Tài liệu Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại trị trấn thanh lãng, huyện bình xuyên, tỉnh vĩnh phúc giai đoạn 2017 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN HUY HÙNG NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THỊ TRẤN THANH LÃNG, HUYỆN BÌNH XUYÊN, TỈNH VĨNH PHÚC GIAI ĐOẠN 2017 – 2018 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên – 2020 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN HUY HÙNG NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THỊ TRẤN THANH LÃNG, HUYỆN BÌNH XUYÊN, TỈNH VĨNH PHÚC GIAI ĐOẠN 2017 – 2018 Ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 8 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS. Vũ Thị Thanh Thủy Thái Nguyên – 2020 i LỜI CAM ĐOAN - Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. - Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./. Thái Nguyên, ngày tháng Tác giả luận văn Nguyễn Huy Hùng năm 2020 ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn này ngoài sự nỗ lực của bản thân tôi đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình của cơ quan, các thầy cô, bạn bè đồng nghiệp và gia đình. Trước tiên tôi xin bầy tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới cô giáo TS. Vũ Thị Thanh Thủy người đã tận tình hướng dẫn và đóng góp những ý kiến quý báu trong quá trình thực hiện và hoàn thành luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo Khoa Quản lý tài nguyên, Phòng Đào tạo – Đào tạo sau đại học - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, UBND thị trấn Thanh Lãng – huyện Bình Xuyên – tỉnh Vĩnh Phúc, Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh Bình Xuyên đã giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và thực hiện đề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn tới tất cả các đồng nghiệp, bạn bè và người thân đã luôn động viên và tạo điều kiện thuận lợi cho tôi hoàn thành luận văn đúng thời gian quy định./. Tác giả luận văn Nguyễn Huy Hùng iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. 2 LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii MỤC LỤC ........................................................................................................ iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................. vi DANH MỤC CÁC HÌNH, ẢNH ................................................................... viii MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1 2. Mục tiêu nghiên cứu ...................................................................................... 2 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ...................................................... 2 Chương 1 ........................................................................................................... 4 TỔNG QUAN TÀI LIỆU ................................................................................. 4 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 4 1.1.1 Cơ sở lý luận ............................................................................................ 4 1.1.2. Cơ sở thực tiễn ........................................................................................ 4 1.1.3. Cơ sở khoa học ........................................................................................ 5 1.2. Các quy định liên quan đến giá đất ............................................................ 9 1.2.1. Giá đất và định giá đất ............................................................................ 9 1.2.2 Nguyên tắc định giá đất.......................................................................... 11 1.2.3. Phương pháp định giá đất...................................................................... 13 1.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ......................................................... 14 1.3. Các phương pháp định giá đất trên Thế giới và Việt nam ....................... 20 1.3.1. Các phương pháp định giá đất trên Thế giới ......................................... 20 1.3.2. Các phương pháp định giá đất ở Việt Nam ........................................... 22 1.3.3. Xu thế biến động giá đất ở thị trấn Thanh Lãng.................................... 26 1.4. Một số nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực của đề tài .............................. 27 1.5. Những kết luận rút ra từ nghiên cứu tổng quan ....................................... 28 iv Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU30 2.1. Phạm vi nghiên cứu .................................................................................. 30 2.2. Đối tượng nghiên cứu............................................................................... 30 2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 30 2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Thanh Lãng ............................................................................... 