Tài liệu Luận văn đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận nam từ liêm, thành phố hà nội

BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG TRƢỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƢỜNG HÀ NỘI NGUYỄN THỊ THÚY TÌNH ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN NAM TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Hà Nội – Năm 2019 BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG TRƢỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƢỜNG HÀ NỘI NGUYỄN THỊ THÚY TÌNH ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN NAM TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Chuyên ngành : Quản lý Đất đai Mã số : 8850103 NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC TS. NGUYỄN THỊ KHUY Hà Nội – Năm 2019 i CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI TRƢỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƢỜNG HÀ NỘI Cán bộ hướng dẫn chính: TS. Nguyễn Thị Khuy Cán bộ chấm phản biện 1: TS. Nguyễn Đình Bồng Cán bộ chấm phản biện 2: TS. Vũ Sỹ Kiên Luận văn thạc sĩ được bảo vệ tại: HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN THẠC SĨ TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI Ngày 19 tháng 01 năm 2019 ii LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và không trùng lặp với các công trình khoa học đã công bố. Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc. Hà Nội, ngày tháng năm 2019 Tác giả luận văn Nguyễn Thị Thúy Tình iii LỜI CẢM ƠN Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý đất đai – Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập. Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS.Nguyễn Thị Khuy, là người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi hoàn thành luận văn này. Tôi xin trân trọng cảm ơn, các anh chị UBND quận Nam Từ Liêm, Phòng Tài nguyên và Môi trường - Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh Nam Từ Liêm, Phòng Thống kê quận Nam Từ Liêm và cán bộ địa chính của các phường trên địa bàn quận Nam Từ Liêm đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin, số liệu, tư liệu trong quá thực hiện luận văn. Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những người thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này. Hà Nội, ngày tháng năm 2019 Tác giả Luận văn Nguyễn Thị Thúy Tình iv THÔNG TIN LUẬN VĂN 1. Họ và tên học viên:Nguyễn Thị Thúy Tình 2.Lớp: CH3A.QĐ 3. Khóa học: Cao học 3 4. Tên đề tài luận văn: Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội. 5. Cán bộ hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thị Khuy 6. Thông tin luận văn: Quận Nam Từ Liêm được thành lập từ ngày 01/4/2014 trên cơ sở toàn bộ diện tích và dân số của các xã: Mễ Trì, Mỹ Đình, Trung Văn, Tây Mỗ, Đại Mỗ; phần lớn diện tích và dân số của xã Xuân Phương và một phần diện tích thị trấn Cầu Diễn. Quận có quy mô diện tích đất 3.219,27 ha với dân số 236.700 người. Theo quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến 2030, tầm nhìn 2050, quận Nam Từ Liêm là một trong những đô thị lõi, là trung tâm hành chính, dịch vụ, thương mại của Thủ đô Hà Nội. Nam Từ Liêm là quận có nhiều công trình kiến trúc hiện đại và quan trọng của thủ đô Hà Nội như Trung tâm Hội nghị Quốc gia, Sân vận động Quốc gia Mỹ Đình, Keangnam Hanoi Landmark Tower, Bảo tàng Hà Nội, Đại lộ Thăng Long, Trung tâm đào tạo thể dục, thể thao, vận động viên Cấp cao Hà Nội,... Chính những yếu tố thuận lợi như vậy thúc đẩy quận Nam Từ Liêm phát triển nhanh, mạnh và bền vững về kinh tế - xã hội, là quận đi đầu trong việc thực hiện CNH HĐH của thành phố.Trong những năm qua,công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn đi vào nề nếp, ngày càng chặt chẽ hơn, quỹ đất đã được giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, hợp lý, hiệu quả. Giai đoạn từ năm 2015 - 6/2018 việc thực hiện chuyển QSDĐ trên địa bàn quận Nam Từ Liêm diễn ra thường xuyên và liên tục tổng số hồ sơ giao dịch là 21.488 trường hợp trong đó có 6.240 trường hợp giao dịch chuyển nhượng QSDĐ; v 988 trường hợp giao dịch thừa kế QSDĐ; 4.388 trường hợp giao dịch tặng cho QSDĐ; 9.872 trường hợp giao dịch thế chấp QSDĐ. Số lượng giao dịch chuyển QSDĐ có xu hướng tăng lên, tuy nhiên vẫn còn tồn tại một số giao dịch chuyển quyền chưa thực hiện đăng ký với cơ quan Nhà nước. Để nâng cao hiệu quả thực hiện các QSDĐ trên địa bàn quận Nam Từ Liêm cần thực hiẹn đồng bộ các giải pháp bao gồm: Tuyên truyền phổ biến pháp luật về đất đai liên quan đến công tác chuyển QSDĐ tới người dân; Tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các QSDĐ; giải pháp về chính sách và giải pháp về thủ tục hành chính. vi DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nghĩa tiếng việt BHYT Bảo hiểm y tế BTNMT Bộ tài nguyên Môi trường CNH - HĐH Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa QSDĐ Quyền sử dụng đất QSD Quyền sử dụng GCN Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất UBND Ủy ban nhân dân TMDV Thương mại dịch vụ CN-TTCN Công nghiệp-Tiểu thủ công nghiệp NN Nông nghiệp NĐ-CP Nghị định-Chính phủ vi MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ..................................................................................................... ii LỜI CẢM ƠN .......................................................................................................... iii THÔNG TIN LUẬN VĂN ...................................................................................... iv DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT .............................................................................. vi MỤC LỤC ................................................................................................................ vi DANH MỤC BẢNG ................................................................................................ ix DANH MỤC HÌNH ẢNH .........................................................................................x MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1 1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài: ..............................................................................2 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ................................................................2 CHƢƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU ..................................................................4 1.1. Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất .....................................................................4 1.1.1. Quyền sở hữu ....................................................................................................4 1.1.2. Quyền sở hữu về đất đai ....................................................................................5 1.1.3. Quyền sử dụng đất đai ......................................................................................7 1.1.4. Thị trường đất đai ..........................................................................................10 1.2. Cơ sở pháp lý về quyền sử đất ...........................................................................12 1.2.1. Các văn bản pháp lý liên quan đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất .....................................................................................................................12 1.2.2. Một số quy định liên quan đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất..............................................................................................................................15 1.3. Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất đai tại một số nước trên thế giới ......................18 1.3.1.Thụy Điển .........................................................................................................18 1.3.2. Mỹ .................................................................................................................20 1.3.3. Malaixia .........................................................................................................20 1.3.4.Trung Quốc ......................................................................................................21 1.3.5. Ôxtrâylia ........................................................................................................22 vii 1.3.6. Bài học kinh nghiệm rút ra đối với Việt Nam từ việc thực hiện quyền sử dụng đất của một số nước ..................................................................................................23 1.4. Cơ sở thực tiễn thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam ..............25 1.4.1. Quá trình hình thành và phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam ................25 1.4.2. Kết quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam ...............29 1.4.3. Thực trạng thực hiện quyền sử dụng đất của thành phố Hà Nội ................34 CHƢƠNG 2 ĐỐI TƢỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .........................................................................................................35 2.1. Đối tượng nghiên cứu.........................................................................................35 Đối tượng nghiên cứu của đề tài là việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội. .............................35 2.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................35 2.3. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................35 2.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận Nam Từ Liêm ..........35 2.3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của quận Nam Từ Liêm .......................35 2.3.3. Kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn quận Nam Từ Liêm ...........................................................................................................................35 2. 3.4. Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại quận Nam Từ Liêm ...........................................................................................................................36 2.3.5. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện các QSDĐ trên địa bàn quận Nam Từ Liêm .............................................................................................36 2.4. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................................36 2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu ............................................................36 2.4.2. Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu ........................................................37 2.4.3. Phương pháp phân tích, so sánh .....................................................................37 CHƢƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU..............................................................38 3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội quận Nam Từ Liêm .................38 3.1.1.