Tài liệu Luận văn đánh giá thực trạng đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận nam từ liêm, thành phố hà nội

BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƢỜNG TRƢỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƢỜNG HÀ NỘI NGUYỄN TRỌNG THẮNG LUẬN VĂN THẠC SĨ ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, LẬP VÀ QUẢN LÝ HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN NAM TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Hà Nội, 2018 BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƢỜNG TRƢỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƢỜNG HÀ NỘI NGUYỄN TRỌNG THẮNG LUẬN VĂN THẠC SĨ ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, LẬP VÀ QUẢN LÝ HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN NAM TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành : Quản lý Đất đai Mã số : 60850103 NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS NGUYỄN AN THỊNH Hà Nội, 2018 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT GCN Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân VPĐKĐĐ Văn phòng đăng ký đất đai VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất MỤC LỤC MỞ ĐẦU .....................................................................................................................1 CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT ................4 1.1. Cơ sở lý luận của việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. ........................................................................4 1.1.1. Những khái niệm cơ bản ...................................................................................4 1.1.2. Yêu cầu và vai trò của đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ..........................................11 1.2. Nội dung pháp lý của việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ..........................................14 1.2.1. Nội dung pháp lý của việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của Trung ƣơng ......14 1.2.2. Hƣớng dẫn việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của thành phố Hà Nội và quận Nam Từ Liêm ............................................................................................................24 1.2.3. Nguyên tắc lập và quản lý hồ sơ địa chính .....................................................25 1.3. Thực trạng đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Hà Nội ..............36 CHƢƠNG 2. ĐỐI TƢỢNG, PHẠM VI VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .....43 2.1. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................43 2.2. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................43 2.3. Phƣơng pháp nghiên cứu ....................................................................................43 2.3.1. Phƣơng pháp điều tra thu thập tài liệu và số liệu: ...........................................43 2.3.2. Phƣơng pháp thu thập số liệu thứ cấp: ............................................................44 2.3.3. Phƣơng pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp ................................................44 CHƢƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .................................................................45 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ...........................................................................................45 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................48 3.1.3. Tác động của điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội đến công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ..........................................................................................................52 3.2. Khái quát tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất tại quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội ............................................................................................53 3.2.1. Khái quát tình hình quản lý đất đai tại quận Nam Từ Liêm ...........................53 3.2.2 Thực trạng và biến động sử dụng đất quận Nam Từ Liêm ..............................58 3.3. Thực trạng công tác đăng ký đất đai lần đầu, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Nam Từ Liêm ..........................................................................................................................66 3.3.1. Thực trạng về cơ sở vật chất và nguồn nhân lực phục vụ cho công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ..........................................................................................................66 3.3.2. Kết quả đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu ...................................................71 3.3.3 Tình hình lập và quản lý hồ sơ địa chính trên địa bàn quận Nam Từ Liêm..74 3.3.4. Đánh giá công tác đăng ký đất đai lần đầu, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .................................75 3.4. Các nhóm giải pháp chung .................................................................................84 3.4.1. Giải pháp về chính sách, pháp luật .................................................................84 3.4.2. Giải pháp về hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính ..........................................86 3.4.3. Giải pháp về tổ chức, cải cách thủ tục hành chính ..........................................87 3.4.4. Giải pháp về tài chính .....................................................................................88 3.5. Giải pháp cụ thể đối với quận Nam Từ Liêm ....................................................89 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ...................................................................................94 1. KẾT LUẬN ...........................................................................................................94 2. KIẾN NGHỊ ..........................................................................................................95 PHỤ LỤC TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Nguyễn Trọng Thắng Tên luận văn: Đánh giá thực trạng đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội. Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8.85.01.03 Tên cơ sở đào tạo: Đại học Tài Nguyên và Môi Trƣờng Hà Nội. Mục đích nghiên cứu: - Đánh giá tình hình đăng ký đất đai, cấp GCN là bƣớc đầu tiên quan trọng phục vụ cho việc quản lý nhà nƣớc về đất đai, bằng cách đề ra các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, cấp GCN nói riêng và cải cách thủ tục hành chính nói chung. Kết quả chính và kết luận: Kết quả nghiên cứu: Với kết quả đề tài nghiên cứu là bƣớc đầu cho việc đẩy nhanh tiến độ giải quyết hồ sơ đúng hẹn, phục vụ tốt cho ngƣời dân và nâng cao hơn nữa vai trò của nhà nƣớc trong công tác quản lý đất đai. Đề ra kế hoạch cấp GCN hàng năm, giải quyết một số vấn đề vƣớng mắc trong công tác cấp GCN tại địa bàn nghiên cứu. Luận văn đã đƣa ra những giải pháp thiết thực trong việc hoàn thiện cơ chế, chính sách: tăng hạn mức công nhận quyền sử dụng đất, xây dựng phƣơng án xử lý để đảm bảo các thửa đất sử dụng ổn định, phù hợp quy hoạch đều đƣợc cấp GCN. DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp đến 31/12/2017 ...............................59 Bảng 2.2: Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp đến 31/12/2017 ........................61 Bảng 3.3 Danh sách cán bộ phòng Tài nguyên và Môi trƣờng quận Nam Từ Liêm.......70 Bảng 3.4: Bảng tổng hợp kết quả cấp GCN lần đầu của...........................................72 UBND quận Nam Từ Liêm giai đoạn 2014 - 2017...................................................72 Bảng 3.5. Bảng tổng hợp kết quả cấp GCN lần đầu Tháng 5/2016 – Tháng 5/2017 theo chỉ thị số 09-CT/TU và chỉ thị số 11/CT-UBND ..............................................73 Bảng 3.6: Bảng tổng hợp kết quả cấp GCN lần đầu của...........................................74 UBND quận Nam Từ Liêm năm 2018 (tính đến ngày 05/12/2018) .........................74 Bảng 3.7: Tình hình lập và quản lý hồ sơ địa chính trên địa bàn quận Nam Từ Liêm..... 74 Bảng 3.8 Tình hình các thửa đất chƣa đƣợc cấp GCN trên địa bàn quận Nam Từ Liêm ................................................................................................................. 77 Bảng 3.9 Bảng tổng hợp kết quả đánh giá của công dân. .........................................82 Bảng 3.10 Bảng tổng hợp kết quả đánh giá của cán bộ địa chính ............................83 DANH MỤC HÌNH Hình 3.1 Bản đồ ranh giới hành chính quận Nam Từ Liêm .....................................45 Hình 3.2: Cơ cấu sử dụng đất của quận Nam Từ Liêm 2017 ...................................58 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Để kiểm soát đƣợc tình hình quản lý sử dụng đất và tạo cơ sở pháp lý, Nhà nƣớc đã tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là giấy chứng nhận - GCN). Hiện nay, tình hình cấp GCN đang gặp nhiều khó khăn và tiến độ thực hiện công tác này còn chậm. Việc đánh giá đúng thực trạng của công tác này và tìm ra các giải pháp tháo gỡ các khó khăn là vấn đề cấp thiết trong công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai. Quận Nam Từ Liêm đƣợc thành lập theo Nghị quyết số 132/NQ-CP ngày 27/12/2013 của Chính phủ về điều chỉnh địa giới hành chính huyện Từ Liêm để thành lập 02 quận và 23 phƣờng thuộc Thành phố Hà Nội. Theo quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến 2030, tầm nhìn 2050, quận Nam Từ Liêm là một trong những đô thị lõi, là trung tâm hành chính, dịch vụ, thƣơng mại của Thủ đô Hà Nội. Quận Nam Từ Liêm có nhiều công trình kiến trúc hiện đại và quan trọng của Quốc gia và Thủ đô Hà Nội. Quận cũng là địa phƣơng có tốc độ đô thị hóa nhanh và mạnh mẽ trong các quận, huyện thuộc Thành phố. Trong những năm gần đây do ảnh hƣởng của sự gia tăng dân số, cơ chế thị trƣờng và tốc độ đô thị hóa, nhu cầu về đất đai trên địa bàn quận liên tục tăng, quỹ đất có nhiều biến động, số hộ chƣa đƣợc cấp giấy chứng nhận vẫn còn tƣơng đối nhiều. Trong khi công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai tại quận Nam Từ Liêm vẫn còn nhiều hạn chế. Tình trạng khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất đai trên địa bàn quận còn diễn biến phức tạp, ảnh hƣởng đến tiến độ triển khai công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn quận. Xuất phát từ những vấn đề trên, đề tài luận văn thạc sỹ "Đánh giá thực trạng đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội” đã lựa chọn nghiên cứu và hoàn thành. 2 2. Ý nghĩa khoa học và thực tiến - Ý nghĩa khoa học: Công tác điều tra, đánh giá tình hình đăng ký đất đai, cấp GCN là bƣớc đầu tiên quan trọng phục vụ cho việc quản lý nhà nƣớc về đất đai, bằng cách đề ra các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, cấp GCN nói riêng và cải cách thủ tục hành chính nói chung. - Ý nghĩa thực tiễn: Với kết quả đề tài nghiên cứu là bƣớc đầu cho việc đẩy nhanh tiến độ giải quyết hồ sơ đúng hẹn, phục vụ tốt cho ngƣời dân và nâng cao hơn nữa vai trò của nhà nƣớc trong công tác quản lý đất đai. Đề ra kế hoạch cấp GCN hàng năm, giải quyết một số vấn đề vƣớng mắc trong công tác cấp GCN tại địa bàn nghiên cứu. 3. Cấu trúc luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận - kiến nghị, tài liệu tham khảo, cấu trúc luận văn gồm 03 chƣơng: - Chƣơng 1: Tổng quan cơ sở lý luận và pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất - Chƣơng 2: Nghiên cứu và đánh giá thực trạng của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội - Chƣơng 3: Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội. 4 CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1. Cơ sở lý luận của việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 1.1.1. Những khái niệm cơ bản 1.1.1.1. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất cho ngƣời sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai 2013. Quyền sử dụng đất là quyền của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích nhất định theo quy định của pháp luật. Ngƣời sử dụng đất đƣợc thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Trong đó việc thực hiện các quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất chỉ đƣợc thực hiện khi có Giấy chứng nhận, do đó việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận vô cùng quan trọng, là điều kiện cần để ngƣời sử dụng đất thực hiện quyền của mình. Điều 5 Luật đất đai 2013 quy định: “Ngƣời sử dụng đất đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này, bao gồm: 1. Tổ chức trong nƣớc gồm cơ quan nhà nƣớc, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức); 2. Hộ gia đình, cá nhân trong nƣớc (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân); 3. Cộng đồng dân cƣ gồm cộng đồng ngƣời Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cƣ tƣơng tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ; 5 4. Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đƣờng, niệm phật đƣờng, tu viện, trƣờng đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo; 5. Tổ chức nƣớc ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nƣớc ngoài có chức năng ngoại giao đƣợc Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ; 6. Ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch; 7. Doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tƣ nƣớc ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tƣ nƣớc ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tƣ.” Điều 46, Luật đất đai năm 2003 quy định: “Việc đăng ký quyền sử dụng đất đƣợc thực hiện tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong các trƣờng hợp sau đây: - Ngƣời đang sử dụng đất chƣa đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; - Ngƣời sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này; - Ngƣời nhận chuyển quyền sử dụng đất; - Ngƣời sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất hoặc có thay đổi đƣờng ranh giới thửa đất; - Ngƣời đƣợc sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền đã đƣợc thi hành”. Luật đất đai năm 2013 đã có một số nội dung đổi mới cụ thể nhƣ sau: Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính. 6 Thửa đất là phần diện tích đất đƣợc giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc đƣợc mô tả trên hồ sơ. Hồ sơ địa chính là tập hợp tài liệu thể hiện thông tin chi tiết về hiện trạng và tình trạng pháp lý của việc quản lý, sử dụng các thửa đất, tài sản gắn liền với đất để phục vụ yêu cầu quản lý nhà nƣớc về đất đai và nhu cầu thông tin của các tổ chức, cá nhân có liên quan. Trong đó: - Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với ngƣời sử dụng đất và ngƣời đƣợc giao đất để quản lý - Đăng ký quyền sử hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sử hữu. - Đăng ký đất đai đƣợc thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý nhà nƣớc về đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý nhƣ nhau. Tùy thuộc vào mục đích và đặc điểm của công tác đăng ký thì đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đƣợc chia thành hai hình thái: - Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu (đăng ký lần đầu) - Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (đăng ký biến động) a. Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu Đăng ký lần đầu là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đai đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính. Đăng ký lần đầu đƣợc tổ chức thực hiện trên phạm vi cả nƣớc để thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp GCN cho tất cả các chủ sử dụng đất có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật. Việc đăng ký lần đầu đƣợc thực hiện trên phạm vi hành chính từng xã, phƣờng, thị trấn nhằm đảm bảo: Tạo điều kiện thuận lợi nhất cho ngƣời sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất làm các thủ tục đăng ký, phát huy quyền dân chủ trong đăng ký đất ngay từ cấp cơ sở. 7 Phát huy hiểu biết về tình hình thực tiễn ở địa phƣơng của đội ngũ cán bộ cấp xã, phƣờng, đảm bảo thông tin đầy đủ và chính xác. Góp phần nâng cao tinh thần trách nhiệm, nhận thức pháp luật đất đai của cán bộ cấp cơ cở. Giúp cán bộ cấp xã, phƣờng nắm vững và khai thác có hiệu quả hệ thống hồ sơ địa chính. * Đặc điểm của đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu Đăng ký lần đầu là một công việc phức tạp, đòi hỏi tốn nhiều thời gian do phải thu thập đầy đủ thông tin cần thiết cho quản lý nhà nƣớc về đất đai, đồng thời phải giải quyết những tồn tại do lịch sử để lại về nguồn gốc sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, diện tích thửa đất… Việc xét duyệt để công nhận quyền sử dụng đất phải đảm bảo đúng quy định của pháp luật trong hoàn cảnh pháp luật vốn chƣa đồng bộ để giải quyết thỏa đáng các quan hệ đất đai. Tổ chức đăng ký và xét duyệt công nhận quyền sử dụng đất phải có sự chỉ đạo chặt chẽ của UBND các cấp, phải có sự kết hợp chặt chẽ của các ngành có liên quan. Đăng ký lần đầu dựa trên nhiều nguồn tài liệu khác nhau nhƣ: công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính, kết quả giải quyết tranh chấp, khiếu nại về đất đai... để xác định nguồn gốc và hiện trạng sử dụng đất. Đăng ký lần đầu đƣợc hoàn thành trong một thời gian nhất định. * Mục đích của đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu Thiết lập đƣợc hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu và đầy đủ đến từng thửa đất trên toàn lãnh thổ, là điều kiện và là căn cứ để cấp GCN cho chủ sử dụng theo quy định của pháp luật. * Các trường hợp được đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu Thửa đất đƣợc giao, cho thuê sử dụng; Thửa đất đang sử dụng mà chƣa đăng ký; Thửa đất đƣợc giao để quản lý mà chƣa đăng ký; 8 Nhà ở và tài sản gắn liền với đất chƣa đăng ký. * Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu có đặc điểm khác so với đăng ký biến động Tính chất công việc là Nhà nƣớc xem xét công nhận quyền sử dụng đất đối với trƣờng hợp đang sử dụng đất hoặc chính thức xác lập quyền của ngƣời sử dụng đất đối với đất đƣợc Nhà nƣớc giao, cho thuê. Vì vậy quá trình thực hiện thủ tục đăng ký lần đầu cơ quan nhà nƣớc phải thẩm tra xác minh rõ nguồn gốc sử dụng và căn cứ vào quy định pháp luật về đất đai để công nhận và xác nhận chế độ sử dụng đất đối với thửa đất (xác định diện tích đƣợc quyền sử dụng, thời hạn sử dụng, hình thức sử dụng, nguồn gốc sử dụng, mục đích sử dụng), quyền sử hữu tài sản gắn liền với đất cho chủ sử hữu có nhu cầu trên GCN. Kết quả của đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu đƣợc ghi vào hồ sơ địa chính của Nhà nƣớc và đƣợc cấp GCN cho ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có đủ điều kiện. b. Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào sổ địa chính theo quy định của pháp luật Đây là hoạt động thƣờng xuyên của cơ quan hành chính nhà nƣớc mà trực tiếp là ngành quản lý đất đai nhằm cập nhật những thông tin biến động về đất đai để đảm bảo cho hệ thống hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nƣớc phân tích các hiện tƣợng kinh tế, xã hội nảy sinh trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai. * Các hình thức đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất Đăng ký biến động đƣợc thực hiện đối với trƣờng hợp đã đƣợc cấp GCN hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây: Ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng 9 đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; Ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đƣợc phép đổi tên; Có thay đổi về hình dạng, kích thƣớc, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất; Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký; Chuyển mục đích sử dụng đất; Có thay đổi thời hạn sử dụng đất; Chuyển từ hình thức Nhà nƣớc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nƣớc giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này. - Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng; - Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm ngƣời sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất; - Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai đƣợc Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã đƣợc thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; - Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề; - Có thay đổi về những hạn chế quyền của ngƣời sử dụng đất. Ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký đƣợc ghi vào sổ địa chính, đƣợc cấp GCN nếu có nhu cầu và đủ điều kiện theo quy định của Luật đất đai năm 2013 và quy định khác của pháp luật có liên quan; trƣờng 10 hợp đăng ký biến động đất đai thì ngƣời sử dụng đất đƣợc cấp GCN hoặc chứng nhận vào GCN đã cấp. Trƣờng hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp GCN thì ngƣời đang sử dụng đất đƣợc tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nƣớc có quyết định xử lý theo quy định. Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. * Đăng ký biến động có những đặc điểm khác so với đăng ký lần đầu Đăng ký biến động thực hiện đối với một thửa đất, tài sản gắn liền với đất đã xác định một chế độ sử dụng nhất định, sự thay đổi bất kỳ một nội dung nào liên quan đến quyền sử dụng đất hay chế độ sử dụng đất đều phải phù hợp với quy định của pháp luật; do đó tính chất công việc của đăng ký biến động là xác nhận sự thay đổi của nội dung đã đăng ký theo quy định. Vì vậy quá trình đăng ký biến động phải xác lập căn cứ pháp lý của sự thay đổi theo quy định của pháp luật, trên cơ sở đó thực hiện việc chỉnh lý hồ sơ địa chính và chỉnh lý hoặc thu hồi GCN đã cấp. 1.1.1.2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất a. Khái niệm Theo Luật đất đai năm 2013, Khoản 16, điều 3 quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thƣ pháp lý để Nhà nƣớc xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của ngƣời có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”. Tài sản gắn liền với đất đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm có tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đƣợc cấp cho ngƣời có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nƣớc. 11 b. Những trường hợp được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất - Ngƣời đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật đất đai năm 2013; - Ngƣời đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất từ sau ngày 01/7/2014; - Ngƣời đƣợc chuyển đổi, nhận chuyển nhƣợng, đƣợc thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; ngƣời nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; - Ngƣời đƣợc sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền đã đƣợc thi hành; - Ngƣời trúng đấu giá quyền sử dụng đất; - Ngƣời sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; - Ngƣời mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất; - Ngƣời đƣợc Nhà nƣớc thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; ngƣời mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nƣớc; - Ngƣời sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm ngƣời sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có; - Ngƣời sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất. 1.1.2. Yêu cầu và vai trò của đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 1.1.2.1. Yêu cầu của đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Đăng ký đất đai nhằm mục tiêu bảo vệ lợi ích toàn dân về đất đai, làm cơ sở để nhà nƣớc nắm chắc và quản lý chặt chẽ quỹ đất đai quốc gia đồng thời để nhà nƣớc có đủ căn cứ xác định quyền, nghĩa vụ đối với chủ sử dụng đất, bảo hộ quyền 12 sử dụng hợp pháp của họ theo quy định của pháp luật. Việc đăng ký đất đai phải chấp hành đúng luật đất đai và các quy định của ngành quản lý đất đai, cụ thể: - Phải đăng ký đúng ngƣời sử dụng đất, diện tích, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất và các quyền lợi khác theo quy định của pháp luật. - Phải thực hiện đầy đủ các thủ tục đăng ký theo quy định. - Phải thiết lập đầy đủ các tài liệu và thể hiện chính xác, thống nhất các nội dung thông tin theo đúng quy cách từng tài liệu, thống nhất thông tin trên tất cả các tài liệu có liên quan. Đăng ký đất đai là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, là điều kiện đảm bảo quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ đƣợc sử dụng hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả. Đăng ký đất đai phải có tính kế thừa, có quan hệ với các nhiệm vụ quản lý nhà nƣớc về đất đai, các thông tin đăng ký đất đai phải thống nhất với các tài liệu có liên quan. Hoàn thành tốt nhiệm vụ đăng ký đất đai không chỉ là tiền đề mà còn là cơ sở cần thiết cho việc thiết lập hệ thống thông tin đất đai, là nguồn tƣ liệu vừa mang tính hiện trạng, vừa mang tính pháp lý cho việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hay giải quyết tranh chấp đất đai. Thông qua công tác đăng ký đất đai, cấp GCN là cơ sở thiết lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nƣớc và ngƣời sử dụng đất. GCN là chứng thƣ pháp lý để Nhà nƣớc xác nhận quyền hợp pháp của chủ sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, đó cũng là cơ sở để Nhà nƣớc nắm chắc và quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên này. 1.1.2.2. Vai trò của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Trong công tác quản lý nhà nước về đất đai Đăng ký đất đai, cấp GCN có vai trò vô cùng quan trọng, thông qua hoạt động này giúp cơ quan nhà nƣớc nắm chắc đƣợc quỹ đất, tình hình biến động về đất đai. Đăng ký đất đai, cấp GCN có vai trò quan trọng trong công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai về bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi thu hồi đất. 13 Đăng ký đất đai, cấp GCN có vai trò quan trọng trong công tác lập, quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Đăng ký đất đai, cấp GCN có vai trò quan trọng trong công tác quản lý việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Đăng ký đất đai, cấp GCN có vai trò quan trọng đối với việc xây dựng hệ thống thông tin đất đai, cung cấp thông tin đất đai. Đăng ký đất đai, cấp GCN tạo điều kiện cho việc công khai, minh bạch và dân chủ trong quản lý, sử dụng đất, khắc phục tình trạng giao dịch ngầm không đăng ký dẫn tới tranh chấp đất đai. Trong công tác phân hạng và định giá đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai Đăng ký đất đai, cấp GCN có vai trò trong công tác phân hạng và định giá đất là: - Là cơ sở cho việc xác định trách nhiệm tài chính của ngƣời sử dụng đất trong quá trình sử dụng nhƣ nộp thuế sử dụng đất và các loại thuế khác khi chuyển quyền sử dụng đất. - Công khai, minh bạch việc tính mức thuế sử dụng đất, hạn chế việc đầu cơ, giữ đất. - Xác định đƣợc mục đích sử dụng đất tại thời điểm định giá đất. - Xác định đƣợc thời hạn sử dụng đất tại thời điểm định giá đất - Xác định đƣợc giá đất phổ biến trên thị trƣờng của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhƣợng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất thành công hoặc phù hợp với thu nhập từ việc sử dụng đất. - Xác định đƣợc các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tƣơng tự nhƣ nhau thì có mức giá nhƣ nhau. Trong công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai - Giúp công tác thanh tra việc chấp hành pháp luật về đất đai đối với ngƣời sử dụng đất và của tổ chức, cá nhân khác có liên quan. - Giúp công tác thanh tra việc chấp hành pháp luật về đất đai của UBND các cấp, góp phần ngăn ngừa tham nhũng, tiêu cực. 14 - Giúp công tác thanh tra việc chấp hành các quy định về chuyên môn, nghiệp vụ trong lĩnh vực đất đai. - Giúp cho việc giải quyết tranh chấp đất đai đúng đối tƣợng đã đăng ký đất đai, cấp GCN. - Giúp cho việc giải quyết tranh chấp đất đai xác định đƣợc khi có thay đổi về ranh giới thửa đất. - Xác định đƣợc thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai. Trong công tác thống kê đất đai Đăng ký đất đai, cấp GCN có vai trò trong công tác thống kê đất đai: - Là cơ sở để tiến hành thống kê cho các đơn vị hành chính xã, phƣờng, thị trấn. - Là cơ cở phục vụ yêu cầu quản lý nhà nƣớc về đất đai. - Là cơ sở cho việc phân tích, đánh giá hiện trạng sử dụng đất. Trong việc tham gia thị trường bất động sản Đăng ký đất đai, cấp GCN có vai trò quan trọng trong việc tham gia thị trƣờng bất động sản: - Đây là điều kiện cần và đủ để quyền sử dụng đất trở thành hành hóa lƣu thông trên thị trƣờng nhƣ chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn … - Là căn cứ quyết định chính sách tài chính về đất đai. - Ổn định thị trƣờng bất động sản, giúp thị trƣờng bất động sản đƣợc công khai, minh bạch, phát triển lành mạnh, tránh các giao dich ngầm. 1.2. Nội dung pháp lý của việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 1.2.1. Nội dung pháp lý của việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của Trung ương 1.2.1.1. Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là sự công nhận quyền của ngƣời sử dụng đất đối