Tài liệu đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện nam trực, tỉnh nam định

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM NGUYỄN THỊ TRANG ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NAM TRỰC, TỈNH NAM ĐỊNH Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Ích Tân NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc. Hà Nội, ngày tháng năm 2017 Tác giả luận văn Nguyễn Thị Trang i LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình. Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc tới PGS - TS. Nguyễn Ích Tân đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn. Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Nam Trực, Chi nhánh văn phòng đăng kí đất đai huyện Nam Trực, các phòng ban trong huyện, Ủy ban nhân dân, cán bộ địa chính và nhân dân của các xã, thị trấn điều tra đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài. Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn. Hà Nội, ngày tháng năm 2017 Tác giả luận văn Nguyễn Thị Trang ii MỤC LỤC Lời cam đoan ................................................................................................................ i Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii Mục lục ...................................................................................................................... iii Danh mục chữ viết tắt.................................................................................................. vi Danh mục bảng .......................................................................................................... vii Danh mục hình .......................................................................................................... viii Trích yếu luận văn ....................................................................................................... ix Thesis abstract ............................................................................................................. xi Phần 1. Mở đầu ...........................................................................................................1 1.1. Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................1 1.2. Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................2 1.3. Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................2 1.4. Những đóng góp mới , khoa học và thực tiễn ...................................................2 Phần 2. Tổng quan các vấn đề nghiên cứu .................................................................3 2.1. Một số khái niệm liên quan đến quyền của người sử dụng đất ..........................3 2.1.1. Quyền sở hữu ..................................................................................................3 2.1.2. Quyền sử dụng đất ...........................................................................................4 2.1.3. Một số quyền của người sử dụng đất ................................................................8 2.2. Quyền của người sử dụng đất của một số nước trên thế giới .............................8 2.2.1. Mỹ ...................................................................................................................9 2.2.2. Đức ............................................................................................................... 11 2.2.3. Trung Quốc ................................................................................................... 11 2.3. Cơ sở thực tiễn về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam ....................................................................................................... 12 2.3.1. Quá trình hình thành và phát triển quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam ......... 12 2.3.2. Các văn bản pháp luật liên quan đến quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam ..... 15 2.3.3. Thực tiễn việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam qua các giai đoạn ...........................................................................................17 Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ........................................................ 24 3.1. Địa điểm nghiên cứu ......................................................................................24 3.2. Thời gian nghiên cứu ..................................................................................... 24 iii 3.3. Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................24 3.4. Nội dung nghiên cứu...................................................................................... 24 3.4.1. Đánh giá khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Nam Trực, tỉnh Nam Định ...............................................................................................24 3.4.2. Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Nam Trực từ năm 2012 đến năm 2016.....................................24 3.4.3. Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất .................................................... 25 3.4.4. Đề xuất một số giải pháp nhằm năng cao hiệu quả quyền sử dụng đất tại huyện Nam Trực ............................................................................................ 25 3.5. Phương pháp nghiên cứu ............................................................................... 25 3.5.1. Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu ................................................ 25 3.5.2. Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu. ........................................................25 3.5.3. Phương pháp so sánh ..................................................................................... 26 3.5.4. Phương pháp xử lý số liệu............................................................................. 26 Phần 4. Kết quả và thảo luận ....................................................................................27 4.1. Đánh giá khái quát điều kiện tự nhien, kinh tế, xã hội tại huyện Nam Trực, tỉnh Nam Định. .....................................................................................27 4.1.1. Điều kiện tự nhiên ......................................................................................... 27 4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ............................................................................... 30 4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và môi trường..............39 4.2. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Nam Trực Năm 2016 ................... 41 4.2.1. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Nam Trực .................................... 41 4.2.2. Tình hình quản lý đất đai cuả huyện Nam Trực giai đoạn 2012 – 2016 ..........43 4.3. Đánh giá tình hình thực hiện quyền sử dụng đất tại huyện Nam Trực. ............47 4.3.1. Tình hình việc thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở huyện Nam Trực ............................................................................................ 47 4.3.2. Tình hình việc thực hiện quyền thừa kế QSDĐ ở tại huyện Nam Trực. .......... 54 4.3.3. Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất .................................. 58 4.3.4. Tình hình việc thực hiện quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất ở tại huyện Nam Trực ............................................................................................ 63 4.4. Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở huyện Nam Trực ...................................................................................................... 68 iv 4.4.1. Những mặt tích cực........................................................................................68 4.4.2. Những mặt hạn chế ........................................................................................ 69 4.5. Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở huyện nam trực .............................................................................................. 70 4.5.1. Giải pháp về đầu tư cho con người và cơ sở vật chất ......................................70 4.5.2. Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất .......71 4.5.3. Giải pháp về chính sách ................................................................................. 71 4.5.4. Giải pháp về tuyên truyền nâng cao nhận thức của người sử dụng đất ............ 72 Phần 5. Kết luận và kiến nghị ................................................................................... 73 5.1. Kết luận ......................................................................................................... 73 5.2. Kiến nghị .......................................................................................................74 Tài liệu tham khảo ....................................................................................................... 75 v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt BTC Bộ tài chính CNH Công nghiệp hóa CN-TTCN Công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp CP Chính phủ GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HĐH Hiện đại hóa HL Huyện lộ NĐ Nghị định QĐ Quyết định QL Quốc lộ QSDĐ Quyền sử dụng đất SD Sử dụng TL Tỉnh lộ TN&MT Tài nguyên và Môi trường TT Thông tư UBND Ủy ban nhân dân vi DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1. Các chỉ tiêu kinh tế chủ yếu thời kỳ 2012 - 2016 ....................................... 30 Bảng 4.2. Cơ cấu GTSX ngành nông, lâm nghiệp, thuỷ sản giai đoạn 2012 - 2016 ...... 31 Bảng 4.3. Một số chỉ tiêu dân số, nguồn nhân lực thời kỳ 2012 - 2016 ......................32 Bảng 4.4. Bảng tổng hợp giao thông nông thôn trên địa bàn huyện Nam Trực ...........37 Bảng 4.5. Tổng hợp việc thực hiện quyền chuyển nhượng trên địa bàn huyện Nam Trực giai đoạn 2012 – 2016 .............................................................. 48 Bảng 4.6. Tổng hợp việc thực hiện quyền chuyển nhượng ......................................... 52 Bảng 4.7. Tổng hợp việc thực hiện quyền thừa kế trên địa bàn huyện Nam Trực giai đoạn 2012 – 2016 ...............................................................................55 Bảng 4.8. Tổng hợp việc thực hiện quyền thừa kế ..................................................... 57 Bảng 4.9. Tổng hợp việc thực hiện quyền tặng cho trên địa bàn huyện Nam Trực giai đoạn 2012-2016 .................................................................................. 59 Bảng 4.10. Tổng hợp việc thực hiện quyền tặng cho ................................................... 62 Bảng 4.11. Tổng hợp việc thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nam Trực, giai đoạn 2012-2016................64 Bảng 4.12. Tổng hợp việc thực hiện quyền thế chấp bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ ........ 66 vii DANH MỤC HÌNH Hình 4.1. Sơ đồ hành chính huyện Nam Trực ....................................................... 28 Hình 4.2. Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất huyện Nam Trực năm 2016........................ 41 Biểu đồ 4.3. Biểu đồ kết quả việc thực quyền chuyển nhượng QSDĐ ở tại huyện Nam Trực giai đoạn 2012-2016 ............................................................49 Biểu đồ 4.4. Biểu đồ kết quả việc thực hiện quyền tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Nam Trực giai đoạn 2012-2016 .................................................. 60 Biểu đồ 4.5. Biểu đồ kết quả việc thực hiện quyền thế chấp QSDĐ ở tại huyện Nam Trực giai đoạn 2012 - 2016 ..........................................................65 viii TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Nguyễn Thị Trang Tên luận văn: Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Nam Trực, tỉnh Nam Định Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam Mục tiêu nghiên cứu Đánh giá tình hình thực hiện quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Nam Trực, tỉnh Nam Định nhằm tìm ra những tồn tại trong quá trình thực hiện quyền của người sử dụng đất. Từ đó đề xuất các giải pháp nhằm góp phần thực hiện đúng, đầy đủ các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nam Trực. Phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: Đề tài tập trung nghiên cứu quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, và thế chấp quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Nam Trực. - Phạm vi nghiên cứu: + Về không gian: Đề tài nghiên cứu trong phạm vi ranh giới hành chính huyện Nam Trực. + Về thời gian: Số liệu thống kê về đất đai, điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội lấy trong giai đoạn 2012-2016; tình hình sử dụng đất được điều tra trong năm 2016. Phương pháp nghiên cứu Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp: - Điều tra, thu thập các số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; tình hình quản lý và sử dụng đất, tình hình thu lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất tại Chi cục Thống kê, Phòng Tài nguyên môi trường, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Nam Trực. - Điều tra kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình cá nhân tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai và Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Nam Trực Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp: Sử dụng phiếu điều tra có sẵn điều tra ngẫu nhiên các hộ gia đình, cá nhân đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất có đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Nam Trực. Tổng số phiếu điều tra là 120 phiếu (mỗi quyền điều tra 30 phiếu). Các tiêu chí điều tra bao gồm: ix thông tin chung về hộ điều tra; thông tin đất đai của hộ điều tra; tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp của hộ điều tra; đánh giá về thủ tục hành chính khi thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất ở, thời gian hoàn thành thủ tục;... Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu; Phương pháp phân tích và so sánh; Phương pháp xử lý số liệu. Kết quả chính và kết luận Nam Trực là huyện cửa ngõ phía Nam thành phố Nam Định có vị trí thuận lợi tiếp giáp với các vùng phụ cận có nhiều tiềm năng, lợi thế và kinh tế đang trên đà phát triển cùng với quá trình đô thị hóa, tạo điều kiện cho việc xây dựng và phát triển huyện kéo theo nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng. Trong giai đoạn 2012 - 2016, các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất ở tại huyện Nam Trực diễn ra thường xuyên, trong đó có 1.766 giao dịch chuyển nhượng, 1.795 giao dịch tặng cho, 233 giao dịch thừa kế và 10.437 giao dịch thế chấp. Số lượng các giao dịch đều tăng từ 2012 đến năm 2013, giai đoạn 2013-2014 số lượng giao dịch ở tất cả các quyền đều giảm. Năm 2015 số lượng giao dịch ở tất cả các quyền đều tăng. Năm 2016 số lượng giao dịch giảm. Bên cạnh những trường hợp chuyển quyền đã được đăng ký với cơ quan Nhà nước thì trên địa bàn huyện Nam Trực còn tồn tại nhiều trường hợp giao dịch chuyển quyền chưa thực hiện đăng ký. - Nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng người sử dụng đất không thực hiện khai báo khi thực hiện các QSDĐ: Ý thức của người sử dụng đất trong việc tuân thủ các quy định của pháp luật đất đai còn nhiều hạn chế; Công tác tổ chức quản lý, giám sát việc thực hiện các QSDĐ còn yếu kém; Cách tính thuế và kê khai chưa minh bạch hợp lý; Các quy định về trình tự, thủ tục thực hiện các QSDĐ còn rườm rà, phức tạp và thay đổi luôn tục khiến người dân gặp khó khăn trong việc cập nhật và thực hiện. - Từ kết quả nghiên cứu cùng 120 phiếu điều tra, đề xuất giải pháp để nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Nam Trực bao gồm 04 nhóm giải pháp bao gồm: Giải pháp đầu tư cho con người và cơ sở vật chất; Giải pháp về tổ chức quản lý thực hiện các quyền sử dụng đất; Giải pháp về hoàn thiện các chính sách có liên quan; Nhóm giải pháp về tuyên truyền nâng cao nhận thức của người sử dụng đất. x THESIS ABSTRACT Master candidate: Nguyen Thi Trang Thesis title: Evaluating the implementation of the rights of land users in Nam Truc district, Nam Dinh province. Major: Land Management Code: 60.85.01.03 Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA) Research Objectives Evaluation of the implementation of land use rights in Nam Truc district, Nam Dinh province, to identify shortcomings in the process of exercising the rights of land users. From that, to propose solutions to contribute to the proper implementation of land use rights in Nam Truc district. - Research subjects: The research focuses on the right to transfer, inherit, donate, and mortgage residential land use rights of households and individuals in Nam Truc district. - Research scope: + Regarding space: Research topics within administrative boundaries of Nam Truc district. + Regarding time: Statistics on land, natural conditions, socio-economy taken in 2012-2016 period; Land use surveyed in 2016. Research Methods Method of investigation and collection of secondary data: - Investigating and gathering data on natural and socio-economic conditions; The management and use of land, the registration fee and the personal income tax from land use right transfer at the General Statistics Office, Division of Natural Resources and Environment, Nam Truc Land Registration office. - Investigate the results of implementation of the right to transfer, donate, inherit and mortgage residential land use rights of individual households at the Land Registration Office and the Division of Natural Resources and Environment of Nam Truc district. Method of investigation and collection of primary data: Using the questionnaires, there are available random surveys of households and individuals who transfered the land use right and registered for change at Nam Truc Land registration office. The total number of questionnaires was 120 (30 inquiries per survey). Survey xi criteria include: general information about the household; Land information of surveyed households; The situation of exercising the rights to transfer, donate or mortgage of the investigated households; Assessment of administrative procedures when carrying out procedures for the transfer of residential land use rights, completion time of procedures... Statistical methods, data synthesis; Methods of analysis and comparison; Data processing methods. Main results and conclusions Nam Truc is the southern gateway to Nam Dinh city, with convenient location adjacent to the potential, advantageous and economic areas are on the rise along with the urbanization process, facilitating the construction and development of the district to meet the demand. Land use is increasing. In the period 2012 - 2016, the transfer of land use rights in Nam Truc district took place regularly, including 1,766 transfer transactions, 1,795 donation transactions, 233 inheritance transactions and 10,437 mortgage transactions. The number of transactions increased from 2012 to 2013, the number of transactions in all rights fell between 2013 and 2014. By 2015 the number of transactions in all rights increased. In 2016 the number of transactions decreased. Besides the cases of transfer of rights that have been registered with the State agencies in the area of Nam Truc still exist many cases of transfer rights that have not registered. - The main reason for the failure of land users to make land use declarations: Lack of awareness of land users in complying with the provisions of land law; poor management and monitoring of land use rights; The method of tax calculation and declaration is not transparent and reasonable; Regulations on the order and procedures for implementing land use rights are cumbersome, complex and constantly changing, making it difficult for people to update and implement. - From the results of the study together with 120 questionnaires, solutions to improve the efficiency of land use rights transfer in Nam Truc district include 04 groups of solutions including: solutions on investing in human and facilities; Solutions on the management of the implementation of land use rights; solution on the completion of related policies; Group solutions on propaganda to raise the awareness of land users. xii PHẦN 1. MỞ ĐẦU 1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là yếu tố không thể thiếu được trong tiến trình phát triển của đất nước và có vai trò cực kỳ quan trọng đối với đời sống xã hội. Khi có Hiến pháp 1980, ở nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân. Đến Hiến pháp 1992, tại Điều 18 đã quy định với tinh thần là: Người được Nhà nước giao đất thì được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định của pháp luật. Cụ thể hóa Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi một số điều Luật Đất đai 1998, 2001 và Luật Đất đai 2003 đã từng bước cụ thể hoá quy định này của Hiến pháp với xu thế là ngày càng mở rộng các quyền cho người sử dụng đất, trước hết là đối với đất giao có thu tiền sử dụng đất và đất thuê (như đất làm nhà ở, đất sử dụng vào mục đích kinh doanh của các chủ thể). Việc “thị trường hoá”, “tiền tệ hoá” QSDĐ ngày càng rõ nét và quyền của người sử dụng đất tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ đã đóng góp cho xã hội, cho Nhà nước. Sự phát triển này đã hình thành thị trường đất đai, hoà nhập vào nền kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, từng bước đồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân. Vì vậy trong Đại hội Đảng lần thứ IX đã có chủ trương phát triển đầy đủ thị trường QSDĐ. Luật Đất đai 2003 có những quy định về giao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và có những quy định để các tổ chức, cá nhân sử dụng đất dễ dàng thực hiện các quyền của QSDĐ. Tuy nhiên, đến nay tình hình thực hiện các QSDĐ ở các địa phương vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết như: - Người sử dụng đất chưa được thực hiện đầy đủ các quyền sử dụng đất theo quy định, hoặc thực hiện một số quyền sử dụng đất không đúng quy định. - Những quy định pháp luật của cơ quan quản lý nhà nước có nhiều ảnh hưởng đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Hiến pháp 2013 đã khẳng định nước ta chỉ tồn tại một một hình thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân và tổ chức cá nhân được giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Chính vì vậy, việc quản lý và sử dụng hiệu quả nguồn tài nguyên này một cách hợp lý và bền vững không những có ý nghĩa quyết định đến sự phát triển của nền kinh tế đất nước mà còn đảm bảo cho mục tiêu chính trị và phát triển xã hội. Huyện Nam Trực là huyện cửa ngõ phía Nam của tỉnh Nam Định, có vị 1 trí liền kề giáp với thành phố Nam Định và các huyện Nghĩa Hưng, Trực Ninh, Ý Yên; liền kề với tỉnh Thái Bình. Với vị trí thuận lợi tiếp giáp với các vùng phụ cận có nhiều tiềm năng, lợi thế và kinh tế đang trên đà phát triển cùng với quá trình đô thị hóa, tạo điều kiện cho việc xây dựng và phát triển huyện. Ngày nay với cơ chế thị trường, quyền sử dụng đất ngày càng rõ nét và quyền của người sử dụng đất tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ đã đóng góp cho xã hội, cho Nhà nước. Sự phát triển này đã hình thành thị trường đất đai, hòa nhập vào nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, từng bước đồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân. Do đó nhu cầu về quyền sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên các hoạt động thực hiện các quyền sử dụng ngày càng gia tăng. Xuất phát từ thực tế đó, được sự phân công của Khoa Quản lý đất đai, trường Học viện Nông nghiệp Hà Nội và sự hướng dẫn của giảng viên khoa Quản lý đất đai, tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Nam Trực, tỉnh Nam Định”. 1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU - Đánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Nam Trực trong giai đoạn 2012-2016. - Đề xuất các giải pháp nhằm tăng cường trách nhiệm và hiệu quả trong quá trình thực thi quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện. 1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU Đánh giá việc thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Nam Trực, tỉnh Nam Định từ năm 2012 đến năm 2016 đã thực hiện tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI , KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN Kết quả nghiên cứu của đề tài đã đưa ra được các giải pháp đồng bộ, thiết thực và phù hợp với thực tiễn, nhằm tăng cường, nâng cao hiệu quả thực hiện quyền sử dụng đất tại huyện Nam Trực trong những năm tiếp theo, nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đai; đồng thời góp phần cung cấp cơ sở cho các nhà hoạch định chính sách trong việc ban hành quyết định thực hiện quyền sử dụng đất hiệu quả. 2 PHẦN 2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1. MỘT SỐ KHÁI NIỆM LIÊN QUAN ĐẾN QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT 2.1.1. Quyền sở hữu Quyền sở hữu được hình thành từ rất sớm, chế độ chiếm hữu tư nhân về đất đai, tài nguyên xuất hiện. Quyền sở hữu được hiểu dưới góc độ là mức độ xử sự (quyền năng) mà pháp luật cho phép chủ sở hữu được thực hiện các hành vi nhất định (như chiếm hữu, sử dụng, định đoạt) lên tài sản theo ý chí của mình (nghĩa chủ quan). Dưới góc độ này, quyền sở hữu được coi là một trong những quyền năng cơ bản nhất mà một chủ thể có thể có được đối với tài sản (bên cạnh các quyền khác đối với tài sản như quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, quyền dụng ích cá nhân…). Điều 158 Bộ luật dân sự (2015) quy định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật”. Quyền sở hữu là vấn đề có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong đời sống kinh tế xã hội cũng như trong pháp luật dân sự. Nó là một trong những tiền đề vật chất cho sự phát triển kinh tế, vì quyền sở hữu chính là mức độ xử sự mà pháp luật cho phép một chủ thể được thực hiện trong quá trình, chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản. Mức độ xử sự ấy qui định giới hạn và khả năng thực hiện của họ trong quá trình học tập, nghiên cứu khoa học, tham gia lao động sản xuất, kinh doanh… Điều đó tác động trực tiếp đến nền kinh tế, thúc đẩy hoặc kìm hãm sự phát triển của nền kinh tế. Xuất phát từ vai trò chi phối của cơ sở kinh tế hạ tầng đối với pháp luật, Bộ luật dân sự ra đời khẳng định vị trí trung tâm của chế định “tài sản và quyền sở hữu”. Quyền sở hữu là cơ sở, là mục đích của rất nhiều quan hệ pháp luật dân sự. Vì thế, quyền sở hữu còn là tiền đề, là xuất phát điểm cho tính hợp pháp của các quan hệ đó. Mục đích cuối cùng của đa phần các hành vi dân sự và giao dịch dân sự là nhằm hướng tới xác lập hoặc chấm dứt quyền sở hữu của các chủ thể. Tại điều 158 Bộ Luật dân sự quy định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật”. Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác có đủ ba quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản”. 3 Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng: - Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng chủ) (Nguyễn Đình Bồng, 2006). - Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (Nguyễn Đình Bồng, 2006). - Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức: + Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng cho, để thừa kế; + Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn trong thực tế. Ví dụ: tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu (Nguyễn Đình Bồng, 2006). Sở hữu đối với đất đai là một loại hình sở hữu đặc biệt. Nó đặc biệt ở chỗ, có một phần quyền sở hữu do nhà nước đại diện và do pháp luật định đoạt. Tại Điều 4 Luật Đất đai (2013) quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Tuy nhiên, quyền sở hữu toàn dân về đất đai chỉ được hình thành theo Hiến pháp 1959 và được khẳng định là duy nhất từ Hiến pháp 1980 và sau đó được tiếp tục khẳng định và củng cố trong Hiến pháp 1992. Tại Điều 17 Hiến pháp (1992) khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp 1992). Luật Đất đai 2013 cũng đã thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định về đất đai của Hiến pháp. 4 Luật Đất đai (2013) quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý; Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, kế hoạch, đúng mục đích sử dụng đất, đất đai sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh. Với tư cách là chủ thể trong quan hệ sở hữu đất đai, nhân dân có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản của mình. Nhưng nhân dân không thể tự mình thực hiện mà chuyển giao các quyền này cho Nhà nước. Việc quy định “đất đai thuộc sở hữu toàn dân” thực chất bắt nguồn từ tính lịch sử của đất đai nước ta. Đất đai nước ta là thành quả trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập và bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay; “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Như vậy nhân dân đã trao quyền chủ sở hữu đất đai cho Nhà nước, Nhà nước với tư cách đại diện sở hữu toàn dân quản lý đất đai. Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Quyền của đại diện chủ sở hữu về đất đai” (Điều 13), “Thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai” (Điều 21), “Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 22). Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Về quyền chiếm hữu về đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn. Nhà nước cho phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn, sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những trường hợp cụ thể này, QSDĐ của Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể. QSD đất đai của Nhà nước và QSDĐ cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi. Về nguyên tắc, Nhà nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo 5 lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích từ đất do chính mình đầu tư mang lại (Nguyễn Đình Bồng, 2006). Về quyền sử dụng đất đai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ tài sản, tài nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế còn nhiều thành phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ chức cho toàn xã hội - trong đó có cả tổ chức của Nhà nước - sử dụng đất vào mọi mục đích. Như vậy, QSDĐ lại được trích ra để giao về cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể; quyền sử dụng đất đai của Nhà nước trong trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà nước mang lại (Nguyễn Đình Bồng, 2006). Về quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Việc định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến QSDĐ, thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ; những quyền này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương thức nhận đất và đối tượng nhận đất theo quy định cụ thể của pháp luật (Nguyễn Đình Bồng, 2006). 2.1.2. Quyền sử dụng đất Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên, với các quyền năng đó, cũng không được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về đất đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế. Vậy chủ sở hữu của đất đai là toàn dân, Nhà nước là người đại diện, còn mỗi người dân thực hiện quyền của mình như thế nào? Như trên đã nói, quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền tối cao, thiêng liêng và không thể chia cắt, chủ sở hữu chỉ có thể là một, đó là toàn dân, nhưng mỗi người dân không phải là một chủ sở hữu của khối tài sản chung đó, không phải là các đồng chủ sở hữu đối với đất đai. Nhưng người dân (tổ chức và cá nhân, hộ gia đình) có QSDĐ. Thông qua Nhà 6 nước - cơ quan đại diện thực hiện quyền sở hữu, người dân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng. Điều này đã được Hiến pháp cũng như Luật Đất đai hiện hành ghi nhận. Và vì vậy, trong Luật Đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất”, hay nói cách khác là QSDĐ của người sử dụng. Quyền sử dụng đất là một quyền tự nhiên, khi con người tích lũy đất đai họ thực hiện hành vi sử dụng đất thỏa mãn nhu cầu của mình. Quyền sử dụng đất được xem như là một quyền năng pháp lý được pháp luật bảo vệ. Quyền sử dụng đất là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà lập pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và không thể phân chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hoà được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân. Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật. Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa hồ sơ theo quy định của luật. Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ. Nội dung quyền sử dụng đất của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp GCNQSDĐ, quyền được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung quyền sử dụng đất được thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất. Quyền sử dụng đất của người sử dụng đất bao gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất” (Điều167 Luật Đất đai 2013). 7