Tài liệu Nghiên cứu xây dựng vùng giá trị đất đai khu vực phía đông thành phố hà nội

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM ¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯ PHẠM SỸ LIÊM NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI KHU VỰC PHÍA ĐÔNG THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN ÁN TIẾN SĨ NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2019 HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM ¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯ Phạm Sỹ Liêm NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG VÙNG GIÁ TRỊ ĐÂẤT ĐAI KHU VỰC PHÍA ĐÔNG THÀNH PHÔẤ HÀ NỘI Chuyên ngành: Quản lý đấất đai Mã sốấ: 9.85.01.03 Người hướng dấẫn khoa học: PGS.TS. Trấần Văn Tuấấn TS. Thái Thị Quỳnh Như HÀ NỘI - 2019 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận án là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận án đã được cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận án này đều được chỉ rõ nguồn gốc. Hà Nội, ngày tháng Tác giả luận án Phạm Sỹ Liêm i năm 2019 LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận án, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình. Nhân dịp hoàn thành luận án, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc tới PGS.TS. Trần Văn Tuấn và TS. Thái Thị Quỳnh Như đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Quy hoạch đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận án. Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Phòng Tài nguyên và Môi trường thuộc quận Long Biên và huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài. Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận án./. Hà Nội, ngày tháng năm 2019 Tác giả luận án Phạm Sỹ Liêm ii MỤC LỤC Lời cam đoan..................................................................................................................... i Lời cảm ơn........................................................................................................................ii Mục lục............................................................................................................................iii Danh mục chữ viết tắt......................................................................................................vi Danh mục bảng...............................................................................................................vii Danh mục hình.................................................................................................................ix Trích yếu luận án.............................................................................................................. x Thesis abstract................................................................................................................ xii Phần 1. Mở đầu...............................................................................................................1 1.1. Tính cấp thiết của đề tài.....................................................................................1 1.2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài..........................................................................3 1.3. Phạm vi nghiên cứu........................................................................................... 4 1.4. Những đóng góp mới của đề tài.........................................................................4 1.5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài...........................................................4 Phần 2. Tổng quan tài liệu.............................................................................................5 2.1. Cơ sở lý luận về giá trị đất đai........................................................................... 5 2.1.1. Các khái niệm về giá trị đất đai......................................................................... 5 2.1.2. Nguồn gốc của giá trị đất đai............................................................................. 7 2.1.3. Phân loại giá trị đất đai.................................................................................... 10 2.1.4. Phân loại giá đất...............................................................................................11 2.2. Cơ sở khoa học và phương pháp luận xây dựng vùng giá trị đất đai...............12 2.2.1. Lý thuyết về vùng giá trị đất đai...................................................................... 12 2.2.2. Các cách tiếp cận xây dựng vùng giá trị đất đai.............................................. 14 2.2.3. Các quy định pháp lý liên quan đến phân hạng, phân vùng và định giá đất....17 2.3. Tổng quan các công trình nghiên cứu trong và ngoài nước.............................19 2.3.1. Xây dựng vùng giá trị đất đai theo phân hạng định cấp đất đai.......................19 2.3.2. Xây dựng vùng giá trị đất đai theo phân vùng các yếu tố ảnh hưởng..............20 2.3.3. Xây dựng vùng giá trị đất đai theo định giá đất hàng loạt...............................21 2.3.4. Các nhân tố sử dụng trong các mô hình xác định giá trị đất đai......................24 2.3.5. Các yếu tố cụ thể ảnh hưởng đến giá trị đất đai...............................................27 iii 2.4. Định hướng nghiên cứu của đề tài................................................................... 42 2.4.1. Nhận xét chung................................................................................................ 42 2.4.2. Hướng nghiên cứu đề xuất...............................................................................44 Phần 3. Nội dung và phƣơng pháp nghiên cứu.........................................................47 3.1. Nội dung nghiên cứu........................................................................................47 3.1.1. Đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội khu vực nghiên cứu.................................47 3.1.2. Thực trạng về giá trị đất đai khu vực nghiên cứu............................................ 47 3.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai khu vực nghiên cứu.........................47 3.1.4. Phân vùng giá trị đất đai theo các vùng yếu tố ảnh hưởng.............................. 47 3.1.5. Xác định một số mô hình giá đất tại khu vực nghiên cứu............................... 47 3.2. Phương pháp nghiên cứu................................................................................. 48 3.2.1. Các phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp..........................................48 3.2.2. Các phương pháp thu thập số liệu sơ cấp........................................................ 48 3.2.3. Các phương pháp phân tích và xử lý số liệu....................................................52 3.2.4. Khung logic nghiên cứu...................................................................................63 Phần 4. Kết quả và thảo luận...................................................................................... 65 4.1. Khái quát về điều kiền tự nhiên, kinh tế - xã hội khu vực nghiên cứu............65 4.1.1. Điều kiện tự nhiên............................................................................................65 4.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội.............................................................. 68 4.1.3. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập........................................................... 70 4.1.4. Thực trạng hệ thống cơ sở hạ tầng...................................................................72 4.1.5. Phân tích tiềm năng đất đai khu vực nghiên cứu.............................................75 4.2. Thực trạng về giá trị đất đai khu vực nghiên cứu............................................ 76 4.2.1. Giá đất do Nhà nước quy định.........................................................................76 4.2.2. Giá thị trường...................................................................................................81 4.2.3. Sự chênh lệch giữa các loại giá........................................................................88 4.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai khu vực nghiên cứu.........................89 4.3.1. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất ở............................................................90 4.3.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất nông nghiệp.......................................... 96 4.4. Phân vùng giá trị đất đai theo các vùng yếu tố ảnh hưởng............................ 101 4.4.1. Phân vùng giá trị đất ở...................................................................................101 4.4.2. Phân vùng giá trị đất nông nghiệp................................................................. 110 iv 4.4.3. Kết quả và kiểm định phân vùng giá trị đất đai khu vực nghiên cứu............118 4.4.4. Một số đề xuất cho công tác phân vùng giá trị đất đai.................................. 121 4.5. Xác định một số mô hình giá đất tại khu vực nghiên cứu............................. 123 4.5.1. Mô hình giá đất ở tại đô thị phường Bồ Đề, quận Long Biên.......................124 4.5.2. Mô hình giá đất ở tại đô thị thị trấn Trâu Quỳ, huyện Gia Lâm....................130 4.5.3. Mô hình giá đất ở tại nông thôn và đất nông nghiệp xã Dương Quang, huyện Gia Lâm 4.5.4. 137 Nhận xét chung về kết quả và một số đề xuất cho công tác xây dựng vùng giá đất theo mô hình giá đất 145 Phần 5. Kết luận và kiến nghị....................................................................................148 5.1. Kết luận..........................................................................................................148 5.2. Kiến nghị........................................................................................................150 Danh mục công trình công bố có liên quan đến luận án...............................................151 Tài liệu tham khảo........................................................................................................ 152 Phụ lục..........................................................................................................................164 v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nghĩa tiếng Việt BĐS Bất động sản CCN Cụm công nghiệp CSDL Cơ sở dữ liệu CSHT Cơ sở hạ tầng ĐVT Đơn vị tính GIS Hệ thống thông tin địa lý HĐND Hội đồng nhân dân HTX Hợp tác xã KC Khoảng cách KCN Khu công nghiệp KĐT Khu đô thị QSDĐ Quyền sử dụng đất TTCN Tiểu thủ công nghiệp TP Thành phố TTTM Trung tâm thương mại VNĐ Đơn vị tiền tệ chính thức của Việt Nam VT Vị trí UBND Ủy ban nhân dân vi DANH MỤC BẢNG STT 3.1. Tên bảng Trang Thống kê số lượng mẫu phiếu khảo sát đánh giá các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị đất ở và đất nông nghiệp................................................................... 50 3.2. Thống kê số lượng mẫu phiếu điều tra giá đất thị trường...................................51 3.3. Giải thích ý nghĩa giá trị của thang đo trong AHP............................................. 54 3.4. Chỉ số ngẫu nhiên RI...........................................................................................54 4.1. Tốc độ chuyển dịch cơ cấu kinh tế qua các năm................................................ 68 4.2. Khung giá đất ở tại đô thị....................................................................................76 4.3. Phân loại đường phố theo bảng giá đất khu vực nghiên cứu..............................77 4.4. Bảng tỉ lệ các nhóm đường phân loại theo bảng giá của địa phương.................78 4.5. Giá đất đô thị của một số tuyến đường tại khu vực nghiên cứu......................... 79 4.6. Bảng giá đất khu dân cư nông thôn tại khu vực nghiên cứu...............................80 4.7. Giá đất ở theo tuyến đường tại vị trí 1................................................................81 4.8. Giá đất ở tại đường phố thuộc nhóm I................................................................82 4.9. Giá đất ở tại đường phố thuộc nhóm II...............................................................83 4.10. Giá đất ở tại đường phố thuộc nhóm III............................................................. 84 4.11. Giá đất ở tại đường phố thuộc nhóm IV............................................................. 85 4.12. Giá đất ở tại đường phố thuộc nhóm V...............................................................86 4.13. Giá đất ở tại đường phố thuộc nhóm VI............................................................. 87 4.14. Giá đất ở tại đường phố thuộc nhóm VII............................................................88 4.15. Thang đo các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của đất ở......................................... 92 4.16. Tổng phương sai trích của thang đo giá trị đất ở................................................93 4.17. Bảng ma trận xoay nhân tố của thang đo giá trị đất ở........................................ 94 4.18. Thang đo yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất ở tại khu vực nghiên cứu................95 4.19. Thang đo các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất nông nghiệp..............................96 4.20. Tổng phương sai trích của thang đo giá trị đất nông nghiệp.............................. 99 4.21. Bảng ma trận xoay nhân tố của thang đo giá trị đất nông nghiệp.......................99 4.22. Thang đo yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất nông nghiệp.................................. 100 4.23. Trọng số của các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất ở........................................ 101 4.24. Trọng số của các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất nông nghiệp...................... 110 vii 4.25. Hệ số tương quan giữa giá trị theo phân vùng và giá đất thực tế.....................119 4.26. Các biến độc lập sử dụng trong mô hình giá đất ở tại đô thị của phường........125 4.27. Kết quả hệ số hồi quy mô hình giá đất ở tại đô thị của phường.......................128 4.28. Các biến độc lập sử dụng trong mô hình giá đất ở tại đô thị của thị trấn.........132 4.29. Kết quả hệ số hồi quy mô hình giá đất ở tại đô thị của thị trấn........................135 4.30. Các biến độc lập sử dụng trong mô hình giá đất ở tại nông thôn.....................138 4.31. Các biến độc lập sử dụng trong mô hình giá đất nông nghiệp..........................139 4.32. Kết quả hệ số hồi quy mô hình giá đất ở tại nông thôn của xã.........................142 4.33. Kết quả hệ số hồi quy mô hình giá đất nông nghiệp của xã............................. 143 4.34. So sánh 3 mô hình giá đất khu vực nghiên cứu................................................146 viii DANH MỤC HÌNH STT Tên hình 2.1. Khung giá trị......................................................................................................... 5 2.2. Sơ đồ phân loại các mô hình định giá hàng loạt................................................. 16 2.3. Sơ đồ các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất ở......................................................45 2.4. Sơ đồ các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất nông nghiệp....................................46 3.1. Phân bố các điểm nghiên cứu đại diện tại khu vực phía Đông thành phố Trang Hà Nội.................................................................................................................49 3.2. Đồ thị biến động về chỉ số tỉ lệ lạm phát qua các năm....................................... 62 3.3. Sơ đồ khung logic nghiên cứu............................................................................ 64 4.1. Sơ đồ vị trí khu vực nghiên cứu..........................................................................65 4.2. Biểu đồ thể hiện mức độ chênh lệch giữa giá Nhà nước và giá thị trường của một số tuyến đường tại khu vực nghiên cứu................................................89 4.3. Phân vùng giá trị của nhân tố vị trí đối với loại đất ở.......................................105 4.4. Phân vùng giá trị của nhân tố giao thông đối với loại đất ở............................. 106 4.5. Phân vùng giá trị của nhân tố môi trường đối với loại đất ở............................ 107 4.6. Phân vùng giá trị của nhân tố kinh tế - xã hội đối với loại đất ở...................... 108 4.7. Phân vùng giá trị đất ở tại khu vực nghiên cứu................................................ 109 4.8. Phân vùng giá trị của nhân tố cá biệt đối với đất nông nghiệp.........................113 4.9. Phân vùng giá trị của nhân tố vị trí đối với đất nông nghiệp............................114 4.10. Phân vùng giá trị của nhân tố thủy văn đối với đất nông nghiệp......................115 4.11. Phân vùng giá trị của nhân tố kinh tế - xã hội đối với đất nông nghiệp...........116 4.12. Phân vùng giá trị đất nông nghiệp khu vực nghiên cứu....................................117 4.13. Phân vùng giá trị đất đai khu vực phía Đông thành phố Hà Nội......................120 4.14. Phân bố các điểm khảo sát tại phường Bồ Đề.................................................. 127 4.15. Bản đồ vùng giá đất ở tại đô thị phường Bồ Đề, quận Long Biên, thành phố Hà Nội........................................................................................................130 4.16. Phân bố các điểm khảo sát tại thị trấn Trâu Quỳ..............................................134 4.17. Bản đồ vùng giá đất ở tại đô thị thị trấn Trâu Quỳ, huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội........................................................................................................137 4.18. Phân bố các điểm khảo sát tại xã Dương Quang.............................................. 141 4.19. Bản đồ vùng giá đất xã Dương Quang, huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội....145 ix TRÍCH YẾU LUẬN ÁN Tên tác giả: Phạm Sỹ Liêm Tên Luận án: Nghiên cứu xây dựng vùng giá trị đất đai khu vực phía Đông thành phố Hà Nội Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 9.85.01.03 Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam Mục đích nghiên cứu Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến vùng giá trị đất đai khu vực phía Đông thành phố Hà Nội. Phân vùng giá trị đất đai khu vực phía Đông thành phố Hà Nội và xác định mô hình giá đất cho các loại đất ở tại đô thị, đất ở tại nông thôn, đất nông nghiệp trên địa bàn nghiên cứu. Phƣơng pháp nghiên cứu Các phương pháp thu thập số liệu thứ cấp sử dụng để thu thập thông tin về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, hiện trạng sử dụng đất và các vấn đề liên quan đến giá đất khu vực phía Đông thành phố Hà Nội. Các phương pháp thu thập số liệu sơ cấp gồm phương pháp điều tra phỏng vấn người sử dụng đất về thông tin giá đất và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố; điều tra phỏng vấn lấy ý kiến chuyên gia, cán bộ quản lý của địa phương về trọng số của các yếu tố ảnh hưởng. Các phương pháp phân tích bao gồm phương pháp phân tích nhân tố khám phá nhằm lựa chọn nhân tố, phương pháp phân tích thứ bậc AHP xác định trọng số của yếu tố, phương pháp đánh giá các yếu tố ảnh hưởng, phương pháp phân tích hồi quy xác định mô hình giá đất, phương pháp phân tích tương quan kiểm định độ tin cậy của kết quả, phương pháp bản đồ để xây dựng bản đồ vùng giá trị đất đai. Kết quả chính và kết luận 1) Khu vực phía Đông thành phố Hà Nội có điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thuận lợi cho phát triển đô thị, điểm dân cư nông thôn và đảm bảo duy trì nền sản xuất nông nghiệp truyền thống. x 2) Thực trạng vấn đề giá trị đất đai khu vực nghiên cứu thể hiện ở sự chênh lệch về giá giữa giá theo quy định của Nhà nước và giá thực tế trên thị trường, mức độ chênh lệch trung bình trên 4 lần. 3) Phương pháp phân tích nhân tố khám phá theo đánh giá của người sử dụng đất cho kết quả các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất ở gồm 4 nhân tố: vị trí, giao thông, môi trường, kinh tế - xã hội và 13 yếu tố cụ thể; các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất nông nghiệp gồm 4 nhân tố: vị trí, cá biệt, thủy văn, kinh tế xã hội và 10 yếu tố cụ thể. Phương pháp phân tích thứ bậc AHP từ ý kiến đánh giá của các chuyên gia cho kết quả về trọng số của các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị đất ở: nhân tố vị trí chiếm trọng số 0,329, nhân tố giao thông chiếm trọng số 0,354, nhân tố môi trường chiếm trọng số 0,203 và nhân tố kinh tế - xã hội chiếm trọng số 0,114. Trọng số của các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị đất nông nghiệp: nhân tố cá biệt chiếm trọng số 0,268, nhân tố vị trí chiếm trọng số 0,295, nhân tố thủy văn chiếm trọng số 0,337 và nhân tố kinh tế - xã hội chiếm trọng số 0,100. 4) Phân vùng giá trị đất đai khu vực nghiên cứu đã tạo ra các tiểu vùng giá trị đất đai với 10 cấp, trong đó có 5 cấp thuộc đối tượng đất nông nghiệp và 5 cấp thuộc đối tượng đất ở. Kiểm định độ tin cậy dựa vào phân tích tương quan, với hệ số r = 0,825 chứng tỏ có một mối tương quan chặt giữa giá trị đất đai theo phân vùng và giá đất thực tế trên thị trường. Đề tài đưa ra một số giải pháp hoàn thiện công tác xây dựng vùng giá trị đất đai và đề xuất xây dựng vùng giá trị đất đai theo 4 giai đoạn với 9 bước. 5) Mô hình giá đất ở tại đô thị và nông thôn sử dụng 9 biến (loại đường tiếp giáp, khoảng cách đến đường tiếp giáp, khoảng cách đến UBND, khoảng cách đến chợ, khoảng cách đến trường, khoảng cách đến trung tâm y tế, mức độ khoảng cách đến hồ nước, chất lượng môi trường, mật độ mạng lưới đường sá). Một số yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở: loại đường tiếp giáp, khoảng cách đến chợ, khoảng cách đến trường học. Mô hình giá đất nông nghiệp sử dụng 6 biến (loại sử dụng đất, khoảng cách đến trục đường chính, khoảng cách đến khu dân cư, khoảng cách đến thị trường tiêu thụ, khoảng cách đến nguồn nước, mật độ hệ thống thủy lợi). Một số yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất nông nghiệp: loại sử dụng đất, khoảng cách đến trục đường chính, khoảng cách đến nguồn nước. xi THESIS ABSTRACT PhD canditate: Pham Sy Liem Thesis title: Research on land value zone in Eastern area of Hanoi city Major: Land Management Code: 9.85.01.03 Educational organization: Vietnam National University of Agriculture Research Objectives Determine factors impacting on land value zone in the Eastern area of Hanoi city. Zoning of land value for the Eastern area of Hanoi city and specify the land price models for the urban and rural residential land and agricultural land in the study area. Materials and Methods Secondary data collection methods used to collect information on natural and socio-economic conditions, current land use status and issues related to land prices in the Eastern area of Hanoi city. Primary data collection methods such as interview method of land users for information on land prices and the level of influence of the factors; interview method of expert opinions and local administrators for information on the weight of influencing factors. Analytical methods include method of exploratory factor analysis to select components, AHP hierarchical analysis method to determine weight of factors, method of assessing the influencing factors, regression analysis method to determine land price model, correlation analysis method to verify the reliability of the results, method of mapping to build the land value maps. Main findings and conclusions 1) The Eastern area of Hanoi city has natural and socio-economic conditions favorable for the development of urban centers and rural population quarters and ensurable for the maintenance of traditional agricultural production. 2) The real situation of the land value in the study area is shown in the land price difference between the price stipulated by the States and the market price, xii the average difference over 4 times. 3) The method of exploratory factor analysis based on land users’s evaluation gives the result of factors affecting the value of residential land, including 4 components: location, transport, environment, socio-economy and 13 specific factors; Factors affecting the value of agricultural land include 4 components: location, individuality, hydrology, socio-economy and 10 specific factors. The AHP hierarchical analysis method using experts' opinions gives the weighting results of the groups of components affecting the value of residential land: the location accounted for 0.329, the transport accounted for 0.354, the environment accounted for 0.203 and the socio-economy accounted for 0.114. The weight of the components affecting the value of agricultural land: the individual accounted for 0.268, the location accounted for 0.295, the hydrology accounted for 0.337 and the socio-economy accounted for 0.100. 4) Land value zoning in the study area has created subareas of land value with 10 levels, including 5 levels of agricultural land and 5 levels of residential land. Reliability testing is based on correlation analysis, with coefficient of r = 0.825 showing a strong correlation between land values by zoning and actual market transaction prices. The project offers some of solutions to complete the establisment of land value zones and propose the procedures of land value zone in 4 phases with 9 steps. 5) Urban and rural land price model uses 9 variables (type of contiguous road, distance to contiguous road, distance to the People's Committee, distance to market, distance to school, distance to hospital, level of distance to the lake, the quality of the environment, the density of the road network). Some main factors affect to the residential land prices: type of contiguous road, distance to market, distance to school. The agricultural land price model uses 6 variables (land use type, distance to main road, distance to residential area, distance to market, distance to watebody, the density irrigation system). Some main factors affect to the agricultural land prices: land use type, distance to main road, distance to waterbody. xiii PHẦN 1. MỞ ĐẦU 1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia vô cùng quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng của môi trường sống. Với nguồn lợi to lớn đó thì vấn đề liên quan đến đất đai luôn là vấn đề nóng bỏng của mỗi quốc gia, của mỗi địa phương và từ lâu đất đai đã được thừa nhận là "có giá" (Đặng Hùng Võ và Nguyễn Đức Khả, 2005; Hoàng Văn Cường, 2010). Giá đất là thước đo kinh tế phản ánh khả năng và phương thức sinh lời từ sử dụng đất (Đặng Hùng Võ và Nguyễn Đức Khả, 2005). Quản lý giá đất trở thành một công cụ kinh tế đắc lực để đảm bảo nguồn thu ổn định và lâu dài cho ngân sách Nhà nước, đảm bảo sử dụng tiết kiệm, đảm bảo phân bổ đất đai như một nguồn lực xã hội có hiệu quả. Để quản lý giá đất phục vụ các mục tiêu của Nhà nước thì việc xác định giá trị của đất đai một cách công bằng, tin cậy, tiệm cận với giá trị thị trường là một việc làm hết sức cần thiết. Công tác định giá không chỉ giải quyết những trường hợp định giá đơn lẻ mà cần phải thực hiện bằng định giá hàng loạt với quy mô lớn (Trịnh Hữu Liên, 2010). Định giá đất hàng loạt như một công cụ quan trọng để Nhà nước giải quyết các vấn đề quản lý tài chính về đất đai; vấn đề quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất; vấn đề quản lý phát triển thị trường bất động sản (Nguyễn Quỳnh Hoa, 2015). Quá trình định giá đất làm xuất hiện các vùng có sự ước tính về giá trị giống nhau và tập hợp của các vùng này gọi là vùng giá trị đất đai (Trịnh Hữu Liên, 2013), sản phẩm hiển thị của nó chính là bản đồ vùng giá trị (Howes, 1980). Trên thế giới, bản đồ vùng giá trị đất đai đã được sử dụng phổ biến dưới nhiều hình thức khác nhau như thu thuế, quy hoạch, quản lý bất động sản, đầu tư phát triển (Wyatt, 1996) và hiện nay hầu như các bên có liên quan trong lĩnh vực giá đất đều hiểu rõ ý nghĩa của bản đồ vùng giá trị đất đai (Vickers and ThurstainGoodwin, 2002). Tại nhiều nước châu Âu, bản đồ vùng giá trị đất đai đang trở thành một công cụ thông dụng và không thể thiếu đối với sự phát triển bền vững trong lĩnh vực quản lý đất đai (Gall, 2006). Trong Đề án nâng cao năng lực quản lý Nhà nước ngành Quản lý đất đai giai đoạn 2011-2020 đã được phê duyệt (Chính phủ, 2012), yêu cầu đặt ra từ nay 1 đến năm 2020 đối với công tác định giá đất là hoàn thiện nguyên tắc, phương pháp định giá đất theo vùng giá trị và triển khai xây dựng dưới dạng sản phẩm bản đồ. Trong Luật Đất đai hiện hành, yêu cầu xây dựng bản đồ liên quan đến dữ liệu giá đất và xây dựng báo cáo đánh giá về giá đất là nội dung quan trọng để đánh giá, điều tra đất đai (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2014). Như vậy, vùng giá trị đất đai trong tương lai sẽ là cơ sở dữ liệu cơ bản phục vụ quy hoạch, quản lý tài chính đất đai và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản. Ở Việt Nam, công tác nghiên cứu về vùng giá trị đất đai đang dần được triển khai. Các chương trình hợp tác quốc tế gần đây đưa ra một số nguyên tắc thiết kế cơ bản và cách tính hệ số ảnh hưởng đến giá đất nhưng chưa nêu rõ phương pháp thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai. Một số đề tài cấp bộ của Bộ Tài nguyên và Môi trường đã tập trung nghiên cứu xây dựng bản đồ vùng giá trị đất nhưng chỉ giới hạn áp dụng đối với loại đất ở tại khu vực đô thị. Nhiều nghiên cứu xây dựng bản đồ vùng giá trị đất trong phạm vi cấp quận hoặc phường cũng đã được thực hiện dựa trên việc ứng dụng cơ sở dữ liệu địa chính. Các đề tài này tập trung nhiều về mặt kỹ thuật và công nghệ để thành lập bản đồ giá đất cho dữ liệu giá đất có sẵn, không đi sâu vào nguyên tắc xác định giá đất, quy trình cụ thể trong việc xây dựng vùng giá trị đất đai hay kiểm nghiệm kết quả trong thực tế. Hơn nữa, hiện nay lĩnh vực nghiên cứu này chưa có sự phân biệt rõ ràng giữa 2 thuật ngữ xây dựng vùng giá trị đất đai và vùng giá đất. Khu vực nghiên cứu gồm hai đơn vị hành chính quận Long Biên và huyện Gia Lâm. Trước năm 2004, khu vực phía Đông thành phố Hà Nội chính là huyện Gia Lâm cũ. Từ ngày 01/01/2004, theo Nghị định 132/2003/NĐ-CP của Chính phủ, một phần đất và dân số huyện Gia Lâm (gồm 13 xã, thị trấn) được tách ra để thành lập quận mới Long Biên (Chính phủ, 2003). Do đó, các đặc điểm của quận Long Biên và huyện Gia Lâm ngày nay có sự khác biệt nhưng cũng mang nhiều đặc trưng của một khu vực nằm về phía Đông của thành phố Hà Nội. Đây là nơi có vị trí địa lý thuận lợi để phát triển các mặt kinh tế - văn hóa - xã hội. Cùng với xu thế chung của công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, khu vực này đang trong thời kỳ diễn ra quá trình phát triển mạnh mẽ. Quy hoạch chung vùng thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn năm 2050 định hướng phát triển Hà Nội từ đô thị lõi về phía Tây của thành phố, trong đó các khu vực Gia Lâm, Long Biên được định hướng phát triển dịch vụ chất lượng 2 cao và hỗ trợ các ngành công nghiệp dọc quốc lộ 5 (Chính phủ, 2011). Từ năm 2014, theo Quyết định số 6115/QĐ-UBND, quận Long Biên được điều chỉnh quy hoạch theo hướng chuyển từ công nghiệp sang phát triển đô thị (UBND thành phố Hà Nội, 2014b). Trong khi đó, từ năm 2015, huyện Gia Lâm cũng nằm trong khu vực được điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung của vùng thủ đô. Đến năm 2018, theo Quyết định số 2783/QĐ-UBND, một khu đô thị lớn ở phía Tây huyện Gia Lâm với diện tích 420 ha tiếp tục được phê duyệt (UBND thành phố Hà Nội, 2018). Như vậy, mặc dù trước đây khu vực phía Đông thành phố Hà Nội là địa bàn sản xuất nông nghiệp ngoại thành, nhưng hiện nay tiềm năng phát triển đô thị là rất lớn. Với mức độ phát triển tại khu vực phía Đông thành phố Hà Nội như hiện nay, địa bàn quận Long Biên được lựa chọn đại diện cho loại hình đô thị phát triển nhanh, địa bàn huyện Gia Lâm đại diện cho loại hình sản xuất nông nghiệp có đặc điểm đang trong quá trình chuyển đổi mạnh mẽ. Diện tích đất phi nông nghiệp của khu vực khá cao, có xu thế tăng hơn nữa trong khi diện tích đất chưa sử dụng không còn nữa. Trong những năm gần đây, khi công tác quản lý giá đất ở địa phương chưa thực sự hiệu quả thì những chuyển biến tích cực của nền kinh tế và việc điều chỉnh định hướng quy hoạch khiến cho vấn đề về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư gặp rất nhiều khó khăn và phức tạp. Thị trường bất động sản của khu vực đang là một thị trường đầy tiềm năng nhưng yếu tố về giá trong thị trường đang chi phối mạnh mẽ hoạt động của thị trường (UBND huyện Gia Lâm, 2015; UBND quận Long Biên, 2017). Do đó, giá trị của đất đô thị khu vực quận Long Biên cần được xác định một cách toàn diện theo vùng giá trị để có thể dự báo và kiểm soát được xu hướng biến động trong tương lai. Hơn nữa, sự thay đổi về giá trị đất đai trên địa bàn huyện Gia Lâm đối với các khu vực có tiềm năng phát triển đô thị cần được phân tích một cách tổng thể theo vùng giá trị để đảm bảo việc sử dụng nguồn lực đất đai hợp lý và hiệu quả nhất. Xuất phát từ thực tế trên, việc thực hiện đề tài luận án là một nhu cầu mang tính cấp thiết và có ý nghĩa khoa học cũng như ý nghĩa thực tiễn cao. 1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến vùng giá trị đất đai khu vực phía Đông thành phố Hà Nội. 3 Phân vùng giá trị đất đai khu vực phía Đông thành phố Hà Nội và xác định mô hình giá đất cho các loại đất ở tại đô thị, đất ở tại nông thôn, đất nông nghiệp trên địa bàn nghiên cứu. 1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU Phạm vi không gian: Khu vực phía Đông thành phố Hà Nội bao gồm quận Long Biên với 14 phường, huyện Gia Lâm với 20 xã và 02 thị trấn. - Phạm vi thời gian: Đề tài nghiên cứu được thực hiện từ năm 2013-2017. Phạm vi nội dung khoa học: Các nhóm đất khu vực nghiên cứu được phân loại trên cơ sở phân loại đất phục vụ định giá đất, quản lý giá đất theo Quyết định số 96-QĐ/UBND (UBND thành phố Hà Nội, 2014a). Theo đó, đối tượng nghiên cứu xây dựng vùng giá trị đất đai của đề tài gồm 2 nhóm: đất nông nghiệp và phi nông nghiệp. Đất phi nông nghiệp trong nghiên cứu này bao gồm các loại đất: đất ở tại đô thị, đất ở tại nông thôn. Đất nông nghiệp trong nghiên cứu này bao gồm các loại đất: đất trồng lúa, đất trồng cây hàng năm khác và đất trồng cây lâu năm. 1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI CỦA ĐỀ TÀI Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất ở gồm có 4 nhân tố: (1) giao thông với trọng số là 0,354, (2) vị trí với trọng số là 0,329, (3) môi trường với trọng số là 0,203, (4) kinh tế - xã hội với trọng số là 0,114 và 13 yếu tố cụ thể; các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất nông nghiệp gồm có 4 nhân tố: (1) thủy văn với trọng số là 0,337, (2) vị trí với trọng số là 0,295, (3) cá biệt với trọng số là 0,268, (4) kinh tế - xã hội với trọng số là 0,100 và 10 yếu tố cụ thể. Phân vùng giá trị đất đai cho loại đất ở và đất nông nghiệp tại khu vực phía Đông thành phố Hà Nội theo góc độ giá trị sử dụng tiềm năng trên cơ sở dữ liệu bản đồ hiện trạng sử dụng đất của khu vực nghiên cứu. 1.5. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI Ý nghĩa khoa học: Đề tài góp phần hoàn thiện cơ sở khoa học về phương pháp xây dựng vùng giá trị đất đai theo góc độ đánh giá giá trị sử dụng tiềm năng và góc độ tiệm cận giá trị thị trường. Ý nghĩa thực tiễn: Bản đồ vùng giá trị đất đai và các mô hình giá đất khu vực nghiên cứu sẽ là cơ sở giúp cho các nhà quản lý, các nhà hoạch định chính sách sử dụng có hiệu quả trong công tác quy hoạch sử dụng đất, quản lý tài chính về đất đai và phát triển thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản. 4 PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI 2.1.1. Các khái niệm về giá trị đất đai 2.1.1.1. Giá trị Giá trị (value) là một khái niệm tổng quát thể hiện tính có ích, có ý nghĩa hay lợi ích của một sự vật, hiện tượng tự nhiên hoặc xã hội có khả năng đáp ứng nhu cầu con người (Đào Văn Khiêm và Bùi Thị Thu Hòa, 2009; Nguyễn Phi Sơn, 2015). Giá trị xuất hiện dưới nhiều dạng khác nhau như giá trị thiên nhiên mà con người sử dụng và hưởng thụ, giá trị văn hoá do lịch sử tạo ra, giá trị vật chất và giá trị tinh thần, giá trị xã hội, giá trị nhận thức, giá trị đạo đức, giá trị thẩm mỹ, …(Hoang and Wakely, 2000). Các quan điểm về giá trị có thể được nhìn nhận khái quát dưới các khía cạnh chính như khía cạnh kinh tế, sinh thái, tâm lý, xã hội (Ouden, 2012). Kinh tế Giàu có Tâm lý Hình 2.1. Khung giá trị