Tài liệu Nghiên cứu ảnh hưởng của việc thực hiện một số dự án theo quy hoạch sử dụng đất đến giá đất trên địa bàn thành phố thái bình, tỉnh thái bình

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM TRẦN TRUNG SƠN NGHIÊN CỨU ẢNH HƯỞNG CỦA VIỆC THỰC HIỆN MỘT SỐ DỰ ÁN THEO QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI BÌNH, TỈNH THÁI BÌNH Chuyên ngành : Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Đỗ Thị Tám NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2017 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc. Hà Nội, ngày tháng năm 2017 Tác giả luận văn Trần Trung Sơn ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các Thầy, Cô giáo trong Khoa Quản lý Đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình. Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc tới cô giáo PGS.TS. Đỗ Thị Tám đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài. Tôi xin trân trọng cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng Đất đai- Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái Bình, các phòng, ban, ngành liên quan của thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài. Xin cảm ơn gia đình, người thân và bạn bè đã động viên, giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn. Trân trọng cảm ơn! Hà Nội, ngày tháng năm 2017 Tác giả luận văn Trần Trung Sơn iii MỤC LỤC Lời cam đoan...................................................................................................................... i Lời cảm ơn ...................................................................................................................... iii Mục lục ......................................................................................................................... iv Danh mục các chữ viết tắt ................................................................................................. vi Danh mục bảng...............................................................................................................viii Danh mục hình ................................................................................................................. ix Trích yếu luận văn ............................................................................................................. x Thesis Abstract ................................................................................................................xii Phần 1. Mở đầu................................................................................................................ 1 1.1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................... 1 1.2. Mục tiêu nghiên cứu .................................................................................... 2 1.3. Phạm vi nghiên cứu ..................................................................................... 2 1.4. Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn ....................................... 3 1.4.1. Những đóng góp mới ......................................................................................... 3 1.4.2. Ý nghĩa khoa học ............................................................................................... 3 1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn................................................................................................ 3 Phần 2. Tổng quan các vấn đề nghiên cứu ..................................................................... 4 2.1. Tổng quan về quy hoạch sử dụng đất............................................................. 4 2.1.1. Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất .................................................................. 4 2.1.2. Đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất ................................................................. 5 2.1.3. Vai trò, ý nghĩa của quy hoạch sử dụng đất ........................................................ 6 2.1.4. Thực trạng công tác quy hoạch sử dụng đất ở Việt Nam ..................................... 8 2.2. Tổng quan về giá đất ................................................................................. 10 2.2.1. Một số khái niệm liên quan đến giá đất ............................................................ 10 2.2.2. Đặc trưng của giá đất ....................................................................................... 11 2.3.3. Giá đất và thực trạng công tác định giá đất ở Việt Nam .................................... 14 2.3. Các nghiên cứu về mối quan hệ của quy hoạch sử dụng đất đến giá đất trên thế giới và ở Việt Nam .................................................................................. 18 2.3.1. Các nghiên cứu về mối quan hệ của quy hoạch sử dụng đất đến giá đất trên thế giới............................................................................................................. 18 iv 2.3.2. Các nghiên cứu về mối quan hệ của quy hoạch sử dụng đất đến giá đất ở Việt Nam ......................................................................................................... 26 Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ............................................................ 30 3.1. Địa điểm nghiên cứu ................................................................................. 30 3.2. Thời gian nghiên cứu ................................................................................. 30 3.3. Đốİ tượng nghiên cứu ................................................................................ 30 3.4. Nội dung nghiên cứu ................................................................................. 30 3.4.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Thái Bình ................... 30 3.4.2. Công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại thành phố Thái Bình giai đoạn 2010 - 2016 ...................................................................................................... 30 3.4.3. Ảnh hưởng của việc thực hiện một số dự án theo quy hoạch sử dụng đất đến giá đất tại thành phố Thái Bình .................................................................. 30 3.4.4. Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quy hoạch sử dụng đất góp phần hạn chế những bất cập về giá đất tại thành phố Thái Bình ................. 31 3.5. Phương pháp nhiên cứu ............................................................................. 31 3.5.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu, chọn mẫu điều tra ................................... 31 3.5.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu .............................................................. 32 3.5.3. Phương pháp thống kê, xử lý số liệu................................................................. 33 3.5.4. Phương pháp so sánh ....................................................................................... 33 Phần 4. Kết quả nghiên cứu và thảo luận ..................................................................... 34 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Thái Bình liên quan đến quy hoạch và giá đất trên địa bàn……………………………… ........................ 34 4.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và cảnh quan môi trường ................ 34 4.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội................................................................ 36 4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội ................................... 39 4.2. Công tác quản lý nhà nước về đất đai tại thành phố Thái Bình giai đoạn 2010 – 2016 ................................................................................................... 41 4.2.1. Thực trạng triển khai các dự án theo phương án quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2010 – 2016 ............................................................................................. 41 4.2.2. Thực trạng quản lý Nhà nước về giá đất và tình hình biến động giá đất trên địa bàn thành phố giai đoạn 2010 - 2016 ......................................................... 45 4.2.3. Tổng hợp các dự án theo quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Bình ......................................................................................................... 49 v 4.3. Ảnh hưởng của việc thực hİện 02 dự án nghiên cứu theo quy hoạch đến giá đất ................................................................................................................. 52 4.3.1. Giới thiệu chung về hai dự án nghiên cứu ........................................................ 52 4.3.2. Ảnh hưởng của việc thực hiện dự án 01 theo quy hoạch sử dụng đất đến giá đất.. ............................................................................................................ 55 4.3.3. Ảnh hưởng của việc thực hiện dự án 2 theo quy hoạch đến giá đất ................... 63 4.3.4. Đánh giá chung về việc thực hiện 02 dự án theo quy hoạch sử dụng đất đến giá đất .............................................................................................................. 70 4.4. Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quy hoạch sử Thái Bình ....................................................................................................... 71 4.4.1. Giải pháp về quy hoạch sử dụng đất ................................................................. 72 4.4.2. Giải pháp về cơ chế chính sách ........................................................................ 72 4.4.3. Giải pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật ....................................................... 73 4.4.4. Giải pháp về huy động vốn............................................................................... 73 4.4.5. Tăng cường sự tham gia của cộng đồng trong lập và giám sát thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất .................................................................... 74 Phần 5. Kết luận và kiến nghị ..................................................................................... 75 5.1. Kết luận ................................................................................................... 75 5.2. Đề nghị .................................................................................................... 76 Tài liệu tham khảo ........................................................................................................... 77 Phụ lục ........................................................................................................................ 79 vi DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa theo tiếng Việt BĐS Bất động sản CHXHCN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa FDI Đầu tư trực tiếp nước ngoài GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GDP Tổng sản phẩm quốc nội GPMB Giải phóng mặt bằng HĐND Hội đồng nhân dân IIP Chỉ số sản xuất công nghiệp MĐSDĐ Mục đích sử dụng đất NXB Nhà xuất bản ODA Viện trợ phát triển chính thức PNN Phi nông nghiệp SXKD Sản xuất kinh doanh TCVN Tiêu chuẩn Việt Nam TN&MT Tài nguyên và Môi trường UBND Ủy ban nhân dân UGB Urban Growth Boundary - Ranh giới phát triển đô thị XNK XD Xuất nhập khẩu xây dựng vii DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1. Số mẫu theo loại đất và vị trí bên trong, bên ngoài UGB ................................ 23 Bảng 2.2. Giá đất bình quân bên trong, bên ngoài UGB giai đoạn 1994 - 2004 ............. 24 Bảng 2.3. Tốc độ tăng giá đất qua các năm bên trong, bên ngoài UGB........................... 25 Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2016, thành phố Thái Bình ................................. 43 Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng sử dụng đất......................................... 45 Bảng 4.3. Danh mục công trình các dự án theo quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Bình ...................................................................................... 50 Bảng 4.4. Tổng hợp quy hoạch sử dụng đất của dự án 2 nghiên cứu............................... 54 Bảng 4.5. Biến động giá đất nông nghiệp quy định ở dự án 1 giai đoạn 2010 - 2016 ...... 56 Bảng 4.6. Biến động giá đất ở quy định ở dự án 1 giai đoạn 2010 -2016 ........................ 57 Bảng 4.7. Biến động giá đất sản xuất kinh doanh quy định ở dự án 1 giai đoạn 2010 2016 ............................................................................................................... 58 Bảng 4.8. Biến động giá đất nông nghiệp thực tế ở dự án 1 giai đoạn 2010 - 2016 ......... 60 Bảng 4.9. Biến động giá đất ở thực tế vùng dự án 1 giai đoạn 2010 - 2016..................... 61 Bảng 4.10. Biến động giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp thực tế ở dự án 1 giai đoạn 2010 - 2016 .................................................................................... 62 Bảng 4.11. Biến động giá đất nông nghiệp quy định ở dự án 2 giai đoạn 2010 - 2016 ...... 64 Bảng 4.12. Biến động giá ở quy định ở dự án 2 giai đoạn 2010 - 2016 ............................. 64 Bảng 4.13. Biến động giá ở quy định sản xuất kinh doanh ở dự án 2 giai đoạn 2010 - 2016.................................................................................................... 66 Bảng 4.14. Biến động giá đất nông nghiệp thực tế ở dự án 2 giai đoạn 2010 - 2016 ........ 67 Bảng 4.15. Biến động giá đất ở thực tế ở dự án 2 giai đoạn 2010 - 2016 .......................... 68 Bảng 4.16. Biến động giá đất sản xuất kinh doanh thực tế ở dự án 2 giai đoạn 2010 - 2016.................................................................................................... 69 viii DANH MỤC HÌNH Hình 2.1. Sự mở rộng của một thành phố thống nhất với UGB ...................................... 18 Hình 2.2. Sự mở rộng của một thành phố không thống nhất với UGB ........................... 20 Hình 2.3. Giá đất trung bình cho mỗi mẫu Anh trên khoảng cách đến UGB .................. 21 Hình 2.4. Giá đất trung bình (USD/m2) theo khoảng cách (km) từ trung tâm thành phố đến bên trong, bên ngoài UGB ........................................................... 26 Hình 4.1. Sơ đồ vị trí liên kết vùng thành phố Thái Bình ............................................... 34 Hình 4.2. Đường giao thông thành phố Thái Bình ......................................................... 38 Hình 4.2. Cơ cấu sử dụng đất năm 2016 của thành phố Thái Bình ................................. 44 Hình 4.3. Hình ảnh xây dựng Khu tổ hợp Trung tâm thương mại, công trình phố Shop – House ................................................................................................ 52 Hình 4.4. Hình ảnh xây dựng Khu tổ hợp Trung tâm thương mại, công trình phố Shop – House trước khi quy hoạch ................................................................ 53 Hình 4.5. Hình ảnh xây dựng Khu tổ hợp Trung tâm thương mại, công trình phố Shop – House sau khi quy hoạch.................................................................... 53 Hình 4.6. Hình ảnh xây dựng Khu phố 3,4 – khu đô thị mới Trần Hưng Đạo................. 54 Hình 4.7. Hình ảnh xây dựng Khu phố 3,4 – khu đô thị mới Trần Hưng Đạo trước khi quy hoạch ....................................................................................... 54 Hình 4.8. Hình ảnh xây dựng Khu phố 3,4 – khu đô thị mới Trần Hưng Đạo sau khi quy hoạch .......................................................................................... 55 Hình 4.9. Biến động giá đất ở quy định ở dự án 1 giai đoạn 2010 -2016 ........................ 58 Hình 4.10. Biến động giá đất sản xuất kinh doanh quy định ở dự án 1 giai đoạn 2010 -2016 .................................................................................................... 59 Hình 4.11. Biến động giá đất nông nghiệp thực tế ở dự án 1 giai đoạn 2010 -2016 .......... 60 Hình 4.12. Biến động giá đất ở thực tế ở dự án 1 giai đoạn 2010 - 2016 ........................... 61 Hình 4.13. Biến động giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp thực tế ở dự án 1 giai đoạn 2010 – 2016............................................................................... .... 63 Hình 4.14. Biến động giá ở quy định ở dự án 2 giai đoạn 2010 – 2016 ............................ 65 Hình 4.15. Biến động giá SXKD quy định ở dự án 2 giai đoạn 2010 - 2016 .................... 66 Hình 4.16. Biến động giá đất nông nghiệp thực tế ở dự án 2 giai đoạn 2010 - 2016 ........ 68 Hình 4.17. Biến động giá đất ở thực tế ở dự án 2 giai đoạn 2010 – 2016 ......................... 69 Hình 4.18. Biến động giá đất sản xuất kinh doanh thực tế ở dự án 2 giai đoạn 2010 - 2016 .................................................................................... 70 ix TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Trần Trung Sơn Tên luận văn: “Nghiên cứu ảnh hưởng của việc thực hiện một số dự án theo quy hoạch sử dụng đất đến giá đất trên địa bàn Thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình”. Chuyên ngành: Quản lý Đất đai Mã số: 60.85.01.03 Cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam Mục đích nghiên cứu - Làm rõ sự tác động giữa việc thực hiện một số dự án của quy hoạch sử dụng đất đến giá đất trên địa bàn thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình. - Đề xuất một số giải pháp nhằm hạn chế những bất cập về giá đất do quy hoạch sử dụng đất gây lên trên địa bàn thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình. Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp chọn điểm nghiên cứu, chọn mẫu điều tra Dự án 1: đại diện cho nhóm dự án có vốn đầu tư tư nhân, thời gian thực hiện ngắn và đang trong quá trình thực hiện. Chọn dự án khu tổ hợp trung tâm thương mại, công trình nhà phố Shop – House nằm trong địa phận phường Đề Thám. Dự án 2: đại diện cho nhóm dự án có vốn đầu tư Nhà nước, thời gian thực hiện khá dài và đã thực hiện xong. Dự án xây dựng khu đô thị Trần Hưng Đạo thuộc địa phận phường Trần Hưng Đạo, thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình. Tháng 11 năm 2002 UBND tỉnh đã ra quyết định số 2909/QĐ-UB về việc thu hồi 87.105 m 2 đất để quy hoạch xây dựng khu đô thị Trần Hưng Đạo. - Phương pháp điều tra, thu thập số liệu Các số liệu thứ cấp bao gồm các số liệu về điều kiện tự nhiên, thực trạng phát triển kinh tế xã hội, tình hình quản lý Nhà nước về đất đai và về giá đất trong Bảng giá đất do UBND tình ban hành 01/01 hàng năm. - Phương pháp chọn hộ điều tra - Phương pháp thống kê, xử lý số liệu - Phương pháp so sánh, đánh giá Kết quả chính và kết luận - Thành phố Thái Bình là trung tâm kinh tế - chính trị, văn hoá, xã hội của tỉnh Thái Bình có địa hình tương đối bằng phẳng. Tổng giá trị sản xuất năm 2016 ước đạt 22.425,1 tỷ đồng, trong đó ngành Công nghiệp - Xây dựng ước đạt 15.666,5 tỷ đồng; Thương mại - Dịch vụ ước đạt 6.007,9 tỷ đồng; Nông nghiệp - Thủy sản ước đạt 750,7 tỷ x đồng. Cơ cấu chuyển dịch theo hướng tích cực Công nghiệp - Xây dựng 67,9%, Thương mại - Dịch vụ 28,8%, Nông nghiệp - Thủy sản 3,4%. - Thành phố Thái Bình có tổng diện tích đất tự nhiên là 6806,13 ha, trong đó đất nông nghiệp là 3.480,67 ha chiếm 51,14% tổng diện tích tự nhiên; đất phi nông nghiệp là 3296,10 ha chiếm 48,43% tổng diện tích tự nhiên; đất chưa sử dụng là 29,36 ha chiếm 0,43% tổng diện tích tự nhiên. Trong giai đoạn 2011 - 2015, trên địa bàn thành phố Thái Bình đã có 15 dự án sử dụng đất đã và đang triển khai thực hiện theo quy hoạch sử dụng đất. - Giá đất Nhà nước quy định tăng lên đáng kể sau khi thực hiện dự án, cụ thể: (1) tại dự án xây dựng Khu tổ hợp Trung tâm thương mại, công trình phố Shop – House, giá đất nông nghiệp năm 2014 là 42 nghìn đồng/m2, năm 2015 tăng lên 7 triệu đồng/m2 (đất ở) và 4 triệu đồng/m2 (đất SXKD phi nông nghiệp). Giai đoạn 2015 - 2016, giá đất ở trong vùng dự án tăng nhanh từ 7 - 8 triệu đồng/m2; giá đất ở ở vùng ngoài dự án tăng từ 4,5 - 5 triệu đồng/m2; giá đất SXKD phi nông nghiệp trong vùng dự án tăng bình quân khoảng 29,17%/năm so với 22,5%/năm của giá đất SXKD phi nông nghiệp ngoài vùng dự án; (2) tại dự án Khu phố 3,4 - khu đô thị mới Trần Hưng Đạo, giá đất trong dự án dao động từ 14 – 16 triệu đồng/m2 tương ứng với 57,14%. Giá đất ngoài dự án dao động từ 7,5 – 8,5 triệu đồng/m2 tương ứng với 10,24%. Giá đất SXKD trong và ngoài vùng dự án dao động từ 13,33% - 25,0%. - Giá đất thị trường trong giai đoạn 2014 - 2016 có sự tăng giá đáng kể, cụ thể: (1) tại dự án xây dựng Khu tổ hợp Trung tâm thương mại, công trình phố Shop - House, giá đất nông nghiệp trong vùng dự án có mức tăng trưởng bình quân là 11,96% và ngoài vùng dự án là 5,38%; giá đất ở trong vùng dự án tăng 34,44% và ngoài vùng dự án tăng 20,18%; giá đất sản xuất kinh doanh tăng bình quân là 22,06 %; (2) tại dự án Khu phố 3,4 - khu đô thị mới Trần Hưng Đạo, giá đất nông nghiệp trong vùng dự án tăng trung bình là 12,4%/năm và ngoài vùng dự án là 9,14%/năm; giá đất ở trong vùng dự án tăng bình quân 25,55%/năm, giá đất ở ngoài vùng dự án tăng bình quân 21,18%/năm; giá đất SXKD trong vùng dự án tăng bình quân 16,98%/năm và giá đất SXKD ngoài vùng dự án tăng bình quân 20,88%/năm. - Để việc thực hiện một số dự án theo quy hoạch sử dụng đất đến giá đất trên địa bàn thành phố Thái Bình cần thực hiện đồng bộ các giải pháp như sau: giải pháp về quy hoạch sử dụng đất, giải pháp về cơ chế chính sách, giải pháp về nguồn vốn, giải pháp về tuyên truyền phổ biến pháp luật và giải pháp ăng cường sự tham gia của cộng đồng trong lập và giám sát thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất. xi THESIS ABSTRACT Name of author:: Tran Trung Son Thesis title: “Study on the impact of implementing some projects in the land use planning on land prices in Thai Binh City, Thai Binh Province”. Major: Land Management Code: 60.85.01.03 Educational institution: Vietnam National University of Agriculture (VNUA) Objectives - Clarify the impact of the implementation of some projects of land use planning to land prices in Thai Binh city, Thai Binh province. - Proposing some solutions to limit the inadequacies of land prices caused by land use planning in Thai Binh City, Thai Binh Province. Methods - Method of selection of study sites, sample selection Project 1: represents a private-funded project team, short implementation time and is in the process of implementation. Choose a commercial center project, shop-house shop house located in the area of De Tham. Project 2: Representing the project team with state investment, the implementation time is quite long and has been completed. The project of building Tran Hung Dao urban area belongs to Tran Hung Dao ward, Thai Binh city, Thai Binh province. In November 2002, the provincial People's Committee issued Decision No. 2909 on the recovery of 87,105 m2 of land for construction of Tran Hung Dao urban area. - Method of investigation, data collection Secondary data includes data on natural conditions, socio-economic development status, state management of land and land prices in the Land Price List issued by the People's Committee, annual. - Method of selecting surveyed households - Statistical methods, data processing - Comparative method Main findings and conclusions - Thai Binh city is the center of economic, political, cultural and social of Thai Binh province, with relatively flat terrain. The total value of production in 2016 is estimated at VND 22,425.1 billion, of which Industry - Construction is estimated at VND 15.666,5 billion; Trade - Services estimated at VND 6,007.9 billion; Agriculture - Fisheries xii is estimated at VND 750.7 billion. Production structure shifted towards positive: Industry - Construction 67.9%, Trade - Service 28.8%, Agriculture - Aquaculture 3.4%. - Thai Binh city has a total natural land area of 6,806.13 hectares, of which agricultural land is 3,480.67 hectares, accounting for 51.14% of the total natural area; nonagricultural land is 3296.10 hectares, accounting for 48.43%; and unused land is 29.36 hectares, accounting for 0.43%. In the period of 2011-2015, in the area of Thai Binh city, 15 land use projects have been implemented in accordance with land use planning. - The land price regulated by the Government has increased significantly after the implementation of the project, specifically: (1) in the project of constructing the Trade Center Complex, Shop-House street buildings, agricultural land price in 2014 Is VND 42,000/m2, which increased to VND 7 million/m2 (residential land) and VND 4 million/m2 (non-agricultural producing land) in 2015. In the period of 2015 - 2016, the price of residential land in the project area increased rapidly from VND 7 to 8 million/m2; The price of residential land outside the project increased from VND 4.5 to 5 million/m2; The non-agricultural production land value in the project area increased by an average of 29.17% per annum compared to 22.5% per annum of the non-agricultural land price in the project area; (2) in the Project streets no. 3,4 - Tran Hung Dao new urban area, the price of land in the project ranged from VND 14 to 16 million/m2 corresponding to 57.14%. Land prices outside the project range from VND 7.5 to 8.5 million/m2 corresponding to 10.24%. Non-agricultural land prices in and outside the project area ranged from 13.33% to 25.0%. - Market land price in the period 2014 - 2016 has a significant increase, specifically: (1) in the project of constructing the Commercial Center, Shop – House street buildings, the price of agricultural land has average growth rate of 11.96% in the project area and of 5.38% outside the project area; Residential land prices in the project area increased by 34.44% and outside the project area by 20.18%; The average growth rate of price of non-agricultural land is 22.06%; (2) in the Project streets no. 3,4 - Tran Hung Dao new urban area, the price of agricultural land increased at an average rate of 12.4% per year in the project area and 9.14% per year outside the project area; Residential land prices in the project area increased 25.55% per year on average, land prices outside the project area increased 21.18% per year on average; The price of business land in the project area increased 16.98% per year and outside the project area increased 20.88% per year. - For the implementation of a number of projects under the land use planning to land prices in Thai Binh city, the following solutions should be applied in a synchronous manner: solutions on land use planning, solutions on policies, solutions on capital sources, measures on propagation and dissemination of laws, and measures to enhance community participation in the formulation and supervision of the implementation of land use planning xiii PHẦN 1. MỞ ĐẦU 1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nội lực, là nguồn vốn của đất nước, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố của các điểm dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng (Đoàn Công Quỳ và cs., 2006). Như vậy, đất đai là điều kiện chung đối với mọi quá trình sản xuất và hoạt động của con người. CNH - HĐH và đô thị hoá là mục tiêu phát triển của các nước trên thế giới, là nhân tố làm thay đổi căn bản KT - XH của mỗi quốc gia kéo theo sự thay đổi mạnh mẽ phương thức sản xuất và quan hệ sản xuất. Trong quá trình CNH - HĐH, tiến trình phát triển xã hội đó có sự thay đổi cơ bản, đó là phát triển đô thị kèm theo sự thu hẹp và làm thay đổi xã hội nông thôn theo hướng công nghiệp. Trong thực tế, quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp hữu hiệu của Nhà nước nhằm tổ chức lại việc sử dụng đất đai, hạn chế sự chồng chéo gây lãng phí đất đai, đồng thời là cơ sở quan trọng để quản lý nhà nước về đất đai, đảm bảo cân bằng nhu cầu đất đai cho các nhóm lợi ích, cân bằng giữa nhu cầu sản xuất với đời sống vật chất và tinh thần của các cộng đồng dân cư, thoả mãn nhu cầu đa dạng đối với đất đai của toàn xã hội. Quy hoạch không ổn định, không khoa học, không dự báo hết nhu cầu thì nó sẽ kéo theo nhiều vấn đề bất cập về giá đất (Đoàn Công Quỳ và cs., 2006). Ở Việt Nam, giá đất là một vấn đề nóng luôn được các cấp các ngành quan tâm sâu sắc. Thực hiện Nghị quyết Hội nghị lần thứ bảy Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá IX về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, cùng với việc ban hành Luật đất đai năm 2003 đã góp phần khai thác và phát huy có hiệu quả nguồn lực đất đai phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm quốc phòng, an ninh, ổn định xã hội, an ninh lương thực quốc gia, bảo vệ môi trường... Trong đó có sự đóng góp không nhỏ của chính sách giá đất, tài chính đất đai. Thành phố Thái Bình nằm ở vị trí trung tâm hành chính của tỉnh Thái Bình, có diện tích 67,71 km2 với dân số khoảng 268.000 người. Thành phố cách thủ đô Hà Nội 110 km về phía Tây Bắc, cách thành phố Hải Phòng 70 km về phía Đông Bắc, cách thành phố Nam Định 20 km về phía Tây, thành phố Thái Bình là đô thị trong vùng nam Đồng bằng sông Hồng, nằm trong vùng ảnh hưởng trực tiếp của tam 1 giác tăng trưởng kinh tế Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh, là cửa ngõ thông thương giữa Hải Phòng, Quảng Ninh với các tỉnh nam Đồng bằng sông Hồng và các tỉnh duyên hải miền Trung. Thành phố Thái Bình là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, khoa học của tỉnh, có vị trí chiến lược về phát triển kinh tế, an ninh, quốc phòng của khu vực và quốc gia. Từ một thị xã nhỏ bé, công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại - dịch vụ chưa phát triển, đến nay, thành phố Thái Bình đã có bước phát triển vượt bậc trên nhiều lĩnh vực và được công nhận là đô thị loại II. Trong những năm gần đây, thành phố Thái Bình đã tận dụng triệt để những lợi thế và thế mạnh trên để xây dựng và phát triển kinh tế - xã hội, thu hút đầu tư, cải thiện môi trường hợp tác kinh doanh. Nhiều dự án đầu tư lớn đã được thực hiện trên địa bàn thành phố, điều này làm cho giá đất luôn có xu hướng tăng cao. Xuất phát từ tình hình trên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu ảnh hưởng của việc thực hiện một số dự án theo quy hoạch sử dụng đất đến giá đất trên địa bàn Thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình”. 1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU - Làm rõ sự tác động giữa việc thực hiện một số dự án của quy hoạch sử dụng đất đến giá đất trên địa bàn thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình. - Đề xuất một số giải pháp nhằm hạn chế những bất cập về giá đất do quy hoạch sử dụng đất gây lên trên địa bàn thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình. 1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU - Phạm vi không gian: Hai dự án thực hiện theo quy hoạch sử dụng đất có ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố là: + Dự án 1: Dự án xây dựng khu tổ hợp Trung tâm thương mại, công trình phố Shop – House, nằm trên địa bàn phường Đề Thám, thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình. + Dự án 2: Dự án khu phố 3,4 - khu đô thị mới Trần Hưng Đạo, nằm trên địa bàn phường Trần Hưng Đạo, thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình. - Phạm vi thời gian: giá đất được nghiên cứu từ năm 2010 – 2016 2 1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 1.4.1. Những đóng góp mới Thực hiện một số dự án của quy hoạch sử dụng đất đến giá đất để nhằm hạn chế những bất cập về giá đất do quy hoạch sử dụng đất gây lên trên địa bàn thành phố Thái Bình và các địa phương khác trong tỉnh. 1.4.2. Ý nghĩa khoa học Góp phần bổ sung hệ thống lý luận về nghiên cứu ảnh hưởng của việc thực hiện một số dự án theo quy hoạch sử dụng đất đến giá đất tại các thành phố lớn trong khu vực và trên địa bàn cả nước. 1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn Làm rõ mối quan hệ ảnh hưởng của việc thực hiện một số dự án theo quy hoạch sử dụng đất đến giá đất từ đó đề xuất những giải pháp góp phần hoàn thiện công tác quy hoạch sử dụng đất, hạn chế những bất cập về giá đất trên địa bàn thành phố Thái Bình và các vùng có điều kiện tương tự. 3 PHẦN 2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1. TỔNG QUAN VỀ QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT 2.1.1. Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất Theo FAO (1995): “Quy hoạch sử dụng đất là quá trình đánh giá tiềm năng đất và nước một cách có hệ thống phục vụ việc sử dụng đất và kinh tế - xã hội nhằm lựa chọn ra phương án sử dụng đất tốt nhất. Mục tiêu của quy hoạch sử dụng đất là lựa chọn và đưa ra phương án đã lựa chọn vào thực tiễn để đáp ứng nhu cầu của con người một cách tốt nhất nhưng vẫn bảo vệ được nguồn tài nguyên cho tương lai. Yêu cầu cấp thiết phải làm quy hoạch là do nhu cầu của con người và điều kiện thực tế sử dụng đất thay đổi nên phải nâng cao kỹ năng sử dụng đất”. Quy hoạch sử dụng đất là một hệ thống các biện pháp kinh tế, kỹ thuật và pháp chế của Nhà nước về tổ chức và sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, khoa học và có hiệu quả cao nhất thông qua việc phân phối và tái phân phối quỹ đất cả nước, tổ chức sử dụng đất như một tư liệu sản xuất cùng với tư liệu sản xuất khác gắn liền với đất nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất xã hội, tạo điều kiện bảo vệ đất và bảo vệ môi trường (Đoàn Công Quỳ và cs., 2006). Theo khoản 2 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: “Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định” (Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam, 2013). Việc lập quy hoạch sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng không chỉ cho trước mắt và cả lâu dài. Căn cứ vào đặc điểm tự nhiên, phương hướng, nhiệm vụ và mục tiêu phát triển của mỗi vùng lãnh thổ, quy hoạch sử dụng đất được tiến hành nhằm định hướng cho các cấp, các ngành trên địa bàn lập kế hoạch và quy hoạch sử dụng đất chi tiết của mình, từ đó xác lập ổn định về mặt pháp lý cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai, làm cơ sở để giao đất, đầu tư phát triển sản xuất đảm bảo an ninh lương thực và phục vụ các nhu cầu dân sinh. Quy hoạch sử dụng đất là biện pháp hữu hiệu của Nhà nước nhằm tổ chức lại đất đai, tránh tình trạng chuyển mục đích tùy tiện, làm giảm quỹ đất nông nghiệp. Ngăn chặn các hiện tượng tiêu cực, tranh chấp, lấn chiếm, hủy hoại đất,…gây ô nhiễm môi trường dẫn đến sự tổn thất hoặc kìm hãm sản xuất, phát triển kinh tế xã hội. 4 2.1.2. Đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất - Tính lịch sử xã hội: Trong quy hoạch sử dụng đất luôn nảy sinh quan hệ giữa người với đất đai - yếu tố tự nhiện cũng như quan hệ giữa người với người và nó thể hiện đồng thời hai yếu tố: thúc đẩy lực lượng sản xuất phát triển và thúc đẩy sự phát triển của các mối quan hệ sản xuất. Do vậy, quy hoạch sử dụng đất luôn là một bộ phận của phương thức sản xuất xã hội và lịch sử phát triển của xã hội chính là lịch sử phát triển của quy hoạch sử dụng đất; nói cách khác quy hoạch sử dụng đất có tính lịch sử xã hội. Tính chất lịch sử của quy hoạch sử dụng đất xác nhận vai trò lịch sử của nó trong từ thời kỳ xây dựng và hoàn thiện phương thức sản xuất xã hội, thể hiện ở mục đích, yêu cầu, nội dung và sự hoàn thiện của phương án quy hoạch sử dụng đất (Đoàn Công Quỳ và cs., 2006). - Tính tổng hợp: được thể hiện ở hai mặt + Thứ nhất: đối với quy hoạch sử dụng đất là khai thác, sử dụng, cải tạo, bảo vệ... Tài nguyên đất đai cho nhu cầu toàn bộ nền kinh tế quốc dân (trong quy hoạch sử dụng đất thường đụng chạm đến việc sử dụng đất của tất cả các loại đất chính). + Thứ hai: Quy hoạch sử dụng đất đề cập đến nhiều lĩnh vực về khoa học, kinh tế và xã hội như: khoa học tự nhiên, khoa học xã hội, dân số đất đai, sản xuất nông nghiệp, công nghiệp, môi trường và sinh thái...Với các đặc điểm này quy hoạch sử dụng đất lãnh trách nhiệm tổng hợp toàn bộ nhu cầu sử dụng đất, điều hòa các mâu thuẫn về đất đai của các ngành, lĩnh vực; xác định và điều phối phương hướng, phương thức phân phối sử dụng đất phù hợp với mục tiêu kinh tế xã hội, đảm bảo cho nền kinh tế quốc dân luôn phát triển bền vững, đạt tốc độ và ổn định. - Tính dài hạn: thể hiện ở chỗ thời hạn của quy hoạch sử dụng đất là 10 năm hoặc lâu hơn. Tính dài hạn của quy hoạch sử dụng đất phụ thuộc vào dự báo xu thế biến động dài hạn của các yếu tố kinh tế xã hội quan trọng như sự thay đổi về nhân khẩu, tiến bộ khoa học kỹ thuật, quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa, hiện đại hóa nông nghiệp nông thôn...Quy hoạch dài hạn nhằm đáp ứng nhu cầu đất để phát triển lâu dài kinh tế xã hội. Cơ cấu và phương thức sử dụng đất được điều chỉnh từng bước trong thời gian dài (cùng với quá trình phát triển kinh tế xã hội) cho đến khi đạt được mục tiêu dự kiến (Đoàn Công Quỳ và cs., 2006). - Tính chiến lược và chỉ đạo vi mô: Với đặc tính dài hạn quy hoạch sử dụng đất chỉ dự kiến được các xu thế thay đổi phương hướng, mục tiêu, cơ cấu và phân bổ sử dụng đất với tính đại thể chứ không dự kiến được các hình thức và nội dung 5 cụ thể, chi tiết của sự thay đổi; do khoảng cách thời gian dự báo là tương đối dài nhưng lại phải chịu ảnh hưởng của nhiều nhân tố kinh tế, xã hội khó xác định, nên chỉ tiêu quy hoạch thường là không cụ thể và chi tiết như trong kế hoạch ngắn và trung hạn do vậy nó chỉ có thể là một quy hoạch mang tính chiến lược chỉ đao vĩ mô. - Tính chính sách: quy hoạch sử dụng đất thể hiện rất rõ đặc tính chính trị và chính sách xã hội. Khi xây dựng phương án phải quán triệt các chính sách và quy định có liên quan đến đất đai của Đảng và Nhà nước, đảm bảo thực hiện cụ thể trên mặt bằng đất đai của Đảng và Nhà nước, đảm bảo thực hiện các mục tiêu phát triển của nền kinh tế quốc dân, phát triển ổn định kế hoạch kinh tế xã hội, tuân thủ các quy định, các chỉ tiêu khống chế về dân số, đất đai và môi trường sinh thái (Đoàn Công Quỳ và cs., 2006). - Tính khả biến: dưới tác động của nhiều nhân tố khó khăn dự đoán trước, theo nhiều phương diện khác nhau, quy hoạch sử dụng đất đai chỉ là một trong những giải pháp biến đổi hiện trạng sử dụng đất sang trạng thái mới thích hợp hơn cho việc phát triển kinh tế xã hội trong một thời kỳ nhất định. Khi xã hội phát triển, khoa học kỹ thuật ngày càng tiến bộ, chính sách và tình hình kinh tế thay đổi, các dự kiến của quy hoạch sử dụng đất không còn phù hợp thì việc chỉnh sửa, bổ sung hoàn thiện quy hoạch và điều chỉnh biện pháp thực hiện là cần thiết. Điều này thể hiện tính khả biến của quy hoạch. Quy hoạch sử dụng đất luôn là quy hoạch động, một quá trình lặp lại theo chu kỳ: “Quy hoạch - thực hiện - quy hoạch lại hoặc chỉnh lý - tiếp tục thực hiện...” với chất lượng, mức độ hoàn thiện và tính phù hợp ngày càng cao. 2.1.3. Vai trò, ý nghĩa của quy hoạch sử dụng đất Ngày nay, việc quản lý và sử dụng đất đai đã trở thành vấn đề của toàn cầu. Quy hoạch sử dụng đất luôn giữ vai trò quan trọng trong sự phát triển của nền kinh tế quốc dân. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu nhà nước, việc sử dụng đất đai hợp lý, có hiệu quả cao và bền vững vì lợi ích chung của cộng đồng sẽ là mục tiêu xuyên suốt. Cùng với sự phát triển không ngừng của nền kinh tế quốc dân đòi hỏi phải phân bố hợp lý lực lượng sản xuất từng vùng cũng như trong cả nước. Trong nhiều trường hợp, quy hoạch sử dụng đất phải tiến hành trên quy mô lớn, có thể là một vùng kinh tế tự nhiên bao gồm nhiều tỉnh, nhiều huyện, trong những trường hợp đó, quy hoạch sử dụng đất phải tiến hành trên quy mô lớn, trong đó phải giải quyết lại vấn đề phân chia lãnh thổ, tổ chức sản xuất và lao động, bố trí lại mạng lưới điểm dân 6 cư, tổ chức lại các đơn vị sử dụng đất. Quy hoạch sử dụng đất còn có thể giải quyết vấn đề di chuyển dân cư, khai hoang xây dựng vùng kinh tế mới…vv. Bên cạnh nhiệm vụ tổ chức sử dụng đất trong phạm vi ranh giới từng đơn vị sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đất còn phải đáp ứng nhu cầu sử dụng đất cho các ngành, các chủ sử dụng đất. Quy hoạch sử dụng đất thực hiện việc phân phối và tái phân phối quỹ đất nhà nước cho các ngành, các chủ sử dụng đất thông qua việc thành lập các đơn vị sử dụng đất mới hoặc chỉnh lý, hoàn thiện các đơn vị sử dụng đất đang tồn tại, cải thiện quá trình sản xuất và quan hệ sản xuất (Võ Tử Can, 2006). Quy hoạch kế hoạch sử dụng đất giữ vai trò quan trọng thể hiện cụ thể như sau: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một biện pháp quan trọng của Nhà nước trong việc tổ chức quản lý và kế hoạch sử dụng quỹ đất một cách tiết kiệm và khoa học; do Quy hoạch sử dụng đất thống kê được từng loại đất từ đó cấp giấy chứng nhận tới chủ sử dụng, lên kế hoạch sử dụng đất cho từng vùng thông qua đó Nhà nước sẽ quản lý chặt chẽ đồng thời định hướng cho người sử dụng, sử dụng tiết kiệm và sử dụng quỹ đất đúng mục đích và bảo vệ tốt môi trường. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một bước đột phá nhằm mục đích thúc đẩy quá trình lập bản đồ sử dụng đất trên toàn quốc cũng như cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, từ đó làm căn cứ định gia các loại giá cho các loại đất một cách chính xác và kịp thời. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất không những giúp cho quá trình quản lý được tốt mà còn bố trí sắp xếp kế hoạch sử dụng các loại đất một cách khoa học, tận dụng hết tiềm năng của đất, tránh hoang hóa hoặc sử dụng quá mức, đảm bảo cho đời sống kinh tế được ổn định và trong sạch cho môi trường. Quy hoạch, kế hoạch sẽ giúp cho tâm lý người sử dụng được vững vàng và họ an tâm đầu tư sản xuất làm nâng cao thu nhập cho gia đình và xã hội trong một thời gian; ngoài ra kế hoạch sử dụng đất không những giúp cho quá trình quản lý được tốt mà còn bố trí sắp xếp kế hoạch sử dụng các loại đất một cách khoa học, tận dụng hết các tiềm năng của đất, tránh hoang hóa hoặc sử dụng quá mức, bảo đảm cho đời sống kinh tế được ổn định và trong sạch môi trường (Võ Tử Can, 2006). Quy hoạch, kế hoạch sử giúp cho tâm lý người sử dụng được vững vàng và an tâm đầu tư sản xuất làm nâng cao thu nhập cho gia đình và xã hội trong một thời gian ổn định lâu dài. Công tác kế hoạch sử dụng đất đai sẽ giúp cho tâm lý người sử dụng được vững vàng. 7