PHẦN MỞ ĐẦU
I.
LÍ DO CHỌN ĐỀ TÀI
Trong cơ chế thị trường và chính sách mở cửa thì ngân hàng là cầu nối rất quan trọng,
đáng tin cậy và cần thiết cho quá trình hoạt động cũng như giao dịch của các doanh
nghiệp trong và ngoài nước, là trung tâm thu hút vốn nhàn rỗi trong xã hội để phân
phối nguồn vốn này cho những đối tượng có nhu cầu sử dụng vốn để sản xuất và phát
triển, góp phần thúc đẩy tăng trưởng nền kinh tế.
Sau hơn 20 năm đổi mới đất nước, hệ thống Ngân hàng thương mại ở Việt Nam đã có
những bước phát triển vượt bật, lớn mạnh kể cả về số lượng và chất lượng. Ngân
hàng có những đóng góp lớn cho công cuộc công nghiệp hóa hiện đại hóa nền kinh tế
nói chung và quá trình đổi mới, phát triển các thành phần kinh tế, các doanh nghiệp
nói riêng. Ngành Ngân hàng thực sự là ngành tiên phong trong quá trình đổi mới cơ
cấu kinh tế. Để thực hiện được mục tiêu đó, tín dụng ngân hàng là một yếu tố rất quan
trọng, tác động trực tiếp và quyết định đến sự thành công của quá trình sản xuất,
nhằm từng bước cải thiện đời sống xã hội, góp phần thúc đẩy nền kinh tế phát triển
theo hướng CNH- HĐH
Các Ngân hàng thương mại không ngừng đẩy mạnh hoạt động tín dụng cho nhiều đối
tượng khách hàng khác nhau. Trong đó có các doanh nghiệp bất động sản, đối tượng
có nhiều tiềm năng nhưng chưa thực sự được khai thác.
Bất động sản là ngành có vai trò quan trọng của mọi quốc gia. Các hoạt động liên
quan đến BĐS thường có ảnh hưởng mạnh mẽ đến các hoạt động kinh tế xã hội. Do
đó, việc đầu tư vào BĐS đòi hỏi các doanh nghiệp BĐS phải có lượng vốn dồi dào
lâu dài và thường có sự tham gia của các Ngân hàng và các định chế tài chính. Trên
thực tế, thị trường BĐS không thể phát triển bền vững và mạnh mẽ khi không có thị
trường vốn lành mạnh và ổn định đi kèm. Nhiều cuộc khủng hoảng tài chính trên thế
giới diễn ra đề đã dẫn đến cuộc khủng hoảng ở thị trường BĐS. Và ngược lại, một khi
BĐS sụt giảm giá trị một cách nhanh chóng sẽ dẫn đến việc phát sinh các khoảng nợ
xấu và từ đó kéo theo các tổ chức tài chính vào vòng xoáy khủng hoảng.
Bên cạnh đó, trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế hiện nay, nhu cầu vốn để xây
dựng và phát triển kinh tế ở Việt Nam nói chung và ĐBSCL nói riêng trở thành nhu
cầu bức thiết, đặc biệt là ngành kinh doanh BĐS, một ngành cần lượng vốn khổng lồ
đáp ứng những nhu cầu về BĐS có xu hướng ngày càng tăng lên cả về số lượng và
chất lượng. Do đó, song song với việc kêu gọi, thu hút vốn đầu tư vào thị trường BĐS
thì sự hỗ trợ từ nguồn vốn tín dụng từ các ngân hàng thương mại sẽ góp phần tích cực
đến hoạt động của thị trường BĐS nói riêng và nền kinh tế Việt Nam nói chung.
Xuất phát từ thực tiễn đó, cùng với sự phát triển của thị trường BĐS, hoạt động tín
dụng cho doanh nghiệp BĐS sẽ là một kênh lợi nhuận rất lớn cho các ngân hàng.
Xong ở Việt Nam đây thực sự vẫn còn là kênh tín dụng mới và non trẻ.
Thực tiễn tình hình hoạt động tín dụng cho doanh nghiệp BĐS ở các ngân hàng
thương mại Việt Nam hiện nay ra sao và làm thế nào để nâng cao hiệu quả của kênh
tín dụng này trở thành vấn đề cấp thiết. Đây cũng là lí do tôi chọn đề tài “ Thực trạng
và giải pháp tiếp cận tín dụng cho doanh nghiệp BĐS ĐBSCL”.
II.
MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
1. Mục tiêu chung
Mục tiêu của đề tài “ Thực trạng và giải pháp tiếp cận tín dụng cho doanh nghiệp
BĐS ở ĐBSCL” nhằm phân tích và đánh giá tình hình tín dụng cho doanh nghiệp
BĐS và từ đó đề ra những giải pháp giúp ngân hnagf thương mại tiếp cận kênh tín
dụng này.
2. Mục tiêu cụ thể
(1) Phân tích hoạt động tín dụng đối với doanh nghiệp BĐS
(2) Đánh giá khái quát tình hình tín dụng chô doanh nghiệp BĐS ở các ngân hang
thương mại ở ĐBSCL từ 2012- 2014
(3) Đề ra những giải pháp nhằm giúp cho doanh nghiệp BĐS ở ĐBSCL tiếp cận
nguồn vốn tín dụng từ các ngân hàng thương mại.
III.
PHƯƠNG PHÁP NGIÊNG CỨU
Trên cơ sở vận dụng lý thuyết vào thực tiển, tư duy logic, đề tài đáp ứng phương pháp
định lượng, định lượng, định tính, phân tích, so sánh, khái quát và tổng hợp để
nghiêng cứu.
IV.
PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Thời gian: Đề tài nghiên cứu trong 2012- 2014
- Không gian: ĐBSCL
NỘI DUNG CHÍNH
Chương 1
CƠ SỞ LÍ LUẬN
I. BĐS và Thị trường BĐS
1. Bất động sản
1.1.
Khái niệm BĐS
Theo quy định tại Điều 181 của Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa
Việt Nam năm 2005, BĐS là tài sản không di dời được bao gồm: đất đai; nhà ở, công
trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình
xây dựng đó; các tài sản gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật qui định.
1.2.
Phân loại BĐS
Theo điều 174 Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2005,
BĐS gồm 4 loại như sau:
- Đất đai.
- Nhà ở và các công trình gắn liền với đất đai.
- Tài sản khác gắn liền với đất đai.
- Tài sản gắn liền với nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất đai.
Trong các loại BĐS trên, ba loại đầu là các BĐS do bản chất( không thể di dời được,
không tự di dời được). Loại BĐS cuối cùng là tai sản gắn liền với đất đai, là những
vật có thể di dời được , tuy nhiên về mặt pháp lý vẫn được coi là BĐS
2. Thị trường BĐS
2.1.
Khái niệm thị trường BĐS
Hiện có rất nhiều quan điểm khác nhau về thị trường BĐS, dựa trên cơ sở nghiên cứu
lý luận, các nhà nghiêng cứu đã đưa ra các khái niệm sau về thị trường bất động sản
Khái niệm 1: Thị trường BĐS là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận
được BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì.
Khái niệm 2: Thị trường BĐS là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hang
hóa BĐS.
Khái niệm 3: Thị trường BĐS là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn…giữa
các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lí nhà nước đối với thị trường BĐS
có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh
đối với thị trường BĐS.
2.2.
Đặc điểm của thị trường BĐS
Thứ nhất, thị trường BĐS mang tính khu vực một cách sâu sắc
Thứ hai, Thị trường BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật, và chính sách quản
lý của nhà nước.
Thứ ba, thị trường BĐS liên quan mật thiết với thị trường vốn, và nhiều thị trường
khác trong nền kinh tế.
Thứ tư, Giống như các loại thị trường khác, sự phát triển của thi trường BĐS cũng có
tính chu kỳ.
Thứ năm, xét tổng quát, thị trường BĐS hình thành và phát triển qua 03 cấp độ: tập
trung hóa, tiền tệ hóa, và tài chính hóa.
2.3.
Vai trò của thị trường BĐS
- Thị trường BĐS góp phần kích thích sản xuất phát triển
Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường
vì liên quan trực tiếp đến một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như
giá trị trong nền kinh tế quốc dân
Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải vật chất của xã hội ở các nước có khác nhau
nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các họt
động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế.
- Thị trường BĐS phát triển góp phần huy động vốn đáp ứng nhu cầu phát trrieenr
kinh tế, và tang nguồn thu cho Ngân sách Nhà nước
Ở các nước phát triển, nguồn vốn ngân hang cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm
trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS
đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào
phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ
tầng của nền kinh tế
Thu Ngân sách Nhà nước từ thị trường BĐS bao gồm các mảng: Thu thuế BĐS; Thu
phí và lệ phí từ giao dịch BĐS; Các khoản thu từ giao đất, thuê đất, bán nhà thuộc sở
hữu nhà nước cho người mua, người thuê.
- Thị trường BĐS đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho mọi tầng lớp nhân dân
Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường BĐS, và
là thị trường sôi động nhất trong thị tương BĐS, những cơn “sốt” BĐS hầu hết đều
bắt đầu từ “ sốt” nhà ở và lan tỏa sang các thị trường BĐS khác và ảnh hưởng đến đời
sống nhân dân. Vì vậy, phát triển và quản lí có hiệu quả thị trường BĐS nhà ở, bình
ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà phù hợp ở phù hợp với thu nhập của người
dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lí nhà nước về thị trường BĐS
nhà ở.
3. Tín dụng và chính sách tín dụng
3.1.
Khái niệm tín dụng
Tín dụng là một hoạt động ra đời và phát triển gắn liền với sự tồn tại và phát triển của
sản xuất hang hóa. Tín dụng là một quan hệ kinh tế thể hiện dưới hình thức vay mượn
và có hoàn trả. Ngày nay tín dụng được diễn đạt bằng nhiều lời lẽ khác nhau, nhưng
chúng cùng chỉ những hành động thống nhất: Hoạt động cho vay và đi vay và quan hệ
này được ràng buộc trên cơ sở pháp luật hiện hành.
Tín dụng ngân hang là việc ngân hang cấp cho khách hang một số tiền nhất định để
khách hang sử dụng trong một khoản thời gian nhất định và dựa trên nguyên tắc hoàn
trả gốc và lãi khi đến hạn.
Ngaỳ nay hoạt động cấp tín dụng của ngân hang rất đa dạng và phong phú. Đối tượng
khách hang đc ngân hang cấp tín dụng cũng được mở rộng hơn. Ngân hang không chỉ
cấp tín dụng cho doanh nghiệp mà còn cấp tín dụng cho cá nhân. Các hình thức cấp
tín dụng cũng rất khác như cho vay phục vụ sản xuất kinh doanh, tiêu dung mu axe,
xây dựng sữa chữa nhà ở, cho vay phục vụ nhu cầu du học, du lịch…
3.2.
Phân loại tín dụng ngân hang
Có rất nhiều cách phân loại tiins dụng ngân hang dựa vào các căn cứ khác nhau tùy
theo muucj đích nghiên cứu. Tuy nhiên nguwowiif ta thường phân looaij theo một số
tiêu thức sau:
- Theo thời gian sử dụng vốn vay, tín dụng được chia thành 3 loại:
Tín dụng ngắn hạn: là loại tín dụng có thời hạn dưới một năm, thường được sử dụng
vào nghiệp vụ thanh toán, cho vay bổ suung thiếu hụt tạm thời về vốn lưu động của
các doanh nghiệp hay cho vay phục vụ nhu cầu sinh hoạt tiêu dung của cá nhân.
Tín dụng trung hạn: là loại tín dụng có thời hạn từ 1 đến 5 năm, được dùng để cho
vay vốn phục vụ nhu cầu mua sắm tài sản cố định, cải tiến đổi mới kỹ thuật, mở rộng
và xây dựng các công trình nhỏ có thời hạn thu hồi vốn nhanh.
Tín dụng dài hạn: là loại tín dụng có thời hạn trên 5 năm, được sử dụng để cung cấp
vốn cho xây dựng cơ bản, cải tiến mở rộng sản xuất có quy mô lớn
- Căn cứ vào mục đích sử dụng vốn vay, Tín dụng được chia làm hai loại:
Tín dụng sản xuất và lưu thông hàng hóa: là loại tín dụng được cấp cho các doanh
nghiệp để họ tiến hành sản xuất và kinh doanh.
Tín dụng tiêu dùng: là loại tín dụng được cấp phát cho cá nhân để đáp ứng nhu cầu
tiêu dùng.
- Căn cứ vào tín chất đảm bảo của các khoản vay, có các loại tín dụng sau:
Tín dụng có đảm bảo: là loại tín dụng mà các khoản vay phát ra đều có tài sản tương
đương thế chấp, có các hình thức như: cầm cố, thế chấp, chiết khấu và bảo lãnh.
Tín dụng không có bảo đảm: là loại hình tín dụng mà các khoản vay phát không cần
tài sản thế chấp mà chỉ dựa vào tín chấp. Loại hình này thường được áp dụng với
khách hàng truyền thống, có quan hệ lâu dài và sòng phẳng với ngân hàng, khách
hàng này phải có tình hình tài chính lành mạnh và có uy tín đối với ngân hàng như trả
nợ đầy đủ, đúng hạn cả gốc và lãi, có dự án sản xuất kinh doanh khả thi, có khả năng
hoàn trả nợ…
II. Chính sách tín dụng của ngân hàng thương mại
1. Định nghĩa
Chính sách tín dụng là tổng thể các quy định của ngân hàng về hoạt động tín dụng nhằm
đưa ra định hướng và hướng dẫn hoạt động của cán bộ ngân hàng trong việc cấp tín dụng
cho khách hàng.Tổng thể các quy định này bao gồm toàn bộ các vấn đề liên quan đến cấp
tín dụng như: quy mô, lãi suất, kỳ hạn, đảm bảo, phạm vi, các khoản tín dụng có vấn đề
và nội dung khác…
2. Mục đích cuả chính sách tín dụng
Chính sách tín dụng là hệ thống các chủ trương , định hướng qui định chi phối hoạt
động tín dụng do HĐQT của ngân hàng đưa ra nhằm sử dụng hiệu quả nguồn vốn để
tài trợ cho các doanh nghiệp, các tổ chức, các hộ gia đình và cá nhân trong phạm vi
cho phép của những quy định của chính phủ. Mục đích của chính sách tín dụng:
- Chính sách tín dụng xác định những giới hạn áp dụng cho các hoạt động tín dụng.
Đồng thời cũng thiết lập môi trường nhằm giảm bớt rủi ro trong hoạt động tín
dụng
- Chính sách tín dụng được đưa ra nhằm bảo đảm rằng mỗi quyết định tín dụng đều
khách quan, tuân thủ quy định của NHNN và phù hợp thông lệ chung của quốc
tế. Không một tổ chức , cá nhân nào được can thiệp trái pháp luật vào quyền tự
chủ trong quá trình cho vay và thu hồi nợ của ngân hàng. Chính sách tín dụng xác
định:
+ Các đối tượng có thể vay vốn.
+ Phương thức quản lí các hoạt động tín dụng
+Những ràng buộc về tài chính.
+ Các loại sản phẩm tín dụng khác nhau do ngân hàng cung cấp.
+ Phương thức quản lí các danh mục cho vay.
+Thời hạn và các điều kiện áp dụng cho các sản phẩm tín dụng khác nhau.
III. Chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS
1. Cho vay BĐS
1.1.
Khái niệm
Cho vay BĐS là quan hệ tín dụng giữa ngân hàng với khách hàng ( thể nhân hoặc
pháp nhân) liên quan đến lĩnh vực BĐS. Theo đó, tín dụng BĐS là việc ngân hàng
cấp vốn cho khách hàng căn cứ vào mục đích vay vốn liên quan đến BĐS.
Trong trường hợp này, ngân hàng cho khách hàng vay để: đầu tưu kinh doanh BĐS, xây
dựng nhà để bán, sửa chữa mua bán nhà cuuwar, xây dựng hoàn thiện cơ sở hạ tầng các
dự án, mua nhà trả góp, xây dựng văn phòng cho thuê…
Như vậy, tín dụng ngân hàng đối với lĩnh vực BĐS bao gồm cả hai hình thức: vừa đáp
ứng nhu cầu đầu tư kinh doanh BĐS của nhà đầu tư vừa đáp ứng nhu cầu nhà ở của
người dân.
Việc cấp tín dụng BĐS của các ngân hàng đã góp phần tác động đến cung cầu BĐS trên
thị trường. Tuy nhiên, để đảm bảo hiệu quả hoạt động và an toàn khi cho vay, các ngân
hàng yêu cầu khách hàng vay vốn phải đảm bảo nguyên tắc tín dụng như vốn vay phải
được sử dụng đúng mục đích và phải được hoàn trả cả gốc và lãi theo đúng kì hạn đã cam
kết. Mặt khác, ngân hàng còn có thể yêu cầu khách hàng thực hiện đảm bảo tín dụng hoặc
áp dụng các nguyên tắc đánh giá khách hàng khác để làm cơ sở xét duyệt cho vay.
1.2.
Đặc điểm của cho vay BĐS
Trong hoạt động ngân hàng, cho vay BĐS Đặc biệt có thể là những món cho vay xây
dựng ngắn hạn, được thanh toán đủ trong vòng vài tháng hoặc vài tuần khi dự án xây
dựng được hoàn tất và cũng có thể là những khoản thế chấp dài hạn kéo dài từ 25 đến
30 năm, để cung cấp một nguồn tài chính lâu dài cho việc mua lại một tài sản hoặc cải
tạo, nâng cấp chúng. Trong những năm qua, dù với bất cứ kỳ hạn nào thì cho vay
BĐS vẫn là lĩnh vực ngày càng phát triển nhanh chóng. Thật không may, hình thức
cho vay BĐS lại là một trong những hình thức rủi ro nhất trong hoạt động tín dụng
ngân hàng
Cho vay BĐS là một lĩnh vực mà bản than nó chứa đựng một sự khác biệt quan trọng
so với các dạng cho vay khác của ngân hàng. Cho vay BĐS khác với phần lớn các
hình thức cho vay khác trên một số khía cạnh chủ yếu sau:
Thứ nhất, quy mô trung bình của một món vay BĐS thường lớn hơn nhiều so với quy
mô trung bình của món vay thông thường đặc biệt là cho vay tiêu dùng và cho vay
kinh doanh nhỏ.
Thứ hai, một số khoản cho vay mua nhà thế chấp, chủ yếu cho các ngôi nhà có một
gia đình ở thường có kỳ hạn dài nhất trong danh mục cho vay của ngân hàng.
Thứ ba, đối với hình thức cho vay khác, chính dòng tiền mặt dự tính hoặc thhu nhập
của người đi vay là yếu tố quan trọng nhất để ngân hàng quyết định có cho vay hay
không.Trong cho vay BĐS, sự đánh giá chính xác là điều tối quan trọng đối với quyết
định cho vay.
Thứ tư, Ttrong cho vay BĐS, tài sản tài trợ chính là BĐS, nó vừa là tài sản được tài
trợ, đồng thời cũng vừa là tài sản thế chấp. Khách hàng vay vốn ngân hàng để phục
vụ nhu cầu liên quan đến BĐS của mình và dùng chính BĐS để thế chấp bảo đảm
khoản vay.
1.3.
Phân loại cho vay BĐS
Việc phân loại tín dụng BĐS sẽ có những cách khác nhau. Song về cơ bản có thể
phân loại theo mục đích sử dụng vốn vay, tín dụng BĐS gồm:
- Cho vay kinh doanh BĐS: Dành cho khách hàng doanh nghiệp để tài trợ cho các
dự án BĐS như xây dựng khu đô thị mới, trung tâm thương mại…
- Cho vay tiêu dùng BĐS: Dành cho khách hàng cá nhân để tài trợ cho nhu cầu về
nhà ở như xây dựng, sửa chữa, mua nhà, trang trí nội thất…
Các loại hình tín dụng BĐS gồm có:
- Xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất kinh doanh
- Xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất
- Xây dựng khu đô thị mới
- Xây dựng cao ốc cho thuê
- Xây dựng trung tâm thương mại
- Xây dựng, sữa chữa, mua nhà để bán
- Quyền sử dụng đất
- Đầu tư, kinh doanh BĐS
1.4.
Vai trò của hoạt động cho vay BĐS
1.4.1. Đối với ngân hàng
Thứ nhất, cho vay BĐS là một trong những hình thức cho vay mang mức lãi suất
ngầm định cao hơn so với hầu hết các khoản cho vay khác của ngân hàng, bên cạnh
cho vay tiêu dùng. Do đó, đây trước hết là một keennh sinh lợi tiềm năng của ngân
hàng.
Thứ hai, các khoản vay mua BĐS thường đem lại những cơ hội kinh doanh sinh lời
khác cho ngân hàng như ngân hàng có thể nhận them tiền gửi hoặc cho vay cải tạo
đối với ngân hàng vay vốn. Ví dụ ngân hàng có thể sẵn sàng cung cấp cho người vay
mua nhà thế chấp một lãi suất hấp dẫn để đổi lấy một lời hứa khách hàng sẽ sử dụng
các dịch vụ khác của ngân hàng và duy trì một khối tiền gửi đáng kể tại ngân hàng
Thứ ba, cho vay BĐS giúp ngân hàng đa dạng hóa cơ sở khách hàng, hạn chế ảnh
hưởng của chu kỳ kinh doanh
1.4.2. Đối với người vay
Thứ nhất, tín dụng BĐS đáp ứng kịp thời nhu cầu về số lượng và chất lượng vốn cho
khách hàng. Với các ưu điểm như an toàn, tiện lợi nhanh chóng, dễ tiếp cận và có khả
năng đáp ứng nhu cầu vốn lớn, tín dụng BĐS thõa mãn được nhu cầu đa dạng của
khách hàng. Đối với các nhà kinh doanh địa ốc, hợp tác cùng ngân hàng là điều
đương nhiên và vô cùng cần thiết. Doanh nghiệp không thể nào có đủ 100% vốn để
đầu tư cho dự án mà cần có sự hỗ trợ cho vay của các ngân hàng, có khi tỷ lệ vốn vay
lên đến 70% - 80% tổng vốn đầu tư. Tín dụng BĐS chính là một kênh cung cấp vốn,
đáp ứng nhu cầu vốn cho doanh nghiệp.
Thứ hai, tín dụng BĐS rang buộc trách nhiệm khách hàng phải hoàn trả vốn gốc và
lãi trong thoài hạn nhất định như thõa thuận. Do đó, buộc khách hàng phải nỗ lực, tận
dụng hết khả năng của mình để sử dụng vốn vay hiệu quả, đem lại lợi nhuận cho
doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Khi thị trường thuận lợi thì các nhà đầu tư thu được
nhiều lợi nhuận cho riêng mình, và trong trường hợp này, các ngân hàng mang lại cho
các nhà đầu tư, các chủ dự án kinh doanh BĐS nhiều lợi ích rất đáng kể.
1.4.3. Đối với thị trường BĐS nói riêng và nề kinh tế nói chung
Trong giai đoạn hiện nay, nền kinh tế Việt Nam tuuy có nhiều sự tiến bộ so với giai
đoạn trước, nhưng các kênh vốn cho sự phát triển kinh tế vẫn còn chưa được phát
triển đầy đủ cũng như chưa phát huy hết hiệu quả vốn có của nó. Do đó, một mặt nào
đó, nền kinh tế Việt Nam vẫn dựa nhiều vào nguồn vốn ngân hàng. Vì thế vai trò của
tín dụng ngân hàng đối với nền kinh tế nói chung và đối với lĩnh vự BĐS nói riêng
giữ một vị trí quan trọng. Tín dụng ngân hàng tác động tới thị trường BĐS, thị trường
BĐS bản thân nó lại tác động đến cả nền kinh tế. Tín dụng ngân hàng vừa là kênh
cung cấp vốn cho thị trường BĐS dưới dạng các dự án đầu tư BĐS ( kích cung) vừa
là kênh cho vay mua bán BĐS (kích cầu).
Mặt khác, về hiệu quả đầu tư các dự án đầu tư BĐS, ngân hàng đã góp phần nâng
cao hiệu quả của dự án đầu tư BĐS. Ngân hàng là nhà tư vấn, nhà cung cấp dịch vụ
thanh toán, nhà đầu tư góp vốn cùng doanh nghiệp kinh doanh BĐS…Điều này đã tạo
nên một sự gắn kết giữa cung và cầu BĐS trên thị trường, góp phần tạo nên sự phát
triển của thị trường BĐS.
Thị trường BĐS là một tong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường
vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn về quy mô, tính chất
cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân. Các hoạt động liên quan đến
BĐS chiếm một tỷ lệ không nhỏ trong nền kinh tế. Khi nguồn vốn được đáp ứng,
hàng loạt công trình, dự án…được xây dựng, nhu cầu vật liệu xây dựng, nhân công…
tang lên kích thích sản xuất nguyên vật liệu, sản phẩm xây dựng, đồ nội thất, gia
dụng….cũng phát triển theo.
Như vậy, hoạt động cho vay BĐS của ngân hàng không chỉ giúp thị trường BĐS phát
triển mà còn kích thích và tạo điều kiện cho thị trường xây dựng, thị trường lao
động…tạo nên sự chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các
vùng lãnh thỗ và trên phạm vi cả nước, từ đó góp phần kích thích sản xuất phát triển,
đẩy mạnh tang trưởng kinh tế.
2. Chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS của ngân hàng thương mại
2.1.
Các yếu tố cơ bản
2.1.1. Đối tượng vay vốn
- Khách hàng doanh nghiệp: Các pháp nhân là doanh nghiệp nhà nước, hợp tác xã,
công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài và các tổ chức có đủ điều kiện quy định tại điều 94 bộ luật dân sự; Các pháp
nhân nước ngoài; Doanh nghiệp tư nhân; Công ty hợp danh.
- Khách hàng cá nhân: Cá nhân; Hộ gia đình; Tổ hợp tác.
2.1.2. Nguyên tắc cho vay
Hoạt động cho vay BĐS dựa trên các nguyên tắc của tín dụng ngân hàng nhằm đảm
bảo tính an toàn và khả năng sinh lời. Các nguyên tắc nầy được cụ thể hóa trong các
quy định của Ngân hàng Nhà nước và NHTM.
Thứ nhất, “ khách hàng phải cam kết hoàn trả vốn và lãi với thời gian xác định”. Các
khoản tín dụng của ngân hàng chủ yếu có nguồn gốc từ các khoản tiền gửi của khách
hàng và các khoản ngân hàng đi vay. Ngân hàng phải có trách nhiệm hoàn trả cả vốn
lẫn lãi nên ngân hàng luôn luôn yêu cầu người nhận tín dụng phải thực hiện đúng cam
kết này. Đây là điều kiện để ngân hàng tồn tại và phát triển.
Thứ hai,” Khách hàng phải cam kết sử dụng vốn tín dụng theo đúng mục đích thỏa
thuận với ngân hàng, không trái với quy định của pháp luật và các quy định khác của
ngân hàng cấp trên”
Thứ ba, “ ngân hàng tài trợ dựa trên dự án có hiệu quả” đối với cho vay theo dự án
BĐS. Thực hiện nguyên tắc này là điều kiện để thực hiện nguyên tắc thứ nhất.
Phương án hoạt động có hiệu quả của người vay chứng minh cho khả năng thu hồi
vốn đầu tư và có lãi để trả nợ ngân hàng
2.1.3. Điều kiện vay
- Có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự và chịu trách nhiệm dân sự
theo quy định của pháp luật
- Mục đích sử dụng vốn vay hợp pháp liên quan đến BĐS
- Có khả năng tài chính đảm bảo trả nợ trong thời hạn cam kết
- Có dự án, phương án đầu tư có hiệu quả kèm phương án trả nợ khả thi
- Thực hiện các quy định về bảo đảm tiền vay theo quy định của Chính phủ, Ngân
hàng Nhà nước Việt Nam và hướng dẫn của ngân hàng
2.1.4. Phương thức cho vay
- Cho vay từng lần ( cho vay theo món)
Phương thức cho vay từng lần là phương thức cho vay mà mỗi lần vay vốn, khách
hàng và ngân hàng đều phải làm thủ tục vay vốn cần thiết và ký kết hợp đồng tín
dụng.
Phương thức này áp dụng cho khách hàng cá nhân vay tiêu dùng BĐS, là nhu cầu vay
vốn không thường xuyên.
- Cho vay theo dự án đầu tư
Phương thức cho vay theo dự án đầu tư là phương thức cho vay mà ngân hàng nơi
cho vay cùng khách hàng ký hợp đồng tín dụng và thỏa thuận mức vốn đầu tư duy trì
cho cả thời gian đầu tư của dự án.
Cho vay theo dự án đầu tư là phương thức cho vay vốn để thực hiện các dự án đầu tư
BĐS, gồm có:
+ Xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất
+ Xây dựng khu đô thị mới
+ Xây dựng cao ốc cho thuê
+ Xây dựng trung tâm thương mại
+ Đầu tư kinh doanh BĐS khác
- Cho vay trả góp
Phương thức cho vay trả góp là phương thức cho vay mà ngân hàng và khách hàng
xác định và thỏa thuận số tiền lãi vay phả trả cộng với số nợ gốc được chia ra để trả
nợ theo nhiều kỳ hạn trong thời hạn cho vay.
Phương thức này áp dụng cho đối tượng khách hàng vay có phương án trả nợ gốc và
lãi vay khả thi bằng các khoản thu nhập chắc chắn, ổn định, áp dụng cho loại hình tín
dụng” mua nhà trả góp”.
- Cho vay hợp vốn ( đồng tài trợ)
Phương thức cho vay hợp vốn là phương thức cho vay mà một nhóm TCTD cùng cho
vay vốn hoặc phương án vay vốn của khách hàng, trong đó một TCTD làm đầu mối
dàn xếp, phối hợp với các TCTD khác.
2.2.
Lãi suất và phương pháp tính lãi suất
2.2.1. Lãi suất cho vay
Lãi suất cho vay là một yếu tố quan trọng trong hoạt động ngân hàng. Việc quyết định lãi
suất cho vay dựa trên các thong số về mức kỳ vọng sinh lời của ngân hàng, rủi ro tín
dụng của khoản vay và tỷ lệ an toàn vốn. Do đó, lãi suất cho vay phải được Ban lãnh đạo
ngân hàng và các Phòng nghiệp vụ tín dụng,… và khoản sinh lời cần thiết để hoạt động
của ngân hàng có lãi và tăng trưởng.
Các loại lãi suất cần xác định
- Lãi suất cho vay đối với khách hàng thong thường, đối với khách hàng được ưu
đãi.
- Lãi suất cho vay trong hạn và quá hạn.
- Lãi suất cho vay thả nỗi và cố định.
+ Lãi suất thả nổi: là loại lãi suất được ngân hàng diều chỉnh theo định kỳ hoặc điều
chỉnh đột xuất theo chính sách lãi của ngân hàng.
+ Lãi suất cố định: là loai lãi suất không thay đổi trong suốt thời hạn của khoản vay.
Mức lãi suất cho vay của ngân hàng được xác định trên cơ sở lãi suất tiền gửi, chi phí
huy động vốn, chi phí cho vay, uy tín của khách hàng, mức độ rủi ro từng khoản vay
và yếu tố cạnh tranh trên thị trường.
2.2.2. Phương pháp xác định lãi suất cho vay
Các yếu tố cấu thành lãi suất cho vay
- Chi phí huy động vốn ( % ) (a): là chi phí huy động vốn bình quân ( lãi phải trả)
của tất cả các nguồn vốn bao gồm tiền gửi tiết kiệm của dân cư, tiền gửi không kỳ
hạn của doanh nghiệp và cá nhân, tiền gửi có kỳ hạn,…và vốn vay trên thị trường
liên ngân hàng tính theo từng kỳ hạn.
- Chi phí hoạt động (%) (b) : bao gồm chi phí tiền lương, chi phí văn phòng, đào
tạo, đi lại, chi phí hoạt động khác.
- Chi phí dự phòng rủi ro tín dụng (%) (c): xác định phù hợp với hạn khách hàng,
mức độ rủi ro của ngành, của phương án vay vốn…
- Chi phí thanh khoản (%) (d) : chi phí vốn đảm bảo thanh khoản cho hệ thống
ngân hàng.
- Chi phí vốn chủ sở hữu (%) (e) : Là mức lợi nhuận ngân hàng kỳ vọng thu được
từ vốn chủ sở hữu, có thể xác định bằng lãi suất tiền gửi ngân hàng cùng kỳ hạn
với khoản cho vay.
Phương pháp xác định lãi suất cho vay
Xác định sàn lãi suất cho vay = (a) + (b) +(c) + (d) + (e) . Sàn lãi suất cho vay phải
nhỏ hơn mức lãi suất cho vay bình quân trên thị trường liên ngân hàng ( nếu cao hơn
phải điều chỉnh lại tỷ lệ lợ nhuận kỳ vọng).
Xác định lãi suất cho vay theo phương pháp điều chỉnh rủi ro trên giá vốn
Lãi suất cho vay = chi phí vốn vay + Mức lợ nhuận kỳ vọng
2.3.
Hạn mức cho vay
2.3.1. Căn cứ xác định mức cho vay
- Nhu cầu vốn của khách hàng.
- Mức vốn tự có của khách hàng tham gia vào dự án BĐS, vào BĐS
- Tỷ lệ cho vay tối đa so với giá trị tài sản bảo đảm tiền vay theo quy định về bảo
đảm tiền vay của mỗi ngân hàng.
- Khả năng hoàn trả nợ của khách hàng.
- Khả năng nguồn vốn của ngân hàng đó nhưng không vượt quá mức ủy quyền
phán quyết cho vay của Tổng Giám Đốc hoặc Giám Đốc ngân hàng cho vay.
2.3.2. Giới hạn tổng dư nợ cho vay đối với một khách hàng
Tổng dư nợ cho vay đối với một khách hàng không vượt quá 15% vốn tự có của mỗi
ngân hàng tại thời điểm cho vay ( trừ trường hợp cho vay từ các nguồn ủy thác của Chính
phủ, của tổ chức và cá nhân hoặc những dự án đã trình và được Chính phủ đồng ý cho
vay vượt quá 15% vốn tự có của mỗi ngân hàng.
Mức cho vay = Tổng nhu cầu vốn – Vốn tự có – Vốn khác (nếu có)
III.
CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN TÍNH HIỆU LỰC CỦA
CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO VAY BĐS
1. Các nhân tố khách quan
1.1. Môi trường kinh tế vĩ mô
- Các chính sách điều tiết vĩ mô của Nhà nước
Để nèn kinh tế phát triển ổn định và bền vững, Nhà nước tiến hành điều chỉnh đồng thời
rất nhiều chỉ tiêu kinh tế xã hội. Và nhiều khi để thực hiện những mục tiêu cụ thể đó,
những ảnh hưởng bất lợi mà những chính sách của nhà nước mang lại cho hoạt động cho
vay BĐS của các NHTM là không thể tránh khỏi. Chản hạn, để thực hiện mục tiêu kìm
chế lạm phát, Nhà nước phải thực hiện một loạt các chính sách tài chính tiền tệ thong qua
hẹ thống ngân hàng như nâng tỷ lệ dự trữ bắt buộc, cảnh báo cho vay BĐS, tăng lãi suất
cơ bản,… Và những điều chỉnh đó làm cho thị trường BĐS gặp phải những khó khăn bởi
nó ảnh hưởng trực tiếp đến chính sách tín dụng BĐS, hoạt động cho vay BĐS của ngân
hàng. Các ngân hàng hoạt động trong khuôn khổ pháp luật, mà pháp luật là công cụ quản
lí nhà nước, cho nên chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS của các NHTM có tính
hiệu lực hay không còn phụ thuộc vào chính sách vĩ mô của Nhà nước cũng là điều tất
nhiên.
- Tình trạng của nền kinh tế
Tình trạng của nền kinh tế là nhân tố vĩ mô có tác động đến mọi hoạt động của ngân
hàng nói chung và tính hiệu lực của chính sách tín dụng BĐS của ngân hàng nói
riêng. Các ngân hàng khi đưa ra chính sách tín dụng BĐS luôn phải bám sát tình trạng
của nền kinh tế. Khi tình trạng nề kinh tế thay đổi thì chính sách tín dụng BĐS cũ
cũng không còn phù hợp và buộc phải tha đổi, mất đi tính hiệu lực.
Trong điều kiện nền kinh tế phát triển hưng thịnh, thu nhập của người dân cao và ổn
định, chất lượng tín dụng được đảm bảo, khả năng hoàn trả vốn gốc và lãi của khách
hàng tốt, khi đó cơ hội đầu tư cũng được mở rộng. Trong hoàn cảnh đó, chính sách tín
dụng BĐS của ngân hàng có xu hướng cởi mở, các quy định về hạn mức, thời hạn
cho vay cũng thoáng hơn. Khi nền kinh tế không ổn định, chất lượng tín dụng không
cao thì chính sách tín dụng BĐS cũ không còn phù hợp, mất đi tính hiệu lực, ngân
hàng thay đổi chính sách theo hướng thắt chặt và khắt khe hơn trong cho vay BĐS.
- Tình trạng thị trường BĐS
Hoạt động cho vay BĐS của NHTM chịu ảnh hưởng từ tình trạng của thị trường BĐS.
Khi thị trường BĐS phát triển nó, các ngân hàng mở rộng cho vay BĐS, và ngược lại.
Theo đó, chính sách tín dụng mở rộng cho vay BĐS chỉ có tính hiệu lực với thị trường
BĐS phát triển nóng, còn chính sách tín dụng thắt chặt cho vay BĐS chỉ có hiệu lực với
thị trường BĐS đóng băng. Do đó, tình trạng của thị trường BĐS cũng là một nhân tố vĩ
mô tác động tới tính hiệu lực của chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS.
1.2. Sự kiện bất khả kháng
Khủng hoảng tài chính, tiền tệ hay động đất lớn thường xuyên gây đổ sụp một loạt tòa
nhà, căn hộ… Ảnh hương đến hiệu quả của dự án kinh doanh BĐS của doanh nghiệp sẽ
khiến các ngân hàng có động thái hạn chế cho vay BĐS. Và khi đó, chính sách tín dụng
BĐS thay đôiỉ theo và tất nhiên, chính sách tín dụng BĐS giai đoạn trước không còn tác
dụng.
2. Các nhân tố khách quan
- Khả năng tài chính và chiến lược kinh doanh của ngân hàng thương mại
Mỗi ngân hàng căn cứ vào khả năng tài chính của mình, cụ thể là nguồn vốn trung- dài
hạn và một phần nguồn vốn ngắn hạn để đưa ra hạn mức cũng như chiến lược cho vay
BĐS đối với từng giai đoạn cụ thể. Bên cạnh đó, mỗi ngân hàng có định hướn chiến lược
riêng cho hoạt đọng kinh doanh của ngân hàng mình. Khi một ngân hàng thay đổi chiến
lược, định hướng trọng tâm cho vay vào phát triển sản xuất kinh doanh và ngừng cho vay
BĐS thì chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS của ngân hàng trở nên mất hiệu lực.
Và khi ngân hàng có tính hiệu lực hay không còn phụ thuộc vào khả năng tài chính và
chiến lược kinh doanh của ngân hàng ở mỗi thời kỳ.
- Nhân tố tổ chức quản lý
Khi một ngân hàng sắp xếp một cách khoa học đảm bảo sự phối hợp chặt chẽ, nhịp nhàng
giữa các phòng ban, các bộ phận nghiệp vụ của ngân hàng trong từng chi nhánh thì việc
tổ chức thực hiện chính sách tín dụng nối chung và chính sách tín dụng đối với cho vay
BĐS nói riêng mới được đảm bảo thực hiện đúng và có hiệu quả.Như thế, chính sách tín
dụng BĐS mới có hiệu lực.
- Nhân tố con người
Nhân viên ngân hàng trong các bộ phận có liên quan đến hooatj động cho vay BĐS của
ngân hàng, nhất là cán bộ tín dụng và cán bộ thẩm định có ảnh hưởng quan trọng đến
việc thực thi chính sách tín dụng BĐS của ngân hàng. Chính sách này có tính hiệu lực khi
các nhân viên, cán bộ nghiệp vụ có liên quan thực hiện đúng theo chính sách. Do đoa
năng lực của họ là một yếu tố quan trọng
CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG TÍN DỤNG CHO DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
HIỆN NAY
I.
Các sản phẩm tín dụng đối với kinh doanh BĐS ở các ngân hàng thương mại
Việt Nam hiện nay
Bên cạnh các sản phẩm cho vay tiêu dùng BĐS, hầu hết các ngân hàng
đều có sản phẩm cho vay theo dự án đầu tƣ, trong đó dành cho cả các doanh
nghiệp địa ốc, đầu tƣ xây dựng dự án BĐS. Tuy nhiên, hiện nay trong hệ
thống các NHTM Việt Nam chỉ có một số ngân hàng là có sản phẩm riêng chỉ
để tài trợ xây dựng, ví dụ nhƣ:
- Techcombank với sản phẩm “cho vay đầu tƣ kinh doanh BĐS” cho chủ
đầu tƣ và sản phẩ m “tài trợ dự án trọn gói” cho nhà thầu.
- MHB với sản phẩm “cho vay đầu tƣ dự án”.
- HDbank với sản phẩm “cho vay thực hiện dự án nhà đất – khu dân cƣ”.
- NH TMCP Quân Đội với sản phẩm “cho vay doanh nghiệp xây lắp”.
- NH TMCP Đông Á có sản phẩ m “tài trợ xây dựng”.
- Navibank có sản phẩm “cho vay thực hiện dự án nhà ở, đất ở”.
Nhìn chung thị trường tín dụng BĐS khá phong phú, đặc biệt là cho vay
cá nhân với ngày càng nhiều sản phẩm mới ở các ngân hàng được mở ra
II.
Chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS của các NHTM Việt Nam hiện nay
1. Hành lang pháp lý xây dựng chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS của các
NHTM ở Việt Nam hiện nay
Chính sách tín dụng bất động sản được xây dựng chủ yếu trên cơ sở
khuôn khổ pháp luật về tín dụng do Ngân hàng Nhà nƣớc Việt Nam ban hành
cùng với những quy định của pháp luật về bất động sản. Các văn bản pháp
luật chính ảnh hƣởng tới việc xây dựng chính sách tín dụng BĐS của NHTM
như sau:
Nghị định 163/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về
giao dịch
bảo đảm quy định: tài sản bảo đảm do các bên thoả thuận và thuộc sở hữu của
bên có nghĩa vụ hoặc thuộc sở hữu của người thứ ba mà ngƣời này cam kết
dùng tài sản đó để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với
bên có quyền. Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có, tài sản hình thành
trong tương lai và đƣợc phép giao dịch... Nghị định này cũng quy định “thế
chấp quyền sử dụng đất” là trường hợp bắt buộc đăng ký giao dịch bảo đả m
“bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay ” là trường hợp phải
chú trọng đăng ký giao dịch bảo đảm. Nhờ có nghị định này mà quy định về
tài sản đảm bảo trong chính sách tín dụng BĐS được rõ ràng, cụ thể và linh
hoạt hơn.
Quyết định số 1627/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 của Thống đốc
NHNN về quy chế cho vay đối với khách hàng: quy đ ịnh cụ thể về điều kiệ n
vay vốn, nguyên tắc vay vốn, mức cho vay (tối đa bằng 15% vốn điều lệ đối
với một khách hàng). Các ngân hàng căn cứ vào các quy định này để xây
dựng quy chế cho vay BĐS của ngân hàng mình.
Quyết định 286/2002/QĐ-NHNN ngày 03/4/2002 của Thống đốc Ngân
hàng nhà nƣớc về việc ban hành quy chế đồng tài trợ của các tổ chức tín dụng
và Quyết định 886/2003/QĐ-NHNN ngày 11/8/2003 về việc sửa đổi, bổ sung
quy chế đồng tài trợ của các tổ chức tín dụng ban hành theo Quyết định số
286/2002/QĐ-NHNN ngày 03/4/2002. Qua đó, các ngân hàng đƣợc phép cho
vay đồng tài trợ với các TCTD khác trong cho vay BĐS.
Thông tư số 12/2010/TT-NHNN ngày 14/4/2010 của Thống đốc
NHNN quy định về cho vay bằng đồng Việt Nam theo lãi suất thỏa thuận của
tổ chức tín dụng đối với khách hàng. Theo đó, các ngân hàng được phép áp
dụng lãi suất thỏa thuận với các khoản vay tiêu dùng BĐS cũng như kinh
doanh BĐS.
Thông tư số 15/2009/TT-NHNN ngày 10/8/2009 của Thống đốc
NHNN quy định về tỷ lệ tối đa c ủa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho
vay trung hạn và dài hạn của tổ chức tín dụng. Theo đó, tỷ lệ tối đa của nguồn
vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn của các NHTM là
30%. Do đó, tỷ lệ vốn ngắn hạn trong cho vay BĐS của mỗi ngân hàng sẽ
thay đổi theo, dẫn đến chính sách cho vay BĐS ở mỗi ngân hàng cũng thay
đổi theo để cân bằng nguồn vốn, đảm bảo thanh khoản và không vi phạm quy
định này. Luật kinh doanh BĐS ngày 29/6/2006 và nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày
15/10/2007 quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành Luật kinh doanh
BĐS. Theo đó, các chủ đầu tƣ dự án BĐS phải có vốn chủ sở hữu tối thiểu là
20% tổng mức đầu tƣ của dự án đã đƣợc phê duyệt. Trên cơ sở quy định này,
các NHTM quy định mức vốn chủ sở hữu tối thiểu của mỗi khách hàng trong
dự án vay vốn (thƣờng là 30%) trong chính sách cho vay BĐS
Hiện nay vẫn chưa có một quy định rõ ràng nào về đầu cơ hay cho vay
bất động sản và cũng chưa có quy định nào hạn chế việc cho vay bất động
sản. Các ngân hàng trên cơ sở những quy định pháp luật chung, đang thực
hiện cho vay theo các quy định, văn bản chính của ngân hàng mình trong cho
vay BĐS. Do đó, chính sách cho vay BĐS, về quy chế cho vay, đảm bảo tiền
vay… ở mỗi ngân hàng là khác nhau.
2. Chính sách tín dụng đối với cho vay kinh doanh BĐS ở các NHTM Việt Nam
hiện nay
2.1. Các yếu tố cơ bản
Đối tượng vay vốn
Đối với loại hình tín dụng kinh doanh BĐS (gồm xây dựng khu đô thị
mới, chung cư, trung tâm thương mại…) thì chỉ áp dụng cho đối tượng khách
hàng doanh nghiệp có dự án đầu tư BĐS và được phép đầu tư dự án BĐS theo
quy định của pháp luật.
Nguyên tắc cho vay
Thứ nhất, khách hàng phải cam kết hoàn trả vốn (gốc) và lãi với thời
gian xác định trong hợp đồng tín dụng ký kết với ngân hàng.
Thứ hai, khách hàng phải cam kết sử dụng tín dụng theo đúng mục đích
được thoả thuận với ngân hàng, không trái với quy định của pháp luật và các
quy định khác của ngân hàng cấp trên.
Thứ ba, ngân hàng tài trợ dựa trên dự án (phương án) có hiệu quả.
Phương án hoạt động có hiệu quả của người vay minh chứng cho khả năng
thu hồi vốn đầu tư và có lãi để trả nợ ngân hàng. Các khoản tài trợ của ngân
hàng phải gắn liền với việc hình thành tài sản của người vay.
Điều kiện cho vay
Quy định về điều kiện cho vay kinh doanh BĐS ở các ngân hàng là khá
giống nhau. Về cơ bản, không khác nhau là mấy, chỉ một số ít ngân hàng đưa
ra thêm một số điều kiện khác.
Các điều kiện này gồm:
Thứ nhất, các ngân hàng chỉ cho vay đối với những doanh nghiệp có đầ y
đủ năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự và chịu trách nhiệ m
dân sự theo quy định của pháp luật, đáp ứng đầy đủ các điều kiện của pháp
luật Việt Nam và của ngân hàng cho vay.
Thứ hai, các ngân hàng yêu cầu mục đích sử dụng vốn vay phải theo
đúng mục đích của sản phẩm tín dụng đối với cho vay BĐS mà khách hàng đã
ký kết với ngân hàng; đó là xây dựng các dự án BĐS như công trình khu đô
thị mới, trung tâm thương mại, tòa nhà văn phòng, khu chung cư, biệt thự,
văn phòng cho thuê hoặc tổ hợp trung tâm thương mại và văn phòng. Ngân
hàng không tài trợ cho các hoạt động khác.
Thứ ba, doanh nghiệp phải có khả năng tài chính đảm bảo trả nợ trong
thời hạn cam kết, có mức vốn tự có tham gia vào dự án vay vốn. Mỗi ngân
hàng có quy định riêng ở ngân hàng mình. Ví dụ như: VPbank quy định
khách hàng phải có mức vốn tự có tối thiểu tham gia là 30% tổng mức vốn
đầu tư cho dự án. Trong khi đó Gpbank quy định thoáng hơn, khách hàng
phải có khả năng tài chính tham gia vào phương án vay vốn tối thiểu 15% nhu
cầu vốn của dự án.
Thứ tư, có dự án, phương án đầu tư có hiệu quả kèm phương án trả nợ
khả thi. Các ngân hàng căn cứ vào phương án đầu tư và phương án trả nợ để
xác định dự án khả thi, hiệu quả nhất để đi đến quyết định có hay không cho
vay vốn.
Thứ năm, thực hiện các quy định về bảo đảm tiền vay theo quy định của
Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và hướng dẫn của ngân hàng.
Thứ sáu, doanh nghiệp vay vốn phải có trụ sở làm việc cùng tỉnh, thành
phố với ngân hàng cho vay.
Ngoài ra, một số ngân hàng còn có những quy định riêng như:
HDBank quy định: Doanh nghiệp phải đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất hoặc quyết định giao đất, bản đồ địa chính xác định ranh giới khu
đất, quy hoạch chi tiết được duyệt bởi các cấp có thẩm quyền; có phương án
đền bù, giải phóng mặt bằng mới nhất đƣợc duyệt bởi cấp có thẩm quyền.
Việc mua bán nền nhà hoặc nhà (do đơn vị xây) đều thông qua HDBank cho
đến khi đơn vị thanh toán xong nợ vay với HDBank. Doanh nghiệp phải có
chức năng kinh doanh BĐS, có uy tín và năng lực điều hành, quản lý dự án.
Các quy định này chặt chẽ hơn, nhằm giảm thiểu rủi ro tín dụng cho ngân
hàng, cho thấy HDBank rất thận trọng trong cho vay kinh doanh BĐS.
Pgbank quy định khách hàng không có nợ quá hạn tại các tổ chức tín
dụng khác. Quy định này một phần đảm bảo khả năng trả nợ của khách hàng,
song việc có thể kiểm tra nợ quá hạn của khách hà ng tại các tổ chức tín dụng
khác lại không phải đơn giản.
Techcombank quy định sản phẩm “cho vay đầu tư kinh doanh BĐS” chỉ
dành cho đối tượng khách hàng là các chủ đầu tư có đăng ký kinh doanh về
đầu tư kinh doanh BĐS hợp pháp tại Việt Nam. Quy định này hạn chế đối
tượng vay vốn, cho thấy Techcombank có chủ trương thắt chặt cho vay kinh
doanh BĐS. Những chủ đầu tư không có đăng ký kinh doanh về đầu tư kinh
doanh BĐS hợp pháp tại Việt Nam thì không thể vay vốn
Phương thức cho vay
Đối với tín dụng tài trợ dự án xây dựng, các ngân hàng hiện nay áp dụng
đa dạng phương thức cho vay: cho vay từng lần, cho vay theo dự án đầu tư,
cho vay hợp vốn tùy thuộc chính sách của mỗi ngân hàng. Cụ thể:
HDbank áp dụng cả 3 loại cho vay trên.
NH TMCP Đông Á chỉ áp dụng cho vay theo món hoặc cho vay theo dự
án đầu tư.
NH TMCP Nam Việt chỉ cho vay theo món với sản phẩm “cho vay thực
hiện dự án nhà ở, đất ở”.
ABbank chỉ áp dụng cho vay theo dự án đầu tư hoặc cho vay hợp vốn.
2.2. Lãi suất
Lãi suất cho vay đƣợc xác đinh dựa trên biểu lãi suất cho vay hiện hành
của mỗi ngân hàng. Tùy từng trường hợp cụ thể, lãi suất sẽ được xác định trên
cơ sở thoả thuận giữa Ngân hàng và khách hàng, không trái quy định pháp
luật.
Vào thời điểm nửa đầu tháng 4/2010 thì lãi suất cho vay trung – dài hạn
đối với doanh nghiệp ở SHB là 15% - 16%/năm, SeAbank (chi nhánh
TPHCM) là 15% - 17%/năm, OCB là 14% - 16%/năm.
Đến nay (tính đến thời điểm 12/5/2010) thì mức lãi suất này đã hạ
xuống: ở SHB còn 14% - 15%/năm, SeABank là 14% - 15,5%/năm, OCB là
13,5% - 14,5%/năm.
2.3. Hạn mức cho vay
Mức vay xác định căn cứ vào nhu cầu vay vốn, khả năng trả nợ, biệ n
pháp đảm bảo tiền vay (giá trị tài sản đảm bảo, phạm vi bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ đã được xác định…). Trên cơ sở đó, với mỗi dự án, mỗi khách hàng
mà các ngân hàng và khách hàng thỏa thuận được số tiền vay là khác nhau.
Mỗi ngân hàng bên cạnh đó cũng có những chính sách cho vay riêng như:
HDBank tạo điều kiện cho khách hàng có quan hệ vay vốn thƣờng
xuyên, uy tín với mức cho vay đến 80% giá trị tài sản thế chấp.
Vietcombank, MHB, Sacombank, SeABank, Gpbank quy đ ịnh số tiền
cho vay có thể lên đến 85% tổng chi phí đầu tư dự án và không giới hạn quy
mô.
PGbank có thể đáp ứng tối đa 70% giá trị phương án (nếu giá trị tài sản
đủ bảo đảm cho số tiền vay).
NH TMCP Miền Tây quy định, đối với tài sản hình thành từ vốn vay,
mức cho vay không quá 70% giá trị tài sản.
NH TMCP Liên Việt quy định tỷ lệ cho vay tối đa 80% nhu cầu vốn của
dự án, 95% giá trị tài sản bảo đảm.
2.4.
Tài sản đảm bảo
Các ngân hàng quy định tài sản đảm bảo là toàn bộ tài sản hình thành từ
vốn vay và vốn tự có của Dự án đầu tư. Ngoài ra, một số ngân hàng có chính
sách thoáng hơn về tài sản đảm bảo như Vietcombank và Techcombank.
Ở Vietcombank, khách hàng có thể dùng các tài sản khác ngoài dự án
(như đảm bảo bằng số dư tài khoản tiền gửi, các giấy tờ có giá, động sản, bất
động sản khác không thuộc Dự án, bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba) làm
biện pháp bảo đảm tiền vay bổ sung cho vốn vay.
Techcombank chấp nhận tài sản đảm bảo là hợp đồng thuê đất giữa chủ
đầu tƣ và Cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
2.5.
Thời hạn cho vay
Các NHTM Việt Nam đều rất linh hoạt trong quy đ ịnh thời hạn cho vay
tài trợ xây dựng. Thời hạn cho vay tùy thuộc vào nhu cầu khách hàng và kết
quả thẩm định của cán bộ tín dụng, căn cứ vào thời gian thu hồi vốn của dự
án. Thời hạn cho vay này không được quá thời hạn hoạt động còn lại theo
giấy phép kinh doanh hoặc giấy phép đầu tư tại Việt Nam. Có thể thấy sự
khác nhau trong quy định thời hạn cho vay kinh doanh BĐS ở một số ngân
hàng như sau:
Vietcombank, MHB, ABbank quy định thời hạn cho vay linh hoạt, từ 1
năm đến tối đa là 15 năm.
Techcombank, NH TMCP Liên Việt quy định thời hạn vay vốn dài, từ 1
năm trở lên, tối đa là 10 năm.
HDBank, OCB quy định thời hạn vay cho phép khách hàng được thỏa
thuận theo 3 loại: ngắn hạn, trung hạn và dài hạn.
Sacombank cho vay với thời hạn trung, dài hạn phù hợp với thời gian
hoạt động của dự án đầu tư.
SeABank chỉ cho vay với thời hạn dài hạn: từ 5 đến 15 năm.
NH TMCP Nam Việt, NH TMCP Đại Tín quy định thời hạn cho vay
không quá 5 năm.
NH TMCP Miền Tây quy định thời hạn vay vốn không quá 6 năm.
Như vậy có thể thấy, đa số các ngân hàng nhỏ siết chặt thời gian cho vay
BĐS hơn trong khi các ngân hàng lớn thì nới lỏng thời gian cho vay BĐS hơn
3. Thực trạng tín dụng BĐS ở các NHTM Việt Nam hiện nay
Tính đến thời điểm tháng 12/ 2013 tín dụng cho cung BĐS ( tín dụng cung BĐS bao
gồm: tín dụng dành cho khu công nghiệp, khu chế xuất; khu đô thị; văn phòng cho thuê,
sữa chữa mua nhà để bán) chiếm khoản 51% tổng dư nợ tín dụng BĐS ( giảm 5 điểm
phần trăm so với cùng kỳ 2012). Trong bối cảnh thị trường BĐS còn khó khăn, hiệu quả
sản xuất kinh doanh và khả năng trả nợ của ngành BĐS còn thấp thì việc giảm dần tỷ lệ
này sẽ đem lại mức độ an toàn cao hơn cho hoạt động của hệ thống tài chính.
Tuy nhiên, tín dụng đối với cầu BĐS chưa tăng như kỳ vọng. NHNN đẵ triễn khai gói hỗ
trợ 30000 tỷ đồng của Chính phủ chủ yếu dành cho cầu thực tại phân khúc nhà ở xã hội
và nhà ở dành cho người có thu nhập thấp. Tuy nhiên việc giải ngân gói tín dụng này còn
khá chậm ( tính đến hết năm 2013 các ngân hàng đã giải ngân được 758,7 tỷ đồng trong
gói hỗ trợ, chiếm khoản 25%) do cung dành cho phân khúc này còn thiếu, thủ tục tiếp cận
nguồn vốn này đối với người tiêu dùng còn nhiều vướng mắc
((vẽ hình cơ cấu dư nợ tín dụng BĐS))
Tỷ lệ nợ xấu quý 4/2013 là 3.86% giảm 1.84 điểm so với cùng kì năm 2012 và giảm
2.58% so với quý 3/2013. Tỷ lệ này xuống thấp nhất trong vòng hai năm qua.
((vẽ hình dư nợ và tỷ lệ nợ BĐS))
(((nguồn Ủy ban iams sát tài chimhs quốc gia.báo cáo tổng quan thị trường tài chính))
- Xem thêm -