Tài liệu Luận án bong bóng bất động sản nhà đất để ở tại tp. hồ chí minh

1 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƢỚC VIỆT NAM TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP HỒ CHÍ MINH LÊ THANH NGỌC BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở TẠI TP. HỒ CHÍ MINH LUẬN ÁN TIẾN SỸ KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2014 2 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƢỚC VIỆT NAM TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP HỒ CHÍ MINH LÊ THANH NGỌC BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở TẠI TP. HỒ CHÍ MINH LUẬN ÁN TIẾN SỸ KINH TẾ Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng Mã số: 62.34.02.01 Người hướng dẫn khoa học: PGS., TS. ĐOÀN THANH HÀ TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2014 i LỜI CAM ĐOAN Tôi tên: LÊ THANH NGỌC Sinh ngày 05 tháng 07 năm 1975 - tại Quảng Bình Quê quán: Quảng Bình Hiện đang công tác tại Đại học Ngân hàng TPHCM Là học viên nghiên cứu sinh khóa XVII của Trường Đại học Ngân hàng TPHCM Mã số học viên: 00117120010 Cam đoan đề tài: BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở TẠI TP. HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng Mã số: 62.34.02.01 Người hướng dẫn khoa học: PGS.,TS. Đoàn Thanh Hà Luận án được thực hiện tại trường Đại học Ngân hàng TPHCM Đề tài này là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết quả nghiên cứu có tính độc lập riêng, không sao chép bất kỳ tài liệu nào và chưa được công bố toàn bộ nội dung này ở bất cứ đâu. Các số liệu, các nguồn trích dẫn trong luận án được chú thích nguồn gốc rõ ràng, minh bạch. Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về lời cam đoan danh dự của tôi. Ngày 1 tháng 4 năm 2014 Nghiên cứu sinh Lê Thanh Ngọc ii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TIẾNG VIỆT BĐS Bất động sản BXD Bộ Xây dựng CP Chính phủ CSTT Chính sách tiền tệ DN Doanh nghiệp DTBB Dự trữ bắt buộc KCN Khu công nghiệp KCX Khu chế xuất KTQD Kinh tế quốc dân NCPT Nghiên cứu phát triển NĐ Nghị định NH Ngân hàng NHNN Ngân hàng Nhà nước NHTM Ngân hàng thương mại NHTW Ngân hàng Trung ương TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh UBCKNN Ủy ban Chứng khoán Nhà nước GSTCQG Giám sát Tài chính Quốc gia TIẾNG ANH ABC Austrian business cycle theory ADF Augmented Dickey-Fuller CPI Consumer Price Index D/I Dedt to Income D/P Dept to Price DP/I Dept Payment to Income FDI Foreign Direct Investment GDP Gross Domestic Products HPI Housing Price Index iii HRI Housing Renting Index M2 Money Supply 2 P/I Price to Income P/R Price to Rent REL Real Estate Loans VAR Vector Auto Regression VNI Vietnam Stock Index iv DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU, HÌNH Bảng 2.1. Cơ cấu giá nhà ở tại Tp. Hồ Chí Minh......................................... 82 Bảng 2.2: Chỉ số P/I của Việt Nam và một số nước..................................... 91 Bảng 2.3: Chỉ số P/R của một số thành phố................................................. 94 Bảng 2.4: So sánh giá trị cơ bản và giá rao bán chung cư hạng trung......... 105 Bảng 2.5: So sánh biểu thuế nhà đất của Việt Nam và một số nước............ 117 Bảng 2.6: Cho vay bất động sản theo nhu cầu vốn vay tại TP. HCM.......... 124 Bảng 2.7: Quan hệ giữa kênh chứng khoán và kênh bất động sản............... 135 Bảng 2.8: Mô tả các biến.............................................................................. 142 Bảng 2.9: Thống kê các biến........................................................................ 145 Bảng 2.10: Kiểm định tính dừng của các biến theo tiêu chuẩn ADF........... 146 Bảng 2.11: Lựa chọn độ trễ tối ưu cho mô hình VAR................................. 146 Bảng 2.12: Kiểm định nhân quả Granger..................................................... 