Điều kiện tự nhiên quận Nam Từ Liêm ............................................................38 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội quận Nam Từ Liêm ................................................40 viii 3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và môi trường của quận Nam Từ Liêm. ............................................................................................................43 3.2. Khái quát tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn Quận Nam Từ Liêm ......44 3.2.1. Tình hình quản lý đất đai của Quận Nam Từ Liêm ........................................44 3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất quận Nam Từ Liêm ...................................................48 3.2.3 Đánh giá chung về tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn quận Nam Từ Liêm ...........................................................................................................................50 3.3. Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại quận Nam Từ Liêm ...................52 3.3.1. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất .......................52 3.3.2. Tình hình thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất..................................54 3.3.3. Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất ...................................57 3.3.4. Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất. ................................59 3.3.5. Đánh giá chung việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ................62 3.4. Kết quả điều tra tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ..............................64 3.4.1. Kết quả điều tra đối với các hộ gia đình, cá nhân thực hiện một số quyền sử dụng đất .....................................................................................................................65 3.4.2. Tổng hợp ý kiến của các chủ sử dụng đất về việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Nam Từ Liêm .........................................................................72 3.5. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại Quận Nam Từ Liêm ..............................................................................80 3.5.1. Giải pháp về tuyên truyền phổ biến pháp luật ................................................80 3.5.2. Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất ....80 3.5.3. Giải pháp về chính sách ..................................................................................81 3.5.4. Giải pháp về thủ tục hành chính .....................................................................81 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................82 TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................84 PHỤ LỤC ..................................................................... Error! Bookmark not defined. ix DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất..............................................................................48 Bảng 3.2: Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Nam Từ Liêm ........................................................................................................... 53 Bảng 3.3: Tình hình thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Nam Từ Liêm .56 Bảng 3.4: Tình hình thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Nam Từ Liêm...58 Bảng 3.5: Tình hình tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Nam Từ Liêm .60 Bảng 3.6: Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ...............66 Bảng 3.7: Tình hình thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất ...........................68 Bảng 3.8: Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất ............................69 Bảng 3.9: Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất ...........................71 Bảng 3.10: Ý kiến của hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ................................................................................................................73 x DANH MỤC HÌNH ẢNH Hình 3.1. Biểu đồ ý kiến đánh giá về giá đất .......................................................74 Hình 3.2. Biểu đồ ý kiến đánh giá về thủ tục thực hiện các quyền sử dụng đất ..............75 Hình 3.3. Biểu đồ ý kiến đánh giá về thời gian để hoàn thành các thủ tục ...............76 Hình 3.4. Biểu đồ ý kiến đánh giá các văn bản pháp luật hướng dẫn .......................76 Hình 3.5. Biểu đồ ý kiến đánh giá khả năng thực hiện các quy định của Luật Đất đai về QSDĐ ...................................................................................................................77 Hình 3.6. Biểu đồ ý kiến đánh giá các các loại phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ .....78 Hình 3.7. Biểu đồ ý kiến đánh giá về thái độ thực hiện của các cán bộ ...................78 Hình 3.8. Biểu đồ ý kiến đánh giá về việc vay vốn từ các tổ chức tín dụng.............79 Hình 3.9. Biểu đồ ý kiến đánh giá về khả năng tìm kiếm thông tin và giao dịch trong vấn đề chuyển nhượng, thuê QSDĐ..........................................................................80 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tài sản quan trọng của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện cần cho mọi hoạt động sản xuất và đời sống. Trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội, các nhu cầu sử dụng đất ngày càng gây ra áp lực không nhỏ đến đất đai, đòi hỏi phải sử dụng đất tiết kiệm, hợp lý, có hiệu quả. Ở Việt Nam, Hiến pháp năm 2013 khẳng định nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu. Nhà nước trao quyền sử dụng cho các tổ chức, cá nhân thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền sử dụng đất và nghĩa vụ theo quy định. Cụ thể, tại Điều 167 - Luật Đất đai năm 2013 thể hiện người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho,thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất. Ngày nay việc thực hiện quyền sử dụng đất ngày càng phát triển, thể hiện rõ nét ở các đô thị lớn. Sự phát triển này đã hình thành thị trường đất đai, hoà nhập vào nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa,từng bước đồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân. Vì vậy, nội dung văn kiện Đại hội Đảng khóa X đã đưa ra chủ trương: “... Phát triển thị trường bất động sản, bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất: bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hoá một cách thuận lợi, làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển, thị trường bất động sản trong nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư ...”. Tuy nhiên, đến nay tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại các địa phương vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết như:Người sử dụng đất chưa thực hiện quyền sử dụng đất theo quy định, hoặc thực hiện một số quyền sử dụng đất không đúng quy định của pháp luật; Những quy định pháp luật của cơ quan quản lý nhà nước có nhiều ảnh hưởng đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Các thủ tục hành chính còn rườm rà, phức tạp, người dân chưa được hướng dẫn, tiếp cận đầy đủ nên còn khó khăn trong quá trình thực hiện các quyền sử dụng đất. 2 Quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội là một quận mới được thành lập theo Nghị quyết số 132/NQ-CP ngày 27 tháng 12 năm 2013 của Chính phủ thuộc thành phố Hà Nội. Việc thay đổi địa giới hành chính, từ nông thôn lên đô thị kèm theo tốc độ đô thị hóa nhanh, nhu cầu sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội tăng dẫn đến các hoạt động thực hiện quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân có xu hướng ngày càng gia tăng. Tuy nhiên, việc thay đổi từ nông thôn lên đô thị quá nhanh làm cho các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Nam Từ Liêm vẫn còn chưa nắm bắt kịp những thay đổi của các thủ tục hành chính, văn bản pháp luật dẫn đến việc thực hiện các quyền sử dụng đất đôi khi còn chưa đủ, chưa đúng so với quy định của pháp luật. Do vậy, việc đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân có ý nghĩa hết sức quan trọng và mang tính cấp thiết nhằm phục vụ công tác quản lý đất đai, khai thác sử dụng nguồn lực đất đai có hiệu quả hơn, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội. Từ thực tiễn đó, tôi nghiên cứu đề tài “Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội” 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài: - Nghiên cứu thực trạng việc thực hiện các quyền của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận NamTừ Liêm, thành phố Hà Nội. - Làm rõ những nguyên nhân và bất cập trong việc thực hiện các quyền. Từ đó đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội. 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3.1. Ý nghĩa khoa học Góp phần bổ sung cơ sở khoa học về việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại địa bàn trong giai đoạn nghiên cứu. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn - Giúp địa phương nắm rõ được những thuận lợi và bất cập trong việc thực hiện quyền của hộ gia đình, cá nhân, từ đó địa phương có những giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền sử dụng đất đề xuất chính sách quản lý công tác này được chặt chẽ hơn. 3 - Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể dùng làm tài liệu tham khảo cho học viên cao học và sinh viên cũng như những nhà quản lý đất đai về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất. 4 CHƢƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất 1.1.1. Quyền sở hữu Quyền sở hữu được hình thành từ rất sớm, chế độ chiếm hữu tư nhân về đất đai, tài nguyên xuất hiện. Quyền sở hữu được hiểu dưới góc độ là mức độ xử sự (quyền năng) mà pháp luật cho phép chủ sở hữu được thực hiện các hành vi nhất định (như chiếm hữu, sử dụng, định đoạt) lên tài sản theo ý chí của mình (nghĩa chủ quan). Dưới góc độ này, quyền sở hữu được coi là một trong những quyền năng cơ bản nhất mà một chủ thể có thể có được đối với tài sản (bên cạnh các quyền khác đối với tài sản như: quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, quyền và lợi ích cá nhân…). Điều 158 Bộ Luật dân sự năm 2015 quy định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật”. Quyền sở hữu là vấn đề có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong đời sống kinh tế xã hội cũng như trong pháp luật dân sự. Nó là một trong những tiền đề vật chất cho sự phát triển kinh tế, vì quyền sở hữu chính là mức độ xử sự mà pháp luật cho phép một chủ thể được thực hiện trong quá trình, chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản. Mức độ xử sự ấy qui định giới hạn và khả năng thực hiện của họ trong quá trình học tập, nghiên cứu khoa học, tham gia lao động sản xuất, kinh doanh… Điều đó tác động trực tiếp đến nền kinh tế, thúc đẩy hoặc kìm hãm sự phát triển của nền kinh tế. Xuất phát từ vai trò chi phối của cơ sở kinh tế hạ tầng đối với pháp luật, Bộ luật dân sự ra đời khẳng định vị trí trung tâm của chế định “tài sản và quyền sở hữu”. Quyền sở hữu là cơ sở, là mục đích của rất nhiều quan hệ pháp luật dân sự. Vì thế, quyền sở hữu còn là tiền đề, là xuất phát điểm cho tính hợp pháp của các quan hệ đó. Mục đích cuối cùng của đa phần các hành vi dân sự và giao dịch dân sự là nhằm hướng tới xác lập hoặc chấm dứt quyền sở hữu của các chủ thể. Tại điều 158 Bộ Luật dân sự quy định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật”. Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác có đủ ba quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản”. 5 Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng: Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng chủ) [3]. Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân [3]. Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức: + Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng cho, để thừa kế; + Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn trong thực tế. Ví dụ: tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu [3]. Theo một nghĩa hẹp Quyền sở hữu được hiểu là mức độ xử sự mà pháp luật cho phép một chủ thể thực hiện các quyền năng chiếm hữu, sử dụng, định đoạt trong những điều kiện nhất định. Như vậy quyền sở hữu chính là quyền năng dân sự của chủ thể sở hữu đối với một tài sản cụ thể và xuất hiện trên cơ sở nội dung qui định của qui phạm pháp luật khách quan. 1.1.2. Quyền sở hữu về đất đai Sở hữu đối với đất đai là một loại hình sở hữu đặc biệt. Nó đặc biệt ở chỗ, có một phần quyền sở hữu do nhà nước đại diện và do pháp luật định đoạt. Tại Điều 4 Luật Đất đai (2013) [21] quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Tuy nhiên, quyền sở hữu toàn dân về đất đai chỉ được hình thành theo Hiến pháp 1959 và được khẳng định là duy nhất từ Hiến pháp 1980 và sau đó được tiếp tục khẳng định và củng cố trong Hiến pháp 1992. Tại Điều 17 Hiến pháp (1992) 6 [22] khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp 1992) [22]. Luật Đất đai 2013 cũng đã thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định về đất đai của Hiến pháp. Luật Đất đai (2013) [21] quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý; Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, kế hoạch, đúng mục đích sử dụng đất, đất đai sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh. Với tư cách là chủ thể trong quan hệ sở hữu đất đai, nhân dân có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản của mình. Nhưng nhân dân không thể tự mình thực hiện mà chuyển giao các quyền này cho Nhà nước. Việc quy định “đất đai thuộc sở hữu toàn dân” thực chất bắt nguồn từ tính lịch sử của đất đai nước ta. Đất đai nước ta là thành quả trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập và bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay; “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Như vậy nhân dân đã trao quyền chủ sở hữu đất đai cho Nhà nước, Nhà nước với tư cách đại diện sở hữu toàn dân quản lý đất đai. Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Quyền của đại diện chủ sở hữu về đất đai” (Điều 13) [21], “Thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai” (Điều 21) [21], “Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 22) [21]. Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Về quyền chiếm hữu về đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn. Nhà nước cho phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể 7 với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn, sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những trường hợp cụ thể này, QSDĐ của Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể. QSDĐ của Nhà nước và QSDĐ cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi. Về nguyên tắc, Nhà nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích từ đất do chính mình đầu tư mang lại [3] Về QSDĐĐ: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ tài sản, tài nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế còn nhiều thành phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ chức cho toàn xã hội - trong đó có cả tổ chức của Nhà nước - sử dụng đất vào mọi mục đích. Như vậy, QSDĐ lại được trích ra để giao về cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể; QSDĐĐ của Nhà nước trong trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà nước mang lại [3]. Về quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp Giấy chứng nhận QSDĐ (sau đây gọi tắt là GCN). Việc định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến QSDĐ, thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ; những quyền này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương thức nhận đất và đối tượng nhận đất theo quy định cụ thể của pháp luật [3]. 1.1.3. Quyền sử dụng đất đai Nhà nước là đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên, với các quyền năng