Tài liệu Giải pháp mở rộng cho vay mua nhà tại ngân hàng thương mại cổ phần ngoại thương việt nam (vietcombank) chi nhánh bình dương

Cc TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT KHOA KINH TẾ *********** BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: GIẢI PHÁP MỞ RỘNG CHO VAY MUA NHÀ TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN NGOẠI THƯƠNG VIỆT NAM (VIETCOMBANK) - CHI NHÁNH BÌNH DƯƠNG Họ và tên sinh viên : Nguyễn Thu An Mssv : 1723402010004 Lớp : D17TC01 Khóa : 2017 - 2021 Ngành : Tài chính – Ngân hàng Giảng viên hướng dẫn : TS. Nguyễn Ngọc Mai Bình Dương, 12/2020 TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT KHOA KINH TẾ *********** BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: GIẢI PHÁP MỞ RỘNG CHO VAY MUA NHÀ TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN NGOẠI THƯƠNG VIỆT NAM (VIETCOMBANK) - CHI NHÁNH BÌNH DƯƠNG Họ và tên sinh viên : Nguyễn Thu An Mssv : 1723402010004 Lớp : D17TC01 Khóa : 2017 - 2021 Ngành : Tài chính – Ngân hàng Giảng viên hướng dẫn : TS. Nguyễn Ngọc Mai Bình Dương, 12/2020 i LỜI CAM ĐOAN  Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu độc lập của riêng tôi. Và được sự hướng dẫn của Tiến sĩ Nguyễn Ngọc Mai. Các số liệu sử dụng phân tích trong bài báo cáo có nguồn gốc rõ ràng, đã công bố theo đúng quy định. Các kết quả nghiên cứu trong bài do tôi tự tìm hiểu, phân tích một cách trung thực, khách quan và phù hợp với thực tiễn của Việt Nam. Ngoài ra, trong bài báo cáo còn sử dụng một số nhận xét, đánh giá cũng như số liệu của các tác giả khác, cơ quan tổ chức khác đều có trích dẫn và chú thích nguồn gốc có ghi rõ trong phần tài liệu tham khảo. Các kết quả này chưa từng được công bố trong bất kỳ nghiên cứu nào khác. Nếu phát hiện có bất cứ sự gian lận nào. Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về nội dung luận văn của mình. Sinh viên thực hiện Nguyễn Thu An ii LỜI CẢM ƠN  Trong suốt gần 4 năm qua với bao bỡ ngỡ khi bước chân vào cánh cửa Đại học, chính thầy cô đã cho em những kiến thức quý giá truyền đạt tận tình nhứng kinh nghiệm thực tế giúp em vững bước hơn trên con đường đi tìm ước mơ của chính bản thân em lúc nhỏ là được làm một nhân viên Ngân hàng. Em chân thành cảm ơn quý thầy, cô trong khoa Kinh tế, Trường Đại Học Thủ Dầu Một đã tận tình truyền đạt kiến thức trong những năm em học tập. Để hoàn thành khóa thực tập này, em xin tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới cô Nguyễn Ngọc Mai đã tận tình hướng dẫn trong suốt quá trình viết báo cáo thực tập. Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn Ngân hàng Vietcombank chi nhánh Bình Dương. Trong tình hình dịch bệnh Covid 19 rất khó khăn, nhưng quý Ngân hàng đã tận tình giúp đỡ, tạo điều kiện cho em thực tập tại đây và tiếp cận với các hoạt động thực tế để em hoàn thành tốt đề tài này. Với tất cả sự hướng dẫn nhiệt tình đó đã giúp em hoàn thành tốt bài báo cáo này theo đúng thời hạn quy định. Trong quá trình thực tập, cũng như là quá trình làm bài báo cáo tốt nghiệp khó tránh khỏi sai sót, rất mong các thầy cô bỏ qua. Đồng thời do trình độ lý luận cũng như kinh nghiệm thực tiễn còn hạn chế nên bài báo cáo không thể tránh khỏi những thiếu sót, em rất mong nhận được ý kiến đóng góp thầy, cô để em học thêm được nhiều kinh nghiệm cho chặng đường sắp tới. Cuối cùng em kính chúc quý thầy, cô trong khoa Kinh tế và đặc biệt là cô Nguyễn Ngọc Mai dồi dào sức khỏe và thành công trong sự nghiệp cao quý. Đồng kính chúc các cô, chú, anh, chị trong Ngân hàng Vietcombank chi nhánh Bình Dương luôn dồi dào sức khỏe, đạt được nhiều thành công tốt đẹp trong công việc. Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn ! Bình Dương, ngày 10 tháng 12 năm 2020 Sinh viên thực hiện Nguyễn Thu An iii MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................................1 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI ..............................................................5 1.1. KHÁI QUÁT VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI ..................................................................................5 1.1.1. Khái niệm về Ngân hàng Thương mại (NHTM) ..............................................5 1.1.1.1. Khái niệm ................................................................................................5 1.1.1.2. Chức năng ...............................................................................................5 1.1.2. Tổng Quan Về Hoạt Động Cho Vay Bất Động Sản ......................................8 1.1.2.1. Khái niệm cho vay ...................................................................................8 1.1.2.2. Đặc điểm..................................................................................................8 1.1.2.3. Phân loại cho vay mua bất động sản ......................................................9 1.1.3. Vai trò của cho vay bất động sản .................................................................10 1.1.3.1. Đối với nền kinh tế - xã hội ..................................................................10 1.1.3.2. Đối với các ngân hàng thương mại ......................................................11 1.1.3.3. Đối với khách hàng ..............................................................................11 1.1.4. Sự cần thiết cho vay mua nhà ......................................................................12 1.2. HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ .............................................................12 1.2.1. Khái niệm.....................................................................................................12 1.2.2. Nguyên tắc và điều kiện cho vay mua nhà ..................................................13 1.2.3. Phương pháp cho vay mua nhà ....................................................................13 1.2.3.1. Xác định kỳ hạn trả nợ ..........................................................................14 1.2.3.2. Phương thức cho vay .............................................................................16 1.2.3.3. Đối tượng vay mua nhà ........................................................................17 1.2.3.4. Quy mô và kỳ hạn của khoản vay ..........................................................18 1.2.4. Các Nhân Tố Ảnh Hưởng Đến Hoạt Động Cho Vay Mua Nhà. .................19 1.2.4.1. Nhân tố khách quan. ..............................................................................19 1.2.4.2. Nhân tố chủ quan. .................................................................................20 1.2.5. Các Chỉ Tiêu Đánh Giá Hoạt Động Cho Vay Mua Nhà .............................22 iv 1.2.5.1 Chỉ tiêu phản ánh doanh số cho vay mua nhà .......................................22 1.2.5.2. Chỉ tiêu phản ánh về dư nợ cho vay mua nhà .......................................23 1.2.5.3. Chỉ tiêu phản ánh chất lượng cho vay mua nhà....................................24 1.2.5.4. Vòng quay vốn tín dụng (vòng) .............................................................25 1.3. LƯỢC KHẢO TÀI LIỆU ..................................................................................25 CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN NGOẠI THƯƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH BÌNH DƯƠNG ................................................................................29 2.1. THÔNG TIN CHUNG VỀ NGÂN HÀNG TMCP THƯƠNG MẠI VIỆT NAM (VIETCOMBANK)...................................................................................................29 2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển của Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam Vietcombank - Chi nhánh Bình Dương. ..........................................................29 2.1.2. Tầm nhìn, sứ mệnh, giá trị cốt lõi và triết lý kinh doanh ............................30 2.1.3. Tổng quan về lĩnh vực hoạt động của Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam – Chi nhánh Bình Dương ......................................................................31 2.1.3.1. Các sản phẩm và dịch vụ ngân hàng: ...................................................31 2.1.3.2. Nhiệm vụ ................................................................................................32 2.1.3.3. Chức năng .............................................................................................33 2.1.4. Hệ thống tổ chức ..........................................................................................33 2.1.4.1. Sơ đồ cơ cấu tổ chức .............................................................................33 2.1.5. Tổng quan về tình hình nhân sự của VIETCOMBANK .............................34 2.1.6. Một số kết quả hoạt động kinh doanh của Ngân hàng Vietcombank – CN Bình Dương từ năm 2017 - 2019 ..........................................................................36 2.2. PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP VIETCOMBANK .............................................................................37 2.2.1. Cơ sở pháp lý của hoạt động cho vay mua nhà. ..........................................37 2.2.1.1. Quy chế cho vay mua nhà......................................................................37 2.2.1.2. Quy trình thực hiện cho vay mua nhà ...................................................41 2.2.1.3. Hình thức cho vay mua nhà: .................................................................45 2.2.2. Một số kết quả từ hoạt động cho vay mua nhà tại Vietcombank – Chi nhánh Bình Dương ...........................................................................................................47 v 2.2.2.1. Doanh số cho vay mua nhà ...................................................................47 2.2.2.2. Dư nợ cho vay mua nhà.........................................................................49 2.2.2.3. Dư nợ cho vay mua nhà theo loại hình sản phẩm .................................51 2.2.2.4. Tình hình doanh số thu nợ cho vay mua nhà ........................................52 2.2.3. Tình hình nợ quá hạn và nợ xấu cho vay mua nhà ......................................53 2.2.3.1. Tình hình nợ quá hạn ............................................................................53 2.2.3.2. Tình hình nợ xấu....................................................................................54 2.2.3.3. Phân tích vòng quay vốn tín dụng. .......................................................55 2.3. ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ...................56 2.3.1. Điểm mạnh ...................................................................................................56 2.3.2. Điểm yếu ......................................................................................................58 2.3.2.1. Nguyên nhân từ phía Ngân hàng ...........................................................58 2.3.2.2 Nguyên nhân khách quan .......................................................................59 2.3.3. Cơ hội...........................................................................................................60 2.3.4. Thách thức ...................................................................................................60 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ TẠI NGÂN HÀNG TMCP NGOẠI THƯƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH BÌNH DƯƠNG ....................................63 3.1. ĐỊNH HƯỚNG, MỤC TIÊU, PHÁT TRIỂN CỦA NGÂN HÀNG VIETCOMBANK - CHI NHÁNH BÌNH DƯƠNG .................................................63 3.2. GIẢI PHÁP MỞ RỘNG CHO VAY MUA NHÀ TẠI NGÂN HÀNG VIETCOMBANK – CHI NHÁNH BÌNH DƯƠNG ................................................64 3.2.1. Xây dựng chiến lược kinh doanh cụ thể ......................................................64 3.2.2. Hoàn thiện quy trình cho vay.......................................................................65 3.2.3. Các đề xuất cơ chế, chính sách cho vay ......................................................65 3.2.3.1. Tăng tỷ trọng vay trên giá trị TSĐB ......................................................65 3.2.3.2. Thời gian vay vốn ..................................................................................65 3.2.3.3. Linh hoạt chấp nhận hồ sơ vay tiền ......................................................65 3.2.3.4. Xây dựng cơ chế lãi suất phù hợp .........................................................65 3.2.4. Công tác thẩm định ......................................................................................66 3.2.5. Cải tiến chất lượng dịch vụ ..........................................................................66 vi 3.2.6. Đẩy mạnh hoạt động marketing ...................................................................66 3.2.7. Hiện đại hóa công nghệ Ngân hàng .............................................................67 3.2.8. Huy động mở rộng nguồn vốn .....................................................................67 3.2.9. Các giải pháp về tăng doanh số và xử lý nợ quá hạn. .................................68 3.2.9.1 Giải pháp về tăng doanh số....................................................................68 3.2.9.2. Giải pháp nâng cao dư nợ cho vay. ......................................................68 3.3. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ VỚI NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC................................71 KẾT LUẬN ..............................................................................................................73 TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................74 PHỤ LỤC .................................................................................................................76 vii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BTD/HĐTD: Ban tín dụng/Hội đồng tín dụng CIC Credit Information Centre: Trung tâm thông tin tín dụng CN: Chi nhánh CVMN: Cho vay mua nhà CVTD: Cho vay tiêu dùng ĐHĐCĐ: Đại hội đồng cổ đông ĐVCNT: Đơn vị chấp nhận thẻ HĐQT: Hội đồng Quản trị HĐTD: Hợp đồng Tín dụng HĐV: Huy động vốn KH: Khách hàng KHBL: Khách hàng bán lẻ KPI: Chỉ số đánh giá thực hiện công việc NH: Ngân hàng NHNN: Ngân hàng Nhà nước Việt Nam NHTM: Ngân hàng Thương mại PGD: Phòng giao dịch QĐ: Quyết định QSDĐ: Quyền sử dụng đất TCTD: Tổ chức tín dụng TMCP Thương mại cổ phần TSC: Trụ sở chính TSĐB: Tài sản đảm bảo TTTM: Trung tâm thương mại UBND: Ủy Ban Nhân Dân VIETCOMBANK (VCB): Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam viii DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 2.1 Thống kê tình nhân sự tại Vietcombank - CN Bình Dương giai đoạn từ năm (2017 - 2019)................................................................................... 34 Bảng 2.2 Thống kê trình độ chuyên môn, độ tuổi, giới tính của cán bộ công nhân viên tại Vietcombank – CN Bình Dương (2017-2019) ...................... 35 Bảng 2.3. Bảng báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh tại Ngân hàng Vietcombank - CN Bình Dương (2017 – 2019) ......................................... 36 Bảng 2.4: Tình hình doanh số cho vay mua nhà tại Ngân hàng Vietcombank – CN Bình Dương (2017-2019) ..................................................................... 47 Bảng 2.5: Tình hình dư nợ cho vay mua nhà tại Ngân hàng Vietcombank Chi nhánh Bình Dương (2017 – 2019) .............................................................. 49 Bảng 2.6: Tình hình doanh số thu nợ cho vay mua nhà tại Ngân hàng Vietcombank - CN Bình Dương (2017 – 2019) ......................................... 52 Bảng 2.7: Tình hình nợ quá hạn cho vay mua nhà tại Ngân hàng Vietcombank - CN Bình Dương (2017 – 2019) ......................................... 53 Bảng 2.8: Tình hình vòng quay vốn tín dụng mua nhà tại Vietcombank – CN Bình Dương giai đoạn từ (2017-2019)........................................................ 55 ix DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 2.1: Logo của ngân hàng Vietcombank ............................................ 29 Hình 2.2: Ngân hàng Vietcombank - Chi nhánh Bình Dương ................... 30 DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ Sơ đồ 2.1: Cơ cấu tổ chức tại Vietcombank - CN Bình Dương ................. 33 Sơ đồ 2.2: Quy trình thực hiện cho vay mua nhà tiêu dùng cá nhân .......... 41 Sơ đồ 2.3: Hình thức cho vay trực tiếp đối với người mua ........................ 46 Sơ đồ 2.4: Hình thức cho vay theo thỏa thuận ba bên ................................ 46 DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ Biểu đồ 2.1: Doanh số cho vay mua nhà tại Vietcombank - CN Bình Dương (2017 – 2019) .............................................................................................. 48 Biểu đồ 2.2: Sự thay đổi về tỷ trọng dự nợ cho vay mua nhà tại Vietcombank - CN Bình Dương (2017 – 2019) ................................................................ 50 Biểu đồ 2.3: Cơ cấu dư nợ cho vay mua nhà theo loại hình sản phẩm tại Vietcombank - CN Bình Dương (2017-2019) ............................................ 51 Biểu đồ 2.4: Tình hình nợ xấu cho vay mua nhà của Vietcombank giai đoạn từ năm (2017 - 2019)................................................................................... 54 x PHẦN MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Ngày nay, xu thế hội nhập toàn cầu đi đôi với tốc độ phát triển không ngừng của nền kinh tế, đòi hỏi mỗi thành phần trong xã hội phải luôn cố gắng nỗ lực hoàn thiện góp phần đưa đất nước ngày càng phát triển, đặc biệt là làm cho nền kinh tế ngày càng vững mạnh. Hòa nhịp cùng nhịp đập của nền kinh tế, ngành Ngân hàng cũng đã góp một phần không nhỏ đến sự tồn tại và phát triển của xã hội trong đó nổi bật là hoạt động kinh doanh Ngân hàng. Kể từ khi gia nhập WTO đến nay, nền kinh tế Việt Nam có những bước chuyển biến sâu sắc trên tất cả các lĩnh vực, tốc độ tăng trưởng kinh tế cao và liên tục qua các năm, tình hình chính trị ổn định, tạo niềm tin cho các nhà đầu tư nước ngoài mạnh dạn đầu tư vào nước ta. Từ đó, góp phần tạo công ăn việc làm cho người dân, tăng thu nhập và nâng cao chất lượng cuộc sống. Khi thu nhập tăng cao kéo theo nhu cầu cải thiện đời sống, nhu cầu tiêu dùng cũng tăng cao, và một nhu cầu nữa không thể thiếu đó là nhu cầu về nhà ở. Có “an cư” thì mới “lạc nghiệp”. Câu nói đó chính là mong muốn bình dị của người dân Việt Nam từ bao đời nay về một căn nhà để ổn định cuộc sống. Tuy nhiên mong muốn đó thật khó thực hiện khi mà phần đông dân số là những người có thu nhập trung bình hoặc thấp, trong khi giá cả thị trường nhà đất lại rất cao, thì vấn đề tích góp đủ tiền mua nhà trở nên quá khó khăn đối với các gia đình trẻ. Việt Nam được đánh giá là quốc gia có tốc độ tăng dân số cao, hiện nay dân số Việt Nam đạt Dân số hiện tại của Việt Nam là 97.588.128 triệu người, với tổng diện tích đất là 310.060 km2, mật độ dân số là 315 người/km2, Việt Nam đang đứng thứ 15 trên thế giới trong bảng xếp hạng dân số các nước và vùng lãnh thổ. (Theo tình hình thống kê dân số tại Việt Nam 25/10/2020). (Nguồn: https://danso.org/viet-nam/). Với số liệu như vậy thì Việt Nam có mật độ dân số cao gấp 7-8 lần mật độ chuẩn, dân số của nước ta phần đông là dân số trẻ, năng động, thu nhập không ngừng được cải thiện. Tương ứng với đó là tỷ lệ dân số ở đô thị tăng lên nhanh chóng, ước tính đạt mức 0.6% vào năm 2030. Dân số gia tăng tại đô thị sẽ tạo sức ép lớn về nhà ở. Tính đến hết năm 2019. Cả nước hiện tại có khoảng 4,1 triệu cán bộ, công chức và khoảng 19,8 triệu công nhân lao động đang làm việc tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao. Trong đó có khoảng 890 nghìn người rất khó khăn về nhà ở cần có sự hỗ trợ, tạo điều kiện để cải thiện nhà 1 ở. Khi phần đa chọn cách ở trọ. Nhưng về lâu về dài thì nhiều phòng trọ xuống cấp. Tình trạng mất trật tự an ninh ngày càng tiếp diễn nơi tập thể thì nhu cầu có nhà ở riêng lại càng được tăng cao. Đặc biệt tín dụng cá nhân đang trở thành một mảng tín dụng mang lại nhiều tiềm năng cho Ngân hàng bởi số lượng khách hàng cá nhân rất lớn với nhu cầu mua sắm, chi tiêu phục vụ sinh hoạt cũng như kinh doanh nhỏ lẻ không ngừng tăng. Tuy nhiên, tình hình kinh tế - chính trị - xã hội Việt Nam nhưng năm gần đây diễn biến rất phức tạp và trải qua nhiều biến cố do tình hình dịch Covid - 19 đang diễn ra trong năm gây ảnh hưởng rất nhiều đến tăng trưởng kinh tế suy giảm, lạm phát có thể bùng phát bất cứ lúc nào, nợ xấu tăng cao, thị trường bất động sản đóng băng… Điều này đã tác động đến tình hình cho vay bất động sản, trong đó ảnh hưởng rõ nhất là cho vay nhu cầu nhà ở của người dân. Trong khi đó, không chỉ tại Bình Dương mà ở các tỉnh thành phố lớn khác, nhu cầu về nhà ở vẫn tăng lên không ngừng. Bởi lẽ vấn đề nhà ở là một nhu cầu an sinh, cơ bản và thiết yếu, là bước đầu để “lạc nghiệp” trong tâm thức của mỗi người dân. Nhưng không phải ai cũng có thể tự xoay sở để dễ dàng sở hữu một căn nhà trong điều kiện khó khăn hiện nay. Họ cần có sự tài trợ và đó chính là thị trường cho sản phẩm cho vay nhu cầu nhà ở của các NHTM phát triển. Nắm bắt được tình hình đó, trong thời gian qua rất nhiều Ngân hàng đã tham gia khai thác mảng thị trường đầy tiềm năng này. Để hạn chế được rủi ro nhưng vẫn không ngừng phát triển nghiệp vụ cho vay mua nhà, đáp ứng triệt để nhu cầu của người dân chính là bài toán khó mà tất cả các NHTM đều muốn tìm ra đáp án tối ưu nhất. Xuất phát từ thực tế trên và qua thời gian thực tập nghiên cứu tại trung tâm thẩm định và phê duyệt tín dụng cá nhân - Ngân hàng Vietcombank nhận thức rõ tầm quan trọng của công tác hoạt động cho vay mua nhà tại Ngân hàng thương mại, vì vậy nên em chọn đề tài “Giải pháp mở rộng cho vay mua nhà tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank) - Chi nhánh Bình Dương” làm đề tài để nghiên cứu. 2. Mục tiêu nghiên cứu Đề tài được thực hiện nhằm đạt được các mục tiêu sau: - Tìm hiểu và phân tích hoạt động kết quả kinh doanh tại Vietcombank CN Bình Dương. 2 - Phân tích chi tiết về hoạt động cho vay mua nhà tại Vietcombank - CN Bình Dương. - Nhận diện các điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội, thách thức trong quá trình thực hiện cho vay mua nhà tại Vietcombank - CN Bình Dương. - Đề xuất một số giải pháp và kiến nghị nhằm phát triển và mở rộng hoạt động cho vay mua nhà tại Vietcombank - CN Bình Dương. 3. Đối tượng & phạm vi nghiên cứu a) Đối tượng nghiên cứu: Về hoạt động cho vay mua nhà tại ngân hàng Vietcombank - Chi nhánh Bình Dương. b) Phạm vi nghiên cứu: - Về không gian: Đề tài dựa vào các số liệu thống kê báo cáo tình hình hoạt động cho vay của Ngân hàng Vietcombank - CN Bình Dương. - Về thời gian: số liệu thu thập cho nghiên cứu được cung cấp trong giai đoạn 2017 - 2019. 4. Phương pháp nghiên cứu & nguồn dữ liệu - Đề tài được nghiên cứu dựa trên số liệu thực tế liên quan đến hoạt động cho vay thông qua các nguồn tài liệu như: + Sách báo, internet, các bài báo cáo trước. + Các số liệu hoạt động kinh doanh của ngân hàng. - Phân tích số liệu và đánh giá: + Số liệu tuyệt đối, số liệu tương đối của các số liệu đã thu thập được. Từ đó rút ra nhận xét về hoạt động cho vay mua nhà của Vietcombank - CN Bình Dương cũng như các hoạt động khác của Ngân hàng có liên quan. - Phương pháp sử dụng: + Phương pháp tổng hợp: Thu thập các dữ liệu về Ngân hàng như cơ cấu tổ chức, các số liệu về hoạt động kinh doanh và hoạt động cho vay mua nhà của Ngân hàng Vietcombank trong 3 năm 2017 - 2019 + Phương pháp phân tích số liệu: là phương pháp dựa trên bảng phân tích lập được thu thập từ phương pháp tổng hợp. Em dùng phương pháp này để nêu ra những ưu và nhược điểm trong công tác thẩm định trong quá trình cho vay của Vietcombank nhằm tìm ra những cơ hội và thách thức của hoạt động cho vay của Ngân hàng. 3 - Phương pháp so sánh: So sánh dữ liệu của từng năm nhằm đánh đánh giá và nhận xét tình hình hoạt động cho vay mua nhà tại ngân hàng Vietcombank CN Bình Dương trong 3 năm 2017, 2018, 2019. 5. Ý nghĩa của đề tài a) Về mặt lý thuyết: - Củng cố thêm các lý thuyết về hiệu quả của việc mở rộng cho vay mua nhà ở NHTM. - Tìm ra giải pháp nâng cao hiệu quả của việc mở rộng cho vay mua nhà của các NHTM. b) Về mặt thực tiễn: Giúp tìm ra đề xuất mới nhằm mở rộng cho vay mua nhà tại Ngân hàng Vietcombank - CN Bình Dương. 6. Bố cục của đề tài Chương 1: Cơ sở lý thuyết về hoạt động cho vay mua nhà tại các Ngân hàng Thương Mại. Chương 2: Phân tích thực trang về hoạt động cho vay mua nhà tại Ngân hàng Thương Mại Cổ phần Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Bình Dương. Chương 3: Đề xuất và kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Ngoại Thương Việt Nam Chi nhánh Bình Dương. 4 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1. KHÁI QUÁT VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1.1. Khái niệm về Ngân hàng Thương mại (NHTM) 1.1.1.1. Khái niệm Theo Lê Thị Tuyết Hoa. (2017): “Ngân hàng thương mại là một định chế tài chính trung gian có vị trí quan trọng trong nền kinh tế nói chung và trên thị trường tài chính nói riêng. Hoạt động của NHTM đa dạng và tổng hợp nhiều nghiệp vụ, dịch vụ khác nhau. Các NHTM thu hút nguồn vốn trước hết bằng cách huy động tiền gửi không kỳ hạn, tiền gửi có kỳ hạn, tiền gửi tiết kiệm, các hình thức huy động khác như phát hành kỳ phiếu, trái phiếu ngân hàng... Sau đó họ dùng số vốn này để thực hiện cho vay sản xuất kinh doanh, cho vay tiêu dùng, cho vay bất động sản,... Ngoài các hoạt động của NHTM là nhận tiền gửi và cho vay kể trên thì còn có dịch vụ thanh toán và các dịch vụ khác như chuyển tiền, bảo lãnh, ủy thác,... NHTM là loại hình ngân hàng ra đời sớm nhất gắn liền với sự xuất hiện của hoạt động ngân hàng. 1.1.1.2. Chức năng Các hoạt động cơ bản của Ngân hàng thương mại Những hoạt động sơ khai của NHTM là đổi tiền, đúc tiền, giữ hộ tiền và cho vay. Ngày nay bản chất các hoạt động của NHTM vẫn vậy, tuy nhiên nhu cầu về dịch vụ trong ngân hàng của con người ngày càng phát triển vì thế các hoạt động ngân hàng cũng ngày càng được đa dạng hóa để phù hợp với các nhu cầu đó. Hoạt động của ngân hàng ngày nay bao gồm các lĩnh vực khác như: bảo hiểm, mua giới, đầu tư,... a) Hoạt động huy động vốn Huy động vốn là một trong những hoạt động quan trọng hàng đầu của NHTM. Vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng hoạt động của toàn bộ ngân hàng . NHTM huy động vốn thông qua các loại hình huy động tiền gửi và đi vay. Vốn từ hoạt động này chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn vốn của NHTM và đó chính là mục tiêu tăng trưởng hàng năm của ngân hàng. Có nhiều hình thức huy động vốn khác nhau trong ngân hàng đó là: 5 - Vốn huy động từ tiền gửi: Vốn từ hoạt động này chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn vốn của NHTM và đó chính là mục tiêu tăng trưởng hàng năm của ngân hàng. Có nhiều hình thức huy động khác nhau trong ngân hàng: Tiền gửi thanh toán, tiền gửi tiết kiệm của dân cư, tiền gửi có kỳ hạn của các doanh nghiệp và nhiều loại tiền gửi khác - Vốn vay từ NHNN: Đây là khoản vay nhằm phục vụ cho nhu cầu cấp bách trong chi trả của NHTM. Trong trường hợp thiếu hụt dự trữ (thiếu hụt dữ trữ bắt buộc, dự trữ thanh toán), NHTM thường vay NHNN. Ngân hàng nhà nước có thể cấp tín dụng cho mỗi NHTM với một hạn mức tín dụng và để vay các NH trả lãi suất theo quy định. - Vốn vay từ các TCTD: Đây là nguồn vốn các ngân hàng vay mượn lẫn nhau và vay các tổ chức tín dụng trên thị trường liên ngân hàng. Các ngân hàng đang thiếu hụt có nhu cầu vay mượn tức thời để đảm bảo khả năng thanh toán. - Vay trên thị trường vốn: Cũng gống như nhiều doanh nghiệp khác, các NHTM cũng vay mượn bằng cách phát hành các giấy nợ như kỳ phiếu, trái phiếu, tín phiếu... đây là các khoản vay mà các ngân hàng tương đối chủ động trong kinh doanh của mình. Ngân hàng thường vay trung dài hạn với quy mô lớn, lãi suất cao... để phục vụ cho ngân hàng tài trợ cho các dự án công trình... đảm bảo khả năng cung cấp vốn của ngân hàng. b) Hoạt động cho vay Cho vay của NHTM là việc chuyển nhượng tạm thời một lượng giá trị từ NHTM (người sở hữu) sang khách hàng (người đi sử dụng) sau một thời gian nhất định quay trở lại NHTM để hoàn trả lượng vốn vay ban đầu và lãi. Căn cứ theo mụch đích sử dụng khoản vay của khách hàng, NH có các hoạt động cho vay như sau: - Cho vay thương mại: là hoạt động mà NH chiết khấu thương phiếu, cho khách hàng sử dụng tiền, tài sản đảm bảo là khoản phải thu trên thương phiếu mà khách hàng cung cấp cho NH. Cho vay tiêu dùng: là hoạt động mà NH cho khách hàng vay vào mục đích chi tiêu vào các nhu cầu như sinh hoạt, mua sắm, mua nhà, học tập... Do xã hội ngày càng phát triển vì thế nhu cầu sinh hoạt của người dân ngày càng phong phú nên hoạt động cho vay tiêu dùng của NH ngày càng phát triển. Tuy nhiên đây là hoạt động cho vay mà rủi ro cũng rất cao. Thời hạn trong cho vay tiêu dùng khá đa dạng bao gồm cả ngắn hạn, trung hạn và dài hạn. 6 - Cho vay tài trợ: Bên cạnh hoạt động cho vay ngắn hạn NH càng ngày càng quan tâm đến cho vay trung và dài hạn. Các hoạt động cho vay trung và dài hạn chủ yếu là cho khách hàng vay để sử dụng vào mụch đích như: xây dựng nhà máy, phát triển công nghệ cao, đầu tư... Bên cạnh các hình thức cho vay trên, tuỳ theo cách phân loại mà NHTM có rất nhiều hình thức cho vay khác nữa như: + Căn cứ theo thời hạn: bao gồm cho vay ngắn hạn, trung hạn và dài hạn. Các hình thức cho vay này dựa vào thời gian thoả thuận của NH và khách hàng trong hợp đồng tín dụng từ đó khách hàng phải trả gốc và lãi theo thỏa thuận + Căn cứ vào khách hàng vay vốn: bao gồm cho vay khách hàng cá nhân, doanh nghiệp, chính phủ và các tổ chức tài chính khác. + Căn cứ theo mức độ tín nhiệm đối với khách hàng: bao gồm cho vay có đảm bảo và cho vay không đảm bảo... + Căn cứ theo phương thức vay: bao gồm cho vay từng lần, cho vay theo hạn mức tín dụng, cho vay thấu chi, cho vay luân chuyển, cho vay trả góp, cho vay gián tiếp. Tuỳ vào mụch đích quản lý khác nhau mà mỗi NH có thể phân loại các khoản vay theo các tiêu thức khác nhau phù hợp với mục đích đó. Trên thực tế việc kết hợp nhiều tiêu thức với nhau thường được các NH sử dụng. Trong tất cả các hình thức cho vay thì vấn đề được NH và khách hàng quan tâm nhiều nhất đó chính là lãi suất của khoản vay. c) Các hoạt động khác - Thanh toán: Trong hoạt động này NH làm vai trò trung gian để thực hiện sự trao đổi giữa các khách hàng của mình bằng các hình thức như thu, chi dùng tiền mặt và không dùng tiền mặt, quản lý các công cụ kinh doanh tín dụng như séc, giấy chuyển tiền, thẻ thanh toán... Ngoài ra NH còn thực hiện các hình thức thanh toán giữa các ngân hàng với nhau trong hệ thống liên NH. - Đầu tư: Giúp các NH sử dụng và khai thác tối đa các nguồn vốn huy động, đồng thời mang lại thu nhập cho NH. NH thường đầu tư vào chứng khoán Chính phủ ngắn hạn, cổ phiếu, trái phiếu của các doanh nghiệp. - Mua bán ngoại tệ: là một trong những hoạt động NH được ưu tiên hàng đầu. Trong hoạt động này NH thực hiện trao đổi giữa các ngoại tệ với nhau, và đổi đồng ngoại tệ lấy động nội tệ. 7 Ngoài ra tại NH còn có rất nhiều hoạt động khác như: Bảo lãnh, thanh toán quốc tế, đầu tư, cho thuê tài chính... Hoạt động cho vay của NH luôn mang lại thu nhập cao, tuy nhiên hoạt động này lại chứa đựng không ít rủi ro cho NH. Do vậy để mở rộng hoạt động cho vay, bên cạnh việc phải xây dựng và sử dụng các chính sách tín dụng đúng đắn phải không ngừng đa dạng hoá các loại hình cho vay của NHTM phù hợp với nhu cầu của khách hàng và mục tiêu quản lý của NH. 1.1.2. Tổng Quan Về Hoạt Động Cho Vay Bất Động Sản 1.1.2.1. Khái niệm cho vay Theo Mục 1 – Điều 3 quyết định 1627/QĐ – NHNN về quy chế cho vay của TCTD với khách hàng quy định: “Cho vay là một hình thức cấp tín dụng, theo đó tổ chức tín dụng giao cho khách hàng sử dụng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích và thời gian nhất định theo thoả thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi”. Khái niệm cho vay bất động sản: Theo Bộ Luật Dân sự năm 2005 của nuớc Cộng hoà Xã Hội Chủ Nghĩa (XHCN) Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS tà các tài sản bao gồm: Đất đai: Nhà, công trinh xây dụng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định". (BLDS Cộng hòa XHCN Việt Nam, 2005) Như vậy, với khái niệm bất động sản rất da dạng và đều có sự quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước, theo đó pháp luật của mỗi nước sẽ quy định những hàng mục tài sản nào được đưa vào mình bất động sản vả những tài sản nào được đưa vào hạng mục động sản. Quan điểm của cá nhân đưa ra khái niệm về bất động sản là những tài sản không thể dịch chuyển được bao gồm đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất. 1.1.2.2. Đặc điểm Cho vay mua bất động sản (CVMBĐS) là một trong các loại hình cho vay tiêu dùng nên nó mang các đặc trưng của cho vay tiêu dùng. Tuy nhiên, chính nhưng đặc điểm riêng của đối tượng được tài trợ mà CVMBĐS có nhưng đặc điểm khác biệt so với những loại hình khác. - Quy mô khoản vay: Quy mô của các khoản CVMBĐS thường lớn hơn nhiều so với quy mô trung bình của các khoản vay tiêu dùng thông thường. 8 - Thời gian cho vay: Cho vay mua bất động sản là loại hình tín dụng tiêu dùng có kỳ hạn dài nhất, giao động từ 10 năm cho đến 30 năm. - Tài sản đảm bảo: Khi mua bất động sản, khách hàng thường thế chấp bằng chính bất động sản đó hoặc bất động sản khác tùy theo quy định riêng của từng ngân hàng. - Rủi ro: CVMBĐS chứa đựng rủi ro tiềm ẩn rất cao mà chủ yếu là rủi ro tín dụng, là rủi ro khách hàng không trả được nợ gốc, lãi, hoặc cả gốc và lãi đúng hạn gây tổn thất cho ngân hàng. Do nguồn trả nợ của khách hàng lấy từ 26 thu nhập thường xuyên, nên ngân hàng sẽ gặp rủi ro khi chu kỳ kinh tế thay đổi theo chiều hướng bất lợi, hay khi khách hàng bị mất việc, tai nạn giao thông… Mặt khác, thời gian cho vay kéo dài, mọi biến cố đều có thể xảy ra nên rủi ro ngân hàng gặp phải là rất cao mà ngân hàng không thể dự đoán trước. Thị trường bất động sản mang tính chu kỳ, mỗi giai đoạn khủng hoảng sẽ kéo dài nhiều năm dẫn đến giá cả có thể biến động, trong khi đó tài sản đảm bảo vay thường chính là bất động sản mà khách hàng vay mua nên trong trường hợp ngân hàng muốn xử lý tài sản đảm bảo sẽ rất khó khăn. Chất lượng thông tin tín dụng ít, thông tin thu được chủ yếu là do ngân hàng cung cấp nên họ có thể đưa ra các thông tin không chính xác, dẫn đến quyết định cấp tín dụng sai. - Lãi suất khoản vay: Thường là rất cao và thả nổi theo từng năm do rủi ro lớn và chi phí họa động cao, bao gốm chi phí huy động vốn trong dài hạn chi phí thẩm định, chi phí định giá tài sản đảm bảo và điều chỉnh kịp thời theo nhưng biến động thị trường, chi phí bù đắp rủi ro… - Phương thức cho vay: Theo Điều 16, Quyết định số 1627/2001/QĐNHNN “Cho vay từng lần là mỗi lần vay vốn khách hàng và tổ chức tín dụng thực hiện thủ tục vay vốn cần thiết và ký kết hợp đồng tín dụng”. 1.1.2.3. Phân loại cho vay mua bất động sản Việc phân loại cho vay bất động sản sẽ có những cách khác nhau, tuy nhiên nếu căn cứ vào mục đích vay bất động sản được chia thành 2 mảng chính: cho vay kinh doanh bất động sản và cho vay tiêu dùng bất động sản. - Mảng cho vay kinh doanh bất động sản dành cho đối tượng khách hàng doanh nghiệp để tài trợ cho các dự án bất động sản như xây khu đô thị mới, khu thương mại, khu căn hộ chung cư… 9