Tài liệu Đánh giá việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên địa bàn quận tây hồ, thành phố hà nội giai đoạn 2018 2020

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ THANH NGA ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN MỘT SỐ QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN TÂY HỒ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2018-2020 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2021 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ THANH NGA ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN MỘT SỐ QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN TÂY HỒ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2018-2020 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Phan Đình Binh Thái Nguyên - 2021 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu riêng của tôi. Các số liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kì công trình nào. Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./. Thái Nguyên, ngày tháng 9 năm 2021 Tác giả luận văn Nguyễn Thị Thanh Nga ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi nhất, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý báu của tập thể, cá nhân trong và ngoài Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên. Đầu tiên tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc PGS.TS. Phan Đình Binh là người trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và hoàn thành luận văn. Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Lãnh đạo, công chức, viên chức Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội; Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Tây Hồ; Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai quận Tây Hồ; các cơ quan ban ngành khác có liên quan đã tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu, những thông tin cần thiết để thực hiện luận văn này. Tôi xin được bày tỏ lòng cảm ơn chân thành và sâu sắc tới sự giúp đỡ tận tình, quý báu đó. Xin trân trọng cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2021 Tác giả luận văn Nguyễn Thị Thanh Nga iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................... ii MỤC LỤC ................................................................................................................ iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT..................................................................... vi DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU ......................................................................... vii DANH MỤC CÁC HÌNH ..................................................................................... viii MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1 1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI .......................................................................1 1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU.................................................................................2 1.3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN ..........................................................3 1.3.1. Ý nghĩa khoa học ..............................................................................................3 1.3.2. Ý nghĩa thực tiễn ...............................................................................................3 PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU .........................................................................4 2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT ......................4 2.1.1. Đất đai và thị trường đất đai..............................................................................4 2.1.2. Quyền sở hữu đất đai và chế độ sở hữu toàn dân về đất đai .............................6 2.1.3. Quyền sử dụng đất ............................................................................................9 2.2. QUYỀN SỞ HỮU, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI ..........................................................................................................................15 2.2.1. Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Cộng hòa Liên bang Đức ...............................15 2.2.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Mỹ ..................................................................16 2.2.3. Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Thụy Điển ......................................................18 2.2.4. Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Singapore .......................................................19 2.2.5. Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Trung Quốc ....................................................20 2.2.6. Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước...................................22 2.3. CƠ SỞ THỰC TIỄN VỀ QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM..........................................................................................................................23 2.3.1. Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam ....................23 2.3.2. Thực tiễn việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại Việt Nam và thành phố Hà Nội .............................................................................................................................28 PHẦN 3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .............................34 3.1. ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU ...............................................................................34 3.2. THỜI GIAN NGHIÊN CỨU .............................................................................34 iv 3.3. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU ...........................................................................34 3.4. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ..............................................................................34 3.4.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận Tây Hồ ....................34 3.4.2. Tình hình quản lý, sử dụng và biến động đất đai trên địa bàn quận Tây Hồ ..34 3.4.3. Khái quát tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất tại quận Tây Hồ ...................................................................................................................................34 3.4.4. Đánh giá việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất tại quận Tây Hồ giai đoạn 2018-2020 ..................................................................................................35 3.4.5. Đề xuất một số giải pháp tăng cường việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại quận Tây Hồ ...................................................................................................35 3.5. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU......................................................................35 3.5.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp ................................................35 3.5.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ...............................................................36 3.5.3. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp...............................................................36 3.5.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu...........................................38 3.5.5. Phương pháp so sánh.......................................................................................38 PHẦN 4.....................................................................................................................39 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .....................................................39 4.1. KHÁI QUÁT ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA QUẬN TÂY HỒ ....................................................................................................................39 4.1.1. Điều kiện tự nhiên ...........................................................................................39 4.1.2. Tình hình phát triển kinh tế, xã hội .................................................................42 4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ..................................45 4.2. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ, SỬ DỤNG VÀ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN TÂY HỒ ..............................................................................................47 4.2.1. Tình hình công tác quản lý nhà nước về đất đai .............................................47 4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2020 quận Tây Hồ .............................................50 4.2.3. Biến động sử dụng đất đai quận Tây Hồ giai đoạn 2018-2020 ......................52 4.3. KHÁI QUÁT TÌNH HÌNH THỰC HIỆN QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TẠI QUẬN TÂY HỒ ......................................................................................53 4.3.1. Cơ sở pháp lý ..................................................................................................53 4.3.2. Trình tự, thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất .........................54 4.3.3. Điều kiện thực hiện quyền của người sử dụng đất ..........................................56 4.3.4. Kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất tại quận Tây Hồ ..................58 v 4.4. ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN MỘT SỐ QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TẠI QUẬN TÂY HỒ GIAI ĐOẠN 2018-2020 ..............................................61 4.4.1. Kết quả thực hiện một số quyền của người sử dụng đất tại Quận Tây Hồ giai đoạn 2018-2020 .........................................................................................................61 4.4.2. Đánh giá của người dân về thực hiện quyền của người sử dụng đất tại quận Tây Hồ .......................................................................................................................67 4.4.3. Đánh giá của công chức, viên chức về việc thực hiện quyền sử dụng đất tại quận Tây Hồ ..............................................................................................................77 4.4.4. Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Tây Hồ ..............................................................................................................80 4.5. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT QUẬN TÂY HỒ ....................................83 4.5.1. Tăng cường khả năng tiếp cận đối với quy định của người sử dụng đất khi thực hiện quyền .........................................................................................................83 4.5.2. Về thực hiện thủ tục hành chính thực hiện quyền của người sử dụng đất ......83 4.5.3. Nâng cao năng lực của cán bộ tiếp nhận và thụ lý hồ sơ ................................84 4.5.4. Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai ......................84 PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................85 5.1. KẾT LUẬN ........................................................................................................85 5.2. KIẾN NGHỊ .......................................................................................................86 TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................87 PHỤ LỤC .................................................................................................................91 vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nghĩa tiếng Việt CHXHCNVN Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam CNH-HĐH Công nghiệp hóa - hiện đại hóa CT-TTg Chỉ thị - Thủ tướng ĐVT Đơn vị tính GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GTSX Giá trị sản xuất NĐ-CP Nghị định - Chính phủ QSDĐ Quyền sử dụng đất QĐ Quyết định SDĐ Sử dụng đất STT Số thứ tự TN&MT Tài nguyên và Môi trường TTLT-BTP- Thông tư liên tịch - Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên Môi BTNMT trường TT-BTC Thông tư Bộ Tài chính TT-BTNMT Thông tư - Bộ Tài nguyên Môi trường UBND Uỷ ban nhân dân VPĐKĐĐ Văn phòng đăng ký đất đai vii DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU Bảng 3.1. Tổng hợp số lượng phiếu điều tra .............................................................37 Bảng 4.1: Cơ cấu kinh tế quận Tây Hồ giai đoạn 2018-2020 ...................................42 Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất quận Tây Hồ năm 2020 .......................................51 Bảng 4.3 Biến động sử dụng đất đai giai đoạn 2018-2020 của quận Tây Hồ .........52 Bảng 4.4 Tổng hợp đăng ký thực hiện quyền của người sử dụng đất giai đoạn 20182020 theo đơn vị hành chính quận Tây Hồ ...............................................................59 Bảng 4.5 Tổng hợp đăng ký thực hiện quyền của người sử dụng đất theo từng năm giai đoạn 2018-2020 ..................................................................................................60 Bảng 4.6. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của quận Tây Hồ giai đoạn 2018-2020.....................................................................................62 Bảng 4.7. Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất của quận Tây Hồ giai đoạn 2018-2020 ..................................................................................................64 Bảng 4.8. Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất của quận Tây Hồ giai đoạn 2018-2020 ..................................................................................................65 Bảng 4.9. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng sử dụng đất tại 03 đơn vị nghiên cứu .............................................................................................................................67 Bảng 4.10. Kết quả thực hiện quyền thừa kế sử dụng đất tại 03 đơn vị nghiên cứu 71 Bảng 4.11. Kết quả thực hiện quyền tặng cho sử dụng đất tại 03 đơn vị nghiên cứu ...................................................................................................................................74 Bảng 4.12. Đánh giá của công chức, viên chức thực hiện các quyền của người sử dụng đất .....................................................................................................................77 viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 4.1: Sơ đồ vị trí quận Tây Hồ trong thành phố Hà Nội....................................39 1 MỞ ĐẦU 1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Đất đai là tài sản quý giá của quốc gia, phục vụ cho lợi ích của tất các ngành, các lĩnh vực. Song đất đai không phải là nguồn tài nguyên vô hạn, đặc biệt trong quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước đang diễn ra với tốc độ nhanh chóng hiện nay. Ý thức được tầm quan trọng của công tác quản lý và sử dụng đất đai, Nhà nước ta đã sớm ban hành và hoàn thiện các văn bản luật để quản lý và sử dụng tài nguyên quý giá này. Hiến pháp năm 1980 quy định nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu đất đai đó là sở hữu toàn dân. Đến Hiến pháp năm 1992, tại Điều 18 đã quy định: Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ chức và cá nhân được chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật. Đây là một trong những quyền lợi cơ bản của người sử dụng đất tồn tại dưới nhiều hình thức rất đa dạng. Tuy nhiên, chỉ đến Luật Đất đai năm 1993 chuyển QSDĐ mới được quy định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền cũng như các trình tự, thủ tục thực hiện. Trong quá trình thực hiện và sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2003 đã ra đời hoàn thiện hơn và khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai năm 1993, những vấn đề chuyển QSDĐ được quy định chặt chẽ và cụ thể hơn. Trong quá trình thực hiện và sửa đổi, bổ sung, Luật Đất đai năm 2013 đã ra đời, hoàn thiện hơn và khắc phục những tồn tại của các đạo luật trước đó. Quyền của người sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2013 bao gồm 8 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ. Việc quy định các quyền của người sử dụng đất là cơ sở pháp lý vững chắc nhằm đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong 2 quản lý đất đai, đảm bảo cho việc thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của Nhà nước cũng như của chủ sử dụng đất, góp phần phân phối và phân phối lại đất đai trong cả nước. Quận Tây Hồ là một quận thuộc thủ đô Hà Nội được thành lập theo Nghị định số 69/NĐ-CP ngày 28/10/1995 của Chính Phủ. Quận bao gồm 08 đơn vị hành chính trực thuộc. Từ khi thành lập và đi vào hoạt động đến nay, quận Tây Hồ đã có những thành tựu to lớn về mặt kinh tế - xã hội, an ninh, quốc phòng được củng cố, giữ vững, đời sống nhân dân ngày càng được cải thiện về chất và lượng, các thủ tục hành chính dần được cải cách để đáp ứng nhu cầu của nhân dân. Trong những năm gần đây, cùng với sự phát triển nền kinh tế thị trường, quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa, do nhu cầu về quyền sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế xã hội nên các hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng. Tuy nhiên hiện nay tình trạng thực hiện các quyền QSDĐ không khai báo hoặc thực hiện không đầy đủ các quy định của pháp luật trên địa bàn quận vẫn còn diễn ra. Tình trạng này diễn ra thế nào? Nguyên nhân tại sao? Giải pháp để giải quyết tình trạng này thế nào? Là các câu hỏi phải được giải đáp để đưa ra hướng giải quyết thích hợp trong giai đoạn tới. Xuất phát từ những yêu cầu thực tiễn trên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên địa bàn quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội giai đoạn 2018-2020”. 1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU - Đánh giá việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên địa bàn quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội giai đoạn 2018-2020 nhằm tìm ra những tồn tại trong quá trình thực hiện quyền của người sử dụng đất. - Đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần thực hiện đúng, đầy đủ 3 quyền của người sử dụng đất trên địa bàn quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội. 1.3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 1.3.1. Ý nghĩa khoa học - Làm sáng tỏ thêm các quy định của pháp luật hiện hành trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất. - Góp phần bổ sung cơ sở khoa học về vấn đề thực hiện các quyền của người sử dụng đất. 1.3.2. Ý nghĩa thực tiễn - Giúp cơ quan quản lý nắm chắc, quản chặt các giao dịch về đất đai đặc biệt là các giao dịch liên quan đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất. - Kết quả nghiên cứu của đề tài có thể dùng làm tài liệu tham khảo cho học viên, sinh viên đào tạo chuyên ngành quản lý đất đai. 4 PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT 2.1.1. Đất đai và thị trường đất đai 2.1.1.1. Đất đai Đất đai là tài nguyên tự nhiên, bao gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai không chỉ bao gồm mặt đất mà còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động và con người làm ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật. Với nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá,... Với nghĩa hẹp thì đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể chiếm đối với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên đấtvề mặt pháp lý cũng như những quyền theo tập quán không thành văn. Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng. Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản như: đáp ứng được nhu cầu nào đó của con người tức là có giá trị sử dụng; con người có khả năng chiếm hữu và sử dụng; là đối tượng trao đổi mua bán. Đất đai còn được coi là một dạng tài sản trong phương thức tích lũy của cải vật chất của xã hội. Đồng thời đất đai còn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không do lao động làm ra, mà lao động có tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang hóa trở thành sử dụng vào đa mục đích. Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Bên cạnh đó, 5 đất đai có khả năng sinh lời vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp lý thì giá trị của đất (đã được khai thác sử dụng) không những không mất đi mà có xu hướng tăng lên (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006). 2.1.1.2. Thị trường đất đai Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi. Hay nói cách khác: Thị trường là nơi trao đổi hàng hóa được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hóa (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006). Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Thị trường đất đai có thể hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai. Khi nghiên cứu thị trường đất đai có một vấn đề khác biệt cơ bản giữa các nước có chế độ chính trị khác nhau, đó là quyền sở hữu đất đai. Đối với những quốc gia đất đai thuộc sở hữu tư nhân, thị trường đất đai với ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai, hàng hóa lưu thông trên thị trường là đất đai đã được thương phẩm hóa (đất đai được đầu tư, khai thác và được dùng như một hàng hóa để thực hiện việc kinh doanh mua bán, cho thuê, cũng dùng nguyên tắc kinh doanh hàng hóa để kinh doanh đất đai. Đối với nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Do vậy, không tồn tại thị trường đất đai mà chỉ tồn tại thị trường QSDĐ. Các tổ chức, cá nhân trong xã hội chỉ có QSDĐ, QSDĐ tách rời quyền sở hữu và được giao dịch trên thị trường, trở thành giao dịch hàng hóa đặc biệt. Thị trường QSDĐ ở nước ta bao gồm thị trường "sơ cấp" và thị 6 trường "thứ cấp". Thị trường sơ cấp trong thị trường QSDĐ được hiểu là thị trường giao dịch về đất đai giữa Nhà nước với người được Nhà nước giao QSDĐ; thị trường thứ cấp được hiểu là thị trường giao dịch giữa người đã được Nhà nước giao QSDĐ với người có nhu cầu sử dụng lại. 2.1.2. Quyền sở hữu đất đai và chế độ sở hữu toàn dân về đất đai 2.1.2.1. Quyền sở hữu đất đai Theo điều 164 của Bộ Luật dân sự 2015: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật...”. Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng,...) (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2015). Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt (Nguyễn Văn Khánh, 2013). - Quyền chiếm hữu về đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn. Nhà nước cho phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn, sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những trường hợp cụ thể này, QSDĐ của Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể. QSDĐ của Nhà nước và QSDĐ cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi. Về nguyên tắc, Nhà nước điều tiết các nguồn thu từ đất 7 theo quy định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích từ đất do chính mình đầu tư mang lại (Nguyễn Đình Bồng, 2006). - Quyền sử dụng đất đai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ tài sản, tài nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế nhiều thành phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ chức cho toàn xã hội - trong đó có cả tổ chức của Nhà nước - sử dụng đất vào mọi mục đích. Như vậy, QSDĐ lại được trích ra để giao về cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể; QSDĐ đai của Nhà nước trong trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà nước mang lại. - Quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp Giấy chứng nhận QSDĐ. Việc định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến QSDĐ, thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ; những quyền này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương thức nhận đất và đối tượng nhận đất theo quy định cụ thể của pháp luật (Nguyễn Đình Bồng, 2006). 2.1.2.2. Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai là một khái niệm pháp lý gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ sở hữu đất đai trong đó xác nhận quy định và bảo vệ quyền đại diện chủ sở hữu của Nhà nước trong việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai. Hiến pháp năm 1980 ra đời, quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân. 8 Năm 1987, Luật Đất đai lần đầu tiên ra đời, đánh dấu một cột mốc quan trọng của hệ thống pháp luật về đất đai. Đây là Luật Đất đai đầu tiên của chúng ta quy định về chế độ sở hữu đất đai, cụ thể: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho các nông trường, lâm trường, xí nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức xã hội và cá nhân để sử dụng ổn định, lâu dài” (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1980). Đến Hiến pháp năm 1992 (được sửa đổi, bổ sung năm 2001), Nhà nước ta vẫn duy trì quyền hiến định là đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1992). Luật Đất đai năm 1993 (sửa đổi, bổ sung năm 1998 và năm 2001), tiếp đó là Luật Đất đai năm 2003 (sửa đổi, bổ sung năm 2009), cho thấy pháp luật đất đai luôn được Nhà nước ta quan tâm bổ sung, hoàn thiện. Qua các đạo luật này, Nhà nước Việt Nam đã ngày càng mở rộng quyền cho người sử dụng đất nhưng vẫn khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, thực chất người sử dụng đất đã có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp QSDĐ…, nghĩa là Nhà nước đã cho phép người dân được định đoạt đối với đất đai một cách hạn chế, trong khuôn khổ pháp luật cho phép. Điều 53, Hiến pháp 2013 quy định “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013a). Cụ thể hóa các quy định của Hiến pháp 2013, Điều 4 Luật Đất đai 2013 quy định cụ thể quyền sở hữu đất đai: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao QSDĐ cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này" (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013b). 9 Như vậy, trong suốt quá trình đổi mới, Đảng và Nhà nước ta luôn xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, đây là vấn đề tất yếu bởi đất đai là thành quả của sự nghiệp dựng nước và giữ nước lâu dài của dân tộc nên phải thuộc sở hữu chung của toàn dân và được sử dụng cho mục đích chung của toàn dân tộc, của nhân dân. Việc xác lập chế độ sở hữu toàn dân về đất đai là khẳng định quyền của toàn dân đối với việc định đoạt, khai thác, sử dụng, phát triển và bảo vệ đất đai và các tài sản gắn liền với nó theo cơ chế dân chủ. Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai cũng sẽ đảm bảo cho các quan hệ trong xã hội được vận hành trên nền tảng của quyền sở hữu chung, song dưới những hình thức cụ thể được thể chế hóa bằng pháp luật, chính sách. Ngoài ra, chế độ sở hữu toàn dân về đất đai còn có ý nghĩa trong quan hệ giữa Việt Nam với các quốc gia khác, tạo sự tương đồng với khái niệm chủ quyền về đất đai, biên giới, lãnh thổ của quốc gia (Vũ Văn Phúc và cs, 2013). 2.1.3. Quyền sử dụng đất 2.1.3.1. Khái niệm quyền sử dụng đất Theo Từ điển Kinh tế: “QSDĐ là phương thức quy định, điều kiện, hình thức sử dụng đất đai của từng cá nhân, của tập thể hoặc của nhà nước. Chế độ sở hữu đất đai là do quan hệ sản xuất chiếm địa vị thống trị trong xã hội quyết định”. Khác với nhiều nước trên thế giới, nước ta không thừa nhận sở hữu tư nhân về đất đai. Toàn bộ vốn đất đai trương cả nước đều thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Người sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng mà không có quyền sở hữu và quyền định đoạt về đất đai. Người sử dụng đất được thực hiện các giao dịch về đất đai thông qua việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Theo quy định pháp luật hiện hành, QSDĐ là một trong ba quyền năng của quyền sở hữu đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt 10 đất đai theo quy định của Bộ luật Dân sự về quyền sở hữu tài sản và quy định của Luật Đất đai. Trong các quyền năng cơ bản nêu trên của chủ sử dụng đất đai thì quyền sử dụng có vai trò quan trọng và ý nghĩa thực tế quyết định trong việc chuyển hóa đất đai từ một tài sản tự nhiên thuần túy và ở dạng "tiềm năng", "nguyên thủy". QSDĐ trở thành quyền tài sản có giá trị và giá trị sử dụng cụ thể để đáp ứng cho nhu cầu của con người trong quá trình phát triển của kinh tế - xã hội (Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh, 2014). Luật Đất đai năm 1993 lần đầu tiên đã thiết chế các quyền năng cụ thể của người sử dụng đất thông qua các quy định của người sử dụng đất gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp. Trong thực tế, khi các quan hệ kinh tế ngày càng phát triển, việc hoàn thiện thể chế pháp luật đất đai là rất cần thiết. Vì vậy, Luật Đất đai tiếp tục được sửa đổi, bổ sung vào các năm 1998, 2001 và được ban hành mới vào năm 2003 đã mở rộng thêm nhiều quyền năng cho người sử dụng đất gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003). Luật Đất đai 2013 sửa đổi bổ sung quy định 08 hình thức chuyển QSDĐ gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, góp vốn, thế chấp bằng giá trị QSDĐ. Trong đó, quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho và thừa kế QSDĐ hình thức chuyển quyền trọn vẹn; các quyền còn lại gồm: cho thuê, cho thuê lại, góp vốn, thế chấp bằng QSDĐ là hình thức chuyển QSDĐ hạn chế, không trọn vẹn (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013). 2.1.3.2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất a. Chuyển đổi quyền sử dụng đất Là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ của các hộ gia