Tài liệu File_goc_782380

TRƯỜNG ðẠI HỌC CẦN THƠ KHOA MÔI TRƯỜNG & TÀI NGUYÊN THIÊN NHIÊN BỘ MÔN TÀI NGUYÊN ðẤT ðAI -oOo- TRẦN MINH ðĂNG TRẦN VĂN NGƯNG XÁC ðỊNH MỨC ðỘ ẢNH HƯỞNG CỦA CÁC YẾU TỐ TÁC ðỘNG ðẾN GIÁ ðẤT VÀ THỰC TRẠNG GIÁ TRỊ SỬ DỤNG ðẤT LÀM CƠ SỞ CHO VIỆC ðỊNH GIÁ ðẤT TRÊN ðỊA BÀN QUẬN NINH KIỀU THÀNH PHỐ CẦN THƠ Luận văn tốt nghiệp Ngành: QUẢN LÝ ðẤT ðAI Cần Thơ, 2010 TRƯỜNG ðẠI HỌC CẦN THƠ KHOA MÔI TRƯỜNG & TÀI NGUYÊN THIÊN NHIÊN BỘ MÔN TÀI NGUYÊN ðẤT ðAI Luận văn tốt nghiệp Ngành: QUẢN LÝ ðẤT ðAI XÁC ðỊNH MỨC ðỘ ẢNH HƯỞNG CỦA CÁC YẾU TỐ TÁC ðỘNG ðẾN GIÁ ðẤT VÀ THỰC TRẠNG GIÁ TRỊ SỬ DỤNG ðẤT LÀM CƠ SỞ CHO VIỆC ðỊNH GIÁ ðẤT TRÊN ðỊA BÀN QUẬN NINH KIỀU THÀNH PHỐ CẦN THƠ Cán bộ hướng dẫn: Sinh Viên thực hiện: Trần Minh ðăng Ts. Lê Tấn Lợi MSSV: 4074896 Trần Văn Ngưng MSSV: 4074917 Lớp: QLðð Cần Thơ, 11/2010 i LỜI CAM ðOAN Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu của bản thân. Các số liệu, kết quả trình bày trong luận án là trung thực và chưa từng ñược ai công bố trong bất kỳ công trình luận văn nào trước ñây. Tác giả luận văn Trần Văn Ngưng ii Trần Minh ðăng LỜI CẢM TẠ Sau bốn năm ñược học tập và rèn luyện dưới mái trường ðại Học Cần Thơ, em ñã ñược thầy cô truyền ñạt rất nhiều kiến thức và kinh nghiệm quý báo. ðây sẽ là hành trang vô cùng quan trọng và sẽ gắn bó với em trong suốt quá trình công tác sau này. ðể có ñược những kiến thức như vậy em xin chân thành gửi lời cảm ơn ñến: Xin gửi lời cảm ơn sâu sắc ñến thầy Lê Tấn Lợi thuộc Bộ Môn Tài Nguyên ðất ðai, Khoa Môi Trường và Tài Nguyên Thiên Nhiên , trường ðại Học Cần Thơ ñã giúp ñỡ hai em trong quá trình thực hiện luận văn tốt nghiệp. Anh Thiện thuộc Bộ Môn Tài Nguyên ðất ðai, Khoa Môi Trường Và Tài Nguyên Thiên Nhiên , trường ðại Học Cần Thơ ñã giúp ñỡ hai em trong quá trình hoàn thiện luận văn tốt nghiệp Các bạn lớp Quản Lý ðất ðai 33 ñã luôn bên em, giúp ñỡ em trong thời gian vừa qua. Lời cuối em xin chúc toàn thể quý thầy, cô Bộ Môn Tài Nguyên ðất ðai ñược dồi dào sức khỏe, thành công trong công tác giảng dạy và truyền ñạt kiến thức cho thế hệ tiếp sau chúng em. Xin chân thành biết ơn. Sinh viên thực hiện Trần Văn Ngưng iii Trần Minh ðăng TRƯỜG ðẠI HỌC CẦN THƠ KHOA MÔI TRƯỜNG & TÀI NGUYÊN THIÊN NHIÊN BỘ MÔN TÀI NGUYÊN ðẤT ðAI ……


…… XÁC NHẬN CỦA BỘ MÔN Xác nhận ñề tài: “Xác ñịnh mức ñộ ảnh hưởng của các yếu tố tác ñộng ñến giá ñất và thực trạng giá trị sử dụng ñất ñai làm cơ sở cho việc ñịnh giá ñất trên ñịa bàn quận Ninh Kiều – TP Cần Thơ” Sinh viên thực hiện: Trần Văn Ngưng (MSSV: 4074917) và Trần Minh ðăng (MSSV: 4074896). Lớp Quản Lý ðất ðai khoá 33 - Bộ Môn Tài Nguyên ðất ðai - Khoa Môi Trường & Tài Nguyên Thiên Nhiên - Trường ðại Học Cần Thơ. Từ ngày: 09/08/ 2010 ñến ngày 10/11/ 2010. Nhận xét của bộ môn: …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………… Cần Thơ, ngày ….. tháng …. Năm 2010 iv TRƯỜNG ðẠI HỌC CẦN THƠ KHOA MÔI TRƯỜNG & TÀI NGUYÊN THIÊN NHIÊN BỘ MÔN TÀI NGUYÊN ðẤT ðAI ……


…… Chứng nhận báo cáo luận văn tốt nghiệp với ñề tài: “Xác ñịnh mức ñộ ảnh hưởng của các yếu tố tác ñộng ñến giá ñất và thực trạng giá trị sử dụng ñất làm cơ sở cho việc ñịnh giá ñất trên ñịa bàn quận Ninh Kiều – TP Cần Thơ”. Sinh viên thực hiện: Trần Văn Ngưng (MSSV: 4074917) và Trần Minh ðăng (MSSV: 4074896). Lớp Quản Lý ðất ðai khoá 33 - Bộ Môn Tài Nguyên ðất ðai - Khoa Môi Trường & Tài Nguyên Thiên Nhiên - Trường ðại Học Cần Thơ. Từ ngày 09 tháng 08 năm 2010 ñến ngày 10 tháng 11 năm 2010. Cần Thơ, ngày tháng năm 2010 Cán bộ hướng dẫn …………………………….. v TRƯỜNG ðẠI HỌC CẦN THƠ KHOA MÔI TRƯỜNG & TÀI NGUYÊN THIÊN NHIÊN BỘ MÔN TÀI NGUYÊN ðẤT ðAI ……


…… Hội ñồng báo cáo luận văn tốt nghiệp chứng nhận ñề tài: “Xác ñịnh mức ñộ ảnh hưởng của các yếu tố tác ñộng ñến giá ñất và thực trạng giá trị sử dụng ñất làm cơ sở cho việc ñịnh giá ñất trên ñịa bàn quận Ninh Kiều – TP Cần Thơ” Do sinh viên thực hiện: Trần Văn Ngưng (MSSV: 4074917) và Trần Minh ðăng (MSSV: 4074896). Lớp Quản Lý ðất ðai khoá 33 - Bộ Môn Tài Nguyên ðất ðai - Khoa Môi Trường & TNTN - Trường ðại Học Cần Thơ. Thực hiện từ ngày 09/08/2010 ñến ngày 10/11/2010, kính trình hội ñồng xem xét. Báo cáo luận văn tốt nghiệp ñược hội ñồng ñánh giá mức:………… Ý kiến của hội ñồng: …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………… Cần Thơ, ngày ….. tháng …. Năm Chủ Tịch Hội ðồng vi LỊCH SỬ CÁ NHÂN
Sinh viên: Trần Văn Ngưng - Năm sinh: 1987 - Nơi sinh: Xã Trần Phán, Huyện ðầm Dơi, Tỉnh Cà Mau - Họ tên cha: Trần Văn Nhịnh - Họ tên mẹ: Huỳnh Thị Anh - Quê quán: Huyện ðầm Dơi, Tỉnh Cà Mau - Quá trình học tập: + Năm 2007, thi ñỗ tú tài tại hội ñồng thi trường THPT ðầm Dơi, Huyện ðầm Dơi, Tỉnh Cà Mau. + Năm 2007, thi ñỗ vào trường ðại Học Cần Thơ, Khoa Nông Nghiệp và Sinh Học Ứng Dụng, ngành Quản Lý ðất ðai
Sinh viên: Trần Minh ðăng - Ngày 29 tháng 06 năm 1988 - Nơi sinh: Xã Thạnh Thắng, Huyện Thốt Nốt, Tỉnh Cần Thơ - Họ tên cha: Trần Linh Thiêng - Họ tên mẹ: Trần Thị Quế - Quê quán: Huyện Thị Anh, Tỉnh Thái Bình - Quá trình học tập: + Năm 2006, thi ñỗ tú tài tại hội ñồng thi trường THPT Nguyễn Văn Thoại, Huyện Thoại Sơn, Tỉnh An Giang + Năm 2007, thi ñỗ vào trường ðại Học Cần Thơ, Khoa Nông Nghiệp và Sinh Học Ứng Dụng, ngành Quản Lý ðất ðai vii TÓM LƯỢC ðề tài ñược thực hiện nhằm mục ñích khảo sát ý kiến của người dân về mức ñộ ảnh hưởng của các yếu tố tác ñộng ñến giá ñất và thực trạng giá trị sử dụng ñất trên ñịa bàn quận Ninh Kiều thành phố Cần Thơ. Qua ñiều tra trực tiếp người dân bằng phỏng vấn và khảo sát ghi nhận thực tế thu ñược kết quả : Có Tám yếu tố chính ảnh hưởng ñến giá ñất trên ñịa bàn quận Ninh Kiều cụ như sau: Vị Trí, ðiều Kiện Sinh Lợi, Cơ Sở Hạ Tầng Kỹ Thuật, Cơ Sở Hạ Tầng Xã Hội, Loại ðô Thị, Môi Trường, An Ninh Xã Hội. Trong Tám yếu tố ñó thì yếu tố Vị Trí ñược người dân trong quận ñánh giá có mức ñộ ảnh hưởng cao nhất từ 29.69% - 43.13% và yếu tố An Ninh Xã Hội ñược ñánh giá có mức ñộ phần trăm thấp nhất từ 0.13% - 1.81% lên giá ñất trên ñịa bàn quận Ninh Kiều. Thực trạng giá trị sử dụng ñất trên ñịa bàn Quận ñã góp phần làm cho giá ñất của quận Ninh Kiều cao hơn những Quận khác. Các con ñường Hai Bà Trưng, ðại lộ Hòa Bình có giá trị sử dụng ñất lớn nhất, kế ñến là ñường 30/4, Nguyễn Trãi, Trần Hưng ðạo, Lý Tự Trọng, Trần Văn Khéo, Hùng Vương, 3/2, Mậu Thân, Nguyễn Văn Cừ, CMT8, Lê Lợi, Nguyễn An Ninh, Châu Văn Liêm, Trần Phú, Lê Thánh Tôn, Trần Việt Châu, Phạm Ngũ Lão, Nguyễn Việt Hồng. Các con hẻm giá trị sử dụng ñất thấp hơn nhiều so với vị trí mặt tiền. viii MỤC LỤC Trang phụ bìa .............................................................................................................i Lời cam ñoan .............................................................................................................ii Cảm tạ........................................................................................................................iii Duyệt bộ môn.............................................................................................................iv Tóm lược....................................................................................................................viii Mục lục ......................................................................................................................ix Danh sách ký hiệu, chữ viết tắt ...................................................................................xi Danh sách hình...........................................................................................................xii Danh sách bảng ..........................................................................................................xii MỞ ðẦU ........................................................................................................................1 Chương 1 - LƯỢC KHẢO TÀI LIỆU..........................................................................2 1.1. ðẤT ðAI..............................................................................................2 1.1.1 ðịnh nghĩa.......................................................................................2 1.1.2 Vai trò của ñất ñai ...........................................................................2 1.2. KHÁI QUÁT THỊ TRƯỜNG NHÀ ðẤT............................................2 1.2.1 Khái niệm thị trường........................................................................2 1.2.2 Khái niệm thị trường bất ñộng sản ..................................................3 1.2.3 Chức năng của thị trường bất ñộng sản ............................................3 1.2.4 Vai trò của thị trường bất ñộng sản ..................................................3 1.3. CUNG CẦU VỀ NHÀ ðẤT .................................................................3 1.3.1 Cầu về nhà ñất .................................................................................3 1.3.2 Cung về nhà ñất...............................................................................4 1.3.3 Quan hệ cung cầu ............................................................................4 1.4. GIÁ ðẤT ..............................................................................................5 1.4.1 Khái niệm giá ñất.............................................................................5 1.4.2 ðịnh nghĩa về giá trị thị trường........................................................5 1.4.3 Khái niệm ñịnh giá, ñịnh giá bất ñộng sản, ñịnh giá ñất....................6 1.4.4 Phương pháp xác ñịnh giá ñất ..........................................................6 1.4.5 ðiều kiện áp dụng các phương pháp xác ñịnh giá ñất .......................7 1.5. THỊ TRƯỜNG NHÀ ðẤT Ở VIỆT NAM..........................................7 1.5.1 Khái quát thị trường nhà ñất Việt Nam ............................................7 1.5.2 Thị trường nhà ñất ðBSCL và Cần Thơ hiện nay.............................10 1.5.3 Thị trường nhà ñất quận Ninh Kiều..................................................11 1.6. CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ðẾN GIÁ NHÀ ðẤT..........................12 1.6.1 Nhóm các yếu tố tự nhiên ................................................................12 1.6.2 Nhóm các yếu tố kinh tế ..................................................................13 1.7. ðẶC ðIỂM VÙNG NGHIÊN CỨU .....................................................13 1.7.1 Vị trí ñịa lý quận Ninh Kiều.............................................................13 1.7.2 ðặc ñiểm kinh tế xã hội quận Ninh Kiều..........................................15 Chương 2 - PHƯƠNG TIỆN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU..........................16 2.1 PHƯƠNG TIỆN .................................................................................16 2.1.1 ðịa ñiểm thực hiện ñề tài .................................................................16 2.1.2 Thời ñiểm thực hiện.........................................................................16 2.1.3 Tài liệu ............................................................................................16 2.2. PHƯƠNG PHÁP .................................................................................16 2.2.1 Cách thực hiện.................................................................................16 ix 2.2.2 Các bước thực hiện..........................................................................17 Chương 3 - KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN....................................................................19 3.1. TÌNH HÌNH BIẾN ðỘNG NHÀ ðẤT TẠI QUẬN NINH KIỀU ....19 3.1.1 Hiện trạng sử dụng ñất.....................................................................19 3.1.2 ðánh giá sự biến ñộng giá ñất ở quận Ninh Kiều .............................20 3.2. MỨC ðỘ ẢNH HƯỞNG CỦA CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ðẾN GIÁ ðẤT TRÊN ðỊA BÀN QUẬN NINH KIỀU .......................................23 3.2.1 Yếu tố vị trí .....................................................................................23 3.2.2 Yếu tố loại ñô thị .............................................................................25 3.2.3 Yếu tố ñiều kiện sinh lợi ..................................................................26 3.2.4 Yếu tố hình thể lô ñất.......................................................................27 3.2.5 Yếu tố cơ sở hạ tầng kỹ thuật...........................................................28 3.2.6 Yếu tố cơ sở hạ tầng xã hội..............................................................30 3.2.7 Yếu tố môi trường ...........................................................................31 3.2.8 Yếu tố an ninh xã hội.......................................................................33 3.2.9 Nhóm các yếu tố khác......................................................................34 3.2.10 ðánh giá mức ñộ quan trọng của yếu tố tác ñộng ñến giá ñất.........36 3.3.. THỰC TRẠNG CÁC TUYẾN ðƯỜNG TRÊN ðỊA BÀN QUẬN NINH KIỀU..................................................................................................36 3.3.1 Khái quát chung về thực trạng trên quận Ninh Kiều.........................36 3.3.2. Thực trạng giá trị sử dụng ñất trên ñịa bàn quận Ninh Kiều.............37 3.3.3 ðánh giá so sánh giá trị sử dụng ñất giữa các con ñường của Quận Ninh Kiều.................................................................................................46 Chương 4 - KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ....................................................................50 4.1 Kết luận.............................................................................................50 4.2 Kiến nghị...........................................................................................50 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ...............................................51 PHỤ LỤC x DANH SÁCH CHỮ VIẾT TẮT Kí hiệu viết tắt 3/2(1) 3/2(2) 30/4(1) 30/4(2) BðS CBRE CDM CMT8 ðBSCL FDI HTKT HTXH IVSC JIRCAS LHQ Nð-CP PIT PNTR Qð Mậu Thân(1) Mậu Thân(2) THCS TNTN TP TP.HCM UBND VACB VAT VND WTO Ý nghĩa ðường 3 tháng 2 (Mậu Thân – Trần Ngọc Quế) ðường 3 tháng 2 (Trần Ngọc Quế - ñường 30 tháng 4) ðường 30 tháng 4 (ðại lộ Hòa Bình – Trần Ngọc Quế) ðường 30 tháng 4 (Trần Ngọc Quế - ñường 3 tháng 2) Bất ñộng sản Công ty CB Richard Ellis Việt Nam (thuộc Tập ñoàn Tư vấn Bất ñộng sản Quốc tế - CBRE) Cơ chế phát triển sạch (Clean Development Mechanism) Cách mạng tháng 8 ðồng bằng sông cửu long (Foreign Direct Investment) Vốn ñầu tư trực tiếp nước ngoài Hạ tầng kỹ thuật Hạ tầng xã hội Ủy ban Tiêu chuẩn Thẩm ñịnh giá Quốc tế (International Council Valuation Standards) Trung tâm Quốc Tế Nghiên cứu Nông nghiệp Nhật Bản (Japan International Research Center for Agricultural Sciences) Liên hiệp quốc Nghị ñịnh chính phủ Thuế thu nhập cá nhân (Permanent Normal Trade Relations) Quy chế thương mại bình thường vĩnh viễn Quyết ñịnh Mậu Thân (ñường 30 tháng 4 – Huỳnh Thúc Kháng) Mậu Thân (Huỳnh Thúc Kháng – Nguyễn Văn Cừ) Trung học cơ sở Tài nguyên môi trường Thành phố Thành phố Hồ Chí Minh Ủy ban nhân dân Vườn - ao - chuồng - biogas (Value Added Tax) Thuế giá trị gia tăng Việt Nam ðồng (World Trade Organization) Tổ chức thương mại thế giới xi DANH SÁCH BẢNG Bảng Tựa bảng Trang 1 2 3 Tình hình sử dụng các loại ñất ở quận Ninh Kiều năm 2009 Giá ñất một số tuyến ñường chính trong quận Ninh Kiều Bảng so sánh giá ñất ở một số tuyến giao thông chính của UBND thành phố Cần Thơ với giá thị trường năm 2010 trên ñịa bàn quận Ninh Kiều 19 21 22 4 Bảng thống kê mức ñộ ảnh hưởng của các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất trên ñịa bàn quận Ninh Kiều 24 5 6 7 8 9 10 11 12 Thống kê hiện trạng trên các con ñường phường Cái Khế Thống kê hiện trạng trên các con ñường phường An Hòa Thống kê hiện trạng trên các con ñường phường Thới Bình Thống kê hiện trạng trên các con ñường phường An Nghiệp Thống kê hiện trạng trên các con ñường phường An Cư Thống kê hiện trạng trên các con ñường phường An Hội Thống kê hiện trạng trên các con ñường phường Tân An Thống kê hiện trạng trên các con ñường phường An Lạc Thống kê hiện trạng trên các con ñường phường An Phú Thống kê hiện trạng trên các con ñường phường Xuân Khánh Thống kê hiện trạng trên các con ñường phường Hưng Lợi Tổng hợp các con ñường có hiện trạng cao ở mỗi phường trên quận Ninh Kiều 38 39 40 40 41 42 43 44 44 45 46 48 13 14 15 DANH SÁCH BIỂU ðỒ VÀ HÌNH Biểu ñồ 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Tên biểu ñồ Bản ñồ hành chính quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ Mức ñộ ảnh hưởng của yếu tố vị trí lên giá nhà ñất qua các phường của quận Ninh Kiều Mức ñộ ảnh hưởng của loại ñô thị lên giá nhà ñất qua các phường của quận Ninh Kiều Mức ñộ ảnh hưởng của ñiều kiện sinh lợi lên giá nhà ñất qua các phường của quận Ninh Kiều Mức ñộ ảnh hưởng của hình thể lô ñất lên giá nhà ñất qua các phường của quận Ninh Kiều Mức ñộ ảnh hưởng của cơ sở hạ tầng kỹ thuật lên giá nhà ñất qua các phường của quận Ninh Kiều Mức ñộ ảnh hưởng của cơ sở hạ tầng xã hội lên giá nhà ñất qua các phường của quận Ninh Kiều Mức ñộ ảnh hưởng của môi trường lên giá nhà ñất qua các phường của quận Ninh Kiều Mức ñộ ảnh hưởng của an ninh xã hội lên giá nhà ñất qua các phường của quận Ninh Kiều Mức ñộ ảnh hưởng của yếu tố khác lên giá nhà ñất qua các phường của quận Ninh Kiều xii Trang 14 25 26 27 28 29 30 32 33 34 MỞ ðẦU ðất ñai tự nó không làm nên giá trị nhưng khi con người tác ñộng vào nó, ñầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật sẽ làm cho giá trị của ñất tăng lên và khi sử dụng sẽ mang lại nguồn lợi to lớn cho con người. Khi hoạt ñộng của con người trong sử dụng ñất ñai ngày càng tăng thì giá trị ñất ngày ñược nâng cao và việc trao ñổi mua bán ñất diễn ra ngày một nhiều và ña dạng hơn làm cho thị trường nhà ñất ở nước ta ngày càng sôi ñộng và giá nhà ñất luôn biến ñộng qua các năm. Quận Ninh Kiều là quận trung tâm của thành phố Cần Thơ có cơ sở vật chất hạ tầng khá hoàn chỉnh từ khi Cần Thơ trở thành ñô thị loại II vào năm 2004 và năm 2009 trở thành ñô thị loại I trực thuộc trung ương. Tuy nhiên thị trường nhà ñất còn khá non trẻ không thể phản ứng một cách kịp thời sự biến ñộng của thị trường nhà ñất của cả nước như TP Hồ Chí Minh, Hà Nội. Sự chênh lệch giữa giá ñất nhà nước và giá ñất thực tế ngoài thị trường ở quận Ninh Kiều khá cao. Giá nhà ñất thị trường cao hơn giá nhà ñất nhà nước bởi nhiều sự tác ñộng của yếu tố vị trí, ñiều kiện sinh lợi, cơ sở hạ tầng, hình thể lô ñất, loại ñô thị,…..nơi mà khu ñất tọa lạc. ðứng trước thực trạng này ñòi hỏi phải có một ñề tài nghiên cứu tìm hiểu mức ñộ tác ñộng của các yếu tố làm ảnh hưởng ñến giá nhà ñất của Quận Ninh Kiều, ñể có những giải pháp kịp thời giúp cho người mua người bán ñánh giá ñúng giá trị sử dụng ñất trên ñịa bàn quận Ninh Kiều. Từ những vấn ñề trên ñề tài “Xác ñịnh mức ñộ ảnh hưởng của các yếu tố tác ñộng ñến giá ñất và thực trạng giá trị sử dụng ñất làm cơ sở cho việc ñịnh giá ñất trên ñịa bàn quận Ninh Kiều – TP Cần Thơ” nhằm tập trung vào các mục tiêu cụ thể sau: Xác ñịnh mức ñộ ảnh hưởng của các yếu tố tác ñộng ñến giá ñất ở quận Ninh Kiều. - ðánh giá thực trạng giá trị sử dụng ñất trên ñịa bàn quận Ninh Kiều. -1- CHƯƠNG 1: LƯỢC KHẢO TÀI LIỆU 1.1. ðẤT ðAI 1.1.1. ðịnh nghĩa Theo Lê Quang Trí (2001), “ñất ñai là một thực thể tự nhiên dưới ñặc tính không gian và ñịa hình” và thường ñược kết hợp với một giá trị kinh tế ñược diễn tả dưới dạng giá ñất/ha khi chuyển quyền sử dụng. Rộng hơn, trên quan ñiểm tổng hợp và tổng thể thì cũng bao gồm luôn cả tài nguyên sinh vật và kinh tế xã hội của một thực thể tự nhiên. Theo ðoàn Văn Trường, Ngô Trí Long (1997), ñất ñai là thiết yếu ñối với cuộc sống và sự sinh tồn của chúng ta. Tầm quan trọng của nó làm cho ñất ñai trở thành trung tâm chú ý của các nhà luật sư, ñịa lý, sinh thái học và các nhà kinh tế. Vì mỗi ñiều lệ này ñều liên quan tới ñất ñai và việc sử dụng ñất, nên các xã hội, các nước và cả thế giới ñều bị tác ñộng. Và theo luật ñất ñai (2003), “ðất là tài sản quốc gia là tư liệu sản xuất chủ yếu, là ñối tượng lao ñộng ñồng thời cũng là sản phẩm lao ñộng. ðất còn là vật mang của các hệ sinh thái tự nhiên và các hệ sinh thái canh tác, ñất là mặt bằng ñể phát triển nền kinh tế quốc dân”. 1.1.2. Vai trò của ñất ñai Theo Nguyễn Phú Cường (2002), ñất ñai có hai vai trò chính sau: - Về mặt kinh tế: có thể khẳng ñịnh rằng ñất ñai là một tư liệu không gì khẳng ñịnh ñược và sản xuất không giới hạn. ðất ñai khác mọi tư liệu sản xuất khác ở chổ, ñất ñai ñược tồn tại vĩnh viễn theo thời gian mà không bị mất ñi. Trong khi các tư liệu sản xuất khác bị hao mòn theo thời gian và ñược loại bỏ khi có một loại tư liệu sản xuất khác tiến bộ hơn. Còn ñất ñai ñược luân chuyển từ ñời này sang ñời khác. ðất ñai là ñịa bàn sinh sống của dân cư, là kho tàng bến cảng, là chổ ñứng cho nhân dân cho nhà máy. Nói chung, ñất ñai là cơ sở vật chất ñể thực hiện mọi quá trình sản xuất, tất cả ngành kinh tế ñều cần ñến ñất ñai, ñặc biệt ñối với lĩnh vực nông nghiệp thì ñất ñai là tư liệu không thể thiếu ñược. - Về mặt chính trị: ðất ñai là nơi trú ngụ của cả cộng ñồng dân tộc. Vì thế ñể giữ gìn ñất ñai, bảo vệ lãnh thổ, dân tộc ta ñã trải qua lịch sử hàng nghìn năm chiến ñấu kiên cường ñể bảo vệ lãnh thổ ñộc lập dân tộc, bảo vệ chủ quyền quốc gia gắn liền với ñất ñai, lãnh thổ là dấu hiệu ñể xác ñịnh sự tồn tại của quốc gia. Trong ñời sống chính trị của một ñất nước, ñất giữ vai trò cực kì quan trọng, là nguyên nhân cơ bản ñể diễn ra hầu hết các cuộc chiến tranh trong lịch sử giữa các giai cấp trong cùng một xã hội, mà chủ yếu là những người có ñất và người không có ñất. Như vậy qua một số phân tích trên, vai trò của ñất ñai về phương diện chính trị cũng ñược khẳng ñịnh rõ thêm. 1.2. KHÁI QUÁT THỊ TRƯỜNG NHÀ ðẤT 1.2.1. Khái niệm thị trường -2- Thị trường là tổng thể các quan hệ về lưu thông hàng hoá và lưu thông tiền tệ, tổng thể các giao dịch mua bán và các dịch vụ. Như vậy, thị trường vừa có yếu tố ảo, vừa có yếu tố thực. Thị trường là hệ thống mà trong ñó các hàng hóa và dịch vụ ñược mua bán giữa người mua và người bán thông qua một cơ chế giá cả không có sự hạn chế quá mức. Mỗi bên sẽ ñáp lại mối quan hệ cung cầu và quan hệ giá cả hoặc hữu ích khác của hàng hóa hoặc dịch vụ, các nhu cầu và mong muốn cá nhân của họ (ðoàn Văn Trường, 2007) Theo Ủy ban Tiêu chuẩn Thẩm ñịnh giá Quốc tế (IVSC) thị trường là một môi trường trong ñó hàng hóa, dịch vụ trao ñổi, kinh doanh giữa người mua, người bán tiến hành các hoạt ñộng của họ một cách tự nguyện và không bị hạn chế gì. 1.2.2. Khái niệm thị trường bất ñộng sản Thị trường bất ñộng sản là quá trình giao dịch hàng hoá bất ñộng sản giữa các bên có liên quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt ñộng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn... liên quan ñến bất ñộng sản như trung gian, môi giới, tư vấn... giữa các chủ thể trên thị trường mà ở ñó vai trò quản lý nhà nước có tác ñộng quyết ñịnh ñến sự thúc ñẩy phát triển hay kìm hãm hoạt ñộng kinh doanh trên thị trường bất ñộng sản (Cục Quản lý nhà- Bộ Xây Dựng, 2007) 1.2.3. Chức năng của thị trường bất ñộng sản - ðưa người mua và người bán ñến với nhau - Xác ñịnh giá cả cho các bất ñộng sản giao dịch; - Phân phối bất ñộng sản theo quy luật cung cầu; - Phát triển bất ñộng sản trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường (Cục Quản lý nhà- Bộ Xây Dựng, 2007) 1.2.4. Vai trò của thị trường bất ñộng sản Thị trường bất ñộng sản có vị trí quan trọng ñối với nền kinh tế quốc dân: - Tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả ñất ñai – tài nguyên thiên nhiên tài sản Quốc gia quan trọng; - Tác ñộng tới tăng trưởng kinh tế thông qua việc khuyến khích ñầu tư phát triển bất ñộng sản; - Tác ñộng trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường chứng khoáng, thị trường hàng hóa, thị trường lao ñộng, thị trường khoa học công nghệ; - Liên quan ñến một số lĩnh vực xã hội như: lao ñộng, việc làm, nhà ở (Cục Quản lý nhà- Bộ Xây Dựng, 2007). 1.3. CUNG CẦU VỀ NHÀ ðẤT 1.3.1. Cầu về nhà ñất
Khái niệm Cầu -3- Cầu về nhà ñất là khối lượng về nhà ñất mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán ñể nhận ñược khối lượng nhà ñất ñó trên thị trường. Cầu về nhà ñất xuất hiện trên cơ sở hội tụ của các ñiều kiện: - Sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng về một dạng nhà ñất nào ñó mà nhu cầu ñó không thể tự thỏa mãn bằng nguồn lực sẵn có của mỗi người dân. - Phải có sự hoạt ñộng của thị trường ñể nhu cầu có khả năng thanh toán mới có ñiều kiện gặp ñược cung và cầu trở thành cầu xuất hiện trên thị trường (Lê Quang Trí, 2001).
Các nhân tố ảnh hưởng ñến Cầu Theo Lê Quang Trí (2001) các nhân tố ảnh hưởng ñến cầu nhà ñất bao gồm: sự tăng trưởng dân số và các nhu cầu phát triển, sự thay ñổi về tính chất và mục ñích sử dụng ñất ñai, ñô thị hóa và quá trình phát triển ñô thị, mốt và thị hiếu nhà ở, sự phát triển và hoàn thiện của hệ thống, kết cấu hạ tầng, những chính sách của Chính phủ, sự tác ñộng của việc làm và thu nhập ñến cầu nhà ñất, chính sách cung tiền tệ cũng có tác ñộng ñáng kể ñến cầu về nhà ñất. 1.3.2. Cung về nhà ñất
Khái niệm Cung Cung mục ñích trên thị trường là một khối lượng nhà ñất sẵn sàng ñưa ra trao ñổi trên thị trường tại một thời ñiểm nào ñó với một mức giá giới hạn nhất ñịnh. Cung nhà ñất là cung về một loại hàng hóa ñặc biệt, nó có những ñặc ñiểm rất ñặc thù so với các hàng hóa thông thường khác (Lê Quang Trí, 2001).
Các nhân tố ảnh hưởng ñến Cung Quỹ ñất ñai trong quy hoạch của Chính phủ. Khi có Quyết ñịnh của Chính phủ về chuyển mục ñích sử dụng thì chính mảnh ñất ñó sẽ ngay lập tức làm tăng cung ñất ở và cũng ñồng nghĩa với tăng cung về nhà ở. Sự phát triển của kết cấu hạ tầng: Mức ñộ phát triển của kết cấu hạ tầng có tác ñộng rất lớn ñến cung về nhà ñất. Kết cấu hạ tầng có thể làm thay ñổi công dụng và giá trị của nhà ñất hiện có. Các yếu tố ñầu vào và chi phí phát triển nhà ở: Các ñiều kiện ñặc thù về ñịa lý và thời tiết, kết cấu nhà ở phải ñược thiết kế, xây dựng với kỹ thuật ñặc biệt và nguyên liệu chuyên dùng nên cung nhà ở cũng phụ thuộc vào công nghệ và kỹ thuật xây dựng. Chính sách và pháp luật nhà nước: Có tác ñộng hữu hiệu nhất ñến việc ñiều chỉnh, thay ñổi trạng thái về các quan hệ cung cầu về nhà ñất (Lê Quang Trí, 2001). 1.3.3. Quan hệ Cung Cầu -4- Cung, cầu có thể cân bằng ở bất cứ thời ñiểm nào và chúng ta có giá cân bằng. Nếu các yếu tố khác không ñổi, một sự tăng lên của cầu hay giảm xuống của cung sẽ làm cho giá tăng lên. Do ñó, trong thị trường cạnh tranh thì giá cả ñiều tiết lượng cung và cầu. Tuy nhiên, sự thay ñổi của giá nhiều hay ít do thay ñổi lượng cung và cầu còn phụ thuộc vào ñộ co giãn của cung và cầu theo giá. Nếu cung co giãn nhiều thì một sự thay ñổi trong lượng cầu cũng chỉ sẽ làm cho giá thay ñổi rất nhỏ và cân bằng có thể nhanh chóng ñạt ñược bởi sự gia tăng, mở rộng của cung. Ngược lại, cung ít co giãn ñối với giá thì một sự thay ñổi nhỏ trong lượng cầu sẽ làm cho giá thay ñổi mạnh và cân bằng không thể ñạt một cách nhanh chóng, bởi vì việc tăng lên của cung không theo kịp với cầu. Ngoài yếu tố về giá, cung nhà ñất còn chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố khác như: quỹ ñất ñai trong quy hoạch của Chính phủ, sự phát triển cơ sở hạ tầng, các yếu tố ñầu tư vào của phát triển nhà, chính sách và pháp luật. Còn cầu tài sản nhà ñất chịu ảnh hưởng của các yếu tố như sự tăng trưởng dân số, nhu cầu phát triển, sự thay ñổi về tính chất và mục ñích sử dụng ñất ñai, sự thay ñổi của thu nhập và việc làm, quá trình ñô thị hóa, những chính sách của Chính phủ. Sự thay ñổi của bất cứ yếu tố nào trong những yếu tố trên cũng có thể ảnh hưởng ñến lượng cung hoặc lượng cầu, làm cung hoặc cầu chuyển dịch và giá cân bằng trên thị trường tài sản nhà ñất sẽ thay ñổi. Khi giá nhà ñất tăng, nhiều người sẽ trì hoãn việc mua của mình, do vậy cầu giảm mạnh. Tuy nhiên, trong dài hạn, nhà cửa cũ nát, hao mòn không thể sử dụng ñược nữa và cần phải thay thế, nên cầu hàng năm lại tăng lên. Vì vậy, ñộ co giãn ñối với giá của cầu nhà ñất trong dài hạn ít hơn trong ngắn hạn. ðộ co giãn của cầu theo giá và theo thu nhập cũng còn tùy thuộc vào nơi ở các nhóm dân cư và ñiều này sẽ có ảnh hưởng ñến quan hệ cung cầu và giá cả cân bằng tại những thời ñiểm khác nhau (Lê Tấn Lợi, 1999). 1.4. GIÁ ðẤT 1.4.1. Khái niệm giá ñất Theo Lê Quang Trí, 2001. Giá tài sản nhà ñất có thể ñược xác ñịnh là “số tiền có thể nhận ñược từ một người hoặc nhiều người sẵn sàng và có thể mua một tài sản nhà ñất nào ñó, khi tài sản này ñược ñưa ra”. Giá cả là giá bán có thể thực hiện ñược tốt nhất của một tài sản. Giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị của một tài sản, là số tiền thỏa thuận giữa người mua và người bán tại một thời ñiểm nhất ñịnh. ðể nghiên cứu một cách ñầy ñủ giá cả hàng hóa trong thị trường thì cần thiết phải xem xét ñến hành vi của người tiêu dùng . 1.4.2. ðịnh nghĩa về giá trị thị trường “Giá trị thị trường là tổng số tiền ước tính mà một tài sản có thể trao ñổi ñược vào ngày thẩm ñịnh giá giữa một bên là người bán, sẵn sàng bán tài sản với một bên là người mua, sẵn sàng mua tài sản, trong khoảng thời gian giao dịch ñủ dài, sau quá trình tiếp thị công khai mà tại ñó bên bán và bên mua ñều hành ñộng một cách tự -5- nguyện, thiện chí và hiểu biết lẫn nhau, trên thị trường trao ñổi một cách khách quan và ñộc lập” (ðoàn Văn Trường, 2007). 1.4.3. Khái niệm ñịnh giá, ñịnh giá bất ñộng sản, ñịnh giá ñất.
ðịnh giá Theo Vũ Thị Ngọc Lan, 2007. ðịnh giá là loại hoạt ñộng chuyên môn vừa mang tính kinh tế kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội. Hoạt ñộng ñịnh giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường. ðịnh giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. - ðịnh giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích ñã ñược xác ñịnh. - ðịnh giá là môn khoa học về ước tính giá trị cho một mục ñích cụ thể của một tài sản cụ thể, tại một thời ñiểm xác ñịnh, có cân nhắc ñến tất cả các ñặc ñiểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại ñầu tư lựa chọn.
ðịnh giá bất ñộng sản ðịnh giá bất ñộng sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. ðịnh giá bất ñộng sản thực chất là ñịnh giá ñất và ñịnh giá các tài sản gắn liền với ñất (nếu có). Trong trường hợp bao gồm cả việc ñịnh giá các tài sản gắn liền với ñất, thì cũng không thể vì thế mà tách chúng hoàn toàn ñộc lập nhau, vì bất ñộng sản là một ñơn vị thống nhất, thống nhất về quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và về mục ñích sử dụng. Hơn nữa do bất ñộng sản là một tài sản không di dời ñược nên giá trị bất ñộng sản luôn luôn chịu sự tác ñộng bởi nhiều yếu tố. Số lượng các yếu tố và mức ñộ ảnh hưởng của mỗi yếu tố ñến giá trị của bất ñộng sản là không giống nhau, chúng tùy thuộc vào từng loại bất ñộng sản, từng vị trí của bất ñộng sản. Vì vậy, việc xác ñịnh các quyền ñối với bất ñộng sản, những yếu tố và mức ñộ ảnh hưởng chúng ñến giá trị của bất ñộng sản là rất khó khăn, phức tạp và ñó cũng chính là công việc của người ñịnh giá cần giải quyết (Vũ Thị Ngọc Lan, 2007).
ðịnh giá ñất ðịnh giá ñất là sự ước tính về giá trị của ñất bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích sử dụng ñã ñược xác ñịnh, tại một thời ñiểm xác ñịnh. ðất ñai là một tài sản ñặc biệt. Giá ñất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, nó còn bị tác ñộng bởi các yếu tố tâm lý, xã hội. Vì vậy, ñịnh giá ñất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính ñúng, tính ñủ như ñịnh giá các tài sản thông thường (Vũ Thị Ngọc Lan, 2007) 1.4.4. Phương pháp xác ñịnh giá ñất Theo Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP và nghị ñịnh 123/2007/Nð-CP có các phương pháp ñịnh giá ñất sau: - Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp xác ñịnh mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá ñất thực tế ñã chuyển nhượng quyền sử dụng ñất trên thị trường của loại ñất tương tự (về loại ñất, diện tích ñất, thửa ñất, hạng ñất, loại -6- ñô thị, loại ñường phố và vị trí) ñể so sánh, xác ñịnh giá của thửa ñất, loại ñất cần ñịnh giá. - Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác ñịnh mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu ñược hàng năm trên 1 ñơn vị diện tích ñất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính ñến thời ñiểm xác ñịnh giá ñất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên ñịa bàn. - Phương pháp chiết trừ: là phương pháp xác ñịnh giá ñất của thửa ñất có tài sản gắn liền với ñất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với ñất ra khỏi tổng giá trị bất ñộng sản (bao gồm giá trị của ñất và giá trị của tài sản gắn liền với ñất). - Phương pháp thặng dư: là phương pháp xác ñịnh giá ñất của thửa ñất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc ñược phép chuyển ñổi mục ñích sử dụng ñể sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính ñể tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả ñịnh của bất ñộng sản. 1.4.5. ðiều kiện áp dụng các phương pháp xác ñịnh giá ñất Theo Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP và nghị ñịnh 123/2007/Nð-CP - Phương pháp so sánh trực tiếp ñược áp dụng ñể ñịnh giá ñất khi trên thị trường có các loại ñất tương tự ñã chuyển nhượng quyền sử dụng ñất so sánh ñược với loại ñất cần ñịnh giá. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất của loại ñất tương tự sử dụng ñể phân tích, so sánh với loại ñất cần ñịnh giá phải là giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường. - Phương pháp thu nhập chỉ áp dụng ñể ñịnh giá cho các loại ñất xác ñịnh ñược các khoản thu nhập mang lại từ ñất. - Phương pháp chiết trừ ñược áp dụng ñể xác ñịnh giá ñất của thửa ñất có tài sản gắn liền với ñất trong trường hợp không có ñủ số liệu về giá thị trường của các thửa ñất trống tương tự ñể áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, trong khi có thể thu thập số liệu về giá thị trường của các thửa ñất có tài sản gắn liền với ñất tương tự với thửa ñất cần xác ñịnh giá. - Phương pháp thặng dư ñược áp dụng ñể xác ñịnh giá ñất của các thửa ñất trống có tiềm năng phát triển do thay ñổi quy hoạch hoặc do chuyển mục ñích sử dụng ñất trong khi không có giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất tương tự trên thị trường ñể áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp. Căn cứ tình hình cụ thể của thị trường và số liệu ñã thu thập, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh lựa chọn phương pháp phù hợp trong các phương pháp xác ñịnh giá ñất quy ñịnh tại Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP này ñể ñịnh giá ñất tại ñịa phương. Trường hợp cần thiết có thể kết hợp một số phương pháp xác ñịnh giá ñất ñể ñịnh mức giá ñất cụ thể. 1.5. THỊ TRƯỜNG NHÀ ðẤT Ở VIỆT NAM 1.5.1. Khái quát thị trường nhà ñất Việt Nam -7-