BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
------------------
ðỖ THỊ THANH VÂN
ðIỀU TRA THỰC TRẠNG VÀ ðỀ XUẤT GIẢI
PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở,
ðẤT Ở TRÊN ðỊA BÀN QUẬN HÀ ðÔNG,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP
Chuyên ngành
: Quản lý ñất ñai.
Mã số
: 60.62.16
Người hướng dẫn khoa học: TS. NGUYỄN ðÌNH BỒNG
HÀ NỘI - 2011
LỜI CAM ðOAN
- Tôi xin cam ñoan rằng: số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là trung thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
- Tôi xin cam ñoan rằng: mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn ñã
ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược chỉ rõ
nguồn gốc.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………
i
LỜI CẢM ƠN
Với tấm lòng biết ơn vô hạn, tôi xin bày tỏ lời cảm ơn sâu sắc tới Ban
Giám hiệu trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội, Ban Chủ nhiệm khoa Tài
nguyên và Môi trường cùng toàn thể các thầy, cô giáo ñã truyền ñạt cho tôi
những kiến thức quý báu trong suốt quá trình học tập, tu dưỡng tại trường.
Tôi xin chân thành cảm ơn thầy giáo, TS. Nguyễn ðình Bồng ñã nhiệt
tình hướng dẫn chỉ bảo cho tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu ñề
tài của mình.
Tôi xin gửi lời cảm ơn ñến các cán bộ của Sở Tài nguyên và Môi
trường thành phố Hà Nội, các Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng Quản
lý ñô thị quận Hà ðông và bạn bè ñã tạo ñiều kiện giúp ñỡ tôi trong quá trình
thu thập các thông tin, tài liệu phục vụ việc nghiên cứu ñề tài luận văn tốt
nghiệp.
Tác giả luận văn
ðỗ Thị Thanh Vân
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………
ii
MỤC LỤC
Lời cam ñoan
i
Lời cảm ơn
ii
Mục lục
iii
Danh mục các từ viết tắt
vi
Danh mục bảng
vii
Danh mục biểu ñồ
viii
Danh mục hình
ix
1
MỞ ðẦU
i
1.1
Tính cấp thiết của ñề tài
1
1.2
Mục ñích nghiên cứu
3
2
TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU
4
2.1
Khái quát về thị trường bất ñộng sản
4
2.2
Quản lý thị trường bất ñộng sản
11
2.3
Chính sách quản lý thị trường bất ñộng sản
17
2.4
Thị trường nhà ở, ñất ở tại Việt Nam
28
2.5
Thị trường nhà ở, ñất ở các nước
39
3
ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU
47
3.1
ðối tượng và phạm vi nghiên cứu
47
3.2
Nội dung nghiên cứu
47
3.3
Phương pháp nghiên cứu
48
4
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
51
4.1
Khái quát về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của quận Hà
4.1.1
ðông
51
ðiều kiện tự nhiên
51
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………
iii
4.1.2
Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội
53
4.1.3
ðánh giá chung
54
4.2
Thực trạng quản lý ñất ñai trên ñịa bàn quận Hà ðông
55
4.2.1
Hiện trạng sử dụng ñất của quận Hà ðông
55
4.2.2
Tình hình quản lý ñất ñai trên ñịa bàn quận Hà ðông
56
4.3
Thực trạng thị trường nhà ở, ñất ở trên ñịa bàn quận Hà ðông
62
4.3.1
Thực trạng cung về nhà ở, ñất ở
62
4.3.2
Thực trạng cầu về nhà ở, ñất ở
77
4.3.3
Các yếu tố ảnh hưởng ñến thị trường nhà ở, ñất ở
84
4.4
Thực trạng quản lý thị trường nhà ở, ñất ở trên ñịa bàn quận Hà
ðông
4.4.1
88
Về công tác ban hành văn bản quy phạm pháp luật liên quan ñến
quản lý thị trường nhà ở, ñất ở
88
4.4.2
Về tổ chức bộ máy quản lý thị trường nhà ở, ñất ở
89
4.4.3
Thực trạng quản lý thị trường nhà ở, ñất ở
91
4.5
Những ưu ñiểm và tồn tại của thị trường nhà ở, ñất ở trên ñịa bàn
quận Hà ðông
95
4.5.1
Về chính sách
95
4.5.2
Về tài chính
96
4.5.3
Về quản lý
96
4.5.4
Về dịch vụ
96
4.5.5
Về thị trường
97
4.6
Một số dự báo về thị trường nhà ở, ñất ở trên ñịa bàn quận Hà
ðông trong những năm tới
97
4.6.1
Về quỹ ñất cho các dự án phát triển nhà ở, ñất ở
97
4.6.2
Về ñầu tư tài chính tín dụng cho thị trường nhà ở, ñất ở
98
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………
iv
4.7
ðề xuất các giải pháp phát triển thị trường nhà ở, ñất ở trên ñịa
bàn quận Hà ðông
99
4.7.1
Quan ñiểm, mục tiêu phát triển thị trường bất ñộng sản
99
4.7.2
Giải pháp
103
5
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
107
5.1
Kết luận
107
5.2
Kiến nghị
108
TÀI LIỆU THAM KHẢO
109
PHỤ LỤC
113
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………
v
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BðS
Bất ñộng sản
CTHT
Công trình hạ tầng
CSHT
Cơ sở hạ tầng
CTXD
Công trình xây dựng
GCN
Giấy chứng nhận
GPMB
Giải phóng mặt bằng
NQ
Nghị quyết
SHN
Sở hữu nhà
TNCN
Thu nhập cá nhân
TNMT
Tài nguyên và Môi trường
QSH
Quyền sở hữu
QSDð
QSDð
Qð
Quyết ñịnh
UBND
Ủy ban nhân dân
VN
Việt Nam
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………
vi
DANH MỤC BẢNG
STT
2.1
Tên bảng
Trang
Các quy ñịnh liên quan ñến thị trường nhà ở, ñất ở của thành phố
Hà Nội ñã ban hành từ năm 2006 ñến năm 2010
33
2.2
Tổng cung - cầu về nhà ở tại Hà Nội
37
4.3
Chuyển dịch kinh tế trên ñịa bàn quận Hà ðông
53
4.4
Tình hình thực hiện các dự án ñô thị và nhà ở theo kế hoạch sử
dụng ñất ñến năm 2010
4.5
60
Tổng hợp các dự án xây dựng khu ñô thị và nhà ở kinh doanh
trên ñịa bàn quận Hà ðông
63
4.6
Phương thức mua nhà ở, ñất ở trong khu ñô thị
80
4.7
Quan ñiểm lựa chọn diện tích căn hộ trong khu ñô thị
81
4.8
Quan ñiểm về chất lượng nhà tại khu ñô thị
82
4.9
Quan ñiểm lựa chọn diện tích căn hộ ngoài khu ñô thị
82
4.10
Quan ñiểm về tính công khai, minh bạch của thị trường
83
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………
vii
DANH MỤC BIỂU ðỒ
STT
4.1
Tên hình
Trang
Nguồn cung về nhà ở tại các dự án xây dựng khu ñô thị trên ñịa
bàn quận Hà ðông giai ñoạn 2007 - 2015
4.2
Nguồn cung về thị trường nhà ở, ñất ở sơ cấp trên ñịa bàn quận
Hà ðông giai ñoạn 2006 - 2011
4.3
77
Nhu cầu mua nhà ở, ñất ở của hộ gia ñình trên ñịa bàn quận Hà
ðông
4.6
74
Số căn hộ/biệt thự/nhà liền kề ñã bán trên thị trường tại 31 dự án
trên ñịa bàn quận Hà ðông từ 2006 - 2011
4.5
73
Cơ chế huy ñộng vốn tại 31 dự án kinh doanh bất ñộng sản trên
ñịa bàn quận Hà ðông
4.4
66
80
Yếu tố quan tâm nhất khi mua nhà ở, ñất ở của hộ gia ñình trên
ñịa bàn quận Hà ðông
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………
81
viii
DANH MỤC HÌNH
STT
Tên hình
Trang
4.1
Bản ñồ hành chính Quận Hà ðông, TP Hà Nội
51
4.2
Dự án Tổ hợp tòa nhà The Pride
67
4.3
Dự án Khu ðô thị mới Dương Nội
67
4.4
Dự án Khu ñô thị mới Lê Trọng Tấn - Geleximco
68
4.5
Dự án Park City Hà Nội
69
4.6
Dự án Khu ðô thị mới Mỗ Lao
70
4.7
Dự án Khu ðô thị Văn Phú
70
4.8
Dự án chung cư cao cấp Cleve
71
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………
ix
1. MỞ ðẦU
1.1. Tính cấp thiết của ñề tài
Trên thế giới, tài sản chính là nguồn lực, tiềm năng ñể phát triển kinh tế xã hội của mỗi nước và nó ñược chia thành hai loại “ñộng sản” và “BðS”. Cách
thức phân loại tài sản này không phải mới xuất hiện ở những thập niên gần ñây mà
ñược ghi nhận trong Bộ Luật La Mã thời kỳ La Mã cổ ñại, BðS không chỉ ñơn
thuần là ñất ñai, tài nguyên trong lòng ñất mà trên mảnh ñất ñó còn có tài sản ñược
tạo ra do sức lao ñộng cùng với trí tuệ sáng tạo của con người. Pháp luật của nhiều
nước trên thế gới (Luật Dân sự của Nhật Bản, Liên bang Nga, Cộng hoà Pháp, Cộng
hoà Liên bang ðức...) ñều tiếp nhận và kế thừa có chọn lọc cách phân loại tài sản
trên và cơ bản ñều coi BðS là những tài sản gắn liền với ñất ñai và không di dời
ñược. Tuy nhiên, quan niệm cụ thể về vấn ñề này còn chịu sự chi phối của hệ thống
pháp luật, chế ñộ sở hữu của mỗi quốc gia.
Trong nền kinh tế thị trường, thị trường BðS thực chất là một quá trình diễn
tiến, trong ñó ñộ “chín” của thị trường ngày càng cao và lợi ích của nó là một quá
trình tích luỹ. Ở các nước phát triển, các hoạt ñộng liên quan ñến BðS chiếm
khoảng 25 - 30% tổng sản phẩm quốc dân GDP, nếu các ñiều kiện cần và ñủ ñược
ñảm bảo và có hành lang pháp lý vững chắc thì việc kinh doanh BðS có thể làm
tăng trực tiếp, gián tiếp các hoạt ñộng kinh tế, có thể ñạt ñược giá trị chiếm tới 30%
cơ cấu GDP hàng năm.[22]
Nghị quyết hội nghị Ban Chấp hành Trung ương 6 khóa X của ðảng Cộng
sản Việt Nam ñã xác ñịnh cần “Tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật, cơ chế, chính
sách ñể các quyền về ñất ñai và BðS ñược vận ñộng theo cơ chế thị trường, trở
thành một nguồn vốn trong sản xuất kinh doanh. Xác ñịnh rõ QSDð là một loại
hàng hóa ñặc biệt, ñược ñịnh giá theo cơ chế thị trường có sự quản lý và ñiều tiết
của Nhà nước. Ban hành chính sách ñịnh giá bảo ñảm hài hòa quyền lợi của người
sử dụng ñất, của nhà ñầu tư và của Nhà nước trong quá trình giải tỏa, thu hồi ñất.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………
1
Khuyến khích những tổ chức, cá nhân bị thu hồi ñất tham gia góp vốn bằng QSDð
vào các dự án ñầu tư, kinh doanh. Có chính sách giải quyết tốt vấn ñề ñất ở, nhà ở,
việc làm cho người bị thu hồi ñất. ðưa giá trị QSDð vào danh mục tài sản của mọi
tổ chức, cá nhân ñược giao QSDð, kể cả các cơ quan nhà nước.” [19]. Hoạt ñộng
của các thị trường ñất ở, nhà ở, các công trình kiến trúc phục vụ nhu cầu sản xuất hàng
hoá, dịch vụ, thương mại... (trong ñó thị trường QSDð giữ vai trò trung tâm) phải ñược
gắn liền với việc thiết lập một hệ thống pháp lý hoàn thiện, ñồng bộ, tính pháp chế
nghiêm minh, cơ chế chính sách linh hoạt, ổn ñịnh giá cả và sự cân ñối cung - cầu.
Thể chế hóa chính sách của ðảng, Quốc Hội ñã ban hành Luật ðất ñai 2003,
Luật Dân sự (sửa ñổi, bổ sung năm 2005), Luật Nhà ở 2005, Luật Thuế chuyển
QSDð, Luật Kinh doanh BðS 2006, theo ñó thị trường nhà ở, ñất ở thông qua việc
thực hiện các quyền tài sản, QSDð ngày càng ñược mở rộng về quy mô, tăng về số
lượng, sự vận ñộng của chúng luôn gắn với nghĩa vụ tài chính ñối với các chủ thể
tham gia quan hệ pháp luật liên quan ñến thị trường, song cũng còn không ít những
tồn tại bất cập do còn thiếu hành lang pháp lý về ñăng ký bất ñộng sản, về quản lý
giá ñất theo thị trường, về thuế giao dịch bất ñộng sản, về chính sách ñiều tiết giá trị
gia tăng bất ñộng sản do ảnh hưởng từ công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất,
quy hoạch phát triển không gian ñô thị của Nhà nước.
Hà ðông là một quận mới của thành phố Hà Nội, nơi mà thị trường nhà ở,
ñất ở có những diễn biến phức tạp và ña dạng vào những thời ñiểm thay ñổi quy
hoạch, sáp nhập về thành phố Hà Nội. Trong khoảng thời gian rất ngắn, từ 2006 trở
lại ñây, các giao dịch trên thị trường mang ñậm màu sắc của một khu vực bị ảnh
hưởng bởi quy hoạch phát triển không gian ñô thị. Từ chỗ giao dịch sôi ñộng trong
những khu vực dự kiến sẽ chuyển về Hà ðông (năm 2006 - năm 2007) lan tỏa dần
sang khu vực ñất dự án do sự lo ngại của các nhà ñầu tư về sự ñiều chỉnh quy hoạch
(năm 2008 - 2011). Về ñối tượng tham gia giao dịch cũng có sự diễn biến từ quy mô
nhỏ lẻ mang tính chất “cò ñất” mà nhà nước không xác ñịnh ñược nhu cầu thực chất
về nhà ở ñể có những biện pháp ñiều hành sang quy mô lớn, chính thức hơn và nhà
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………
2
nước có thể từng bước quản lý mức cầu về nhà ở, ñất ở thực của thị trường.
Về tính sôi ñộng của thị trường nhà ở, ñất ở, quận Hà ðông là một khu vực
mang tính chất khá ñặc trưng cho thị trường nhà ở, ñất ở hiện nay của Hà Nội nói
riêng và Việt Nam nói chung. Về công tác quản lý thị trường nhà ở, ñất ở cũng còn
nhiều tồn tại do có sự thay ñổi về chủ thể quản lý các dự án ñầu tư, phát triển. Xuất
phát từ tình hình trên, trong khuôn khổ luận văn văn thạc sỹ, tôi thực hiện ñề tài
“ðiều tra thực trạng và ñề xuất giải pháp phát triển thị trường nhà ở, ñất ở trên ñịa
bàn quận Hà ðông, thành phố Hà Nội", nhằm học hỏi và vận dụng kiến thức vào
thực tiễn với mong muốn ñóng góp các giải pháp nhằm phát triển thị trường nhà ở,
ñất ở ñịa phương.
1.2. Mục ñích nghiên cứu
1.2.1. Mục ñích của ñề tài
- ðiều tra thực trạng hoạt ñộng của thị trường nhà ở, ñất ở trên ñịa bàn quận
Hà ðông - Hà Nội.
- ðề xuất các giải pháp phát triển thị trường nhà ở, ñất ở trên ñịa bàn quận
Hà ðông - Hà Nội.
1.2.2. Ý nghĩa của ñề tài
- Kết quả nghiên cứu góp phần phản ánh thực trạng hoạt ñộng của thị trường
nhà ở, ñất ở trên ñịa bàn quận Hà ðông và giúp các nhà hoạch ñịnh chính sách hoàn
thiện các giải pháp phát triển thị trường nhà ở, ñất ở.
- Kết quả nghiên cứu của ñề tài là tài liệu tham khảo cho các nhà quản lý
quận Hà ðông thành phố Hà Nội ñưa ra các quyết sách ñúng ñắn ñối với hoạt ñộng
phát triển thị trường nhà ở, ñất ở tại Hà Nội.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………
3
2. TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU
2.1. Khái quát về thị trường bất ñộng sản
2.1.1. Bất ñộng sản
2.1.1.1. Khái niệm
Theo Bloomberg_com Financial Glossary " BðS là một phần ñất ñai và tất
cả tài sản vật chất gắn liền với ñất".
Theo Mc Kenzie and Betts, 1996, p3: "BðS bao gồm ñất ñai, tài sản phụ thuộc
vào ñất ñai và những tài sản không di dời ñược ñịnh bởi luật pháp".
Bộ luật Dân sự Việt Nam (2005), tại ðiều 174 ñã quy ñịnh “BðS là các tài
sản bao gồm: a/ ðất ñai; b/ Nhà, công trình xây dựng gắn liền với ñất ñai, kể cả các
tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng ñó; c/ Các tài sản khác gắn liền với ñất
ñai; d/ Các tài sản khác do pháp luật quy ñịnh”. [7]
2.1.1.2. Phân loại bất ñộng sản
BðS có thể phân thành ba loại: BðS có ñầu tư xây dựng, BðS không ñầu tư
xây dựng và BðS sản ñặc biệt.
a) BðS có ñầu tư xây dựng gồm: Nhà ở, nhà xưởng và công trình thương
mại- dịch vụ, BðS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội). Trong BðS có ñầu tư
xây dựng thì nhóm BðS nhà ñất là nhóm BðS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính
chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan.
Nhóm này có tác ñộng rất lớn ñến quá trình công nghiệp hoá, hiện ñại hoá ñất nước
cũng như phát triển ñô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BðS này
chiếm tuyệt ñại ña số các giao dịch trên thị trường BðS ở nước ta cũng như ở các
nước trên thế giới.
b) BðS không ñầu tư xây dựng: BðS thuộc loại này chủ yếu dưới dạng tư
liệu sản xuất bao gồm các loại ñất nông nghiệp, ñất rừng, ñất nuôi trồng thuỷ sản,
ñất làm muối, ñất hiếm, ñất chưa sử dụng...
c) BðS ñặc biệt là những BðS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản
văn hoá vật thể, nhà thờ họ, ñình chùa, miếu mạo, nghĩa trang... ðặc ñiểm của loại
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………
4
BðS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
Việc phân chia BðS theo 3 loại trên là rất cần thiết bảo ñảm cho việc xây
dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường BðS phù hợp với ñiều
kiện kinh tế-xã hội của nước ta.
2.1.2. Thị trường bất ñộng sản
2.1.2.1. Khái niệm
a) Thị trường BðS là cơ chế, trong ñó hàng hoá và dịch vụ BðS ñược trao
ñổi: Cơ chế ñó ñược ảnh hưởng bởi mong muốn của những người tham gia trên thị
trường cũng như những can thiệp của chính phủ và hệ thống chính trị vào thị
trường. Mục tiêu của thị trường BðS là phân bổ lượng hàng hoá khan hiếm. Hàng
hoá khan hiếm ñó là BðS, bao gồm ñất, các tài sản trên ñất và những quyền tài sản
liên quan ñến sở hữu. Thị trường BðS, giống như mọi thị trường khác, phân bổ
hàng hoá bằng sử dụng cơ chế giá cả. Người sẵn sàng trả giá cao nhất cho BðS sẽ
yêu cầu có QSH ñối với tài sản. Trong một số trường hợp, chính phủ sẽ quyết ñịnh
việc phân bổ nguồn lực. Việc thực hiện kiểm soát sử dụng ñất trong những quy ñịnh
liên quan ñến các khu quy hoạch có thể ñược coi là một trong những loại phân bổ
này. Thị trường BðS kết nối cung và cầu ñối với BðS. Có hai loại (hoặc hình thức)
cung và cầu BðS mà nhà ñầu tư phải quan tâm. Thứ nhất là cung cầu về sử dụng
BðS. ðiều này liên quan ñến quan ñiểm của người ñi thuê. Thứ hai là cung cầu sở
hữu BðS, ñiều này liên quan ñến quan ñiểm của những nhà ñầu tư chủ sở hữu. Nhà
ñầu tư chủ sở hữu phải quan tâm ñến cả hai loại này. [2]
b) Thị trường BðS ñược hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt ñộng có
liên quan ñến giao dịch BðS như: Mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BðS. Thị
trường BðS theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt ñộng liên quan ñến giao
dịch BðS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan ñến việc tạo lập BðS.
Thị trường Bất ñộng sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh
tế thị trường. Thị trường BðS liên quan chặt chẽ với các thị trường khác như: Thị
trường hàng hoá, thị trường chứng khoán, thị trường lao ñộng, thị trường khoa học
công nghệ. [10]
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………
5
2.1.2.2. Tính chất của thị trường bất ñộng sản
a) Thị trường BðS chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hóa
- Thị trường BðS chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: quy luật
giá trị, quy luật cung cầu.
- Thị trường BðS theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố
xác ñịnh: sản phẩm, số lượng và giá cả.
- Phạm vi hoạt ñộng của thị trường BðS do pháp luật của mỗi nước quy ñịnh
nên cũng không ñồng nhất. [8]
b) Việc hiểu rõ về các lực lượng cung và cầu ảnh hưởng ñến tính khả thi của
một ñầu tư cụ thể vào thị trường BðS là rất quan trọng
Phân tích thị trường phải xem xét ở các cấp ñộ quốc gia và ñịa phương. Cầu
về BðS xuất phát từ cầu về các hàng hoá và dịch vụ mà BðS tạo ra. Tuy nhiên, sẽ
là chưa ñầy ñủ nếu chỉ xem xét thị trường BðS về phía cầu mà bỏ qua phía cung.
Một trong những mục ñích phân tích phía cung của thị trường là xác ñịnh người sử
dụng dịch vụ ñược cung cấp bởi ñầu tư. Những ñặc trưng và sở thích của những
"khách hàng" tiềm năng phải ñược phân tích kỹ lưỡng ñể xác ñịnh hợp lý cầu cho
bất kỳ dự án BðS cụ thể nào. Những nhân tố khác cần quan tâm là những ñặc trưng
vật chất, cơ cấu của mặt bằng, ñiều kiện cải tạo, giao thông vận tải và các nhân tố
ñáp ứng cá nhân như an ninh. Tất cả những thuộc tính này là một phần của “dịch
vụ” mà dự án cung cấp ñể ñáp ứng cầu tiềm năng. [2]
2.1.2.3. ðặc ñiểm của thị trường bất ñộng sản
a) Thị trường BðS là một thị trường kém hoàn hảo
Mức ñộ hoàn hảo của thị trường BðS thấp hơn của thị trường hàng hoá tiêu
dùng và thị trường tư liệu sản xuất khác, ñòi hỏi có sự can thiệp nhiều hơn của nhà
nước, ñặc biệt trong công tác quy hoạch, kế hoạch (sử dụng ñất, phát triển hạ tầng
kinh tế kĩ thuật, phát triển ñô thị, khu dân cư, khu kinh tế tập trung…), trong việc
xác lập quyền và bảo hộ quyền tài sản BðS của công dân, của tổ chức trong quá
trình trao ñổi BðS hàng hoá.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………
6
b) Giao dịch trong thị trường BðS rất phức tạp
Do BðS có giá trị cao và không thể di dời nên quá trình giao dịch ñể thực hiện
việc mua bán, chuyển nhượng BðS rất phức tạp. ðặc ñiểm này làm tăng chi phí giao
dịch và thời gian giao dịch (thông tin, tư vấn, kiểm ñịnh, thanh toán…).
Sự khan hiếm ngày càng cao của ñất ñai, yếu tố ñầu cơ trong thị trường BðS
luôn tồn tại khi có cơ hội. Trong ñiều kiện một thị trường thông thoáng, thì ñầu cơ
có phần tích cực trong việc phá võ sự cân bằng tĩnh và kích thích các hành vi các
bên tham gia nhằm tạo lập thế cân bằng mới, ñồng thời cũng phát sinh những tác
ñộng tiêu cực như tăng giá, tăng nợ ở mức thái quá. Việc ñầu cơ vào BðS có thể
làm phá vỡ thế cân bằng phát triển, “tạo ra tam giác nợ gồm các bên ngân hàng, dân
cư và các nhà ñầu tư kinh doanh, gây nhiều hậu quả về mặt kinh tế xã hội” (nền
kinh tế bong bóng của Nhật vào những năm 80 thế kỷ XX).
c) Thị trường BðS chi phối mạnh mẽ một trong những yếu tố ñầu vào quan
trọng nhất của các ngành sản xuất kinh doanh. Hàng hoá BðS có liên quan trực tiếp
ñến tích luỹ tài sản cố ñịnh, trở thành yếu tố ñầu vào quan trọng hàng ñầu của các
ngành sản xuất kinh doanh. So với tích luỹ tài sản lưu ñộng thì tích luỹ tài sản cố ñịnh
thường lớn gấp nhiều lần. Việc khai thông thị trường BðS sẽ tạo ñiều kiện thuận lợi
không chỉ cho các nhà kinh doanh BðS mà cả với các tổ chức sử dụng hàng hoá BðS
vào kinh doanh trong các lĩnh vực sản xuất, dịch vụ…một cách hiệu quả.
d) Thị trường BðS dễ bị phân ñoạn
Tất cả các tổ chức sản xuất - kinh doanh, tuyệt ñại bộ phận hộ dân cư ñều có
nhu cầu tham gia vào thị trường BðS với tư cách là người mua, người bán, người
thuê hoặc cho thuê, người giao hoặc nhận thừa kế, người thế chấp hoặc nhận thế
chấp, người phát mại… BðS hàng hoá. Do cơ cấu cung cầu rất ña dạng, cùng với
các chính sách từ phía nhà nước áp dụng ñối với các ñối tượng khác nhau nên thị
trường BðS dễ bị phân khúc; nếu thiếu sự phối hợp ñồng bộ sẽ tạo ra những biệt lập
làm giảm tính hiệu quả của thị trường này.
ñ) Thị trường BðS rất nhạy cảm ñối với tăng trưởng kinh tế, dễ bị nóng khi
nền kinh tế có mức tăng trưởng cao và cũng dễ bị ñóng băng khi nền kinh tế suy
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………
7
giảm. Thị trường BðS cũng rất nhạy cảm về mặt chính trị, văn hoá, xã hội. Thị
trường này một khi không ñược tổ chức và thông tin ñầy ñủ và trong ñiều kiện vĩ
mô thiếu ổn ñịnh sẽ bị chi phối rất mạnh bởi yếu tố tâm lý, ñặc biệt trong những
ñiều kiện những nước ñang thực hiện chuyển ñổi sang kinh tế thị trường. [2]
2.1.2.4. Chức năng của thị trường bất ñộng sản
- ðưa người mua và người bán BðS ñến với nhau;
- Xác ñịnh giá cả cho các BðS giao dịch;
- Phân phối BðS theo quy luật cung cầu;
- Phát triển BðS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.
2.1.2.5. Vai trò, vị trí của thị trường bất ñộng sản
Thị trường BðS có vị trí quan trọng ñối với nền kinh tế quốc dân:
- Tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả BðS - tài
nguyên thiên nhiên, tài sản Quốc gia quan trọng;
- Tác ñộng tới tăng trưởng kinh tế thông qua việc khuyến khích ñầu tư phát
triển BðS;
- Tác ñộng trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường chứng khoán, thị
trường hàng hoá, thị trường lao ñộng;
- Liên quan ñến một số lĩnh vực xã hội như: lao ñộng, việc làm, nhà ở.
2.1.2.6. Các yếu tố của thị trường bất ñộng sản
- Quyền của người bán ñược bán BðS và quyền của người mua ñược mua
BðS ñược pháp luật quy ñịnh và bảo hộ;
- Biện pháp ñể người mua và người bán BðS ñến với nhau;
- Biện pháp cung cấp thông tin khách quan liên quan ñến BðS cho người
mua (quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu, hưởng lợi tài sản trên ñất liên quan ñến
BðS của người bán; nghĩa vụ về tài chính và những tồn tại ñối với người bán; mối
liên quan giữa BðS của người bán với các BðS liền kề cũng như sự liên quan ñến
quy hoạch sử dụng ñất của Nhà nước...;
- Thoả thuận giá mua bán;
- Hình thức hợp ñồng giữa người bán và người mua có thể thực hiện và ñược
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………
8
cộng ñồng chấp nhận;
- Biện pháp ñảm bảo chuyển quyền sở hữu BðS cho người mua tại cơ quan
ñăng ký BðS;
- Biện pháp ñảm bảo cho người mua BðS có thể vay tiền bằng thế chấp mà
BðS là vật bảo ñảm cũng như ñảm bảo quyền lợi của người cho vay;
- Biện pháp ñảm bảo các nguồn thu của nhà nước từ hoạt ñộng của TTBðS. [10]
2.1.2.7. Phân loại thị trường bất ñộng sản
Về tổng thể, thị trường BðS bao gồm cả ba loại thị trường: thị trường mua
bán chuyển dịch, thị trường cho thuê và thị trường thế chấp. Nếu xét về tính
chất, thị trường BðS ñược phân chia thành hai cấp: thị trường sơ cấp và thị
trường thứ cấp.
a) Thị trường sơ cấp ñược tạo ra do quá trình ñầu tư xây dựng mới các công
trình hạ tầng kỹ thuật và kiến trúc như: xây dựng các khu ñô thị mới, chỉnh trang ñô
thị, xây dựng nhà ở, khu công nghiệp, văn phòng cho thuê, khách sạn...
b) Thị trường thứ cấp ñược hình thành do quá trình giao dịch (gồm mua bán,
cho thuê, thế chấp) diễn ra trong quá trình hoạt ñộng của thị trường BðS.
Hai loại thị trường này có mối quan hệ tác ñộng qua lại rất hữu cơ. Hiện
tượng "ñóng băng" thị trường BðS hiện nay chủ yếu diễn ra ở thị trường thứ cấp và
cũng chủ yếu ở thị trường mua bán chuyển nhượng BðS. Còn tính chất "ñóng băng"
của thị trường sơ cấp lại ở dạng khác: kéo dài tình trạng bán thành phẩm. Tức là dự
án chiếm giữ ñất, nhưng không ñầu tư hạ tầng theo quy hoạch hoặc ñầu tư dang dở;
nền nhà người mua tiếp tục bỏ hoang do chưa có nhu cầu hoặc không có nhu cầu
xây dựng nhà. [2]
2.1.2.4. Vai trò của thị trường bất ñộng sản
Thị trường BðS là nhân tố ñóng góp quan trọng vào sự thúc ñẩy phát triển
kinh tế của mỗi quốc gia, cụ thể:
a) Thị trường BðS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế
thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản rất lớn cả về
quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân:
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………
9
BðS là tài sản lớn của mỗi quốc gia: Tỷ trọng BðS trong tổng số của cải xã
hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật
chất của mỗi nước.
BðS còn là tài sản lớn của từng hộ gia ñình: BðS ngoài chức năng là nơi ở,
nơi tổ chức hoạt ñộng kinh tế gia ñình, nó còn là nguồn vốn ñể phát triển thông qua
hoạt ñộng thế chấp, chuyển nhượng. [31]
b) Thị trường BðS góp phần huy ñộng nguồn vốn lớn tại chỗ
ðây là nội dung có tầm quan trọng ñã ñược nhiều nhà nghiên cứu trên thế
giới chứng minh và ñi ñến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo ñảm
cho các BðS có ñủ ñiều kiện trở thành hàng hoá và ñược ñịnh giá khoa học, chính
thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia ñó một tiềm năng ñáng kể về vốn ñể từ ñó
phát triển kinh tế-xã hội ñạt ñược những mục tiêu ñề ra. Kinh nghiệm cho thấy ở
các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BðS chiếm
trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. Vì vậy, phát triển ñầu tư, kinh doanh BðS
ñóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào
phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội ñặc biệt là ñầu tư phát triển cơ sở hạ
tầng của nền kinh tế.
c) Phát triển và quản lý tốt thị trường BðS, ñặc biệt là thị trường QSDð là
ñiều kiện quan trọng ñể sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân
mà Nhà nước là ñại diện chủ sở hữu:
Thông thường ñể ñạt tiêu chuẩn của một nước công nghiệp hoá thì tỷ lệ ñô thị
hoá thường chiếm từ 60 - 80%. Như vậy, vấn ñề phát triển thị trường BðS ñể ñáp ứng
yêu cầu ñô thị hoá ở nước ta là vấn ñề lớn và có tầm quan trọng ñặc biệt nhất là khi
nước ta chuyển sang cơ chế thị trường trong ñiều kiện các thiết chế về quản lý Nhà
nước ñối với công tác quy hoạch chưa ñược thực thi có chất lượng và hiệu quả thì việc
phát triển và quản lý thị trường BðS ở ñô thị phải ñi ñôi với tăng cường công tác quy
hoạch ñể khắc phục những tốn kém và vướng mắc trong tương lai. [31]
d) Thị trường BðS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu
cho Ngân sách:
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………………
10
- Xem thêm -
.PDF 
165 
1 
84 
