Tài liệu Nghiên cứu ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất đến giá đất tại một số dự án trên địa bàn thành phố yên bái, tỉnh yên bái

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRẦN NGỌC PHÚ NGHIÊN CỨU ẢNH HƯỞNG CỦA QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN GIÁ ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ YÊN BÁI, TỈNH YÊN BÁI LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2019 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRẦN NGỌC PHÚ NGHIÊN CỨU ẢNH HƯỞNG CỦA QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN GIÁ ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ YÊN BÁI, TỈNH YÊN BÁI Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS. Vũ Thị Quý THÁI NGUYÊN - 2019 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kì công trình nào khác. Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./. Tác giả luận văn Trần Ngọc Phú Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ tận tình, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý báu của tập thể và cá nhân trong và ngoài Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên. Trước tiên, tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc đến TS. Vũ Thị Quý, là người trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và viết luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn sự đóng góp ý kiến chân thành của các Thầy giáo, Cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên. Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Yên Bái, Ban Quản lý dự án - Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Yên Bái, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Yên Bái, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Yên Bái, Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái, Phòng Đào tạo - Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài. Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài. Xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Trần Ngọc Phú Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii MỤC LỤC ................................................................................................................. iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT .......................................................................... vi DANH MỤC BẢNG ................................................................................................ vii DANH MỤC CÁC HÌNH ....................................................................................... viii MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1 1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1 2. Mục tiêu của đề tài ..................................................................................................2 3. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................................2 Chương 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ....................................4 1.1. Tổng quan về quy hoạch sử dụng đất...................................................................4 1.1.1. Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất ................................................................4 1.1.2. Cơ sở pháp lý của quy hoạch sử dụng đất.........................................................5 1.1.3. Tình hình quy hoạch sử dụng đất một số nước trên thế giới ............................5 1.1.4. Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Việt Nam ..................................................9 1.1.5. Tình hình quy hoạch sử dụng đất thành phố Yên Bái - tầm nhìn 2020 ..........12 1.2. Tổng quan về giá đất ..........................................................................................14 1.2.1. Khái niệm về giá đất .......................................................................................14 1.2.2. Các loại giá đất ................................................................................................15 1.2.3. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở ................................18 1.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ...................................................................20 1.2.5. Khái quát quá trình hình thành giá đất ở nước ta ............................................28 1.3. Tác động của quy hoạch sử dụng đất đến giá đất ..............................................33 1.4. Một số nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực của đề tài ........................................35 Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .....37 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................37 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................37 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn iv 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................37 2.2. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................37 2.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái ......................................................................................................................37 2.2.2. Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái .......................................................................................................37 2.2.3. Đánh giá ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất đến giá đất tại Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị số 1, đường tránh ngập, phường Đồng Tâm và Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị số 5, đường Âu Cơ, xã Phúc Lộc, thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái .......................................................................................................38 2.2.4. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao tác động tích cực của QHSD đất đến giá đất trên địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái ........................................38 2.3. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................38 2.3.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp ................................................38 2.3.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp...............................................................39 2.3.3. Phương pháp so sánh.......................................................................................40 2.3.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu...........................................40 Chương 3: KẾT QUẢ ĐẠT ĐƯỢC .......................................................................41 3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái ......................................................................................................................41 3.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên .....................................................41 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội của thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái....................43 3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và môi trường...........45 3.2. Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái .......................................................................................................46 3.2.1. Tình hình sử dụng đất trên địa bàn thành phố Yên Bái năm 2015 .................46 3.2.2. Biến động sử dụng đất tại thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2011 - 2015 ..............................................................................................................48 3.2.3. Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái .......50 3.2.4. Công tác quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn thành phố Yên Bái ..........53 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn v 3.2.5. Tình hình thực hiện quy hoạch trên địa bàn thành phố Yên Bái giai đoạn 2011 - 2020 ...............................................................................................................54 3.3. Ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất đến giá đất tại 02 dự án trên địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái ..............................................................................56 3.3.1. Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị số 1, đường tránh ngập, phường Đồng Tâm, thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái ........................................................................56 3.3.2. Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị số 5, xã Phúc Lộc, đường Âu Cơ, thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái ..............................................................................62 3.3.4. Ảnh hưởng của việc thực hiện các dự án theo quy hoạch sử dụng đất đến giá đất ........................................................................................................................69 3.3.5. Đánh giá mức độ ảnh hưởng của QHSD đất và việc thực hiện các dự án theo QHSD đất đến giá đất và nguyên nhân .............................................................70 3.4. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao tác động tích cực của QHSD đất đến giá đất trên địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái ........................................70 KẾ LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................................73 1. Kết luận .................................................................................................................73 2. Kiến nghị ...............................................................................................................74 TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................75 PHỤ LỤC .................................................................................................................78 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Tên đầy đủ Tên viết tắt BĐS : Bất động sản BTC : Bộ tài chính BTNMT : Bộ Tài nguyên Môi trường CNH : Công nghiệp hóa CP : Chính phủ CV : Công văn ĐHTN : Đại học Thái Nguyên GCN : Giấy chứng nhận HĐBT : Hội đồng Bộ trưởng HĐH : Hiện đại hóa KCN : Khu công nghiệp KDC : Khu dân cư KĐT : Khu đô thị KHSDĐ : Kế hoạch sử dụng đất KS : Khoáng sản MNCD : Mặt nước chuyên dùng NĐ : Nghị định NN : Nhà nước QĐ : Quyết định QH : Quy hoạch QHSD : Quy hoạch sử dụng QSDĐ : Quyền sử dụng đất THCS : Trung học cơ sở TT : Thông tư TTLT : Thông tư liên tịch TTr : Thị trường TW : Trung ương UBND : Ủy ban nhân dân VLXD : Vật liệu xây dựng XHCN : Xã hội chủ nghĩa Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn vii DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1. Tình hình sử dụng đất tại thành phố Yên Bái năm 2018 ..........................46 Bảng 3.2. Biến động sử dụng đất của thành phố Yên Bái giai đoạn 2015-2018 ...48 Bảng 3.3. Tổng hợp một số danh mục dự án quy hoạch đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Yên Bái giai đoạn 2011 - 2020 .............................................55 Bảng 3.4. Giá đất lâm nghiệp trước khi có quy hoạch khu đô thị số 1, đường tránh ngập, phường Đồng Tâm (năm 2009) ..........................................56 Bảng 3.5. Giá đất lâm nghiệp khi bắt đầu có dự án xây dựng khu đô thị số 1, đường tránh ngập, phường Đồng Tâm (năm 2010 - 2011) ....................57 Bảng 3.6. Giá đất ở tại dự án xây dựng khu đô thị số 1, đường tránh ngập, phường Đồng Tâm (năm 2012-2015) ....................................................58 Bảng 3.7. Tổng hợp giá đất trước khi có quy hoạch sử dụng đất cho đến khi kết thúc dự án (2009-2015) ..........................................................................60 Bảng 3.8. Giá đất tại khu vực xung quanh dự án giai đoạn 2009 - 2015 ..................61 Bảng 3.9. Giá đất sản xuất nông nghiệp trước khi có quy hoạch sử dụng đất tại Dự án xây dựng khu đô thị số 5, đường Âu Cơ, xã Phúc Lộc (năm 2009) ........ 63 Bảng 3.10. Giá đất sản xuất nông nghiệp khi bắt đầu có quy hoạch Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị số 5, đường Âu Cơ, xã Phúc Lộc (năm 2010 - 2011) ........ 64 Bảng 3.11. Giá đất ở tại Dự án xây dựng khu đô thị số 5, đường Âu Cơ, xã Phúc Lộc (năm 2012-2015) ...................................................................65 Bảng 3.12. Tổng hợp giá đất trước khi có quy hoạch sử dụng đất cho đến khi kết thúc dự án (2009-2015) ....................................................................66 Bảng 3.13. Giá đất khu vực xung quanh dự án giai đoạn 2009 - 2015 .....................68 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1. Mối quan hệ của quy hoạch và dự án đến giá đất ..................................... 33 Hình 3.1. Biểu đồ tổng hợp giá đất trước khi có quy hoạch sử dụng đất cho đến khi kết thúc dự án (2009-2015) .............................................................. 60 Hình 3.2. Biểu đồ giá đất tại khu vực xung quanh dự án giai đoạn 2009 - 2015 ..... 62 Hình 3.3. Biểu đồ tổng hợp giá đất trước khi có quy hoạch sử dụng đất cho đến khi kết thúc dự án (2009-2015) .............................................................. 67 Hình 3.4. Biểu đồ giá đất khu vực xung quanh dự án giai đoạn 2009 - 2015 .......... 68 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế được của các ngành nông nghiệp - lâm nghiệp - ngư nghiệp, là thành phần quan trọng của môi trường, là yếu tố quan trọng trong quá trình phát triển xã hội, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng. Đất đai không do lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang phát triển sử dụng vào đa mục đích. Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Bên cạnh đó đất đai có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp lí thì giá trị của đất (đã được khai thác sử dụng) không những không mất đi mà có xu hướng tăng lên. Sự tăng trưởng kinh tế, tốc độ đô thị hoá cao, sự gia tăng dân số gây sức ép về nhu cầu đất đai (bất động sản) nói chung và về nhà ở nói riêng. Phát triển thị trường đất đai thông thoáng sẽ tạo động cơ phấn đấu và cơ hội có nhà ở cho đại đa số dân chúng lao động với giá cả chấp nhận được. Giá đất ở Việt Nam hiện nay rất cao so với bình quân thu nhập của đại đa số người dân, Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách để người dân có thu nhập thấp có nhà ở, nhiều chính sách để kiềm chế sự tăng trưởng nóng của thị trường bất động sản nhưng vẫn chưa bắt kịp với sự phát triển, chưa ổn định được thị trường bất động sản. Việc giá đất lên cao và thị trường bất động sản không ổn định có nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan, trong đó nguyên nhân chủ quan giữ vai trò quan trọng là vấn đề quy hoạch. Quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp hữu hiệu của Nhà nước nhằm tổ chức lại việc sử dụng đất đai, hạn chế sự chồng chéo gây lãng phí đất đai, đồng thời là cơ sở quan trọng để quản lý nhà nước về đất đai, đảm bảo cân bằng nhu cầu đất đai cho các nhóm lợi ích, cân bằng giữa nhu cầu sản xuất với đời sống vật chất và tinh thần của các cộng đồng dân cư, thoả mãn nhu cầu đa dạng đối với đất đai của toàn xã hội. Quy hoạch không ổn định, không khoa học, không dự báo hết nhu cầu thì nó sẽ kéo theo nhiều vấn đề bất cập về giá đất. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 2 Thành phố Yên Bái là đô thị miền núi phía Bắc, giữ vị trí cửa ngõ đi vào khu Tây Bắc của tỉnh Yên Bái và của cả nước, là trung tâm kinh tế, văn hoá, xã hội, chính trị, an ninh quốc phòng của cả tỉnh. Giai đoạn 2011-2015 thành phố đã huy động được nhiều nguồn lực cho phát triển kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội., tổng vốn đầu tư phát triển trên địa bàn đạt 9.800 tỷ đồng, vượt 109% so với mục tiêu thành phố đề ra, gấp 2,5 lần so với giai đoạn 2005-2010. Các dự án trọng điểm được đầu tư xây dựng như: Đường Nguyễn Tất Thành, đường cao tốc Nội Bài - Lào Cai đoạn qua thành phố; dự án nâng cấp quốc lộ 32C, cải tạo nâng cấp đường sắt Yên Viên - Lào Cai, nâng cấp đường Yên Bái - Khe Sang; đường tránh ngập thành phố Yên Bái; kè sông Hồng; xây dựng bệnh viện đa khoa tỉnh Yên Bái (500 giường), bệnh viện Lao - Phổi, trường cao đẳng Y tế, trường cao đẳng Nghề, trụ sở cơ quan và một số công trình khác. Phần thành phố quản lý thực hiện trên 300 dự án xây dựng mới và dự án sửa chữa nhỏ với tổng vốn đầu tư trên 400 tỷ đồng, tập trung vào việc chỉnh trang đô thị, kè suối, giáo dục, y tế, quy hoạch, xây dựng cụm công nghiệp… Xuất phát từ thực tế nêu trên, việc thực hiện đề tài: “Nghiên cứu ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất đến giá đất tại một số dự án trên địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái” là rất cần thiết và có ý nghĩa thực tiễn. 2. Mục tiêu của đề tài - Đánh giá khái quát tình hình quản lý và sử dụng đất đai của thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái. - Đánh giá ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất đến giá đất tại Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị số 1, đường tránh ngập, phường Đồng Tâm và Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị số 5, đường Âu Cơ, xã Phúc Lộc, thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái. - Đề xuất một số giải pháp nâng cao tác động tích cực của QHSD đất đến giá đất trên địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái. 3. Ý nghĩa của đề tài - Góp phần bổ sung kiến thức về quy hoạch; nâng cao nhận thức về nội dung, phương pháp đánh giá ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất đến giá đất tại địa phương. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 3 - Tạo lập cơ sở khoa học cho việc đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao khả năng thực hiện, quản lý quy hoạch sử dụng đất để nó mang lại tác động tích cực đến giá đất. - Làm tài liệu tham khảo phục vụ cho các nhà quản lý của thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 4 Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. Tổng quan về quy hoạch sử dụng đất 1.1.1. Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên vỏ dưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu, bề mặt, thổ nhưỡng, dáng địa hình, mặt nước (hồ, sông, suối, đầm lầy,...) tạo ra điều kiện nhất định cho việc sử dụng theo các mục đích khác nhau. Vì vậy, để sử dụng đất cần phải có quy hoạch - đấy chính là quá trình nghiên cứu, lao động sáng tạo nhằm phân định ý nghĩa, mục đích của từng phần lãnh thổ và đề xuất một trật tự sử dụng đất nhất định (Lương Văn Hinh và cs. 2002). Về bản chất: Đất đai là đối tượng trong mối quan hệ của tổ chức sử dụng đất như “tư liệu sản xuất đặc biệt” gắn chặt với phát triển kinh tế - xã hội và sản xuất trong lĩnh vực sử dụng đất (gọi là mối quan hệ đất đai). Như vậy, quy hoạch sử dụng đất sẽ là một hiện tượng kinh tế - xã hội thể hiện đồng thời ba tính chất cơ bản: Pháp chế, kinh tế và kỹ thuật. Trong đó: - Tính pháp chế: Xác lập tính pháp lý về mục đích và quyền sử dụng đất theo quy hoạch nhằm đảm bảo sử dụng và quản lý đất đai đúng pháp luật. - Tính kinh tế: Thể hiện bằng hiệu quả sử dụng đất đai; - Tính kỹ thuật: Bao gồm các tác nghiệp chuyên môn kỹ thuật như điều tra, khảo sát, xây dựng bản đồ, khoanh định, xử lý số liệu; Theo FAO: “Quy hoạch sử dụng đất là quá trình đánh giá tiềm năng đất và nước một cách có hệ thống phục vụ việc sử dụng đất và kinh tế - xã hội nhằm lựa chọn ra phương án sử dụng đất tốt nhất. Mục tiêu của quy hoạch sử dụng đất là lựa chọn và đưa ra phương án đã lựa chọn vào thực tiễn để đáp ứng nhu cầu của con người một cách tốt nhất nhưng vẫn bảo vệ được nguồn tài nguyên cho tương lai. Yêu cầu cấp thiết phải làm quy hoạch là do nhu cầu của con người và điều kiện thực tế sử dụng đất thay đổi nên phải nâng cao kỹ năng sử dụng đất”. Theo Luật Đất đai 2013 thì, Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 5 xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định. Kế hoạch sử dụng đất là việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực hiện trong kỳ quy hoạch sử dụng đất. QHSDĐ là một hệ thống được tiến hành ở các quy mô khác nhau, từ vi mô tới vĩ mô. Ở Việt Nam hệ thống này gồm 5 cấp theo quy định tại điều 36 của Luật đất đai năm 2013 đó là: - Quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia. - Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh. - Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện. - Quy hoạch sử dụng đất quốc phòng. - Quy hoạch sử dụng đất an ninh. 1.1.2. Cơ sở pháp lý của quy hoạch sử dụng đất Chương IV Luật Đất đai năm 2013 quy định công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (với 16 điều, từ Điều 35 đến Điều 51). Nghị định số: 43/2014/NĐ-CP, ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai 2013. Thông tư số 29/2014/TT-BTNMT, ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. 