30 2.3.2. Thực trạng giá đất ở Nhà nước quy định tại thị trấn Thanh Lãng giai đoạn 2017 - 2018 ............................................................................................. 30 2.3.3. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn Thanh Lãng giai đoạn 2017 - 2018 ............................................................................ 30 2.3.4. Đề xuất một số giải pháp tăng cường quản lý Nhà nước về giá đất ở tại thị trấn Thanh Lãng, huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc .............................. 31 2.4. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 31 2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu ................................................... 31 2.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ..................................................... 31 2.4.3. Phương pháp điều tra theo mẫu phiếu................................................... 32 2.4.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu .............................. 32 Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................ 34 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Thanh Lãng ............................................................................ 34 3.1.1. Điều kiện tự nhiên tại thị trấn Thanh Lãng ........................................... 34 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội tại thị trấn Thanh Lãng ................................ 35 3.1.3. Tình hình quản lý sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Thanh Lãng ......... 39 3.2. Thực trạng giá đất ở Nhà nước quy định tại thị trấn Thanh Lãng giai đoạn 2017-2018........................................................................................................ 47 3.2.1. Công tác định giá đất ở tại thị trấn Thanh Lãng ................................... 47 3.2.2. Giá đất ở Nhà nước quy định tại thị trấn Thanh Lãng .......................... 49 v 3.3. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn Thanh Lãng giai đoạn 2017-2018................................................................................................. 51 3.4. Đề xuất một số giải pháp tăng cường quản lý Nhà nước về giá đất ở tại thị trấn Thanh Lãng ......................................................................................... 65 3.4.1. Giải pháp về chính sách pháp luật và quản lý nhà nước đối với giá đất66 3.4.2. Giải pháp về nâng cao năng lực chuyên môn ....................................... 67 3.4.3. Giải pháp đẩy lùi những tiêu cực về giá đất tại địa phương ................ 67 3.4.4. Giải pháp tuyên truyền, nâng cao nhận thức cho người dân và doanh nghiệp .............................................................................................................. 68 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ......................................................................... 69 1. Kết luận ....................................................................................................... 69 2. Đề nghị ........................................................................................................ 70 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... 72 vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TT Chữ viết tắt Diễn giải 1 BĐS Bất động sản 2 CNTB Chủ nghĩa tư bản 3 CNH-HĐH Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa 4 CN và XD Công nghiệp và xây dựng 5 ĐVT Đơn vị tính 6 GTSX Giá trị sản xuất 7 GCN QSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 8 HĐND Hội đồng nhân dân 9 KT-XH Kinh tế - xã hội 10 TM-DV Thương mại - Dịch vụ 11 UBND Ủy ban nhân dân 12 VNĐ Việt Nam đồng vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1. Giá trị sản xuất thị trấn Thanh Lãng giai đoạn năm 2017 - 2019 .............36 Bảng 3.2. Hiện trạng dân số năm 2019 thị trấn Thanh Lãng ....................................37 Bảng 3.3. Hiện trạng sử dụng đất thị trấn Thanh Lãng năm 2019 ............................42 Bảng 3.4. Biến động đất đai thị trấn Thanh Lãng giai đoạn năm 2014 - 2019 .........45 Bảng 3.5. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở tại thị trấn Thanh Lãng đến ngày 31/12/2019 ........................................................................................46 Bảng 3.6. Cấp giấy chứng nhận QSD đất giai đoạn năm 2017 - 2019 .....................47 Bảng 3.7. Giá đất ở áp dụng tại thị trấn Thanh Lãng giai đoạn năm 2017-2018 ......49 Bảng 3.8. Giá đất ở của các đường phố nhóm I ........................................................51 Bảng 3.9. Giá đất ở của các đường phố nhóm II ......................................................53 Bảng 3.10. Giá đất ở của các đường phố nhóm III ...................................................54 Bảng 3.11. Chênh lệch giá đất ở trung bình của các nhóm đường phố ....................56 Bảng 3.12. Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất ở ...............................................58 Bảng 3.13. Ảnh hưởng của hình thể, chiều rộng mặt tiền đến giá đất ở ...................61 Bảng 3.14. Ảnh hưởng của hướng thửa đất đến giá đất ở.........................................63 Bảng 3.15. Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở ....................................64 viii DANH MỤC CÁC HÌNH, ẢNH Hình 3.1. Cơ cấu các ngành kinh tế thị trấn Thanh Lãng năm 2019 .............. 35 Hình 3.2. Cơ cấu sử dụng đất thị trấn Thanh Lãng năm 2019 ....................... 40 Hình 3.3. So sánh chênh lệch giữa giá đất ở Nhà nước quy định và giá đất ở thị trường của nhóm đường phố loại I .......................................................... 52 Hình 3.4. So sánh chênh lệch giữa giá đất ở Nhà nước quy định và giá đất ở thị trường của nhóm đường phố loại II ......................................................... 53 Hình 3.5. So sánh chênh lệch giữa giá đất ở Nhà nước quy định và giá đất ở thị trường của nhóm đường phố loại III ........................................................ 55 Hình 3.6. So sánh chênh lệch giá đất ở thị trường của các nhóm đường phố 57 Hình 3.7. Mức ảnh hưởng của vị trí lô đất tại đường dọc kênh Liễn Sơn ...... 59 Hình 3.8. Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Thanh Lãng .................................................................................................. 65 Ảnh 3.1. Đường trục A thuộc nhóm đường phố loại I................................... 75 Ảnh 3.2. Đường dọc bờ kênh Liễn Sơn thuộc nhóm đường phố loại II ......... 75 Ảnh 3.3. Đường Trục B thuộc nhóm đường phố loại III ............................... 76 Ảnh 3.4. Đất ở vi trí mặt tiền tại đường dọc kênh Liễn Sơn .......................... 76 Ảnh 3.5. Thửa đất ở có chiều rộng mặt tiền, hình thể tốt thuộc đường trục A ..... 77 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Lịch sử hình thành và phát triển của xã hội loài người cho thấy, đất đai là tài nguyên đã được hình thành và chứa đựng sẵn trong đó các tiềm năng của sự sống, trên cơ sở đó loài người mới hình thành và phát triển. Đất đai là một sản phẩm sẵn có mà tự nhiên đã ban tặng cho cả xã hội loài người, là tài nguyên không thể thay thế, nó được cố định về vị trí và giới hạn về diện tích, không tự tăng lên cũng không tự mất đi. Nó là một loại hàng hóa đặc biệt, loại hàng hóa này biểu hiện bằng quyền sử dụng đất và có hai thuộc tính cơ bản của một loại hàng hóa đó là thuộc tính giá trị và thuộc tính giá trị sử dụng. Trong quá trình CNH - HĐH đất nước, nhu cầu sử dụng đất cho sản xuất công nghiệp, xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội, phát triển đô thị ngày càng tăng. Việc chuyển đổi cơ chế quản lý kinh tế từ nền kinh tế kế hoạch hóa sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đòi hỏi việc quản lý và sử dụng đất đai, trong đó quản lý Nhà nước về giá đất và định giá đất phải đổi mới để phù hợp với thể chế kinh tế mới. Từ những nhu cầu bức thiết về đất đai của xã hội, việc trao đổi mua bán loại hàng hóa này là một xu thế tất yếu, từ đó hình thành nên một thị trường còn gọi là thị trường đất đai thuộc thị trường bất động sản. Thị trường này ở Việt Nam đang trong quá trình phát triển và bước đầu được mở rộng. Đến nay, các tác nhân tham gia thị trường bất động sản bắt đầu hoạt động có hiệu quả, tạo cơ sở cho thị trường đất đai hoạt động sôi nổi. Trong thị trường này, quyền sử dụng đất có một vị trí đặc biệt, giá của quyền sử dụng đất (còn gọi là giá đất) thu hút được sự quan tâm của rất nhiều đối tượng, vì họ muốn áp dụng giá đất vào nhiều mục đích khác nhau như: chuyển nhượng, trao đổi quyền sử dụng đất, kinh doanh hoặc đầu cơ đất đai... Thị trấn Thanh Lãng thuộc huyện Bình Xuyên, có vị trí thuận lợi trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của huyện. Trong những năm gần đây, thị trấn Thanh Lãng có những bước phát triển vượt bậc, một phần do quá trình đổi mới, thực hiện CNH - HĐH, mặt khác đáp ứng nhu cầu phát triển chung của huyện. Thị trấn Thanh Lãng đang trên lộ trình quy hoạch phát triển đô thị, 2 kinh tế - xã hội đang trên đà phát triển, kéo theo sự phát triển của cơ sở hạ tầng, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, nhà ở… làm gia tăng nhu cầu sử dụng đất. Chính vì thế, giá đất trên thị trường luôn biến động và có xu hướng tăng cao. Trong khi đó, để đảm bảo cho vấn đề ổn định kinh tế - xã hội, giá đất của nhà nước lại không tăng nên gây ra sự chênh lệch rất lớn so với thị trường đã làm phát sinh nhiều vấn đề khó khăn, phức tạp trong việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người dân khi thu hồi đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở…Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên, trong đó giá đất là một trong những nguyên nhân chủ yếu, đòi hỏi phải có một bảng giá đất phù hợp với giá thị trường. Như vậy, để góp phần tích cực trong công tác xác định giá đất thị trường thì việc nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn là cần thiết. Xuất phát từ những vấn đề nêu trên, tôi chọn đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn Thanh Lãng, huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2017 - 2018”. 2. Mục tiêu nghiên cứu - Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn Thanh Lãng, huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2017-2018 với mong muốn tìm giải pháp nhằm góp phần giảm thiểu tối đa sự chênh lệch của giá đất Nhà nước quy định và giá thị trường, đồng thời ổn định giá đất, góp phần tích cực hơn nữa trong công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn. - Tìm hiểu giá đất ở trên thị trường và giá đất ở do Nhà nước quy định trên địa bàn thị trấn Thanh Lãng giai đoạn 2017 – 2018. - Đề xuất một số giải pháp tăng cường quản lý Nhà nước về giá đất ở trên địa bàn thị trấn Thanh Lãng, huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc. 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài - Ý nghĩa khoa học: + Vận dụng kiến thức đã học vào thực tế để nâng cao tính thực tiễn, chiều sâu của kiến thức ngành học; 3 + Nghiên cứu vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý thuyết từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn; + Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ làm rõ một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại đô thi, giúp hoàn thiện cơ sở về định giá đất. - Ý nghĩa thực tiễn + Giúp địa phương nắm được mức chênh lệch giữa giá đất ở thực tế so với giá đất ở Nhà nước quy định; + Xác định một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn Thanh Lãng - huyện Bình Xuyên - tỉnh Vĩnh Phúc; + Nêu bật công tác xác định giá đất ở để từ đó địa phương có định hướng quản lý đai, cũng như có cơ sở để ban hành bảng giá đất hợp lý, mang tính hiệu quả trong thực tế. 4 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài 1.1.1 Cơ sở lý luận Khi nghiên cứu khái niệm về đất đai liên quan đến định giá đất phải hiểu: đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng. Các Mác viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp” (Bộ giáo dục và đào tạo, 2014). Đất đai có các đặc trưng: - Tính cố định về vị trí địa lý - Tính không tăng - Tính lâu bền - Tính cá biệt - Tính khu vực - Các tính chất khác: 1.1.2. Cơ sở thực tiễn 1.1.2.1. Khái niệm thị trường đất đai Theo Lưu Quốc Thái (2005), thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai. Xây dựng và phát triển thị trường giao dịch đất đai lành mạnh là yêu cầu tất yếu cho việc phát triển kinh tế đất nước. 5 1.1.2.2. Vai trò của thị trường đất đai Thị trường đất đai có liên quan đến lượng tài sản lớn trong nền kinh tế quốc dân của mỗi nước, do đó thị trường đất đai có vị trí và vai trò quan trọng trong nền kinh tế, cụ thể: - Hoạt động của thị trường đất đai góp phần phân bổ và sử dụng đất đai có hiệu quả. - Thị trường đất đai hoạt động tạo ra những kích thích tới tăng trưởng kinh tế khi đầu tư vào bất động sản. - Tác động trực tiếp của thị trường đất đai tới phát triển thị trường tài chính.. - Phát triển thị trường đất đai một cách thông thoáng sẽ tạo điều kiện cho việc hình thành giá cả đất đai một cách khách quan và được phản ánh đầy đủ vào chi phí sản xuất. - Phát triển thị trường đất đai thông thoáng sẽ tạo động cơ phấn đấu và cơ hội có nhà ở cho đại đa số dân chúng lao động với giá cả chấp nhận được. 1.1.3. Cơ sở khoa học Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Theo Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng (2008) cho thấy giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất. Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Giá cả là biểu hiện tiền tệ của hàng hóa trên cơ sở giá trị, tuy nhiên đất đai là sản phẩm phi lao động của con người, bản thân nó không có giá trị. Do 6 đó đối với đất đai, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán có nghĩa là tư bản hóa địa tô. Như vậy có thể nói cơ sở khoa học chính để hình thành giá đất bao gồm: Địa tô, lãi suất ngân hàng, quan hệ cung cầu. 1.1.3.1. Địa tô Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Ðịa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch; địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Địa tô chênh lệch loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. - Ðịa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ. - Ðịa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó. Địa tô chênh lệch I sẽ thuộc về người có quyền sở hữu về đất đai nó được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm, còn 7 địa tô chênh lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó. Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất. Theo Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng (2008) thì trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối cũng bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất đối với địa tô chênh lệch dưới CNTB. 1.1.3.2. Lãi suất ngân hàng Trong kinh doanh nói chung và kinh doanh nhà đất nói riêng, trước khi quyết định đầu tư người ta tính toán đến hiệu quả kinh tế đem lại sao cho ít nhất phải bẳng số tiền gửi vào ngân hàng. Chính vì vậy, ta cần xét tới lãi suất ngân hàng với lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài. Lãi suất ngân hàng cao thì giá đất mua vào phải giảm đi vì khi đó người dân và các nhà đầu tư sẽ có xu hướng đem tiền của mình gửi vào ngân hàng để hưởng mức lợi cao hơn hoặc ngang bằng. Ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền bỏ ra mua đất sẽ tăng, do người bán không muốn bán ra với giá thấp, họ giữ lại để thu được lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng. Khi nền kinh tế xã hội ngày càng tăng trưởng thì lãi suất có xu hướng giảm, trong khi đó người mua lại muốn sở hữu một căn hộ gắn liền với đất hơn là gửi tiền vào ngân hàng do đó mà giá đất ngày càng có xu hướng tăng lên. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định được giá cả. Trong đó tăng trưởng kinh tế xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do 8 đó giá đất có xu hướng tăng lên, việc kinh doanh bất động sản luôn mang lại lợi nhuận. Từ đó có thể thấy giá đất tỷ lệ thuận với địa tô và tỷ lệ nghịch với lãi suất ngân hàng. 1.1.3.3. Quan hệ cung cầu Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất và làm cho giá đất luôn biến động. Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hoá thông thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả hạ xuống. Với đất đai cũng vậy, giá cả cũng phụ thuộc vào mối quan hệ cung cầu. Nhưng vì đất đai, khác với các loại hàng hoá thông thường là có tính tự nhiên nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành theo nguyên tắc riêng: - Bên cung và bên cầu đều không dễ dàng biết được ở đâu có thông tin về cung hoặc cầu. - Tính thay thế là có hạn. Do đất đai vốn có tính cá biệt khi trở thành đối tượng giao dịch, các thửa đất đều mang tính đặc thù riêng, nên tính thay thế nhau cũng có giới hạn. Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng cung về đất đai trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai không thể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác. Lượng cầu cũng có thể gia tăng không đều giữa các địa phương do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư.... Chính vì vậy, cung cầu về đất đai luôn xảy ra tình trạng mất cân đối cục bộ theo địa phương trong khi chúng ta không thể "điều" đất từ địa phương khác tới để điều hoà. 9 1.2. Các quy định liên quan đến giá đất 1.2.1. Giá đất và định giá đất 1.2.1.1. Giá đất Theo Hồ Thị Lam Trà (2005) thì đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp... Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Ở Việt Nam, giá đất có sự khác biệt rõ rệt so với nhiều quốc gia trên thế giới, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năn được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Theo khoản 19 Điều 3 Luật đất đai (2013) quy định: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất”. Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau đây: - Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại Điều 114, Luật Đất đai 2013; - Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; - Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. 10 1.2.1.2. Định giá đất a. Định giá tài sản Theo W. Sealrooke (Viện Đại học Portsmouth, Vương quốc Anh): “Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định”. Theo Lim Lan Yuan (Khoa xây dựng và bất động sản, Đại học Quốc gia Singapore): “Định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn”. Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế-kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường. Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Nhiều khái niệm sử dụng trong lý thuyết định giá là những khái niệm kinh tế tuy có một số khác biệt. Ngày nay, theo đà phát triển của kinh tế thị trường, lý thuyết định giá ngày càng được hoàn thiện và trở thành một ngành chuyên sâu trong nền kinh tế. b. Định giá đất Định gía đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định tại thời điểm xác định. Theo viện Nghiên cứu, đào tạo kinh tế - tài chính (2015) thì đất đai là một tài sản. Vì vậy, về nguyên tắc việc định giá đất cũng giống như việc định giá các tài sản thông thường. Mặt khác, đất đai không phải là tài sản thông thường là tài sản đặc biệt, giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi phối nó còn bị tác động bởi các yếu tố về tâm lý, xã hội. Vì vậy định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường.