Tài liệu Giải pháp mở rộng cho vay mua bất động sản tại ngân hàng tmcp việt á chi nhánh bình dương

TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT KHOA KINH TẾ *********** BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: GIẢI PHÁP MỞ RỘNG CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP VIỆT Á – CHI NHÁNH BÌNH DƯƠNG Sinh viên thực hiện : Lê Ngọc Ánh MSSV : 1723402010009 Lớp : D17TC01 Khoá : 2017 - 2021 Ngành : Tài chính ngân hàng Giảng viên hướng dẫn: TS. Nguyễn Ngọc Mai i Bình Dương, tháng 12/2020 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi dưới sự hướng dẫn khoa học của Cô Nguyễn Ngọc Mai. Các nội dung nghiên cứu, kết quả trong đề tài này là trung thực và chưa công bố dưới bất kỳ hình thức nào trước đây. Những số liệu trong các bảng biểu phục vụ cho việc phân tích, nhận xét, đánh giá tôi thu thập từ các nguồn khác nhau có ghi rõ trong phần tài liệu tham khảo. Ngoài ra, trong báo cáo tốt nghiệp còn sử dụng một số nhận xét, đánh giá cũng như số liệu của tác giả, cơ quan tổ chức khác đều có trích dẫn và chú thích nguồn gốc. Nếu phát hiện có bất kỳ sự gian lận nào tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về nội dung báo cáo của mình. Bình Dương, ngày 09 tháng 12 năm 2020 ii LỜI CẢM ƠN .  . Thời gian học tập dưới mái trường Đại Học Thủ Dầu Một, được sự truyền đạt tận tình của Quý Thầy Cô, bản thân em đã tích lũy được nhiều kiến thức bổ ích và làm quen với nhiều phương thức học tập. Nhờ vào những nền tảng tri thức này, em đã dễ dàng lĩnh hội những kiến thức mới trong quá trình thực tập để làm hành trang cho em tiếp cận và làm chủ công việc trong tương lai. Em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Quý Thầy Cô trường Đại học Thủ Dầu Một. Đặc biệt là giảng viên Nguyễn Ngọc Mai – người đã trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ em hoàn thành bài báo cáo thực tập này. Em xin chúc Quý Thầy Cô nhiều sức khỏe và niềm vui trong công tác giảng dạy. Đồng thời em cũng gửi lời cảm ơn sâu sắc đến ban lãnh đạo cùng toàn thể quý anh chị trong Ngân hàng Thương mại cổ phẩn Việt Á – Chi nhánh Bình Dương, đặc biệt là các anh chị trong bộ phận Phòng khách hàng cá nhân đã tận tình giúp đỡ và tạo mọi điều kiện cho em học hỏi công việc thực tế, … Cuối cùng, em xin chúc Quý Thầy Cô, ban lãnh đạo cùng toàn thể các anh chị phòng ban lời chúc sức khỏe và hoàn thành tốt công việc. Em xin chân thành cảm ơn! Bình Dương, ngày 09 tháng 12 năm 2020 Sinh viên thực hiện Ánh Lê Ngọc Ánh iii CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM KHOA KINH TẾ CHƯƠNG TRÌNH: TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG Hạnh phúc Độc lập – Tự do – PHIẾU THEO DÕI TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP 1.Học viên thực hiện đề tài: Lê Ngọc Ánh MSSV: 1723402010009 Ngày sinh: 14/11/1999 Lớp: D17TC01 Điện thoại: 0365050114 Chuyên ngành: Tài chính ngân hàng Email: [email protected] 2. Số QĐ giao đề tài luận văn: Quyết định số 1493/QĐ-ĐHTDM ngày 01 tháng 10 năm 2020 3. Cán bộ hướng dẫn (CBHD): TS. Nguyễn Ngọc Mai 4. Tên đề tài: Giải pháp mở rộng cho vay mua bất động sản tại ngân hàng TMCP Việt Á – Chi nhánh Bình Dương Nhận xét của CBHD Tuần thứ Ngày Kế hoạch thực hiện (Ký tên) 1 03/11/2020 Viết phần mở đầu 12/10/2020 Viết chương 1 19/10/2020 Viết tiếp chương 1 2 3 Kiểm tra ngày: Đánh giá mức độ công việc hoàn thành: Được tiếp tục:  4 26/10/2020 Viết chương 2 iv Không tiếp tục:  Nhận xét của CBHD Tuần thứ Ngày Kế hoạch thực hiện (Ký tên) 5 2/11/2020 Tiếp tục viết chương 2 6 9/11/2020 Viết chương 3 Kiểm tra ngày: Đánh giá mức độ công việc hoàn thành: Được tiếp tục: …………………Không tiếp tục:  7 23/11/2020 Tiếp tục viết chương 3 8 30/11/2020 Tiếp tục sửa bài 9 9/12/2020 Hoàn thành bài Ghi chú: Sinh viên (SV) lập phiếu này thành 01 bản để nộp cùng với Báo cáo tốt nghiệp khi kết thúc thời gian thực hiện BCTN. Ý kiến của cán bộ hướng dẫn Bình Dương, ngày 09 tháng 12 năm 2020 (Ký và ghi rõ họ tên) Sinh viên thực hiện (Ký và ghi rõ họ tên) Ánh Lê Ngọc Ánh v 07 - BCTN TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT VIỆT NAM CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA Độc lập – Tự do – Hạnh phúc KHOA: KINH TẾ CHƯƠNG TRÌNH: TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG PHIẾU NHẬN XÉT (Dành cho giảng viên hướng dẫn) I. Thông tin chung 1. Họ và tên sinh viên: Lê Ngọc Ánh MSSV: 1723402010009 Lớp: D17TC01 2. Tên đề tài: Giái pháp mở rộng cho vay mua bất động sản tại ngân hàng TMCP Việt Á – Chi nhánh Bình Dương 3. Họ và tên giảng viên hướng dẫn: TS. Nguyễn Ngọc Mai II. Nội dung nhận xét 1. Ưu nhược điểm của đề tài về nội dung, phương pháp, kết quả nghiên cứu ............................................................................................................................................ ............................................................................................................................................ 2. Khả năng ứng dựng của đề tài ............................................................................................................................................ 3. Hình thức, cấu trúc cách trình bày ............................................................................................................................................ ............................................................................................................................................ 4. Đánh giá về thái độ và ý thức làm việc của sinh viên ............................................................................................................................................ ............................................................................................................................................  Đồng ý cho bảo vệ  Không đồng ý cho bảo vệ Giảng viên hướng dẫn Ký tên (ghi rõ họ tên) vi 08- BCTN TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT NAM CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT Độc lập - Tự do - Hạnh phúc KHOA KINH TẾ CHƯƠNG TRÌNH: TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG Bình Dương, ngày tháng năm 2020 PHIẾU NHẬN XÉT (Dùng cho các thành viên Hội đồng chấm) I. Thông tin chung 1. Họ và tên sinh viên: Lê Ngọc Ánh MSSV: 1723402010009 .Lớp: D17TC01 2. Tên đề tài: Giải pháp mở rộng cho vay mua bất động sản tại ngân hàng TMCP Việt Á – Chi nhánh Bình Dương 3. Họ và tên giảng viên hướng dẫn: TS. Nguyễn Ngọc Mai II. Nội dung nhận xét 1. Ưu nhược điểm của đề tài về nội dung, phương pháp, kết quả nghiên cứu …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… 2. Khả năng ứng dựng của đề tài …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… 3. Hình thức, cấu trúc cách trình bày …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… Cán bộ chấm Ký tên (ghi rõ họ tên) vii 08- BCTN TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT NAM CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT Độc lập - Tự do - Hạnh phúc KHOA KINH TẾ CHƯƠNG TRÌNH: TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG Bình Dương, ngày tháng năm 2020 PHIẾU NHẬN XÉT (Dùng cho các thành viên Hội đồng chấm) I. Thông tin chung 1. Họ và tên sinh viên: Lê Ngọc Ánh MSSV: 1723402010009 .Lớp: D17TC01 2. Tên đề tài: Giải pháp mở rộng cho vay mua bất động sản tại ngân hàng TMCP Việt Á – Chi nhánh Bình Dương 3. Họ và tên giảng viên hướng dẫn: TS. Nguyễn Ngọc Mai II. Nội dung nhận xét 1. Ưu nhược điểm của đề tài về nội dung, phương pháp, kết quả nghiên cứu …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… 2. Khả năng ứng dựng của đề tài …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… 3. Hình thức, cấu trúc cách trình bày …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… Cán bộ chấm Ký tên (ghi rõ họ tên) viii MỤC LỤC DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ........................................................................... xii DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU .................................................................... xiii PHẦN MỞ ĐẦU .................................................................................................. 1 CHƯƠNG 1.CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN 4 1.1 KHÁI QUÁT NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN CỦA CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN ...................................................................................... 4 1.1.1 Những vấn đề cơ bản về cho vay Ngân hàng Thương mại ......................... 4 1.1.1.1 Khái niệm cho vay của ngân hàng thương mại: ....................................... 4 1.1.1.2 Phân loại hoạt động cho vay ngân hàng thương mại: .............................. 4 1.1.1.3 Vai trò hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại ............................. 6 1.1.2 Hoạt động cho vay mua bất động sản .......................................................... 7 1.1.2.1 Khái niệm về bất động sản ........................................................................ 7 1.1.2.2 Cho vay mua bất động sản ........................................................................ 8 1.1.2.3 Quá trình hình thành ................................................................................. 8 1.1.2.4 Sự cần thiết của cho vay mua bất động sản .............................................. 9 1.1.3 Đặc điểm của cho vay mua bất động sản ................................................... 10 1.1.4 Nguyên tắc cho vay mua bất động sản ....................................................... 12 1.1.5 Phân loại cho vay mua bất động sản .......................................................... 12 1.1.6 Các chỉ tiêu phản ánh mở rộng cho vay mua bất động sản ........................ 14 1.1.6.1 Phản ánh doanh số cho vay mua BĐS .................................................... 14 1.1.6.2 Chỉ tiêu phản ánh dư nợ cho vay mua BĐS: ........................................... 14 1.1.6.3 Tỷ lệ nợ xấu ............................................................................................. 15 1.1.6.4 Chỉ tiêu phản ánh mở rộng loại hình sản phẩm cho vay mua BĐS ........ 15 1.1.7 Các nhân tố ảnh hưởng đến việc mở rộng cho vay mua bất động sản ....... 16 1.1.7.1 Nhân tố khách quan: ............................................................................... 16 1.1.7.2 Nhân tố chủ quan: ................................................................................... 19 1.1.7.3 Các nhân tố khác: .................................................................................... 20 1.1.8 Những rủi ro trong hoạt động mở rộng cho vay mua bất động sản ........... 21 1.2 LƯỢC KHẢO TÀI LIỆU ........................................................................... 21 ix CHƯƠNG 2. PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG VỀ GIẢI PHÁP MỞ RỘNG CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG VIỆT Á – CHI NHÁNH BÌNH DƯƠNG .................................................................................. 25 2.1 GIỚI THIỆU KHÁI QUÁT VỀ NGÂN HÀNG VIỆT Á – CHI NHÁNH BÌNH DƯƠNG .................................................................................................. 25 2.1.1 Lịch sử hình thành ngân hàng Việt Á – Chi nhánh Bình Dương ............... 25 2.1.2 Cơ cấu tổ chức của ngân hàng Việt Á – Chi nhánh Bình Dương .............. 29 2.1.3 Tình hình nhân sự của ngân hàng Việt Á – Chi nhánh Bình Dương ......... 32 2.1.4 Hoạt động kinh doanh của Ngân hàng Việt Á – Chi nhánh Bình Dương 2017 – 2019 ......................................................................................................... 36 2.2 PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG VỀ GIẢI PHÁP MỞ RỘNG CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG VIỆT Á – CHI NHÁNH BÌNH DƯƠNG ................................................................................................................. 38 2.2.1 Các phương thức cho vay ........................................................................... 38 2.2.1.1 Tiện ích và điều kiện: .............................................................................. 38 2.2.1.2 Thủ tục: ................................................................................................... 39 2.2.2 Quy trình cho vay mua bất động sản .......................................................... 40 2.2.3 Các chỉ tiêu đánh giá mở rộng cho vay mua bất động sản ......................... 43 2.2.3.1 Chi tiêu phản ánh doanh số cho vay mua bất động sản .................... 43 2.2.3.2 Chỉ tiêu phản ánh dư nợ CVMBĐS ..................................................... 44 2.2.3.3 Chỉ tiêu phản ánh nợ xấu ...................................................................... 45 2.3 ĐÁNH GIÁ CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN BẰNG PHÂN TÍCH SWOT: ................................................................................................................ 46 2.3.1 Điểm mạnh ................................................................................................. 46 2.3.2 Điểm yếu .................................................................................................... 47 2.3.3 Cơ hội ......................................................................................................... 48 2.3.4 Thách thức .................................................................................................. 49 CHƯƠNG 3. GIẢI PHÁP – KIẾN NGHỊ ....................................................... 51 3.1 ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN CỦA NGÂN HÀNG VIỆT Á – CHI NHÁNH BÌNH DƯƠNG TRONG 5 NĂM TỚI ................................................ 51 3.2 GIÁI PHÁP – KIẾN NGHỊ........................................................................... 52 x 3.2.1 Giải pháp .................................................................................................... 52 3.2.2 Kiến nghị .................................................................................................... 54 3.2.2.1 Kiến nghị đối với các cơ quan Nhà Nước: .............................................. 54 3.2.2.2 Kiến nghị đối với Ngân hàng Nhà Nước ................................................. 55 3.2.2.3 Kiến nghị đối với Ngân hàng Việt Á ....................................................... 58 TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................ 62 PHỤ LỤC 1 PHỤ LỤC 2 PHỤ LỤC 3 xi DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Chú thích BĐS Bất động sản BLDS Bộ luật Dân sự CIC Trung tâm thông tin tín dụng CMND Chứng minh nhân dân CVMBĐS Cho vay mua bất động sản CVTD Chuyên viên tín dụng ĐVKD Đơn vị kinh doanh GDBĐ Giao dịch ban đầu GDV Giao dịch viên GTGT Giá trị gia tăng HĐMB Hợp đồng mua bán HĐQT Hội đồng quản trị KH Khách hàng KHCN Khách hàng cá nhân KHDN Khách hàng doanh nghiệp NHNN Ngân hàng Nhà nước NHTM Ngân hàng Thương mại QHKH Quan hệ khách hàng SYCC Sao y công chứng TCTD Tổ chức tín dụng TMCP Thương mại Cổ phần UBND Ủy ban nhân dân xii DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng biểu Bảng 2.1 Bảng 2.2 Bảng 2.3 Tên bảng Số trang Thống kê tình hình nhân sự ngân hàng Việt Á – Chi nhánh Bình Dương Thổng kê tình hình nhân sự theo trình độ, độ tuổi, giới tính của ngân hàng Việt Á – Chi nhánh Bình Dương Kết quả hoạt động kinh doanh của Ngân hàng Việt Á – Chi nhánh Bình Dương 33 35 36 Bảng 2.4 Tình hình doanh số cho vay mua bất động sản tại Ngân hàng Việt Á – Chi nhánh Bình Dương 43 Bảng 2.5 Tình hình dư nợ cho vay mua bất động sản tại Ngân hàng Việt Á – Chi nhánh Bình Dương 44 Bảng 2.6 Tình hình nợ xấu về hoạt động cho vay mua bất động sản tại Ngân hàng Việt Á – Chi nhánh Bình Dương 45 xiii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình vẽ Tên hình Số trang Hình 2.1 Logo Ngân hàng TMCP Việt Á 27 Hình 2.2 Hình 2.3 Sơ đồ cơ cấu tổ chức Ngân hàng Việt Á – Chi nhánh Bình Dương Quy trình cho vay mua Bất động sản tại Ngân hàng Việt Á xiv 29 40 PHẦN MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Theo Tạp chí Mặt Trận thuộc Cơ quan của Ủy Ban Mặt Trận Tổ Quốc Việt Nam thống kê tốc độ tăng trưởng dân số của khu vực Châu Á luôn ở mức cao, con số này tăng lên gấp 4 lần trong vòng 1 thế kỷ qua. Tăng trưởng dân số trong tương lai phụ thuộc nhiều vào khả năng sinh sản. Mức sinh toàn cầu được dự báo sẽ giảm từ 2,5 trẻ/phụ nữ trong gian đoạn 2010-2015 xuống còn 2,4 trẻ/phụ nữ vào giai đoạn 2025-2030 và còn 2,0 trẻ/phụ nữ vào giai đoạn 2095-2100. Tuy nhiên, đối với các nước có mức sinh cao thì không có sự chắc chắn trong việc dự báo mức sinh. Ở những nước này, người phụ nữ có trung bình 5 con trở lên trong suốt cuộc đời của họ. Trong số 21 quốc gia có khả năng sinh sản cao, có 19 quốc gia thuộc khu vực châu Phi và 2 quốc gia ở châu Á. Mặc dù, châu Á có nguồn tài nguyên phong phú và đa dạng sinh học, nhưng sự gia tăng dân số nhanh dẫn đến sự thiếu hụt nguồn lực, đồng thời phá hủy những nguồn tài nguyên hiện có. Theo dự báo, dân số châu Á sẽ tiếp tục tăng trưởng với tốc độ cao trong một thời gian dài, điều này sẽ tiếp tục gây áp lực lên các nguồn lực. Dựa trên các ước tính hiện tại, đến năm 2050, dân số sẽ tăng ở hầu hết các quốc gia trong khu vực châu Á, ngoại trừ ở Nhật Bản và Kazakhstan. Một số quốc gia bao gồm Afghanistan, Nepal và Pakistan sẽ tăng gấp đôi về dân số trong thời gian này, trong khi Ấn Độ, Việt Nam, Malaysia và các quốc gia khác có tỷ lệ tăng trưởng cao đặc biệt. Tuy nhiên, nhiều quốc gia có tỷ lệ tăng trưởng dân số thuộc nhóm cao lại là những quốc gia có thu nhập thuộc nhóm thấp, các nước này ít có khả năng xử lý được những áp lực về tài nguyên và các nguồn lực. Và một nhu cầu nữa không thể thiếu đó là nhu cầu về bất động sản, nhà ở. Dân gian có câu “tậu trâu, lấy vợ, làm nhà”, với mức thu nhập trung bình, chi tiêu hàng ngày càng trở nên đắt đỏ, thật khó khăn để tích góp mua được một ngôi nhà, một miếng đất ưng ý. Nắm bắt được nhu cầu cấp bách trên, các Ngân hàng Thương mại (NHTM) đã đưa ra gói sản phẩm cho vay mua bất động sản (BĐS). Hoạt động cho vay mua BĐS tuy còn khá mới mẻ ở Việt Nam nhưng lại là lĩnh vực có nhiều tiềm năng phát triển lớn, là hoạt động mang lại mức lợi nhuận cao cho các NHTM nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro, xuất phát từ nhu cầu đầu tư BĐS của người dân Việt Nam và cùng từ chính nhu cầu phát triển của mỗi ngân hàng trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế. Để hạn chế được rủi ro nhưng vẫn không ngừng phát triển nghiệp vụ cho vay mua BĐS, đáp ứng triệt để nhu cầu của người dân chính là bài toán khó mà tất cả các NHTM đều muốn tìm ra đáp án tối ưu nhất. 1 Xuất phát từ nhu cầu thực tế trên và thời gian thực tập nghiên cứu tại phòng Khách hàng cá nhân – ngân hàng Việt Á, nên em chọn để tài: “Giải pháp mở rộng cho vay mua bất động sản tại ngân hàng TMCP Việt Á - Chi nhánh Bình Dương” làm đề tài cho báo cáo thực tập. 2. Mục tiêu nghiên cứu Tìm hiểu thực trạng về hoạt động cho vay mua bất động sản tại ngân hàng TMCP Việt Á - Chi nhánh Bình Dương. Đánh giá ưu và nhược điểm, cơ hội, thách thức của hoạt động cho vay mua bất động sản tại ngân hàng TMCP Việt Á – Chi nhánh Bình Dương. Đưa ra các giải pháp, kết luận, đề xuất và kiến nghị nhằm mở rộng cho vay mua bất động sản tại ngân hàng TMCP Việt Á – Chi nhánh Bình Dương. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu là hoạt động cho vay mua BĐS của khách hàng cá nhân giai đoạn 2017 – 2019 tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Việt Á – chi nhánh Bình Dương. Phạm vi nghiên cứu được thực hiện tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Việt Á – Chi nhánh Bình Dương. Thông tin và số liệu sử dụng trong đề tài được lấy từ Ngân hàng Thương mại cổ phần Việt Á – Chi nhánh Bình Dương. 4. Phương pháp nghiên cứu Thu thập số liệu: các văn bản, tài liệu của Ngân hàng Thương mại cổ phần Việt Á – Chi nhánh Bình Dương. Những cuốn sách liên quan về tài chính, các điều luật … Phương pháp xử lí thông tin số liệu: tổng hợp và thống kê các số liệu lấy từ hoạt động của ngân hàng từ năm 2017, 2018, 2019. Diễn dịch lại bằng lời văn từ các hoạt động, công việc mà mình đã quan sát được trong quá trình thực tập. Phương pháp so sánh: So sánh các cơ sở dữ liệu, tỷ trọng, cơ cấu biểu diễn qua các bảng biểu để chúng ta dễ dàng so sánh qua các năm để thấy được mức độ tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận của chi nhánh. Từ đó phân tích tình hình hoạt động của ngân hàng và đưa ra giải pháp nhằm mở rộng cho vay mua bất động sản. 2 5. Ý nghĩa đề tài Từ những số liệu thu thập được trong quá trình thực tập đã trình bày được về thực trạng cho vay mua bất động sản tại ngân hàng TMCP Việt Á – Chi nhánh Bình Dương. Từ đó, nhìn thấy được ưu điểm, nhược điểm, cơ hội và thách thức trong hoạt động cho vay, đưa ra các kiến nghị và giải pháp mở rộng cho vay mua bất động sản tại ngân hàng. 6. Kết cấu của đề tài Đề tài được chia thành 3 chương với những nội dung chính như sau: - Chương 1: Cơ sở lý thuyết về cho vay mua bất động sản. - Chương 2: Phân tích thực trạng về giải pháp mở rộng cho vay mua bất động sản tại ngân hàng Việt Á – Chi nhánh Bình Dương. - Chương 3: Giải pháp – kiến nghị về giải pháp mở rộng cho vay mua bất động sản tại ngân hàng Việt Á – Chi nhánh Bình Dương. 3 CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 KHÁI QUÁT NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN CỦA CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Những vấn đề cơ bản về cho vay Ngân hàng Thương mại 1.1.1.1 Khái niệm cho vay của ngân hàng thương mại: Cho vay là chức năng kinh tế cơ bản hàng đầu của ngân hàng thương mại. Cho vay là việc ngân hàng đưa tiền cho khách hàng với cam kết khách hàng phải hoàn trả cả gốc và lãi trong khoảng thời gian xác định. Theo Quyết định 1627 về việc ban hành Quy chế cho vay của Tổ chức tín dụng với khách hàng đã được sửa đổi, bổ sung theo Quyết định 127/2005/QĐ – NHNN ngày 03/02/2005 và Quyết định 783/2005/QĐ – NHNN ngày 31/05/2005 do Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam phê duyệt, cho vay là một hình thức cấp tín dụng, theo đó tổ chức tín dụng giao cho khách hàng sử dụng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích và thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc lẫn lãi. Theo Luật các tổ chức tín dụng năm 2010 đã được Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa (CHXHCN) Việt Nam thông qua thì “Cấp tín dụng là việc thỏa thuận để tổ chức, cá nhân sử dụng một khoản tiền hoặc cam kết sử dụng một khoản tiền hoặc cam kết cho phép sử dụng một khoản tiền theo nguyên tắc có hoàn trả bằng nghiệp vụ cho vay, chiết khấu, cho thuê tài chính, bao thanh toán, bão lãnh ngân hàng và các nghiệp vụ cấp tín dụng khác”. 1.1.1.2 Phân loại hoạt động cho vay ngân hàng thương mại: Tại các Ngân hàng thương mại hiện nay có rất nhiều hình thức cho vay khác nhau. Các hình thức này được sắp xếp vào từng nhóm riêng biệt để phù hợp với từng phân đoạn thị trường cụ thể và tạo điều kiện thuận lợi cho ngân hàng trong việc quản lý các món vay. Ở các ngân hàng thương mại khác nhau do có nhiều yếu tố khác nhau như chiến lược, quy mô vốn, địa bàn… mà cũng có những cách phân loại điển hình như sau: Căn cứ vào thời hạn cho vay: - Cho vay ngắn hạn: là các khoản vay có thời hạn cho vay đến dưới 12 tháng. - Cho vay trung hạn: là các khoản vay có thời hạn cho vay từ 12 tháng đến 4 dưới 60 tháng. - Cho vay dài hạn: là các khoản vay có thời hạn cho vay từ 60 tháng trở lên. Căn cứ vào mức độ tín nhiệm của khách hàng: Tư cách của khách hàng: Điều này rất quan trọng, tư cách của khách hàng quyết định thiện chí trả nợ của khách hàng. Nhưng việc thu thập thông tin của nhóm khách hàng khó có thể đầy đủ và chính xác, dẫn tới những quyết định sa lầm, rủi ro tín dụng là điều khó tránh khỏi. - Cho vay có tài sản đảm bảo: là hình thức cho vay mà ngân hàng yêu cầu khách hàng phải có tài sản đảm bảo như quyền sở hữu, quyền sử dụng, khả năng bán, khả năng tài chính của người thứ ba,… - Cho vay không có tài sản đảm bảo: là hình thức cho vay dựa trên uy tín của khách hàng, thường là đối với khách hàng làm ăn thường xuyên có lãi, tình hình tài chính lành mạnh,… Căn cứ vào phương thức cho vay: - Cho vay từng lần: mỗi lần vay vốn khách hàng và ngân hàng thực hiện thủ tục vay vốn cần thiết và ký kết hợp đồng tín dụng. - Cho vay theo hạn mức tín dụng: ngân hàng và khách hàng thỏa thuận một hạn mức tín dụng duy trì trong một khoảng thời gian nhất định. - Cho vay theo dự án đầu tư: ngân hàng cho khách hàng vay vốn để thực hiện các dự án đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh, dịch vụ và các dự án đầu tư phục vụ đời sống. - Cho vay hợp vốn: một nhóm ngân hàng cùng cho vay với một dự án vay vốn của khách hàng hoặc phương án vay vốn của khách hàng, trong đó có một ngân hàng làm đầu mối dàn xếp, phối hợp các ngân hàng khác. - Cho vay trả góp: khi vay vốn, ngân hàng và khách hàng xác định và thỏa thuận số lãi vốn vay phải trả cộng với số dư nợ gốc được chia ra để trả nợ theo nhiều kỳ hạn trong thời hạn cho vay. - Cho vay theo hạn mức tín dụng dự phòng: ngân hàng cam kết đảm bảo sẵn sàng cho khách hàng vay vốn trong phạm vi hạn mức tín dụng nhất định. Ngân hàng cam kết đảm bảo sẵn sàng cho khách hàng vay vốn trong phạm vi tín dụng nhất định. Ngân hàng và khách hàng thỏa thuận về thời hạn hiệu lực của hạn mức tín dụng dự phòng, mức phí trả cho hạn mức tín dụng dự phòng. 5 - Cho vay thông qua nghiệp vụ phát hành và sử dụng thẻ tín dụng: ngân hàng chấp thuận cho khách hàng được sử dụng số vốn vay trong phạm vi hạn mức tín dụng để thanh toán tiền mua hàng hóa, dịch vụ và rút tiền mặt tại máy rút tiền tự động hoặc điểm ứng tiền mặt là đại lý ngân hàng. - Cho vay theo hạn mức thấu chi: là việc cho vay mà ngân hàng thỏa thuận bằng văn bản chi vượt số tiền có trên tài khoản thanh toán của khách hàng. - Cho vay luân chuyển: là nghiệp vụ cho vay dựa trên luân chuyển hàng hóa. Khi doanh nghiệp mua hàng mà thiếu vốn, ngân hàng có thể cho vay và sẽ thu nợ khi doanh nghiệp bán được hàng. Căn cứ vào mục đích của hoạt động cho vay: - Cho vay phục vụ sản xuất kinh doanh công thương nghiệp. - Cho vay tiêu dùng cá nhân. - Cho vay bất động sản. - Cho vay nông nghiệp. - Cho vay kinh doanh xuất nhập khẩu. Căn cứ vào hình thức tài trợ của ngân hàng: - Cho vay trực tiếp: ngân hàng trực tiếp cấp vốn cho khách hàng và khách hàng cũng trực tiếp hoàn trả nợ cho ngân hàng. - Cho vay gián tiếp: đây là hình thức cho vay của ngân hàng thông qua tổ chức trung gian như tổ, đội, nhóm,… hay là thông qua người bán lẻ các sản phẩm đầu vào của quá trình sản xuất. 1.1.1.3 Vai trò hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại Đối với ngân hàng thương mại Trong hoạt động sản xuất kinh doanh, các tổ chức kinh tế luôn đặt ra mục tiêu là tối đa hóa lợi nhuận. Ngân hàng là một tổ chức kinh doanh ngoại tệ và hoạt động cho vay vô cùng quan trọng, gắn liền với sự hình thành và phát triển của ngân hàng. Hoạt động cho vay là nguồn lợi nhuận chính của ngân hàng nhưng nó là hoạt động tiềm ẩn nhiều rủi ro nhất. Với tư cách là một trung gian tài chính kinh doanh ngoại tệ với nguyên tắc tiền gửi của khách hàng. Với số vốn huy động được, ngân 6