Tài liệu Giới thiệu chung vế công ty tnhh sơn kova

Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 I_ sù cÇn thiÕt cu¶ ®Ò tµI Lêi më ®Çu ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n lµ mét lo¹i thÞ trêng quan träng ,nhng ë ViÖt Nam míi ®îc h×nh thµnh vµ cßn s¬ sµi.Bªn c¹nh thÞ trêng chÝnh thøc, ho¹t ®éng cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n kh«ng chÝnh thøc ®· vµ ®ang næi lªn nh mét th¸ch thøc ®èi víi c«ng t¸c qu¶n lý nhµ níc vµ víi toµn x· héi.ThÞ trêng bÊt ®éng s¶nViÖt Nam cßn kÐm ph¸t triÓn vµ cã nhiÒu tån t¹i. M«i trêng ph¸p luËt cßn thiÕu ®ång bé,nhiÒu v¨n b¶n cha phï hîp víi thc tÕ,,h¬n70% giao dÞch vÒ bÊt ®éng s¶n ®îc thùc hiÖn trªn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n kh«ng chÝnh thøc do viÖc hîp thøc ho¸ mua b¸n ,chuyÓn nhîng bÊt ®éng s¶n kh¸ cao ,thñ tôc phøc t¹p… ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n kh«ng chÝnh thøc ho¹t ®éng m¹nh lµm cho thÞ trßng bÊt ®éng s¶n ph¸t triÓn kh«ng lµnh m¹nh lu«n x¶y ra hiÖn tîng c¨ng th¼ng gi¼ t¹o trong quan hÖ cung cÇu vÒ bÊt ®éng s¶n,gi¸ c¶ biÕn ®éng m¹nh. NhiÒu tæ chc kinh doanh dich vô m«I giíi bÊt ®éng s¶n ho¹t ®éng tù ph¸t n»m ngoµi sù qu¶n lý cña nhµ níc. ChÝnh s¸ch vµ c¬ chÕ tµi chÝnh cßn ®¬n ®iÖu ,cha ®ñ m¹nh ®Ó thóc ®Èy sù ph¸t triÓn cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. HËu qu¶ cña nh÷ng yÕu kÐm ,tån t¹i trong ho¹t ®éng thÞ trêng bÊt ®éng s¶n rÊt lín tíi nÒn kinh tÕ níc ta:®Êt ®ai bÞ sö dông kÐm hiÖu qu¶ sai môc ®Ých vµ vi ph¹m ph¸p luËt,nhiÒu lo¹i bÊt ®éng s¶n cha hoÆc kh«ng chuyÓn ®îc tµi s¶n hîp ph¸p v× vËy kh«ng ph¸t huy ®îc gi¸ trÞ thùc tr¹ng lu th«ng ng©n s¸ch võa thÊt thu võa chÞu søc Ðp chi rÊt lín. V× vËy ®Ó thóc sù h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n níc ta hiÖn míi trong giai ®o¹n s¬ khai ®ßi hái ph¶i cã mét hÖ thèng gi¶i ph¸p toµn diÖn ®ång bé lµ vÊn ®Ò mang tÝnh thêi sù vµ bóc xóc. II_ môc tiªu cña ®Ò tµi: HiÓu râ h¬n vÒ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ®Ó ®a ra c¸c gi¶i ph¸p gãp phÇn ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ë níc ta . III_ ®èi tîng nghiªn cøu: ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n.®Þnh híng vµ gi¶I ph¸p ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ë ViÖt Nam. IV_ ph¬ng ph¸p nghiªn cøu: Thu thËp c¸c tµI liÖu tæng quan ®Ó rót ra nh÷ng vÊn ®Ò cÇn nghiªn cøu. KÕt cÊu ®Ò tµi. Ngoµi ph©n më ®Çu vµ kÕt luËn ®Ò tµi cã ba ch¬ng : Ch¬ng 1:Tæng quan vÒ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. Ch¬ng2:Thùc tr¹ng thÞ trßng bÊt ®éng s¶n níc ta hiÖn nay . Ch¬ng3:§Þnh híng va gi¶i ph¸p ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ë níc ta. Ch¬ngI. Tæng quan vÒ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n I_kh¸i niÖm vÒ thÞ trêng bÊT®éng s¶n. 1.1 _ . Cã nhiÒu kh¸i niÖm kh¸c nhau vÒ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n.Tuy nhiªn, cã ®iÓm t¬ng ®èi thèng nhÊt: BÊt ®éng s¶n lµ nh÷ng tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt ®ai vµ kh«ng thÓ di dêi ®îc. Kh¸i niÖm bÊt ®éng s¶n C¸c kh¸i niÖm: 1 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 Theo mét sè kh¸i niÖm níc ngoµi: Theo Bloombergcom Financial Glossary: “BÊt ®éng s¶n lµ mét phÇn ®Êt ®ai vµ tÊt c¶ tµi s¶n vËt chÊt g¾n liÒn víi ®Êt”. Theo Mc Kenzie and Betts, 1996,p.3: “BÊt ®éng s¶n bao gåm ®Êt ®ai, tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt ®ai, tµi s¶n phô thuéc vµo ®Êt ®ai vµ nh÷ng tµi s¶n kh«ng di dêi ®îc ®îc quy ®Þnh bëi luËt ph¸p”. Theo ®iÒu 181 cña Bé Lu©t D©n sù: BÊt ®éng s¶n lµ nh÷ng tµi s¶n kh«ng di dêi ®îc bao gåm ®Êt ®ai, nhµ ë, c«ng tr×nh x©y dùng g¾n liÒn víi ®Êt ®ai kÓ c¶ c¸c tµi s¶n g¾n liÒn víi nhµ ë, c«ng tr×nh x©y dùng ®ã, c¸c tµi s¶n kh¸c g¾n liÒn víi ®Êt ®ai vµ c¸c tµi s¶n kh¸c theo qui ®Þnh cña ph¸p luËt 1.2_kh¸i niÖm thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n chØ h×nh thµnh khi bÊt ®éng s¶n trë thµnh hµng ho¸. Nh vËy ë ®©u, lóc nµo, bÊt ®éng s¶n cha trë thµnh hµng ho¸, th× ë ®ã, lóc ®ã, cha cã thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. Kh¸c víi s¶n xuÊt tù cung, tù cÊp, s¶n xuÊt hµng ho¸ lµ s¶n xuÊt ®Ó b¸n. Tuy nhiªn, kh«ng h¼n lµ cø cã mua b¸n, trao ®æi lµ cã kinh tÕ thÞ tr êng, mµ chØ kinh tÕ hµng ho¸ ph¸t triÓn ®Õn mét møc nhÊt ®Þnh th× míi cã kinh tÕ thÞ trêng. Nh vËy thÞ trêng bÊt ®éng s¶n lµ sù mua, b¸n vµ trao ®æi bÊt ®éng s¶n ph¸t triÓn ë møc ®é cao, ®ã chÝnh lµ thÞ trêng mua, b¸n, trao ®æi ®Êt ®ai vµ c¸c c«ng tr×nh, vËt kiÕn tróc g¾n liÒn víi ®Êt ®ai. Do quan niÖm kh¸c nhau vÒ hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n vµ ph¹m vi thÞ trêng, nªn cã nhiÒu quan ®iÓm kh¸c nhau vÒ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n . Tuy nhiªn cã thÓ ®a ra kh¸i niÖm tæng qu¸t vÒ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n: ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n lµ tæng hoµ c¸c giao dÞch d©n sù vÒ bÊt ®éng s¶n t¹i mét ®Þa bµn nhÊt ®Þnh, trong mét kho¶ng thêi gian nhÊt ®Þnh. §Þnh nghÜa nµy võa ®¬n gi¶n, võa dÔ hiÓu, ®ång thêi nã chøa ®ùng ®Çy ®ñ ph¹m vi vµ néi dung cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. §ã lµ thÞ trêng cña c¸c ho¹t ®éng giao dÞch bÊt ®éng s¶n nh: ChuyÓn nhîng, mua, b¸n, cho thuª, thÕ chÊp... trong ph¹m vi kh«ng gian vµ thêi gian nh©t ®Þnh. Ho¹t ®éng cña thÞ trêng nµy tÊt yÕu ph¶i tu©n theo qui luËt cña thÞ trêng, ®ång thêi bao trïm yÕu tè ph¸p luËt, tËp qu¸n, phong tôc cña mçi quèc gia. II_ §Æc ®iÓm cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. 1_ §Æc ®iÓm cña hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n Hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n lµ mét hµng ho¸ ®Æc biÖt, v× vËy ngoµi nh÷ng ®Æc ®iÓm chung cña hµng ho¸ th«ng thêng, hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n cßn cã nh÷ng ®Æc ®iÓm sau: 1.1_ ®éng s¶n lµ mét hµng ho¸ cã vÞ trÝ cè ®Þnh vµ kh«ng thÓ di dêi ®îc §Æc ®iÓm nµy lµ do hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n lu«n g¾n liÒn víi ®Êt ®ai, nªn cè ®Þnh vÒ vÞ trÝ, vÒ ®Þa ®iÓm vµ kh«ng cã kh¶ n¨ng dÞch chuyÓn, khã cã kh¶ n¨ng t¨ng thªm 2 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 vÒ sè lîng, diÖn tÝch.MÆt kh¸c ®Êt ®ai lµ nguån tµi nguyªn do thiªn nhiªn ban tÆng, nªn cã h¹n chÕ vµ bÞ giíi h¹n vÒ kh«ng gian. §Æc ®iÓm nµy cã ¶nh hëng rÊt lín ®Õn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n 1.2_ ®éng s¶n lµ hµng ho¸ cã tÝnh l©u bÒn. §Æc ®iÓm nµy lµ do ®Êt ®ai lµ tµi s¶n do thiªn nhiªn ban tÆng, mét lo¹i tµi nguyªn xem nh kh«ng thÓ bÞ huû ho¹i.