Tài liệu Đầu tư cá nhân trên thị trường bất động sản khu vực hà nội. luận án tóm tắt

1 2 PHẦN MỞ ĐẦU biểu hiện của các yếu tố tâm lý này ở người mua tiêu dùng và người mua kinh doanh; đánh giá sự quan tâm của người (NĐT) mua tiêu dùng và người mua kinh doanh đến các yếu tố vĩ mô và các yếu tố thuộc về bản thân bất động sản. - Thứ ba, đề xuất hướng tác động để điều chỉnh đầu tư cá nhân góp phần bình ổn TTBĐS. b) Các câu hỏi nghiên cứu: (i) Những yếu tố tâm lý nào tồn tại trong bản thân NĐT trên TTBĐS và biểu hiện của những yếu tố này như thế nào ở người mua tiêu dùng và người mua kinh doanh? (ii) Các yếu tố vĩ mô và các yếu tố thuộc về bản thân BĐS nào được NĐT quan tâm khi đầu tư trên TTBĐS và mức độ quan tâm đến các yếu tố này như thế nào đối với người mua tiêu dùng và mua kinh doanh? 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: người mua để ở và người mua kinh doanh trên TTBĐS. - Phạm vi nghiên cứu: + Về không gian: TTBĐS khu vực Hà Nội. + Về thời gian: Số liệu thu thập về đầu tư cá nhân trên TTBĐS Hà Nội trong 8 năm, từ 2006 đến 2013. 4. Những đóng góp mới của Luận án a) Những đóng góp mới của luận án về mặt lý luận Vận dụng cơ sở lý thuyết về hành vi đầu tư cá nhân trên TTBĐS, phân tích TTBĐS Việt Nam đang trong giai đoạn đầu phát triển, luận án xác định được các yếu tố tâm lý tồn tại trong bản thân NĐT đó là tâm lý bầy đàn, tâm lý lạc quan thái quá, tâm lý sợ thua lỗ. Luận án cũng xác định các yếu tố bên ngoài chi phối đến đầu tư cá nhân trên TTBĐS Việt Nam, bao gồm các yếu tố vĩ mô bao gồm: môi trường vĩ mô, khả năng tài trợ vốn và cơ hội đầu tư trên thị trường khác. Luận án cũng chỉ ra các yếu tố thuộc về bản thân BĐS mà NĐT quan tâm khi mua BĐS đó là đặc điểm của BĐS, khả năng gia tăng giá trị của BĐS, các tiện ích gắn với địa điểm tọa lạc của BĐS và c ác thông tin liên quan đến chủ đầu tư. b)Những đóng góp mới của luận án về mặt thực tiễn - Kết quả nghiên cứu của luận án cho thấy tâm lý bầy đàn, tâm lý lạc quan thái quá và tâm lý sợ thua lỗ biểu hiện ở NĐT kinh doanh rõ ràng hơn so với người mua để ở. Sự kỳ vọng của NĐT về giá BĐS trong tương lai càng lớn, kinh nghiệm đầu tư của họ trên TTBĐS càng ít thì hành vi bầy đàn càng rõ rệt; những NĐT có trình độ học vấn cao, kinh nghiệm đầu tư trên TTBĐS nhiều và những nhà đầu trẻ tuổi có xu hướng lạc quan thái quá trong đầu tư BĐS; những NĐT càng có kinh nghiệm thì càng lo sợ thua lỗ. Kết quả nghiên cứu cũng chỉ ra hành vi NĐT càng lệch lạc thì họ càng có xu hướng tin theo những tin đồn trên thị trường, tin tưởng vào thông tin từ những người môi giới BĐS cung cấp, chú ý đến những phát biểu 1. Sự cần thiết của luận án Bất động sản (BĐS) là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Khoảng 1/3 tổng tài sản trên thế giới nằm trong BĐS nhà ở. Thị trường bất động sản (TTBĐS) được công nhận là một trong những bộ phận quan trọng nhất của nền kinh tế rộng lớn (Reed & Mills, 2007). Tầm ảnh hưởng của TTBĐS đối với nền kinh tế đã được chứng minh rõ ràng bởi những hậu quả diễn ra ngay sau sự sụp đổ thị trường thế chấp dưới chuẩn ở Mỹ và gây ra cuộc khủng hoảng tài chính dẫn đến suy thoái kinh tế toàn cầu. Đầu tư BĐS là một hình thức đầu tư quan trọng của nền kinh tế (Haibin Zhu, 2003)và là một trong những kênh đầu tư phổ biến nhất (Goetzmann (1993). Kullmann và Siegel (2003) cũng xác nhận BĐS là tài sản được đầu tư rộng rãi nhất trong danh mục đầu tư không thay đổi điển hình của Mỹ. Shiller (2007) nhấn mạnh tầm quan trọng của việc sở hữu nhà đất, đầu tư khu dân cư là phần biến động của GDP và có tương quan đáng kể với chu kỳ kinh doanh.Goetzmann (1993) phát hiện rằng một danh mục đầu tư hiệu quả của hộ gia đình sẽ dành một tỉ lệ tương đối vào BĐS. Mặc dù tầm quan trọng của đầu tư BĐS đối với các cá nhân, cũng như với cả nền kinh tế là rõ ràng, nhưng các NĐT (NĐT) không phải lúc nào cũng đưa ra các quyết định và hành động dựa vào lý trí, mà họ còn bị chi phối bởi các yếu tố tâm lý. Khi trạng thái tâm lý tốt họ trở nên lạc quan hơn trong cách nhìn nhận đánh giá, nhưng khi trạng thái tâm lý không tốt họ chỉ nhìn thấy mặt trái của vấn đề và trở nên bi quan. Hơn nữa, các yếu tố vĩ mô như tăng trưởng của nền kinh tế, lãi suất,lạm phát, tăng trưởng mức cung tiền, cơ hội đầu tư trên thị trường khác, … cũng như các yếu tố liên quan đến bản thân của BĐS như vị trí, đặc tính của BĐS, uy tín của chủ đầu tư … cũng là những yếu tố chi phối đến đầu tư trên TTBĐS. Việc lựa chọn và nghiên cứu luận án“Đầu tư cá nhân trên thị trường bất động sản khu vực Hà Nội” không chỉ có ý nghĩa sâu sắc về mặt lý thuyết - đóng góp vào hệ thống lý thuyết chưa hoàn chỉnh về đầu tư cá nhân trên TTBĐS nói chung và TTBĐS mới chỉ phát triển ở những giai đoạn đầu nói riêng - mà còn góp phần giải quyết một vấn đề thực tiễn đặt ra không chỉ riêng cho lĩnh vực BĐS. Điều này sẽ cung cấp cái nhìn sâu sắc cho các nhà hoạch định, các cơ quan quản lý TTBĐS có các chính sách điều tiết hợp lý và thực thi đúng thời điểm để đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường, đồng thời gợi ý nhiều chính sách vĩ mô trong quản lý điều hành nền kinh tế. Ngoài ra, còn có thể giúp cho các NĐT hiểu rõ bản thân mình hơn khi quyết định đầu tư để từ đó có những điều chỉnh hành vi phù hợp khi tham gia vào TTBĐS. 2. Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu a) Mục tiêu nghiên cứu: - Thứ nhất, nghiên cứu để làm sáng tỏ lý thuyết về tâm lý đầu tư, những yếu tố về môi trường vĩ mô và những yếu tố thuộc về bản thân BĐS mà NĐT quan tâm khi đầu tư trên TTBĐS. - Thứ hai, xác định các yếu tố tâm lý tồn tại trong bản thân NĐT và mức độ 3 4 của các lãnh đạo trên truyền thông, tin tưởng vào những nhận định của các chuyên gia về tình hình TTBĐS. Trên cơ sở đó, luận án đề xuất các khuyến nghị về nâng cao tính minh bạch của TTBĐS, hoàn thiện hệ thống thông tin, dự báo TTBĐS, nâng cao trình độ NĐT nhằm hạn chế các yếu tố tâm lý của NĐT. - Người mua kinh doanh bị chi phối mạnh hơn người mua để ở bởi các yếu tố liên quan đến khả năng tài trợ vốn, môi trường vĩ mô và cơ hội đầu tư trên thị trường khác. Người mua kinh doanh quan tâm đến khả năng vay vốn, sẵn sàng vay vốn để đầu tư BĐS khi đánh giá được mức độ gia tăng giá trị của BĐS, tình hình phát triển các hoạt động kinh tế ở địa bàn đầu tư trong tương lai, khi có thông tin về quy hoạch, sự thuận lợi của hệ thống giao thông, khi kỳ vọng về sự tăng giá của BĐS. Kết quả nghiên cứu cũng chỉ ra, NĐT có trình độ học vấn càng cao thì càng quan tâm đến khả năng tài trợ vốn đầu tư, NĐT càng có kinh nghiệm và trình độ học vấn cao thì càng coi trọng việc đánh giá cơ hội đầu khác. Niềm tin vào sự phát triển của nền kinh tế trong tương lai là mối quan tâm của NĐT khi quyết định đầu tư vào TTBĐS, trong đó tốc tăng trưởng kinh tế là yếu tố quan trọng. Từ đó, luận án đề xuất các khuyến nghị về chính sách như điều tiết dòng vốn tín dụng ngân hàng vào TTBĐS, khuyến khích quan hệ tay ba: chủ đầu tư - ngân hàng - khách hàng, phát triển các định chế tài chính nhằm thu hút các nguồn vốn cho đầu tư cá nhân trên TTBĐS nhằm tạo môi trường cho đầu tư BĐS phát triển và bình ổn TTBĐS. - Nhóm yếu tố liên quan đến bản thân BĐS được NĐT đặc biệt quan tâm. Tuy nhiên, người mua để ở quan tâm hơn người mua kinh doanh về các đặc điểm BĐS, các tiện ích gắn với địa điểm tọa lạc của BĐS, trong đó chất lượng nhà, sự thuận lợi về giáo dục, y tế, chợ, siêu thị… là những yếu tố quan trọng nhất khi quyết định mua nhà. Còn người mua kinh doanh lại chú trọng hơn đến khả năng gia tăng giá trị của BĐS, các thông tin về chủ đầu tư. Riêng sự thuận tiện về giao thông đều được cả người mua để ở và mua kinh doanh đặc biệt quan tâm. Trên cơ sở đó, luận án đề xuất những khuyến nghị về hạ tầng và sản phẩm đối với các cơ quan quản lý nhà nước và chủ đầu tư nhằm đưa ra thị trường những sản phẩm BĐS phù hợp với từng đối tượng mua khác nhau. 5. Kết cấu của luận án Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, phụ lục, luận án bao gồm 5 chương, cụ thể như sau: - Chương 1: Tổng quan nghiên cứu về đầu tư cá nhân trên TTBĐS. - Chương 2: Cơ sở lý thuyết về đầu tư cá nhân trên TTBĐS. - Chương 3: Phương pháp nghiên cứu. - Chương 4: Kết quả nghiên cứu đầu tư cá nhân trên TTBĐS khu vực Hà Nội. - Chương 5: Các khuyến nghị từ kết quả nghiên cứu. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ ĐẦU TƯ CÁ NHÂN TRÊNTHỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. Cảm tính trong đầu tư bất động sản Lý thuyết tài chính truyền thống được dựa trên quan điểm cho rằng các NĐT hành động hoàn toàn hợp lý, cân nhắc một chính xác tất cả các thông tin khi ra quyết định. Tuy nhiên, cuối những năm 1980, các học thuyết cho rằng thị trường BĐS là không hiệu quả lại trở nên phổ biến hơn (Case và Shiller, 1989; Brown và Matysiak, 2000; Clayton, 1998; Kouwenberg và Zwinkels, 2011). Quigley (1999) cho rằng, mặc dù nền tảng kinh tế là yếu tố quyết định quan trọng đến giá nhà, nhưng các yếu tố trong đó vẫn chưa thể giải thích được phần lớn các thay đổi trong giá BĐS. Mô hình đơn giản của nền tảng kinh tế chỉ có thể giải thích từ 10 đến 40% sự thay đổi. Điều này cũng được xác nhận bởi Farlow (2004). Họ thừa nhận rằng, đến một mức độ biến động giá nhất định (biến động tăng giá hoặc biến động giảm giá), giá nhà được xác định bởi các hành vi của NĐT và các tổ chức tài chính. Như một phản ứng đối với những diễn biến của thị trường không hiệu quả và sự nhận thức về tầm ảnh hưởng của hành vi con người và sự lây lan của nó trong xã hội, một cách tiếp cận khác nghiên cứu thị trường BĐS dần xuất hiện cách tiếp cận hành vi. Cách tiếp cận này không đi theo hướng cũ như các lý thuyết tài chính tân cổ điển truyền thống, mà tập trung vào kiểm tra sự đánh giá và quyết định được thực hiện trên thị trường BĐS bằng việc quan sát hành vi con người, tìm hiểu sự đánh giá của con người đối với những thiên lệch và hành vi bất hợp lý, đồng thời giúp hiểu rõ việc ra quyết định của các NĐT trên thị trường BĐS. Một số nghiên cứu về hành vi NĐT đi sâu đề cập đến vấn đề cảm tính hay tâm lý NĐT: nghiên cứu của Clark (1998), Ball (1998), Galllimore et al (1999), Rowley và Henneberry (1999), Gallimore và Gary (2002). Có thể khái quát lại kết quả nghiên cứu của các tác giả như sau: trong quá trình ra quyết định đầu tư BĐS, việc tin tưởng vào cảm tính là hợp lý hay không là tùy thuộc phần lớn vào phạm vi thông tin. Kể cả trong những trường hợp có nhiều thông tin, cảm tính vẫn là yếu tố được xem xét nhiều. Các NĐT là những người “có thể đoán giỏi hơn số đông sẽ biết số đông sẽ hành động thế nào”(Keynes, 1936) vẫn là những người đi trước thời cuộc. Trong bất cứ tình huống nào, cân nhắc đến cảm tính vẫn được coi là có óc xét đoán. 1.2. Cảm xúc và quyết định đầu tư Một vài cảm xúc ảnh hưởng đến quyết định sở hữu nhà ở và đặc biệt là những người tiêu dùng thường gắn bó với nơi sinh sống. Hidalgo và Hernandez (2001) đo lường sự gắn bó này trên ba cấp độ theo dãy không gian: ngôi nhà, khu vực lân cận/hàng xóm và thành phố. Manzo (2003) xác nhận rằng mối quan hệ với nơi ở bao hàm một loạt những địa điểm vật lý và tình cảm. Các mối quan hệ tình cảm này tồn tại trong một môi trường chính trị xã hội lớn. Lựa chọn nhà ở cũng gắn với việc xây dựng hình ảnh và vị trí xã hội. Sirgy và cộng sự (2005) cho rằng sự ưa thích một khía cạnh nào đó của ngôi nhà có thể mạnh mẽ hơn nhờ các yếu tố xã hội và tâm lý. 5 6 Một khía cạnh khác của quá trình ra quyết định là nó không phải là một hoạt động cá nhân mà là một hoạt động xã hội. Levy và cộng sự (2008) nhấn mạnh rằng việc ra quyết định là một hoạt động xã hội, không chỉ trong nội bộ gia đình mà còn còn sự liên quan của họ hàng và bạn bè. Các giai đoạn của quá trình này bị ảnh hưởng bởi giới tính, nam giới quan tâm nhiều hơn với các khía cạnh tài chính và phụ nữ với các vấn đề gia đình. Người được phỏng vấn nhiều lần chỉ ra rằng quyết định cuối cùng chịu ảnh hưởng của cảm xúc mà cảm xúc thì thường khó giải thích. Điều này đã được Milligan (2005) xác nhận, người nghiên cứu "cảm xúc nhà ở”. Sự lựa chọn mua một ngôi nhà còn liên quan đến cảm giác về sự an toàn, bản sắc và ý nghĩa. Nguồn gốc của nó không nằm trong ngôi nhà hay màu sắc của giấy dán tường, mà là về cảm giác thoải mái và được chào đón. Smith và cộng sự (2006) đã đặt thị trường nhà đất ở góc độ xã hội học và thấy rằng những người tham gia thị trường không hành động theo cách họ chủ ý. Họ cho rằng giá nhà là một vấn đề vừa mang tính kinh tế và cũng vừa chịu nhiều ảnh hưởng từ nhiều hướng. Sự biến động giá cả được xem như một biểu hiện của tính xã hội và trí tuệ cảm xúc. Như vậy, tầm quan trọng của các yếu tố tâm lý cá nhân và cảm xúc tiềm ẩn trong các quyết định can thiệp vào TTBĐS, dù là của người tiêu dùng hay NĐT, là điều không thể phủ nhận. (2010) đã phát hiện thấy những biến động bất thường trong lãi suất có tác động ngay lập tức lên giá nhà và vai trò của nhà đất đã tăng lên đáng kể khi lãi suất và giá nhà phản ứng cùng một thời điểm. Nghiên cứu của Anne de Bruin và Susan Flint- Hartle (2003) ở New Zeland chỉ ra lãi suất vay dài hạn ưu đãi là lý do khuyến khích đầu tư BĐS. Chỉ cần khả năng tài chính vừa đủ trả chấp, NĐT hoàn toàn có thể thu lợi nhuận thực bằng việc đi vay tiền để mua nhà và sau đó bán lại với giá cao hơn (Dupuis, 1992).Anne de Bruin và Susan Flint-Hartle (2003)cũng tìm hiểu mối quan hệ của lạm phát thấp với quyết định đầu tư BĐS và cho kết quả: một số NĐT còn khá thiếu kiến thức chuyên sâu về ảnh hưởng của lạm phát thấp, trong khi một số khác tuy có nhận thức được rằng lạm phát thấp bào mòn triển vọng thu lãi vốn nhưng không biết cách biến niềm tin của họ vào quyết định một cách hợp lý và đúng đắn. Con người cảm thấy thoải mái hơn với các khoản đầu tư đưa đến tâm lý hài lòng cho họ.Có nhiều loại động lực khác nhau hướng sự quan tâm của họ vào thị trường này, một số cho rằng BĐS là khu vực đầu tư an toàn, số khác thì do thua lỗ trên thị trường chứng khoán nên muốn chuyển hướng đầu tư sang BĐS, số còn lại thì đầu tư thuần túy dựa vào sự cố vấn của các nhà hoạch định tài chính. Vì lẽ đó, có thể nói họ là những nhà đầu tư hợp lý, mặc dù vẫn bị “giới hạn duy lý”. Mối quan hệ giữa tín dụng ngân hàng và thị trường BĐS đã được nhiều học giả nghiên cứu. Niềm tin vào sự phát triển của nền kinh tế trong tương lai mới chính là yếu tố làm thay đổi các quyết định đầu tư vào BĐS (Stefan Gerlac và Wensheng Peng, 2003). Nghiên cứu của Qi Liang và Hua Cao (2007) cho kết quả rằng mối quan hệ giữa tín dụng ngân hàng và giá BĐS tại Trung Quốc là quan hệ một chiều, chỉ ra sự ảnh hưởng của tín dụng đến giá BĐS và không nhận thấy chiều ngược lại. Giá BĐS phụ thuộc vào tăng trưởng GDP và lãi suất. Kết quả nghiên cứu của họ gợi ý những chính sách vĩ mô trong việc phát triển thị trường BĐS ổn định và bền vững. Trong mẫu nghiên cứu của Sae Woon Park và cộng sự (2008) về mối quan hệ tín dụng với thị trường BĐS Kangnam, Korea từ năm 1999 – 2006 cho thấy sự thay đổi trong chính sách tín dụng BĐS của ngân hàng khiến giá nhà thay đổi theo. 1.4. Đặc tính hàng hóa bất động sản Quyết định đầu tư BĐS bị ảnh hưởng bởi cả các nhân tố vĩ mô và vi mô (yếu tố thuộc tính BĐS). Các yếu tố thuộc tính BĐS đã được nhiều tác giả quan tâm nghiên cứu từ rất lâu. Zangerle (1927) và Henderson (1931) tập trung vào tác động của các nhân tố xây dựng và môi trường khách quan như: cảnh quan, thảm thực vật, tiếng ồn, ô nhiễm môi trường, vật liệu xây dựng... Nghiên cứu của Boris A. Portnov, Yakov Odish và Larissa Fleishman (2003) cho rằng các tiện nghi môi trường trong một khu dân cư (sự gần gũi thiên nhiên, độ mở của không gian, cảnh quan thu hút, vv..) là các yếu tố thu hút đầu tư BĐS. Tom Kauko (2003) đã nhận ra rằng vị trí địa lý là yếu tố quan trọng ảnh hưởng tới và hành vi NĐT. Clark và cộng sự (2006) cho rằng chất lượng khu dân cư, bao gồm kinh tế xã 1.3. Tác động của thị trường đến đầu tư bất động sản Nhiều học giả cho rằng có mối liên hệ giữa TTBĐS với nền kinh tế vĩ mô, và các cuộc khủng hoảng BĐS có thể gây ra những hệ quả lớn cho nền kinh tế. Nhiều nghiên cứu chỉ ra rằng sự sụp đổ giá nhà đất là tiêu điểm lớn của các thời kỳ khủng hoảng tài chính. Vì thế, sự bùng phát và nổ vỡ của TTBĐS đang trở thành mối quan ngại nan giải đối với các nhà hoạch định chính sách. Các ngân hàng trung ương của các nước và Quỹ tiền tệ quốc tế IMF đã nghiên cứu tác động của các chính sách tiền tệ lên khu vực nhà đất. Những nghiên cứu điển hình: Mishkin (2007) tìm hiểu vai trò của nhà đất trong cơ chế phát hành tiền tệ và ngụ ý rằng tồn tại vai trò này là nhờ cách quản lý chính sách tiền tệ của chính phủ. Tuy vậy, ông ta không mấy nhấn mạnh sự liên đới này, cho rằng các ngân hàng trung ương không thể dễ dàng nhận biết/ can thiệp tới các bong bóng BĐS và chỉ nên xem xét giá nhà đất ở mức độ có tác động dự báo đối với lạm phát và vấn đề việc làm. Allen và Carletti (2010) cho rằng lãi suất là một công cụ hiệu quả để ngừa tránh những bong bóng này, nhưng chỉ áp dụng trong nền kinh tế nhỏ, đồng nhất, không phải đối với những nền kinh tế có quy mô lớn. Các công trình nghiên cứu đã nỗ lực giải thích mối liên kết giữa TTBĐS và nền kinh tế vĩ mô thông qua những phương pháp và công cụ khác nhau: Nghiên cứu về chu kỳ kinh doanh của Ahearne và cộng sự (2005)phát hiện ra sự bùng nổ giá BĐS là hệ quả kéo theo ngay sau chính sách tiền tề nới lỏng; Iacoviell0 (2005) và Neri (2010) cũng tìm thấy mối liên hệ chặt chẽ giữa hoạt động kinh tế và thị trường nhà đất ở Mỹ qua phương pháp cân bằng động học ngẫu nhiên tổng quát Dynamic Stochastic General Equilibrium Model (DSGE). Bằng mô hình tự hồi quy tắc vectơ VAR của Bjornland và Jacobsen 7 8 hội cũng như các chỉ số môi trường như: chỉ số an toàn, khoảng cách tiếp cận với nơi làm việc, không gian xanh, láng giềng thân thiện, tệ nạn xã hội ... đều là các yếu tố mà người mua nhà quan tâm. Nghiên cứu củaAndersen (2009) cũng cho kết quả tương tự, các yếu tố quan trọng mà người mua nhà ưu tiênđó là các khu vực sống yên tĩnh, không có tội phạm; gần trường học và các tổ chức chăm sóc ban ngày; tiện lợi về phương tiện công cộng, trung tâm cộng đồng; cư dân đồng nhất, gần khu vực cây xanh, hồ, gần nơi làm việc, gần bạn bè và gia đình, gần nơi đã lớn lên, khả năng tiếp cận giao thông công cộng tốt, các dịch vụ giải trí đô thị. Wang & Li (2004) cho thấy, biến khu vực quan trọng hơn các đặc điểm của ngôi nhà khi lựa chọn mua nhà ở tại Bắc Kinh, trong đó tiêu chí danh tiếng của quận/huyện và an ninh khu vực sống được đánh giá rất quan trọng. Nghiên cứu của Louviere và Timmerman (1990) cho thấy rằng các thuộc tính nhà ở là các tập con quan trọng nhất, tiếp theo là môi trường sống và các đặc điểm kinh tế - xã hội. Một nghiên cứu khác Molin, Oppewal và Timmermans (1999) khám phá thị hiếu của người tiêu dùng ở Eindhoven, Hà Lan dựa vào thuộc tính nhà ở và đặc điểm về vị trí. Thuộc tính nhà ở bao gồm: loại nhà ở, số lượng phòng ngủ, kích thước của phòng ngủ cho trẻ em, chi phí hàng tháng. Các đặc điểm của vị trí bao gồm kiểu khu phố, tần số của các phương tiện giao thông công cộng và thời gian đi làm của bố mẹ và thời gian đến trường của con. Kết quả cho thấy các đặc điểm liên quan đến nhà ở quan trọng hơn so với các đặc điểm liên quan đến vị trí. Trong số các thuộc tính về vị trí, thời gian đến trường của con cái và loại của khu phố được xếp hạng cao hơn so với các thuộc tính khác. Một số nghiên cứu cho rằng, miễn là mọi người có đủ khả năng về phương tiện di chuyển, thì khả năng tiếp cận không có ảnh hưởng đáng kể đến hành vi lựa chọn nhà ở. Ở Việt Nam, các nghiên cứu về đầu tư BĐS nói chung còn khá khiêm tốn. Nghiên cứu của Hoàng Thị Hương Lan (2011) về thị hiếu về nhà ở của các hộ gia đình trẻ ở Hà Nộicho thấy các hộ gia đình quan tâm nhất đến các cam kết của củ đầu tư và chất lượng cơ bản của chung cư. Họ đánh giá cao môi trường sống thân thiện với trẻ em như: cơ sở vật chất và dịch vụ thân thiện với trẻ. Tác giả cũng cho thấy giá cả là thuộc tính có ảnh hưởng nhất đến sở thích của hộ gia đình, tiếp theo là vị trí và diện tích sàn. Đa số các hộ gia đình thích sống gần trung tâm thành phố để dễ dàng tiếp cận với công việc, trường học, y tế và các dịch vụ giải trí; và một phần nhỏ chọn sống xa trung tâm thành phố để có điều kiện sống tốt hơn, không gian rộng rãi hơn và giá thấp hơn.Phan Thanh Sỹ (2012) cũng đã nghiên cứu các nhân tố chính ảnh hưởng đến quyết định mua BĐS của người tiêu dùng TP.Hồ Chí Minh. Hai yếu tố quyết định chính là “không gian sống” và “khoảng cách”, ba yếu tố có tác động sau đó là “đặc điểm ngôi nhà”, “tài chính” và “môi trường”. Còn các yếu tố nhân khẩu học như giới tính, tình trạng hôn nhân, giáo dục, tuổi tác, nghề nghiệp và thu nhập không giải thích cho các biến phụ thuộc và không có sự khác nhau trong các nhóm dân số khác nhau. Kết quả này trái ngược với phát hiện của Haddad (2011, tr.234) cho rằng: khách hàng giới tính khác nhau, độ tuổi khác nhau thì có những quyết định khác nhau. Có thể kết luận rằng khi một cá nhân ra quyết định đầu tư trên TTBĐS, họ bị chi phối bởi các thông tin giới hạn và sự khác biệt về tâm lý cá nhân. Các lý thuyết nêu bật các nhân tố vĩ mô và vi mô nền tảng cho quá trình ra quyết định. Tầm quan trọng của các đặc điểm địa lý, mang tính địa phương, khu vực, các tính chất xây dựng và môi trường kinh tế xã hội cũng được bàn đến. Các nhân tố định hướng cầu thị trường thường xuyên thay đổi và là một tổ hợp gồm nhiều yếu tố cấu thành. CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ ĐẦU TƯ CÁ NHÂN TRÊNTTBĐS 2.1. Một số vấn đề chung về đầu tư bất động sản 2.1.1. Bất động sản và TTBĐS 2.1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của bất động sản Bất động sản là các tài sản không di dời được, bao gồm: Đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác theo pháp luật quy định. Bất động sản có những đặc điểm cơ bản sau: bất động sản có vị trí cố định, bất động sản có tính lâu bền, bất động sản có tính dị biệt, bất động sản có tính ảnh hưởng lẫn nhau, bất động sản là tài sản có giá trị lớn, bất động sản có tính khan hiếm, bất động sản là loại hàng hoá mang năng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý, bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của các chính sách và phát luật của nhà nước 2.1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của TTBĐS TTBĐS là tổng thể các giao dịch về BĐS dựa trên các quan hệ hàng hoá tiền tệ, phù hợp với các điều kiện thể chế, luật pháp, diễn ra trong một không gian xác định, một thời gian nhất định. TTBĐS có một số đặc điểm quan trọng sau:tính cách biệt giữa hàng hoá và địa điểm giao dịch, TTBĐS thực chất là thị trường giao dịch các quyền chứa đựng trong BĐS, TTBĐS mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc, TTBĐS là thị trường không hoàn hảo, TTBĐS là thị trường khó thâm nhập và cũng khó rút lui, hoạt động của TTBĐS chịu sự quản lý chặt chẽ của nhà nước. 2.1.2. Đầu tư cá nhân trên thị trường bất động sản 2.1.2.1. Khái niệm đầu tư bất động sản và đầu tư cá nhân Đầu tư BĐS là việc sử dụng các nguồn lực (bao gồm tiền vốn, đất đai và không gian) để tạo lập, phát triển, khai thác các công trình BĐS nhằm đáp ứng các mục tiêu của NĐT. Đầu tư cá nhân trên TTBĐS được hiểu là việc các cá nhân bỏ tiền vốn vào tạo lập, phát triển, mua bán, khai thác các BĐS nhằm đáp ứng mục tiêu kinh doanh hoặc sử dụng của NĐT. Đầu tư cá nhân cho tiêu dùng (đầu tư tiêu dùng) là mua BĐS nhằm mục đích để ở, còn đầu tư cá nhân cho kinh doanh (đầu tư kinh doanh) là mua BĐS nhằm mục đích mua đi bán lại. 9 10 2.1.2.2. Đặc điểm của đầu tư cá nhân trên TTBĐS Đầu tư cá nhân trên TTBĐS có một số đặc điểm sau: - Đầu tư cá nhân trên TTBĐS không có sự phân định rõ ràng giữa đầu tư kinh doanh và đầu tư tiêu dùng. - Đầu tư cá nhân trên TTBĐS không phân biệt rạch ròi giữa đầu tư cá thể và đầu tư của hộ gia đình. - Đầu tư cá nhân trên TTBĐS thường là đầu tư sản phẩm riêng lẻ và đơn chiếc, là đầu tư mang tính công đoạn. - Đầu tư cá nhân trên TTBĐS thường không có chiến lược đầu tư dài hạn và theo các triết lý đầu tư cụ thể, NĐT dễ bị tác động và bị thay đổi. 2.2. Các yếu tố chi phối đến đầu tư cá nhân trên thị trường bất động sản 2.2.2. Tâm lý cá nhân NĐT Tâm lý lạc quan thái quá (Overoptimism): là trạng thái tâm lý con người có khuynh hướng đánh giá bản thân họ như là vượt trội hơn so với mức trung bình. Điều này làm cho họ thường đánh giá lạc quan thái quá về thị trường, hệ thống kinh tế và các tiềm năng đầu tư. Những người đầu tư quá lạc quan thường ít coi trọng các tin xấu về các khoản đầu tư của mình. Sự lạc quan thái quá là dạng thiên lệch tâm lý quan trọng nhất trong TTBĐS. Tâm lý sợ thua lỗ (Loss Aversion): Là trạng thái tâm lý con người sợ sự thua lỗ, cái mất tác động tâm lý lớn hơn so với tác động của một khoản lời tương đương (Tversky và Kahneman, 1979). Lệch lạc do tâm lý sợ thua lỗ sẽ làm cho các NĐT gắn chặt với các loại BĐS hạ giá bởi họ có tâm lý chờ cho giá tăng trở lại trước khi tiến hành giao dịch, họ cũng thường dễ dàng bán các BĐS với xu hướng tăng giá do họ lo sợ giá BĐS sẽ nhanh chóng sụt giảm. Hành vi (tâm lý) bầy đàn (Herd behavior): Hành vi bầy đàn là hành vi mà các cá nhân thiết lập dựa trên việc quan sát hành động của những người khác, hay nói cách khác đó là hành động bắt chước nhau (Hirshleifer và Teoh, 2003). Trong thị trường dễ thay đổi, nhà đầu tư BĐS không chỉ tuân theo phán xét sáng suốt nhất của bản thân về chiều hướng giá trị tài sản trong tương lai mà còn cân nhắc sự đánh giá của những người khác, bởi họ nhận thức rõ ràng rằng mình không thể cập nhật đầy đủ tất cả thông tin, vì thế sẽ khôn ngoan hơn nếu tham khảo cả hành động của những người khác trước khi ra quyết định cho chính mình. Hành vi bầy đàn càng thể hiện rõ rệt ở những NĐT nhỏ lẻ bởi những giới hạn trong việc sở hữu thông tin (Banerjee,1992). Ngoài ra, NĐT còn chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố tâm lý khác như: Dựa vào các thông tin sẵn có (Availability Bias), Tự tin thái quá(Overconfidence), Tính toán cảm tính (Mental Accounting), Phụ thuộc vào kinh nghiệm giản đơn (Heuristics), Hiệu ứng quán tính giá (Momentum effect), Ảo giác tiền tệ (Money illusion), Tâm lý vùng miền (Home bias). 2.2.2. Giá cả bất động sản Giá cả BĐS và đầu tư BĐS có mối quan hệ chặt chẽ với nhau tạo thành quy luật giá cả và đầu tư BĐS. Diễn biến giá BĐS không chỉ quyết định các hoạt động trao đổi giao dịch trên thị trường mà còn là cơ sở của quyết định đầu tư tạo thành quy luật giá cả - đầu tư BĐS. Lợi nhuận kỳ vọng vừa là mục tiêu vừa là động lực thúc đẩy hành động của NĐT. 2.2.3. Các yếu tố vĩ mô Phần này sẽ đề cập tới các nhân tố vĩ mô nền tảng cơ sở cho hành vi NĐT ra quyết định đầu tư. Luận án phân tích làm rõ những yếu tố kinh tế vĩ mô như: (1) Tăng trưởng của nền kinh tế, (2) lạm phát, (3) lãi suất, (4) tăng trưởng mức cung tiền, (5) biến động thị trường chứng khoán, (6) biến động giá vàng… có những ảnh hưởng trực tiếp và gián tiếp đến TTBĐS cũng như hành vi của NĐT trên TTBĐS. 2.2.4. Các yếu tố thuộc về bản thân bất động sản Các yếu tố liên quan đến bản thân BĐS (thuộc tính của BĐS) bao gồm các thuộc tính nội tại nhà ở (đặc điểm của nhà ở) và các thuộc tính bên ngoài nhà ở (yếu tố vị trí, không gian bên ngoài). Những đặc điểm của ngôi nhà bao gồm kích thước nhà ở (diện tích), loại nhà ở, chất lượng nhà, thiết kế của ngôi nhà, vật liệu xây dựng ngôi nhà, kích thước lô đất,... Thuộc tính bên ngoài của ngôi nhà bao gồm (1) thiết kế bên ngoài và không gian bên ngoài và (3) vị trí và các tiện ích dịch vụ như gần các mối phương tiện công cộng, gần thành phố, khu mua sắm, công viên, các khu vui chơi giải trí trường học, bệnh viện, nơi làm việc và các tuyến đường chính .. 2.3. Mô hình nghiên cứu Yếu tố vĩ mô: - Môi trường vĩ mô; - Khả năng tài trợ vốn; - Cơ hội đầu tư. Yếu tố tâm lý: - Tâm lý bầy đàn; NĐT: - Tâm lý lạc quan thái quá; - Người mua tiêu dùng (để ở) - Tâm lý sợ thua lỗ. - Người mua kinh doanh. Quan tâm Yếu tố BĐS: - Đặc tính BĐS; - Vị trí tiện tích sống; - Các thông tin liên quan đến chủ đầu tư Hình 2.1: Mô hình nghiên cứu của luận án Cách đo lường các biến:Dựa trên các gợi ý, các thang đo sử dụng trong các nghiên cứu trước, kết hợp với kết quả phỏng vấn sâu, các thang đo các biến được điều chỉnh cho phù hợp với bối cảnh TTBĐS Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng. Tâm lý bầy đàn: đo lường bằng 4 tiêu chí: (1) Thấy nhiều người mua loại 11 12 BĐS đó thì cũng mua theo; (2) Thấy người thân quen mua thì cũng mua theo; (3) Thấy có nhiều người chọn mua BĐS này; (4): Bị ảnh hưởng từ quyết định mua bán của các NĐT khác. Tâm lý lạc quan thái quá:đo lường bằng 4 tiêu chí: (1) Giá mua có xu hướng tăng trong 3-5 năm tới; (2) Kỳ vọng TTBĐS vẫn còn nhiều tiềm năng, cơ hội trong tương lai; (3) BĐS là một kênh đầu tư hấp dẫn; (4) Sẽ tiếp tục đầu tư trên TTBĐS. Tâm lý sợ thua lỗ:đo lường bằng 4 tiêu chí: (1) Vội vàng bán đi BĐS đang có xu hướng tăng giá; (2) Tránh bán đi BĐS giảm giá; (3) Cảm thấy hối tiếc khi giữ lại BĐS giảm giá quá lâu; (4) Cảm thấy tiếc khi bán đi BĐS tăng giá quá sớm. Môi trường vĩ mô: đo lường bằng 3 tiêu chí: (1) Tăng trưởng của nền kinh tế; (2)Sự ổn định chính trị; (3) Tỉ lệ lạm phát. Khả năng tài trợ vốn:đo lường bằng 3 tiêu chí: (1) Lãi suất; (2) Khả năng vay vốn từ tổ chức tín dụng; (3) Mức cung tiền. Cơ hội đầu tư trên thị trường khác:đo lường bằng 3 tiêu chí: (1) Tình hình đầu tư trên thị trường vàng; (2) Tình hình đầu tư trên thị trường chứng khoán; (3) Diễn biến lãi suất gửi tiết kiệm. Đặc tính bất động sản:đo lường bằng 4 tiêu chí: (1) Kết cấu của ngôi nhà phù hợp với nhu cầu của bản thân; (2) Chất lượng nhà; (3) Diện tích sử dụng; (4) Hướng. Vị trí - Tiện ích sống:đo lường bằng 11 tiêu chí: (1) Tình hình phát triển các hoạt động kinh tế ở địa bàn đầu tư; (2) Quy hoạch ở địa bàn đầu tư; (3) Sự thuận lợi về giao thông; (4) Sự thuận lợi về giáo dục; (5) Sự thuận lợi về y tế và chăm sóc sức khoẻ; (6) Gần chợ, trung tâm thương mại, siêu thị; (7) Gần các trung tâm văn hoá thể thao; (8) Gần công viên, các khu vui chơi; (9) Môi trường sinh thái, cảnh quan xung quanh; (10) Gần nhà người thân họ hàng; (11) Gần nơi làm việc. Các thông tin liên quan đến chủ đầu tư:đo lường bằng 3 tiêu chí: (1) Thông tin về chủ đầu tư; (2) Uy tín của kiến trúc sư, nhà thầu; (3) Thông tin về các dự án của chủ đầu tư Các giả thuyết nghiên cứu: - Giả thuyết 1: Người mua kinh doanh chịu ảnh hưởng mạnh bởi tâm lý bầy đàn hơn người mua để ở. - Giả thuyết 2: Người mua kinh doanh chịu ảnh hưởng mạnh bởi tâm lý lạc quan thái quá hơn người mua để ở. - Giả thuyết 3: Người mua kinh doanh chịu ảnh hưởng mạnh bởi tâm lý sợ thua lỗ hơn người mua để ở. - Giả thuyết 4: Khi đầu tư BĐS,người mua kinh doanh quan tâm/coi trọng khả năng tài trợ vốn hơn người mua để ở. - Giả thuyết 5: Khi đầu tư BĐS, người mua kinh doanh bị chi phối bởi cơ hội đầu tư trên thị trường khác hơn người mua để ở. - Giả thuyết 6: Người mua kinh doanh quan tâm đến môi trường vĩ mô khi đầu tư BĐS hơn người mua để ở. - Giả thuyết 7: Khi mua BĐS, người mua để ở quan tâm đến các đặc điểm của BĐS hơn người mua kinh doanh. - Giả thuyết 8: Mức độ quan tâm của người mua đầu tư và người mua để ở đến yếu tố vị trí - tiện ích sống của BĐS là khác nhau, khi mua BĐS, người mua kinh doanh quan tâm đến vị trí - tiện ích sống của BĐS hơn người mua để ở. - Giả thuyết 9: Mức độ quan tâm của người mua đầu tư và người mua để ở về các thông tin liên quan đến chủ đầu tư là khác nhau, người mua kinh doanh quan tâm đến các thông tin liên quan đến chủ đầu tư hơn người mua để ở khi mua BĐS. CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1. Nghiên cứu định tính Nghiên cứu định tính, cụ thể là phỏng vấn sâu là cần thiết để kiểm tra ban đầu tính phù hợp của mô hình nghiên cứu, kiểm tra các thang đo trong khung cảnh Việt Nam và định hướng trong thiết kế bảng hỏi. Những gợi ý có được từ các cuộc phỏng vấn sâu với các chuyên gia và các NĐT, nhà nghiên cứu chính sách thuộc lĩnh vực nghiên cứu sẽ rất hữu ích bởi sẽ cho phép tác giả xác định được chính xác, đầy đủ, toàn diện về các hiện tượng và quan điểm liên quan đến vấn đề nghiên cứu. 3.2. Nghiên cứu định lượng Nghiên cứu định lượng, cụ thể là điều tra chọn mẫu nhằm xác định các yếu tố tâm lý chi phối đến NĐT cá nhân trên TTBĐS, những yếu tố vĩ mô, vi mô (yếu tố thuộc về bản thân BĐS) nào NĐT quan tâm khi mua BĐS. Đồng thời nghiên cứu định lượng cũng nhằm kiểm định giả thuyết để xác định mức độ ảnh hưởng khác nhau của các yếu tố tâm lý đến người mua tiêu dùng và người mua kinh doanh, cũng như kiểm định giả thuyết để xem xét có sự khác biệt về mức độ quan tâm của người mua để ở và người mua kinh doanh đến các yếu tố vĩ mô và các yếu tố thuộc tính BĐS. - Chọn mẫu và thu thập số liệu: Mẫu nghiên cứu được lấy từ danh sách các khách hàng của các Sàn giao dịch BĐS, công ty môi giới BĐS mà họ đã môi giới thành công, từ danh sách khách hàng của các chủ đầu tư trên địa bàn Hà Nội. Đó là những người đã mua mua BĐS trong vòng 8 năm trở lại đây. Thông qua danh sách khách hàng đã mua BĐS đó, tác giả đã liên hệ qua số điện thoại để xin phép được gửi Phiếu câu hỏi điều tra qua email. Số phiếu điều tra gửi cho những người đã mua BĐS là 800. Tỷ lệ phản hồi là 43,5% tức là có 348 phiếu trả lời được gửi lại. Sau khi sàng lọc, có 14 phiếu bị loại bỏ do một số nội dung trong các phiếu này không được trả lời đầy đủ. Như vậy mẫu điều tra của luận án là 334 NĐT. - Xử lý dữ liệu: Việc phân tích số liệu được thực hiện thông qua phần mềm xử lý thống kê SPSS. Toàn bộ thang đo của các biến trong mô hình được đánh giá bằng cách sử dụng phương pháp phân tích độ tin cậy (reliability) thông qua hệ số Cronbach’s alpha và các hệ số tương quan biến-tổng (item-to-total correlation) và giá trị tương quan bội bình phương (squared mutiple corelation). Bởi vì nhiều biến trong mô hình được đo lường bằng một thang đo có nhiều tiêu chí nên phân tích nhân tố khám phá (exploratory factor analysis – EFA) được thực hiện để kiểm tra tính đơn hướng (unidimentionality) của thang đo nhằm loại bỏ một số tiêu chí đo lường không phù hợp. Sau khi phân tích EFA cho từng biến, trước khi được sử dụng cho các phân tích tiếp theo, thang đo của các biến được kiểm tra lại bằng cách 13 14 phân tích EFA cùng một lúc, thực hiện thao tác varimax rotation với tiêu chí eigenvalue >1,0 cho toàn bộ các tiêu chí đo lường. Kết quả như sau: + Nhóm yếu tố tâm lý:gồm 3 biến nghiên cứu: (1) Tâm lý bầy đàn (đo lường bằng 4 tiêu chí: NĐT thấy người khác mua cũng mua theo, thấy người thân quen mua cũng mua theo, nhiều người chọn mua BĐS này, bị ảnh hưởng bởi quyết định mua bán của NĐT khác); (2) Tâm lý lạc quan thái quá (đo lường bằng 4 tiêu chí: NĐT cho rằng giá mua có xu hướng tăng trong 3-5 năm tới, kỳ vọng TTBĐS còn nhiều tiềm năng, cơ hội trong tương lai, BĐS là một kênh đầu tư hấp dẫn, sẽ tiếp tục đầu tư trên TTBĐS) và (3) Tâm lý sợ thua lỗ (đo lường bằng 4 tiêu chí: NĐT vội vàng bán đi BĐS đang có xu hướng tăng giá, tránh bán đi BĐS giảm giá, cảm thấy tiếc khi giữ lại BĐS giảm giá quá lâu, cảm thấy tiếc khi bán đi BĐS tăng giá quá sớm). Kết quả Cronbach alpha cho 3 biến này đều > .7, cho thấy các thang đo đều đảm bảo độ tin cậy. Đồng thời, kết quả EFA đồng thời cho 12 tiêu chí đo lường các yếu tố cấu thành tâm lý NĐTtrên cho thấy có 03 nhân tố được trích tại eigenvalue >1.00 và tổng phương sai trích/biến thiên là 65%, với các giá trị tải về nhân tố đều > .6. Như vậy,tất cả các thang đo cho các biến thuộc nhóm yếu tố tâm lý đều đảm bảo yêu cầu để có thể sử dụng trong các phân tích tiếp theo. +Nhóm yếu tố vĩ mô: gồm 3 biến nghiên cứu: (1) Khả năng tài trợ vốn (được đo lường bằng 3 tiêu chí: lãi suất, khả năng vay vốn từ các tổ chức tín dụng, mức cung tiền); (2) Môi trường vĩ mô (được đo lường bằng 3 tiêu chí: tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế, sự ổn định chính trị, tỉ lệ lạm phát); (3) Cơ hội đầu tư (được đo lường bằng 3 tiêu chí: tình hình đầu tư trên thị trường vàng, tình hình đầu tư trên TTCK, gửi tiết kiệm). Kết quả Cronbach alpha cho 3 biến này đều > .7, cho thấy các thang đo đều đảm bảo độ tin cậy. Đồng thời, kết quả EFA đồng thời cho 9 tiêu chí đo lường các yếu tố thuộc nhóm vĩ mô trên cho thấy có 03 nhân tố được trích tại eigenvalue >1.00 và tổng phương sai trích/biến thiên là 76%, với các giá trị tải về nhân tố đều > .6. Như vậy, tất cả các thang đo cho các biến thuộc nhóm yếu tố vĩ mô đều đảm bảo yêu cầu để có thể sử dụng trong các phân tích tiếp theo. + Nhóm yếu tố thuộc về bản thân BĐS:gồm 4 biến: (1) Đặc điểm BĐS (được đo lường bằng 4 tiêu chí: kết cấu của ngôi nhà phù hợp với nhu cầu bản thân, chất lượng nhà, diện tích sử dụng, hướng); (2) Khả năng gia tăng giá trị của BĐS(được đo lường bằng 3 tiêu chí: tình hình phát triển các hoạt động kinh tế ở địa bàn đầu tư, quy hoạch ở địa bàn đầu tư, sự thuận lợi về giao thông); (3) Các tiện ích gắn với địa điểm tọa lạc (được đo lường bằng 8 tiêu chí: sự thuận lợi về giáo dục, sự thuận lợi về y tế và chăm sóc sức khỏe, gần chợ, TTTM, siêu thị, gần công viên, các khu vui chơi, môi trường sinh thái cảnh quan xung quanh, gần nhà người thân họ hàng, gần nơi làm việc); (4) Các thông tin liên quan đến chủ đầu tư (được đo lường bằng 3 tiêu chí: thông tư về chủ đầu tư, uy tín của kiến trúc sư và nhà thầu, thông tin về các dự án của chủ đầu tư). Kết quả Cronbach alpha cho 4 biến này đều > .7, cho thấy các thang đo đều đảm bảo độ tin cậy. Đồng thời, kết quả EFA đồng thời cho 18 tiêu chí đo lường các yếu tố thuộc về bản thân BĐS trên cho thấy có 04 nhân tố được trích tại eigenvalue >1.00 và tổng phương sai trích/biến thiên là 71.8% , với các giá trị tải về nhân tố đều > .5. Như vậy, tất cả các thang đo cho các biến thuộc về bản thân BĐS đều đảm bảo yêu cầu để có thể sử dụng trong các phân tích tiếp theo. Kết quả EFA cho thấy biến vị trí-tiện ích sống được tách thành 2 biến là Khả năng gia tăng giá trị của BĐS và các Tiện ích gắn với địa điểm tọa lạc của BĐS. Do vậy, giả thuyết 8 trình bày trong chương 2 được điều chỉnh lại thành 2 giả thuyết 8a, 8b như sau: - Giả thuyết 8a: Mức độ quan tâm của người mua đầu tư và người mua để ở đến khả năng gia tăng giá trị của BĐS là khác nhau, khi mua BĐS, người mua kinh doanh quan tâm đến khả năng gia tăng giá trị của BĐS hơn người mua để ở. - Giả thuyết 8b: Mức độ quan tâm của người mua đầu tư và người mua để ở đến tiện ích gắn với địa điểm tọa lạc của BĐS là khác nhau, khi mua BĐS, người mua để ở quan tâm đến các tiện ích gắn với địa điểm tọa lạc của BĐS hơn người mua kinh doanh. CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN ĐẦU TƯ CÁ NHÂN TRÊN TTBĐS KHU VỰC HÀ NỘI 4.1. Các yếu tố tâm lý ảnh hưởng đến NĐT Giả thuyết 1:Người mua kinh doanh chịu ảnh hưởng mạnh bởi tâm lý bầy đàn hơn người mua để ở. Sử dụng kiểm định Independent-Samples T-Test, ta có kết quả: có sự khác biệt có ý nghĩa về giá trị trung bình tâm lý bầy đàn giữa 2 nhóm NĐT, người mua để ở và người mua kinh doanh: người mua kinh doanh chịu ảnh hưởng mạnh bởi tâm lý bầy đàn (3,7/5), còn người mua để ở ít bị ảnh hưởng bởi tâm lý bầy đàn (2,8/5). Những người mua kinh doanh thừa nhận khi thấy nhiều người mua loại BĐS đó khiến họ mua theo (3,8/5), khi thấy người thân quen mua họ mua theo (3,42/5), thấy có nhiều người chọn mua loại BĐS này (3,53/5) và họ bị ảnh hưởng từ các quyết định mua bán của NĐT khác (4,06/5). 15 16 Hình 4.1: K Kết quả khảo sát tâm lý bầy đàn àn Giả thuyết 2: Ngườii mua kinh doanh ch chịu ảnh hưởng mạnh ạnh bbởi tâm lý lạc quan thái quá hơn người ời mua để ở. Sử dụng kiểm định nh Independent Independent-Samples T-Test, ta có kết ết quả quả: có sự khác biệt có ý nghĩa về giá trị trung bbình tâm lý lạc quan thái quá giữa ữa 2 nhóm N NĐT, người mua để ở và ngườii mua kinh doanh: ng ngườii mua kinh doanh chịu ảnh hưởng mạnh bởi tâm lý lạcc quan thái quá (3,7/5), ccòn người mua để ở thì mức ức độ lạc quan ít hơn (3,2/5). Hình 4.3: K Kết quả khảo sát tâm lý sợ thua llỗ 4.2. Các yếu tố vĩ mô mà NĐ NĐT quan tâm khi đầu tư nhân trên TTB TTBĐS Giả thuyết 4:Khi đầầu tư BĐS, ngườii mua kinh doanh quan tâm/coi tr trọng khả năng tài trợ vốn hơn n ng người mua để ở. Sử dụng kiểm định Independent Independent-Samples T-Test, Test, ta có kkết quả: có sự khác biệt có ý nghĩa về giá trịị trung bbình về mức độ ảnh hưởng của ủa khả năng tài trợ vốn đối với 2 nhóm NĐT, ngư ười mua để ở và ngườii mua kinh doanh: ng người mua kinh doanh quan tâm đến khảả nă năng tài trợ vốn cho đầu tư BĐS S (3,47/5), ccòn người mua để ở không quan tâm đến kh khả năng tài trợ vốn khi mua BĐS (2,55/ 5). Ng Người mua kinh doanh đặc biệtt quan tâm đến lãi suất vay ngân hàng àng (3,98/5), đồng thời họ cũng quan tâm đến khảả năng ăng vay vvốn từ ngân hàng và các tổ chức ức tín ddụng (3,42/5). Kết quả khảo sát tâm lý lạc quan thái quá Meanoverop 3.78 3.26 sẽ tiếp tục đầu tư trên thị trường bất động sản 3.19 Bất động sản là một kênh đầu tư hấp dẫn 3.62 3.08 3.69 3.35 Giá bất động sản sẽ tăng trong vòng 33-5 năm tới 3.40 .00 .50 Mua kinh doanh 4.00 3.81 1.00 1.50 2.00 2.50 3.00 3.50 4.00 4.50 Mua để ở Hình 4.2: K Kết quả khảo sát tâm lý lạcc quan thái quá Giả thuyết 3: Giả thuy thuyết 3: Người mua kinh doanh chịu ịu ảảnh hưởng mạnh bởi tâm lý sợ thua lỗ hơn n ng người mua để ở. Sử dụng kiểm định Independent Independent-Samples T-Test, Test, ta có kkết quả: có sự khác biệt có ý nghĩa về giá trịị trung bbình tâm lý sợ thua lỗ giữaa 2 nhóm N NĐT, người mua để ở và người mua kinh doanh: ng người mua kinh doanh chịu ảnh hhưởng mạnh bởi tâm lý sợ thua lỗ (3,43/5), ccòn người mua để ở không chịu ảnh hư ưởng của tâm lý sợ thua lỗ (2,83/5). Người ời mua kinh doanh ttự nhận họ đãã tránh bán đi các BĐS giảm giá (3,5/5), họ cảm thấy ấy hố hối tiếc khi giữ lại các BĐS giảm m giá quá lâu (3,43/5). Đặc biệt đối với các BĐS đang có xu hhướng tăng giá mà họ đã vội vàng àng bán đi, họ cảm thấy rất tiếcc khi bán chúng (3,67/5). Hình 4.4: Khả năng tài trợ vốn Giả thuyết 5:Khi đầu ầu ttư BĐS, người mua kinh doanh bịị chi ph phối bởi cơ hội đầu tư trên thị trường ng khác h hơn người mua để ở. Sử dụng kiểm định Independent Independent-Samples T-Test, Test, ta có kkết quả: có sự khác biệt có ý nghĩa về giá trịị trung bbình về mức độ ảnh hưởng của cơ ơ hội đầu tư trên thị trường khác đối vớii 2 nhóm N NĐT, người mua để ở và ngườii mua kinh doanh: ng người mua kinh doanh quan tâm đđến cơ hội đầu tư trên thị trường ng khác (3,59/5), ccòn người mua để ở không quan tâm đế đến cơ hội đầu tư trên thị trường ng khác (1,94/5). Ng Người mua kinh doanh đặc biệt ệt quan tâm đến tình hình đầu tư trên thịị tr trường vàng (3,81/5) và tình hình đầu tư trên th thị trường chứng ng khoán (3,71/5) khi ra quy quyết định đầu tư trên TTBĐS. 17 18 Hình 4.5: C Cơ hội đầu tư trên các thị trường ng khác Giả thuyết 6:Người ời mua kinh doanh quan tâm đến n môi tr trường vĩ mô khi đầu tư BĐS hơn ngườii mua để ở. Sử dụng kiểm định Independent Independent-Samples T-Test, Test, ta có kkết quả: có sự khác biệt có ý nghĩa về giá trịị trung b bình về mức độ ảnh hưởng củaa môi tr trường vĩ mô đối với 2 nhóm NĐT, người ời mua để ở và người mua kinh doanh: ngư ười mua kinh doanh quan tâm đến môi trường ờng vĩ mô khi đầu tư BĐS hơn ngườii mua để ở (3,27 so với 2,3). Tuy nhiên mức độ quan tâm ccủa người mua kinh doanh đối vvới môi trường vĩ mô thấp hơn đối với 2 yếu ếu tố vĩ mô khác cùng nhóm là khả năng ăng ttài trợ vốn (3,47/5) và cơ hội đầu tư (3,59/5). Hình 4.7: Đặc tính bất động sản Giả thuy ết 8a: Mức ức độ quan tâm của người mua đầu tư ư và ng người mua để ở Hình 4.6: Môi trường vĩ mô Trong số những ngư ười mua kinh doanh, có 48,6% NĐT T cho rrằng tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế làà m một yếu tố quan trọng và rất quan trọng ọng ra quy quyết định đầu tư trên TTBĐS. Yếu tốố tỷỷ lệ lạm phát và sự ổn định chính trịị cũng được NĐT quan tâm đánh giá cân trướcc khi quy quyết định đầu tư trên TTBĐS, với ới tỷ lệ tương ứng là 47,9% và 45,9% NĐT T kinh doanh cho rrằng yếu tố này là quan trọng ọng vvà rất quan trọng. Như vậy, niềm tin vào sự ự phát tri triển của nền kinh tế trong tương ơng lai là m một trong các yếu tố đầu tiên làm thay đổi ổi các quy quyết định đầu tư vào BĐS. 4.3. Các yếu tố liên ên quan đ đến bản thân bất động sản mà NĐT quan tâm khi đầu tư trên TTBĐS Giả thuyết 7:Khi Khi mua BĐ BĐS, người mua để ở quan tâm đến các đặc điểm của BĐS hơn ngườii mua kinh doanh. Sử dụng kiểm định Independent Independent-Samples T-Test, ta có kết ết qu quả: có sự khác biệt có ý nghĩa về giá trị trung bbình đặc điểm BĐS giữa 2 nhóm NĐT, ĐT, ng người mua để ở và người mua kinh doanh: ngư ười mua để ở rất quan tâm đến đặc điểm đ ểm ccủa BĐS (4,24/5), còn ngườii mua kinh doanh ccũng quan tâm đến đặc điểm của BĐS ĐS nh nhưng ở mức độ thấp hơn (3,59/5). Người ời mua để ở đặc biệt quan tâm đến thiết ết kế ngôi nhà phù hợp với nhu cầu bảnn thân (4,37/5), đặc biệt quan tâm đến chất lượng ng nh nhà (4,32/5) và diện tích sử dụng (4,23/5). Còn òn đối với người mua kinh doanh, họọ quan tâm nh nhất đến hướng, các yếu tố phong thủ thủy (3,97/5) và chất lượng nhà (3,83/5). đến khả năng gia tăng ng giá tr trị của BĐS làà khác nhau, khi mua B BĐS, người mua kinh doanh quan tâm đến ến kh khả năng gia tăng giá trị của BĐS Sh hơn người mua để ở. Sử dụng kiểm định Independent Independent-Samples T-Test, Test, ta có kkết quả: có sự khác biệt có ý nghĩa về giá trịị trung bbình mức độ quan tâm đến khảả nă năng gia tăng giá trị của BĐS giữa 2 nhóm NĐT, ĐT, ng người mua để ở và ngườii mua kinh doanh: ng người mua đầu tư rất quan tâm đến khả năng gia tăng giá trị của BĐS S (4,03/5), ccòn người mua để ở cũng quan tâm đếnn khả năng gia tăng giá trị của BĐS nhưng ưng ở mức độ thấp hơn (3,62/5). Người mua đầu tư ư quan tâm tình hình phát triểnn các hoạt độ động kinh tế ở địa bàn đầu tư (3,92/5), quan tâm đến quy hoạch ở địa bàn đầu tư ư (3,97/5). Riêng yyếu tố thuận lợi về giao thông không có ssự khác biệt về mặt thống kê giữ ữa 2 nhóm NĐT (α = .072 >.05 - phụ lụcc ) nghĩ nghĩa là cả người mua kinh doanh vàà mua đđể ở quan tâm đặc biệt đến sự thuận lợi vềề giao thông nnơi có BĐS (4,21/5 đối với ngư ười mua kinh doanh và 4,05/5 đối với ngườii mua để ở). Hình 4.8: Kh Khả năng gia tăng giá trị của BĐ BĐS Giả thuyết 8b: Mức ức độ quan tâm của người mua đầu tư ư và ng người mua để ở đến tiện ích gắn với địa điể điểm tọa lạc của BĐS làà khác nhau, khi mua B BĐS, người mua để ở quan tâm đến các ti tiện ích gắn với địa điểm tọa lạc ạc củ của BĐS hơn người mua kinh doanh. 19 Sử dụng kiểm định Independent Independent-Samples T-Test, Test, ta có kkết quả: có sự khác biệt có ý nghĩa về giá trịị trung bbình các tiện ích gắn với địa điểm ttọa lạc của BĐS giữa 2 nhóm NĐT, người ời mua để ở và ngườii mua kinh doanh: ng người mua để ở quan tâm đến các tiện ích gắn ắn vớ với địa điểm tọa lạc của BĐS (3,74/5), còn ng người mua kinh doanh không quan tâm đến ến các tiện ích gắn với địa điểm tọa lạc ạc ccủa BĐS (2,56/5). Khi mua để ở, NĐT đặc bi biệt quan tâm đến sự thuận lợi vềề giáo ddục (4,37/5), họ cũng quan tâm đến sự thuậ thuận lợi về y tế và chăm sóc sức khỏe ỏe (4,02/5). Môi tr trường sinh thái, cảnh nh quan xung quanh ccũng được những ngườii mua để ở quan tâm (3,59/5). Các tiệnn ích khác nh như gần chợ, trung tâm thương mại, ại, si siêu thị được người mua quan tâm (3,99/5); họọ cũng lựa chọn các BĐS gần nơii làm vi việc (3,69/9), các BĐS gần nhà ngườii thân họ hàng (3,56/5). Hình 4.9: Ti Tiện ích gắn với địa điểm tọa lạc BĐ ĐS Giả thuyết 9: Mứcc độ quan tâm của người mua đầu tư ư và ng người mua để ở về các thông tin liên quan đđến chủ đầu tư là khác nhau, người ời mua kinh doanh quan tâm đến các thông tin liên quan đến chủ đầu tư hơn ngư người mua để ở khi mua BĐS. Independent-Samples T-Test, Test, ta có kkết quả: có sự khác Sử dụng kiểm định Independent biệt có ý nghĩa về giá trịị trung bbình các thông tin liên quan đến ến ch chủ đầu tư dự án giữa 2 nhóm NĐT, người ời mua để ở và ngườii mua kinh doanh: mứ mức độ quan tâm của người mua kinh doanh đối vvới các thông tin liên quan đến chủủ đầu ttư dự án cao hơn so với người mua để ở (3,7 so vvới 3,4). Các thông tin về các dự ự án đã và đang triển khai của chủ đầu tư được ợc nh những ngườii mua kinh doanh quan tâm (3,4/5), ccòn những người mua để ở không quan tâm vvà cũng khó có thông tin để đánh giá ti tiêu chí này. Tuy nhiên, các thông tin vềề chủ đầu tư đều được cả ngườii mua để ở và người mua kinh doanh đặc biệt quan tâm (t (tương ứng là 3,89/5 và 3,93/5). Tươ ương tự như vậy, uy tín của kiến trúc sư,, nhà th thầu cũng được được cả 2 nhóm NĐT ĐT đặ đặc biệt quan tâm (3,7/5 với người mua để ở vvà 3,93/5 với ngườii mua kinh doanh). 20 Hình 4.10: Các thông tin liên quan đến chủ ủ đầ đầu tư Có thể tóm tắt lạii kế kết quả nghiên cứu đầu tư cá nhân trên TTB TTBĐS Hà Nội như sau: Có bằng chứng tồn ồn tạ tại tâm lý bầy đàn, tâm lý lạcc quan thái quá vvà tâm lý sợ thua lỗ trong hành vi NĐT ĐT. Các yếu tố tâm lý này biểu hiện ở NĐ NĐT kinh doanh rõ ràng hơn so với ngườii mua để ở. Kết quả phân tích tương ng quan cho th thấy, NĐT kỳ vọng càng lớn về giá bất ất độ động sản trong tương lai càng lớn, n, kinh nghi nghiệm đầu tư trên TTBĐS càng ít thìì hành vi bbầy đàn càng rõ rệt và những nhàà và hhọ càng có xu hướng tin theo những ng tin đồ đồn trên thị trường, tin tưởng vào ào thông tin ttừ những người môi giới BĐS S cung ccấp, chú ý đến những phát biểu của ủa các llãnh đạo trên truyền thông, tin tưởng ng vvào những nhận định của các chuyên ên gia vvề tình hình TTBĐS. Kết quả nghiên ên cứu c cũng chỉ ra NĐT có trình độ học ọc vấ vấn càng cao, kinh nghiệm đầu tư trên TTBĐS ĐS càng nhi nhiều và những nhà đầu trẻẻ tu tuổi thì càng có xu hướng lạcc quan thái quá trong đầu tư BĐS. Họ tin tưởng vào ào các thông tin mà những người môi giới BĐS ĐS cung ccấp, cán bộ địa chính cung cấp, ấp, nh những tin đồn trên TTBĐS và nhận định của ủa các chuy chuyên gia. Đồng thời những NĐ NĐT càng có kinh nghiệm thì càng lo sợ thua llỗ. Họ rất nhạy cảm vớii các thông tin ttừ những người môi giới BĐS, các nhận ận định, bbình luận của các chuyên ên gia và ph phụ thuộc vào hành động của các NĐT khác trong nh những quyết định của mình. Kết quả nghiên cứu ứu ccũng cho thấy ngườii mua kinh doanh quan tâm đến yếu tố khả năng tài trợ vốn, n, môi tr trường vĩ mô và cơ hội đầu tư trên th thị trường khác hơn người mua để ở. Đối với ới ng người mua kinh doanh, họ quan tâm đế đến khả năng vay vốn, sẵn sàng vay vốn để đầ đầu tư BĐS khi NĐT đánh giá được ợc mứ mức độ gia tăng giá trị của BĐS, đánh giá được ợc ttình hình phát triển các hoạt động ng kinh ttế ở địa bàn đầu tư trong tương ng lai, khi có thông tin vvề quy hoạch ở địa bàn đầu ầu ttư, về sự thuận lợi của hệ thống ng giao thông, khi k kỳ vọng về sự tăng giá của BĐS. S. Kế Kết phân tích tương quan cũng chỉ ra, NĐT có trình độ học vấn càng àng cao thì càng quan tâm đến khả năng tài trợ vốn đầu tư, NĐ NĐT càng có kinh nghiệm và trình độộ họ học vấn cao thì càng coi trọng việc đánh giá cơ ơ hội đầu khác như đánh giá tình ình hình đầu tư trên thị trường chứng khoán, thị trư ường vàng hoặc cân nhắc so sánh với ới llãi suất tiền gửi tiết kiệm để tìm ra cơ hội đầu ttư tối ưu cho cá nhân mình. Niềm m tin vvào sự phát triển của nền kinh tế trong tương ương lai là m một trong các yếu tố đầu tiên ên ảnh hưởng đên các 21 22 quyết định đầu tư vào TTBĐS, trong đó tốc tăng trưởng kinh tế, chính sách tiền tệ, tín dụng là những yếu tố quan trọng. Nhóm yếu tố liên quan đến bản thân BĐS theo kết quả nghiên cứu cũng là nhóm yếu tố được các NĐT quan tâm. Các NĐT đều quan tâm đến đặc điểm BĐS, trong đó chất lượng là một trong những yếu tố quan trọng nhất để người mua nhà quyết định mua. Khả năng gia tăng giá trị của BĐS, trong đó sự thuận tiện về giao thông, quy hoạch của vùng là yếu tố quan trọng được người mua quan tâm. Các tiện ích gắn với địa điểm tọa lạc của được người mua để ở đặc biệt quan tâm nhất là sự thuận lợi về giáo dục, y tế, chợ, siêu thị. NĐT cũng đều quan tâm đến các thông tin, uy tín của chủ đầu tư khi quyết định mua BĐS trong các dự án phát triển nhà ở và đô thị. CHƯƠNG 5: MỘT SỐ KHUYẾN NGHỊ TỪ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 5.1. Một số giải pháp điều chỉnh đầu tư cá nhân góp phần phát triển ổn định thị trường bất động sản 5.1.1. Hạn chế tác động của yếu tố tâm lý NĐT Thứ nhất, nâng cao tính minh bạch của TTBĐS: công khai, minh bạch trong các lĩnh vực liên quan đến TTBĐS như lĩnh vực quy hoạch xây dựng, kế hoạch sử dụng đất; công khai, minh bạch và lành mạnh của các giao dịch trên TTBĐS để các NĐT có nhu cầu được tiếp cận thông tin mua bán, hạn chế đầu cơ, mua đi bán lại, thu lời bất chính; minh bạch về thông tin hiện trạng BĐS thông qua các biện pháp: Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu quản lý thông tin BĐS thống nhất trên toàn quốc; khẩn trương xây dựng và công bố chỉ số giá BĐS; đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; tính minh bạch về thông tin phát triển BĐS với các hình thức triển khai áp dụng mạnh mẽ cơ chế đấu giá đất, đấu thầu dự án để lựa chọn chủ đầu tư theo quy định. Thứ hai, hoàn thiện hệ thống thông tin, dự báo TTBĐS:công khai các thông tin về tình hình kinh tế vĩ mô, các thông tin quy hoạch, các thông tin về chủ đầu tư (lãi suất; các thông tin liên quan đến mức cung tiền; tốc độ tăng trưởng GDP; tỉ lệ lạm phát; các thông tin liên quan đến tình hình chính trị; tình hình đầu tư trên thị trường vàng; tình hình đầu tư trên thị trường chứng khoán; các loại quy hoạch; các thông tin về chủ đầu tư, các thông tin về các dự án mà chủ đầu tư đã và đang thực hiện; các thông tin liên quan đến biến động giá BĐS …); xây dựng hệ thống quản lý sở hữu bất động sản thống nhất; xây dựng hệ thống thông tin về hoạt động của thị trường; xây dựng và công bố hệ thống chỉ số đánh giá và dự báo TTBĐSthống nhất. Thứ ba, nâng cao trình độ NĐT: mở rộng về quy mô cũng như chất lượng đào tạo ở các bậc Đại học và Sau Đại học, các chương trình đào tạo ngắn hạn nhằm cung cấp cho NĐT được những kiến thức, kỹ năng cần thiết khi hoạt động trên thị trường; tăng cường vai trò của Hiệp hội BĐS. Đối với các NĐT BĐS, ngoài trang bị các kiến thức về pháp luật, về thị trường và đầu tư BĐS, cần tổ chức đào tạo các khóa học về lý thuyết hành vi đầu tư trên TTBĐS để giúp các NĐT tự đánh giá và phân tích các đặc điểm hành vi của bản thân và từ đó đề xuất các chiến lược đầu tư cụ thể, tránh tâm lý đầu tư ngắn hạn như hiện nay cũng như tránh các bẫy tâm lý liên quan đến nhận thức và cảm xúc của con người. Khi các NĐT cá nhân nhận thức được các yếu tố tâm lý nào có thể tác động và chi phối hành động của họ sẽ giúp các NĐT cá nhân cách ly các yếu tố tâm lý này và hạn chế các lệch lạc trong việc ra quyết định đầu tư. Bên cạnh đó, thực hiện các nghiên cứu kinh tế học thí nghiệm nhằm giúp các NĐT hiểu hơn về cơ chế ra quyết định của con người, từ đó giúp đưa ra những quy định về kỹ thuật công bố thông tin, hình thức thông tin, nội dung và khối lượng thông tin cần thiết phù hợp với điều kiện thực của thị trường để tác động một cách tích cực đến quá trình xử lý thông tin của NĐT. 5.1.2. Về chính sách tài chính, tiền tệ Thứ nhất, điều tiết dòng vốn tín dụng ngân hàng vào TTBĐS:Nhà nước cần có chính sách hợp lý để dòng vốn chảy vào khu vực BĐS một cách có kiểm soát, theo quy hoạch được duyệt. Thực hiện tốt quy hoạch quốc gia và địa phương, không gây các cú sốc quá mức... thì BĐS sẽ được sử dụng hiệu quả mà NĐT BĐS cũng không bị sốc do thiếu vốn đột ngột. Về nguồn cung vốn là khu vực ngân hàng cũng cần được cải cách, nhất là năng lực chọn lọc các dự án, ngăn chặn dòng tiền chảy quá mức vào khu vực BĐS là cho vay dưới chuẩn. Thứ hai, khuyến khích quan hệ tay ba: chủ đầu tư - ngân hàng - khách hàngnhằm tháo gỡ khó khăn về vốn cho các doanh nghiệp đầu tư dự án nhà ở, đặc biệt là dự án nhà ở xã hội, nhà cho thuê và nhà cho người có thu nhập thấp, tạo điều kiện hỗ trợ cầu và góp phần giúp giảm rủi ro về mặt thị trường trong hoạt động tài trợ dự án cũng như cho vay trung dài hạn của ngân hàng. Thứ ba,phát triển các định chế tài chính nhằm thu hút các nguồn vốn cho đầu tư cá nhân trên TTBĐS: Bổ sung hành lang pháp lý để hình thành các định chế tài chính phi ngân hàng như: quỹ tín thác BĐS, quỹ đầu tư BĐS, quỹ phát triển nhà ở, quỹ tiết kiệm nhà ở nhằm hỗ trợ cho NĐT huy động được đa dạng các nguồn vốn trong xã hội, không phụ thuộc quá nhiều vào nguồn tín dụng từ ngân hàng mà thường là các khoản tín dụng ngắn hạn. 5.1.3. Phát triển hạ tầng và sản phẩm bất động sản Thứ nhất,đổi mới toàn diện công tác lập quy hoạch, chỉ đạo thực hiện quy hoạch nhằm định hướng phát triển TTBĐS cho NĐT, đồng thời bảo đảm chủ động phát triển hàng hoá và hạn chế phát triển quá nóng, xây dựng tự phát từ đó có cơ sở để ổn định giá cả TTBĐS. Thứ hai, phát triển đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong các dự án phát triển nhà ở và khu đô thị mới. Phát triển nhà ở đô thị phải gắn với phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đặc biệt là hệ thống giao thông công cộng để giãn mật độ dân cư tại các đô thị trung tâm. Quy định rõ trách nhiệm của các đơn vị liên quan, đặc biệt là chủ đầu tư, về tiến độ thực hiện, bàn giao công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội trong các dự án phát triển nhà ở và khu đô thị mới; đảm bảo xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trước khi xây dựng các công trình khác trong phạm vi dự án theo từng phân kỳ đầu tư; đảm bảo chất lượng, tiến 23 24 độ và khớp nối đồng bộ hạ tầng kỹ thuật trong và ngoài hàng rào dự án. Thứ ba, hoàn thiện khuôn khổ pháp luật về huy động vốn trong các dự án đầu tư BĐS bảo đảm quyền lợi cho các NĐT cá nhân. Cho phép các chủ đầu tư kinh doanh BĐS được cho thuê, cho thuê mua BĐS hình thành trong tương lai nhằm tạo thuận lợi cho các chủ đầu tư có điều kiện huy động vốn, khai thác từng phần công trình trong quá trình xây dựng; quy định cụ thể nội dungchủ đầu tư phải ký quỹ khi thực hiện dự án nhằm sàng lọc, lựa chọn được các doanh nghiệp thực sự có năng lực tham gia thị trường, chống tình trạng chiếm dụng vốn của khách hàng, các NĐT cá nhân và các NĐT thứ phát, giúp TTBĐS ổn định và bền vững. 5.1.4. Kiểm soát hành vi đầu cơ bất động sản Các NĐT tham gia vào thị trường cần có chiến lược đầu tư dài hạn, sử dụng vốn tự có, vốn dài hạn là cơ bản, hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính và vốn ngắn hạn. NĐT cần chủ động xác định trước các tình huống không tốt có thể xảy ra, đó là thị trường bất ngờ có diễn biến xấu và bị mắc kẹt không bán được nhanh như kế hoạch ban đầu để chủ động tài chính và cũng không nên kỳ vọng giá sẽ tăng quá cao và nên chọn mua các sản phẩm, phân khúc có tính thanh khoản cao, chủ đầu tư uy tín và sản phẩm đã hoàn thiện được càng nhiều thì càng an toàn. Cơ quan quản lý nhà nước cần sử dụng công cụ chính sách thuế nhằm điều tiết thu nhập từ việc sử dụng, chuyển nhượng BĐS vào ngân sách Nhà nước và gián tiếp điều chỉnh hành vi đầu cơ BĐS, tuy nhiên việc áp dụng cần có lộ trình. 5.2. Hạn chế của luận án và những nghiên cứu tiếp theo Tuy đã đạt được những kết quả cụ thể, nhưng luận án cũng không tránh khỏi một số hạn chế nhất định cần được các nghiên cứu tiếp theo bổ sung, hoàn thiện, cụ thể là: a. Liên quan đến các thang đo được sử dụng trong luận án: ngoài các thang đo gốc được thừa kế trong các nghiên cứu trước đây, các thang đo mới được phát triển đều dựa trên căn cứ cụ thể (từ gợi ý trong các nghiên cứu đã thực hiện và kết quả nghiên cứu định tính); đồng thời đã được kiểm định đảm bảo về độ tin cậy và tính hiệu lực trong đề tài luận án. Tuy nhiên, những thang đo này cần khẳng định lại trong những bối cảnh khác ngoài Hà Nội, ngoài Việt Nam, điều này cũng đồng nghĩa với việc mô hình nghiên cứu cần được thử nghiệm trong một bối cảnh mới để khám phá những nội dung liên quan. b. Liên quan đến mẫu nghiên cứu: Do các giới hạn về nguồn lực nên mẫu nghiên cứu chỉ được lấy từ các NĐT trên TTBĐS khu vực Hà Nội. Các nghiên cứu tương lai cần tiến hành lấy mẫu ở phạm vi lớn hơn (khu vực phía Bắc, phía Nam hoặc trong cả nước) để mẫu có tính đại diện cao hơn. c. Luận án đã tổng quan và phân tích khá nhiều yếu tố hành vi cũng như vĩ mô ở phần tổng quan và cơ sở lý thuyết, tuy nhiên trong nghiên cứu thực nghiệm, theo kết quả của nghiên cứu định tính (phỏng vấn chuyên gia), luận án chỉ nghiên cứu một số yếu ảnh hưởng đến đầu tư cá nhân trên TTBĐS. Còn rất nhiều các yếu tố hành vi cũng như vĩ mô khác như đã đưa ra ở phần tổng quan và cơ sở lý thuyết cần được tiếp tục nghiên cứu thực nghiệm. Các yếu tố về thu nhập, chi tiêu, đặc điểm gia đình, … cũng là các vấn đề mà các nghiên cứu sau có thể tiếp tục làm rõ. PHẦN KẾT LUẬN Luận án “Đầu tư cá nhân trên thị trường bất động sản khu vực Hà Nội” đã tổng quan các công trình nghiên cứu về đầu tư trên TTBĐS. Đồng thời hệ thống, bổ sung vào hệ thống cơ sở lý thuyết về đầu tư cá nhân trên TTBĐS, đã xây dựng mô hình nghiên cứu về đầu tư BĐS ở Việt Nam trong bối cảnh thị trường phát triển ở những giai đoạn đầu, trong đó tập trung vào các yếu tố tâm lý chi phối NĐT cá nhân và các yếu tố vĩ mô, các yếu tố thuộc tính BĐS mà NĐT cá nhân quan tâm khi đầu tư trên TTBĐS. Bằng việc kết hợp giữa phương pháp nghiên cứu định tính và định lượng, trên cơ sở khảo sát 334 NĐT đã mua BĐS trong vòng 8 năm trở lại đây, luận án đã rút ra những điểm mới và những kết luận quan trọng. Cụ thể, luận án cho thấy tâm lý bầy đàn, tâm lý lạc quan thái quá và tâm lý sợ thua lỗ biểu hiện ở NĐT kinh doanh rõ ràng hơn so với người mua để ở, hành vi NĐT càng lệch lạc thì họ càng có xu hướng tin theo những tin đồn trên thị trường, tin tưởng vào thông tin từ những người môi giới BĐS cung cấp, chú ý đến những phát biểu của các lãnh đạo trên truyền thông, tin tưởng vào những nhận định của các chuyên gia về tình hình TTBĐS. Nhóm yếu tố vĩ mô cũng chủ yếu được người mua kinh doanh quan tâm, coi trọng khi đầu tư BĐS. NĐT có trình độ học vấn càng cao thì càng quan tâm đến khả năng tài trợ vốn đầu tư,càng coi trọng việc đánh giá cơ hội đầu khác. Niềm tin vào sự phát triển của nền kinh tế trong tương lai là mối quan tâm của NĐT khi đầu tư BĐS, trong đó tăng trưởng kinh tế là yếu tố quan trọng. Người mua để ở quan tâm hơn người mua kinh doanh về các đặc điểm của BĐS, các tiện ích gắn với địa điểm tọa lạc của BĐS, trong đó chất lượng nhà, sự thuận lợi về giáo dục, y tế, chợ, siêu thị… là những yếu tố được NĐT đánh giá là quan trọng nhất khi mua BĐS. Còn người mua kinh doanh lại đặc biệt quan tâm đến khả năng gia tăng giá trị của BĐS, các thông tin về chủ đầu tư. Riêng sự thuận tiện về giao thông được cả người mua để ở và mua kinh doanh đặc biệt quan tâm. Trên cơ sở kết quả nghiên cứu, luận án đề xuất một số khuyến nghị để hạn chế các yếu tố tâm lý của NĐT cá nhân như nâng cao tính minh bạch của TTBĐS, hoàn thiện hệ thống thông tin, dự báo TTBĐS, nâng cao trình độ NĐT. Luận án cũng đề xuất các khuyến nghị về chính sách như điều tiết dòng vốn tín dụng ngân hàng vào TTBĐS, khuyến khích quan hệ tay ba giữa chủ đầu tư - ngân hàng - khách hàng, phát triển các định chế tài chính nhằm thu hút các nguồn vốn cho đầu tư cá nhân trên TTBĐS nhằm tạo môi trường cho đầu tư BĐS phát triển và bình ổn TTBĐS. Bên cạnh đó, luận án cũng đề xuất những khuyến nghị về hạ tầng và sản phẩm đối với các cơ quan quản lý nhà nước và chủ đầu tư nhằm đưa ra thị trường những sản phẩm BĐS phù hợp với từng đối tượng mua khác nhau trên thị trường.