Tài liệu Hực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản tại tp hcm - nguyên nhân và giải pháp

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KỸ THUẬT CÔNG NGHỆ KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TPHCM – NGUYÊN NHÂN VÀ GIẢI PHÁP GVHD SVTH MSSV LỚP : : : : Th S Phan Thị Mỹ Hạnh Huỳnh Phương Nguyệt 506401066 06VQT1 Tháng 10 năm 2010 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KỸ THUẬT CÔNG NGHỆ KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TPHCM – NGUYÊN NHÂN VÀ GIẢI PHÁP GVHD SVTH MSSV LỚP : : : : Th S Phan Thị Mỹ Hạnh Huỳnh Phương Nguyệt 506401066 06VQT1 Tháng 10 năm 2010 LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan đây là đề tài nghiên cứu của tôi. Những kết quả và các số liệu trong khóa luận được thực hiện tại Công ty Cổ phần Tư vấn – Xây dựng Quang Minh , không sao chép bất kỳ nguồn nào khác. Tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trước nhà trường về sự cam đoan này. TP. Hồ Chí Minh, ngày 20 tháng 12 năm 2010 Sinh viên thực hiện Huỳnh Phương Nguyệt LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành bài luận này, xin chân thành cảm ơn anh Đinh Tấn Phi - Công ty CP Tư vấn – Xây dựng Quang Minh đã tận tình hướng dẫn tôi trong quá trình thực hiện bài tại Công ty. Xin chân thành cảm ơn Trường Đại học Kỹ thuật Công nghệ cũng như Khoa Quản trị Kinh doanh đã tạo điều kiện và môi trường tốt cho tôi học tập. Xin chân thành cảm ơn cô Ths Phan Thị Mỹ Hạnh đã giám sát và hướng dẫn tận tình cho em hoàn thành bài luận này. TP. Hồ Chí Minh, ngày 20 tháng 12 năm 2010 Sinh viên thực hiện Huỳnh Phương Nguyệt CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc --------- NHẬN XÉT CỦA ĐƠN VỊ Họ và tên sinh viên : Huỳnh Phương Nguyệt MSSV : 506401066 Khoá : 2006 - 2010 1. Thời gian thực tập : 2 tháng 2. . Bộ phận thực tập : Phòng Kinh doanh 3. Tinh thần trách nhiệm với công việc và ý thức chấp hành kỷ luật ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………... 4. Kết quả nghiên cứu theo đề tài ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… 5. Nhận xét chung ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………... Tp Hồ Chí Minh ngày 20 tháng 12 năm 2010 Xác nhận của Cty CP TV – XD Quang Minh Gíam đốc TRẦN THỊ ANH NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƢỚNG DẪN ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… MỤC LỤC DANH SÁCH CÁC HÌNH ẢNH MINH HỌA Trang Hình 2.1 ................................................................................................................... 13 Hình 2.2 và 2.3 ......................................................................................................... 15 Hình 2.4 ................................................................................................................... 17 Hình 2.5 và 2.6 ......................................................................................................... 20 Hình 2.7 ................................................................................................................... 21 Hình 2.8 .................................................................................................................. 23 Hình 2.9 ................................................................................................................... 24 Hình 2.10 ................................................................................................................. 27 Hình 2.11 ................................................................................................................. 28 LỜI MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1 CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN 1.1 Khái niệm chung: .............................................................................................. 3 1.1.1. Bất động sản ............................................................................................ 3 1.1.2. Thị trường bất động sản ........................................................................... 5 1.2. Hoạt động kinh doanh bất động sản: ................................................................ 6 1.2.1. Tính tất yếu của việc hình thành và phát triển của thị trường bất động sản 6 1.2.2. Những yếu tố tác động đến hoạt động kinh doanh bất động sản ................ 8 1.2.2.1. Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản ......................... 8 1.2.2.2. Các yếu tố pháp lý liên quan .......................................................... 10 1.2.2.3. Các yếu tố chung bên ngoài ........................................................... 10 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP.HCM 2.1. Diễn biến của thị trƣờng bất động sản thành phố Hồ Chí Minh ............... 12 2.1.1. Diễn biến của thị trường nhà đất ......................................................... 13 2.1.2. Thị trường văn phòng và căn hộ cho thuê ............................................ 15 2.1.3. Các trung tâm thương mại ................................................................... 21 2.1.4. Diễn biến của thị trường căn hộ bán .................................................... 25 2.1.5. Nhà ở cho người thu nhập thấp: Thị trường bị “ bỏ rơi” ...................... 28 2.2. Những nguyên nhân dẫn đến sự biến động của thị trƣờng bất động sản tại TPHCM ............................................................................................. 30 2.2.1. Nguyên nhân về giá ............................................................................ 30 2.2.2. Nguyên nhân về quy luật thị trường .................................................... 32 2.2.3. Về cơ cấu tài chính.............................................................................. 32 2.2.4. Hệ thống văn bản pháp luật ................................................................. 33 2.2.5. Cơ chế quản lý .................................................................................... 33 2.2.6. Năng lực về vốn .................................................................................. 34 CHƢƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS TPHCM 3.1. Một số giải pháp đối với thị trƣờng sơ cấp ................................................. 36 3.2. Một số giải pháp đối với thị trƣờng thứ cấp ............................................... 38 3.3. Hoàn thiện môi trƣờng pháp lý về thị trƣờng bất động sản ..................... 43 3.4. Nâng cao hiệu quả và hiệu lực của công tác quản lý nhà nƣớc đối với đất đai và bất động sản ...................................................................................... 45 3.5. Một số giải pháp tài chính nhằm phát triển thị trƣờng bất động sản ....... 46 KẾT LUẬN ............................................................................................................. 51 PHỤ LỤC Một số khung giá đất tại TPHCM ......................................................................... 53 Danh mục tài liệu tham khảo Thực trạng hoạt động kinh doanh BĐS tại TPHCM – Nguyên nhân và giải pháp LỜI MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài: Kinh doanh bất động sản là một trong những hoạt động quan trọng của nền kinh tế thị trường vì nó liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị trong nền kinh tế quốc dân. Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản sẽ đáp ứng nhu cầu ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị đến nông thôn. Trong đó, thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn. Thị trường nhà ở cũng là thị trường sôi động nhất trong thị trường bất động sản, những cơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thị trường bất động sản khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân. Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường bất động sản. 2. Mục tiêu nghiên cứu: Với mục tiêu tìm hiểu thị trường bất động sản để từ đó đưa ra nhận xét, đánh giá sơ bộ những vấn đề phù hợp và chưa phù hợp với thực tiễn dựa trên cơ sở đó đưa ra những kiến nghị sao cho phù hợp với thực tiễn hơn. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu: Đối tượng nghiên cứu là thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh. 4. Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp phân tích mà tôi chọn là phân tích từ nền kinh tế chung đến phân tích bất động sản cụ thể. Để có thể tìm hiểu rõ về đề tài, tôi đã thu thập số liệu từ sách, báo, tạp chí hàng ngày và các phương tiện thông tin như trang web, nghe đài và các tài liệu tham khảo khác để có nguồn thông tin đầy đủ và chính xác. GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 1 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt Thực trạng hoạt động kinh doanh BĐS tại TPHCM – Nguyên nhân và giải pháp 5. Kết cấu của đề tài: Bài luận của tôi gồm 3 chương chính: Chương 1: Cơ sở lý luận Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh Chương 3: Một số giải pháp phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản tại TPHCM GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 2 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt Chương 1: Cơ sở lý luận CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN 1.1 Khái niệm chung: 1.1.1. Bất động sản Tại mỗi nước đều có nguồn tài sản quốc gia bao gồm các tài sản do thiên nhiên ban tặng và tài sản do con người tạo ra qua nhiều thế hệ. Tài sản quốc gia là nguồn lực tiềm năng để phát triển kinh tế - xã hội của mỗi nước. Trong quá trình quản lý, sử dụng tài sản quốc gia, người ta có thể phân tài sản quốc gia theo nhiều tiêu thức khác nhau do nhu cầu quản lý, sử dụng. Hiện nay, tất cả các nước đều phân chia tài sản quốc gia thành hai loại: bất động sản và động sản. Hình thức phân chia này đã có cách đây hàng nghìn năm, việc phân chia tài sản thành bất động sản và động sản bắt nguồn từ thời La Mã cổ đại và được ghi trong Bộ Luật La Mã. Theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ. Hiện nay, còn có sự khác nhau trong quan niệm cụ thể về bất động sản. Tuy nhiên, có một điểm tương đối thống nhất: bất động sản là những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời được. Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản (BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”. Hầu hết các nước đều coi bất động sản là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 3 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt Chương 1: Cơ sở lý luận Đức…). Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự. Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là bất động sản. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “ Bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất. Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là bất động sản; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”. Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về bất động sản đã có những điểm khác biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật này một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái niệm chung về bất động sản là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng”. Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các bất động sản. Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. Như vậy, khái niệm bất động sản rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là bất động sản, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục bất động sản. Hơn nữa, các quy định về bất GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 4 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt Chương 1: Cơ sở lý luận động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này 1.1.2. Thị trường bất động sản Thị trường bất động sản chỉ hình thành khi bất động sản trở thành hàng hóa. Ở đâu và lúc nào, bất động sản chưa trở thành hàng hóa, thì ở đó, lúc đó, chưa thể có thị trường bất động sản. Khác với sản xuất tự cung, tự cấp, sản xuất hàng hóa là sản xuất để bán. Tuy nhiên, không hẳn là cứ có mua, bán, trao đổi là có kinh tế thị trường. Như vậy, thị trường bất động sản là sự mua, bán và trao đổi bất động sản phát triển ở mức độ cao, đó chính là thị trường mua bán, trao đổi đất đai và các công trình, vật kiến trúc gắn liền với đất đai. Do quan niệm khác nhau về hàng hóa bất động sản và phạm vi thị trường, nên có một số quan điểm khác nhau về thị trường bất động sản. - Có ý kiến cho rằng thị trường bất động sản và thị trường đất đai là một, bởi vì, tài sản là nhà, công trình xây dựng phải gắn với đất đai mới trở thành bất động sản được. Do đó, đất đai bản thân nó là bất động sản, đồng thời nó là yếu tố đầu tiên của bất kỳ bất động sản nào khác. Tuy nhiên, trên thực tế, thị trường đất đai chỉ là một bộ phận của thị trường bất động sản và hàng hóa đất đai chỉ là một loại và một phần của hàng hóa bất động sản. - Có ý kiến khác cho rằng thị trường bất động sản là thị trường nhà, đất (thị trường địa ốc). Quan niệm này khá phổ biến ở nước ta vì cho rằng chỉ có nhà đất mới được mang ra mua bán, chuyển nhượng trên thị trường. Cũng giống như quan niệm trên, bất động sản nhà, đất chỉ là một bộ phận quan trọng của hàng hóa bất động sản trên thị trường. Vì vậy, quan niệm này là không đầy đủ. - Một quan niệm khá phổ biến khác cho rằng, thị trường bất động sản là hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) bất động sản theo quy luật của thị trường. Khái niệm này phản ánh trực diện các hoạt động của thị trường cụ thể. Khái niệm này làm cho người ta dễ nhận biết phạm vi và nội dung của thị trường bất động sản hơn là một khái GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 5 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt Chương 1: Cơ sở lý luận niệm có tính khái quát. Cũng có ý kiến bổ sung cho khái niệm này, cho rằng thị trường bất động sản là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) bất động sản theo quy luật của thị trường có sự quản lý của nhà nước. Ý kiến này xuất phát từ đặc điểm là hoạt động của thị trường bất động sản ở hầu hết các nước đều được điều chỉnh bằng pháp luật dân sự hoặc pháp luật đất đai và chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của nhà nước. Từ những phân tích nêu trên, có thể đưa ra khái niệm tổng quát về thị trường bất động sản như sau: Thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch dân sự về bất động sản tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định. Định nghĩa này vừa đơn giản vừa chứa đầy đủ phạm vi và nội dung của thị trường bất động sản. Đó là thị trường của các hoạt động giao dịch bất động sản như: chuyển nhượng, mua, bán, cho thuê, thế chấp... trong phạm vi không gian và thời gian nhất định. Hoạt động của thị trường này tất yếu phải tuân theo quy luật của thị trường, đồng thời bao hàm yếu tố pháp luật, tập quán, phong tục của mỗi quốc gia. 1.2. Hoạt động kinh doanh bất động sản: 1.2.1. Tính tất yếu của việc hình thành và phát triển của thị trường bất động sản: Quá trình hình thành và phát triển của thị trường bất động sản là một quá trình tất yếu khách quan gắn liền với quá trình phát triển của sản xuất hàng hóa. Cơ sở kinh tế xã hội của sự ra đời và tồn tại của sản xuất hàng hóa là phân công lao động xã hội và sự tách biệt về kinh tế giữa người sản xuất này với người sản xuất khác, do quan hệ khác nhau về tư liệu sản xuất quy định. Như vậy, sự chiếm hữu tư nhân về tư liệu sản xuất là cơ sở của sản xuất hàng hóa. Tư liệu sản xuất ban đầu mà giai cấp thống trị, quý tộc chiếm hữu là ruộng đất. Chính do sự sở hữu tư nhân về ruộng đất, cùng với sự phát triển của sản xuất hàng hóa làm nảy sinh các hình thức trao đổi, sang nhượng, thuê mướn ruộng đất. Các hình thức giao dịch ban đầu này là bước sơ khai đầu tiên của thị trường bất động sản. GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 6 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt Chương 1: Cơ sở lý luận Nền kinh tế thị trường phát triển đòi hỏi sự phát triển của một hệ thống thị trường đồng bộ, từ thị trường hàng hóa, thị trường vốn, thị trường lao động đến thị trường bất động sản. Vốn, lao động và bất động sản là những yếu tố đầu vào của quá trình sản xuất trong nền kinh tế thị trường. Chính vì vậy, để đáp ứng nhu cầu các yếu tố đầu vào của quá trình sản xuất đòi hỏi thị trường các yếu tố đầu vào phải được hình thành, trong đó có thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản có quan hệ chặt chẽ với các loại hình thị trường khác, đặc biệt là với thị trường vốn. Khi sản xuất phát triển, quy mô, số lượng và các loại hình giao dịch về bất động sản ngày càng phong phú và đa dạng: mua bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh... đòi hỏi phải có thị trường bất động sản phát triển, linh hoạt để đáp ứng nhu cầu giao dịch của nền kinh tế. Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản ngày càng mở rộng bao gồm: Chính phủ, doanh nghiệp, cá nhân... Hàng hóa bất động sản tham gia giao dịch trên thị trường tăng lên về số lượng và chủng loại. Các giao dịch về bất động sản trên thị trường bất động sản phát triển làm xuất hiện các tổ chức trung gian môi giới, tư vấn, thông tin về bất động sản để làm cầu nối cung - cầu về bất động sản. Cùng với quá trình phát triển của nền kinh tế thị trường, mức sống của các tầng lớp dân cư ngày càng tăng, cộng với sự gia tăng dân số và quá trình đô thị hóa, dẫn đến nhu cầu giao dịch bất động sản tăng theo. Nhu cầu giao dịch bất động sản ngày càng phong phú và đa dạng của các tầng lớp dân cư chỉ có thể được đáp ứng thông qua các giao dịch trên thị trường bất động sản, thông qua các tổ chức trung gian, môi giới về bất động sản. Chính vì vậy, sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản là tất yếu khách quan nhằm đáp ứng nhu cầu giao dịch về bất động sản ngày càng tăng của các tầng lớp dân cư. Quá trình hội nhập kinh tế của các quốc gia cũng đòi hỏi phải có thị trường bất động sản phát triển, để đáp ứng nhu cầu về đất đai, bất động sản phục vụ cho các hoạt động hợp tác kinh tế quốc tế. Đặc biệt đối với các nước đang phát triển, đất đai (quyền sử dụng đất) là một nguồn vốn quan trọng để liên doanh với các đối tác nước ngoài. Do đó, để phát triển hoạt động kinh tế quốc tế, mỗi quốc gia cần phải có thị trường bất GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 7 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt Chương 1: Cơ sở lý luận động sản phát triển để đáp ứng nhu cầu: về định giá bất động sản, chuyển nhượng phần vốn góp bằng bất động sản... Đối với các nước đang trong quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường như nước ta, việc hình thành một hệ thống thị trường đồng bộ nói chung và thị trường bất động sản nói riêng là vấn đế hết sức quan trọng. Trong cơ chế kế hoạch hóa tập trung, thị trường bất động sản hầu như không tồn tại do không có sự thừa nhận của pháp luật. Một số giao dịch về bất động sản của các tầng lớp dân cư được thực hiện trên thị trường bất động sản không chính thức (thị trường ngầm). Do đó, khi chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường, thị trường bất động sản hầu như chưa hình thành, các giao dịch về bất động sản chủ yếu thực hiện trên thị trường bất động sản không chính thức, nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước. Điều này làm cho thị trường bất động sản thường diễn biến hết sức phức tạp gây hậu quả tiêu cực về kinh tế - xã hội, các nguồn lực về bất động sản không được huy động một cách có hiệu quả nhằm phục vụ quá trình phát triển kinh tế - xã hội. Chính vì vậy, hình thành và phát triển thị trường bất động sản đối với các nước đang trong chuyển đổi là một tất yếu khách quan. 1.2.2. Những yếu tố tác động đến hoạt động kinh doanh bất động sản 1.2.2.1. Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản a. - Các yếu tố tự nhiên: Vị trí của bất động sản: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí bất động sản mang lại càng cao thì giá trị của bất động sản càng lớn. Mỗi bất động sản luôn đồng thời tồn tại hai loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối – Ví dụ: Cùng một diện tích, kết cấu, kiến trúc … nhưng nếu bất động sản tọa lạc tại địa điểm thuận lợi, ngay vị trí trung tâm thì bất động sản đó thuộc vị trí tuyệt đối và ngược lại. Xét trên phương diện tổng quát, cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của bất động sản. Những bất động sản nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những bất động sản nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những bất động sản nằm ở vị trí khác( vị trí GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 8 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt Chương 1: Cơ sở lý luận tuyệt đối). Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí bất động sản là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất. - Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một diện tích, kích thước thửa đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu của đa số dân cư trong vùng. - Loại hình bất động sản tọa lạc: địa hình nơi bất động sản tọa lạc cao hay thấp so với các bất động sản khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị bất động sản. Ở những khu vực thấp thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị triều cường thì giá của bất động sản sẽ thấp hơn, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn. - Hình thức( kiến trúc) bên ngoài của bất động sản ( đối với bất động sản là nhà hoặc các công trình xây dựng khác) : nếu 2 bất động sản có giá xây dựng như nhau. Bất động sản nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá của nó sẽ cao hơn và ngược lại. - Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất( độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý..) mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của bất động sản tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị sử dụng vào mục đích nông nghiệp nhưng lại không quan trọng cho mục đích xây dựng. - Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nạng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá bất động sản - Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: thiên tai,lũ lụt cũng ảnh hưởng đến giá bất động sản. b. - Các yếu tố kinh tế: Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản: mức thu nhập hàng năm từ bất động sản mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá của bất động sản đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại. - Những tiện nghi gắn liền với bất động sản; hệ thống điện nước, vệ sinh, điều hòa. Hệ thống càng chất lượng cao, giá bất động sản càng cao. GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 9 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt Chương 1: Cơ sở lý luận c. Các yếu tố liên quan đến thị trường: - Tính hữu dụng của bất động sản. - Nhu cầu của bất động sản trên thị trường. 1.2.2.2. Các yếu tố pháp lý liên quan Các yếu tố về pháp lý liên quan đến bất động sản gồm có: tình trạng pháp lý của bất động sản, các giấy tờ chứng thực pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với bất động sản: tình trạng cho thuê, thế chấp bất động sản, tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung 1.2.2.3. Các yếu tố chung bên ngoài a. Các yếu tố chính trị pháp lý: Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến thị trường bất động sản nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nói riêng, cụ thể: - Các chính sách có tác động gián tiếp: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về bất động sản qua đó có thể làm cho giá bất động sản gia tăng. - Các chính sách tác động trực tiếp như: + Chính sách cho phép Việt Kiều mua bất động sản tại Việt Nam. + Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố. + Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất.. + Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản + Chính sách thuế của nhà nước đối với bất động sản b. - Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô: đó là các yếu tố kinh tế liên quan như: Tình hình cung cầu bất động sản trong khu vực GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 10 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt Chương 1: Cơ sở lý luận - Đăc điểm của những người tham gia thị trường bất động sản trong khu vực - Hiện trạng vùng lân cận - Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng - Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng - Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng - Số lượng các lô, thửa đất - Mức giá bình quân các lại đất trong vùng - Tỷ lệ thuế và mức thuế suất - Mức độ lạm phát chung - Tình hình thị trường lao động, chứng khoán, tín dụng.. c. Các yếu tố xã hội: Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị bất động sản. Một khu vực và mật độ dân số tự nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá bất động sản nơi đó cũng tăng lên do cân bằng cung- cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác cũng ảnh hưởng: chất lương dịch vụ, giáo dục, y tế, an ninh trật tự… GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 11 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản tại TPHCM CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP.HCM Từ năm 1990 đến nay, thị trường bất động sản có nhiều diễn biến phức tạp và không ổn định. Thị trường đã trải qua hai cơn sốt lớn vào những năm 1990 - 1992 và 2001 - 2002 sau đó đã chựng lại trong năm 2003 và chuyển sang trạng thái “trầm lắng” kéo dài, báo chí gọi là “đóng băng” từ năm 2004 cho đến nay. Thực ra không phải toàn bộ thị trường bất động sản bị chững lại mà chỉ có một số thị trường bị suy giảm mà thôi. Nhìn lại diễn biến thị trường sẽ cho chúng ta thấy rõ hơn nguyên nhân để tìm lời giải, đưa thị trường bất động sản trở lại trạng thái vận động lành mạnh và từng bước phát triển. 2.1. Diễn biến của thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh Năm 2001, sau gần 10 năm giá nhà đất lên cơn sốt lần thứ nhất (1990 - 1992), khi một loạt các chính sách của Nhà nước về phát triển kinh tế xã hội có tác động, giá nhà đất lại có nhiều biến động. Đặc biệt, giá tăng nhanh và liên tục trong khoảng từ đầu quý II năm 2001 đến cuối năm 2002. Thời điểm này, giá nhà đất ở các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM tăng đột biến và ở mức cao liên tục, nhất là từ tháng 4 năm 2001 đến tháng 3 năm 2002. So với giá quy định của thành phố, giá mua bán trên thị trường bình quân tăng 6 - 7 lần, có nơi tăng hơn 10 lần. Cơn sốt nhà đất tại hai thành phố lớn nhanh chóng lan ra vùng giáp ranh và các huyện ngoại thành, thậm chí đã tác động tới một số tỉnh thành trong cả nước làm cho giá nhà đất của một số tỉnh thành trong cả nước biến động theo. Việc mua bán không câu nệ giấy tờ, thậm chí không thông qua thủ tục quy định, được biến tướng dưới nhiều hình thức, tạo nên một thị trường nhà đất với mặt bằng giá cả vượt xa khung giá Nhà nước quy định. Tại TP.HCM, kết quả so sánh giá thị trường của 2000 thửa đất so với khung giá UBND TPHCM quy định cho thấy có sự chênh lệch khá cao. GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 12 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt