Tài liệu đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện giao thủy, tỉnh nam định

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM TRẦN THỊ NGÁT ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN GIAO THỦY, TỈNH NAM ĐỊNH Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số : 60.85.01.03 Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Văn Quân NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc. Hà Nội, ngày tháng Tác giả luận văn Trần Thị Ngát i năm 2017 LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình. Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc tới TS. Nguyễn Văn Quân đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn. Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Giao Thủy, các phòng ban trong huyện, Ủy ban nhân dân, cán bộ địa chính và nhân dân của các xã, thị trấn điều tra đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài. Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn. Hà Nội, ngày tháng Tác giả luận văn Trần Thị Ngát ii năm 2017 MỤC LỤC Lời cam đoan .......................................................................................................................... i Lời cảm ơn ............................................................................................................................. ii Mục lục ................................................................................................................................ iii Danh mục chữ viết tắt ........................................................................................................... vi Danh mục bảng .................................................................................................................... vii Danh mục hình ................................................................................................................... viii Trích yếu luận văn ............................................................................................................... ix Thesis abstract ..................................................................................................................... xi Phần 1. Mở đầu.................................................................................................................... 1 1.1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................................... 1 1.2. Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................................ 2 1.3. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................................. 2 1.4. Những đóng góp mới, ý nghĩa thực tiễn .................................................................. 2 Phần 2. Tổng quan tài liệu .................................................................................................. 3 2.1. Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất ........................................................................ 3 2.1.1. Quyền sở hữu .......................................................................................................... 3 2.1.2. Quyền sở hữu về đất đai .......................................................................................... 4 2.1.3. Quyền sử dụng đất ................................................................................................... 6 2.2 Quyền sở hữu về đất đai tại một số nước trên thế giới ............................................ 9 2.2.1. Thụy Điển ................................................................................................................ 9 2.2.2. Malaixia ................................................................................................................. 10 2.2.3. Hàn Quốc ............................................................................................................... 12 2.2.4. Ôxtrâylia ................................................................................................................ 12 2.2.5. Trung Quốc............................................................................................................ 13 2.2.6. Mỹ ......................................................................................................................... 15 2.2.7 Kinh nghiệm về thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với Việt Nam ............... 16 2.3. Thực tiễn thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam ...................... 16 2.3.1. Quy định về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam qua các thời kỳ....................................................................................................... 16 iii 2.3.2. Kết quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam ......................... 21 2.3.3. Thực trạng thực hiện quyền sử dụng đất của tỉnh Nam Định ............................... 26 Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu .............................................................. 28 3.1. Đặc điểm địa bàn nghiên cứu ................................................................................ 28 3.2. Thời gian nghiên cứu............................................................................................. 28 3.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................... 28 3.4. Nội dung nghiên cứu ............................................................................................. 28 3.4.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Giao Thủy.................... 28 3.4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của huyện Giao Thủy................................. 28 3.4.3. Đánh giá tình hình việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Giao Thủy ...................................................................................... 28 3.4.4. Đề xuất một số giải pháp thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Giao Thủy ................................................................................................... 29 3.5. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................................... 29 3.5.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp ..................................................... 29 3.5.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp ....................................................... 29 3.5.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu ............................................................... 29 3.5.4. Phương pháp phân tích và so sánh ........................................................................ 30 Phần 4. Kết quả nghiên cứu và thảo luận ....................................................................... 31 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội của huyện Giao Thủy ................................. 31 4.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................................. 31 4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ...................................................................................... 35 4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Giao Thủy ..... 40 4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của huyện Giao Thủy................................. 41 4.2.1. Tình hình quản lý đất đai cuả huyện Giao Thủy giai đoạn 2012 – 2016 .............. 41 4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất huyện Giao Thủy năm 2016 ............................................ 44 4.3. Đánh gıá vıệc thực hıện quyền của ngườı sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Gıao Thủy .............................................................................................................. 46 4.3.1 Tình hình việc thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Giao Thủy ............................................................................................ 50 4.3.2. Tình hình việc thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Giao Thủy ................................................................................................... 56 iv 4.3.3. Tình hình việc thực hiện quyền thừa kế QSDĐ ở trên địa bàn huyện Giao Thủy ...................................................................................................................... 62 4.3.4. Tình hình việc thực hiện quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Giao Thủy ............................................................................................ 67 4.3.5. Đánh giá của cán bộ, viên chức thực hiện các thủ tục hành chính về quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Giao Thủy ........................................................... 72 4.3.6. Đánh giá chung về tình hình việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ........... 74 4.4. Đề xuất một số giải pháp việc thực hiện quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Giao Thủy ................................................................................................... 75 4.4.1. Giải pháp tuyên truyền giáo dục và phổ biến pháp luật ........................................ 75 4.4.2. Giải pháp về tổ chức quản lý, tuyên truyền thực hiện các quyền sử dụng đất ............. 75 4.4.3. Đẩy mạnh công tác cải cách các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai.......... 76 Phần 5. Kết luận ................................................................................................................ 78 5.1. Kết luận ................................................................................................................. 78 5.2. Đề nghị .................................................................................................................. 79 Tài liệu tham khảo ............................................................................................................. 80 Phụ lục ............................................................................................................................... 82 v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt BTC Bộ tài chính CNH Công nghiệp hóa CN-TTCN Công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp CP Chính phủ GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HĐH Hiện đại hóa HL Huyện lộ NĐ Nghị định QĐ Quyết định QL Quốc lộ QSDĐ Quyền sử dụng đất SD Sử dụng TL Tỉnh lộ TN&MT Tài nguyên và Môi trường TT Thông tư UBND Ủy ban nhân dân vi DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1. Đặc trưng các yếu tố khí tượng ở Nam Định .................................................... 33 Bảng 4.2. Chỉ tiêu phát triển kinh tế của huyện giai đoạn 2012 - 2016 ............................ 35 Bảng 4.3. Dân số và lao động huyện Giao Thủy giai đoạn 2012 - 2016 .......................... 36 Bảng 4.4. Hệ thống giao thông đường bộ huyện Giao Thủy ........................................... 37 Bảng 4.5. Bảng tổng hợp đăng ký thực hiện quyền của người sử dụng đất theo loại quyền giai đoạn 2012 – 2016 ............................................................................ 47 Bảng 4.6. Bảng tổng hợp đăng ký thực hiện quyền của người sử dụng đất theo từng năm giai đoạn 2012 - 2016 ............................................................................... 48 Bảng 4.7. Tình hình việc thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ ở trên địa bàn huyện Giao Thủy từ năm 2012 – 2016 ............................................................. 50 Bảng 4.8. Kết quả thu thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Giao Thủy giai đoạn 2012 2016 .................................................................................................................. 53 Bảng 4.9. Đánh giá tình hình việc thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ ở trên địa bàn huyện Giao Thủy.................................................................................. 55 Bảng 4.10. Tình hình việc thực hiện quyền tặng cho QSDĐ ở trên địa bàn huyện Giao Thủy giai đoạn 2012-2016 ....................................................................... 57 Bảng 4.11. Đánh giá tình hình việc thực hiện quyền tặng cho QSDĐ ở tại huyện Giao Thủy ......................................................................................................... 60 Bảng 4.12. Tình hình việc thực hiện quyền thừa kế QSDĐ ở trên địa bàn huyện Giao Thủy giai đoạn 2012 - 2016 .............................................................................. 63 Bảng 4.13. Đánh giá tình hình việc thực hiện quyền thừa kế QSDĐ ở trên địa bàn huyện Giao Thủy .............................................................................................. 66 Bảng 4.14. Tình hình việc thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Giao Thủy giai đoạn 2012 – 2016.......................................................... 68 Bảng 4.15. Đánh giá tình hình việc thực hiện quyền thế chấp QSDĐ ở trên địa bàn huyện Giao Thủy .............................................................................................. 71 Bảng 4.16. Bảng tổng hợp đánh giá của cán bộ, viên chức thực hiện các thủ tục hành chính về quyền sử dụng đất .............................................................................. 73 vii DANH MỤC HÌNH Hình 4.1. Sơ đồ hành chính huyện Giao Thủy ............................................................... 31 Biểu đồ 4.2. Hiện trạng sử dụng đất huyện Giao Thủy năm 2016 ..................................... 45 Hình 4.3 Kết quả việc thực quyền chuyển nhượng QSDĐ ở trên địa bàn huyện Giao Thủy giai đoạn 2012-2016..................................................................... 53 Hình 4.4. Kết quả việc thực hiện quyền tặng cho QSDĐ ở trên địa bàn huyện Giao Thùy giai đoạn 2012-2016 ............................................................................. 58 Hình 4.5 Kết quả việc thực hiện quyền thừa kế QSDĐ ở trên địa bàn huyện Giao Thùy giai đoạn 2012-2016 ............................................................................. 64 Hình 4.6 Kết quả việc thực hiện quyền thế chấp QSDĐ ở trên địa bàn huyện Giao Thủy giai đoạn 2012 - 2016 ........................................................................... 70 viii TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Trần Thị Ngát Tên luận văn: Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Giao Thủy, tỉnh Nam Định Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 Tên cơ sở đào tạo: Học viện nông nghiệp Việt Nam Mục tiêu nghiên cứu Đánh giá tình hình thực hiện quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Giao Thủy, tỉnh Nam Định nhằm tìm ra những tồn tại trong quá trình thực hiện quyền của người sử dụng đất. Từ đó đề xuất các giải pháp nhằm góp phần thực hiện đúng, đầy đủ các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Giao Thủy. Phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: Đề tài tập trung nghiên cứu quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, và thế chấp quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Giao Thủy. - Phạm vi nghiên cứu: + Về không gian: Đề tài nghiên cứu trong phạm vi ranh giới hành chính huyện Giao Thủy. + Về thời gian: Số liệu thống kê về đất đai, điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội lấy trong giai đoạn 2012-2016; tình hình sử dụng đất được điều tra trong năm 2016. Phương pháp nghiên cứu Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp: - Điều tra, thu thập các số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; tình hình quản lý và sử dụng đất, tình hình thu lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất tại Chi cục Thống kê, Phòng Tài nguyên môi trường, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai và Chi cục thuế huyện Giao Thủy. - Điều tra kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình cá nhân tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai và Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Giao Thủy. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp: Sử dụng phiếu điều tra có sẵn điều tra ngẫu nhiên các hộ gia đình, cá nhân đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất có đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Giao Thủy. Tổng số phiếu điều tra là 120 phiếu (mỗi quyền điều tra 30 phiếu). Các tiêu chí điều tra bao gồm: thông tin chung về hộ điều tra; thông tin đất đai của hộ điều tra; tình hình thực hiện quyền chuyển ix nhượng, tặng cho, thế chấp của hộ điều tra; đánh giá về thủ tục hành chính khi thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất ở, thời gian hoàn thành thủ tục ... Đối với cán bộ thực hiện thủ tục hành chính liên quan đến quyền của người sử dụng đất, số phiếu điều tra 30 phiếu (22 phiếu điều tra công chức địa chính, 8 phiếu điều tra viên chức chi nhánh Văn phòng đăng ký huyện Giao Thủy). Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu; Phương pháp phân tích và so sánh; Phương pháp minh họa bằng biểu đồ, sơ đồ Kết quả chính và kết luận Huyện Giao Thủy là một trong 3 huyện ven biển của tỉnh Nam Định, có đường Tỉnh lộ 489, đường quốc lộ 37B chạy qua cùng với hệ thống Sông Hồng đi qua địa bàn huyện, ngoài ra huyện Giao Thủy còn nằm trong hành lang trọng điểm của vùng đồng bằng châu thổ sông Hồng. Với vị trí địa lý khá thuận lợi đó là điều kiện quan trọng để Giao Thủy phát triển kinh tế năng động, đa dạng và hòa nhập với việc phát triển kinh tế - xã hội. khoa học kỹ thuật. Đứng trước những thay đổi của tốc độ đô thị hóa và lượng dân số ngày càng tăng... đã kéo theo nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng. Trong giai đoạn 2012 - 2016, các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất ở tại huyện Giao Thủy diễn ra thường xuyên, trong đó có 2022 giao dịch chuyển nhượng, 2610 giao dịch tặng cho, 205 giao dịch thừa kế và 13.516 giao dịch thế chấp. Số lượng các giao dịch đều tăng từ 2012 đến năm 2013, giai đoạn 2013-2014 số lượng giao dịch ở tất cả các quyền đều giảm. Năm 2015 số lượng giao dịch ở tất cả các quyền đều tăng. Năm 2016 số lượng giao dịch giảm. Bên cạnh những trường hợp chuyển quyền đã được đăng ký với cơ quan Nhà nước thì trên địa bàn huyện Giao Thủy còn tồn tại nhiều trường hợp giao dịch chuyển quyền chưa thực hiện đăng ký. - Nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng người sử dụng đất không thực hiện khai báo khi thực hiện các QSDĐ: Ý thức của người sử dụng đất trong việc tuân thủ các quy định của pháp luật đất đai còn nhiều hạn chế; Công tác tổ chức quản lý, giám sát việc thực hiện các QSDĐ còn yếu kém; Các quy định về trình tự, thủ tục thực hiện các QSDĐ còn rườm rà, phức tạp và thay đổi luôn tục khiến người dân gặp khó khăn trong việc cập nhật và thực hiện. - Từ kết quả nghiên cứu, đề xuất giải pháp để nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Giao Thủy bao gồm 03 nhóm giải pháp bao gồm: Giải pháp tuyên truyền và phổ biến pháp luật; Giải pháp về tổ chức quản lý, tuyên truyền thực hiện các quyền sử dụng đất; Đẩy mạnh công tác cải cách các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai. x THESIS ABSTRACT Master candidate: Tran Thi Ngat Thesis title: Evaluating the implementation of the rights of land users in Giao Thuy district, Nam Dinh province. Major: Land Management Code: 60.85.01.03 Education oganization: Vietnam National University of Agricultural Research objectives: Assessment of the implementation of land use rights in Giao Thuy district, Nam Dinh province to identify shortcomings in the process of exercising the rights of land users. From this, we propose solutions to contribute to the proper implementation of land use rights in Giao Thuy district. Research scope - Research subjects: The research focuses on the right to transfer, inherit, donate, and mortgage residential land use rights of households and individuals in Giao Thuy district. - Research scope: + Regarding space: Research topics within the administrative boundaries of Giao Thuy district. + On time: Statistics on land, natural conditions, socio-economy taken in 20122016 period; Land use surveyed in 2016. Research Methods Method of investigation and collection of secondary data: - Investigating and gathering data on natural and socio-economic conditions; The management and use of land, the registration fee and the personal income tax from land use right transfer at the General Statistics Office, Division of Natural Resources and Environment, Branch Office of Land Registration and Giao Thuy district tax department. - Investigate the results of exercising the right to transfer, donate, inherit and mortgage the right to use residential land of individual and households at the Office of Land Registration and the Office of Natural Resources and Environment of Giao Thuy district. Method of investigation and collection of primary data: Using the questionnaires, there are available random surveys of households and individuals that transfer the land use right registered for change at the registered office of land use rights, in Giao Thuy district. The total number of questionnaires was 120 (30 inquiries per survey). Survey criteria xi include: general information about the household; Land information of surveyed households; The situation of exercising the rights to transfer, donate or mortgage the investigated households; Assessment of administrative procedures when carrying out procedures for the transfer of residential land use rights, completion time of procedures ... For cadres who carry out administrative procedures related to the rights of land users, 30 questionnaires (22 questionnaires for cadastral officials, 8 questionnaires for officers of branches of Giao Thuy district registry offices). Statistical methods, data aggregation Methods of analysis and comparison Method of illustration by diagram Main results and conclusions Giao Thuy is one of the three coastal districts of Nam Dinh province, Provincial Road 489 and National Highway 37B run along with the Red River system through the district, in addition Giao Thuy is in the corridor key Points of the Red River Delta. With a favorable geographic location, it is an important condition for Giao Thuy to develop its dynamic and diversified economy and integrate into the socio-economic science technology development. Facing changes in the pace of urbanization and increasing population ... has led to increasing demand for land. In the period 2012 - 2016, the transfer of land use rights in Giao Thuy district takes place regularly, including 2022 transactions, 2610 donation, 205 inheritance transactions and 13,516 mortgage transactions. The number of transactions increased from 2012 to 2013, the number of transactions in all rights fall between 2013 and 2014. By 2015 the number of transactions in all rights increase. In 2016 the number of transactions decreased. Besides the cases of transfer of rights have been registered with the State agencies, in the area of Giao Thuy still exist many cases of transfer rights have not registered. - The main reason for the failure of land users to make land use declarations: Lack of awareness of land users in complying with the provisions of land legislation; Organizing the management and monitoring of implementing of LURs is weak; Regulations on the order and procedures for implementing LURs are cumbersome, complex and constantly changing, making it difficult for people to update and implement. - Based on the research results, solutions to improve the efficiency of land use right transfer in Giao Thuy district include 3 groups of solutions including: Legal dissemination and propaganda; Solutions on organizational management, propaganda and implementation of land use rights; Promote the reform of administrative procedures in land management. xii PHẦN 1. MỞ ĐẦU 1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, kinh tế, xã hội, quốc phòng, an ninh. Ở Việt Nam, trước khi có Hiến pháp 1980, đất đai nước ta vẫn có nhiều hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Khi có Hiến pháp 1980, ở nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân. Đến Hiến pháp 1992( tại Điều 18) và Hiến pháp 2013 (tại điều 54) đã quy định: Người được Nhà nước giao đất thì được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định của pháp luật. Theo đó, Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi một số điều Luật Đất đai 1998, 2001, Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 đã từng bước cụ thể hoá quy định này của Hiến pháp với xu thế ngày càng mở rộng các quyền cho người sử dụng đất, trước hết là đối với đất giao có thu tiền sử dụng đất và đất thuê. Việc “thị trường hoá”, “tiền tệ hoá” quyền sử dụng đất ngày càng rõ nét và quyền của người sử dụng đất tương xứng với nghĩa vụ mà họ thực hiện đối với Nhà nước. Sự phát triển này đã hình thành thị trường đất đai, hoà nhập vào nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, từng bước đồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân. Vì vậy, trong Đại hội Đảng lần thứ IX đã có chủ trương phát triển đầy đủ thị trường QSDĐ. Luật Đất đai 2013 có những quy định về giao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và có những quy định để các tổ chức, cá nhân sử dụng đất dễ dàng thực hiện các QSDĐ. Tuy nhiên, đến nay tình hình thực hiện các QSDĐ ở các địa phương vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết như: - Người sử dụng đất chưa được thực hiện đầy đủ các quyền sử dụng đất theo quy định, hoặc thực hiện một số quyền sử dụng đất không đúng quy định. - Những quy định pháp luật của cơ quan quản lý nhà nước có nhiều ảnh hưởng đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Giao Thủy là huyện ven biển nằm ở phía Đông Nam của tỉnh Nam Định, cách thành phố Nam Định 45 km, có vị trí liền kề giáp các huyện Hải Hậu, Xuân Trường; liền kề với tỉnh Thái Bình và biển Đông. Giao Thủy có vị trí tự nhiên khá thuận lợi cho phát triển và giao lưu kinh tế - 1 văn hoá - xã hội. Trong những năm gần đây cùng với cả nước thực hiện CNH-HĐH kéo theo nhu cầu về sử dụng đất đai ngày càng tăng nên các hoạt động thực hiện các quyền của người sử dụng đất có xu hướng ngày càng tăng lên, trong khi đó việc thực hiện đăng ký các quyền của người sử dụng đất còn nhiều bất cập, một số quyền chưa thực hiện hay thực hiện chưa đúng theo quy định. Xuất phát từ thực tế trên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Giao Thủy, tỉnh Nam Định”. 1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU - Đánh giá tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Giao Thủy, tỉnh Nam Định nhằm tìm ra những tồn tại trong quá trình thực hiện quyền của người sử dụng đất. - Đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần thực hiện đúng, đầy đủ quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Giao Thủy, tỉnh Nam Định. 1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU - Đề tài tập trung nghiên cứu quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, và thế chấp quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Giao Thủy. - Về không gian: Đề tài nghiên cứu trong phạm vi ranh giới hành chính huyện Giao Thủy. - Về thời gian: Số liệu thống kê về đất đai, điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội lấy trong giai đoạn 2012-2016; tình hình sử dụng đất được điều tra trong năm 2016. 1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA THỰC TIỄN - Trên cơ sở kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ đưa ra được các giải pháp đồng bộ, thiết thực và phù hợp với thực tiễn, nhằm tăng cường, nâng cao hiệu quả thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Giao Thủy trong những năm tiếp theo, qua đó nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đai. - Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ cung cấp cơ sở cho các nhà hoạch định chính sách trong việc ban hành quyết định thực hiện quyền sử dụng đất hiệu quả, góp phần phát triển kinh tế xã hội của huyện. 2 PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1.1. Quyền sở hữu Quyền sở hữu được hình thành từ rất sớm, chế độ chiếm hữu tư nhân về đất đai, tài nguyên xuất hiện. Quyền sở hữu được hiểu dưới góc độ là mức độ xử sự (quyền năng) mà pháp luật cho phép chủ sở hữu được thực hiện các hành vi nhất định (như chiếm hữu, sử dụng, định đoạt) lên tài sản theo ý chí của mình (nghĩa chủ quan). Dưới góc độ này, quyền sở hữu được coi là một trong những quyền năng cơ bản nhất mà một chủ thể có thể có được đối với tài sản (bên cạnh các quyền khác đối với tài sản như quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, quyền dụng ích cá nhân …). Điều 158 Bộ luật dân sự (2015) quy định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật”. Quyền sở hữu là vấn đề có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong đời sống kinh tế xã hội cũng như trong pháp luật dân sự. Nó là một trong những tiền đề vật chất cho sự phát triển kinh tế, vì quyền sở hữu chính là mức độ xử sự mà pháp luật cho phép một chủ thể được thực hiện trong quá trình, chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản. Mức độ xử sự ấy qui định giới hạn và khả năng thực hiện của họ trong quá trình học tập, nghiên cứu khoa học, tham gia lao động sản xuất, kinh doanh… Điều đó tác động trực tiếp đến nền kinh tế, thúc đẩy hoặc kìm hãm sự phát triển của nền kinh tế. Xuất phát từ vai trò chi phối của cơ sở kinh tế hạ tầng đối với pháp luật, Bộ luật dân sự ra đời khẳng định vị trí trung tâm của chế định “tài sản và quyền sở hữu”. Quyền sở hữu là cơ sở, là mục đích của rất nhiều quan hệ pháp luật dân sự. Vì thế, quyền sở hữu còn là tiền đề, là xuất phát điểm cho tính hợp pháp của các quan hệ đó. Mục đích cuối cùng của đa phần các hành vi dân sự và giao dịch dân sự là nhằm hướng tới xác lập hoặc chấm dứt quyền sở hữu của các chủ thể. Tại điều 158 Bộ Luật dân sự quy định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật”. Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác có đủ ba quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản”. Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng: 3 - Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng chủ) (Nguyễn Đình Bồng, 2006). - Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (Nguyễn Đình Bồng, 2006). - Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức: + Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng cho, để thừa kế; + Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn trong thực tế. Ví dụ: tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu (Nguyễn Đình Bồng, 2006). Theo một nghĩa hẹp Quyền sở hữu được hiểu là mức độ xử sự mà pháp luật cho phép một chủ thể thực hiện các quyền năng chiếm hữu, sử dụng, định đoạt trong những điều kiện nhất định. Như vậy quyền sở hữu chính là quyền năng dân sự của chủ thể sở hữu đối với một tài sản cụ thể và xuất hiện trên cơ sở nội dung qui định của qui phạm pháp luật khách quan. 2.1.2. Quyền sở hữu về đất đai Sở hữu đối với đất đai là một loại hình sở hữu đặc biệt. Nó đặc biệt ở chỗ, có một phần quyền sở hữu do nhà nước đại diện và do pháp luật định đoạt. Tại Điều 4 Luật Đất đai (2013) quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Tuy nhiên, quyền sở hữu toàn dân về đất đai chỉ được hình thành theo Hiến pháp 1959 và được khẳng định là duy nhất từ Hiến pháp 1980 và sau đó được tiếp tục khẳng định và củng cố trong Hiến pháp 1992. Tại Điều 17 Hiến pháp (1992) khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời mà pháp luật quy định là của Nhà 4 nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp 1992). Luật Đất đai 2013 cũng đã thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định về đất đai của Hiến pháp. Luật Đất đai (2013) quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý; Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, kế hoạch, đúng mục đích sử dụng đất, đất đai sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh. Với tư cách là chủ thể trong quan hệ sở hữu đất đai, nhân dân có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản của mình. Nhưng nhân dân không thể tự mình thực hiện mà chuyển giao các quyền này cho Nhà nước. Việc quy định “đất đai thuộc sở hữu toàn dân” thực chất bắt nguồn từ tính lịch sử của đất đai nước ta. Đất đai nước ta là thành quả trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập và bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay; “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Như vậy nhân dân đã trao quyền chủ sở hữu đất đai cho Nhà nước, Nhà nước với tư cách đại diện sở hữu toàn dân quản lý đất đai. Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Quyền của đại diện chủ sở hữu về đất đai” (Điều 13), “Thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai” (Điều 21), “Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 22). Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Về quyền chiếm hữu về đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn. Nhà nước cho phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn, sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những trường hợp cụ thể này, QSDĐ của Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể. QSD đất đai của Nhà nước và 5 QSDĐ cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi. Về nguyên tắc, Nhà nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích từ đất do chính mình đầu tư mang lại (Nguyễn Đình Bồng, 2006). Về quyền sử dụng đất đai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ tài sản, tài nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế còn nhiều thành phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ chức cho toàn xã hội - trong đó có cả tổ chức của Nhà nước - sử dụng đất vào mọi mục đích. Như vậy, QSDĐ lại được trích ra để giao về cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể; quyền sử dụng đất đai của Nhà nước trong trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà nước mang lại (Nguyễn Đình Bồng, 2006). Về quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Việc định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến QSDĐ, thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ; những quyền này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương thức nhận đất và đối tượng nhận đất theo quy định cụ thể của pháp luật (Nguyễn Đình Bồng, 2006). 2.1.3. Quyền sử dụng đất Quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền tối cao, thiêng liêng và không thế chia cắt, chủ sở hữu chỉ có thế là một, đó là toàn dân, nhưng mỗi người người sử dụng đất không phải là một chủ sở hữu của khối tài sản chung đó, không phải là các đồng chủ sở hữu đối với đất đai. Nhưng người sử dụng đất (các tổ chức và cá nhân, hộ gia đình) có QSDĐ. Thông qua Nhà nước - cơ quan đại diện thực hiện quyền sở hữu, người dân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng. Điều này đã được Hiến pháp cũng như Luật Đất đai hiện hành ghi nhận. Và vì vậy, trong Luật Đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất" và “người sử dụng đất", hay nói cách khác là QSDĐ của người sử dụng. Theo Điều 1 Luật Đất đai 1993 : “Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, 6 tổ chức chính trị, xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất, cho thuê đất trong Luật này gọi chung là người sử dụng đất” Quyền sử dụng đất: Là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của cac nhà luật pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và không thể phân chia thì là thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất" của “người sử dụng đất’ chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hòa được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân (Đinh Dũng Sỹ, 2003). Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp GCNQSDĐ, quyền được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất? (Đinh Dũng Sỹ, 2003). Theo điều 167 Luật đất đai năm (2013) quy định người sử dụng đất là cá nhân hộ gia đình có các quyền: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất”. Đây không phải là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so với quyền sở hữu thì không khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử dụng đất. Mặt khác Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao đất không có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử dụng. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho người sử dụng hoặc sẽ “đền bù” (Luật Đất đai 1993), “bồi thường” (Luật Đất đai 2003, 2013). Như vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng các loại đất này thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối toàn diện, còn quyền định đoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên 7