147 Bảng 2.13: Kết quả phân rã phương sai cho biến PR................................... 153 Biểu đồ 2.1: Cơ cấu cầu nhà đất theo mục đích tại TP. HCM........................... 70 Biểu đồ 2.2: Cơ cấu cầu nhà đất theo mục đích và loại nhà đất tại TP. HCM.. 71 Biểu đồ 2.3: Cơ cấu cầu nhà đất theo mục đích và nguồn tài trợ tại TP.HCM.. 72 Biểu đồ 2.4: Cơ cấu cầu nhà đất theo các mức giá tại TP. HCM...................... 73 Biểu đồ 2.5: Cơ cấu cung nhà đất theo khu vực và loại nhà đất tại TP. HCM.. 76 Biểu đồ 2.6: Cơ cấu cung nhà đất theo các mức giá tại TP. HCM.................. 77 Biểu đồ 2.7: Cơ cấu cung nhà đất khu vực dân cư theo mục đích bán ........... 78 Biểu đồ 2.8: Tốc độ tăng trưởng giá nhà đất toàn quốc và Tp. HCM.............. 80 Biểu đồ 2.9: Ước tính chỉ số giá nhà đất toàn quốc và Tp. HCM................... 83 Biểu đồ 2.10: Chỉ số giá nhà và chỉ số thu nhập bình quân đầu người.............. 89 Biểu đồ 2.11: Chỉ số P/I chung cư và đất nền tại TP. Hồ Chí Minh.................. 90 Biểu đồ 2.12: Chỉ số P/R tại Hà Nội và TP. HCM............................................ 93 v Biểu đồ 2.13: Tỷ lệ bỏ trống nhà ở tại các khu đô thị (đơn vị: %).................... 94 Biểu đồ 2.14: Chỉ số DP/I tại TP. HCM............................................................ 96 Biểu đồ 2.15: Giá rao bán và giá trị vốn hóa nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh......... 98 Biểu đồ 2.16: Tốc độ tăng giá nhà và tốc độ tăng tiền thuê nhà tại TP. HCM.. 99 Biểu đồ 2.17 Cơ cấu giá nhà đất để ở phân theo thành tố chi phí và lợi nhuận 102 Biểu đồ 2.18: Tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại TP. HCM.. 110 Biểu đồ 2.19: Nguyên nhân gây chậm trễ tiến trình cấp giấy chứng nhận nhà đất tại TP. HCM................................................................................................. 111 Biểu đồ 2.20: Các hình thức thông tin mua bán BĐS tại TP. HCM.................. 112 Biểu đồ 2.21: Tỷ lệ người dân trong vùng biết thông tin về quy hoạch............ 113 Biểu đồ 2.22: Cung tiền M2 và dư nợ cho vay bất động sản tại TP. HCM....... 120 Biểu đồ 2.23: Dư nợ cho vay BĐS và tốc độ tăng giá nhà tại TP. HCM.......... 123 Biểu đồ 2.24: Cơ cấu dư nợ cho vay bất động sản theo thời hạn tại TP.HCM.. 125 Biểu đồ 2.25: Cơ cấu nguồn vốn cho các dự án bất động sản tại TP. HCM...... 126 Biểu đồ 2.26: Cơ cấu nguồn vốn mua nhà đất của người dân tại TP. HCM...... 128 Biểu đồ 2.27: Đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại TP. HCM....... 128 Biểu đồ 2.28: Cơ cấu vốn FDI vào thị trường BĐS TP. HCM qua các năm..... 129 Biểu đồ 2.29: Kiều hối vào bất động sản TP. Hồ Chí Minh.............................. 131 Biểu đồ 2.30: Dân số, thu nhập và giá bất động sản tại TP. HCM.................... 133 Biểu đồ 2.31: Cơ cấu đầu tư của dân cư tại TP. HCM ..................................... 134 Biểu đồ 2.32: Nhu cầu đầu tư bất động sản của dân cư tại TP. HCM............... 136 Biểu đồ 2.33: Vốn của các doanh nghiệp xây dựng và kinh doanh BĐS.......... 137 Biểu đồ 2.34: Phân bố doanh nghiệp xây dựng và doanh nghiệp kinh doanh 139 vi BĐS tại TP. HCM theo quy mô vốn (thời điểm năm 2010).............................. Biểu đồ 2.35: Kỳ vọng về xu hướng giá bất động sản trong vòng 6 tháng....... 140 Biểu đồ 2.36: Phản ứng của bong bóng bất động sản trước cú sốc của GDP.... 148 Biểu đồ 2.37: Phản ứng của bong bóng bất động sản trước cú sốc tín dụng..... 149 Biểu đồ 2.38: Phản ứng của bong bóng bất động sản trước cú sốc của FDI..... 150 Biểu đồ 2.39: Phản ứng của bong bóng bất động sản trước cú sốc của chính nó........................................................................................................................ 150 Biểu đồ 2.40: Phản ứng của bong bóng bất động sản trước cú sốc của lãi suất 151 Biểu đồ 2.41: Phản ứng của bong bóng bất động sản trước cú sốc của lạm phát..................................................................................................................... 152 Biểu đồ 2.42: Phản ứng của bong bóng bất động sản trước cú sốc của thị trường chứng khoán........................................................................................... 152 Biểu đồ 2.43: Bong bóng BĐS và nợ xấu của ngân hàng thương mại.............. 155 Biểu đồ 2.44: Hệ quả của bong bóng BĐS đối với các doanh nghiệp BĐS...... 156 Biểu đồ 2.45: Tăng trưởng sản lượng tiêu thụ của các ngành liên quan bất động sản trên địa bàn TP. HCM......................................................................... 157 Biểu đồ 2.46: Tăng trưởng việc làm trong ngành bất động sản và các ngành liên quan bất động sản trên địa bàn TP. HCM................................................... 159 Biểu đồ 2.47: Phản ứng của tín dụng bất động sản trước cú sốc của bong bóng bất động sản.............................................................................................. 160 Biểu đồ 2.48: Phản ứng của tăng trưởng sản lượng trước cú sốc của bong bóng bất động sản.............................................................................................. 162 Biểu đồ 2.49: Phản ứng của chỉ số giá tiêu dùng trước cú sốc của bong bóng bất động sản....................................................................................................... Biểu đồ 2.50: Phản ứng của lãi suất trước cú sốc của bong bóng bất động 162 vii sản...................................................................................................................... 163 Hình 1.1: Mối quan hệ giữa thị trường bất động sản và thị trường vốn...... 20 Hình 2.1: Cầu nhà đất hiện hữu và trung hạn tại TP. HCM......................... 69 Hình 2.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến bong bóng bất động sản................... 108 viii MỤC LỤC Trang CHƢƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở................................................................................................ 1 THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở.......................... 1 1.1.1. Bất động sản nhà đất để ở..................................................................... 1 1.1.2. Thị trường bất động sản nhà đất để ở................................................... 6 1.1.3. Cung cầu và giá cả trên thị trường bất động sản nhà đất để ở.............. 12 1.1.4. Mối quan hệ giữa thị trường bất động sản và thị trường vốn............... 20 BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở............................ 22 1.2.1. Khái niệm và đặc điểm của bong bóng bất động sản nhà đất để ở....... 22 1.1. 1.2. 1.2.2. Những biểu hiện và phương pháp nhận diện bong bóng bất động sản nhà đất để ở.......................................................................................... 1.3. 27 LÝ THUYẾT VỀ BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở............................................................................................................... 1.3.1. Các lý thuyết về bong bóng bất động sản nhà đất để ở........................ 40 40 1.3.2. Nguyên nhân của bong bóng bất động sản nhà đất để ở được tổng hợp từ các lý thuyết......................................................................................... 1.4. BẰNG CHỨNG THỰC NGHIỆM VỀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở.. 1.5. 52 56 KINH NGHIỆM HẠN CHẾ BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN THẾ GIỚI................................................................................... 59 1.5.1. Kinh nghiệm hạn chế bong bóng bất động sản trên thế giới................ 59 1.5.2. Một số gợi ý chính sách cho Việt Nam................................................ 67 KẾT LUẬN CHƢƠNG 1.................................................................................. 68 CHƢƠNG 2. THỰC TRẠNG BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở TẠI TP. HỒ CHÍ MINH.............................................................. 2.1. 69 TỔNG QUAN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở TẠI TP. HỒ CHÍ MINH........................................................................ 2.1.1. Thực trạng cầu bất động sản nhà đất để ở............................................ 69 69 ix 2.1.2. Thực trạng cung bất động sản nhà đất để ở.......................................... 75 2.1.3. Thực trạng giá cả bất động sản nhà đất để ở........................................ 80 2.2. NHẬN DIỆN BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở TẠI TP. HỒ CHÍ MINH........................................................................ 88 2.2.1. Những biểu hiện của bong bóng bất động sản nhà đất để ở tại TP. Hồ Chí Minh......................................................................................... 88 2.2.2. Nhận diện bong bóng bất động sản nhà đất để ở tại TP. Hồ Chí Minh 97 2.2.3. Cơ chế hình thành bong bóng bất động sản nhà đất để ở..................... 101 2.3. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở TẠI TP. HỒ CHÍ MINH................................. 108 2.3.1. Biểu hiện của các nhân tố ảnh hưởng đến bong bóng bất động sản nhà đất để ở tại TPHCM....................................................................... 109 2.3.2. Tác động của các nhân tố tài chính – tiền tệ đến bong bóng bất động sản nhà đất để ở.................................................................................... 2.4. 141 HỆ QUẢ CỦA BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở TẠI TP. HỒ CHÍ MINH........................................................................ 2.4.1. Biểu hiện của hệ quả bong bóng bất động sản nhà đất để ở................. 154 154 2.4.2. Tác động của bong bóng bất động sản nhà đất để ở đến các nhân tố tài chính – tiền tệ.................................................................................. 159 KẾT LUẬN CHƢƠNG 2.................................................................................. 164 CHƢƠNG 3. GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM HẠN CHẾ TÌNH TRẠNG BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở TẠI TP. HỒ 165 CHÍ MINH......................................................................................................... 3.1. QUAN ĐIỂM PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở..................................................................................... 3.2. 165 ĐỊNH HƢỚNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở TẠI TP. HỒ CHÍ MINH.......................................... 166 3.2.1. Nhu cầu nhà đất để ở tại TPHCM........................................................ 166 3.2.2. Định hướng phát triển thị trường bất động sản nhà đất để ở tại 169 x TPHCM................................................................................................ 3.3. CÁC GIẢI PHÁP HẠN CHẾ BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở TẠI TP. HỒ CHÍ MINH.......................................... 172 3.3.1. Nhóm giải pháp nâng cao tính minh bạch của thị trường bất động sản......................................................................................................... 172 3.3.2. Nhóm giải pháp nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản.......................................................................................... 175 3.3.3. Nhóm giải pháp điều tiết dòng vốn vào thị trường bất động sản......... 179 3.3.4. Nhóm giải pháp giải tỏa tâm lý lạc quan quá mức của nhà đầu tư thông qua cơ chế tài chính chống đầu cơ bất động sản........................ 197 CÁC KIẾN NGHỊ ĐỐI VỚI CHÍNH PHỦ......................................... 198 3.4.1. Hình thành các quỹ về bất động sản..................................................... 198 3.4.2. Thu hút hiệu quả vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản 199 3.4.3. Nghiên cứu ban hành văn bản pháp luật về trái phiếu bất động sản 200 3.4.4. Thu hút vốn tiết kiệm từ dân cư cho thị trường bất động sản.............. 200 KẾT LUẬN CHƢƠNG 3.................................................................................. 201 3.4. xi MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết và ý nghĩa thực tiễn, khoa học của luận án Thị trường bất động sản là nơi lưu giữ một nguồn vốn cực lớn của nền kinh tế, thông thường tổng giá trị bất động sản chiếm khoảng 40% của cải của một quốc gia [42]. Bản thân thị trường này lại có mối liên thông mật thiết với nhiều thị trường khác như thị trường vật liệu xây dựng, thị trường điện gia dụng, thị trường gỗ nội thất, thị trường vốn... Do đó, sự phát triển nóng lạnh của thị trường bất động sản có ảnh hưởng rất lớn đến nhiều lĩnh vực, nhiều ngành nghề của nền kinh tế. Do những đặc trưng như sự khan hiếm về đất đai, tính không song trùng và sự bất đối xứng thông tin trên thị trường nên bất động sản thường dễ trở thành đối tượng để đầu cơ, giá thường bị thổi lên cao dẫn đến hình thành hiện tượng bong bóng bất động sản. Bong bóng bất động sản không phải là một hiện tượng kinh tế mới trên thế giới. Tại Nhật Bản, giá bất động sản đã gia tăng liên lục từ năm 1950 và đạt đỉnh vào năm 1991 [48] . Tại Mỹ, lãi suất cho vay thấp kỷ lục và hiện tượng cho vay thế chấp dưới chuẩn khá dễ dãi đã đẩy giá nhà đất tăng nhanh từ năm 2000, hình thành bong bóng giá nhà đất với đỉnh là năm 2006. Sự vỡ bong bóng sau đó với biểu hiện là giá nhà đất suy giảm nhanh chóng đã tác động hết sức tiêu cực đến thị trường tài chính, dẫn đến hệ quả sự sụp đổ của nhiều định chế tài chính lớn như Fannie Mae và Freddie Mac [57] . Có nhiều nghiên cứu đã chỉ ra những nguyên nhân chính hình thành nên hiện tượng bong bóng bất động sản. Theo George Soros: “Để gây ra một sự bùng vỡ, phải có một dạng tín dụng hay đòn bẩy nào đó, vừa có một dạng ngộ nhận hay lý giải sai nào đó” [85] . Nếu như “dạng tín dụng hay đòn bẩy” trong phát biểu ở trên liên quan đến sự tăng trưởng quá mức, thì “sự ngộ nhận” lại liên quan đến tâm lý của nhà đầu tư, và “sự lý giải sai nào đó” thì được dùng để đề cập đến các chính sách không hợp lý. Các nghiên cứu của Paul Krugman lý giải về sự ảnh hưởng của 3 nhóm đối tượng: nhà đầu tư, ngân hàng và cơ quan quản lý đến sự hình thành bong bóng bất động sản [72] . Nghiên cứu thực nghiệm trên thị trường Singapore, Subramaniam S. Pillay chỉ ra rằng, có 4 nguyên nhân chính hình thành bong bóng bất động sản là: tốc độ tăng trưởng GDP, tốc độ tăng trưởng tín dụng, lãi xii suất cho vay và chỉ số chứng khoán, trong đó tốc độ tăng trưởng tín dụng là nguyên nhân chính [78]. Mặc dù có nhiều lý giải cho hiện tượng bong bóng bất động sản trên thế giới, nhưng điều rõ ràng là một khi tồn tại bong bóng bất động sản và bong bóng bị vỡ thì không chỉ thị trường bất động sản mà cả hệ thống ngân hàng cũng chịu ảnh hưởng, và kết quả là cả nền kinh tế có nguy cơ bị đẩy vào bờ vực suy thoái [88] . Nói cách khác, sự vỡ bong bóng bất động sản có tác động đến toàn bộ hoạt động kinh tế, thông qua sợi dây liên kết là hệ thống ngân hàng. Ngược lại, hoạt động tín dụng ngân hàng cũng được xem như một trong những nguyên nhân chính tạo nên hiện tượng bong bóng trên thị trường [78]. Tại Thành phố Hồ Chí Minh, trong giai đoạn 2000 - 2012, thị trường bất động sản nhà đất để ở đã trải qua hai chu kỳ tăng trưởng nóng, và sau đó là nguội lạnh, lần lượt là các chu kỳ 2000 - 2006 và 2007 - 2012 [45] . Liệu các chu kỳ tăng giảm này có phải là biểu hiện của bong bóng bất động sản không? và nếu có thì đâu là những nguyên nhân chính hình thành bong bóng bất động sản ?. Sự hình thành và vỡ bong bóng bất động sản có tác động như thế nào đến hoạt động của nền kinh tế?. Những giải pháp nào cần thực hiện nhằm hạn chế tình trạng bong bóng bất động sản trong tương lai?. Cho đến nay, chưa có nghiên cứu sâu và toàn diện nào nhằm giải đáp các câu hỏi trên. Do vậy, việc tổng kết lại lý luận và thực tiễn về hiện tượng bong bóng bất động sản trên thế giới, rút ra bài học kinh nghiệm cho Thành phố Hồ Chí Minh, đồng thời tiến hành phân tích, đánh giá quá trình hình thành, phát triển và đổ vỡ của bong bóng bất động sản, qua đó đề xuất các giải pháp và kiến nghị nhằm hạn chế tình trạng bong bóng bất động sản ở Thành phố Hồ Chí Minh là hết sức cần thiết và cấp bách, xét về mặt lý luận cũng như thực tiễn. Trên cơ sở thực tiễn đó, tác giả lựa chọn đề tài “bong bóng bất động sản nhà đất để ở trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh” làm đề tài nghiên cứu cho luận án tiến sỹ. 2. Tổng quan các nghiên cứu có liên quan Trong nước: xiii 1) “Thị trường bất động sản và hệ thống tài chính”, Lê Xuân Nghĩa [5] . Nghiên cứu này phân tích một số yếu tố tài chính tác động đến thị trường bất động sản trong giai đoạn 2005 - 2011, qua đó đưa ra một số giải pháp nhằm góp phần phát triển thị trường bất động sản. Tuy nhiên, nghiên cứu này chưa xét đến tình trạng phát triển bong bóng bất động sản trên thị trường, chưa phân tích về những nhân tố tác động đến sự hình thành và phát triển của bong bóng bất động sản, cũng như hệ quả của bong bóng bất động sản đối với nền kinh tế. 2) “Mối liên thông giữa thị trường bất động sản và thị trường vốn - tiền tệ”, Vương Quân Hoàng & Nguyễn Hồng Sơn [4] . Nghiên cứu này phân tích về mối tương quan giữa thị trường bất động sản, thị trường chứng khoán và hệ thống ngân hàng. Cũng như nghiên cứu của Lê Xuân Nghĩa, nghiên cứu này chưa xét đến mối quan hệ giữa bong bóng giá bất động sản và các biến số khác của nền kinh tế. 3) “Thị trường bất động sản”, Hoàng Văn Cường và các cộng sự [2] . Nghiên cứu này tổng kết kinh nghiệm của một số nước về phát triển thị trường bất động sản; phân tích thực trạng phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam trong giai đoạn 2000 - 2006; đề ra một số giải pháp định hướng phát triển thị trường bất động sản. Nghiên cứu này chưa đề cập đến tình hình phát triển bong bóng bất động sản ở Việt Nam, cụ thể là trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh. 4) “Thị trường bất động sản: Những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam”, Thái Bá Cẩn và Trần Nguyên Nam [1] . Nghiên cứu này tập trung làm rõ thực trạng phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam trước năm 2003 và đề xuất một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam. Cũng như những nghiên cứu trên, nghiên cứu này chưa xét đến tình trạng phát triển bong bóng bất động sản ở Việt Nam nói chung, Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng. 5) “Thực trạng và giải pháp cho thị trường bất động sản”, Viện Kinh tế Xây dựng [42]. Nghiên cứu này đánh giá những khó khăn của thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2010 - 2012 và phân tích những hệ quả của nền kinh tế do tác động bởi sự suy thoái của thị trường bất động sản, đồng thời luận giải các nhân tố ảnh hưởng đến tình trạng đóng băng của thị trường bất động sản, từ đó đề xuất một số xiv giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, nghiên cứu này chưa làm rõ tình trạng phát triển bong bóng bất động sản và chưa chỉ rõ mối quan hệ giữa bong bóng bất động sản và các biến số khác của nền kinh tế, để từ đó, đề xuất các giải pháp hạn chế tình trạng phát triển bong bóng bất động sản. 6) “Thị trường bất động sản Việt Nam, thực trạng và giải pháp”, Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương [43] . Nghiên cứu này tổng kết một số kinh nghiệm trên thế giới về quản lý và phát triển thị trường bất động sản; đánh giá thực trạng phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam; đề xuất các giải pháp tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Nghiên cứu này chưa tập trung làm rõ quá trình hình thành và phát triển bong bóng bất động sản ở Việt Nam, đặc biệt ở Thành phố Hồ Chí Minh. Ngoài nước: 7) “Kinh tế học về bong bóng nhà đất”, Mark Thornton [88]. Mark Thorton đã chỉ ra các quan điểm khác nhau về nguyên nhân gây nên hiện tượng bong bóng giá nhà đất, và tiến hành phân tích thực nghiệm các yếu tố tác động đến sự phát triển bong bóng giá nhà đất tại Mỹ trong giai đoạn 2000 - 2006. Nghiên cứu này chỉ ra rằng chính sách duy trì lãi suất thấp của FED trong một thời gian quá lâu là nguyên nhân chính dẫn đến các cơn sốt giá nhà đất trên thị trường bất động sản ở Mỹ. 8) “Bằng chứng và các nhân tố ảnh hưởng đến bong bóng bất động sản: trường hợp Singapore”, Subramaniam S. Pillay [78] . Pillay xây dựng mô hình để kiểm chứng sự tồn tại của bóng bóng giá bất động sản tại Singapore và chỉ ra 4 nhân tố chính hình thành bong bóng bất động sản là: tốc độ tăng trưởng GDP, tốc độ tăng trưởng tín dụng, lãi suất cho vay và chỉ số chứng khoán. 9) “Lý thuyết kinh tế và bong bóng tài sản”, Gadi Barlevy [52] . Barlevy cho rằng bong bóng bất động sản là hiện tượng giá bất động sản vượt xa giá trị cơ bản. Theo ông, để một bong bóng xảy ra, phải có ít nhất một trong các điều kiện sau: có một số lượng đủ lớn các nhà giao dịch tiềm năng, tồn tại sự khác biệt quan điểm về giá giữa những nhóm nhà giao dịch, sự phân bổ nguồn lực kinh tế không hiệu quả. xv 10) “Tín dụng ngân hàng và giá tài sản ở Hồng Kông”, Stefan Gerlach [68] . Gerlach xây dựng mô hình nhằm đánh giá ảnh hưởng của dòng vốn tín dụng ngân hàng đến quá trình phát triển giá bất động sản ở Hồng Kông. Kết quả nghiên cứu cho thấy, giá bất động sản và tín dụng bất động sản có mối quan hệ hai chiều. Song sự ảnh hưởng của giá bất động sản lên tín dụng bất động sản mạnh hơn so với chiều ngược lại. 3. Mục tiêu nghiên cứu của luận án Mục tiêu nghiên cứu của luận án là: 1. Hệ thống hóa và làm sáng tỏ thêm lý luận về sự vận động của thị trường bất động sản và bong bóng bất động sản nhà đất để ở. Tổng kết kinh nghiệm thực hiện các biện pháp hạn chế bong bóng bất động sản nhà đất để ở trên thế giới và sự vận dụng cho Thành phố Hồ Chí Minh. 2. Phân tích thực trạng thị trường bất động sản nhà đất để ở; nhận diện bong bóng bất động sản nhà đất để ở; phân tích, đánh giá những biểu hiện của các nhân tố ảnh hưởng đến bong bóng bất động sản nhà đất để ở và biểu hiện của hệ quả bong bóng bất động sản nhà đất để ở trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh. 3. Phân tích, đánh giá, luận giải mối quan hệ tương tác qua lại giữa biến bong bóng bất động sản và các biến tài chính – tiền tệ, đặc biệt là làm rõ ảnh hưởng của các biến tín dụng bất động sản, lãi suất cho vay đến biến bong bóng bất động sản và ngược lại, ảnh hưởng của biến bong bóng bất động sản đến các biến tín dụng bất động sản, lãi suất cho vay của hệ thống ngân hàng thương mại. 4. Đề xuất quan điểm và định hướng phát triển thị trường bất động sản nhà đất để ở; đề xuất các nhóm giải pháp và kiến nghị, bao gồm các giải pháp tài chính – tín dụng, nhằm hạn chế bong bóng bất động sản nhà đất để ở tại Thành phố Hồ Chí Minh trong tương lai. Mục tiêu nghiên cứu được cụ thể hóa thông qua các câu hỏi sau: 1) Những đặc điểm, biểu hiện của bong bóng bất động sản và phương pháp luận nhận diện bong bóng bất động sản nhà đất để ở?. Nguyên nhân hình thành và phát triển của bong bóng bất động sản nhà đất để ở? xvi 2) Những biểu hiện của bong bóng bất động sản nhà đất để ở tại Thành phố Hồ Chí Minh và thực tiễn nguyên nhân, hệ quả của bong bóng bất động sản nhà đất để ở tại Thành phố Hồ Chí Minh? 3) Các giải pháp nào cần thực hiện nhằm hạn chế bong bóng bất động sản nhà đất để ở tại Thành phố Hồ Chí Minh trong tương lai? 4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu Về đối tƣợng nghiên cứu Bong bóng bất động sản nhà đất để ở bao gồm hai loại là bong bóng giá bất động sản và bong bóng số lượng bất động sản. Đối tượng nghiên cứu của luận án là bong bóng giá bất động sản nhà đất để ở. Do đó, trong luận án này, thuật ngữ “bong bóng bất động sản nhà đất để ở” được hiểu là bong bóng giá bất động sản nhà đất để ở. Về phạm vi nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu của luận án là bong bóng giá bất động sản nhà đất để ở trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, trong giai đoạn 2004 - 2013 5. Phƣơng pháp nghiên cứu Luận án sử dụng các phương pháp nghiên cứu: - Phương pháp tổng hợp, kế thừa lý luận nhằm làm sáng tỏ cơ chế vận động của cung, cầu và giá cả trên thị trường bất động sản; hệ thống hóa các chỉ tiêu phản ánh bong bóng bất động sản nhà đất để ở; kế thừa và phát triển các phương pháp nhận diện bong bóng bất động sản nhà đất để ở. - Phương pháp phân tích, diễn dịch nhằm làm sáng tỏ về mặt lý luận cơ chế hình thành bong bóng bất động sản nhà đất để ở; kế thừa kinh nghiệm các biện pháp hạn chế bong bóng bất động sản nhà đất để ở trên thế giới, qua đó vận dụng vào điều kiện thực tiễn ở Thành phố Hồ Chí Minh - Phương pháp thống kê nhằm điều tra, thu thập số liệu về tình hình thị trường bất động sản, các nhân tố kinh tế - xã hội có mối quan hệ tương tác với thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh. xvii - Phương pháp so sánh, diễn dịch: dựa trên số liệu thống kê thu thập được, luận án sử dụng phương pháp so sánh, diễn dịch nhằm phân tích chi tiết diễn biến tình hình hoạt động của thị trường bất động sản và bong bóng bất động sản thời gian qua. - Phương pháp toán kinh tế: ứng dụng phương pháp toán kinh tế để nhận diện và đo lường mức độ bong bóng bất động sản. - Phương pháp mô hình hóa và phương pháp qui nạp: trên cơ sở phân tích, đánh giá, luận án mô hình hóa mối quan hệ giữa các biến, ứng dụng mô hình kinh tế lượng để rút ra các nguyên nhân gây nên hiện tượng bong bong bất động sản và ảnh hưởng ngược lại của bong bóng bất động sản đến nền kinh tế - xã hội Thành phố Hồ Chí Minh. - Phương pháp nghiên cứu ứng dụng: dựa trên kết quả đánh giá các nguyên nhân dẫn đến đến sự hình thành và phát triển của bong bong bất động sản, hệ quả của sự hình thành và vỡ bong bóng bất động sản nhà đất để ở đến nền kinh tế, luận án đưa ra các giải pháp nhằm hạn chế tình trạng bong bóng bất động sản nhà đất để ở tại Thành phố Hồ Chí Minh trong tương lai. 6. Những đóng góp mới của luận án Luận án có những đóng góp mới sau: Thứ nhất, luận án đã tập hợp đầy đủ và có tính hệ thống những lý luận căn bản nhất về bong bóng bất động sản nhà đất để ở. Cụ thể là, luận án đã làm rõ được khái niệm bong bóng bất động sản và các đặc điểm của bong bóng bất động sản nhà đất để ở; hệ thống hóa các chỉ tiêu phản ánh bong bóng bất động sản nhà đất để ở; xây dựng các cách tiếp cận nhận diện bong bóng bất động sản nhà đất để ở; hệ thống hóa và làm sáng tỏ các lý thuyết về bong bóng bất động sản nhà đất để ở; tổng hợp kinh nghiệm quốc tế về các biện pháp hạn chế bong bóng bất động sản nhà đất để ở, từ đó rút các các gợi ý chính sách cho Việt Nam. Những vấn đề lý luận về bong bóng bất động sản nhà đất để ở được giải quyết trong luận án là mang tính hệ thống, toàn diện và khoa học, đã hình thành khung lý thuyết đầy đủ và cần xviii thiết cho những nghiên cứu thực trạng về hiện tượng bong bóng bất động sản nhà đất để ở tại Việt Nam. Thứ hai, thông qua khảo sát các chỉ số: giá nhà trên thu nhập (P/I), giá nhà trên tiền thuê nhà (P/R), tỷ lệ bỏ trống nhà ở (V/T), tỷ lệ trả nợ vay nhà ở trên thu nhập hộ gia đình (DP/I), đồng thời vận dụng phương pháp tiếp cận giá trị cơ bản và nhân tố cơ bản, luận án đã chứng minh được sự tồn tại của bong bóng bất động sản nhà đất để ở tại Thành phố Hồ Chí Minh trong giai đoạn 2004 - 2013, trong đó pha bùng nổ xảy ra vào năm 2007, đỉnh bong bóng đạt được vào năm 2010, từ năm 2011 đến nay là giai đoạn suy giảm và đóng băng. Thứ ba, thông qua phân tích cơ cấu giá và các giai đoạn tạo lập dự án nhà ở, luận án phát hiện thấy, giá nhà ở tăng mạnh nhất trong các giai đoạn: xây dựng cơ bản, hoàn thiện và phân phối. Giá nhà ở tăng quá cao dẫn đến sự hình thành bong bóng đã đem lại một khoản lợi nhuận cao bất thường cho các nhà đầu cơ. Trong giai đoạn bong bóng giá bất động sản xảy ra, tận dụng sự thiếu hụt cung trong ngắn hạn, các chủ đầu tư đã chủ động liên tục tăng giá bán nhằm thu hút các nhà đầu cơ và các nhà tài trợ vốn, sự tham gia ngày càng tích cực của giới đầu cơ và các nhà tài trợ vốn đã tác động trở lại thúc đẩy giá nhà ở ngày càng tăng nhanh hơn nữa. Thứ tư, luận án đã phân tích, luận giải bốn nhân tố chính tạo điều kiện và thúc đẩy các hoạt động đầu cơ tràn lan trên thị trường bất động sản, qua đó gây ra các cơn sốt giá và tạo ra tính bong bóng giá nhà đất để ở trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, đó là: (1) thị trường bất động sản kém minh bạch; (2) quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản kém hiệu quả; (3) tâm lý lạc quan quá mức của nhà đầu tư; (4) sự điều tiết thiếu hiệu quả nguồn vốn vào thị trường bất động sản. Thứ năm, thông qua mô hình VAR, luận án phát hiện thấy mối quan hệ giữa biến bong bóng bất động sản nhà đất để ở và các biến tài chính – tiền tệ. Biến tăng trưởng GDP, dư nợ tín dụng bất động sản, vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản đều có ảnh hưởng đến biến bong bóng bất động sản nhà đất để ở. Xét ở chiều ngược lại, biến bong bóng bất động sản nhà đất để ở ảnh hưởng đến các biến: tăng trưởng GDP, dư nợ tín dụng bất động sản, chỉ số giá tiêu dùng, lãi suất cho