ: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất; Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”. [7] Giá đất được hình thành do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định và ở mỗi địa phương khi ban hành giá đất được xây dựng trên cơ sở điều tra, đề xuất của các tư vấn được thuê thực hiện, nhưng phải đảm bảo nằm trong khung giá đất của Chính phủ quy định. 1.1.2. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy việc xác định cơ sở hình thành giá đất là một yếu tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do các yếu tố chính như: địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu. 5 1.1.2.1. Địa tô Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô [20]. Về thực chất địa tô chính là giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ của ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn tư hữu của địa chủ hay tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, xong nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch của chủ nghĩa Tư bản [26]. Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất màu mỡ hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu xuất cao hơn [19]. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô chênh lệch. Như vậy địa tô chênh lệch gắn liền với sự độc quyền kinh doanh tư bản chủ nghĩa về ruộng đất. Địa tô chênh lệch còn tồn tại trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần tuý phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của Nhà nước. Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh 6 lệch II. Địa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ. Địa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất. Địa tô chênh lệch I sẽ thuộc về người có quyền sở hữu về đất đai nó được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm, còn địa tô chênh lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó [13]. Sự khác nhau về giá đất đô thị với giá đất nông nghiệp chỉ có thể giải thích qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô. Điều khác nhau cơ bản giữa đất đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và các đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên đất. Sự khác biệt đó quyết định khả năng sử dụng đất vào việc gì (mục đích sử dụng), do đó quyết định khả năng sinh lợi của thửa đất, tức là quyết định mức địa tô của đất đó. Hai yếu tố chất đất và điều kiện địa hình đều có ảnh hưởng lớn tới địa tô, dù đất đó ở đô thị hay vùng nông thôn hẻo lánh. Yếu tố điều kiện tưới tiêu và điều kiện khí hậu chủ yếu được đề cập khi xem xét địa tô đất nông nghiệp. Để so sánh xây dựng mức địa tô cho từng thửa đất trong nông nghiệp trước hết căn cứ vào vùng và loại đất định ra mức giá chung cụ thể đến các loại đất trong nhóm nông nghiệp. Đối với đất trồng cây hàng năm tổng hợp của 5 yếu tố sau sẽ phản ánh mức địa tô khác nhau giữa các thửa đất: Độ phì nhiêu của đất; điều kiện tưới tiêu nước; điều kiện khí hậu; điều kiện địa hình và vị trí của thửa đất. Đó là cơ sở để định giá đất [24]. 1.1.2.2. Lãi suất ngân hàng Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động một cách độc lập tới giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất chịu ảnh hưởng của yếu tố nào. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi. Nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số 7 tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận [25]. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày tăng. Việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng nhân tố cá biệt. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất củ các ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị. Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp [21]. 1.1.2.3. Quan hệ cung cầu Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hoá thông thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng của cung cầu. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định. Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hoá thông thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng [18]. Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến. Giá của đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu như: Mật độ dân cư, tỷ lệ tăng trưởng kinh tế, việc làm và mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương, khả năng của hệ thống giao thông, tỷ lệ lãi suất của ngân hàng. Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng 8 lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một mục đích sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất, có thể thấy khi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi một thành phố được điều chỉnh theo quy hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang mục đích làm khu dân cư đô thị. Cung về đất ở tại đô thị đó nhờ thế mà tăng lên. Sự tăng số lượng diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở khu vực này. Bên cạnh đó sự phát triển và tăng trưởng liên tục về kinh tế của một khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn cho tất cả các ngành kinh tế, vì thế giá đất ngày một cao hơn. Đất đai luôn có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển giá đất đô thị vẫn có xu hướng tăng liên tục [14]. 1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 1.1.3.1. Yếu tố thông thường Yếu tố thông thường là những yếu tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng đồng đến giá đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường bao gồm: yếu tố kinh tế, yếu tố nhân khẩu, yếu tố xã hội, yếu tố quốc tế. - Yếu tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là yếu tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội. Ảnh hưởng của yếu tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với [14]: + Mật độ nhân khẩu: mật độ nhân khẩu tăng cao, nhu cầu đối với đất tăng, vì thế giá đất tăng lên. + Tố chất nhân khẩu: thường có tương quan với trình độ giáo dục tố chất văn hoá của nhân khẩu. + Cấu thành nhân khẩu gia đình: sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống và ảnh hưởng của đô thị hoá làm cho kết cấu gia đình ngày càng nhỏ. - Yếu tố xã hội: xã hội ổn định và phát triển có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất. Yếu tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là: 9 + Trạng thái ổn định chính trị: là tình trạng ổn định cục diện chính trị trong cả nước. + An ninh xã hội: yếu tố này ảnh hưởng đế giá đất rất rõ, một khu vực có trật tự xã hội tốt thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn. + Đầu cơ vào nhà đất: là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhận. Khi đất cung không đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đội giá lên cao, khi cung nhiều hơn cầu người đầu cơ bán tháo làm đất rớt giá. + Tiến trình đô thị hoá: ảnh hưởng của tiến trình đô thị hoá đối với giá đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hoá có tốc độ nhanh, mức độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác. - Yếu tố quốc tế: sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là không thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế. + Tình hình kinh tế thế giới: sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường, đất đai cũng không ngoại lệ. + Yếu tố chính trị quốc tế: mối quan hệ tốt đẹp của quốc gia này với quốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở, hoà hoãn thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đất tăng. - Yếu tố kinh tế: sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mối quốc gia. Trong quá trình chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế vá ổn định kinh tế, vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định. Ảnh hưởng của yếu tố kinh tế đến giá đất biểu hiện qua các yếu tố sau [13]: + Tình trạng phát triển kinh tế.