1.1.3. Tình hình quy hoạch sử dụng đất một số nước trên thế giới Trên thế giới việc quy hoạch sử dụng đất đai đã được tiến hành từ rất sớn vì thế họ đã tích lũy được rất nhiều kinh nghiệm trong công tác quy hoạch sử dụng đất. Hiện nay công tác này đang được chú trọng và phát triển, nó vẫn chiếm vai trò quan trọng trong mọi quá trình sản xuất, đặc biệt là sản xuất trong ngành nông nghiệp. Quy hoạch sử dụng đất theo theo tổ chức FAO (Food and Agriculture Organization of the United Nations) là bước tiếp theo của công tác đánh giá đất. Kết quả của việc đánh giá đất đai sẽ đưa ra những loại hình sử dụng đất phù hợp. Trên thế giới có rất nhiều loại hình sử dụng đất, phương pháp quy hoạch đất đai tùy vào đặc Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 6 điểm tình hình cụ thể của mỗi quốc gia và vùng lãnh thổ. Có hai trường phái quy hoạch chính sau: - Tiến hành quy hoạch tổng thể kinh tế - xã hội đảm bảo các mục tiêu một cách hài hòa, sau đó mới đi sâu vào nghiên cứu quy hoạch chuyên ngành, như các nước Pháo, Úc, Anh v.v. - Tiến hành quy hoạch nông nghiệp là nền tảng, sau đó làm quy hoạch quy bản, lập sơ đồ phát triển và phân bố lực lượng sản xuất yêu cầu của cơ chế, thể chế kế hoạch hóa tập trung. Đất đai và lao động là yếu tố cơ bản của vấn đề nghiên cứu, như Liên Bang Nga và các nước xã hội chủ nghĩa. Ngoài ra ở các quốc gia khác nhau còn có các phương pháp quy hoạch đất đai khác nhau và mang tính đặc thù, riêng biệt. a. Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Nhật bản Ở Nhật bản quy hoạch sử dụng đất được phát triển từ rât lâu, đặc biệt phát triển mạnh vào đầu thập kỷ 70 của thế kỷ 20 do quá trình công nghiệp hoá và đô thị hoá ở Nhật bản diễn ra mạnh mẽ. Nhu cầu sử dụng đất đai để xây dựng các khu công nghiệp, khu đô thị, xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà ở cho người dân, xây dựng các khu vui chơi giải trí rất lớn. Để giải quyết vấn đề này, chính phủ Nhật bản đã có nhiều chính sách về đất đai như ban hành các đạo luật, trong đó có việc đẩy mạnh công tác quy hoạch sử dụng đất. Quy hoạch sử dụng đất ở Nhật bản không những chú ý đến hiệu quả kinh tế, xã hội, mà còn rất chú trọng đến bảo vệ môi trường,tránh các rủi ro của tự nhiên như động đất, núi lửa… Quy hoạch sử dụng đất ở Nhật bản chia ra: quy hoạch sử dụng đất tổng thể; quy hoạch sử dụng đất chi tiết. Đối với quy hoạch sử dụng đất tổng thể từng được xây dựng cho một vùng lãnh thổ rộng lớn tương đương với cấp tỉnh, cấp vùng trở lên. Mục tiêu của quy hoạch sử dụng đất tổng thể được xây dựng cho một chiến lược sử dụng đất dài hạn khoảng 15 - 30 năm nhằm đáp ứng các nhu cầu đất cho sự nghiệp phát triển kinh tế, xã hội. Quy hoạch này là định hướng cho quy hoạch sử dụng đất chi tiết. Nội dung của quy hoạch sử dụng đất tổng thể không quá đi vào quy hoạch chi tiết từng loại đất mà chỉ khoanh định cho các loại đất lớn như: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư, đất cơ sở hạ tầng, đất khác. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 7 Đối với quy hoạch sử dụng đất chi tiết được xây dựng cho vùng lãnh thổ nhỏ hơn tương đương với cấp xã. Thời kỳ lập quy hoạch chi tiết là 5 - 10 năm, về nội dung quy hoạch chi tiết rất cụ thể, không những rõ ràng cho từng loại đất, các thửa đất và các chủ sử dụng đất, mà còn có những quy định chi tiết cho các loại đất như: về hình dáng, quy mô diện tích, chiều cao xây dựng. Đối với quy hoạch sử dụng đất chi tiết ở Nhật bản hết sức coi trọng đến việc tham gia ý kiến của các chủ sử dụng đất, cũng như tổ chức thực hiện khi được phê duyệt. Do vậy tính khả thi của phương án cao và người dân cũng chấp hành quy hoạch sử dụng đất rất tốt b. Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Úc Công tác quy hoạch sử dụng đất của Úc được quy định trong pháp luật về đất đai, nhà ở, nhà chung cư, pháp luật về ngân hàng và thế chấp tài sản liên quan đến đất đai. Quy hoạch sử dụng đất được lồng ghép trong quy hoạch tổng thể phát triển địa phương và quy hoạch xây dựng. Quy hoạch sử dụng đất được duyệt có vai trò rất lớn trong việc phát triển kinh tế - xã hội. Quy hoạch sử dụng đất, cùng với quy hoạch hệ thống hạ tầng (cấp điện, cấp nước, vệ sinh môi trường, v.v) được tích hợp đồng bộ trên nền bản đồ địa chính và khai thác phục vụ cho công tác quản lý đất đai nói chung, cụ thể như: cung cấp thông tin, cấp giấy chứng nhận, v.v (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012). c. Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Cộng hoà Liên bang Đức Chỉ vài năm sau khi thống nhất toàn lãnh thổ, năm 1994 hệ thống quy hoạch sử dụng đất của Đức đã được xây dựng. Chính quyền liên bang đưa ra một khung qui định về nội dung và trình tự thủ tục (thông qua luật qui hoạch không gian liên bang), các bang có trách nhiệm tuân theo, cụ thể hoá và triển khai thực hiện. qui hoạch sử dụng đất là một bộ phận của qui hoạch không gian, do chính quyền địa phương thực hiện ở mức độ chi tiết tương ứng với cấp quận trên nền bản đồ địa chính tỷ lệ 1/10.000, vị trí của qui hoạch sử dụng đất được xác định trong hệ thống qui hoạch phát triển không gian (theo 4 cấp) liên bang ,vùng, tiểu vùng và đô thị. Trong đó qui hoạch sử dụng đất được gắn liền với qui hoạch phát triển không gian ở cấp đô thị. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 8 Trong qui hoạch sử dụng đất ở Cộng hoà liên bang Đức cơ cấu sử dụng đất đất nông nghiệp và đất lâm nghiệp vẫn là chủ yếu, chiếm khoảng 85% tổng diện tích, diện tích mặt nước, đất hoang là 3%; đất làm nhà ở, địa điểm làm việc, giao thông và cơ sở hạ tầng cung cấp dịch vụ cho dân chúng và nền kinh tế - gọi chung là đất ở và đất giao thông chiếm khoảng 12% tổng diện tích toàn Liên bang. Hệ thống qui hoạch sử dụng đất của Đức nhìn chung có hiệu quả cao, đảm bảo sử dụng đất hiệu quả, tiết kiệm và bền vững, tạo đà cho sự phát triển của nền kinh tế. d. Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Thụy Điển Ở Thụy Điển, phần lớn đất đai thuộc sở hữu tu nhân nhưng việc quản lý và sử dụng đất là mối quan tâm chung của toàn xã hội. Vì vậy, toàn bộ pháp luật và chính sách đất đai luôn đặt ra vấn đề hàng đầu là có sự cân bằng giữa lợi ích riêng của chủ sử dụng đất và lợi ích chung của Nhà nước. Bộ luật đất đai của Thụy Điển là một văn bản pháp luật được xếp vào loại hoàn chỉnh nhất, nó tập hợp và giải quyết các mối quan hệ đất đai và hoạt động của toàn xã hội với 36 đạo luật khác nhau. Các hoạt động cụ thể về quản lý sử dụng đất như quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và thông tin địa chính đều được quản lý bởi ngân hàng dữ liệu đất đai và đều được luật hóa. Pháp luật và chính sách đất đai ở Thụy Điển từ năm 1970 trở lại đây gắn liền với việc giải quyết các vấn đề liên quan đến pháp luật bất đống sản tư nhân. Quy định các vật cố định gắn liền với bất động sản, quy định việc mua bán đất đai, việc thế chấp, quy định về hoa lợi và các hoạt động khác như vấn đề bồi thường, quy hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, đăng ký quyền sở hữu đất đai và hệ thống đăng ký v.v (Nguyễn Kim Sơn, 2000). e. Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Trung Quốc Ở Trung Quốc, quy hoạch sử dụng đất được lập theo 4 cấp: cấp quốc gia, cấp tỉnh (thành phố trực thuộc trung ương, thành phố thuộc tỉnh), cấp huyện và cấp xã. Trong kế hoạch hàng năm, kế hoạch dài hạn của Nhà nước, của các địa phương đều được dành một phần hoặc một chương mục riêng về phương hướng, nhiệm vụ và biện pháp để phát triển bền vững, bảo vệ môi trường, sử dụng tiết kiệm Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 9 và hợp lý các nguồn tài nguyên thiên nhiên đặc biệt là tài nguyên đất. Đến nay Trung quốc đã tiến hành lập quy hoạch sử dụng đất từ tổng thể đến chi tiết cho các vùng và địa phương theo hướng phân vùng chức năng gắn với nhiệm vụ bảo vệ môi trường (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012). f. Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Hàn Quốc Để quản lý tài nguyên đất, Hàn Quốc quy định việc lập quy hoạch sử dụng đất ở theo các cấp sau: quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, quy hoạch sử dụng đất vùng thủ đô; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch sử dụng đất vùng đô thị cơ bản. Kỳ quy hoạch đối với cấp quốc gia, cấp tỉnh là 20 năm, quy hoạch sử dụng đất vùng đô thị cơ bản và kế hoạch sử dụng đất là 10 năm. Sau 5 năm sẽ tiến hành rà soát để điều chỉnh cho phù hợp với yêu cầu phát triển và thị trường. Quy hoạch sử dụng đất là nền tảng, căn cứ cho các quy hoạch khác như quy hoạch giao thông, xây dựng đô thị, v.v. Quy hoạch sử dụng đất chỉ khoanh định các khu vực chức năng: đất đô thị, đất để phát triển đô thị, đất nông nghiệp, đất bảo tồn thiên nhiên. Trên cơ sở các khu chức năng sẽ lập quy hoạch sử dụng đất chi tiết để triển khai thực hiện. Quy hoạch sử dụng đất được thực hiện từ tổng thể tới chi tiết. Quy hoạch cấp tỉnh, vùng thủ đô phải căn cứ trên cơ sở quy hoạch cấp quốc gia; quy hoạch cấp huyện, vùng đô thị phải căn cứ vào quy hoạch cấp tỉnh. Quy hoạch cấp quốc gia do Bộ trưởng Bộ Đất đai, Giao thông và Hàng hải phê duyệt, quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh do tỉnh phê duyệt, quy hoạch huyện hoặc quy hoạch đô thị cơ bản do tỉnh trưởng phê duyệt. Quốc hội không can thiệp vào quá trình xét duyệt quy hoạch sử dụng đất. Quá trình lập quy hoạch sẽ lấy ý kiến của nhân dân theo hình thức nghị viện. Sau khi quy hoạch được phê duyệt sẽ được công khai và phổ biến đến nhân dân. Trách nhiệm thực hiện quy hoạch giao cho chính quyền. 1.1.4. Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Việt Nam 1.1.4.1. Quy hoạch sử dụng đất trước năm 1987 Khi chưa có Luật đất đai, quy hoạch sử dụng đất đai chưa được coi là nội dung công tác của ngành quản lý đất đai, mà chỉ được thực hiện như là một phần của quy hoạch phát triển của ngành nông lâm nghiệp. Hiến pháp 1980 quy định “ Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 10 Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch chung, nhằm đảm bảo đất đai được sử dung hợp lý và tiết kiệm” (Trần Thị Phương Nhung, 2010) Quyết định số 201/1980/ QĐ-CP ngày 01/7/1980 của Chính phủ về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước nêu rõ: “Toàn bộ ruộng đất trong cả nước đều do Nhà nước thống nhất quản lý theo quy hoạch và kế hoạch chung nhằm đảm bảo ruộng đất được sử dụng hợp lý, tiết kiệm và phát triển theo hướng đi lên sản xuất lớn xã hội chủ nghĩa” và quy hoạch sử dụng đất được quy định là một trong 7 nội dung của công tác quản lý nhà nước đối với ruộng đất. Giai đoạn năm 1981 - 1986 thực hiện Nghị quyết đại hội toàn quốc lần thứ V của Đảng hầu hết các quận, huyện trong cả nước đã xây dựng quy hoạch tổng thể cấp huyện, do kinh phí hạn chế, các tài liệu điều tra cơ bản chưa đầy đủ, lực lượng cán bộ chuyên môn thiếu, nhận thức về công tác quy hoạch của nhiều ngành, nhiều cấp còn chưa đầy đủ nên chất lượng quy hoạch còn nhiều hạn chế. 1.1.4.2. Quy hoạch sử dụng đất giai đoạn năm 1987- năm 1993 Năm 1987, Quốc hội khóa VIII chính thức thông qua Luật đất đai 1988 và chính thức có hiệu lực từ ngày 08/01/1988. Luật đất đai 1988 ra đời đã đặt nền tảng cơ sở pháp lý cho công tác quản lý đất đai nói chung cũng như quy hoạch sử dụng đất nói riêng. Luật đất đai 1988 tại khoản 2 điều 9 quy định: “Quy hoạch và kế hoạch hoá việc sử dụng đất đai” là một trong 7 nội dung quản lý nhà nước đối với đất đai. Tại Điều 11 quy định cụ thể về thẩm quyền lập quy hoạch sử dụng đất: “Uỷ ban nhân dân các cấp lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai trong địa phương mình” và quy định thẩm quyền phê chuẩn, xét duyệt quy hoạch kế hoạch sử dụng đất của các cấp. Năm 1992 Nhà nước triển khai công tác nghiên cứu chiến lược phát triển quy hoạch tổng thể kinh tế - xã hội ở hầu hết 53 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, các vùng kinh tế. Đây là mốc bắt đầu của thời kỳ đưa công tác quản lý đất đai vào nề nếp theo quy hoạch (Chu Văn Thỉnh, 1999). 1.1.4.3. Quy hoạch sử dụng đất giai đoạn năm 1993 - năm 2003 Năm 1993 Luật đất đai 1993 được thông qua, chính thức có hiệu lực từ ngày 15/10/1993. Từ sau Luật đất đai 1993, Tổng cục Địa chính đã chỉ đạo hướng dẫn Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn