Tài liệu đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại huyện nghi lộc

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM ĐẶNG THỊ TỚI ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN NGHI LỘC Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03 Người hướng dẫn khoa học: TS. Đỗ Thị Đức Hạnh NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi. Các kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cảm ơn đầy đủ và các thông tin trích dẫn trong báo cáo này đã được ghi rõ ràng nguồn gốc. Hà nội, ngày 26 tháng 4 năm 2017 Tác giả luận văn Đặng Thị Tới i LỜI CẢM ƠN Trong quá trình thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các thầy, cô giáo và những ý kiến đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể để hoàn thành luận văn này. Tôi xin bày tỏ lời cảm ơn trân trọng nhất đến TS. Đỗ Thị Đức Hạnh - Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam, người đã dành nhiều thời gian tâm huyết, tận tình hướng dẫn chỉ bảo cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài này. Tôi xin được bày tỏ lòng biết ơn đến Học viện Nông Nghiệp Việt Nam, các thầy, cô giáo trong khoa Quản lý đất đai, Ban Quản lý đào tạo, những người đã truyền đạt cho tôi những kiến thức bổ ích trong quá trình học tập và rèn luyện tại Học viện. Tôi xin chân thành cảm ơn đến Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Nghi Lộc, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Nghi Lộc đã cung cấp những số liệu cần thiết và giúp đỡ tôi trong quá trình tìm hiểu nghiên cứu tại địa bàn. Tôi xin cảm ơn tới người thân, bạn bè và đồng nghiệp đã góp ý, giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày 26 tháng 4 năm 2017 Tác giả luận văn Đặng Thị Tới ii MỤC LỤC Lời cam đoan ................................................................................................................ i Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii Mục lục ...................................................................................................................... iii Danh mục chữ viết tắt.................................................................................................. vi Danh mục bảng .......................................................................................................... vii Danh mục hình .......................................................................................................... viii Trích yếu luận văn ....................................................................................................... ix Thesis abstract ............................................................................................................. xi Phần 1. Mở đầu ...........................................................................................................1 1.1. Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................1 1.2. Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................2 1.3. Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................3 1.4. Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn........................................3 1.4.1. Đóng góp mới ..................................................................................................3 1.4.2. Ý nghĩa khoa học, thực tiễn .............................................................................3 Phần 2. Tổng quan tài liệu ..........................................................................................4 2.1. Thị trường đất đai, quyền sở hữu, quyền sử dụng đất và các vấn đề liên quan .......4 2.1.1. Thị trường đất đai ............................................................................................4 2.1.2. Quyền sở hữu ..................................................................................................6 2.1.3. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai ....................................................................7 2.1.4. Quyền sử dụng đất ...........................................................................................7 2.1.5. Chuyển quyền sử dụng đất ...............................................................................8 2.2. Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất tại một số nước trên thế giới ......................11 2.2.1. Thụy Điển .....................................................................................................11 2.2.2. Úc.................................................................................................................. 12 2.2.3. Cộng hòa Liên Bang Đức............................................................................... 12 2.2.4. Ma-lai-xia ...................................................................................................... 13 2.2.5. Trung Quốc ................................................................................................... 14 2.2.6. Những bài học kinh nghiệm rút ra từ việc thực hiện quyền sử dụng đất của một số nước ............................................................................................. 16 iii 2.3. Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất tại việt nam ........................................... 17 2.3.1. Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam ..................... 17 2.3.2. Các văn bản pháp quy liên quan đến việc thực hiện quyền của người sử dụng đất ......................................................................................................... 20 2.3.3. Thực tiễn thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại Việt Nam ...................... 24 2.4. Quyền của người sử dụng đất tại tỉnh nghệ an ................................................ 31 2.4.1. Các văn bản quy định liên quan đến quyền sử dụng đất của UBND tỉnh Nghệ An ........................................................................................................ 31 2.4.2. Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất tại tỉnh Nghệ An ................................ 31 Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ........................................................ 34 3.1. Địa điểm nghiên cứu ......................................................................................34 3.2. Thời gian nghiên cứu ..................................................................................... 34 3.3. Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................34 3.4. Nội dung nghiên cứu...................................................................................... 34 3.4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, hiện trạng quản lý và sử dụng đất của huyện Nghi Lộc .............................................................................................34 3.4.2. Kết quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại huyện Nghi Lộc giai đoạn 2012 - 2016 .................................................................................... 34 3.4.3. Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại huyện Nghi Lộc giai đoạn 2012 - 2016 ............................................................................. 35 3.4.4. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại huyện Nghi Lộc ...........................................................35 3.5. Phương pháp nghiên cứu ............................................................................... 35 3.5.1. Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu ...............................................35 3.5.2. Phương pháp thống kê, tổng hợp ...................................................................36 3.5.3. Phương pháp phân tích, so sánh .....................................................................36 3.5.4. Phương pháp xử lý số liệu............................................................................. 37 3.5.5. Phương pháp minh hoạ số liệu bằng biểu đồ, bản đồ ...................................... 37 Phần 4. Kết quả và thảo luận ....................................................................................38 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Nghi Lộc ................................ 38 4.1.1. Điều kiện tự nhiên ......................................................................................... 38 4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ............................................................................... 40 iv 4.1.3. Tình hình quản lý sử dụng đất của huyện Nghi Lộc - tỉnh Nghệ An ....................... 44 4.2. Kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất tại huyện Nghi Lộc giai đoạn 2012 - 2016 ........................................................................................... 50 4.2.1. Kết quả thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất ................................. 51 4.2.2. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ..........................53 4.2.3. Kết quả thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất ..................................... 57 4.2.4. Kết quả thực hiện quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất ................................ 58 4.2.5. Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất. ......................................60 4.2.6. Kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất ..................................... 63 4.2.7. Kết quả thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất .....................................66 4.2.8. Kết quả thực hiện quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất .............................70 4.3. Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại huyện Nghi Lộc ...... 72 4.3.1. Đánh giá việc thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất......................... 72 4.3.2. Đánh giá việc thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng dất ............................. 77 4.3.3. Đánh giá việc thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất ............................ 82 4.3.4. Đánh giá chung việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại huyện Nghi Lộc .............................................................................................86 4.4. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện các quyền của người sử dụng tại huyện Nghi Lộc ................................................................. 88 4.4.1. Giải pháp về tuyên truyền phổ biến pháp luật................................................. 88 4.4.2. Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất .......88 4.4.3. Giải pháp về chính sách ................................................................................. 89 4.4.4. Giải pháp về thủ tục hành chính ..................................................................... 89 Phần 5. Kết luận và kiến nghị ................................................................................... 90 5.1. Kết luận ......................................................................................................... 90 5.2. Kıến nghị .......................................................................................................91 Tài liệu tham khảo ..................................................................................................... 92 Phụ lục ...................................................................................................................... 94 v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt CHXHCNVN Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam CNH-HĐH Công nghiệp hóa - hiện đại hóa CT-TTg Chỉ thị - Thủ tướng ĐVT Đơn vị tính GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GTSX Giá trị sản xuất NĐ-CP Nghị định - Chính phủ QSDĐ Quyền sử dụng đất QĐ Quyết định SDĐ Sử dụng đất STT Số thứ tự TNCN Thu nhập cá nhân TN&MT Tài nguyên và Môi trường TT Thị trấn TTLT-BTP-BTNMT Thông tư liên tịch - Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên Môi trường TT-BTC Thông tư Bộ Tài chính TT-BTNMT Thông tư - Bộ Tài nguyên Môi trường UBND Uỷ ban nhân dân VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất VPHC Vi phạm hành chính vi DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế của huyện Nghi Lộc giai đoạn 2012 - 2016 ........40 Bảng 4.2. Kết quả cấp GCN theo đối tượng sử dụng đất huyện Nghi Lộc ..................45 Bảng 4.3. Kết quả giao đất theo hình thức đấu giá đến năm 2016 ..............................47 Bảng 4.4. Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 huyện Nghi Lộc - tỉnh Nghệ An ............ 49 Bảng 4.5. Kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất giai đoạn 2012 - 2016 ..... 50 Bảng 4.6. Kết quả thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ giai đoạn 2012 - 2016............51 Bảng 4.7. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 2012 - 2016 ............................................................................................... 54 Bảng 4.8. Kết quả thực hiện quyền cho thuê QSDĐ giai đoạn 2012 - 2016................57 Bảng 4.9. Kết quả thực hiện quyền cho thuê lại QSDĐ giai đoạn 2012 - 2016...........59 Bảng 4.10. Kết quả thực hiện quyền thừa kế QSDĐ giai đoạn 2012 - 2016 .................61 Bảng 4.11. Kết quả thực hiện quyền tặng cho QSDĐ giai đoạn 2012 - 2016................ 64 Bảng 4.12. Kết quả thực hiện quyền thế chấp QSDĐ giai đoạn 2012 - 2016 ................68 Bảng 4.13. Kết quả thực hiện quyền góp vốn bằng QSDĐ giai đoạn 2012 - 2016 ....... 71 Bảng 4.14. Kết quả điều tra thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ........73 Bảng 4.15. Đánh giá về trình tự, thủ tục thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất .................................................................................................... 76 Bảng 4.16. Kết quả điều tra thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất......................79 Bảng 4.17. Đánh giá về trình tự, thủ tục thực hiện quyền thừa kế QSDĐ ..................... 80 Bảng 4.18. Kết quả điều tra thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất ....................83 Bảng 4.19. Đánh giá về trình tự, thủ tục thực hiện quyền thế chấp QSDĐ ................... 84 vii DANH MỤC HÌNH Hình 4.1. Sơ đồ hành chính huyện Nghi Lộc .............................................................38 Hình 4.2. Cơ cấu sử dụng đất năm 2016 của huyện Nghi Lộc ................................... 48 Hình 4.3. Kết quả thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ giai đoạn 2012 - 2016............53 Hình 4.4. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 2012 - 2016 ............................................................................................... 55 Hình 4.5. Kết quả thực hiện quyền cho thuê QSDĐ giai đoạn 2012 - 2016................58 Hình 4.6. Kết quả thực hiện quyền cho thuê lại QSDĐ giai đoạn 2012 - 2016...........60 Hình 4.7. Kết quả thực hiện quyền thừa kế QSDĐ giai đoạn 2012 - 2016 .................62 Hình 4.8. Kết quả thực hiện quyền tặng cho QSDĐ giai đoạn 2012 - 2016................65 Hình 4.9. Kết quả thực hiện quyền thế chấp giai đoạn 2012 - 2016 ........................... 70 Hình 4.10. Kết quả thực hiện quyền góp vốn bằng QSDĐ tại huyện Nghi Lộc giai đoạn 2012 - 2016 ................................................................................ 72 viii TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Đặng Thị Tới Tên luận văn: “Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An”. Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03 Cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam Mục đích nghiên cứu - Đánh giá tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất tại huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An. - Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An. Phương pháp nghiên cứu Để thực hiện các nội dung của đề tài, tôi sử dụng các phương pháp sau: phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp; phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu sơ cấp; phương pháp thống kê, tổng hợp; phương pháp phân tích, so sánh; phương pháp xử lý số liệu; phương pháp minh họa số liệu bằng biểu đồ, bản đồ. Kết quả nghiên cứu chính của đề tài 1. Nghi Lộc là một huyện đồng bằng ven biển, có tổng diện tích tự nhiên là 34.771,08 ha gồm 29 xã và 01 thị trấn. Là huyện có mạng lưới giao thông thuận lơị, có vị trí quan trọng trong công tác đảm bảo an ninh quốc phòng. Tuy nhiên, trong những năm qua huyện Nghi Lộc vẫn còn gặp nhiều khó khăn về cơ sở hạ tầng, đội ngũ cán bộ công chức thiếu và ít kinh nghiệm, công tác quản lý Nhà nước về đất đai còn tồn tại những vấn đề khó khăn, phức tạp. 2. Trong giai đoạn 2012 - 2016 các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nghi Lộc diễn ra thường xuyên, trong đó có 748 giao dịch chuyển đổi QSDĐ; 3.914 giao dịch chuyển nhượng QSDĐ; 826 giao dịch cho thuê QSDĐ; 681 giao dịch cho thuê lại QSDĐ; 1.204 giao dịch thừa kế quyền SDĐ; 200 giao dịch tặng cho QSDĐ; 3.367 giao dịch thế chấp QSDĐ; 698 giao dịch góp vốn QSDĐ. Số lượng giao dịch chuyển quyền sử dụng đất có xu hướng tăng lên. 3. Công tác tuyên truyền và phổ biến pháp luật trên địa bàn huyện đang ngày càng rộng rãi hơn, tạo được niềm tin đối với người sử dụng đất. Thể hiện qua kết quả điều tra, phỏng vấn một số hộ gia đình, cá nhân thực hiện giao dịch chuyển quyền cho thấy, số người được hỏi đánh giá về các văn bản hướng dẫn ở mức hiểu và thực hiện ix được: quyền chuyển nhượng QSDĐ có 60,0%; quyền thừa kế QSDĐ có 57,5%; quyền thế chấp QSDĐ có 74,45%. Đánh giá về thủ tục thực hiện cho là bình thường có thể thực hiện được: quyền chuyển nhượng QSDĐ có 57,5%; quyền thừa kế QSDĐ có 62,5%; quyền thế chấp QSDĐ có 70,0%. Tiến độ cấp GCNQSDĐ còn chậm gây khó khăn trong việc thực hiện quyền của người sử dụng đất. Ngoài những hộ đã được cấp GCN còn một số hộ chưa được cấp nhưng vẫn có nhu cầu thực hiện các giao dịch về quyền cụ thể như sau: quyền chuyển nhượng có 12 hộ (chiếm 10,0% tổng số hộ thực hiện quyền chuyển nhượng), quyền thừa kế có 6 hộ (chiếm 15,0% tổng số hộ thực hiện quyền thừa kế), quyền thế chấp có 5 hộ (chiếm 5,56% tổng số hộ thực hiện quyền thế chấp). Trình độ của cán bộ chuyên môn chưa thực sự đồng đều: Trình độ trung cấp chiếm tỷ lệ lớn với 52,0 % tổng số phiếu điều tra, trong khi đó trình độ đại học, trên đại học là 11 người chiếm 27,5%; cao đẳng là 7 người chiếm 17,5%. Trong quá trình thực hiện nhiệm vụ quản lý đất đai, các chuyên viên VPĐKQSDĐ và cán bộ địa chính xã còn gặp những khó khăn như: vướng mắc về thủ tục, người dân không nắm rõ quy trình, thủ tục thực hiện quyền, ... ảnh hưởng đến công tác chuyên môn. Qua kết quả điều tra, có 25 cán bộ được hỏi đánh giá người dân có hiểu biết chiếm 62,5%; biết rõ, rành mạch là 12,5%; ít hiểu biết là 22,5%; còn lại không hiểu biết 2,5% tổng số phiếu điều tra. 4. Các giải pháp đề xuất để thực hiện tốt công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nghi Lộc bao gồm: Tuyên truyền phổ biến pháp luật về đất đai liên quan đến công tác chuyển quyền sử dụng đất tới người dân; Tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất; giải pháp về chính sách và giải pháp về thủ tục hành chính. Kết luận Việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An đã đạt được những thành tựu nhất định. Song vẫn tồn tại những vướng mắc cần phải giải quyết để nâng cao hiệu quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại địa bàn trong thời gian tới. x THESIS ABSTRACT Master candidate: Dang Thi Toi Thesis title: "Evaluation the implementation of the rights of land users in Nghi Loc district, Nghe An province". Major: Land Management Code: 60 85 01 03 Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA) Research Objectives - Evaluate the implementation of the rights of land users in Nghi Loc district, Nghe An province. - Propose some solutions for the implementation of the rights of land users in Nghi Loc district, Nghe An province. Methods To implement the thesis, i use the following methods: survey, collection of secondary and primary data, material; Statistical methods, gather data; Methods of analysis, comparison; Data processing; methods of illustrating data by charts, maps. Main results 1. Nghi Loc is a coastal plain district, with a total natural area of 34,771.08 ha, including 29 communes and 01 town. Nghi Loc is a district with a convenient transportation network, an important location in ensuring security and national defense. However, in recent years, Nghi Loc district still has faced many difficulties in terms of infrastructure, shortage of cadres and civil servants with poor experience. State management of land remains difficult and complex matters. 2. In the period 2012 - 2016, transfer of land use rights in Nghi Loc district has taken place regularly, including 748 transactions of land use right change; 3,914 land use rights transfers; 826 land use right lease transactions; 681 land use rights re-lease transactions; 1,204 inheritance land use right transactions; 200 donation land use right transactions; 3,367 mortgage land use right transactions; 698 contribution of land use right transactions. The number of land use right change transactions tends to increase. 3. The propaganda and dissemination of legislation in the district is increasingly widespread, creating trust for land users. The results of the investigation and interviews with some households and individuals performing the rights transfer showed that the number of respondents evaluating the guiding documents at the understanding and execution level: the right to transfer land use right had 60.0%; the right to inherit land xi use right had 57.5%; Mortgage rights are 74.45%. Assessment of implementation procedures is normally possible: the right to transfer land use rights is 57.5%; The right of inheritance is 62.5%; right to mortgage land use right had 70.0%. The progress of issuance of land use right certificates is slow, causing difficulties for the implementation the rights of land users. Besides the households that have been issued certificates, there are still some households that haven’t been granted certificates but they still have the need for right transactions as follows: 12 households need the right transfer (10% of total households that have right transfer), 6 households need the right of inheritance (accounting for 15% of the total number of households carried out the right inheritance), 5 households need the right to mortgage (5.56% of the total number of households implement the right Mortgage). Qualifications of professional staff are not exactly equal: Intermediate level occupies a large proportion of 52% of the total questionnaire, while university level, post-graduate level is 11, accounting for 27.50% of the total number of questionnaires; 7 people of college level, accounted for 17.50%. During the implementation of land management tasks, the consultants of Office of land use right registration and commune cadastral officials encountered difficulties such as procedural obstacles, people did not know the procedures thoroughly for implementing the rights, which affected the professional work. Based on the survey result, there were 25 interviewed staff considered that people have knowledge, accounting for 62.5%; deep and clear knowledge 12.5%; Little understanding is 22.5%; The remain people do not know, accounted for 2.50% of the total questionnaire. 4. Proposed solutions to implement well the land use right transfer in Nghi Loc district include: Propaganda and dissemination of land legislation related to the transfer of land use rights to the people; Organizing the management of the implementation of land use rights; Solutions on policies and solutions on administrative procedures. Conclusions The implementation of the rights of land users in Nghi Loc district, Nghe An province has got certain achievements. However, there are still some problems to be solved to improve the effective of right implementation of land users in the area in future. xii PHẦN 1. MỞ ĐẦU 1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Việt Nam đang trong thời kì đẩy mạnh thực hiện công nghiệp hóa - hiện đại hóa (CNH - HĐH), hội nhập kinh tế quốc tế, sự gia tăng dân số và tốc độ công nghiệp hóa, đô thị hóa nhanh đã làm cho nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng, gây nên sức ép cho đất đai, các vấn đề liên quan đến đất đai ngày càng phức tạp vì vậy đất đai luôn được quan tâm và chú trọng hàng đầu. Tại kỳ họp thứ 6, ngày 28 tháng 11 năm 2013, Quốc hội khóa XIII đã thông qua Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Đây là sự kiện chính trị - pháp lý đặc biệt quan trọng, đánh dấu một bước tiến mới trong lịch sử lập hiến của nước ta. Bản Hiến pháp vừa được Quốc hội khóa XIII thông qua tạo cơ sở chính trị - pháp lý vững chắc cho công cuộc đổi mới toàn diện đất nước trong thời kỳ mới. Đây là bản Hiến pháp vừa kế thừa được các giá trị to lớn của các bản Hiến pháp năm 1946, năm 1959, năm 1980 và năm 1992, vừa thể chế hóa các quan điểm, phương hướng, nội dung phát triển đã được khẳng định trong trong Cương lĩnh xây dựng đất nước trong thời kỳ quá độ lên chủ nghĩa xã hội. Về quản lý và sử dụng đất đai, Hiến pháp năm 2013 quy định: Đất đai là lãnh thổ thiêng liêng của quốc gia, là tư liệu sản xuất chủ yếu, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước. Vì vậy, quan điểm nhất quán của Đảng, Nhà nước và Nhân dân ta đã được xác định từ năm 1980 đến nay là đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Cụ thể hóa các quy định của Hiến Pháp, hệ thống pháp luật đất đai ở nước ta không ngừng hoàn thiện, trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, nhà nước đã giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định lâu dài với 3 hình thức: giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; Quyền của người sử dụng đã từng bước mở rộng từ 5 quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất (Luật đất đai năm 1993) đến 9 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Luật đất đai năm 2003) và 8 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Luật Đất đai năm 2013). Quyền sử dụng đất được xác định đã tạo điều kiện cho người sử dụng đất an tâm đầu tư vào đất đai, đẩy mạnh sản xuất, góp phần đẩy mạnh thực hiện CNH - HĐH đất nước. 1 Tuy nhiên, các quy định pháp luật về thủ tục hành chính liên quan đến thực hiện các quyền sử dụng đất, trình độ cán bộ, công chức, cơ sở vất chất kỹ thuật của cơ quan quản lý Nhà nước liên quan đến việc thực hiện các quyền sử dụng đất vẫn còn nhiều bất cập: Giấy chứng nhận là điều kiện cần thiết cho hoạt động của thị trường QSDĐ, nhưng việc cấp giấy chứng nhận còn phức tạp, khiến người dân không thực hiện; Công tác bồi thường hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để phục vụ cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng, trụ sở cơ quan, trường học, bệnh viện,... còn nhiều bất cập, giải phóng mặt bằng chậm chễ, cản trở tiến độ đầu tư của các công trình,... mà nguyên nhân chủ yếu là giá đất do Nhà nước quy định thấp hơn giá thị trường. Về phía người sử dụng đất trình độ nhận thức, ý thức chấp hành pháp luật đất đai cũng có những hạn chế nhất định như: Chuyển nhượng QSDĐ và chuyển mục đích sử dụng đất tự phát, không thông qua các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai dẫn đến thị trường giao dịch ngầm về đất đai còn tiếp diễn; mặt khác tâm lý của nông dân, mặc dù không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng vẫn giữ lại đất, không muốn thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Huyện Nghi Lộc với lợi thế về địa lý, điều kiện tự nhiên đã và đang có nhiều thuận lợi phát triển kinh tế - xã hội. Huyện có mạng lưới giao thông đường bộ, đường sắt, đường thủy, đường không thuận lợi. Có nhiều tuyến giao thông của Trung ương và tỉnh chạy qua địa bàn huyện như: Quốc lộ 1A, Quốc lộ 46, Đường sắt Bắc - Nam, sân bay Vinh, Tỉnh lộ 534, Tỉnh lộ 535, Tỉnh lộ 536 tạo điều kiện thuận lợi cho việc lưu thông giữa huyện với thành phố, thị xã, các huyện trong tỉnh và các tỉnh khác (UBND huyện Nghi Lộc, Báo cáo công tác quản lý sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận QSDĐ năm 2015). Quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, phân bổ đất cho nhu cầu phát triển các khu công nghiệp, khu đô thị mới tập trung mạnh mẽ đang diễn ra trên địa bàn huyện. Nhu cầu về QSDĐ cho việc phát triển kinh tế - xã hội ngày càng tăng, tuy nhiên hiện nay tình trạng thực hiện các QSDĐ khai báo không đầy đủ, chưa tuân thủ đúng quy định của pháp luật tại huyện Nghi Lộc vẫn còn diễn ra. Xuất phát từ tình hình trên, tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An”. 1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU - Đánh giá tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất tại huyện 2 Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An. - Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An. 1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU - Phạm vi không gian: nghiên cứu được giới hạn trong không gian hành chính huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An. - Phạm vi thời gian: nghiên cứu thực hiện với các quyền của người sử dụng đất trong giai đoạn từ ngày 01 tháng 01 năm 2012 đến ngày 31 tháng 12 năm 2016. 1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 1.4.1. Đóng góp mới Đề tài đã xác định được những vấn đề tồn tại, vướng mắc trong quá trình thực hiện quyền của người sử dụng đất đặc biệt là quyền chuyển nhượng, quyền thừa kế, quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất tại huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An. Từ đó, đề xuất được giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện công tác này tại địa phương trong thời gian tới. 1.4.2. Ý nghĩa khoa học, thực tiễn * Ý nghĩa khoa học: Góp phần bổ sung cơ sở khoa học về việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại địa bàn trong giai đoạn nghiên cứu. * Ý nghĩa thực tiễn: - Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần bổ sung cơ sở thực tiễn giúp địa phương và các nhà quản lý xác định những vấn đề còn tồn tại, vướng mắc trong quá trình thực hiện quyền của người sử dụng đất. - Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ là tài liệu tham khảo cho học viên, sinh viên chuyên ngành quản lý đất đai tại các trường đại học và cao đẳng. 3 PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI, QUYỀN SỞ HỮU, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CÁC VẤN ĐỀ LIÊN QUAN 2.1.1. Thị trường đất đai Thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá. Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau. Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực và không gian trao đổi hàng hoá (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006). Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai. Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN như ở nước ta (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006). Thị trường đất đai là một thị trường phức tạp, việc phân tích thị trường đất đai có thể tiếp cận theo 2 hướng: phân tích thị trường đất đai trên quan điểm kinh tế và phân tích thị trường đất đai trên quan điểm quản lý đất đai. - Phân tích thị trường đất đai trên quan điểm kinh tế: Gala and Razzaz (2001) cho rằng, theo quan điểm kinh tế có thể tiếp cận thị trường đất đai từ các đặc điểm như sau: + Đất đai có vị trí cố định, liên quan đến hành vi của các đối tượng sử dụng và sự kiểm soát của Nhà nước về sở hữu và sử dụng; + Không nhất thể, liên quan đến sự khác biệt về thông tin, các quyền về bất động sản không được xác định đúng, chi phí giao dịch cao; + Việc đầu tư phát triển đất đai, bất động sản đòi hỏi chi phí lớn, cần một nguồn tài chính lớn, tín dụng dài hạn; nguồn tín dụng ngắn hạn sẽ gặp rủi ro về 4 lãi suất, cầm cố và thế chấp; + Nhu cầu phát sinh: sự biến động của các thị trường tài chính, lao động, khoa học công nghệ và thị trường hàng hóa đầu vào (nhiên liệu, nguyên liệu, vật tư xây dựng), đầu ra (nhà ở ,căn hộ bán, cho thuê…). - Phân tích thị trường đất đai trên quan điểm quản lý đất đai: theo quan điểm này có thể tiếp cận thị trường đất đai từ việc xây dựng kết cấu hạ tầng để hỗ trợ không chỉ thị trường đất đai mà còn các thị trường khác trên cơ sở phân tích thị trường đất đai theo quan điểm quản lý đất đai liên quan đến kết cấu hạ tầng do Nhà nước thiết lập nhằm tạo lập hàng hóa đất đai, các lợi ích liên quan đến đất đai và giao dịch hàng hóa đất đai trên thị trường bất động sản như: xác lập các quyền về đất đai; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất; đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận. Theo Wallace and Wiliamson (2005) sự phát triển của thị trường đất đai trải qua 2 Giai đoạn: giai đoạn đầu và giai đoạn phát triển với 5 bước. - Giai đoạn đầu Bước 1: Chiếm giữ đất đai: đất đai như một nguồn lực xã hội, việc chiếm giữ đất đai đảm bảo ổn định xã hội ở mức tối thiểu; Bước 2: Xác lập các quyền đất đai: từ sử dụng đất đến cấp giấy chứng nhận và xác lập quyền sở hữu đất đai, nguồn lực đất đai được phân phối ban đầu; - Giai đoạn phát triển Bước 3: Buôn bán đất đai: đất đai được chuyển nhượng và đảm bảo bằng đất, nguồn lực đất đai được phân phối lại; Bước 4: Thị trường đất đai: đất đai được chuyển nhượng và đảm bảo bằng đất, đầu tư phát triển đất gia tăng, nguồn lực đất đai tạo ra các yếu tố làm gia tăng của cải xã hội; Bước 5: Thị trường hàng hóa phức hợp: quản lý đất đai và các quyền đối với đất đai được thực hiện, tạo ra các sản phẩm mang tính tổng hợp: các giấy chứng nhận về đất đai và tài sản trên đất, các sản phẩm liên quan đến thế chấp, các sản phẩm liên quan đến xây dựng/sở hữu/chuyển nhượng, các quỹ bất động sản, các quỹ phát triển; thị trường buôn bán hàng hóa phức hợp xuất hiện với các đảm bảo thứ cấp và xác định quyền sở hữu; hiệu quả của cải gia tăng cấp số nhân Cũng theo Wallace and Wiliamson (2005): 5 Theo quan điểm quản lý đất đai, 5 bước phát triển của thị trường đất đai đều áp dụng chung cho tất cả các nước: kinh tế thị trường và kế hoạch hóa tập trung, mặc dù tư duy chỉ đạo kinh tế khác nhau. Các nước phát triển đã phải trải qua lộ trình hàng trăm năm cho thiết kế và triển khai kết cấu hạ tầng cho thị trường đất đai phát triển thành công, còn các nước đang phát triển muốn dồn rút lại chỉ còn hàng chục năm. 2.1.2. Quyền sở hữu Bộ Luật Dân sự, 2015 của nước CHXHCN Việt Nam quy định: Quyền sở hữu: Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật (Điều 158). Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng: - Quyền chiếm hữu: là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản. - Quyền sử dụng: Là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình,cá nhân. - Quyền định đoạt: Là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức: + Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác thông quá hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng cho, để thừa kế. + Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn trong thực tế. Quyền khác đối với tài sản: 1. Quyền khác đối với tài sản là quyền của chủ thể trực tiếp nắm giữ, chi phối tài sản thuộc quyền sở hữu của chủ thể khác. 2. Quyền khác đối với tài sản bao gồm: a) Quyền đối với bất động sản liền kề; b) Quyền hưởng dụng; c) Quyền bề mặt (Điều 159). Quyền sử dụng: Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản.Quyền sử dụng có thể được chuyển giao cho người khác 6 theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật (Điều 189). Quyền sử dụng của chủ sở hữu: Chủ sở hữu được sử dụng tài sản theo ý chí của mình nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác (Điều190). Quyền sử dụng của người không phải là chủ sở hữu: Người không phải là chủ sở hữu được sử dụng tài sản theo thỏa thuận với chủ sở hữu hoặc theo quy định của pháp luật (Điều191) (Quốc Hội nước CHXHCNVN, 2015, Bộ luật Dân sự). 2.1.3. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai Luật đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Sở hữu đất đai” (Điều 4), “Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 22). Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm đảm bảo cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. 2.1.4. Quyền sử dụng đất Nhà nước là đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên, với các quyền năng đó, cũng không được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về đất đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế. “Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà luật pháp Việt Nam. Trong Luật Đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất”, hay nói cách khác là QSDĐ của người sử dụng. Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định: quyền chiếm hữu (thể hiện quyền được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng thể loại chủ thể và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất. 7