§ång thêi c¸c c«ng tr×nh kiÕn tróc vµ vËt kiÕn tróc cã thÓ tån t¹i hµng tr¨m n¨m . Tuy nhiªn cÇn ph©n biÖt “tuæi thä kinh tÕ” vµ tuæi thä vËt lý” cña bÊt ®éng s¶n. Tuæi thä kinh tÕ ch©m døt khi trong kiÖn thÞ trêng b×nh thêng vµ tr¹ng th¸i vËn hµnh ®Òu b×nh thêng mµ chi phÝ sö dông bÊt ®éng s¶n ngang b»ng víi lîi Ých thu ®îc tõ bÊt ®éng s¶n ®ã. Tuæi thä vËt lý nãi chung dµi h¬n nhiÒu tuæi thä kinh tÕ, nã ch©m døt khi c¸c kÕt cÊu chÞu lùc chñ yÕu bÞ l·o ho¸ vµ h háng kh«ng thÓ tiÕp tôc an toµn cho sö dông. ChÝnh v× tÝnh l©u bÒn cña hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n vµ do ®Êt ®ai kh«ng bÞ mÊt ®i, kh«ng bÞ thanh lý sau mét qu¸ tr×nh sö dông, l¹i cã thÓ sö dông vµo nhiÒu môc ®Ých kh¸c nhau, nªn hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n rÊt phong phó vµ ®a d¹ng. 1.3_Hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n mang tÝnh c¸ biÖt vµ tÝnh khan hiÕm. §Æc ®iÓm nµy lµ do tÝnh c¸ biÖt vµ khan hiÕm cña ®Êt ®ai. TÝnh khan hiÕm cña ®Êt ®ai lµ do bÒ mÆt tr¸i ®Êt cã h¹n. TÝnh khan hiÕm cô thÓ cña ®Êt ®ai lµ giíi h¹n vÒ diÖn tÝch. ChÝnh v× tÝnh khan hiÕm, tÝnh cè ®Þnh vµ kh«ng thÓ di dêi ®îc nªn hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n cã tÝnh c¸ biÖt. Trong cïng mét khu vùc nhá kÓ c¶ hai m¶nh ®Êt ë c¹nh nhau ®Òu cã nh÷ng yÕu tè kh«ng gièng nhau. Trªn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n còng khã tån t¹i hai c«ng tr×nh hoµn toµn gièng nhau, v× chóng cã ®Þa ®Ióm kh«ng gian kh¸c nhau. ChÝnh v× vËy trªn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n, vÞ trÝ vµ gi¸ trÞ cña mçi bÊt ®éng s¶n lµ kh¸c nhau. 1.4_Hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n chÞu sù chi phèi m¹nh mÏ cña ph¸p luËt vµ chÝnh s¸ch cña Nhµ níc. BÊt ®éng s¶n lµ tµi s¶n quan träng cña mçi quèc gia, lµ hµng ho¸ ®Æc biÖt, c¸c giao dÞch vÒ bÊt ®éng s¶n t¸c ®éng m¹nh ®Õn c¸c ho¹t ®éng kinh tÕ- x· héi do ®ã, c¸c vÊn ®Ò vÒ bÊt ®éng s¶n chÞu sù chi phèi vµ ®iÒu chØnh m¹nh mÏ cña hÖ thèng c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt riªng vÒ bÊt ®éng s¶n, ®Æc biÖt lµ hÖ thèng ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai. Cã thÓ nãi, hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n chÞu sù chi phèi chÆt chÏ cña hÖ thèng ph¸p luËt. Bªn c¹nh ®ã, ChÝnh phñ c¸c níc ®Òu rÊt quan t©m ®Õn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n, lu«n ®Iòu chØnh c¸c chÝnh s¸ch vÒ bÊt ®éng s¶n, thÞ trêng bÊt ®éng s¶n nh»m huy ®éng c¸c nguån lùc bÊt ®éng s¶n phôc c¸c môc tiªu ph¸t triÓn kinh tÕ-x· héi. 1.5_Hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n mang nÆng tÝnh tËp qu¸n, thÞ hiÕu vµ t©m lý x· héi. Hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n chÞu sù chi phèi cña c¸c yÕu tè nµy m¹nh h¬n c¸c hµng ho¸ th«ng thêng kh¸c. Nhu cÇu vÒ thÞ bÊt ®éng s¶n cña mçi vïng, khu vùc, quèc gia chÞu ¶nh hëng rÊt lín cña thÞ hiÕu, tËp qu¸n cña d©n c sinh sèng t¹i ®ã. YÕu tè t©m lý x· 3 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 héi, thËm chÝ c¶ vÒ tÝn ngìng, t«n gi¸o, t©m linh... còng chi phèi m¹nh nhu cÇu vÒ bÊt ®éng s¶n. 1.6_Hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n cã tinh thÝch øng. BÊt ®éng s¶n lµ c«ng tr×nh, trong qu¸ tr×nh sö dông ®Òu cã thÓ ®iÒu chØnh c«ng n¨ng sö dông mµ vÉn gi÷ ®îc ®Æc trng cña c«ng tr×nh ®ång thêi vÉn ®¶m b¶o nhu cÇu sö dông cña ngêi tiªu dïng trong viÖc tho¶ m·n nhu cÇu sinh ho¹t, s¶n xuÊt kinh doanhvµ c¸c ho¹t ®éng kh¸c. 1.7_Hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n chôi sù ¶nh hëng lÉn nhau. BÊt ®éng s¶n chÞu ¶nh hëng lÉn nhau rÊt lín, gi¸ trÞ cña bÊt ®éng s¶n cã thÓ bÞ t¸c ®éng cña bÊt ®éng s¶n kh¸c. §Æc biÖt Nhµ níc ®Çu t x©y dùng c¸c c«ng tr×nh kÕt cÊu h¹ tÇng kü thuËt vµ h¹ tÇng x· héi sÏ lµm t¨ng vÎ ®Ñp vµ n©ng cao gi¸ trÞ cña ®Êt ®ai vµ c¸c c«ng tr×nh x©y dùng trong khu vùc ®ã. Trong thùc tÕ viÖc x©y dùng c«ng tr×nh nµy lµm t«n thªm vÎ ®Ñp vµ sù hÊp dÉn cña c«ng tr×nh kh¸c lµ hiÖn tîng phæ biÕn. 1.8_Hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n tuú thuéc vµo n¨ng lùc qu¶n lý. Hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n ®ßi hái kh¶ n¨ng vµ chi phÝ qu¶n lý cao h¬n so víi c¸c hµng ho¸ th«ng thêng kh¸c. ViÖc ®Çu t x©y dùng c«ng tr×nh x©y dùng rÊt phøc t¹p, ®ßi hái cÇn cã kh¶ n¨ng qu¶n lý thÝch hîp . 2. §Æc ®iÓm cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n: Hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n lµ hµng ho¸ ®Æc biÖt, v× vËy thÞ trêng bÊt ®éng s¶n lµ thÞ trêng giao dÞch hµng ho¸ ®Æc biÖt nªn cã mét sè ®Æc ®iÓm riªng nh sau: 2.1_ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n kh«ng ph¶i lµ thÞ trêng giao dÞch b¶n th©n bÊt ®éng s¶n mµ lµ thÞ trêng giao dÞch c¸c quyÒn vµ lîi Ých chøa ®ùng trong bÊt ®éng s¶n. ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n lµ thÞ trêng giao dÞch c¸c quyÒn vµ lîi Ých cã ®îc tõ viÖc së h÷u ®Êt ®ai. Bëi v× ®Êt ®ai kh«ng bao giê hao mßn vµ mÊt ®i, ngêi cã quyÒn së h÷u ®Êt kh«ng sö dông ®Êt nh c¸c hµng ho¸ th«ng thêng kh¸c, c¸i mµ hä cã thÓ sö dông ®ã lµ c¸c quyÒn vµ lîi Ých do ®Êt ®ai mang l¹i. TÝnh chÊt nµy cña ®Êt ®ai lµ yÕu tè c¬ b¶n quyÕt ®Þnh tÝnh ®Æc thï cña giao dÞch trªn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. ChÝnh v× vËy, gi¸ ®Êt mét bé phËn quan träng cña gi¸ bÊt ®éng s¶n kh«ng ph¶n ¸nh gi¸ trÞ cña hµng ho¸ ®Êt ®ai, mµ gi¸ ®Êt chØ lµ chØ sè ph¶n ¸nh kh¶ n¨ng thu lîi tõ ®Êt vµ hiÖu qu¶ vèn ®Çu t vµo ®Êt. 2.2_ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n mang tÝnh vïng, tÝnh khu vùc s©u s¾c. BÊt ®éng s¶n lµ lo¹i hµng ho¸ cè ®Þnh vµ kh«ng thÓ di dêi vÒ mÆt vÞ trÝ vµ nã chôi ¶nh hëng cña yÕu tè tËp qu¸n, t©m lý, thÞ hiÕu. Trong khi ®ã, tËp qu¸n, t©m lý, thÞ hiÕu cña mçi vïng l¹i kh¸c nhau. ChÝnh v× vËy ho¹t ®éng cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n mang tÝnh vïng. MÆt kh¸c, thÞ trêng bÊt ®éng s¶n mang tÝnh kh«ng tËp trung mµ tr¶I réng ë mäi vïng trªn ®Êt níc, mµ ë mçi vïng ®ã tr×nh ®é ph¸t triÓn kinh tÕ, v¨n ho¸, x· héi kh¸c nhau, mËt ®é dan sè l¹i kh«ng ®Òu. Do ®ã nhu cÇu vÒ bÊt ®éng s¶n khac nhau vÒ sè l- 4 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 îng, kiÓu c¸ch, mÉu m·, chÊt lîng, dÉn ®Õn sù kh¸c nhau vÒ qui m« vµ tr×nh ®é ph¸t triÓn cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. 2.3_ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n chÞu sù chi phèi cña yÕu tè ph¸p luËt. BÊt ®éng s¶n muèn trë thµnh hµng ho¸ vµ thùc hiÖn giao dÞch trªn thÞ trêng ph¶i chÞu sù chi phèi vµ ®iÒu chØnh cña hÖ thèng ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n. Ph¸p luËt chi phèi, ®iÒu chØnh c¸c quyÒn vÒ bÊt ®éng s¶n nh mau, b¸n, thÕ chÊp, gãp vèn... §ång thêi ph¸p luËt cßn qui ®Þnh hîp ®ång d©n sù vÒ bÊt ®éng s¶n. ViÖc cung cÊp th«ng tin vÒ bÊt ®éng s¶n còng ph¶i tu©n thñ qui ®Þnh cña Nhµ níc vÒ vµ ph¸p luËt. 2.4_ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n tuy cã ho¹t ®éng phong phó nhng thêng lµ mét thÞ trêng kh«ng hoµn h¶o. Tuy thÞ trêng bÊt ®éng s¶n cã néi dung phong phó, nhng trªn thùc tÕ, thÞ trêng bÊt ®éng s¶n lµ thÞ trêng kh«ng hoµn h¶o. ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n phô thuéc vµo ®iÒu kiÖn ®Æc trng cña vïng, ®Þa ph¬ng, nã chÞu sù chi phèi cña ®iÒu kiÖn tù nhiªn, kinh tÕ, x· héi, truyÒn thèng vµ tËp qu¸n cña mçi vïng, mçi ®Þa ph¬ng, mçi céng ®ång kh¸c nhau.ChÝnh v× vËy mµ giao dÞch vµ thùc hiÖn giao dÞch thêng kh«ng hoµn h¶o. Cã giao dÞch ë ®Þa phong nµy ®· xuÊt hiÖn nhng t¹i ®Þa ph¬ng kh¸c l¹i cha xuÊt hiÖn, c¸ biÖt h¬n cã gaio dÞch cïng lo¹i nhng ë ®Þa ph¬ng kh¸c nhau l¹i tiÕn hµnh kh¸c nhau. Th«ng tinvµ yÕu tè cÊu thµnh thÞ trêng lµ kh«ng hoµn h¶o. Nguyªn nh©n lµ do b¶n th©n hiÖn vËt cña tõng bÊt ®éng s¶n chØ ph¶n ¸nh t×nh tr¹ng vËt chÊt cña bÊt ®éng s¶n ®ã. B¶n th©n vËt chÊt cña bÊt ®éng s¶n kh«ng ph¶n ¸nh ®îc tÝnh ph¸p lý vÒ quyÒn së h÷u bÊt ®éng s¶n cña ngêi ®ang cã bÊt ®éng s¶n, ®ã lµ nh÷ng th«ng tin, yÕu tè mµ ngêi thuª, mua, nhËn thÕ chÊp, nhËn gãp vèn liªn doanh... cÇn n¾m b¾t, am hiÓu. 2.5_Cung vÒ bÊt ®éng s¶n ph¶n øng chËm h¬n so víi cÇu bÊt ®éng s¶n. Mäi hµng ho¸ ®a ra thÞ trêng, khi ®ù¬c thõa nhËn vµ xuÊt hiÖn cÇu t¨ng lªn th× nhµ s¶n xuÊt cã thÓ ®Èy m¹nh s¶n xuÊt vµ t¨ng lîng cung nhanh chãng. Tuy nhiªn, khi cÇu vÒ bÊt ®éng s¶n t¨ng th× cung vÒ bÊt ®éng s¶n trªn thÞ trêng kh«ng thÓ ph¶n øng t¨ng nhanh chãngnh c¸c hµng ho¸ th«ng thêng kh¸c. Bëi v× viÖc t¨ng cung hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n cÇn thêi gian vµ khã kh¨n h¬n hµng ho¸ th«ng thêng. ViÖc t¹o ra hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n, c¸c c«ng tr×nh x©y dùng… ®ßi hái tèn nhiÒu thêi gian, tõ t×m hiÓu th«ng tin vÒ ®Êt ®ai, chuyÓn nhîng ®Êt ®ai, xin giÊy phÐp x©y dùng, thiÕt kÕ, thi c«ng... Thñ tôc ph¸p lý ®Ó chuyÓn nhîng ®Êt ®ai, bÊt ®éng s¶n thêng lµ phøc t¹p. Bªn c¹nh ®ã, bÊt ®éng s¶n lµ hµng ho¸ cã gi¸ trÞ lín, ®ßi hái vèn ®Çu t lín. 2.6_Giao dÞch trªn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n cÇn ®Õn c¸c lo¹i t vÊn chuyªn nghiÖp tr×nh ®é cao. BÊt ®éng s¶n lµ hµng ho¸ cã gi¸ trÞ lín. MÆt kh¸c, gi¸ c¶ bÊt ®éng s¶n chÞu sù t¸c ®éng phøc t¹p cña nhiÒu yÕu tè. §ång thêi, th«ng tin trªn thÞ trêng kh¸ phøc t¹p vµ kh«ng hoµn h¶o. ChÝnh v× vËy khi mua b¸n, giao dÞch bÊt ®éng s¶n ®ßi hái cÇn cã sù tÝnh to¸n kü lìng, ®ßi hái ph¶i th«ng qua t vÊn cña c¸c chuyªn gia m«i giíi, ®Þnh gi¸ 5 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 bÊt ®éng s¶n cã chuyªn m«n thuéc c¸c tæ chøc m«i giíi ho¹t ®éng trªn thÞ trêng. Ho¹t ®éng cña c¸c tæ chøc m«i giíi cã vai trß rÊt quan träng, gãp phÇn kÝch thÝch thÞ trêng ph¸t triÓn. 2.7. ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n cã mèi liªn hÖ mËt thiÕt víi thÞ trêng vèn. Hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n lµ hµng ho¸ cã gi¸ trÞ lín, do ®ã c¸c ho¹t ®éng giao dÞch, ®Çu t kinh doanh trªn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ®Òu cã nhu cÇu rÊt lín vÒ vèn. Mét phÇn nhu cÇu vÒ vèn cho ho¹t ®éng ®Çu t, kinh doanh bÊt ®éng s¶n ®îc huy ®éng trªn thÞ trêng. §ång thêi mét lîng vèn huy ®éng trªn thÞ trêng tµi chÝnh ®îc ®Çu t trªn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n- mét lÜnh vùc ®Çu t ®îc a chuéng. III_ Vai trß cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n lµ nh©n tè quan träng gãp phÇn thóc ®Èy sù ph¸t triÓn kinh tÕ _ x· héi cña mçi quèc gia vµ n©ng cao ®êi sèng cña c¸c tÇng líp d©n c. Vai trß cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ®îc biÓu hiÖn trªn c¸c mÆt: 3.1. ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n gãp phÇn thóc ®Èy s¶n xuÊt. ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n lµ n¬i thùc hiÖn t¸i s¶n xuÊt c¸c yÕu tè s¶n xuÊt ®¸p øng viÖc ph¸t triÓn kinh doanh bÊt ®éng s¶n, v× chÝnh ë ®©y xuÊt hiÖn c¸c nhu cÇu vÒ bÊt ®éng s¶n, tõ ®ã ®ßi hái x· héi kh«ng ngõng ph¸t triÓn bÊt ®éng s¶n.ThÞ trêng lµ n¬i chuyÓn ho¸ vèn tõ h×nh th¸i hiÖn vËt sang gi¸ trÞ, lµ nh©n tè quyÕt ®Þnh tèc ®é chu chuyÓn cña vèn, sù ph¸t triÓn cña kinh doanh bÊt ®éng s¶n. ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n gãp phÇn t¹o ®iÒu kiÖn cho viÖc bè trÝ, s¾p xÕp, ph©n bæ s¶n xuÊt kinh doanh theo quy ho¹ch vµ ®Þnh híng ph¸t triÓn kinh tÕ ë mçi ®Þa ph¬ng vµ ë tÇm quèc gia. ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n cßn lµ cÇu nèi gi÷a s¶n xuÊt vµ tiªu dïng vÒ bÊt ®éng s¶n, tiªu dïng cho s¶n xuÊt, kinh doanh, dÞch vô, tiªu dïng cho c¸c ho¹t ®éng cña ®êi sèng kinh tÕ- x· héi, cÇu nèi gi÷a x©y dùng, mua b¸n, thuª mín, thÕ chÊp bÊt ®éng s¶n. ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n thóc ®Èy viÖc sö dông tiÕt kiÖm trong s¶n xuÊt kinh doanh, nhÊt lµ ngêi cã nhu cÇu sö dông bÊt ®éng s¶n ph¶i c©n nh¾c ®Ó ®¶m b¶o chi phÝ vÒ bÊt ®éng s¶n lµ tèi thiÓu nhÊt lµ trong tæng chi phÝ s¶n xuÊt kinh doanh. 3.2. ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n gãp phÇn huy ®éng vèn cho ®Çu t ph¸t triÓn. ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n ph¸t triÓn chÝnh lµ do yÕu tè t¨ng ®Çu t cho tµI s¶n cè ®Þnh cña nÒn kinh tÕ quèc d©n, sù t¨ng lªn cña lîng tµI s¶n nµy ®ßi hái ph¶i cã nguån vèn ®¶m b¶o. §ång thêi ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ®îc biÓu hiÖn b»ng hai c¸ch: T¨ng khèi lîng hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n giao dÞch trªn thÞ trêng vµ më réng ph¹m vi c¸c quan hÖ giao dÞch: mua b¸n, chuyÓn nhîng, cÇm cè, thÕ chÊp lµm t¨ng lîng giao dÞch còng lµ lµm t¨ng sè lîng hµng ho¸ do ®ã t¨ng tèc ®é chu chuyÓn cña vèn. ThÕ chÊp bÊt ®éng s¶n ®Ó vay vèn ®· lµm nh©n ®«i gi¸ trÞ cña bÊt ®éng s¶n. Bªn c¹nh ®ã bÊt ®éng san cßn dïng gãp vèn liªn doanh, thu hót nguån vèn ®Çu t. 3.3. Ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n lµ mét c¸ch ®Ó khai th¸c nguån thu cho ng©n s¸ch Nhµ níc. 6 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 C¸c giao dÞch trªn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ®Òu ph¶i cã nghÜa vô nép thuÕ cho Nhµ níc do ®ã lµm t¨ng nguån thu cho ng©n s¸ch Nhµ níc. 3.4. Ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n gãp phÇn më réng thÞ trêng vµ quan hÖ ®èi ngo¹i. ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n thuéc tæng thÓ c¸c thÞ trêng trong nÒn kinh tÕ quèc d©n, cã quan hÖ mËt thiÕt víi thÞ trêng vèn, thÞ trêng lao ®éng, thÞ trêng hang ho¸. Do ®ã ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ¶nh hëng trùc tiÕp ®Õn sù më réng vµ ph¸t triÓn cña c¸c thÞ trêng kh¸c. Ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n gãp phÇn më réng quan hÖ ®èi ngo¹i, trong ®iÒu kiÖn cña mét nÒn kinh tÕ ph¸t triÓn th× quan hÖ thÞ trêng nãi chung vµ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n nãi riªng kh«ng cßn bã hÑp trong ph¹m vi mét quèc gia. ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n p¸ht triÓn vît khái mét quèc gia t¹o ®iÒu kiÖn cho tæ chøc, c¸ nh©n níc ngoµi tham gia giao dÞch bÊt ®éng s¶n trªn l·nh thæ mçi níc vµ t¹o ®iÒu kiÖn cho ®Çu t ph¸t triÓn, gãp phÇn më réng quan hÖ ®èi ngo¹i. 3.5. ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n ¶nh hëng ®Õn sù æn ®Þnh x· héi. ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n gi÷ vÞ trÝ quan träng ®èi víi sù æn ®Þnh x· héi, nã ®Òu g¾n víi chÝnh s¸ch ®Êt ®ai cña mét quèc gia. ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n ph¸t triÓn lµnh m¹nh tøc lµ chÝnh s¸ch ®Êt ®ai phï hîp, x· héi æn ®Þnh. Ngîc lai sÏ lµm cho gi¸ c¶ lªn xuèng, ®Çu c¬, lòng ®o¹n gi¸ c¶ lµm cho x· héi thiÕu æn ®Þnh . 3.6. ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n gãp phÇn n©ng cao ®êi sèng nh©n d©n. ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n ph¸t triÓn thóc ®Èy ¸p dông khoa häc, kü thuËt vµ c«ng nghÖ, n©ng cao chÊt lîng c¸c c«ng tr×nh, cho nhu cÇu v¨n ho¸, x· héi thÓ thao, giao tiÕp cña céng ®ång ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n vËn ®éng lµ kÕt qu¶ cña sù t¸c ®éng t¬ng t¸c cña yÕu tè cung cÇu . ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n ph¸t triÓn ¶nh hëng ®Õn sù ph¸t triÓn cña thÞ trêng hµng ho¸, thÞ trêng vèn. Gãp phÇn thóc ®Èy sù ph¸t triÓn chung cña thÞ trêng ®¸p øng nhu cÇu nhiÒu mÆt cña ®êi sèng con ngêi. 3.7. Ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n gãp phÇn thóc ®Èy ®æi míi chÝnh s¸ch ®Êt ®ai, ®æi míi qu¶n lý ®Êt ®ai, qu¶n lý bÊt ®éng s¶n. Th«ng qua ho¹t ®éng vµ ph¸t triÓn cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n, Nhµ níc tiÕp tôc ®æi míi, bæ sung, hoµn thiÖn chÝnh s¸ch ®Êt ®ai. V× chi th«ng qua thÞ trêng bÊt ®éng s¶n, c¸c giao dÞch vÒ d©n sù ®Êt ®ai míi ®îc thùc hiÖn, th«ng qua thÞ trêng sÏ béc lé nh÷ng kh«ng phï hîp thùc tiÔn cña chÝnh s¸ch ®Êt ®ai, béc lé nh÷ng kh«ng phï hîp trong qu¶n lý, gióp Nhµ níc ®æi míi c«ng t¸c qu¶n lý nh»m t¹o ®Iòu kiÖn cho quan hÖ ®Êt ®ai ®îc thùc hiÖ ®îc hîp thøc ho¸, kh¾c phôc thÞ trêng kh«ng chÝnh thøc. ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n cßn x¸c lËp quan hÖ gi÷a Nhµ níc vµ ngêi së h÷u bÊt ®éng s¶n trªn c¬ së ®ã bæ sung, hoµn thiÖn c¬ chÕ chinh s¸ch vµ hoµn thiÑn c«ng t¸c qu¶n lý ®Êt ®ai. 7 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 Ch¬ngII:thùc tr¹ng thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ë níc ta. I_ kh¸I qu¸t thÞ trêng bÊt ®éng s¶n níc ta. 1_ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n níc ta tríc n¨m 1993. Sau c¸ch m¹ng th¸ng 8-1945 ®Õn 1980 ,®Êt ®ai ,bÊt ®éng s¶n ë níc ta thuéc së h÷u t nh©n,së h÷u céng ®ång ,së h÷u cña tæ chøc ,së h÷u cña nhµ níc .do ®ã ,ho¹t ®éng giao dÞch mua b¸n ,thuª mín ,cÇm cè ®Êt ®ai,nhµ cöa diÔn ra b×nh thêng .sau c¶I c¸ch ruéng ®Êt .c¸c giao dÞchtrªn thùc tÕ vÉn ®îc thùc hiÖn nhng kh«ng phæ biÕn.c¸ch thøcvµ thñ tôc chuyÓn nhîng ,mua b¸n ®îc thùc hiÖn theo truyÒn thèng tËp qu¸n cña céng ®ång.c¸c bªn tham gia giao dÞch tù t×m ®Ðn nhau va tù tho¶ thuËn gi¸ c¶.trong giao ®o¹n nµy nhµ níc vÉn thõa nhËn vµ lµm thñ tôc choc ac giao dÞch ,vÉn thu lÖ phÝ tríc b¹ khi ®¨ng ki quyÒn së h÷u nhµ,®Êt,thÞ tr¬ng bÊt ®éng s¶n trong giai ®o¹n naú lµ thÞ trêng tù ph¸t theo yªu cÇu cña thùc tÕ ,cha cã khung ph¸p luËt,cha cã c¸c tæ chøc kinh doanh ,m«i giíi ,dÞch vô bÊt ®éng s¶n. HiÕn ph¸p 1980 qui ®Þnh ®¸t ®ai thuéc së h÷u toµn d©n vµ nghiªm cÊm viÖc mua b¸n ®Êt ®ai do ®ã nhµ níc kh«ng ban hµnh hÖ thèng c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt cho thÞ trêng bÊt ®éng s¶n .quan hÖ chuyÓn dÞch ,mua b¸n ®Êt ®ai,thuª mín ,cÇm cè t n¨m 1980 ®Õn ®Çu thËp kØ 90 kh«ng ®îc thõa nhËn .tuy nhiªn cugn víi qu¸ tr×nh ®æi míi chuyÓn sang nÒn kinh tÕ thÞ trêng ,,yªu cÇu sö dông ®Êt phôc vô cho ph¸t triÓn c¬ së h¹ tÇng kinh tÕ ,x©y dùng vµ ph¸t triÓn s¶n xuÊt c«ng nghiÖp ,th¬ng nghiÖp ,dÞch vô…thuéc c¸c thµnh phÇn kinh tÕ ngµy mét gia t¨ng ,ph¸t sinh nhu cÇu giao dÞch vÒ bÊt ®éng s¶n .tuy nhiªn trªn thùc tÕ c¸c giao dÞch diÔn ra trong thÞ trêng ngÇm kh«ng ®îc ph¸p luËt qui ®Þnh.hiÖn tîng tù chuyÓn ®Êt n«ng nghiÖp thµnh ®Êt ë ,®Çu c¬ n©ng gi¸ ,h¹ gi¸ lµ kh¸ phæ biÕn ,kh«ng tu©n thñ nh÷ng qui ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai .viÖc giao ®Êt ,ph©n ®Êt kh«ng ®óng them quyÒn diÔn ra kh¸ phæ biÕn ë hÇu hÕt c¸c vïng ngo¹i thµnh ®« thÞ ,c¸c khu vùc ven ®êng giao th«ng ,c¸c trung t©m c«ng nghiÖp , th¬ng m¹i ,dÞch vô …lµm n¶y sinh nhiÒu vu khiÕu kiÖn vÒ ®Êt ®ai .v× vËy giai ®o¹n nµy ,thÞ trêng bÊt ®éng s¶n cßn lµ thÞ trêng ngÇm vµ ®îc h×nh thµnh mét c¸ch tù ph¸t. 2_thÞ trêng bÊt ®éng s¶n níc ta tõ n¨m1993 ®Õn nay. HiÕn ph¸p n¨m 1992 qui ®Þnh ®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n,nhµ níc thèng nhÊt qu¶n lý theo ph¸p luËt,®¶m b¶o sö dông ®óng môc ®Ých vµ cã hiÖu qu¶ .trªn c¬ së hiÕn ph¸p,luËt ®Êt ®ai n¨m1993 kh¼ng ®Þnh:”nhµ níc giao ®Êt sö dông æn ®Þnh l©u dµI cho tæ chøc ,hé gia ®×nh ,c¸ nh©n ,cho phÐp hé gia ®×nh ,c¸ nh©n ®îc chuyÓn ®æi chuyÓn nhîng cho thuª thõa kÕ,thÕ chÊp;nhµ níc thõa nhËn ®Êt cã gi¸,quyÒn sö dông ®Êt ®ai lµ mét lo¹i hµng ho¸ ®Æc biÖt”.tiÕp ®ã,bé luËt d©n sù n¨m1995 ra ®êi ,t¹o c¬ së ph¸p lý cho sù h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. Tuy míi h×nh thµnh nhng thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ®· cã nh÷ng thµnh tùu ®¸ng kÓ,tuy nhiªn vÉn cßn nh÷ng h¹n chÕ khiÕm khuýªt c¶ vÒ c«ng t¸c qu¶n lý nhµ níc vµ ho¹t ®éng cña thÞ tr¬ng.theo íc tÝnh cã 30% sè giao dÞch lµ ®îc ®ang kÝ ,chñ yÕu thùc hiÖn th«ng qua c¸c tæ chøc nh:nhµ níc giao ®Êt ,cho thuª;b¸n nhµ thuéc së h÷u nhµ níc cho ngêi ®ang thuª;thÕ chÊp;gãp vèn liªn doanh b»ng gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt.70%lµ sègiao dÞch ®îc thùc hiÖn trao tay vµ do UBND x· ,phêng ,thÞ trÊn x¸c nhËn.®Æc biÖt trong mÊy n¨m gÇn ®©y,thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ho¹t ®éng rÊt “s«i ®éng”t¹o thÞ trêng gi¸ ¶o, gi¸ c¶ t¨ng nhanh khiÕn quan hÖ cung cÇu kh«ng æn ®Þnh.nhng tõ n¨m ngo¸I ®Õn nay thÞ tr¬gn bÊt ®éng s¶n r¬I vµo t×nh tr¹ng “®ãng b¨ng” v× vËy cÇn cã gi¶i ph¸p ®Ó æn ®Þnh vµ ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. II-thµnh tùu cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n ph¸t triÓn ®· gãp phÇn thu hót ®îc ®¸ng kÓ c¸c nguån vèn vµo ®Çu t ph¸t triÓn s¶n xuÊt –kinh doanh trªn nhiÒu lÜnh vùc ,thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ph¸t triÓn thóc ®Èy tèc ®é ph¸t triÓn ®« thÞ ,c¶i thiÖn mét bíc quan träng nhu cÇu 8 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 vÒ chç ë cña nh©n d©n,gãp phÊnvµo chñ tr¬ng kÝch cÇu cña chÝnh phñ;th«ng qua thùc tÕ ph¸t triÓn vµ vËn hµnh thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ,c¸c thÓ chÕ kinh tÕ tõng ®îc hoµn thiÖn phôc vô yªu cÇu cña x· héi nh:gãp phÇn thóc ®Èy s¶n xuÊtv× thÞ trêng bÊt ®éng s¶n lµ n¬I thùc hiÖn t¸I s¶n xuÊt ,lµ n¬i chuyÓn ho¸ vèn tõ h×nh thÓ hiÖn vËt sang gi¸ trÞ ,lµ nh©n tè quyÕt ®Þnh tèc ®é chu chuyÓn vèn ,sù t¨ng trëngcña kinh doanh bÊt ®éng s¶n;gãp phÇn më réng quan hÖ ®èi ngo¹i v× thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ph¸t triÓn vît khái mét quèc gia ch¼ng nh÷ng t¹o ®iÒu kiÖn cho tæ chøc ,c¸ nh©n níc ngoµi tham gia giao dÞch trªn l·nh thæ mµ cßn t¹o ®iÒu kiÖn cho hä ®Çu t ph¸t triÓn s¶n xuÊt vµ hä còng cã thÓ c tró, sinh sèng… III-h¹n chÕ cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n cha hoµn chØnh,nhiÒu thµnh tè cña thÞ trêng h×nh thµnh tù ph¸t cha cã quy ®Þnh cña nhµ níc,nhiÒu thµnh tè ®· cã nhng cha hoµn thiÖn.cung cÇulu«n ë t×nh tr¹ng mÊt c©n ®èi qu¸ lín c¶ vÒ sè lîng lÉn chñng lo¹i bÊt ®éng s¶n .céng víi tinh tr¹ng ®Çu c¬ bÊt ®éng s¶n lµm t¨ng nhu cÇu “¶o” ®Èy gi¸ bÊt ®éng s¶n cao h¬n thùc tÕ ,g©y ¶nh hëng thu hót ®Õn ®Çu t ph¸t triÓn kinh tÕ vµ t¸c ®éng trc tiÕp ®Õn kh¶ n¨ng c¶I thiÖn chç ë cña phÇn lín ngêi cã thu nhËp thÊp ,lµm t¨ng kho¶ng c¸ch giµu nghÌo vµ n¶y sinh c¸c vÊn ®Ò x· héi phøc t¹p.c¸c giao dÞch th¬ng kh«ng chÝnh thøc bëi thñ tôc giao dÞch qu¸ phøc t¹p va thuÕ chuûªn nhîng qu¸ cao … nhiÒu tiªu cùc xaû ra.theo b¸o tiÒn phong ngµy 15-7-2000”tiªu cùc ë mét x· trong c«ng t¸c giao,b¸n quyÒn sö dông ®©t tØnh NghÖ An phª duyÖt khu ®Êt tai x· Quúnh Hång víi tæng diÖn tÝch 37.543m2 ®Ó b¸n cho 157 c¨n hé x©y nhµ ë.l·nh ®¹o x· ®· luån l¸ch ®Ó b¸n tíi 42.760m2 ,giao tr¸I th¶m quyÒn 5.000m2,thu h¬n 4 tû ®ång míi nép ng©n s¸ch 1 tû ®ång .sù viÖc vì lë ,ban kiÓm tra huyÖn uû cho r»ng ®©y lµ hiÖn tîng chung cña x· héi nªn ®· bá qua”. Theo b¸o ®Çu t ngµy 13-01-2001”sè lîng c¸c trêng hîp sö dông ®Êt cha co quy ho¹ch chi tiÕt hiÖn chiÕm 70%tæng sè diÖn tÝch sö dông ®Êt t¹i ®« thÞ”. Ho¨c “t¹i Hµ Néi ®ang cã hµng tr¨m c¬ së m«i giíi nhµ ®Êt h×nh thµnh mµ kh«ng cã ®¨ng ký. Tuy nhiªn c¬ quan nµo ®îc chØ ®Þnh lµm viÖc nµy: Phßng kinh tÕ quËn Ba §×nh tr¶ lêi:cha ®îc giao. Së ®Þa chÝnh nhµ ®Êt tr¶ lêi:kh«ng cã chøc n¨ng. Chi cuc qu¶n lý thÞ tr¬ng tr¶ lêi:nhµ ®Êt kh«ng n¨m trong pham vi ®iÒu chØnh cña luËt th¬ng m¹i do vËy chi côc kh«ng lµm nhiÖm vô ®ang ký nµy. C¬ quan thuÕ tr¶ lêi:kh«ng cã chøc n¨ng. Tãm l¹i thÞ trêng bÊt ®éng s¶n con rÈt nhiÒu h¹n chÕ ,yÕu kÐm,¶nh hëng lín ®Õn nÒn kinh tÕ níc ta hiÖn nay. IV_nh÷ng vÊn ®Ò ®Æt ra. §øng tríc t×nh h×nh ph¸t triÓn cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n hiÖn nay còng nh nh»m khai th¸c sö dông hiÖu qu¶ c¸c lo¹i bÊt ®éng s¶n,®Æc biÖt lµ bÊt ®éng s¶n nhµ ®Êt thuéc së h÷u toµn d©n,ph¸t huy tèi ®a nguån lùc tõ ®Êt ®ai vµ c«ng tr×nh trªn ®Êt ®Ó ph¸t triÓn kinh tÕ _x· héi,phôc vô sù nghiÖp c«ng nghiÖp ho¸ -hiÖn ®¹i ho¸ ®Êt níc.thu hutc¸c nguån lùc cña x· héi,khuyÕn khÝch c¸c thµnh phÇn kinh tÕ tham gia ®Çu t ph¸t triÓn hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n,®Æc biÖt lµ ®Çu t x©y dùng c¸c c«ng tr×nh s¶n xuÊt kinh doanh,c¸c c«ng tr×nh kü thuËt,h¹ tÇng x· héi.gãp phÇn h×nh thµnh ®ång bé c¸c lo¹i thÞ trêng cïng c¸c thÓ chÕ phï hîp víi kinh tÕ thÞ trêng ®Þnh híng x· héi chñ nghÜa vµ héi nhËp quèc tÕ.Nhµ níc chñ ®éng ®inh híng,®iÒu tiÕt vµ kiÓm so¸t ®Ó æn ®Þnh ,ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n,kh¾c phôc t×nh tr¹ng tù ph¸t,®Çu c¬ ®Êt ®ai. 9 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 Ch¬ngIII: ®Þnh híng vµ gi¶I ph¸p ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ë VI£T NAM . I_®Þnh híng ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ë viÖt nam. 1 _ Huy ®éngnguån lùc to lín vÒ bÊt ®éng s¶n cho ph¸t triÓn kinh tÕ x¶ héi. Do tÝnh s¬ khai cña va khiÕm khuyÕt cña thÞ tr¬ngbÊt ®éng s¶n(b®s)cung lµm h¹n chÕ c¸c chñ thÓ vµ sè l¬ngb®s tham gia giao dÞch trªn thÞ tr¬ng.do ®ã ,mét lîng lín tµI s¶n lµ b®s kh«ng trë thµnh hµng ho¸ ®Ó tham gia giao dÞch chÝnh thøc ,®¸p øng nhu cÇu rÊt lín vÒ b®s .chÝnh v× vËy ,viÖc ®Ò ra gi¶I ph¸p ph¸t triÓn thÞ trîng b®s phai nh»m môc tiªu huy ®éng c¸c nguån lùc to lín vÒ b®s ®Ó phôc vô nhu cÇu ph¸t triÓn kinh tÕ _x· héi. 2_ n©ng cao hiÖu qu¶ sö dông bÊt ®éng s¶n. Mét lîng lín b®s,chñ yÕu lµ ®Êt ®ai,nhµ xëng vµ trô së lµm viªc cña c¸c ®¬n vÞ hµnh chÝnh sù nghiÖp ,DNNN T¹I c¸c khu trung t©m th¬ng m¹i ,dÞch vô cña c¸c ®« thÞ lín ®ang bÞ sö dông l·ng phÝ ,kÐm hiÖu qu¶ nhng do quy ®Þnh ph¸p lý nªn kh«ng thÓ chuyÓn nhîng,cho thuª ,gãp vèn…V× vËy viªc ®Ò ra c¸c gi¶i ph¸p khuyÕn khÝch sù ph¸t triÓn cña thÞ tr¬ng b®s sÏ ®ång thêi gãp phÇn n©ng cao hiÖu qu¶ sö dông b®s cña nÒn kinh tÕ. 3_ t¨ng cêng c«ng t¸c qu¶n lý nhµ níc vÒ b®s ,h×nh thµnh va ph¸t triÓn thØ trêng b®s chÝnh thøc. ThÞ trêng b®s cã nhiÒu nhiÔn biÕn phøc t¹p ,ho¹t ®éng thiÕu lµnh m¹nh,®· nhiÔn ra hai “c¬n s«t” lín:sèt n¨m1993,®ãng b¨ng vµo thêi kú 1997-1999,sèt tõ gi÷a n¨m 2000 ®Õn hÕt quý I/2000, nã cha ®ng nh÷ng nguy c¬ tiÒm Èn ®èi víi sù ph¸t triÓn cña nÒn kinh tÕ-x· héi.mÆt kh¸c thÞ trêng b®s níc ta cßn s¬ khai ,thÞ tr¬ng kh«ng chÝnh thøc ho¹t ®éng m¹nh n»m ngoµi sù qu¶n ly cña nhµ níc .v× vËy cÇn ®Ò ra gi¶i ph¸p t¨ng cêng c«ng t¸c qu¶n lý nhµ níc ,h¹n chÕ thÞ trêng kh«ng chÝnh thøc vµ ph¸t triÓn thÞ trêng chÝnh thøc. 4_ khuyÕn khÝch sù ph¸t triÓn cña thÞ trêng b®s,®ång thêi ®¶m b¶o c«ng b»ng kinh tÕ. ViÖc ph¸t triÓn thÞ trêng b®s lµ vÊn ®Ò cã ý nghÜa kinh tÕ-x· héi s©u s¾c vµ nh¨m môc ®Ých t¹o ®iÒu kiÖn c¶i thiÖn ®êi sèng nh©n d©n .MÆt kh¸c c¸c c¬n sèt vÒ gi¸ c¶ bÊt ®éng s¶n t¹o c¬ héi cho mét sè Ýt c¸ nh©n , tæ chøc giµu lªn nhanh chãng trong khi ®ã phÇn lín nh©n d©n lao ®éng l¹i khã kh¨n trong viÖc c¶i thiÖn ®iÒu kiªn sèng g©y ph©n ho¸ vµ bÊt b×nh ®¼ng x· héi . V× vËy gi¶i ph¸p ®Ò ra ph¶i gãp phÇn ®¶m b¶o c«ng b»ng x· héi trong viÖc tho¶ m·n vÒ nhu cÇu bÊt ®éng s¶n. 10 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 II_gi¶i ph¸p ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ë viÖt nam. ThÞ trêng b®s chÞu t¸c ®éng tæng hîp cña nhiÒu yÕu tè kinh tÕ ,luËt ph¸p ,chÝnh trÞ ,x· héi…chÝnh v× vËy ,®Ó thóc ®Èy sù h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn cña thÞ trêng b®s níc ta hiÖn trong giai ®o¹n s¬ khai ,®ßi hái ph¶i cã mét hÖ thèng gi¶i ph¸p ®ång bé. 1_ Hoµn thiÖn m«i trêng ph¸p lý. §Ó to¹ hµnh lang ph¸p lý thóc ®Èy sù h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n, n©ng cao hiÖu qu¶ cña c«ng t¸c qu¶n lý Nhµ níc ®èi víi ho¹t ®éng cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n, hÖ thèng v¨n b¶n ph¸p luËt vÒ ho¹t ®éng cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ph¶i ®îc hoµn thiÖn. 1.1 Më réng ®èi tîng ®îc tham gia vµo giao dÞch trªn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. Më réng ®èi tîng tham gia giao dÞch mua b¸n bÊt ®éng s¶n, chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt. §Ó më réng ®èi tîng nµy, ph¸p luËt hiÖn hµnh vÒ ®Êt ®ai ph¶i ®îc söa ®æi, bæ sung, më réng ®èi tîng ®îc quyÒn mua b¸n bÊt ®éng s¶n, chuyÓn nhîng vµ nhËn chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt. Trong thêi gian tíi, c¸c tæ chøc kinh tÕ trong níc, c¸c ®¬n vÞ ho¹t ®éng sù nghiÖp, c¸c tæ chøc x· héi, tæ chøc x· héi nghÒ nghiÖp, nÕu cã nhu cÇu ®îc mua b¸n nhµ, c«ng tr×nh vµ chuyÓn nhîng, nhËn chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt . TiÕp ®ã tõng bíc më réng cho c¸c ®èi tîng kh¸c vµ ®i ®Õn kh«ng h¹n chÕ ®èi tîng. Riªng ®èi víi c¸c tæ chøc, c¸ nh©n níc ngoµi nªn h¹n chÕ thêi gian sö dông ®Êt mµ kh«ng khèng chÕ ph¹m vi ë mét sè ®Þa ph¬ng, khu vùc cô thÓ ®Ó ®¶m b¶o an ninh, quèc phßng, qu¶n lý x· héi, qu¶n lý ®Êt ®ai. Më réng ®èi tîng tham gia giao dÞch cho thuª, thÕ chÊp bÊt ®éng s¶n vµ quyÒn sö dông ®Êt. HiÖn nay c¸c ®èi tîng tham gia giao dÞch nµy cßn bÞ h¹n chÕ. V× vËy ph¸p luËt vÒ bÊt ®éng s¶n cÇn ®îc söa ®æi, bæ sung theo híng më réng ®èi tîng tham gia. CÇn cho phÐp c¸c tæ chøc kinh tÕ ®îc nhµ níc giao ®Êt hoÆc cho thuª ®Êt kh«ng ph©n biÖt ®· tr¶ tiÒn thuª ®Êt hay kh«ng tr¶ tiÒn thuª ®Êt, ®Òu ®îc phÐp thÕ chÊp gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt, ®îc phÐp cho thuª l¹i. §ång thêi cho phÐp c¸c ®¬n vÞ ho¹t ®éng sù nghiÖp kinh tÕ, nÕu co d«i d bÊt ®éng s¶n ®Òu ®îc quyÒn cho thuª vµ thÕ chÊp bÊt ®éng s¶n ®Ó vay vèn, Nhµ níc xö lý ph©n phèi hîp lý phÇn thu ®îc tõ cho thuª bÊt ®éng s¶n cña c¸c ®¬n vÞ sù nghiÖp ®Ó ®¶m b¶o lîi Ých cña c¸c ®¬n vÞ vµ cña Nhµ níc 1.2 Gi¶m bít c¸c h¹n chÕ vµ ®iÒu kiÖn ®Ó ®îc tham gia giao dÞch bÊt ®éng s¶n. Cho phÐp tæ chøc, c¸ nh©n ®îc quyÒn chuyÓn ®æi, chuyÓn nhîng, cho thuª, thÕ chÊp, gãp vèn liªn doanh b»ng gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt kh«ng cÇn cã giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt nÕu cã giÊy tê chøng minh cã ®ñ ®iÒu kiÖn ®îc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt hoÆc cã giÊy tê chøng minh quyÒn sö dông ®Êt ®îc UBND x·, phêng,x¸c nhËn lµ ®ang sö dông kh«ng cã tranh chÊp. Sau khi c¸c giao dÞch ®îc thùc hiÖn, c¬ quan nhµ níc cã thÈm quyÒn sÏ cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt cho ngêi nhËn chuyÓn nhîng, ngêi cho thuª ®Êt, ngêi dïng bÊt ®éng s¶n 11 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 lµm tµi s¶n thÕ chÊp, gãp vèn liªn doanh. Bá qua ®iÒu kiÖn cô thÓ ®èi víi tõng lo¹i ®Êt khi chuyÓn ®æi, chuyÓn nhîng, cho thuª, gãp vèn liªn doanh b»ng gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt. T¨ng cêng giao dÞch cã ®¨ng ký víi c¬ quan qu¶n lý Nhµ níc. Theo quy ®Þnh hiÖn t¹i cã nhiÒu giÊy tê phiÒn phøc trong qu¸ tr×nh qu¶n lý bÊt ®éng s¶n. Do ®ã cÇn bá quy ®Þnh viÖc chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt, bÊt ®éng s¶n ph¶i ®îc c¬ quan qu¶n lý Nhµ níc cã thÈm quyÒn cho phÐp, thay vµo ®ã ph¸p luËt cÇn cã quy ®Þnh b¾t buéc ngêi chuyÓn nhîng vµ nhËn chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt, bÊt ®éng s¶n ph¶i ®¨ng ký chuyÓn nhîng. Theo ®ã hai bªn giao dÞch tù ký hîp ®ång d©n sù vµ ®Õn ®¨ng ký giao dÞch t¹i mét c¬ quan do nhµ níc quy ®Þnh. C¬ quan nµy cã tr¸ch nhiÖm ®¨ng ký giao dÞch bÊt ®éng s¶n, qua ®ã h¹n chÕ bít thñ tôc phiÒn hµ, thóc ®Èy thÞ trêng bÊt ®éng s¶n chÝnh thøc ph¸t triÓn. 2_§æi míi c«ng t¸c qu¶n lý Nhµ níc vÒ ho¹t ®éng cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. 2.1 H×nh thµnh c¬ quan qu¶n lý ®¨ng ký giao dÞch bÊt.®éng s¶n. §Ó n©ng cao hiÖu lùc cña c«ng t¸c qu¶n lý nhµ níc vÒ ho¹t ®éng cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n, tríc hÕt cÇn tæ chøc l¹i hÖ thèng c¬ quan qu¶n lý nhµ níc vÒ bÊt ®éng s¶n. CÇn lùa chän mét trong c¸c c¬ quan: §Þa chÝnh, x©y dùng, toµ ¸n kinh tÕ hoÆc thµnh lËp mét tæ chøc míi chuyªn tr¸ch ®¶m nhËn viÖc d¨ng ký giao dÞch bÊt ®éng s¶n. Tæ chøc chuyªn tr¸ch nµy ®îc giao ®Çy ®ñ chøc n¨ng, nhiÖm vô, quyÒn h¹n vµ tr¸ch nhiÖm ®Ó qu¶n ký viÖc giao dÞch bÊt ®éng s¶n thay thÕ cho nhiÒu thñ tôc hµnh chÝnh theo quy ®Þnh hiÖn hµnh. Bíc ®Çu, c¬ quan nµy ®îc thµnh lËp t¹i c¸c thµnh phè, thÞ x·, thÞ trÊn. HÖ thèng c¬ quan nµy cÇn cã ®ñ c¸n bé, ph¬ng tiÖn, kinh phÝ cÇn thiÕt ®Ó triÓn khai c¸c c«ng viÖc ®¨ng ký tµi s¶n, cËp nhËt sù thay ®æi vÒ bÊt ®éng s¶n, cung cÊp th«ng tin vÒ bÊt ®éng s¶n cho c¸c ®èi t¬ng cÇn mua, b¸n, tranh chÊp, khiÕu kiÖn, xö lý vÒ bÊt ®éng s¶n. 2.2 §æi míi c«ng t¸c qui ho¹ch. HÖ thèng v¨n b¶n qui ho¹ch cÇn ph¶i ®îc h×nh thµnh nh mét c«ng cô ®Ó Nhµ níc qu¶n lý ®Êt ®ai vµ x©y dùng. Theo ®ã, quy tr×nh lËp, th«ng qua c¸c lo¹i v¨n b¶n qui ho¹ch cÇn ®îc söa ®æi, bæ sung, ®ång thêi x¸c lËp mét c¬ quan ®Çu mèi chÞu tr¸ch nhiÖm vÒ tÝnh thèng nhÊt trong hÖ thèng c¸c v¨n b¶n qui ho¹ch vµ qu¶n lý viÖc thùc hiÖn qui ho¹ch. C«ng t¸c qui ho¹ch cÇn ph¶I ®îc ®æi míi theo híng võa ®¸p øng ®îc nhu cÇu vÒ ®Çu t kinh doanh bÊt ®éng s¶n ngµy cµng t¨ng ë c¸c ®« thÞ, võa t¹o ®ñ ®iÒu kiÖn cho viÖc t¨ng cêng qu¶n lý ®Çu t vµ ph¸t triÓn c¸c ®« thÞ. §ång thêi, tÝnh ph¸p lý cña v¨n b¶n qui hoach cÇn ®îc n©ng cao, nhÊt lµ c¸c v¨n b¶n kh«ng do Thñ tíng ChÝnh phñ phª duyÖt. CÇn ban hµnh c¬ chÕ ®Ó ngêi d©n vµ tæ chøc cã lîi Ých vµ tr¸ch nhiÖm trong vïng qui ho¹ch ®îc tham gia thiÕt thùc vµo viÖc x©y dùng, thÈm ®Þnh, ®iÓu chØnh qui ho¹ch. C¸c th«ng tin cÇn thiÕt vÒ qui ho¹ch cÇn cã h×nh thøc phæ 12 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 biÕn phï hîp cho mäi ngêi biÕt vµ tu©n thñ. ViÖc qu¶n lý vµ thanh tra tu©n thñ qui ho¹ch cÇn ®îc t¨ng cêng vµ cñng cè, ®ång thêi cã biÖn ph¸p c¬ng quyÕt trong cìng chÕ. 2.3 T¨ng cêng qu¶n lý ®Êt, bÊt ®éng s¶n c«ng. QuÜ ®Êt, nhµ xëng cña c¸c doanh nghiÖp Nhµ níc, trô së lµm viÖc vµ quÜ ®Êt cña c¸c c¬ quan nhµ níc vµ lùc lîng vò trang nÕu sö dông kÐm hiÖu qua cÇn ph¶i ®îc xö lý. §èi víi nh÷ng diÖn tÝch ®Êt, trô së lµm viÖc ®ang ®îc sö dông ®óng môc ®Ých tai c¸c tæ chøc nhµ níc th× tiÕn hµnh cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt (trong ®ã cã quyÒn së h÷u c¸c tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt) cho c¸c tæ chøc nµy. §èi víi nh÷ng diÖn tÝch ®Ó hoang hãa ®· vît qu¸ giíi h¹n cho phÐp vÒ thêi gian th× Nhµ níc thu håi l¹i, viÖc thu håi nµy kh«ng cÇn sù ®ång ý cña tæ chøc cã ®Êt vµ c¬ quan cÊp trªn cña tæ chøc nµy. §èi víi nh÷ng diÖn tÝch ®Êt vµ nhµ ®· vµ dang bÞ tæ chøc qu¶n lý ®em b¸n hoÆc cho thuª, chuyÓn nhîng… sai qui ®Þnh th× ph¶i xö lý sai ph¹m vµ cã biÖn ph¸p gi¶i quyÕt hËu qu¶. 2.4 §Èy nhanh tiÕn ®é cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt. §Ó thóc ®Èy thÞ trêng bÊt ®éng s¶n chÝnh thøc ph¸t triÓn, Nhµ níc cÇn thùc hiÖn ®Çy ®ñ tr¸ch nhiÖm cña m×nh trong viÖc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt vµ së h÷u nhµ c«ng viÖc nµy cã c¸c gi¶i ph¸p: ChÊp nhËn nh÷ng sai sãt vµ hÖ qu¶ do bu«ng láng qu¶n lý trong nh÷ng n¨m qua vÒ nhµ, ®Êt. - Kh¾c phôc tÝnh ®a môc tiªu cña c«ng t¸c nµy, kh«ng g¾n viÖc thu thuÕ, thu tiÒn sö dông ®Êt vµo viÖc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt, quyÒn së h÷u nhµ. - Thùc hiÖn viÖc cÊp mét lo¹i giÊy chøng nhËn thÊy v× cÊp hai lo¹i nh hiÖn nay ®èi víi ®Êt g¾n liÒn víi nhµ. - Qui ®Þnh linh ho¹t c¸c ®iÒu kiÖn ®Ó ®îc cÊp giÊy chøng nhËn ë c¸c cÊp ®é kh¸c nhau tuú theo thùc tr¹ng vÒ hå s¬ vµ cÊp cho tÊt c¶ c¸c ®èi tîng ®ang cã nhµ, kh«ng cã tranh chÊp. NÕu bé m¸y c«ng bÞ qu¸ t¶i trong viÖc cÊp giÊy chøng nhËn nµy th× mét sè c«ng viÖc cã thÓ giao cho c¸c tæ chøc t thùc hiÖn nh: §o ®¹c, lËp b¶n ®å. 2.5_Hoµn thiÖn chÝnh s¸ch gi¸. HiÖn nay tån t¹i hÖ thèng hai gi¸ ®· lµm n¶y sinh nhiÒu tiªu cùc do sù vËn dông tuú ý cña c¸c c¬ quan cã thÈm quyÒn vµ duy tr× c¬ chÕ “xin- cho” trong c¸c giao dÞch vÒ ®Êt ®ai, k×m h·m viÖc mua b¸n vµ thanh lý nh÷ng tµi s¶n thuéc së h÷u Nhµ níc ®· lµm cho mét sè ngêi kiÕm lîi riªng. §Ó ®æi míi c«ng t¸c qu¶n lý nhµ níc vÒ gi¸ theo híng khuyÕn khÝch sù ph¸t triÓn cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n vµ n©ng cao hiÖu qu¶ qu¶n lý nhµ níc vÒ bÊt ®éng s¶n, c¬ chÕ qu¶n lý gi¸ cÇn ®æi míi nh sau: 13 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 - Khung gi¸ bÊt ®éng s¶n do Nhµ níc ban hµnh chØ ¸p dông trong ph¹m vi giao dÞch gi÷a Nhµ níc víi c¸c tæ chøc c¸ nh©n trong viÖc giao, b¸n, kho¸n vµ cho thuª bÊt ®éng s¶n, båi thêng vµ hæ trî gi¶i phãng mÆt b»ng. B·i bá qui ®Þnh b¾t buéc c¸c bªn kh«ng ph¶i lµ nhµ níc tham gia giao dÞch trªn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ph¶I tu©n thñ khung gi¸ qui ®Þnh cña Nhµ níc. - H×nh thµnh vµ ®a vµo ho¹t ®éng c¸c trung t©m ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n. C¸c trung t©m thÈm ®Þnh gi¸ díi d¹ng c¸c c«ng ty t vÊn vÒ ®Þnh gi¸ ®Êt vµ c¸c c«ng tr×nh g¾n liÒn víi ®Êt ho¹t ®éng theo qui chÕ chung vµ ®¸p øng c¸c nhu cÇu sö dông kh¸c nhau theo nguyªn t¾c hëng phÝ dÞch vô. §ång thêi, cÇn cã hÖ thèng cÊp chøng chØ cho c¸c chuyªn gia ®Þnh gi¸ theo ph¬ng ph¸p th«ng dông trªn thÕ giíi. - §èi víi c¸c l« ®Êt cã vÞ trÝ thuËn tiÖn, cã nhiÒu lîi thÕ, cho phÐp chÝnh quyÒn ®Þa ph¬ng thùc hiÖn ®Êu gi¸, ®Êu thÇu c«ng khai quyÒn sö dông ®Êt nh»m n©ng cao hiÖu qu¶ dông ®Êt vµ t¨ng thu ng©n s¸ch. 3 _ Hoµn thiÖn hÖ thèng th«ng tin vÒ bÊt ®éng s¶n. ViÖc h×nh thµnh mét hÖ thèng th«ng tin thêng xuyªn vÒ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n cho phÐp thÞ trêng ho¹t ®éng th«ng tho¸ng, gi¶m chi phÝ giao dÞch, t¨ng hiÖu qu¶ ho¹t ® éng cña thÞ trêng vµ cã thÓ gi¶m nguy c¬ nÒn kinh tÕ “bong bãng” do ®Çu c¬ qu¸ møc vµo bÊt ®éng s¶n. §Ó ph¸t triÓn hÖ thèng th«ng tin cÇn mét sè gi¶i ph¸p. - Thùc hiÖn ®a d¹ng ho¸, c«ng khai ho¸, minh b¹ch ho¸ th«ng tin, theo ®ã ®a th«ng tin vÒ ph¸p luËt, c¬ chÕ chÝnh s¸ch, qui ho¹ch, kÕ ho¹ch cã liªn quan ®Õn qu¶n lý vµ ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n vµo m¹ng ®IÖn tö cña ChÝnh phñ, Bé x©y dùng, Bé tµi chÝnh, Tæng côc ®Þa chÝnh, UBND (thµnh phè, thÞ x·, quËn) khuyÕn khÝch c¸c tæ chøc kinh doanh ®a c¸c th«ng tin vÒ giao dÞch bÊt ®éng s¶n lªn c¸c ph¬ng tiÖn th«ng tin ®¹I chóng vµ c¸c trang WEB cña m×nh. - Xo¸ bá c¸c c¶n trë trong viÖc hµnh nghÒ cña c¸c chuyªn gia, khuyÕn khÝch viÖc h×nh thµnh c¸c hiÖp héi nghÒ nghiÖp, tiÕn tíi chuyÓn mét sè chøc n¨ng c«ng sang cho c¸c tæ chøc t, héi nghÒ nghiÖp thùc hiÖn. §a d¹ng ho¸ h×nh thøc cung cÊp th«ng tin vµ t vÊn cÇn thiÕt vÒ ph¸p luËt, qui ho¹ch, kÕ ho¹ch, chÝnh s¸ch, cung- cÇu, gi¸ c¶, tµi chÝnh, tÝn dông... ®èi víi bÊt ®éng s¶n th«ng qua c¸c tæ chøc c«ng vµ t. Nhµ níc cÇn ban hµnh c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt cho ho¹t ®éng cña c¸c trung t©m ho¹t ®éng vÒ bÊt ®éng s¶n tiÕp tôc h×nh thµnh vµ më réng ho¹t ®éng cã hiÖu qu¶.Sù ph¸t triÓn cña c¸c tæ chøc nµy sÏ gãp phÇn n©ng cao chÊt lîng cña hÖ thèng th«ng tin trªn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. 4_ Ph¸t triÓn hÖ thèng doanh nghiÖp kinh doanh bÊt ®éng s¶n . HÖ thèng doanh nghiÖp kinh doanh bÊt ®éng s¶n ®ãng vai trß quan träng trong ho¹t ®éng cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. C¸c doanh nghiÖp lµ chñ thÓ chñ yÕu t¹o ra hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n, cung cÊp c¸c dÞch vô t vÊn, m«i giíi ®èi víi c¸c ®èi tîng 14 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 tham gia giao dÞch. HiÖn nay ho¹t ®éng cña c¸c doanh nghiÖp kinh doanh bÊt ®éng s¶n ë níc ta cßn nhiÒu h¹n chÕ. §Ó ph¸t triÓn hÖ thèng doanh nghiÖp kinh doanh bÊt ®éng s¶n, cÇn cã mét sè gi¶i ph¸p sau: - C¸c doanh nghiÖp kinh doanh bÊt ®éng s¶n thuéc mäi thµnh phÇn kinh tÕ ®Òu ®îc b×nh ®¼ng trong viÖc thµnh lËp doanh nghiÖp, u ®·i vÒ vèn, giao ®Êt, cho thuª ®Êt, c¸c chÝnh s¸ch hç trî cña Nhµ níc vÒ gi¶m, miÔn thuÕ, vay vèn, kü thuËt, c«ng nghÖ vµ ®µo t¹o chuyªn gia, lao ®éng. - TÊt c¶ c¸c doanh nghiÖp ®Òu ph¶i ®¨ng ký kinh doanh hµnh nghÒ vµ lµm nghÜa vô tµi chÝnh víi Nhµ níc theo qui ®Þnh thèng nhÊt cña ph¸p luËt, kh«ng ph©n biÖt thµnh phÇn kinh tÕ.§èi víi c¸c tæ chøc, c¸ nh©n m«i giíi b®s n»m ngoµi sù kiÓm so¸t cña nhµ níc cÇn cã biÖn ph¸p h¹n chÕ sù ph¸t triÓn,tõng bíc gi¶m vµ lo¹i bá ®ång thêi thµnh lËp c¸c tæ chøc t vÊn cho c¸c giao dÞch b®s,t vÊn th«ng tin ph¸p luËt,thÞ trêng,gi¸ c¶,t vÊn lËp hîp ®ång giao dÞch. - H×nh thµnh vµ ph¸t triÓn doanh nghiÖp ph¸t triÓn ®Êt: Doanh nghiÖp ph¸t triÓn ®Êt ho¹t ®éng trong lÜnh vùc khai th¸c vµ ph¸t triÓn c¸c vïng ®Êt míi, t¹o mÆt b»ng x©y dùng c¸c c«ng tr×nh h¹ tÇng ®ª x©y dùng c¸c c«ng tr×nh c«ng nghiÖp, th¬ng m¹i, d©n dông... t¹o qòi ®Êt ®Ó chuyÓn nhîng, cho thuª... Doanh nghiÖp nµy ®îc ho¹t ®éng trong c¸c vïng ®Êt do Nhµ níc qu¶n lý nhng cha gaio cho ai sö dông, ®Êt Nhµ níc ®· thu håi nhng cha giao cho c¸c dù ¸n... §Ó h×nh thµnh c¸c doanh nghiÖp nµy cÇn ¸p dông mét sè biÖn ph¸p nh: §Çu t vèn ban ®Çu tõ ng©n s¸ch Nhµ níc cho c¸c doanh nghiÖp, cho phÐp kinh doanh sö dông c¸c vïng ®Êt cha khai th¸c lµm vèn ban ®Çu ®ång thêi khi giao ®Êt cho doanh nghiÖp cha thu tiÒn sö dông ®Êt. - Nh÷ng vïng ®Êt ®ai qui ho¹ch thµnh khu c«ng nghiÖp, khu th¬ng m¹I, khu d©n c. §îc giao cho doanh nghiÖp b»ng c¸ch cho phÐp doanh nghiÖp tù nhËn chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt, mua bÊt ®éng s¶n... Thay cho viÖc thu håi ®Êt vvµ thùc hiÖn ®Òn bï nh hiÖn nay. Trªn c¬ së ®ã doanh nghiÖp thùc hiÖn qui ho¹ch chi tiÕt b»ng viÖc sö dông ®Êt thùc tÕ, x©y dùng c¬ së h¹ tÇng ®Ó chuyÓn nhîng tæ chøc, hé gia ®×nhc¸ nh©n x©y dùng theo qui ho¹ch. 5_ Ph¸t triÓn vµ t¹o lËp hµng ho¸ cho thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. Thêi gian qua thÞ trêng bÊt ®éng s¶n níc ta lu«n xÈy ra t×nh tr¹ng c¨ng th¼ng cung- cÇu, mét phÇn nguyªn nh©n lµ do ho¹t ®éng ®Çu c¬, mÆt kh¸c cung vÒ bÊt ®éng s¶n cßn thÊp h¬n nhiÒu so víi cÇu.HiÖn t¹i ®Êt hµng ho¸ do cha ®îc t¹o lËp ®Çy ®ñ, kÞp thêi,cã chÊt lîng nªn viÖc t¹o lËp c¸c b®s ®Ó ®¸p øng nhu cÇu cña ngêi tiªu dïng trùc tiÕp gÆp khã kh¨n trë ng¹i ¸ch t¾c. §Ó thÞ trêng bÊt ®éng s¶n cã nhiÒu hµng ho¸ cÇn cã c¸c gi¶i ph¸p sau: - C«ng t¸c qui ho¹ch x©y dùng khu d©n c n«ng th«n vµ c¸c lo¹i ®« thÞ cÇn sím ®îc hoµn thµnh. C«ng khai qui ho¹ch chi tiÕt vµ kÕ ho¹ch sö dông ®Êt qui ®Þnh râ vµ c«ng 15 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 khai, ®¬n gi¶n ho¸ c¸c chÝnh s¸ch khuyÕn khÝch víi c¸c dù ¸n ®Çu t. Nhµ níc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt khi ®· cã sù tho¶ thuËn gi÷a chñ ®Çu t vµ ngêi sö dông ®Êt. §èi víi c¸c dù ¸n kh¸c cho phÐp chÝnh quyÒn c¸c tØnh thµnh phè trùc thuéc trung ¬ng trùc tiÕp thu håi toµn bé khu vùc qui ho¹ch x©y dùng dù ¸n ®Ó cho chñ ®Çu t thuª ®Êt thùc hiÖn dù ¸n. - Thùc hiÖn h¹ tÇng cã tríc, lÊy gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt ®Ó ph¸t triÓn h¹ tÇng t¹i chç.§èi víi mét sè dÞch vô h¹ tÇng nh ®iÖn níc,th«ng tin...cÇn cã sù ph©n bæ chi phÝ tr¸nh tÝnh hÕt vµo gi¸ b¸n cho ngêi sö dông trùc tiÕp. TËp trung ®Çu t dt ®iÓm tr¸nh ®Çu t dµn tr¶i nh hiÖn nay.X©y dùng qui chÕ ph©n bæ vµ sö dông nguån vèn ng©n s¸ch nhµ níc ®Çu t cho ph¸t triÓn c¸c lo¹i b®s ®Æc biÖt trong ®Çu t n©ng cao gi¸ trÞ ®Êt hµng ho¸. - KhÈn tr¬ng ®Èy nhanh viÖc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt cho c¸c tæ chøc, hé gia ®×nh, c¸ nh©n, nhÊt lµ ®Êt ®« thÞ vµ ®Êt khu d©n c n«ng th«n.§Êt ®· sö dông vµ kh«ng cã tranh chÊp th× ®ùoc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt .§ång thêi qui ®Þnh râ thêi h¹n ®Ó xem xÐt x¸c nhËn cña ®Þa ph¬ng.C¸c trêng hîp cã ®ñ giÊy tê theo qui ®Þnh ph¸p luËt,khi lµm ®¬nth× göi th¼ng c¬ quan nhµ níc cã thÈm quyÒn kh«ng ph¶i qua cá quan nhµ níc trung gian.§èi víi trêng hîp sö dông ®Êt ë ®Êt chuyªn dïng tríc n¨m1993 mµ kh«ng do nhµ n¬c giao thi kh«ng thu tiÒn sö dông ®Êt,lÖ phÝ ®Þa chÝnh,lÖ phÝ tríc b¹ khi cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt. - Thèng nhÊt mÆt b»ng chÝnh s¸ch ®èi víi tÊt c¶ c¸c ®èi tîng tham gia t¹o lËp bÊt ®éng s¶n, t¹o ®iÒu kiÖn ph¸t triÓn c¸c doanh nghiÖp kinh doanh bÊt ®éng s¶n.C¸c chÝnh s¸ch hç trî khuyÕn khÝch cÇn ¸p dông thèng nhÊt.C«ng t¸c ®Êu thÇu quyÒn sö dông ®ÊtcÇn ®îc hoµn thiÖn theo híng t¨ng tû lÖ tham gia b¾t buéc cña khu vùc ngoµi quèc doanh tr¸nh t×nh tr¹ng ®éc quyÒn”om” c«ng tr×nh hoÆc b¸n thÇu tiªu cùc. - CÇn cã biÖn ph¸p ®Ó ®¸p øng nhu cÇu di dêi cña c¸c c¬ quan, doanh nghiÖp, nhµ ë cña d©n.ViÖc tiÕn hµnh di dêi ph¶i theo c¬ chÕ thÞ trêng,ngoµi viÖc chó träng c«ng t¸c qui ho¹ch cÇn t¹o ®iÒu kiÖn ®Ó c¸c chñ sö dông ®Êt trong diÖn di dêi ®îc b¸n quyÒn sö dông ®Êt hiÖn cã vµ mua quyÒn sö dông ®Êt t¹i n¬i ®Õn theo gi¸ thÞ trêng. - Cho phÐp c¸c c¬ quan hµnh chÝnh sù nghiÖp, c¸c doanh nghiÖp nhµ níc, c¸c ®¬n vÞ lùc lîng vò trang tù s¾p xÕp l¹i trô së lµm viÖc theo híng c¸c tæ chøc nµy nÕu kh«ng ho¹t ®éng ë lÜnh vùc th¬ng m¹i, ng©n hµng, tµi chÝnh, dÞch vô... di chuyÓn ra khái c¸c trung t©m th¬ng m¹i, dÞch vô.Tríc khi chuyÓn nhîng cÇn chuyÓn môc ®Ých cho ngõ¬i nhËn chuyÖn nhîng.Gi¶i ph¸p nµy sÏ gãp phÇn t¨ng cung vÒ hang ho¸ b®s t¹i c¸c trung t©m th¬ng m¹i, dÞch vô. - N©ng cao chÊt lîng dù b¸o nhu cÇu nhµ ë vµ kh¶ n¨ng chi tr¶ ®Ó ®Þnh híng ph¸t triÓn nhµ ë t¹i ®« thÞ:Tao c¬ héi cã nhµ ë cho mäi ngêi,ban hµnh chÝnh s¸ch 16 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 khuyÕn khÝch m¹nh mÏ c¸c h×nh thøc kinh doanh nhµ nhiÒu tÇng kh¾c phôc t©m lý kh«ng thÝch nhµ chung c. - §Èy nhanh viÖc b¸n nhµ thuéc së h÷u nhµ níc theo híng ph©n ®Þnh ph¹m vi c¸c chÝnh s¸ch x· héi va chÝnh s¸ch thÞ trêng trong viÖc cho thuª b¸n nhµ thuéc së h÷u nhµ níc .Theo híng nµy c¸c ®èi tîng chÝnh s¸ch x· héi ®îc hëng trî cÊp cßn viÖc thuª nhµ vµ mua nhµ theo nguyªn t¾c thÞ trêng. - Ban hµnh c¬ chÕ khuyÕn khÝch c¸c tæ chøc tµi chÝnh tham gia thÞ trêng bÊt ®éng s¶n nh:c«ng ty b¶o hiÓm,c«ng ty tµi chÝnh...§ång thêi ban hµnh c¬ chÕ hç trî l·i suÊt, thuÕ ®Ó khuyÕn khÝch c¸c nhµ ®Çu t kinh doanh b®s ®Æc biÖt lµ x©y dùng nhµ ë cho nh÷ng ®èi tîng cã thu nhËp thÊp,®èi tîng chÝnh s¸ch .Më réng sù tham gia cña ngêi níc ngoµi vµo thÞ trêng b®s,nhÊt lµ c¸c ho¹t ®éng x©y nhµ ®Ó b¸n vµ cho thuª. 6_ §µo t¹o chuyªn gia cho thÞ trêng bÊt ®éng s¶n §»ng sau thÞ trêng bÊt ®éng s¶n lµ hµng lo¹t c¸c ngµnh vµ bé m«n quan träng trong nÒn kinh tÕ quèc d©n. C¸c nghiÖp vô thÞ trêng bÊt ®éng s¶n rÊt ®a d¹ng gåm c¸c nghiÖp vô vÒ mua b¸n, t vÊn, ®¸nh gi¸, m«i giíi, c«ng chøng, b¶o hiÓm… C¸c bé m«n cÇn ®µo t¹o vµ nghiªn cøu nh: Kinh tÕ c«ng tr×nh, kinh tÕ ®« thÞ vµ nhµ ë, tµi chÝnh c«ng, ®Çu t, thÈm ®Þnh, c¸c kiÕn thøc vÒ thÞ trêng cæ phiÕu, thÞ trêng tr¸i phiÕu, thÞ trêng ®Êt ®ai v¸ bÊt ®éng s¶n, ®Çu t, m«i giíi, thÞ trêng cÇm cè s¬ cÊp, thø cÊp, ®µo t¹o c¸c qui chÕ vµ chÝnh s¸ch. §©y lµ lÜnh vùc mµ níc ta cßn bá ngá, do vËy cÇn cã hÖ thèng ®µo t¹o chuyªn gia cã nghiÖp vô vÒ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. 7_ Tõng bíc më réng thÞ trêng bÊt ®éng s¶n cho ngêi ViÖt Nam ë níc ngoµi vµ níc ngoµi tham gia ®Çu t. ViÖc tõng bíc më réng h¬n n÷a thÞ trêng bÊt ®éng s¶n cho ®èi t¸c cã yÕu tè níc ngoµi ®· vµ ®ang trë thµnh mét ®ßi hái cÇn ®îc gi¶i quyÕt: - Söa ®æi bæ sung nh÷ng qui ®Þnh vÒ quyÒn nhµ ®Çu t - §èi víi nh÷ng dù ¸n x©y dùng vµ kinh doanh khu d©n c, x©y dùng h¹ tÇng khu c«ng nghiÖp, khu chÕ xuÊt ®îc tæ chøc ®Êu thÇu, cÇn më réng c¸c nhµ ®Çu t tham gia. - Ban hµnh c¸c chÝnh s¸ch ®Ó ngêi ViÖt Nam ®Þng c ë ní ngoµi vµ ngêi níc ngoµi ®îc mua nhµ t¹i ViÖt nam. 17 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 KÕt luËn ThÞ trêng b®s cã nh÷ng thµnh tùu vµ h¹n chÕ nhÊt ®Þnh .Qua c¸c giai ®o¹n h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn cña thÞ tr¬ng b®s th× c¸c gi¶i ph¸p trªn xuÊt ph¸t tõ nh÷ng bøc b¸ch ®· ®îc nªu trong v¨n kiÖn ®¹i héi IX cña ®¶ng .NÕu ®îc triÓn khai thùc hiÖn th× thÞ trêng b®s ViÖt Nam sÏ cã bíc ph¸t triÓn míi c¶ vÒ chiÒu réng vµ bÒ s©u.V× vËy ®Þnh híng ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n trong bèi c¶nh nh hiÖn nay lµ v« cïng cÇn thiÕt vµ quan träng.Nã gióp thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ph¸t triÓn ®óng híng theo ®Þnh híng x· héi chñ nghÜa .Gi¶i ph¸p ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n sÏ thóc ®Èy thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ph¸t triÓn lµnh m¹nh ,æn ®Þnh ,gãp phÇn huy ®éng vèn cho ®Çu t, t¨ng thu ng©n s¸ch ,thóc ®Èy ph¸t triÓn s¶n xuÊt, më réng thÞ trêng trong níc ,më réng quan hÖ quèc tÕ ,æn ®Þnh x· héi ,n©ng cao ®êi sèng x· héi …Bªn c¹nh ®Êy c¸c gi¶i ph¸p ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n trªn sÏ lµm h¹n chÕ c¸c mÆt tiªu cùc cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n .Qua t×nh h×nh ph¸t triÓn vµ tån t¹i cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n níc ta hiÖn nay ,cã rÊt nhiÒu c¸ nh©n ,tæ chøc ®· ®a ra nh÷ng gi¶i ph¸p ®Ó ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n cßn s¬ khai míi h×nh thµnh cña níc ta.ChÝnh v× vËy mµ ®· h×nh thµnh c¸c gi¶i ph¸p ®· nªu trªn. 18 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 Tµi liÖu tham kh¶o 1_b¸o ®Çu t ngµy 13_1_2001. 2_b¸o tiÒn phong ngµy 15_7_2000. 3_t¹p chÝ bÊt ®éng s¶n. 4_thÞ trêng bÊt ®éng s¶n vµ tµi s¶n. 5_thÞ trêng bÊt ®éng s¶n nh÷ng vÊn ®Ò lý luËn vµ thùc tiÔn ë ViÖt Nam_NXB tµi chÝnh. 6_sù h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn thÞ trêng b®s trong c«ng cuéc ®æi míi ë ViÖt Nam_NXB khoa häc vµ kü thuËt. 7_vë thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. Môc lôc Trang Lêi më ®Çu............................................................................................................1 Ch¬ngI_tæng quan vÒ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n............................ 19 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 I_Kh¸i niÖm vÒ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n.............................................................. 1.1_Kh¸i niÖm bÊt ®éng s¶n............................................................................2 1.2_Kh¸i niÖm vÒ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n.........................................................2 II_§Æc ®iÓm cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n.............................................................3 1_§Æc ®iÓm cña hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n..........................................................3 2_§Æc ®iÓm cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n...........................................................5 III_Vai trß cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n..................................................................7 Ch¬ngII_thùc trang thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ë níc ta..........10 I_Kh¸i qu¸t thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ë níc ta...................................................10 1_ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n ë níc ta tríc n¨m 1993.........................................10 2_ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n ë níc ta tõ n¨m 1993 ®Õn nay.............................10 II_Thµnh tùu cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n.........................................................11 III_ H¹n chÕ cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n...........................................................11 IV_Nh÷ng vÊn ®Ò ®Æt ra...................................................................................12 Ch¬ngIII_®Þnh híng vµ gi¶i ph¸p ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ë níc ta.............................................................................................13 I_§Þnh híng ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ë níc ta. ................................13 II_Gi¶i ph¸p ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ë níc ta. ...............................13 KÕt luËn................................................................................................................23 tµi liÖu tham kh¶o.........................................................................................24 Môc lôc.................................................................................................................25 20