Tài liệu Nghiên cứu giá đất và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại huyện bình chánh, thành phố hồ chí minh giai đoạn 2016 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LÊ MINH HẢI NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI HUYỆN BÌNH CHÁNH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH GIAI ĐOẠN 2016 - 2018 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2019 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LÊ MINH HẢI NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI HUYỆN BÌNH CHÁNH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH GIAI ĐOẠN 2016 - 2018 Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Phan Đình Binh Thái Nguyên - 2019 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kì công trình nào khác. Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./. Tác giả luận văn Lê Minh Hải Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ, những ý kiến đóng góp, chỉ bảo quý báu của các thầy giáo, cô giáo trong Phòng Đào tạo, Khoa Quản lý tài nguyên, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên. Để có được kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản thân, tôi còn nhận được sự hướng dẫn chu đáo, tận tình của PGS.TS. Phan Đình Binh là người hướng dẫn trực tiếp tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và viết luận văn. Tôi cũng nhận được sự giúp đỡ, tạo điều kiện của phòng Thống kê, phòng Tài nguyên và Môi Trường, các phòng ban và nhân dân các xã, thị trấn của UBND huyện Bình Chánh, các anh chị em và bạn bè đồng nghiệp, sự động viên và tạo mọi điều kiện của gia đình và người thân. Với tấm lòng biết ơn, tôi xin chân thành cảm ơn mọi sự giúp đỡ quý báu đó! Tác giả luận văn Lê Minh Hải Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................ i LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................ii MỤC LỤC ................................................................................................................. iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ........................................................................ vi DANH MỤC CÁC BẢNG........................................................................................vii DANH MỤC CÁC HÌNH ....................................................................................... viii MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................................... 1 2. Mục tiêu của đề tài .................................................................................................. 2 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn................................................................................. 2 Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ...................................................................... 4 1.1. Cơ sở khoa học ..................................................................................................... 4 1.1.1. Khái niệm về giá đất và cơ sở khoa học hình thành giá đất.............................. 9 1.1.2. Các yếu tố ảnh hướng tới giá đất .................................................................... 12 1.2. Cơ sở pháp lý ..................................................................................................... 15 1.2.1. Những căn cứ pháp lý dùng để quản lý giá đất và thực hiện công tác định giá đất .............................................................................................................................................. 15 1.2.2. Các phương pháp định giá đất......................................................................... 16 1.3. Định giá đất tại một số nước trên thế giới và Việt Nam .................................... 26 1.3.1. Định giá đất trên thế giới................................................................................. 26 1.3.2. Định giá đất tại Việt Nam ............................................................................... 27 1.3.3. Xu thế biến động giá đất ở huyện Bình Chánh - thành phố Hồ Chí Minh ..... 31 Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .............................................................................................................................. 34 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...................................................................... 34 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu: .................................................................................... 34 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 34 2.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ......................................................................... 34 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn iv 2.2.1. Địa điểm và không gian .................................................................................. 34 2.2.2. Thời gian ......................................................................................................... 34 2.3. Nội dung nghiên cứu .......................................................................................... 34 2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Bình Chánh ............................. 34 2.3.2. Tình hình sử dụng đất đai của huyện Bình Chánh giai đoạn 2016 - 2018 ...... 34 2.3.3. Giá đất ở theo quy định trên địa bàn huyện Bình Chánh giai đoạn 2016 - 2018 ...... 34 2.3.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Bình Chánh .............................................................................................................................................. 34 2.4. Phương pháp nghiên cứu.................................................................................... 35 2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp ................................................ 35 2.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu điều tra và thu thập số liệu sơ cấp ........ 35 2.4.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu ........................................ 36 2.4.4. Phương pháp chuyên gia ................................................................................. 36 Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................................. 37 3.1. KHÁI QUÁT VỀ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ, XÃ HỘI .................... 37 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ........................................................................................... 37 3.1.2. Kinh tế - Xã hội ............................................................................................... 39 3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và cảnh quan môi trường của huyện Bình Chánh .................................................................................. 49 3.2. Tình hình sử dụng đất đai của huyện Bình Chánh năm 2018 ............................ 50 3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Bình Chánh .............................................. 50 3.2.2. Tình hình cấp GCNQSDĐ tại huyện Bình Chánh .......................................... 55 3.3. Nghiên cứu giá đất ở trên địa bàn huyện Bình Chánh. ...................................... 61 3.3.1. Giá đất ở theo quy định chung trong phạm vi cả nước ................................... 61 3.3.2. Giá đất ở theo quy định của UBND thành phố Hồ Chí Minh ......................... 62 3.3.3. Số liệu điều tra giá đất ở thực tế của các tuyến đường chính ......................... 65 3.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh ....................................................................... 72 3.4.1. Ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở ....................................................... 72 3.4.2. Ảnh hưởng của yếu tố chất lượng cơ sở hạ tầng, dịch vụ đến giá đất ở ......... 73 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn v 3.4.3. Ảnh hưởng của yếu tố đặc điểm thửa đất đến giá đất ở đô thị........................ 74 3.4.4. Ảnh hưởng của yếu tố quy hoạch đến giá đất ở .............................................. 76 3.4.5. Ảnh hưởng của yếu tố kinh tế - xã hội đến giá đất ở ...................................... 76 3.5. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất ................... 77 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................ 79 1. Kết luận ................................................................................................................. 79 2. Kiến nghị ............................................................................................................... 80 TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... 82 PHỤ LỤC Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐĐC : Bản đồ địa chính BĐS : Bất động sản ĐGĐ : Định giá đất ĐKĐĐ : Đăng ký đất đai GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HSĐC : Hồ sơ địa chính KT : Kinh tế QSDĐ : Quyền sử dụng đất SDĐ : Sử dụng đất TN : Tự nhiên TP : Thành phố UBND : Uỷ ban nhân dân VPĐK : Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất XH : Xã hội Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất của huyện Bình Chánh ........................................ 51 Bảng 3.2: Biến động theo mục đích sử dụng đất năm 2017 - 2018 huyện Bình Chánh ....................................................................................................... 52 Bảng 3.3: Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại huyện Bình Chánh giai đoạn 2016 - 2018 ............................................... 56 Bảng 3.4: Kết quả thu thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Bình Chánh giai đoạn 2016 2018 ......................................................................................................... 57 Bảng 3.5: Đánh giá tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại huyện Bình Chánh ..................................................................... 59 Bảng 3.6: Khung giá đất ở tại đô thị ......................................................................... 61 Bảng 3.7: Khung giá đất ở tại nông thôn .................................................................. 61 Bảng 3.8: Giá đất ở theo quy định từ năm 2015 đến 2019 ....................................... 64 Bảng 3.9: Số liệu điều tra giá đất ở theo vị trí của nhóm I ....................................... 67 Bảng 3.10: Số liệu điều tra giá đất ở theo vị trí của nhóm II .................................... 69 Bảng 3.11: Số liệu điều tra đất ở theo vị trí của nhóm III........................................ 71 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1: Vị trí huyện Bình Chánh ...........................................................................37 Hình 3.2: Biểu đồ kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại huyện Bình Chánh giai đoạn 2016-2018 .....................................................................57 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế được, là thành phần hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng. Từ ngàn xưa, con người đã biết dựa vào đất đai để tồn tại và phát triển. Đất đai có một vai trò vô cùng quan trọng đối với mọi ngành nghề và hoạt động của con người[10]. Ở Việt Nam các quan hệ về giao dịch đất đai đã xuất hiện từ rất sớm. Khi Hiến pháp năm 1980 ra đời, lần đầu tiên khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai. Tuy nhiên, giao dịch mua bán vẫn diễn ra ngầm, chủ yếu là hình thức mua bán trao tay tự cam kết giữa người mua và người bán. Hiến pháp 1992 ra đời là sự cởi trói về mặt pháp lý với quy định “tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật” (Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam, 1992). Lần đầu tiên giá đất được sử dụng “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi” (Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam, 1992). Đây là mốc đánh dấu sự bùng nổ và phát triển công khai của thị trường bất động sản (BĐS) gắn với nó là các hình thức mua bán, chuyển nhượng đất đai ngày càng diễn ra mạnh mẽ. Để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao Luật Đất đai 1993 đã ra đời, tiếp theo nó là lần lượt các Luật Đất đai sửa đổi, Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 2013 ra đời thể hiện cách tiếp cận mới của Nhà nước ta về vị trí và vai trò của đất đai trong nền kinh tế thị trường, nguồn lực quan trọng nhất của đất nước. Từ đó, đất đai trở thành một thứ hàng hoá có giá. Giá đất là một phạm trù kinh tế tồn tại khách quan trong hoạt động kinh tế - xã hội, giá đất cũng là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường. Đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong sự phân phối đất để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch và pháp luật. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 2 Huyện Bình Chánh là một trong 5 huyện ngoại thành của thành phố Hồ Chí Minh có tổng diện tích tự nhiên là 25.255,99 ha, chiếm 12% diện tích toàn thành phố. Với vị trí là cửa ngõ phía Tây vào nội thành TP. Hồ Chí Minh, có các trục đường giao thông quan trọng như Quốc lộ 1, Tỉnh lộ 10, đại lộ Nguyễn Văn Linh, Quốc lộ 50 nối huyện Bình Chánh với các huyện Cần Giuộc, Cần Đước (Long An), đường cao tốc TP.HCM – Trung Lương nối Bình Chánh nói riêng và TP. Hồ Chí Minh nói chung với khu vực miền Tây,… tạo cho Bình Chánh trở thành cầu nối giao lưu kinh tế, giao thương đường bộ giữa vùng đồng bằng Sông Cửu Long với vùng kinh tế miền Đông Nam Bộ và các khu công nghiệp trọng điểm ở phía Nam. Trong thời gian qua, huyện Bình Chánh đã có những bước phát triển mạnh mẽ về kinh tế - xã hội, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa và chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp, dịch vụ. Đi kèm với sự phát triển kinh tế - xã hội là sự gia tăng nhanh chóng về nhu cầu sử dụng đất phục vụ cho mục đích cư trú, hoạt động sản xuất và kinh doanh, thương mại và du lịch dẫn đến nhiều sự biến động về giá đất. Trước thực trạng đó, để làm tốt công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và công tác định giá đất nói riêng thì vấn đề nghiên cứu xác định giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là rất cấp thiết. Xuất phát từ những vấn đề nêu trên, tôi tiến hành lựa chọn đề tài: “Nghiên cứu giá đất và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2016 - 2018”. 2. Mục tiêu của đề tài - Nghiên cứu giá đất ở thực tế trên thị trường và giá đất ở do Nhà nước quy định ở tại một số xã, thị trấn của huyện Bình Chánh. - Xác định một số yếu tố chính ảnh hưởng tới giá đất và giá đất ở tên địa bàn huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2016 - 2018 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn - Bổ sung, hoàn thiện kiến thức đã học trong nhà trường cho bản thân đồng thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi và khó khăn của công tác định giá đất trong thực tế. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 3 - Giúp học viên hiểu được một cách cặn kẽ, sâu sắc và nắm chắc quy trình, nguyên tắc phân vùng đất, xác định vị trí đất. Và áp dụng xác định giá các loại đất. - Giúp nắm vững những quy định của pháp luật đất đai 2013; hệ thống các văn bản dưới luật về đất đai của Trung ương và địa phương về công tác định giá đất tại địa phương. - Đề xuất với các cấp có thẩm quyền đưa ra những giải pháp phù hợp để công tác định giá đất nói riêng và công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung được tốt hơn. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 4 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở khoa học 1.1.1. Cơ sở khoa học của định giá đất Cơ sở khoa học hình thành giá dất bao gồm: Ðịa tô, lãi suất ngân hàng, quan hệ cung cầu. 1.1.1.1. Địa tô Địa tô là sản phẩm thặng dư do những người sản xuất nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn còn địa tô. Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà kinh doanh tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản, kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì nhưng cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô đọc quyền bị xóa bỏ, những vấn đề tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới Chủ nghĩa Tư bản (Nguyễn Thế Huấn, 2009)[12]. Địa tô chênh lệch loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, cso vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Những người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu được một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 5 Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô chênh lệch. Như vậy địa tô chênh lệch gắn với sự độc quyền kinh doanh tư bản chủ nghĩa về ruộng đất. Địa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối dưới hình thức thu nhập thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của Nhà nước. Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch 1 và địa tô chênh lệch 2. Địa tô chênh lệch 1 là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ. Địa tô chênh lệch 2 là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó. Địa tô chênh lệch 1 sẽ thuộc về người có quyền sở hữu về đất đai nó được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hằng năm, còn địa tô chênh lệch 2 sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó. Sự khác nhau về giá đất đô thị với giá đất nông nghiệp chỉ có thể giải thích qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô. Điều khác biệt cơ bản giữa đất đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và các đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên đất. Sự khác biệt đó quyết định khả năng sử dụng đất đó vào việc gì (mục đích sử dụng), do đó quyết định khả năng sinh lợi của thửa đất, tức là quyết định mức địa tô của thửa đất đó. Hai yếu tố chất đất và điều kiện địa hình có ảnh hưởng lớn đến địa tô, dù đất đó ở đô thị hay vùng nông thôn hẻo lánh. Yếu tố điều kiện tưới tiêu và điều kiện khí hậu chủ yếu được đề cập khi xem xét địa tô đất nông nghiệp. Để so sánh xây dựng mức địa tô cho từng thửa đất trong nông nghiệp trước hết căn cứ vào vùng và loại đất định ra mức giá chung cụ thể đến các loại đất trong nhóm đất nông nghiệp. Đối với đất trồng cây hằng năm, tổng hợp của 5 yếu tố sẽ phản ánh mức địa tô khác nhau giữa các thửa đất.: độ phì nhiêu của đất, điều kiện tưới tiêu nước, điều kiện khú hậu, điều kiện địa hình, và vị trí của thửa đất. Đó là cơ sở để đinh giá đất (Nguyễn Thế Huấn, 2009)[12]. 1.1.1.2. Lãi suất ngân hàng Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất giảm đi và ngược Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 6 lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên. Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không phân biệt ở thành thị hay nông thôn. Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp (Nguyễn Thế Huấn, 2009)[12]. 1.1.1.3. Quan hệ cung cầu Có thể thiết lập một biểu cung minh hoạ mối quan hệ giữa số lượng đất đai mà một nhà đầu tư hoặc một nhóm các nhà đầu tư có khả năng cung cấp với các mức giá khác nhau trong một khoảng thời gian cho trước. Cũng giống như thiết lập một biểu cầu, để thiết lập biểu cung cần giả định rằng chỉ có một yếu tố quyết định làm thay đổi cung đó là giá loại đất đai mà biểu cung minh hoạ. Các yếu tố khác còn lại của cung không có ảnh hưởng đến giá đất là hằng số. (Nguyễn Thế Huấn, 2009)[11]. Hình 2.1. là sơ đồ cung và cầu trên một thị trường điển hình điển hình, minh hoạ sự tương tác giữa cung và cầu trong thị trường điển hình điển hình. Giá đất đai được xác định ở điểm mà đồ thị cung và đồ thị cầu giao nhau (điểm E). Điểm E được gọi là điểm cân bằng giữa giá đất (G) và số lượng đất đai (L). Giá đất Cung về đất G1 G E L1 L L2 Số lượng đất Hình 2.1. Đồ thị cung và cầu với một thị trường đất đai điển hình Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 7 Nếu giá được cố định ở (G1), thì số lượng cầu sẽ giảm xuống (L1) nhưng những người cung cấp cũng sẽ đồng ý bán với số lượng (L2) ở giá đó. Tình huống này sẽ không ổn định. Trên thị trường xẩy ra tình trạng dư thừa hay cung quá mức và người cung cấp sẽ buộc phải hạ thấp giá hơn cho đến khi giá G được thiết lập. Nếu như theo yêu cầu của Nhà nước phải đặt giá cao hơn, thì Nhà nước có thể phải ra quy định được phép bán bao nhiêu ở mức giá cố định, hoặc sẽ xuất hiện một thị trường bất hợp pháp mà giá thấp hơn so với giá Nhà nước quy định. Một sự mất cân bằng tương ứng sẽ xảy ra nếu như giá được cố định ở mức thấp hơn giá G, nhưng hiện thời số lượng cầu sẽ lớn hơn số lượng được cung, và giá sẽ phải tăng lên để tạo ra sự cân bằng (Nguyễn Thế Huấn, 2009)[12]. D Giá S D1 A G G1 B L1 L Số lượng đất Hình 2.2. Sự thay đổi về cầu Giá đất đai tại điểm cân bằng thay đổi khi có những thay đổi cung hoặc cầu. Hình 2.2. minh hoạ sự thay đổi về nhu cầu. Điểm cắt nhau giữa đồ thị cung (S) và đồ thị cầu (D) tại điểm E cho thấy giá cân bằng là G và số lượng đất đai được bán là L. Đồ thị cầu (D1) là đồ thị cầu mới đã giảm sút. Số lượng cầu về đất đai nhỏ hơn so với số lượng đất đai được đòi hỏi ở từng mức giá. Sự chuyển dịch này có thể xảy ra do một trong năm yếu tố tác động đến cầu đã thay đổi: như thu nhập của những người mua có tiềm lực đã giảm sút; hoặc những người tiêu dùng có tiềm lực tin rằng giá đất sắp tới sẽ giảm và đã quyết định hoãn mua sắm. Sự cân bằng mới được lập tại điểm B. Giá mới sẽ là G1và số lượng mới được bán sẽ là L1. (Nguyễn Thế Huấn, 2009)[12]. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 8 Giá S D G S1 E G1 E1 L L1 Số lượng đất Hình 2.3. Sự thay đổi về cung Hình 2.3. minh hoạ những tác động của sự tăng lên về cung. Sự tăng lên đó có thể do đổi mới công nghệ hiện đại hoặc do tỉ lệ lãi tiền vay giảm làm cho việc xây dựng nhà mới rẻ hơn. Những người sản xuất sẽ đồng ý cung cấp một số lượng lớn hơn ở từng mức giá. Kết quả là đồ thị cung mới (S1) và một cân bằng mới được xác lập tại điểm B. Trong một nền kinh tế nói chung nếu không có sự đổi mới công nghệ mang tính nhẩy vọt, thì giá cả của hàng hoá tương ứng với sự giao cắt giữa cung và cầu sẽ được hình thành nhanh chóng và tương đối ổn định. Giá sẽ ở trạng thái cân bằng bởi vì sự tác động của cung, cầu là bằng nhau. Trong thị trường đất đai, các các yếu tố nội tại từ phía cầu (không phải là giá đất đai) như thu nhập hoặc trì hoãn mua sắm... làm cho cầu thay đổi thường xuyên tạo ra những chuyển dịch trong đồ thị cầu. (Nguyễn Thế Huấn, 2009)[12]. Giá bán và số lượng đất đai được bán rất ít khi đạt được trạng thái ổn định lâu dài. Do đó, trạng thái cân bằng giữa giá và số lượng đất đai cũng ít khi đạt được sự ổn định lâu dài. Cân bằng - Mất cân bằng - Cân bằng mới được xác lập - Mất cân bằng. Hiện tượng trên được lập đi lập lại liên tiếp tạo thành các chu kỳ thị trường. Thời gian giữa hai chu kỳcủa thị trường hàng hoá thường là rất ngắn và không cố định. Nhưng các giai đoạn của mỗi chu kỳ thị trường thì rất ít khi thay đổi. Đây chính là cơ sở cho nguyên tắc định giá cân đối. (Nguyễn Thế Huấn, 2009)[12]. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 9 1.1.2. Khái niệm về giá đất và cơ sở khoa học hình thành giá đất 1.1.2.1. Khái niệm giá đất, định giá đất và giá trị quyền sử dụng đất - Khái niệm Giá đất: Là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. (Quốc hội, 2013)[15] Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với đất đai mà, nói giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp… Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. - Khái niệm Định giá đất: Là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Đất đai là một tài sản đặc biệt. Giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội. Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường. - Khái niệm Giá trị quyền sử dụng đất: Là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định. (Quốc hội, 2013)[15] 1.1.2.2. Cơ sở khoa học của định giá đất Cơ sở hình thành giá đất là một vấn đề có vai trò hết sức quan trọng trong việc định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do các yếu tố chính như: địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu. - Địa tô Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Ở chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 10 kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Chủ nghĩa tư bản có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ. Tuy vậy, địa tô chênh lệch vẫn tồn tại nhưng nó thuộc sở hữu của Nhà nước và về bản chất khác với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản. Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơi tiêu thụ hơn v.v.) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn. Có hai loại địa tô chênh lệch, gồm: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. - Địa tô chênh lệch I là những địa tô thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có gần thị trường tiêu thụ. Nó thuộc về người có quyền sở hữu đất đai và được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm. - Địa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó. Nó thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó. Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. Địa tô chênh lệch có thể tính theo công thức sau: Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội – Giá cả sản xuất các biệt Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất. Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê đất của địa chủ để xây dựng. Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất lớn. Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên mà còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên. - Lãi xuất ngân hàng Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất giảm đi và ngược Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn