Tài liệu Mua bán bất động sản hình thành trong tương lai theo pháp luật việt nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT ĐÀO DUY KHÁNH MUA B¸N BÊT §éNG S¶N H×NH THµNH TRONG T¦¥NG LAI THEO PH¸P LUËT VIÖT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2020 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT ĐÀO DUY KHÁNH MUA B¸N BÊT §éNG S¶N H×NH THµNH TRONG T¦¥NG LAI THEO PH¸P LUËT VIÖT NAM Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 8380101.05 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. ĐẶNG THỊ BÍCH LIỄU HÀ NỘI - 2020 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn này là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực. Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội. Vậy tôi viết lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, tháng 10 năm 2020 Tác giả luận văn Đào Duy Khánh MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1 CHƢƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI ................... 7 1.1. Khái niệm bất động sản hình thành trong tƣơng lai, và mua bán bất động sản hình thành trong tƣơng lai ..................................................7 1.1.1. Khái niệm bất động sản hình thành trong tƣơng lai .......................................7 1.1.2. Khái niệm mua bán bất động sản hình thành trong tƣơng lai ......................13 1.2. Pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tƣơng lai ..........16 1.2.1. Khái niệm, đặc điểm pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tƣơng lai .............................................................................................16 1.2.2. Nội dung của pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tƣơng lai.......................................................................................................21 1.2.3. Vai trò của pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tƣơng lai ......31 1.3. Các yếu tố tác động đến pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tƣơng lai ................................................................................34 KẾT LUẬN CHƢƠNG 1..........................................................................................37 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI TẠI VIỆT NAM ............38 2.1. Khái quát sự ra đời và phát triển của thị trƣờng mua bán bất động sản hình thành trong tƣơng lai và pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tƣơng lai ở Việt Nam ..................................38 2.1.1. Khái quát về sự ra đời và phát triển của thị trƣờng mua bán bất động sản hình thành trong tƣơng lai ở Việt Nam .................................................38 2.1.2. Sự ra đời và phát triển của pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tƣơng lai ở Việt Nam ...............................................................41 2.2. Thực trạng pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tƣơng lai......................................................................................................44 2.2.1. Quy định về nguyên tắc mua bán Bất động sản hình thành trong tƣơng lai .....44 2.2.2. Quy định về điều kiện để bất động sản hình thành trong tƣơng lai đƣợc đƣa vào mua bán tại thị trƣờng bất động sản ..............................................47 Quy định về chủ thể tham gia quan hệ pháp luật mua bán bất động sản hình thành trong tƣơng lai ...........................................................................49 2.2.4. Quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán bất động sản hình thành trong tƣơng lai .....................................................................59 2.2.5. Quy định về thanh toán trong mua bán bất động sản hình thành trong tƣơng lai.......................................................................................................63 2.2.6. Quy định về biện pháp bảo đảm trong mua bán bất động sản hình thành trong tƣơng lai .............................................................................................66 2.2.7. Quy định về hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tƣơng lai ........70 2.2.8. Quy định về chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tƣơng lai ...................................................................................73 2.2.9. Quy định về giải quyết tranh chấp và xử lý vi phạm pháp luật trong mua bán bất động sản hình thành trong tƣơng lai .......................................77 2.3. Những vấn đề phát sinh từ thực tiễn thực hiện pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tƣơng lai .........................................82 2.3.1. Chủ đầu tƣ tìm cách lách luật để huy động vốn trái phép bằng cách sử dụng nhiều loại hợp đồng không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản .............................................................................82 2.3.2. Chủ đầu tƣ mở bán khi dự án chƣa làm móng .............................................85 2.3.3. Chủ đầu tƣ né tránh, chƣa thực hiện đầy đủ nghĩa vụ về bảo lãnh ..............86 2.3.4. Bất cập trong hoạt động bảo lãnh nhà ở hình thành trong tƣơng lai ............89 2.3.5. Thực trạng một dự án đƣợc đem ra làm tài sản bảo đảm cho nhiều hợp đồng thế chấp ..............................................................................................90 2.3.6. Nhiều Dự án nhà ở hình thành trong tƣơng lai bàn giao chậm tiến độ ..............92 2.3.7. Thiếu sót quy định về chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tƣơng lai ngoài nhà ở .......................................................94 2.3.8. Chủ đầu tƣ bàn giao không đúng thiết kế, quảng cáo ..................................94 2.3.9. Nhiều trƣờng hợp chủ đầu tƣ không chịu bàn giao quỹ bảo trì cho ban quản trị chung cƣ .........................................................................................96 KẾT LUẬN CHƢƠNG 2..........................................................................................99 2.2.3. CHƢƠNG 3: ĐỊNH HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI TẠI VIỆT NAM .......................................................................................... 100 3.1. Định hƣớng hoàn thiện pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tƣơng lai ..............................................................................100 3.2. Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tƣơng lai .....................................................................102 3.2.1. Bổ sung quy định về công chứng hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tƣơng lai .................................................................................102 3.2.2. Làm rõ khái niệm “Công trình xây dựng hình thành trong tƣơng lai” ..........103 3.2.3. Tăng thời gian thẩm định của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền, quy trách nhiệm của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền về việc thẩm định cho phép Chủ đầu tƣ bán bất động sản hình thành trong tƣơng lai ...........104 3.2.4. Bổ sung quy định bắt buộc đăng ký xác nhận vốn pháp định đối với các chủ thể kinh doanh bất động sản .........................................................105 3.2.5. Bổ sung quy định ràng buộc chặt chẽ hơn trách nhiệm của Ngân hàng trong thực hiện hoạt động bảo lãnh ...........................................................106 3.2.6. Bổ sung quy định mức trần phí bảo lãnh và quy định cho phép trƣờng hợp ngƣời mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai không yêu cầu phải có bảo lãnh ngân hàng ....................................................................................108 3.2.7. Bổ sung quy định cụ thể về việc theo dõi, giám sát việc huy động, sử dụng vốn của chủ đầu tƣ ...........................................................................108 3.2.8. Quy định tăng mức xử phạt vi phạm hành chính đối với các hành vi vi phạm, đẩy nhanh hoạt động thu hồi dự án đối vơi các dự án vi phạm......109 3.2.9. Bổ sung quy định về quản lý, kiểm tra, giám sát hoạt động chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tƣơng lai và bổ sung quy định về chuyển nhƣợng hợp đồng bất động sản hình thành trong tƣơng lai khác ngoài nhà ở .....................................................110 3.2.10. Bỏ quy định nộp 2% phí bảo trì đối với ngƣời dân khi mua nhà chung cƣ .....111 3.3. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tƣơng lai .......................................112 3.3.1. Tăng cƣờng phổ biến, giáo dục pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tƣơng lai .................................................................................112 3.3.2. Có cơ chế thanh tra, kiểm tra thƣờng xuyên, đột xuất và có cơ chế xử lý nghiêm minh đối với các hành vi vi phạm pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tƣơng lai ..........................................................114 3.3.3. Liên tục rà soát và hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật, các chính sách pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tƣơng lai, đảm bảo tính đầy đủ, rõ ràng, thống nhất và ổn định ...............115 KẾT LUẬN CHƢƠNG 3........................................................................................116 KẾT LUẬN ............................................................................................................117 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .............................................................118 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Trong những năm gần đây, vấn đề gia tăng dân số vẫn luôn là một vấn đề nóng, gây nhiều sức ép đến quá trình phát triển kinh tế - xã hội. Cùng với tốc độ đô thị hóa ở nƣớc ta ngày một mạnh mẽ, dân số ở các thành phố, đô thị lớn cũng ngày một tăng lên phần nhiều do nguyên nhân cơ học. Đất đai là nguồn tài nguyên có hạn, tuy nhiên nhu cầu về chỗ ở của ngƣời dân thì ngày một tăng cao, nhất là ở các thành phố lớn. Điều này dẫn đến sự phát triển nhanh chóng và sôi động của thị trƣờng bất động sản ở Việt Nam. Với tình hình phát triển sôi động của thị trƣờng bất động sản hiện nay ở nƣớc ta, việc mua bán bất động sản đòi hỏi các cá nhân, tổ chức có nhu cầu phải có tiềm lực tài chính lớn. Việc xác định bất động sản đó có "sạch" hay không là vấn đề rất khó, tiềm ẩn nhiều rủi ro. Trên thực tế có rất nhiều trƣờng hợp ngƣời mua bất động sản bị lừa đảo dẫn đến thiệt hại rất lớn về tiền bạc. Đặc biệt đối với các loại bất động sản hình thành trong tƣơng lai, việc xác minh bất động sản đó đã đủ thủ tục pháp lý hay chƣa, có tranh chấp hay không... là rất khó. Hơn nữa, ngƣời mua bất động sản hình thành trong tƣơng lai còn chịu nhiều rủi ro vì khó có thể đảm bảo, ràng buộc chủ đầu tƣ thi công đúng tiến độ, đúng bản vẽ quy hoạch... Bên cạnh đó, do giá trị của đất và các chi phí xây dựng, quản lý xây dựng ngày một tăng cao, các chủ đầu tƣ kinh doanh bất động sản cần thiết phải có tiềm lực kinh tế lớn để đáp ứng yêu cầu về vốn, nhất là đối với các dự án lớn, đòi hỏi đầu tƣ dàn trải. Việc huy động vốn của các chủ thể kinh doanh bất động sản hiện nay chủ yếu là vay vốn ngân hàng. Tuy nhiên, điều kiện đƣợc vay, tài sản thế chấp và mức lãi suất ngân hàng đôi khi là rào cản ngăn doanh nghiệp tiếp xúc với nguồn vốn. Bên cạnh đó, về phía ngƣời dân có nhu cầu mua nhà ở, việc ngay lập tức bỏ ra một khoản tiền lớn để đổi lại quyền sở hữu nhà cũng là điều khó khăn bởi hiện nay giá trị bất động sản so với mức thu nhập trung bình tại Việt Nam là một con số khá lớn. Không phải ai cũng có đủ điều kiện để thanh toán ngay 100% giá trị một bất động sản mà họ có nhu cầu. Với những lợi thế về vốn cho cả chủ đầu tƣ và khách 1 hàng, giao dịch mua bán bất động sản hình thành trong tƣơng lai ngày càng phổ biến trong tình hình hiện nay, đặc biệt là tại các đô thị lớn, nơi có nhu cầu cao về nhà ở chung cƣ, nhà ở hỗn hợp, biệt thự liền kề... Mặc dù các lợi thế của nó mang lại, nhƣng mua bán bất động sản hình thành trong tƣơng lai tiềm ẩn cực kỳ nhiều rủi ro cho cả chủ đầu tƣ và đặc biệt là cho khách hàng. Trên thực tế, khách hàng mua bất động sản hình thành trong tƣơng lai thƣờng là bên yếu thế hơn trong quan hệ mua bán. Có rất nhiều vụ việc chủ đầu tƣ tìm cách lách luật, hoặc gian dối trong việc thực hiện dự án, tiến độ thi công chậm dẫn đến không bàn giao nhà đúng cam kết, bàn giao nhà không đúng thiết kế đã quảng cáo... Để đảm bảo bảo vệ quyền lợi của các bên trong quan hệ mua bán, đồng thời nhằm quản lý sát sao quan hệ mua bán bất động sản hình thành trong tƣơng lai, Nhà nƣớc đã xây dựng và ngày một hoàn thiện hệ thống pháp luật, mà mới đây nhất là Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Nhà ở năm 2014 cùng hệ thống văn bản dƣới luật hƣớng dẫn thi hành. Tuy nhiên, các quy định pháp luật ở trạng thái “tĩnh” khó có thể phù hợp với sự sôi động của dòng chảy thị trƣờng, sự phát triển liên tục của kinh tế xã hội. Những lỗ hổng, những bất cập trong hệ thống pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tƣơng lai vẫn còn và đó là nơi để các tổ chức, cá nhân khai thác lách luật gây nhiều bức xúc trong xã hội… Chính vì vậy, việc nghiên cứu đề tài: “Mua bán bất động sản hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam” là vô cùng cần thiết. Luận văn sẽ đƣa ra đƣợc góc nhìn tổng quan về mua bán bất động sản hình thành trong tƣơng lai theo pháp luật hiện hành ở Việt Nam: từ những vấn đề lý luận cho đến thực tiễn pháp luật, thực tiễn các hành vi vi phạm, đánh giá những bất cập trong hệ thống quy định pháp luật về vấn đề này và đề xuất các phƣơng hƣớng hoàn thiện pháp luật cũng nhƣ nâng cao hiệu quả thực hiện trên thực tế. 2. Tổng quan tình hình nghiên cứu Trong những năm trở lại đây, tình hình mua bán bất động sản hình thành trong tƣơng lai diễn ra rất sôi động. Nguyên nhân phần nhiều do nhu cầu nhà ở của ngƣời dân ngày một tăng cao và các lợi ích của việc mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tƣơng lai so với bất động sản có sẵn. Bên cạnh đó, năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 và Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ra đời, 2 khắc phục đƣợc nhiều hạn chế của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 và Luật Nhà ở 2005. Bằng những chính sách pháp luật phù hợp với sự thay đổi của kinh tế xã hội, Nhà nƣớc đã mở rộng khuyến khích phát triển thị trƣờng mua bán bất động sản, đặc biệt là mua bán bất động sản hình thành trong tƣơng lai với hàng loạt các quy định rõ ràng hơn, tạo hàng lang pháp lý cho doanh nghiệp, chủ đầu tƣ trong mua bán bất động sản hình thành trong tƣơng lai. Bên cạnh đó, Nhà nƣớc cũng thắt chặt hơn các thủ tục pháp lý, các quy định về điều kiện mua bán đối với lĩnh vực này để đảm bảo an toàn cho đối tƣợng khách hàng - đối tƣợng rất dễ bị tổn hại trong giao dịch. Mua bán bất động sản hình thành trong tƣơng lai là một loại hình mua bán tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt là đối với ngƣời mua và rất dễ phát sinh tranh chấp giữa các bên. Những lợi ích từ phát triển thị trƣờng này là không thể phủ nhận, tuy nhiên thực tế cho thấy nhiều dự án do chủ đầu tƣ không đủ tiềm lực tài chính, không đủ kinh nghiệm năng lực mà vẫn đầu tƣ mua bán dẫn đến phải dừng triển khai dự án, hoặc phá sản. Nhiều trƣờng hợp chủ đầu tƣ lách luật, ký kết những hợp đồng đặt cọc, hoặc các hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác mua bán... để che giấu hợp đồng mua bán với khách hàng; mở bán căn hộ khi chƣa làm móng; hoặc né tránh thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh; bàn giao nhà không đúng tiến độ, không đúng thiết kế đã quảng cáo... dẫn đến nhiều bức xúc trong nhân dân. Nguyên nhân dẫn đến thực trạng này là do thực trạng các quy định pháp luật điều chỉnh còn lỏng lẻo, nhiều lỗ hổng. Bên cạnh đó các chế tài xử phạt còn chƣa phù hợp, chƣa đủ sức răn đe. Vậy nên việc nghiên cứu về pháp luật mua bán bất động sản hình thành trong tƣơng lai có ý nghĩa rất quan trọng cả về mặt lý luận và thực tiễn. Các nghiên cứu liên quan đến vấn đề mua bán bất động sản hình thành trong tƣơng lai có thể kể đến nhƣ: “Giao dịch dân sự đối với nhà ở là tài sản hình thành trong tương lai”, luận văn thạc sĩ luật học của Đỗ Phƣơng Thúy (2017), “Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo LKDBĐS năm 2014”, luận văn thạc sĩ luật học của Nguyễn Trần Huyền Trang (2016), “Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng”, luận văn thạc sĩ luật học của Phan Ngọc Trâm (2016); “Hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai”, luận văn thạc sĩ luật học của Nguyễn Thu Trang (2016); “Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, một số vấn đề lý luận và 3 thực tiễn”, luận văn thạc sĩ luật học của Nguyễn Thị Huyền Trang (2015), “Pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam” luận văn thạc sĩ luật học của Phạm Hoàng Anh (2015); "Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo Luật Nhà ở hiện nay ở Việt Nam", Luận văn thạc sĩ luật học của Hoàng Thị Phƣợng Nghĩa (2015); "Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong các dự án phát triển nhà ở thương mại từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh năm 2015", luận văn thạc sĩ của Nguyễn Thanh Đạm (2015); "Mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai", luận văn thạc sĩ luật học của Ngô Quang Cháng (2011); "Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai", luận văn thạc sĩ luật học của Phạm Quang Huy (2014)... Về các bài báo khoa học, có thể kể đến: "Thế chấp bất động sản hình thành trong tương lai - Bất cập và giải pháp hoàn thiện pháp luật" của Vũ Thị Hồng Yến đăng trên Tạp chí Luật học số 03/2017; "Bảo vệ quyền lợi của bên mua, người thuê mua khi bảo lãnh mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai" của Châu Thị Khánh Vân đăng trên Tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 07/2018; "Pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai" của Nguyễn Thị Hồng Nhung đăng trên Tạp chí Tòa án ngày 09/07/2018... Nhìn chung, các công trình nghiên cứu trên tuy đã đƣa ra đƣợc cái nhìn toàn cảnh về pháp luật mua bán bất động sản hình thành trong tƣơng lai, nhƣng các đề tài nghiên cứu trên mới chỉ đi vào nghiên cứu một khía cạnh cụ thể của mua bán bất động sản hình thành trong tƣơng lai nhƣ mua bán, hoặc sử dụng bất động sản hình thành trong tƣơng lai làm tài sản đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự hay kinh doanh bất động sản nói chung ... Hiện vẫn còn những vấn đề chƣa đƣợc nghiên cứu nhƣ vấn đề về mua bán bất động sản hình thành trong tƣơng lai, chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tƣơng lai... Trên cơ sở kế thừa các kết quả nghiên cứu sẵn có, luận văn này là nghiên cứu bƣớc đầu của tác giả về đề tài, sẽ góp phần làm rõ thêm những vấn đề lý luận và thực tiễn về pháp luật mua bán bất động sản hình thành trong tƣơng lai ở Việt Nam. 3. Mục tiêu, nhiệm vụ nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu của luận văn là: Nghiên cứu nhằm làm sáng tỏ khái niệm, đặc điểm, bản chất và nội dung pháp lý của mua bán bất động sản hình 4 thành trong tƣơng lai; nghiên cứu, đánh giá thực trạng pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tƣơng lai ở Việt Nam và từ đó có cơ sở đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tƣơng lai, làm cho pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tƣơng lai thực sự trở thành một trong các công cụ pháp lý giúp thúc đẩy thị trƣờng bất động sản phát triển, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia quan hệ, và thúc đẩy nền kinh tế nói chung. Để đạt đƣợc mục tiêu trên luận văn phải thực các nhiệm vụ nghiên cứu sau: - Nghiên cứu góp phần làm rõ những vấn đề lý luận về mua bán bất động sản hình thành trong tƣơng lai và pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tƣơng lai. - Nghiên cứu, đánh giá thực trạng các quy định pháp luật hiện hành về mua bán bất động sản hình thành trong tƣơng lai ở Việt Nam. - Trên cơ sở kết quả nghiên cứu lý luận và đánh giá thực trạng pháp luật, thực tiễn thực hiện pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tƣơng lai, đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tƣơng lai ở Việt Nam. 4. Đối tƣợng, phạm vi và phƣơng pháp nghiên cứu Đối tƣợng nghiên cứu của luận văn là các quan hệ pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tƣơng lai và các quy định pháp luật mua bán bất động sản hình thành trong tƣơng lai. Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi không gian: Luận văn đi sâu nghiên cứu các quan hệ pháp luật và quy định pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tƣơng lai trong phạm vi lãnh thổ Việt Nam. - Phạm vi thời gian: Luận văn nghiên cứu, sử dụng các số liệu, kết quả nghiên cứu từ sau khi Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2014 có hiệu lực thi hành. Phƣơng pháp nghiên cứu - Chƣơng 1 sử dụng các phƣơng pháp nghiên cứu bao gồm: Phƣơng pháp phân tích, phƣơng pháp tổng hợp, đánh giá; phƣơng pháp hệ thống để làm rõ một số vấn đề lý luận cơ bản pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tƣơng lai. 5 - Chƣơng 2 sử dụng các phƣơng pháp nghiên cứu gồm: Phƣơng pháp thống kê, phƣơng pháp nghiên cứu kế thừa, phƣơng pháp so sánh, phƣơng pháp phân tích, tổng hợp, phƣơng pháp lịch sử để đánh giá thực trạng pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tƣơng lai ở Việt Nam. - Chƣơng 3 sử dụng các phƣơng pháp nghiên cứu gồm: Phƣơng pháp phân tích, phƣơng pháp tổng hợp, phƣơng pháp hệ thống để định hƣớng và đƣa ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tƣơng lai tại Việt Nam. 5. Tính mới và đóng góp của đề tài Luận văn có những đóng góp mới đối với khoa học pháp lý nhƣ sau: - Đã làm rõ đƣợc khái niệm, đặc điểm, nội dung, vai trò của pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tƣơng lai, làm rõ sự khác biệt của hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tƣơng lai với mua bán bất động sản có sẵn. - Đánh giá đƣợc thực trạng pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tƣơng lai ở Việt Nam, chỉ ra đƣợc những hạn chế bất cập của pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tƣơng lai ở Việt Nam. - Luận văn đã góp phần đánh giá đƣợc thực tiễn thực hiện pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tƣơng lai ở Việt Nam trong thời gian qua; tình hình vi phạm pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tƣơng lai và đấu tranh xử lý, ngăn chặn các hành vi vi phạm trên thực tế. Từ đó, góp phần làm rõ cơ sở khoa học về lý luận, thực tiễn của việc hoàn thiện các quy định pháp luật và đề xuất các biện pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tƣơng lai ở Việt Nam trong thời gian tới. 6. Kết cấu của luận văn Ngoài Mục lục, phần mở đầu, danh mục tài liệu tham khảo…, luận văn đƣợc kết cấu thành 03 chƣơng bao gồm: - Chương 1. Một số vấn đề lý luận cơ bản pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tƣơng lai - Chương 2. Thực trạng pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tƣơng lai tại Việt Nam - Chương 3. Định hƣớng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tƣơng lai tại Việt Nam 6 Chƣơng 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 1.1. Khái niệm bất động sản hình thành trong tƣơng lai, và mua bán bất động sản hình thành trong tƣơng lai 1.1.1. Khái niệm bất động sản hình thành trong tương lai Để làm rõ khái niệm bất động sản hình thành trong tƣơng lai, trƣớc hết có thể thấy đây là một loại tài sản – bất động sản. Việc phân loại tài sản thành bất động sản và động sản bắt nguồn từ Luật La Mã cổ, và vẫn đƣợc sử dụng cho đến ngày nay bởi pháp luật của rất nhiều quốc gia trên thế giới, Việt Nam cũng không ngoại lệ. Bất động sản là khái niệm đã đƣợc ra đời từ rất lâu. Theo Từ điển Bách Khoa Việt Nam gồm bốn tập đƣợc tái bản năm 2011 thì bất động sản có ý nghĩa bao gồm “đất đai và những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất” [53], hay theo từ điển Tiếng Việt của Hoàng Phê chủ biên đƣợc Viện Ngôn Ngữ học công nhận có định nghĩa bất động sản là: “Tài sản không chuyển dời đi được như ruộng đất, nhà cửa… phân biệt với động sản” [30]. Pháp luật của nhiều nƣớc trên thế giới đều thống nhất coi bất động sản bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai, tuy nhiên mỗi hệ thống pháp luật lại mang những nét đặc thù riêng, ví dụ: Theo luật của Đức, bất động sản đƣợc xác định bao gồm đất đai và công trình xây dựng trên đất; Thái Lan quy định bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất hoặc hợp thành một thể thống nhất với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn liền với việc sở hữu đất đai; Pháp quy định bất động sản bao gồm bất động sản do bản chất, bất động sản do mục đích sử dụng và bất động sản do đối tƣợng gắn liền với đất… [41]. Nhƣ vậy, quan điểm chung của pháp luật các quốc gia nói trên đều coi đất đai là bất động sản và lấy đất đai làm nền tảng để xác định các tài sản đƣợc gọi là bất động sản. Các bất động sản khác đƣợc hình thành dựa trên cơ sở đất đai và gắn bó chặt chẽ, thống nhất, không thể tách rời với đất đai. Pháp luật Việt Nam cũng kế thừa cách định nghĩa của phần lớn các quốc gia trên thế giới khi đƣa ra định nghĩa về bất động sản dựa trên phƣơng pháp liệt kê các loại tài sản đƣợc coi là bất động sản bao gồm: đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn 7 liền với đất đai; các tài sản gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; và tài sản khác theo quy định của pháp luật [39, Điều 107]. Cách định nghĩa này tiệm cận với quy định của phần lớn các quốc gia trên thế giới, dựa trên đặc tính vật lý không thể di dời đƣợc của tài sản. Căn cứ vào thời điểm hình thành, thời điểm xác lập quyền sở hữu bất động sản có thể chia bất động sản thành hai loại: bất động sản hiện có và bất động sản hình thành trong tƣơng lai. Bất động sản hình thành trong tƣơng lai là một loại tài sản hình thành trong tƣơng lai, tại thời điểm xem xét thì tài sản đó chƣa tồn tại hoặc chƣa hình thành toàn bộ nhƣng đƣợc xem là chắc chắn sẽ có theo những căn cứ đã có sẵn ở thời điểm hiện tại: có thể là dự án đã đƣợc phê duyệt chủ trƣơng đầu tƣ, công trình đã đƣợc hoàn thiện xong phần móng... Ở Việt Nam, khái niệm “tài sản hình thành trong tương lai” đã đƣợc manh nha từ rất sớm, trong Bộ Dân luật Việt Nam Cộng hòa khi quy định về những quyền đặc ƣu đã nhắc đến tài sản hình thành trong tƣơng lai tại quy định “Tất cả những tài sản hiện hữu và hậu lai của người mắc nợ, động sản cũng như bất động sản, đều là vật bảo đảm của chủ nợ” [27, tr.73]. Tuy vậy, tài sản hình thành trong tƣơng lai vẫn là một khái niệm tƣơng đối mới trong khoa học pháp lý Việt Nam. Khái niệm tài sản hình thành trong tƣơng lai lần đầu tiên đƣợc nhắc đến trong Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm nhƣ sau: "Tài sản hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình đang xây dựng, các tài sản khác mà bên bảo đảm có quyền nhận". Ở thời điểm này, khái niệm về tài sản hình thành trong tƣơng lai mới đƣợc hình thành, chƣa bao quát và mới chỉ giới hạn trong giao dịch bảo đảm. Đến năm 2005, Bộ luật Dân sự đã đƣa khái niệm vật hình thành trong tƣơng lai nhƣ sau: "Vật hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết". Nhƣ vậy, tính đến thời điểm Bộ luật Dân sự năm 2005 thì tài sản hình thành trong tƣơng lai vẫn bị giới hạn trong phạm vi các giao dịch bảo đảm, tài sản hình thành trong tƣơng lai vẫn chƣa đƣợc nhìn nhận nhƣ một tài sản có thể đƣa vào giao lƣu dân sự, là đối tƣợng của các giao dịch mua bán, trao đổi... Bộ 8 luật Dân sự năm 2015 không còn giới hạn tài sản hình thành trong tƣơng lai trong phạm vi các giao dịch bảo đảm nữa, tuy nhiên Bộ luật này vẫn chƣa đƣa ra đƣợc một định nghĩa cụ thể về tài sản hình thành trong tƣơng lai, mà đƣa ra định nghĩa theo cách liệt kê. Theo đó, Điều 108 quy định: "Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm: a) Tài sản chưa hình thành; b) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch". Cách định nghĩa này có thể bao quát đƣợc tất cả các trƣờng hợp tài sản hình thành trong tƣơng lai, thể hiện đƣợc đặc trƣng rõ ràng nhất của loại tài sản này là chƣa hình thành hoặc đã hình thành nhƣng chƣa xác lập quyền sở hữu. Theo quy định này thì đặc trƣng rõ nét của tài sản hình thành trong tƣơng lai là: Chƣa đƣợc hình thành, hoặc đã đƣợc hình thành ở mức độ nhất định nhƣng chủ thể chƣa xác lập quyền sở hữu với tài sản đó. Tính chƣa xác lập quyền sở hữu với tài sản đó là tính cơ bản và quan trọng nhất để phân biệt tài sản có sẵn và tài sản hình thành trong tƣơng lai. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng góp phần áp dụng pháp luật một cách rộng rãi và thống nhất. Khái niệm này không chỉ giới hạn nội hàm của tài sản hình thành trong tƣơng lai trong giao dịch bảo đảm mà còn đƣợc mở rộng ra cho tất các cả lĩnh vực dân sự nói chung. Việc mở rộng nội hàm khái niệm cũng nhƣ nâng cao tầm hiệu lực pháp lý của quy định tài sản hình thành trong tƣơng lai đã phản ánh đƣợc thực tế cũng nhƣ đáp ứng đƣợc nhu cầu có nền tảng pháp lý đối với một loại tài sản đang ngày càng đóng vai trò quan trọng trong các quan hệ dân sự, kinh tế này. Hiện nay Việt Nam chƣa có bất kì quy định nào giải thích khái niệm “bất động sản hình thành trong tương lai”. Trong khoa học pháp lý mới chỉ giải thích “nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng” [37, Điều 3, Khoản 4]. Điều này cũng dễ hiểu bởi bất động sản là đất đai thì về cơ bản luôn hiện hữu, có sẵn nên không thể có tính chất “hình thành trong tương lai” nên bất động sản hình thành trong tƣơng lai chỉ bao gồm nhà cửa, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; các tài sản gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng mà vẫn đang trong quá trình xây dựng, chƣa đƣợc nghiệm thu đƣa vào sử dụng. Có thể thấy rằng, yếu tố “hình thành trong tương lai” trong quy định về nhà, công trình xây dựng hình thành trong tƣơng lai có phần hẹp hơn so với cách định nghĩa về tài sản hình thành 9 trong tƣơng lai. Theo đó, những công trình, nhà ở đã hình thành nhƣng chƣa đƣợc xác lập quyền sở hữu tại thời điểm xác lập giao dịch sẽ không đƣợc coi là nhà, công trình xây dựng hình thành trong tƣơng lai. Bên cạnh đó, có thể thấy cách định nghĩa nêu trên cũng có phần trùng lặp, vì nhà ở cũng chính là một dạng công trình xây dựng nên việc định nghĩa “nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là…” là hoàn toàn không cần thiết. Để ngắn gọn và tƣờng minh, chỉ cần đƣa ra định nghĩa về công trình xây dựng hình thành trong tƣơng lai, hoặc có thể định nghĩa rõ: “Nhà ở, công trình xây dựng khác hình thành trong tương lai là…”. Nhƣ vậy, có thể đƣa ra khái niệm chung về bất động sản hình thành trong tƣơng lai nhƣ sau: “Bất động sản hình thành trong tương lai bao gồm các công trình xây dựng gắn liền với đất đai đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.” Từ việc phân tích định nghĩa bất động sản và bất động sản hình thành trong tƣơng lai, ta có thể rút ra những đặc điểm của bất động sản hình thành trong tƣơng lai bên cạnh những đặc điểm nói chung của bất động sản nhƣ sau: Thứ nhất, tính chưa hình thành: tại thời điểm xác lập giao dịch, bất động sản hình thành trong tương lai chưa hình thành, chưa hiện hữu đầy đủ. Có thể thấy bất động sản hình thành trong tƣơng lai tại thời điểm mua bán (hiện tại) thì chƣa hình thành hình thái “Công trình đang xây dựng – Bất động sản có sẵn” để trở thành một tài sản có thể xác lập một quản hệ sở hữu đầy đủ (ví dụ: Công trình đang xây dựng, công trình chƣa nghiệm thu Phòng cháy chữa cháy, đất đai đang làm cơ sở hạ tầng chƣa nghiệm thu và chƣa đủ điều kiện bàn giao…). Và trong quan hệ mua bán bất đồng sản hình thành trong tƣơng lai có thể thấy cả Bên bán và bên mua đều chƣa thể cam kết chắc chắn rằng bất động sản đó có thể hình thành đúng tiến độ, đúng bản vẽ thiết kế, hay bên mua họ có thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính cho bên bán hay không, do đó giao dịch mua bán bất động sản hình thành trong tƣơng lai thƣờng tiềm ẩn rủi ro cho đối tƣợng khách hàng cao hơn so với bất động sản có sẵn. Bên cạnh đó, do bất động sản chƣa hiện hữu nên việc định giá bất động sản hình thành trong tƣơng lai thƣờng chỉ dựa trên hồ sơ, bản vẽ thiết kế của bên bán cung cấp, điều này là thiếu tính khách quan, bất lợi cho ngƣời mua khi chất lƣợng bất động sản hình thành trong tƣơng lai không đƣợc chắc chắn. Còn về bất động sản có sẵn 10 đã hình thành chúng ta có thể thấy đƣợc đầy đủ: hình dáng, kích thƣớc, các giấy tờ pháp lý liên quan… nên thƣờng bất động sản có sẵn sẽ có giá thành cao hơn so với Bất động sản hình thành trong tƣơng lai vì tính rủi ro thấp và nó đã hiện hữu do vậy thƣờng các nhà đầu tƣ sẽ hay lựa chọn phân khúc Bất động sản hình thành trong tƣơng lai để họ đầu tƣ vì lợi nhuận chênh lệnh khi bán ra sẽ cao hơn khi đầu tƣ vào bất động sản có sẵn. Nhƣ vậy có thể thấy tính chƣa hình thành là một trong những đặc điểm cơ bản để thấy đƣợc sự khác biệt giữa Bất động sản hình thành trong tƣơng lai và Bất động sản có sẵn. Đặc thù của tài sản hình thành trong tƣơng lai là chƣa đƣợc hình thành tại thời điểm xác lập giao dịch, nên ngoài các quyền và nghĩa vụ kể trên, pháp luật cho phép bên mua có quyền yêu cầu bên bán cung cấp thông tin về tiến độ xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trƣớc và kiểm tra thực tế tại công trình. Đối ứng với quyền của bên mua, bên bán cũng có nghĩa vụ phải cung cấp các thông tin về tiến độ xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trƣớc và tạo điều kiện để bên mua kiểm tra thực tế tại công trình nếu bên mua có yêu cầu. Cụ thể, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định nhƣ sau: Ngoài các quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê mua bất động sản quy định tại Chƣơng II của Luật này, các bên còn có các quyền và nghĩa vụ sau đây: Bên mua, bên thuê mua có quyền yêu cầu bên bán, bên cho thuê mua cung cấp thông tin về tiến độ đầu tƣ xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trƣớc và kiểm tra thực tế tại công trình; Bên bán, bên cho thuê mua có nghĩa vụ cung cấp thông tin về tiến độ đầu tƣ xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trƣớc và tạo điều kiện để bên mua, bên thuê mua kiểm tra thực tế tại công trình [37, Điều 58]. Thứ hai, tại thời điểm xác lập giao dịch mua bán thì quyền của chủ sở hữu đối với bất động sản hình thành trong tương lai thực chất là một loại quyền tài sản (Điều 115 BLDS năm 2015) phát sinh từ giao dịch mua bán chứ không phải là quyền sở hữu bất động sản hình thành trong tương lai. Do bất động sản hình thành trong tƣơng lai là một quyền tài sản, nên có thể căn cứ vào cách thức thực hiện quyền chủ thể, quyền tài sản trong bộ luật Dân sự 2015 có thể đƣợc chia thành hai nhóm đó là: quyền đối vật và quyền đối nhân. Trong quan niệm của ngƣời La-tinh, 11 khối tài sản có của một ngƣời đƣợc tạo thành từ hai loại quyền: Quyền đối vật – tức là các quyền đƣợc thực hiện trên các vật cụ thể và xác định; quyền đối nhân – bao gồm các quyền tƣơng ứng với các nghĩa vụ tài sản mà ngƣời khác phải thực hiện vì lợi ích của ngƣời có quyền [16]. Quyền đối nhân đƣợc thiết lập trong mối quan hệ giữa hai ngƣời, hai chủ thể của quan hệ pháp luật. Có thể hiểu, quyền đối nhân là quyền cho phép một ngƣời yêu cầu một ngƣời khác đáp ứng đòi hỏi của mình nhằm thoả mãn một nhu cầu gắn liền với một lợi ích vật chất của mình. Mối quan hệ giữa hai ngƣời này còn gọi là quan hệ nghĩa vụ [16]. Bản chất quyền đối nhân là quyền của chủ thể (chủ thể quyền) đƣợc yêu cầu một chủ thể khác (chủ thể có nghĩa vụ) phải thực hiện một hành vi nhất định, nói cách khác quyền của chủ thể quyền trong quan hệ nghĩa vụ chỉ đƣợc thỏa mãn thông qua hành vi thực hiện nghĩa vụ của chủ thể có nghĩa vụ [62]. Nhƣ vậy bất động sản hình thành trong tƣơng lai là một quyền tài sản vừa đối nhân, vừa đối vật khi bên mua và bên bán sẽ thực hiện các nghĩa vụ của mình với nhau dựa trên một hợp đồng mua bán bất động sản và có thể thấy bất động sản hình thành trong tƣơng lai là một quyền đối nhân đặc biết khi nó có sự chuyển hóa thành quyền đối vật sau khi các bên trong hợp đồng mua bán thực hiện hết toàn bộ các nghĩa vụ của mình với nhau, và bất động sản hình thành trong tƣơng lai là một loại quyền tài sản mang nhiều rủi ro khác hẳn những quyền tài sản khác nhƣ: quyền sở hữu trí tuệ, quyền đòi nợ, quyền sử dụng đất… Bên mua trong quan hệ mua bán bất động sản hình thành trong tƣơng lai chỉ đƣợc hoàn toàn sở hữu bất động sản hình thành trong tƣơng lai khi bên mua và bên bán hoàn thành các nghĩa vụ với nhau theo hợp đồng. Cũng chính vì lẽ đó, mà quyền của chủ sở hữu đối với bất động sản hình thành trong tƣơng lai tại thời điểm xác lập giao dịch mua bán là chƣa đầy đủ mà chỉ có các quyền nhƣ: dùng quyền tài sản để bảo đảm nghĩa vụ dân sự; chế ƣớc quyền đối với bên bán và bên thứ ba; chuyển nhƣợng lại quyền tài sản đã xác lập theo hợp đồng cho bên thứ ba khi có nhu cầu... Thứ ba, tính chuyển hóa về mặt bản chất: bất động sản hình thành trong tƣơng lai sau khi đƣợc hoàn thành và bàn giao (bên bán đáp ứng đầy đủ về phòng cháy chữa cháy, về điều kiện bàn giao và thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất), chỉ khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện nói trên thì khi đƣa vào sử dụng thì bất động sản hình thành trong tƣơng lai sẽ 12 trở thành bất động sản có sẵn. Quyền của bên mua sẽ chuyển hóa từ quyền tài sản sang quyền sở hữu, và việc chuyển hóa này sẽ chuyển hóa từ quyền đối nhân sang quyền đối vật đầy đủ khi bên mua đã sở hữu bất động sản có sẵn đó thì bên mua có toàn quyền sử dụng, chiếm hữu và định đoạt tài sản theo quy định của luật (Điều 158 Bộ luật Dân sự 2015). Do vậy bên mua sau khi xác lập đƣợc quyền đối vật đầy đủ thì bên mua sẽ là chủ sở hữu khi đó họ đƣợc phép khai thác toàn bộ năng lực tạo giá trị vật chất, kinh tế của tài sản. Chính chủ sở hữu là ngƣời có quyền tối hậu định đoạt tài sản (thông qua việc bán, tặng cho, thừa kế...). Việc khai thác công dụng, sử dụng của bất động sản hình thành trong tƣơng lai chuyển hóa thành bất động sản có săn của chủ sở hữu luôn đƣợc đặt trong một giới hạn nhất định nhằm phục vụ lợi ích chung của tòa nhà, khu đô thị, xã hội hay của nhà nƣớc. Ví dụ: Khi ở căn hộ trong cùng một tòa nhà thì chúng ta không đƣợc phép thay đổi, thiết kế cảnh quan bên ngoài của căn hộ chúng ta ở hay khi thay đổi sửa chữa căn hộ cũng không đƣợc làm thay đổi về mặt kỹ thuật của hệ thống phòng cháy chữa cháy hoặc trong khu đô thi sẽ có giới hạn về số tầng và hình dáng phía trƣớc của khu nhà đó. Vậy có thể thấy tính chuyển hóa về mặt bản chất là một trong những đặc điểm riêng biệt của tài sản bất động sản hình thanh trong tƣơng lai so với các loại tài sản khác đặc biệt là với Bất động sản có sẵn. 1.1.2. Khái niệm mua bán bất động sản hình thành trong tương lai Có thể định nghĩa “mua bán” là hoạt động trao đổi giữa hai bên chủ thể là bên mua và bên bán, trong đó bên mua dùng tiền để đổi lấy hàng hóa, dịch vụ và bên bán cung ứng hàng hóa, dịch vụ để đổi lại thành tiền. Đối tƣợng của hoạt động mua bán có thể là hàng hóa, dịch vụ đƣợc phép đƣa vào trao đổi, mua bán trong giao lƣu dân sự và hai bên bình đẳng với nhau trong quan hệ mua bán. Trong quan hệ mua bán bất động sản hình thành trong tƣơng lai, đối tƣợng đƣợc đƣa vào mua bán là bất động sản hình thành trong tƣơng lai. Đây là một loại tài sản đƣợc pháp luật công nhận và đƣợc phép đƣa vào giao dịch dân sự nếu đáp ứng đƣợc các điều kiện mà pháp luật quy định. Trong khoa học pháp lý, hoạt động mua bán bất động sản hình thành trong tƣơng lai lần đầu tiên đƣợc định nghĩa trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 nhƣ sau: “Mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là việc mua bán nhà, công trình xây dựng mà tại thời điểm ký hợp 13 đồng nhà, công trình xây dựng đó chưa hình thành hoặc đang hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ cụ thể” [34]. Đây là một trong những khái niệm rất sớm về mua bán bất động sản hình thành trong tƣơng lai. Theo định nghĩa này, bất động sản hình thành trong tƣơng lai có thể là đối tƣợng của giao dịch mua bán kể cả trong trƣờng hợp nó chƣa hình thành, hoặc đang đƣợc hình thành trên hồ sơ, bản vẽ thiết kế. Có thể thấy, nếu đối tƣợng của giao dịch mua bán mới chỉ hình thành trên giấy tờ, hoặc thậm chí có thể chƣa hình thành thì rủi ro đối với ngƣời mua là rất lớn, vì không ai có thể chắc chắn đƣợc bất động sản đó có thực sự hình thành trong tƣơng lai hay không vì có rất nhiều yếu tố tác động, trong khi giá trị của một bất động sản trên thị trƣờng là rất lớn. Trƣớc khi làm rõ khái niệm mua bán bất động động sản hình thành trong tƣơng lai, thì cũng cần làm rõ các khái niệm về thị trƣờng mua bán bất động sản hình thành trong tƣơng lai. Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trƣờng mua bán bất động sản hình thành trong tƣơng lai nhƣng có thể thấy thị trƣờng bất động sản hình thành trong tƣơng lai là một phần của thị trƣờng bất động sản do vậy chúng sẽ có những điểm chung khái quát của thị trƣờng bất động sản nhƣng ở thị trƣờng bất động sản hình thành trong tƣơng lai sẽ có những đặc thù riêng biệt nhƣ vậy ta có thể định nghĩa thị trƣờng mua bán bất động sản hình thành trong tƣơng lai nhƣ sau: Là tổng thể các quan hệ mua bán bất động sản hình thành trong tƣơng lai giữa các chủ thể của nền kinh tế đƣợc pháp luật về kinh doanh doanh bất động sản cho phép, thông qua một cơ chế giá, ngƣời mua và ngƣời bán có thể ở cùng một địa điểm, có thể liên hệ thông qua trung gian (ngƣời môi giới) hoặc thông qua phƣơng tiện thông tin liên lạc khác [21]. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã lƣợc bỏ khái niệm về mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tƣơng lai mà chỉ đƣa ra định nghĩa về “kinh doanh bất động sản”. Theo đó: Kinh doanh bất động sản là việc đầu tƣ vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhƣợng để bán, chuyển nhƣợng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tƣ vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi. 14