Tài liệu Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố móng cái tỉnh quảng ninh giai đoạn 2015 2016

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM BẾ THỊ VÂN ANH NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ MÓNG CÁI, TỈNH QUẢNG NINH, GIAI ĐOẠN 2015 - 2016 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2018 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM BẾ THỊ VÂN ANH NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ MÓNG CÁI, TỈNH QUẢNG NINH, GIAI ĐOẠN 2015 - 2016 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: GS.TS. Nguyễn Thế Đặng THÁI NGUYÊN - 2018 i MỤC LỤC Trang MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1 1. Tính cấp thiết của đề tài ......................................................................................1 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ...........................................................................2 2.1. Mục tiêu tổng quát .......................................................................................2 2.2. Mục tiêu cụ thể ............................................................................................3 3. Ý nghĩa của đề tài ...............................................................................................3 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ..................................................................4 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài ................................................................................4 1.1.1. Thị trường đất đai .....................................................................................4 1.1.2. Tổng quan về giá đất ................................................................................9 1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ..........................................................12 1.1.4. Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất .................................................15 1.1.5. Các phương pháp định giá đất ................................................................18 1.1.6. Vai trò của định giá đất và quản lý nhà nước về giá đất ........................19 1.2. Tình hình và kết quả nghiên cứu về giá đất trên Thế giới và Việt Nam .......22 1.2.1. Công tác định giá đất trên Thế giới và Việt Nam...................................22 1.2.2. Tình hình biến động giá đất trên Thế giới và Việt Nam ........................24 CHƯƠNG 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ......................28 2.1. Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................28 2.2. Phạm vi nghiên cứu .......................................................................................28 2.3. Nội dung nghiên cứu......................................................................................28 2.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và sử dụng đất của thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015 - 2016 ..................................28 2.3.2. Khái quát thực trạng giá đất ở tại thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015 - 2016 .......................................................................................28 2.3.3. Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015 - 2016 ...........................................................28 2.3.4. Đề xuất định hướng một số giải pháp cho quản lý giá đất ở tại thành phố Móng Cái ..........................................................................................................29 2.4. Phương pháp nghiên cứu ...............................................................................29 ii 2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp .........................29 2.4.2. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp, chọn điểm nghiên cứu .................29 2.4.3. Phương pháp điều tra mẫu phiếu ............................................................29 2.4.4. Phương pháp thống kê, xử lý số liệu, so sánh, tổng hợp, phân tích .......30 2.4.5. Phương pháp chuyên gia ........................................................................30 CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN .........................................................31 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và thực trạng sử dụng đất của thành phố Móng Cái giai đoạn 2015 - 2016 ..........................................................................31 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ..................................................................................31 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội .......................................................................33 3.1.3. Thực trạng quản lý đất đai ......................................................................35 3.2. Khái quát thực trạng giá đất ở tại thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015 - 2016 ..................................................................................................36 3.2.1. Tình hình biến động giá đất ở theo qui định của Nhà nước trên địa bàn thành phố Móng Cái giai đoạn 2015 - 2016 .....................................................36 3.2.2. Tình hình giá đất ở theo quy định của Nhà nước và giá đất trên thị trường tại thành phố Móng Cái, giai đoạn 2015 – 2016 ..................................40 3.3. Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại thành phố Móng Cái giai đoạn 2015-2016 .............................................................................................................52 3.3.1. Vị trí thửa đất ..........................................................................................52 3.3.2. Đặc điểm của thửa đất ............................................................................53 3.3.3. Cơ sở hạ tầng ..........................................................................................54 3.3.4. Một số yếu tố ảnh hưởng khác ...............................................................55 3.4. Đề xuất định hướng một số giải pháp cho quản lý giá đất ở tại thành phố Móng Cái ..............................................................................................................56 3.4.1. Giải pháp về chính sách, pháp luật .........................................................56 3.4.2. Giải pháp về tổ chức bộ máy quản lý, phát triển nguồn nhân lực ..........56 3.4.3. Giải pháp về công nghệ, kỹ thuật ...........................................................57 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................58 1. Kết luận .............................................................................................................58 2. Kiến nghị...........................................................................................................58 TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................60 iii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Móng Cái năm 2016 ...........................35 Bảng 3.2. Khung giá đất ở tại đô thị .........................................................................36 Bảng 3.3. Giá đất ở phường Trần Phú, thành phố Móng Cái ...................................37 Bảng 3.4. Giá đất ở phường Bình Ngọc, thành phố Móng Cái .................................38 Bảng 3.5. Giá đất ở xã Quảng Nghĩa, thành phố Móng Cái .....................................40 Bảng 3.6. Giá đất ở do Nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường ...................41 Bảng 3.8. So sánh giá đất ở theo quy định của Nhà nước và giá đất ở trên thị trường tại khu vực 1, giai đoạn 2015 - 2016 .......................................................44 Bảng 3.9. Giá đất ở do Nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường ...................45 Bảng 3.10. Giá đất ở do Nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường .................46 Bảng 3.11. So sánh giá đất ở theo quy định của Nhà nước và giá đất ở trên thị trường tại khu vực 2, giai đoạn 2015 - 2016 ...........................................48 Bảng 3.12. Giá đất ở do Nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường .................49 Bảng 3.13. Giá đất ở do Nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường .................49 Bảng 3.14. So sánh giá đất ở theo quy định của Nhà nước và giá đất ở trên thị trường tại khu vực 3, giai đoạn 2015 - 2016 ...........................................51 Bảng 3.15. Giá đất ở trên thị trường tại một số tuyến đường ở các khu vực khác nhau năm 2016 .........................................................................................53 Bảng 3.16. Đặc điểm của thửa đất và ảnh hưởng của đặc điểm đến giá đất .............54 iv DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1. Hình ảnh khu vực 1 (Đại lộ Hòa Bình) .....................................................37 Hình 3.2. Hình ảnh khu vực 2 (phường Bình Ngọc).................................................39 Hình 3.3. Hình ảnh khu vực 3 (xã Quảng Nghĩa) .....................................................39 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, phát triển các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội và an ninh quốc phòng. Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, là đối tượng của sản xuất nông lâm nghiệp. Tuy nhiên, đất đai là một nguồn tài nguyên hữu hạn, nó chỉ trở nên vô hạn và quý giá tuỳ thuộc hoàn toàn vào việc sử dụng đất hợp lý của con người. Trong quá trình đổi mới của nền kinh tế nước ta, cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đã từng bước được hình thành, Trong quá trình đổi mới của nền kinh tế nước ta, cơ chế thị các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ với xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào của sản xuất kinh doanh và sản phẩm đầu ra đều phải trở thành hàng hoá, trong đó đất đai là một trong những yếu tố quan trọng. Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước đòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế, chính sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho đầu tư phát triển, thúc đẩy sự hình thành và phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, trong đó định giá đất là một công cụ, một biện pháp không thể thiếu. Mặt khác, giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà nước để thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả. Giá đất là cầu nối giữa quan hệ đất đai - thị trường - sự quản lý của nhà nước. Nhà nước điều tiết quản lý đất đai thông qua giá, hay nói một cách khác, giá đất là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để người sử dụng đất thực hiện quyền của mình và nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch, kinh tế và pháp luật. Cũng như các loại hàng hoá khác trong cơ chế thị trường "giá đất" được hình thành và vận động theo các quy luật hàng hoá, quy luật giá trị (trao đổi ngang giá), quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, ... Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006) [14]. 2 Trên thực tế, giá đất chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố tác động khác nhau như yếu tố vị trí, yếu tố quy hoạch, quá trình phát triển kinh tế - xã hội, chính sách của nhà nước về đất đai, ..v.v Chính các yếu tố tác động đó làm cho giá đất luôn có sự dao động và chênh lệnh lớn so với mức giá mà nhà nước ban hành. Theo Đặng Hùng Võ (2006) [19] thì sự khác biệt quá lớn giữa giá đất do Nhà nước định và giá đất thực tế trên thị trường dưới sự tác động của nhiều nhân tố đã gây ra nhiều hệ quả buồn, từ đấy phát sinh tham nhũng của người giao đất, đầu cơ của nhà đầu tư, Nhà nước mất tiền, người bị thu hồi đất khiếu kiện, v.v... Những hệ luỵ của sự thiếu đồng nhất này không chỉ trong phạm vi tài chính, ngân sách, vốn, đầu tư mà đáng ngại hơn là đã làm cho thiếu sự bền vững xã hội trong quá trình phát triển xã hội. Móng Cái là một thành phố của tỉnh Quảng Ninh, đang trong quá trình đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá, tốc độ đô thị hoá của thành phố diễn ra rất nhanh…vì vậy giá đất luôn luôn biến động và có xu hướng tăng cao, đã làm phát sinh nhiều vấn đề khó khăn, phức tạp trong việc thực hiện chính sách đền bù, giải toả, tái định cư cho người dân khi thu hồi đất, nghĩa vụ tài chính khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giao đất, v.v... Thực trạng đó đã dẫn đến đơn thư khiếu kiện, tố cáo liên quan đến việc thu hồi đất để thực hiện các dự án ngày càng gia tăng, gây áp lực lớn đối với chính quyền và ảnh hưởng đến việc phát triển kinh tế - xã hội và tình hình an ninh trật tự của địa phương. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên, trong đó giá đất là một trong những nguyên nhân chủ yếu. Xuất phát từ tình hình thực tiễn trên, chúng tôi thực hiện đề tài "Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015 - 2016". 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 2.1. Mục tiêu tổng quát Đánh giá được thực trạng và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015 – 2016, đề xuất giải pháp và kiến nghị góp phần hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về giá đất ở trên địa bàn thành phố Móng Cái. 3 2.2. Mục tiêu cụ thể - Khái quát được thực trạng của giá đất ở tại thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015 - 2016. - Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015 - 2016. - Đề xuất định hướng một số giải pháp cho quản lý giá đất ở tại thành phố Móng Cái. 3. Ý nghĩa của đề tài - Ý nghĩa khoa học + Sử dụng kiến thức đã học áp dụng vào thực tế nâng cao tính thực tiễn, chiều sâu của kiến thức ngành học cho bản thân. + Nghiên cứu vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý thuyết từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn - Ý nghĩa thực tiễn Giúp địa phương nắm được giá đất thực tế, nêu bật yếu tố vị trí trong công tác xác định giá đất để từ đó có những định hướng quản lí đất đai cũng như ban hành bảng giá đất hợp lý mang tính hiệu quả trong thực tế. 4 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài 1.1.1. Thị trường đất đai 1.1.1.1. Thị trường đất đai trên Thế giới Thị trường đất đai là một thị trường đặc biệt, sự hình thành và phát triển của thị trường gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất hàng hoá. Đất đai cũng được mua bán trên thị trường, giá đất biến động căn cứ theo giá trị miếng đất và tương quan cung cầu đất. Trải qua hàng trăm năm phát triển và chịu tác động bởi nhiều nhân tố, thị trường đất đai đã không ngừng hoàn thiện về môi trường pháp lý, cơ cấu thị trường, các biện pháp hỗ trợ… Do vậy, thị trường đất đai ở hầu hết các nước trên thế giới đã đến giai đoạn phát triển cao, khẳng định được vị trí vai trò của mình và có những đóng góp quan trọng cho sự phát triển của nền kinh tế - xã hội. Trên Thế giới tại các nước tư bản phát triển thị trường đất đai phát triển theo quy luật của thị trường hàng hoá nói chung, nghĩa là đất đai được mua bán tự do trên thị trường, giá đất biến động căn cứ giá trị miếng đất và tương quan cung cầu của đất. Do tính chất không tái tạo và không di chuyển của đất nên thị của đất mang tính chất độc quyền nhiều hơn thị trường hàng hoá, do biến động giá cũng mạnh mẽ hơn sự biến động giá cả hàng hoá thông thường (Bùi Văn Huyền, Đinh Thị Nga, 2011) [11]. Thông qua thị trường đất đai, các chế độ pháp lý về quyền sở hữu đất đai được quy định khá đa dạng ở các quốc gia. Hầu hết các nước đều thừa nhận quyền sở hữu tư nhân đối với đất, nhưng không phải là quyền sở hữu tuyệt đối mà có những giới hạn nhất định gọi là sở hữu có điều kiện. Ở Anbani, đất nông nghiệp đã được coi là thuộc sở hữu của các gia đình nông dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991 đến năm 1995 nhưng tới năm 1995 việc bán đất vẫn bị coi là bất hợp pháp và trên thực tế cho tới nay vẫn chưa có thủ tục hợp pháp nào để bán đất nông nghiệp. Những người đã nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp nhưng không sử dụng mảnh đất đó trong vòng một năm thì đương nhiên bị tước quyền sử dụng mảnh đất đó. Ở Rumani, một số mảnh đất bị quy định không được bán trong vòng 10 năm và một số các mảnh đất khác bị quy định không được bán vĩnh viễn và trong một sỗ trường hợp cụ thể, Nhà nước có thể bắt chủ sở hữu bán đất cho mình 5 Ở nhiều nước Liên xô trước đây, quyền của nông dân đối với đất nông nghiệp chỉ đơn thuần là hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó. Một số nước trong SNG hiện nay đã sửa đổi luật pháp để cho phép người nông dân được quyền chuyển nhượng đất đối với một số điều kiện cụ thể. Trong điều kiện nền kinh tế thế giới đang chuyển theo hướng dân chủ và công bằng, chính sách điều chỉnh sở hữu ruộng đất và giảm bớt quy mô tích tụ ruộng đất của các nước đang phát triển rất đáng được phân tích, tham khảo trong quá trình hình thành và quản lý thị trường đất đai ở Việt Nam Xu hướng cho thuê đất đai để phát triển được coi là biện pháp nâng cao hiệu quả của việc sử dụng đất. Ở một số nước như Ba Lan, Nam Tư, Hungari, Bungari các cơ sở kinh doanh có thể thuê ruộng hay một số khu đất để kinh doanh. Việc cho phép thuê đất và mua bán ruộng đất đã giúp cho nông nghiệp các nước này phát triển năng động hơn và được coi là biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Một đặc điểm quan trọng của thị trường đất đai trên Thế giới là thị trường này đã vượt ra ngoài khuôn khổ một quốc gia trở thành thị trường đầu tư hấp dẫn của tư bản nước ngoài. Những nước và lãnh thổ có dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật Bản, Đài Loan đã đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ở nước ngoài (Nguyễn Thế Huấn, Hồ Thị Lam Trà, Phan Thu Hằng, Nguyễn Văn Quân, 2009) [10]. 1.1.1.2. Thị trường đất đai Việt Nam  Khái quát về thị trường đất đai Việt Nam Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử kinh tế xã hội của đất nước trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển thị trường đất đai - một loại thị trường đặc biệt với hàng hoá thuộc loại đặc biệt được đưa ra trao đổi, mua bán. Trước năm 1986, do ảnh hưởng của cơ chế quản lý kinh tế mang tính kế hoạch hoá, tập trung nên đất đai được quản lý theo cơ chế hành chính, phục vụ nghiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng an ninh. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, không cho phép tư nhân hoá, không được phép mua bán dưới mọi hình thức. Chính vì vậy, các giao dịch về đất đai chủ yếu thông qua việc Nhà nước cấp đất (không thu tiền sử dụng đất) cho người dân và thu hồi đất khi họ không còn nhu cầu sử dụng. Các giao dịch về đất đai bị pháp luật nghiêm cấm. Điều 5 Luật đất đai năm 1987 quy định: Nghiêm cấm việc mua bán, 6 lấn, chiếm đất đai phát canh thu tu dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai” Trong giai đoạn này, Quyền sử dụng đất chưa được thừa nhận là tài sản và chưa được phép trao đổi trên thị trường như một loại hàng hoá. Đến năm 1993, sự ra đời của Luật đất đai và được sửa đổi bổ sung các năm 1998, 2001, chính sách quản lý của nước ta đã có nhiều thay đổi theo hướng Nhà nước giao đất sản xuất ổn định, lâu dài cho hộ gia đình cá nhân. Khoản 2, Điều 3, Luật đất đai năm 1993 quy định: “ Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ”. Lần đầu tiên khái niệm giá đất được chính thức sử dụng: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển QSDĐ, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao dất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất. Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian (Điều 12, Luật đất đai năm 1993). Như vậy, từ khi Luật đất đai năm 1993 được ban hành với việc quy định 5 quyền của người sử dụng đất đã chính thức khai sinh, thừa nhận sự hoạt động và phát triển của thị trường BĐS trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN Việt Nam. Từ chỗ mua bán đất đai là bất hợp pháp, phải núp bóng dưới danh nghĩa mua nhà nay được thừa nhận là hợp pháp đã mở cơ hội cho nhiều người dân có tiền, có nhu cầu tham gia vào dòng người mua nhà đất hoặc đất để làm nhà ở một cách chính thức. Nhà nước thực hiện việc cung ứng ra thị trường bất động sản thông qua việc giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất được áp dụng đối với đất sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở, nhà kinh doanh (bán và cho thuê) Hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất áp dụng đối với đất sản xuất nông, lâm ngư nghiệp của hộ nông dân và đất để xây dựng các công trình không nhằm mục đích kinh doanh. Cùng với sự phát triển của thị trường sơ cấp, các giao dịch bất động sản trên thị trường thứ cấp về quyền sử dụng đất cũng như tài sản gắn liền với đất đã được hình thành, phát triển sôi động hơn. Hàng hoá trên thị trường bất động sản phong phú và được giao dịch nhiều hơn (Lê Xuân Bá, 2003) [1]. Bộ luật dân sự năm 1995 với nhiều quy định về các điều kiện, nội dung hợp đồng mua bán tài sản, về chuyển đổi, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất đã tạo ra 7 sự thay đổi mang tính đột phá, tạo cơ sở pháp lý cho phát triển các giao dịch trên thị trường bất động sản. Năm 2003, Luật đất đai mới ra đời thay thế Luật đất đai năm 1993 đã tạo điều kiện cho thị trường bất động sản bước vào giai đoạn phát triển sôi động. Luật đất đai lần này quy định cụ thể về sở hữu toàn dân đối với đất đai, trong đó một số quyền năng đã trao cho người sử dụng đất để phù hợp với cơ chế thị trường. QSDĐ được coi là tài sản của người sử dụng đất; các tổ chức kinh tế trong nước được quyền lựa chọn hình thức được giao đất hoặc được cho thuê đất từ Nhà nước; áp dụng cơ chế 1 giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường; đã hình thành một hệ thống quản lý công khai minh bạch trên cơ sở hệ thống đăng ký đất đai thống nhất với các trình tự thủ tục hành chính rất rõ ràng; công khai hoá từ khâu quy hoạch sử dụng đất, cách tiếp cận quỹ đất để thực hiện dự án đầu tư, trình tự bồi thường hỗ trợ tái định cư, GPMB; xử lý đúng bản chất giá trị của việc chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích SXKD phi nông nghiệp, bảo đảm quyền lợi của Nhà nước, nhà đầu tư và quyền lợi của người bị thu hôi đất. Năm 2013, Luật đất đai mới được ban hành cùng với các nghị định, thông tư hướng dẫn tiếp tục nới rộng quyền của người sử dụng đất, tạo đà cho thị trường nhà đất khởi sắc.  Đặc điểm của thị trường đất đai Việt Nam trong những năm vừa qua Thị trường đất đai Việt Nam trong những năm qua đã thu hút được một lượng vốn lớn trong nền kinh tế các dự án khu đô thị mới, dự án xây dựng các khu phức hợp có số vốn đăng kỷ hàng tỷ USD đã và đang được cấp phép. Thị trường ngày càng liên thông với các thị trường tài chính tiền tệ đã tạo ra sự vận động liên tục của các dòng vốn, trong nhiều giai đoạn, sự biến động của thị trường chứng khoán vừa là nguyên nhân, vừa là kết quả của sự biến động trên thị trường bất động sản. Tuy nhiên, thị trường cũng bộc lộ một số hạn chế, yếu kém: Thứ nhất, thị trường đất đai mang nặng tính tự phát. Tính tự phát của thị trường đất đai những năm qua thể hiện tập trung ở chỗ quan hệ cung - cầu về đất đai và các quan hệ chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh đất đai diễn ra thiếu sự quản lý và điều tiết một cách chặt chẽ và hữu hiệu của các cơ quan quản lý nhà nước. Nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng đó là chúng ta chưa nhận thức đầy đủ vị trí, vai trò của thị trường đất đai đối với sự phát triển kinh tế - xã hội. Do chưa nhận 8 thức đầy đủ nên chúng ta chưa chính thức thừa nhận thị trường đất đai, từ đó chưa có chủ trương, chính sách và các biện pháp cụ thể, phù hợp để định hướng và tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai vừa vận động theo các quy luật của thị trường vừa theo định hướng của nhà nước. Trong khi đó, nhu cầu chuyển nhượng, mua bán đất đai lại là một nhu cầu thực tế, thiết yếu và có xu hướng ngày càng gia tăng. Do vậy hầu hết các quan hệ chuyển nhượng, mua bán đất đai trong những năm qua đã phải vận động trong môi trường không chính thức. Thứ hai, thị trường đất đai trong những năm qua biến động bất thường. Thị trường đất đai ở Việt Nam còn là một thị trường biến động bất thường với những cơn sốt đất gây ra những thiệt hại không nhỏ cho nền kinh tế và cho đời sống xã hội. Trong hơn 10 năm qua, trên thị trường đất đai đã diễn ra hai cơn sốt đất vào các năm 1993-1995 và 2001-2003. Việc diễn ra các cơn sốt đất với giá đất tăng đột biến mà chủ yếu là do tác động bởi các dạng hoạt động đầu cơ đất đai gây nên đã gây tác động xấu và gây thiệt hại cho nền kinh tế và đời sống của dân cư. Thứ ba, hoạt động của thị trường đất đai còn nằm ngoài tầm kiểm soát của nhà nước. Việc chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh đất đai trong dân cư được diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau, trong đó vẫn tồn tại mua bán được thực hiện theo phương thức trao tay và chưa được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Các bên mua bán chưa làm thủ tục pháp lý và không thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước. Ở các đô thị, hoạt động môi giới nhà đất của tư nhân phát triển tràn lan và rất lộn xộn. Các "văn phòng nhà đất", "trung tâm nhà đất" mọc lên khắp nơi, phần lớn không đăng ký kinh doanh và không nộp thuế cho nhà nước. Những đặc điểm trên cho thấy quản lý Nhà nước đối với thị trường đất đai còn bị buông lỏng, có nhiều bất cập và chưa đáp ứng được yêu cầu về tạo lập và quản lý một hệ thống thị trường đồng bộ trong quá trình chuyển sang nền kinh tế thị trường có sự quản lý củ nhà nước. Đây cũng là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng tự phát, lộn xộn, biến động bất thường và không kiểm soát được thị trường đất đai ở Việt Nam những năm qua. Việc xây dựng một thị trường đất đai có tổ chức với sự kiểm soát và điều tiết hữu hiệu của Nhà nước đã trở thành một yêu cầu bức thiết của thực tiễn (Đỗ Hậu và Nguyễn Đình Bồng, 2010) [9]. 9 1.1.2. Tổng quan về giá đất 1.1.2.1. Khái quát chung về giá đất Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp, ... Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá tri của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Luật đất đai 2013 quy định: "Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định". Theo Điều 55 Luật đất đai 2003: “Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây: 1. Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 điều 56 của Luật này; 2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; 3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất”. Theo Điều 114 Luật đất đai 2013 "Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, UBND cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ" Tuy nhiên, giá trị của đất đai không phải là giá trị của vật chất, của tài sản đất, mà giá trị của đất đai do những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói đất 10 đai là vô giá vì nó khác với mọi loại hàng hoá khác. Do vậy, khó thể tính đúng, tính đủ giá trị của đất cho nên giá đất thực tế hoặc có được định giá bằng các phương pháp khoa học cũng chỉ là sự ước tính tại một thời điểm trong những giai đoạn nhất định của nền kinh tế xã hội, để điều chỉnh mối quan hệ giữa những người có quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai. Trên thực tế tại nhiều quốc gia luôn tồn tại 2 loại giá đất: giá đất do Nhà nước quy định và giá đất hình thành trên thị trường. Giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu đất và các bên có liên quan; giá đất do Nhà nước quy định trên cơ sở giá đất thị trường nhằm phục vụ mục đích của Nhà nước. Cả 2 loại giá đất có quan hệ mật thiết với nhau và chi phối lẫn nhau, trong đó giá đất do Nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh tương đối, còn giá đất thị trường luôn ở trạng thái động. 1.1.2.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất  Địa tô Địa tô là một phạm trù kinh tế gắn liền vói chế độ sở hữu đất đai. Trong việc xem xét bản chất của địa tô chúng ta sẽ lấy sở hữư ruộng đất của chủ đất trong xã hội tư bản làm nền tảng xuất phát. Trong nông nghiệp dưới xã hội tư bản, người sở hữu ruộng đất - địa chủ hay chủ đất có quyền sử dụng ruộng đất theo ý muốn của họ. Họ có thể trực tiếp kinh doanh hoặc cho người khác thuê. Trong trường hợp cho thuê đất, quyền sở hữu ruộng đất và quyền sử dụng ruộng đất tách rời nhau. Để được sử dụng đất của chủ vào kinh doanh sản xuất, nhà tư bản phải trả cho chủ đất một khoản tiền nhất định theo hợp đồng. Số tiền trả trước tính theo từng năm và đương nhiên số tiền đó được hình thành một cách khách quan không phụ thuộc vào chủ đất hay nhà tư bản, mà theo mặt bằng chung về lợi nhuận trong toàn nền kinh tế. Đó là giá trị kinh tế của quyền sở hữu đất đai của chủ đất. Quyền đó đem lại cho chủ đất một lợi ích cụ thể. Như vậy địa tô là hình thái theo đó quyền sở hữu đất được thực hiện về mặt kinh tế, tức là đem lại thu nhập cho chủ sở hữu đất đó. Khoản tiền mà nhà tư bản phải trả cho chủ đất trên thực tế dù nhiều hay ít đều được gọi là địa tô. Nhưng xét về bản chất kinh tế, chỉ có thể nói: Địa tô là một khoản tiền mà nhà tư bản phải trả cho chủ đất. Trong địa tô có địa tô chênh lệch 1 và địa tô chênh lệch 2. 11 Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. Địa tô chênh lệch có thể tính theo công thức sau: Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội – Giá cả sản xuất các biệt Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất. Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê đất của địa chủ để xây dựng. Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất lớn. Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên mà còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên.  Lãi suất ngân hàng Trong kinh doanh nói chung và kinh doanh nhà đất nói riêng, trước khi quyết định đầu tư, điều đầu tiên người ta tính toán đến hiệu quả kinh tế đem lại sao cho ít nhất nó cũng bằng số tiền gửi vào ngân hàng. Đó là lý do ta cần xét tới lãi suất ngân hàng với lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài. Như vậy lãi suất ngân hàng mà cao thì giá đất mua vào phải giảm đi vì khi đó người dân và các nhà đầu tư sẽ có xu hướng đem tiền của mình gửi vào ngân hàng để hưởng mức lợi cao hơn hoặc ngang bằng. Ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền bỏ ra mua đất sẽ tăng, do người bán không muốn bán ra với giá thấp, họ giữ lại để thu được lợi lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng.  Quan hệ cung - cầu Hàng hoá thông qua trao đổi buôn bán trên thị trường đã hình thành mối quan hệ biện chứng giữa cung và cầu, giữa sản xuất và tiêu dùng. Trong mối quan hệ đó thể hiện sự tối đa hoá lợi ích giữa người sản xuất và người tiêu dùng thông qua sự hình thành, vận động của giá cả. Do đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt: Số lượng có hạn, vị trí cố định trong không gian và trong quá trình sử dụng nếu biết sử dụng hợp lý thì đất đai sẽ ngày càng tươi tốt chứ không bị hao mòn như các loại hàng hoá thông thường khác. Vì vậy quan hệ cung cầu trong thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung 12 cầu trong thị trường hàng hoá khác. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung đất về cơ bản cố định và bất biến. Giá đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu như: Mật độ dân cư, tỉ lệ tăng trưởng kinh tế, việc làm và mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương, khả năng của hệ thống giao thông, tỷ lệ lãi suất vay thế chấp,... 1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 1.1.3.1. Các yếu tố tự nhiên Nhóm các yếu tố tự nhiên như vị trí, hình dạng, kích thước. Khả năng sinh lợi phụ thuộc nhiều vào vị trí của thửa đất. Vị trí mang lại khả năng sinh lợi càng cao thì giá trị của thửa đất càng cao.Vị trí nằm tại trung tâm đô thị thường có giá trị lớn hơn những vị trí cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm. Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô thửa đất cũng ảnh hưởng đến giá đất. Kích thước và diện tích thửa đất được coi là phù hợp, tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể. Yếu tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là nói về vị trí vụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của đất. Những khu vực đất nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những khu đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những khu đất nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những khu đất nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Qua đó có thể thấy khả năng sinh lời do yếu tố vị trí mang lại càng cao thì giá trị của đất càng lớn. Vì vậy xem xét đánh giá ưu thế về vị trí là cực kỳ quan trọng trong việc xác định giá đất (Ngô Văn Hiền, 2013) [21]. Điều kiện tự nhiên về thiên nhiên, môi trường cũng ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản. những thửa đất nằm ở những vùng thường hay bị sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt, hay môi trường bị ô nhiễm) thuờng có giá thấp Là điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội của khu vực có đất tác động tổng hợp tới giá đất bao gồm: vị trí, điều kiện giao thông, điều kiện thiết bị hạ tầng, 13 chất lượng môi trường, hạn chế của quy hoạch đô thị…. Trong đó vị trí là yếu tố quyết định đến giá đô thị. 1.1.3.2. Các yếu tố kinh tế Các yếu tố kinh tế ảnh hưởng đến giá đất bao gồm: - Tổng sản phẩm quốc gia; - Thu nhập bình quân đầu người; - Tiết kiệm cá nhân; - Quy luật cung cầu; - Sự phát triển kinh tế trong vùng: giá trị đầu tư cơ sở hạ tầng; mức độ tăng trưởng GDP hàng năm; tỷ lệ lãi suất tín dụng; tỷ lệ lạm phát;… - Giá trị của đất đai còn phụ thuộc vào điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật: hệ thống đường giao thông, hệ thống cung cấp điện, cấp thoát nước… giá đất sẽ cao nếu nơi đó những yếu tố trên được đầu tư xây dựng tốt. Hoặc ở những khu vực có điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội tốt như: trường học, bệnh viện, công viên, khu thể thao, khu dân cư tập trung dân trí cao và các dịch vụ công cộng khác ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống vật chất, tinh thần, tác động đến hoạt động kinh doanh ,… thì giá đất sẽ cao hơn ở những nơi khác có điều kiện hạ tầng xã hội kém hơn. - Khả năng mang lại thu nhập của thửa đất trong vùng: hiện trạng sử dụng đất, thu nhập hàng năm của một đơn vị diện tích đất; số lượng các lô, các thửa đất trong vùng; mức giá bình quân các loại đất; tỷ lệ thuế và mức thuế suất. Đối với Việt Nam, quy luật cung cầu là nhân tố tác động nhiều nhất và ảnh hưởng mạnh mẽ, trực tiếp đến giá đất, làm cho giá đất biến động. - Cung về đất trên thị trường luôn mang tính không gian và thời gian, trong đó tính chất không gian mang tính đặc thù. Xét trên phương diện tổng thể, khả năng cung về đất trên thị trường của một địa phương mang tính cố định cả về số lượng lẫn vị trí. Đối với từng loại đất cụ thể thì khả năng cung về đất là tương đối. - Cầu về đất nói lên nhu cầu sử dụng đất và khả năng thanh toán của người có nhu cầu. Cầu về đất đai phụ thuộc vào các yếu tố như: giá cả đất đai, thu nhập người tiêu dùng, yếu tố pháp lý và những yếu tố tâm lý cũng có ảnh hưởng rất lớn đến giá cả đất đai hiện nay. - Giá trị đầu tư cơ sở hạ tầng: hệ thống giao thông, mạng lưới điện, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống thông tin liên lạc ảnh hưởng đến giá trị sinh lời của đất. 14 Mức độ thoả mãn cơ sở hạ tầng khác nhau thì giá trị sử dụng đối với mảnh đất khác nhau và do đó giá đất cũng khác nhau. - Mức độ phát triển kinh tế, khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng và tỷ lệ lãi suất tín dụng trong vùng cũng tác động đến giá đất ở Việt Nam. Bởi giá đất với cốt lõi là “địa tô tư bản hoá” tức là giá đất bằng một số tiền mà nhà tư bản bỏ ra thuê đất, nếu gửi số tiền đó vào ngân hàng thì sẽ thu được lợi tức ít nhất cũng bằng địa tô của thửa đất. 1.1.3.3. Các yếu tố xã hội Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị đất. Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị đất nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của đất. Tình trạng những người sống trong đất, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống... Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ. Các yếu tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất bao gồm: - Đặc điểm khu dân cư; - Tình trạng môi trường; - Mật độ dân số; - Tình trạng nhận thức, tâm lý và tập quán của người dân trong vùng; - Tình trạng an ninh và trật tự công cộng. Ở Việt Nam, thì yếu tố tâm lí và mật độ dân số là hai yếu tố xã hội cơ bản có ảnh hưởng đến giá đất. - Mật độ dân số tác động đến mọi mặt của đời sống xã hội và tác động trực tiếp đến quan hệ cung - cầu về đất đai. Sự gia tăng dân số (tăng tự nhiên và cơ học) gây ra áp lực lớn làm tăng nhu cầu về đất ở và nhà ở, nhất là ở các đô thị lớn dẫn đến giá cả về đất cũng tăng lên. - Yếu tố tâm lý tác động đến giá đất theo từng khoảng thời gian và địa điểm. Yếu tố tâm lý thường phụ thuộc theo thói quen, tập quán và xu hướng chung của một công đồng, dân tộc