Tài liệu Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư qua thực tiễn xét xử của tòa án nhân dân thành phố hà nội

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI PHẠM VĂN QUANG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ QUA THỰC TIỄN XÉT XỬ CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI, 2017 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI PHẠM VĂN QUANG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ QUA THỰC TIỄN XÉT XỬ CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 60 38 01 07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS. NGUYỄN VĂN TUYẾN HÀ NỘI, 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng: Số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là hoàn toàn trung thực và chưa từng được sử dụng hoặc công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cám ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được ghi rõ nguồn gốc. Hà Nội, tháng 8 năm 2017 Tác giả luận văn Phạm Văn Quang MỤC LỤC MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1 Chương 1. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ............................. 6 1.1. Khái niệm, đặc điểm và phân loại tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ........................................................................................................ 6 1.2. Khái luận về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bằng tòa án .................................................................................................. 15 Chương 2. CƠ SỞ PHÁP LÝ VÀ THỰC TRẠNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ QUA THỰC TIỄN XÉT XỬ CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI .................. 30 2.1. Cơ sở pháp lý của việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ở Việt Nam .................................................................................. 30 2.2. Thực trạng giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư qua thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội ..................... 45 Chương 3. CÁC YÊU CẦU VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI TÒA ÁN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY............................ 63 3.1. Các yêu cầu cơ bản đối với việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán chăn hộ chung cư tại Tòa án ở Việt Nam hiện nay .............................. 63 3.2. Các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Tòa án nhân dân ........................................... 71 KẾT LUẬN .................................................................................................... 79 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ..................................................... 81 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BLTTDS Bộ luật Tố tụng dân sự BLDS Bộ luật Dân sự LNƠ Luật Nhà ở LKDBĐS Luật Kinh doanh Bất động sản TAND Tòa án nhân dân UBND Ủy ban nhân dân MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài Hơn 10 năm có mặt tại thị trường Việt Nam, nhà chung cư đã khẳng định được vị trí, vai trò quan trọng của mình trong đời sống xã hội, đặc biệt tại khu vực đô thị. Mô hình nhà chung cư đã giải quyết được bài toán về chỗ ở tại thành phố chật hẹp và đó cũng là xu hướng chung của xã hội hiện đại. Hơn nữa, so với nhà xây trên đất thì giá nhà chung cư rẻ hơn nên nhà chung cư đã khẳng định được hiệu quả của mình và là sự lựa chọn của nhiều cá nhân, hộ gia đình, đặc biệt là người trẻ. Với ý nghĩa là khung pháp lý cho việc vận hành thị trường nhà chung cư, các quy định về nhà chung cư hiện nay đã và đang bộc lộ một số hạn chế, bất cập và điều đó được thể hiện qua hàng loạt vụ tranh chấp về nhà chung cư đã được tòa án thụ lý và giải quyết. Các hạn chế, bất cập này của pháp luật về nhà chung cư hiện nay đã và đang được giới chủ đầu tư bất động sản khai thác triệt để nhằm tạo ra lợi thế cho mình và đẩy các rủi ro, bất trắc về phía khách hàng mua nhà chung cư. Điều đó thể hiện ở chỗ, việc hệ thống pháp luật về nhà chung cư còn hạn chế cũng tạo ra cơ hội lớn để giới đầu tư lợi dụng nhằm thu lợi nhuận bất chính từ hoạt động đầu tư, mua bán căn hộ chung cư như: đa số các hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đều là hợp đồng có sẵn, hình thành dựa trên ý chí chủ quan của một bên là chủ đầu tư. Với sự tư vấn của giới luật sư, bộ phận pháp chế, các chủ đầu tư thường lồng ghép các điều khoản có lợi cho mình, bên mua chỉ có quyền chấp nhận hoặc không chấp nhận với các điều khoản trong hợp đồng đó. Thị trường bất động sản hiện nay, nhu cầu về nhà chung cư luôn lớn hơn số lượng nguồn cung nhà chung cư mà thị trường cung cấp nên khách hàng càng ít sự lựa chọn. Muốn mua được nhà thì phải chấp nhận các điều khoản và nhà đầu tư đưa ra. Đây cũng là nguyên nhân quan trọng dẫn đến các tranh chấp mua bán căn hộ chung cư. Là một trong những thành phố lớn nhất cả nước, Hà Nội là địa phương có 1 nguồn cung và có nhu cầu về nhà chung cư rất lớn. Điều đó thể hiện ở số lượng giao dịch mua bán nhà chung cư là khá cao trong nhiều năm trở lại đây. Số lượng giao dịch thành công nhưng cũng kéo theo số lượng tranh chấp ngày càng nhiều, trong đó có những vụ việc đã và đang được đưa ra giải quyết tại tòa án. Nguyên nhân của các tranh chấp này về cơ bản cũng chủ yếu là do sự không rõ ràng của hợp đồng mua bán nhà chung cư cùng với những quy định chưa hoàn toàn đầy đủ và hợp lý về mua bán nhà chung cư hiện nay ở Việt Nam. Qua khảo sát thực tiễn cho thấy, đa số các vụ tranh chấp hiện nay thường xảy ra tại giai đoạn tiền tố tụng, thông qua các hình thức thỏa thuận, hòa giải giữa các bên. Trong một số trường hợp, vụ tranh chấp được thụ lý và giải quyết bởi tòa án nhưng như một quy luật tất yếu, các vụ tranh chấp này thường rất phức tạp và việc giải quyết cũng đặt ra nhiều khó khăn. Từ thực tiễn nêu trên, tác giả đã quyết định lựa chọn vấn đề: “Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư qua thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội” để làm đề tài nghiên cứu cho luận văn tốt nghiệp thạc sĩ của mình. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Cho đến nay, đã có một số công trình nghiên cứu khoa học đề cập tới vấn đề mua bán căn hộ chung cư. Các công trình này cũng đã chỉ ra nhiều vấn tồn tại, vướng mắc của pháp luật, đồng thời cũng đã đề xuất phương hướng và giải pháp cho việc hoàn thiện pháp luật về mua bán căn hộ chung cư. Ở mức độ khái quát, có thể kể đến một số công trình tiêu biểu ở cấp độ luận văn thạc sĩ luật học như sau: - Luận văn thạc sĩ với đề tài: “Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo pháp luật Việt Nam” của tác giả Hoàng Thị Oanh, bảo vệ tại Hội đồng chấm luận văn thạc sĩ Khoa luật Trường Đại học quốc gia Hà Nội, năm 2014; - Luận văn thạc sĩ với đề tài: “Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư - Thực trạng và giải pháp” của tác giả Hoàng Thị Thuỳ bảo vệ tại 2 Hội đồng chấm luận văn Thạc sĩ Trường Đại học Luật Hà Nội, năm 2010; - Luận văn thạc sĩ với đề tài: “Giao dịch dân sự đối với tài sản hình thành trong tương lai” của tác giả Nguyễn Thị Kim Huế, bảo vệ tại Hội đồng chấm luận văn thạc sỹ Khoa Luật Đại học quốc gia Hà Nội, năm 2012; - Luận văn thạc sĩ với đề tài: “Hợp đồng ủy quyền trong giao dịch đối với nhà chung cư” của tác giả Ma Thị Thanh Hiếu, bảo vệ tại Hội đồng chấm luận văn thạc sỹ Khoa Luật đại học Quốc gia Hà Nội, năm 2011… Có thể nhận thấy, các công trình nghiên cứu nêu trên bước đầu đã làm rõ một số vấn đề liên quan đến giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Tuy nhiên, chưa có công trình nào nghiên cứu chuyên sâu và có tính toàn diện các vấn đề về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội - một trong những thành phố lớn nhất cả nước với các tranh chấp diễn ra vô cùng phức tạp. Vì thế, có thể cho rằng đề tài nghiên cứu mà tác giả đã lựa chọn về chủ đề giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội đã đáp ứng được các yêu cầu về tính thời sự, có ý nghĩa lý luận và thực tiễn hiện nay. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài Mục đích của việc nghiên cứu đề tài là làm rõ một số vấn đề lý luận và thực tiễn về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội, trên cơ sở đó, luận văn chỉ ra những hạn chế, bất cập trong các quy định của pháp luật hiện hành về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư để từ đó đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ở Việt Nam hiện nay. Để đạt được các mục đích nêu trên, tác giả xác định nhiệm vụ nghiên cứu của luận văn là: - Nghiên cứu các vấn đề lý luận cơ bản về giải quyết tranh chấp hợp 3 đồng mua bán căn hộ chung cư và pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư; - Nghiên cứu thực trạng pháp luật hiện hành và thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ở Việt Nam hiện nay thông qua thực tiễn tại Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội; - Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư của tòa án nói chung và tòa án nhân dân thành phố Hà Nội nói riêng. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài Đối tượng nghiên cứu đề tài là những vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư; các quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Tòa án nhân dân; thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại tòa án nhân dân thành phố Hà Nội. Phạm vi nghiên cứu của đề tài chỉ tập trung vào một số vấn đề lý luận cơ bản về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bằng tòa án cũng như thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Tòa án nhân dân nói chung và tòa án nhân dân thành phố Hà Nội nói riêng trong năm năm trở lại đây. 5. Phương pháp luận và phuơng pháp nghiên cứu đề tài Luận văn được triển khai thực hiện trên cơ sở phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử. Luận văn cũng sử dụng phối hợp các phương pháp nghiên cứu truyền thống của khoa học xã hội và nhân văn như: phương pháp phân tích, tổng hợp; phương pháp so sánh, đối chiếu; phương pháp diễn dịch, quy nạp; phương pháp khái quát hóa… để giải quyết các vấn đề lý luận và thực tiễn mà đề tài đặt ra. 4 6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của đề tài luận văn Luận văn là công trình có những đóng góp mới về mặt lý luận cũng như thực tiễn sau đây: Thứ nhất, về phương diện lý luận, đề tài luận văn đã bổ sung và làm phong phú thêm các vấn đề lý luận cơ bản về hợp đồng mua bán nhà chung cư, pháp luật về mua bán nhà chung cư, các vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bằng con đường tòa án. Đồng thời, luận văn cũng góp phần hoàn thiện cơ sở lý luận của việc hoàn thiện chế định pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở chung cư hiện nay ở Việt Nam. Thứ hai, về phương diện thực tiễn, đề tài luận văn đã đánh giá một cách tương đối khách quan thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp căn hộ chung cư bằng tòa án và chỉ ra những điểm hạn chế, bất cập của chế định này cần được nghiên cứu để hoàn thiện. Luận văn cũng đã đưa ra các ý kiến bình luận, đánh giá về thực tiễn thực hiện việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại tòa án nhân dân thành phố Hà Nội trong thời gian qua, đặng làm cơ sở cho việc đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ở Việt Nam. 7. Cơ cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn được thiết kế gồm 3 chương như sau: Chương 1: Những vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Chương 2: Cơ sở pháp lý và thực trạng giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư qua thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội. Chương 3: Yêu cầu và giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Tòa án ở Việt Nam hiện nay. 5 Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ 1.1. Khái niệm, đặc điểm và phân loại tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 1.1.1. Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 1.1.1.1. Khái niệm hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Để làm rõ khái niệm hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, trước hết cần làm rõ một số khái niệm cơ bản có tính chất tiền đề như: khái niệm căn hộ chung cư, khái niệm hợp đồng mua bán tài sản (trong đó có bất động sản là căn hộ chung cư). Về khái niệm căn hộ chung cư. Trong khoa học pháp lý hiện nay chưa có định nghĩa chính thức nào về căn hộ chung cư mà chỉ có khái niệm về nhà chung cư. Thật vậy, theo quy định tại Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở 2014, nhà chung cư được xác định là “nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh”. Theo định nghĩa này, mỗi căn hộ chung cư là một thành tố tạo nên nhà chung cư, việc sử dụng từng căn hộ chung cư có quan hệ mật thiết với việc sử dụng toàn bộ hệ thống chung của nhà chung cư như thang máy, hành lang chung, hệ thống điện, nước. Chính vì vậy, khi nghiên cứu về căn hộ chung cư, không thể không nghiên cứu về nhà chung cư và điều đó cũng đồng nghĩa với việc coi căn hộ chung cư như là một phần không thể tách biệt của nhà chung cư. Khi sở hữu một căn hộ chung cư, chủ sở hữu không chỉ có quyền sở hữu đối với phần tài sản thuộc sở hữu riêng mà còn có quyền đồng sử hữu đối với các tài sản thuộc sở hữu chung của 6 cộng đồng dân cư đang sống trong khu nhà chung cư đó như: phần diện tích còn lại của nhà chung cư (ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư) và các thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư đó theo quy định của Luật nhà ở 2014. Hiện nay, căn hộ chung cư trong khu nhà chung cư đang được phân loại theo các tiêu chí khác nhau. Cụ thể là: Thứ nhất, nếu căn cứ vào tiêu chí xếp hạng chung cư thì nhà chung cư được phân chia thành các loại gồm: Hạng A, hạng B và hạng C1. Nhà chung cư hạng A là nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân hạng theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 của Thông tư 31/2016/TTBXD, đồng thời phải đạt tối thiểu 18 trên tổng số 20 tiêu chí (vị trí, mật độ xây dựng, sảnh căn hộ, hành lang, diện tích căn hộ, phòng vệ sinh, thang máy, chỗ để xe, cấp điện, cấp nước, thông tin liên lạc, phòng cháy chữa cháy, thương mại, thể thao, sân chơi, y tế, giáo dục, chất lượng, quản lý vận hành, bảo vệ an ninh) theo hướng dẫn tại phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư nói trên. Nhà chung cư hạng B là nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân hạng theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 của Thông tư số 31/2016/TT-BXD, đồng thời phải đạt tối thiểu 18 trên tổng số 20 tiêu chí (vị trí, mật độ xây dựng, sảnh căn hộ, hành lang, diện tích căn hộ, phòng vệ sinh, thang máy, chỗ để xe, cấp điện, cấp nước, thông tin liên lạc, phòng cháy chữa cháy, thương mại, thể thao, sân chơi, y tế, giáo dục, chất lượng, quản lý vận hành, bảo vệ an ninh) theo hướng dẫn tại phụ lục số 02 ban hành kèm theo Thông tư này. Nhà chung cư hạng C là nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân hạng theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 của Thông tư số Cách phân loại này được thể hiện tại Thông tư số 31/2016/TT-BXD ngày 30/12/21016 của Bộ Xây dựng về việc phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư. 1 7 31/2016/TT-BXD nhưng không đạt đủ tiêu chí để công nhận hạng A và hạng B theo quy định trên. Thứ hai, nếu căn cứ vào nguồn gốc, mục đích đầu tư xây dựng căn hộ chung cư thì có thể phân thành: (i) Căn hộ chung cư thương mại; (ii) Nhà ở xã hội; và (iii) Căn hộ tập thể. Thứ ba, nếu căn cứ vào đối tượng thụ hưởng, sử dụng căn hộ chung cư, có thể phân chia thành: (i) Nhà ở công vụ (căn hộ chung cư công vụ); (ii) Nhà ở để phục vụ tái định cư (căn hộ chung cư để phục vụ tái định cư); (iii) Căn hộ chung cư thông thường. Thứ tư, nếu căn cứ vào hiện trạng tài sản có thể phân chia thành: (i) Căn hộ chung cư hình thành trong tương lai; (ii) Căn hộ chung cư có sẵn. Về khái niệm hợp đồng mua bán tài sản. Trong khoa học pháp lý và cả trong pháp luật thực định đều có những định nghĩa khá cụ thể về loại hợp đồng này, vì đây là loại hợp đồng khá thông dụng trong nền kinh tế - xã hội ở bất kỳ quốc gia nào trên thế giới hiện nay. Chẳng hạn, theo quy định tại BLDS 2015, nhà làm luật định nghĩa: “Hợp đồng mua bán tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua và nhận tiền, còn bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản và trả tiền cho bên bán”2. Về lý thuyết, định nghĩa này có thể đúng với bất kỳ giao dịch mua bán loại tài sản nào, trong đó có tài sản là căn hộ chung cư. Chính vì vậy, trên cơ sở định nghĩa nói trên về hợp đồng mua bán tài sản, có thể đưa ra khái niệm về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư như sau: Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển quyền sở hữu và bàn giao căn hộ chung cư cho bên mua và nhận tiền, còn bên mua có nghĩa vụ nhận, đăng ký quyền sở hữu căn hộ chung cư và trả tiền mua căn hộ chung cư cho bên bán. 1.1.1.2. Đặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 2 Xem thêm: Điều 428 Bộ luật dân sự 2015. 8 Với ý nghĩa là một loại hợp đồng thông dụng trong đời sống kinh tế xã hội, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có một số đặc trưng cơ bản sau đây: Thứ nhất, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là loại hợp đồng có đền bù. Tính chất có đền bù thể hiện ở chỗ, khi bên bán chuyển giao quyền sở hữu và bàn giao căn nhà chung cư cho bên mua thì bên nua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán theo thỏa thuận. Thứ hai, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là hợp đồng song vụ. Tính chất song vụ của hợp đồng này thể hiện ở chỗ, bên bán và bên mua đều có các quyền và nghĩa vụ đối với nhau, ví dụ: bên bán có nghĩa vụ chuyển giao quyền sở hữu nhà và bàn giao nhà cho bên mua thì bên mua có quyền yêu cầu bàn giao nhà, quyền sở hữu đối với tài sản đã mua theo thỏa thuận trong hợp đồng. Thứ ba, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là loại hợp đồng ưng thuận. Tính chất này thể hiện ở chỗ, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có hiệu lực kể từ thời điểm các bên đạt được sự đồng thuận ý chí về tất cả các điều khoản chủ yếu của hợp đồng khi giao kết hợp đồng (trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời điểm phát sinh hiệu lực hoặc do pháp luật quy định riêng về thời điểm có hiệu lực của loại hợp đồng này). Tính chất ưng thuận của hợp đồng này cho thấy rằng, ngay từ khi hợp đồng có hiệu lực, đó là thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ cho các bên tham gia hợp đồng và không phụ thuộc vào việc bàn giao nhà hay chưa bàn giao. Thứ tư, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có đối tượng là căn hộ chung cư thuộc nhà chung cư. Đây là đặc trưng để phân biệt với hợp đồng mua bán nhà ở thông thường, trong đó đối tượng mua bán là nhà ở nói chung (bao gồm: nhà làm trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của người sở hữu nhà; nhà chung cư – tức nhà có nhiều căn hộ tạo nên; căn hộ chung cư thuộc khu nhà chung cư). Đối với trường hợp mua bán căn hộ chung cư thuộc dự án đầu tư kinh doanh bất động sản: Trước đây, theo quy định của Luật Nhà ở năm 2005 thì 9 hợp đồng mua bán thường thể hiện dưới hai dạng gồm: a) Hợp đồng giữa chủ đầu tư với người mua ban đầu: Loại hợp đồng này thường được các bên ký dưới dạng hợp đồng hứa bán, hứa mua; b) Hợp đồng mua bán giữa người mua ban đầu và người mua lại: Hợp đồng này thường được các bên ký dưới dạng hợp đồng ủy quyền có công chứng, tức người mua ban đầu ủy quyền cho người mua lại thực hiện tiếp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án với chủ đầu tư và nhận bàn giao căn hộ. Theo cách này, việc ký kết cả hai hợp đồng như vậy đều không đảm bảo được quyền lợi của người mua và thường rất dễ xảy ra tranh chấp. Hiện nay, để khắc phục hạn chế của Luật Nhà ở năm 2005, Luật Nhà ở năm 2014 đã quy định theo hướng: cả hai loại hợp đồng trên đều phải được các bên ký trực tiếp dưới dạng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, mặc dù căn hộ chung cư chưa có sẵn, mà chỉ hình thành trong tương lai. Người mua lại cũng được ký hợp đồng mua bán với người mua ban đầu theo hình thức hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện các nghĩa vụ mua bán với người mua lại như người đầu tiên. Trên thực tế, để trốn tránh nghĩa vụ phải nộp thuế đối với hành vi giao dịch mua bán, các bên đã thỏa thuận và chủ đầu tư ký lại hợp đồng với bên mua lại tài sản (thay thế người mua trong hợp đồng ban đầu). Về nguyên tắc, giao dịch thứ hai này là giả tạo và phải bị coi là vô hiệu. Tuy nhiên, do các bên không yêu cầu tòa án tuyên bố vô hiệu nên trên thực tế tòa án cũng không xem xét vấn đề hiệu lực của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được ký lại giữa chủ đầu tư với người mua lại. Một đặc điểm khác biệt cơ bản nhất để phân biệt giữa hợp đồng mua bán căn hộ chung cư (đặc biệt là trường hợp người bán là chủ đầu tư dự án) với các hợp đồng khác là: Hiện nay, do số lượng người có nhu cầu mua căn hộ chung cư khá lớn, trong khi số lượng căn hộ chung cư trên thực tế không đủ dẫn đến tình trạng thiếu cung, thừa cầu. Người mua muốn mua được căn hộ chung cư thì phải “nhanh chân, nhanh tay” và chấp nhận các điều khoản 10 hợp đồng mà bên bán đưa ra. Mặc dù theo nguyên tắc thì các bên của hợp đồng dân sự có quyền ngang nhau trong việc thỏa thuận các điều khoản của hợp đồng nhưng với Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, người mua muốn mua nhà thì phải chấp nhận hợp đồng mà chủ đầu tư đưa ra. Người đầu tư mặc nhiên trở thành bên yếu thế. Chủ đầu tư sẵn sàng đưa vào hợp đồng các điều khoản có lợi cho mình buộc người mua phải chấp nhận. Vì nhu cầu về nhà ở người mua không còn cách nào khác là phải chấp nhận các điều khoản đó của Hợp đồng và mang theo tâm lý “cơ chế nó vậy, đâu phải riêng gì mình”. Các tranh chấp về mua bán căn hộ chung cư cũng phần lớn từ đây mà ra. 1.1.2. Khái niệm, đặc điểm, nguyên nhân của tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 1.1.2.1. Khái niệm tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Theo Từ điển tiếng Việt, tranh chấp là “tranh giành nhau một cách giằng co cái không rõ thuộc về bên nào, là sự đấu tranh giằng co khi có ý kiến bất đồng, thường là trong vấn đề quyền lợi giữa hai bên”3. Trong đời sống xã hội, có nhiều loại tranh chấp khác nhau trong đó tranh chấp về hợp đồng là một loại tranh chấp cụ thể giữa các bên phát sinh từ quan hệ hợp đồng. Tiếp cận ở góc độ pháp lý thì tranh chấp hợp đồng được hiểu là những xung đột, bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên về việc giao kết, thực hiện hoặc không thực hiện các quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng. Trong quan hệ hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, chủ thể tham gia quan hệ hợp đồng này chính là bên bán căn hộ và bên mua căn hộ. Xuất phát từ khái niệm hợp đồng mua bán căn hộ chung cư như đã phân tích ở trên, có thể đưa ra khái niệm tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư như sau: Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là sự mâu thuẫn, xung đột về quyền và lợi ích giữa các bên có liên quan trong quá trình giao kết, thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. 3 Xem thêm: Từ điển tiếng Việt, NXB Khoa học Xã hội, trang 1313 11 Thực tế cho thấy, các tranh chấp này thường phát sinh do các nguyên nhân chủ yếu như: việc giao nhận nhà không đúng tiến độ, không đảm bảo chất lượng, không đảm bảo các quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật... Tuy nhiên, trong trường hợp nếu việc mua bán giữa hai bên ảnh hưởng tới quyền và lợi ích của người thứ ba, thì người thứ 3 có quyền yêu cầu hủy bỏ hợp đồng mua bán đã được ký kết để bảo vệ quyền lợi của mình. Do đó, người thứ 3 cũng có thể là chủ thể trong quan hệ tranh chấp hợp đồng mua bán và có vai trò liên quan trực tiếp tới giá trị pháp lý của hợp đồng mua bán. Phần phân tích dưới đây sẽ cho thấy rõ hơn các đặc trưng cơ bản của loại tranh chấp này. 1.1.2.2. Đặc điểm của tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Về lý thuyết, ngoài những đặc trưng cơ bản giống như bất kỳ quan hệ tranh chấp nào, tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư còn có những đặc trưng cơ bản sau đây: Thứ nhất, chủ thể của tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là khá đa dạng và phức tạp. Thật vậy, chủ thể của tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư không chỉ là bên mua và bên bán căn hộ chung cư (bao gồm bên mua và bên bán ban đầu; bên mua và bên bán lại các lần sau), mà còn có thể bao gồm cả bên thứ ba có liên quan, ví dụ như nhà môi giới bất động sản. Tùy theo mỗi loại quan hệ tranh chấp mà thành phần chủ thể tham gia tranh chấp có thể khác nhau. Chẳng hạn, nếu là hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án thì tranh chấp sẽ phát sinh giữa chủ đầu tư với người mua ban đầu và những người mua lại căn hộ chung cư đó. Nếu là hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có sự tham gia của nhà môi giới thì tranh chấp có thể phát sinh giữa bên mua và bên bán với nhà môi giới bất động sản. Thứ hai, căn cứ làm phát sinh tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là hành vi vi phạm hợp đồng hoặc vi phạm pháp luật của các bên, 12 dẫn đến việc phương hại quyền lợi của bên đối ước. Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thường phát sinh do các bên có vi phạm hợp đồng và xâm hại lợi ích của nhau. Tuy nhiên, không phải hành vi phạm xâm hại lợi ích nào của các bên cũng làm phát sinh tranh chấp mà thường chỉ những hành vi phạm xâm hại dẫn đến xung đột về quyền, nghĩa vụ và lợi ích của các bên trong việc thực hiện hợp đồng mua bán mới là căn cứ làm phát sinh tranh chấp. Bản chất của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là công cụ pháp lý để thỏa mãn nhu cầu giao dịch về tài sản giữa các bên liên quan nên nội dung tranh chấp thường liên quan trực tiếp tới lợi ích của các bên như giao nhà không đúng chủng loại, diện tích, việc thanh toán tiền không đúng tiến độ... Ngoài ra, tranh hợp đồng mua bán căn hộ chung cư còn bị chi phối bởi các yếu tố khác như: mục đích sinh lợi, thời cơ kinh doanh... Thứ ba, về các phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư: Trên nguyên tắc, tranh chấp nói chung và tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư nói riêng luôn đòi hỏi phải được giải quyết một cách công bằng, đảm bảo quyền lợi của các bên tham gia tranh chấp. Ngoài ra, việc giải quyết tranh chấp còn có mục đích tuyên truyền, giáo dục ý thức pháp luật cho tổ chức, công dân, góp phần hạn chế các vi phạm pháp luật tương tự xảy ra trong tương lai và bảo đảm sự thượng tôn pháp luật, giữ gìn kỷ cương xã hội. Hiện nay, tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thường được giải quyết bằng các phương thức chủ yếu như: thương lượng giữa các bên, hòa giải qua trung gian, giải quyết bằng trọng tài và giải quyết bằng tòa án. Về lý thuyết, mỗi phương thức giải quyết tranh chấp nói trên đều có những ưu điểm và nhược điểm riêng nhưng đều có thể được các bên lựa chọn để tìm ra phương thức giải quyết tranh chấp có lợi nhất cho các bên. 1.1.2.3. Các nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 13 Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là một hiện tượng xã hội xảy ra trong đời sống xã hội. Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là rất đa dạng nhưng thường bao gồm hai nhóm sau: Thứ nhất, các nguyên nhân khách quan. Do loại hình căn hộ chung cư mới du nhập và phát triển ở Việt Nam trong khoảng hơn 10 năm trở lại đây và chỉ tập chung chủ yếu ở các thành phố là nơi đông dân cư nên sự hiểu biết sâu sắc về việc đầu tư, xây dựng, mua bán, vận hành, giải quyết tranh chấp về loại hình nhà ở này vẫn là nội dung còn nhiều vướng mắc tại Việt Nam. Ngay cả các nhà làm luật cũng chưa có sự am hiểu sâu sắc nhất nên các quy định ban hành về căn hộ chung cư còn còn ít, tính thực tế chưa cao và nằm rải rác ở nhiều đạo luật và văn bản dưới luật khác nhau. Chính vì pháp luật vừa thiếu, vừa tản mát thiếu tính tập trung nên đã gây nhiều khó khăn, vướng mắc cho các cơ quan nhà nước, công chức thực thi công vụ và cả người dân khi áp dụng pháp luật nhằm giải quyết các tình huống liên quan đến căn hộ chung cư. Một nguyên nhân khác cũng phải kể đến là do cơ chế quản lý, năng lực quản lý yếu kém của cơ quan hành chính, đặc biệt là chính quyền địa phương nơi có căn hộ chung cư tọa lại. Sự quản lý thiếu sâu sát, thờ ơ là nguyên nhân dẫn đến nhiều sai trái trong xây dựng chung cư, cội nguồn của các tranh chấp. Ngoài những nguyên nhân trên, sự biến động về giá cả, lượng cung cầu, chính sách đối với thị trường bất động sản cũng là nguyên nhân quan trọng dẫn đến tranh chấp (chẳng hạn như: sự thay đổi giá cả thất thường; sự thay đổi về lượng cung - cầu bất động sản trên thị trường; sự thay đổi về quy hoạch sử dụng đất đai và chính sách đối với thị trường bất động sản). Thứ hai, các nguyên nhân chủ quan. Một trong những nguyên nhân chủ quan là do sự hiểu biết pháp luật, hiểu biết thông tin về thị trường bất động sản còn ít nên nhiều người mua đã đưa ra quyết định không an toàn khi mua bán căn hộ chung cư, dẫn đến thiệt 14 hại và tạo ra tranh chấp. Việc người mua có xu hướng thực hiện mua bán bất động sản theo “tâm lý đám đông” mà không tìm hiểu kỹ tính pháp lý của dự án đầu tư bất động sản cũng như căn hộ chung cư mà mình dự định mua nên đã đối mặt với nguy cơ rủi ro khi thực hiện hợp đồng, dẫn đến tranh chấp. Ngoài ra, một nguyên nhân chủ quan khác là bản thân người bán căn hộ chung cư (bên chủ đầu tư trong mua bán căn hộ chung cư dự án) thường lợi dụng sự thiếu hiểu biết của người mua nhà và sự “thiếu thốn, lỏng lẻo” của pháp luật để cố ý đưa vào hợp đồng mẫu các điều khoản gây bất lợi cho người mua căn hộ, dẫn đến tranh chấp giữa họ với người mua căn hộ. Việc người mua không có cơ hội để thỏa thuận về các điều khoản của hợp đồng như đã nói ở trang 10, mục 1.1.1.2 cũng là nguyên nhân quan trọng dẫn đến các tranh chấp. Cùng với đó, tình trạng chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính và năng lực vận hành dự án dẫn đến chậm tiến độ bàn giao nhà hoặc bàn giao với chất lượng kém cũng là nguyên nhân chủ quan dẫn đến tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. 1.2. Khái luận về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bằng tòa án 1.2.1. Khái niệm và đặc trưng của việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bằng tòa án 1.2.1.1. Quan niệm chung về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bằng tòa án Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bằng tòa án là hoạt động có chủ đích, có ý chí của các chủ thể có liên quan nhằm xóa bỏ các xung đột, bất đồng về quyền, lợi ích giữa các bên liên quan đến tranh chấp. Về lý thuyết, việc giải quyết tranh chấp hợp đồng vốn liên quan đến quyền lợi tư hay lợi ích tư của các bên tranh chấp nên nguyên tắc chung là Nhà nước chỉ can thiệp vào tranh chấp để giải quyết khi các bên có yêu cầu. 15