Tài liệu đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện thường tín tp. hà nội

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM NGUYỄN THỊ HÒA THƠ ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THƯỜNG TÍN – TP.HÀ NỘI Ngành: Quản Lý Đất Đai Mã số: 60 85 01 03 Người hướng dẫn khoa học: TS. Lê Thị Giang NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP – 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc. Hà Nội, ngày tháng năm 2017 Tác giả luận văn Nguyễn Thị Hòa Thơ i LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình. Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc tới TS. Lê Thị Giang, người đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Hệ thống thông tin đất, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam, những người đã truyền đạt cho tôi những kiến thức bổ ích trong quá trình học tập và rèn luyện tại trường. Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Thường Tín, phòng Tài nguyên và Môi trường huyện, Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai huyện Thường Tín và các phòng, ban liên quan đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin, số liệu, tư liệu bản đồ trong quá trình nghiên cứu luận văn này. Tôi xin chân thành cảm ơn tớigia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôitrong quá trình thực hiện đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn./. Hà Nội, ngày tháng năm 2017 Tác giả luận văn Nguyễn Thị Hòa Thơ ii MỤC LỤC Lời cam đoan ................................................................................................................. i Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii Mục lục ..................................................................................................................... iii Danh mục chữ viết tắt................................................................................................... vi Danh mục bảng ...........................................................................................................vii Danh mục hình ...........................................................................................................viii Trích yếu luận văn ........................................................................................................ ix Thesis abstract .............................................................................................................. xi Phần 1. Mở đầu .......................................................................................................... 1 1.1. Tính cấp thiết của đề tài .................................................................................. 1 1.2. Mục tiêu nghiên cứu ....................................................................................... 3 1.3. Phạm vi nghiên cứu ........................................................................................ 3 1.4. Nhũng đóng góp mới, ý nghĩa khoa học hoặc thực tiễn đề tài .......................... 3 Phần 2. Tổng quan tài liệu ......................................................................................... 4 2.1. Cơ sở lý luận của việc thực hiện các quyền sử dụng đất .................................. 4 2.1.1. Đất đai và thị thường đất đai ........................................................................... 4 2.2. Khái niệm các quyền sử dụng đất .................................................................... 4 2.2.1. Quyền sở hữu đất đai ...................................................................................... 4 2.2.2. Quyền sử dụng đất .......................................................................................... 6 2.2.3. Chuyển quyền sử dụng đất. ............................................................................. 7 2.2.4. Điều kiện thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất ............ 8 2.2.5. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ........................................................ 8 2.3. Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ở một số nước trên thế giới ..................... 9 2.3.1. Thụy Điển ....................................................................................................... 9 2.3.2. Úc ................................................................................................................. 11 2.3.3. Liên Bang Đức .............................................................................................. 11 2.3.4. Trung Quốc ................................................................................................... 12 2.4. Cơ sở thực tiễn của việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam .......... 14 2.4.1. Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam..................... 14 2.4.2. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam. ............................ 20 iii Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ....................................................... 25 3.1. Địa điểm nghiên cứu ..................................................................................... 25 3.2. Thời gian nghiên cứu .................................................................................... 25 3.3. Đối tượng nghiên cứu ................................................................................... 25 3.4. Nội dung nghiên cứu ..................................................................................... 25 3.4.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Thường Tín ............. 25 3.4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Thường Tín, thành phố Hà Nội................................................................................................................ 25 3.4.3. Đánh giá việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Thường Tín giai đoạn 2011-2015........................................................ 25 3.4.4. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại huyện Thường Tín ....................................................... 26 3.5. Phương phấp nghiên cứu............................................................................... 26 3.5.1. Phương pháp điều tra thứ cấp ........................................................................ 26 3.5.2. Phương pháp điều tra sơ cấp ......................................................................... 26 3.5.3. Phương pháp xử lý số liệu ............................................................................. 27 3.5.4. Phương pháp phân tích và tổng hợp số liệu ................................................... 27 3.5.5. Phương pháp minh họa bằng sơ đồ, biểu đồ .................................................. 27 Phần 4. Kết quả nghiên cứu ..................................................................................... 28 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội ................................................................ 28 4.1.1. Về điều kiện tự nhiên .................................................................................... 28 4.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế, xã hội .............................................................. 32 4.1.3. Về đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Thường Tín ......... 33 4.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất huyện Thường Tín ........................................ 35 4.2.1. Tình hình quản lý đất đai............................................................................... 35 4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất huyện Thường Tín .................................................... 37 4.3. Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Thường Tín giai đoạn 2011-2015. ................................................................. 40 4.3.1. Kết quả thực hiện quyền của ngườisử dụng đất trên địa bàn huyện Thường Tín giai đoạn 2011-2015 .................................................................. 40 4.3.2. Đánh giá việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Thường Tín giai đoạn 2011-2015........................................................ 53 iv 4.3.3. Tổng hợp các chỉ tiêu, ý kiến đánh giá của hộ gia đình, cá nhân thực hiện các quyền sử dụng đất ................................................................................... 66 4.3.4. Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thường Tín .................................................................................. 68 4.4. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại huyện Thường Tín ....................................................... 71 4.4.1. Tiếp tục cải cách về thủ tục hành chính ......................................................... 71 4.4.2. Về đội ngũ cán bộ công chức, viên chức và cơ sở vật chất............................. 72 4.4.3. Về công tác tuyên truyền pháp luật đất đai .................................................... 74 Phần 5. Kết luận và kiến nghị .................................................................................. 75 5.1. Kết luận ........................................................................................................ 75 5.2. Kiến nghị ...................................................................................................... 76 Tài liệu tham khảo ..................................................................................................... 78 v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nghĩa tiếng Việt CHXHCNVN Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ĐVT Đơn vị tính GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QĐ Quyết định QSD Quyền sử dụng SDĐ Sử dụng đất STT Số thứ tự TN&MT Tài nguyên và Môi trường TT Thị trấn UBND Uỷ ban nhân dân vi DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Thường Tín năm 2015 ......................... 38 Bảng 4.2. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thường Tín từ năm 2011 - 2015 ...............................................41 Bảng 4.3. Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bànhuyện Thường Tín từ năm 2011 – 2015 ............................................... 43 Bảng 4.4. Tình hình thực hiện thế chấp bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thường Tín từ năm 2011 – 2015 ..................................................... 48 Bảng 4.5. Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thường Tín từ năm 2011 - 2015 ..................................................... 51 Bảng 4.6. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thường Tín giai đoạn 2011-2015 ............................................. 54 Bảng 4.7. Tổng hợp nguyên nhân việc chuyển nhượng QSD đất ............................... 55 Bảng 4.8. Kết quả điều tra về nguồn thông tin chuyển nhượng quyền sử dụng đất ..........55 Bảng 4.9. Tổng hợp địa điểm giao dịch chuyển nhượng ............................................ 57 Bảng 4.10. Bảng Ttổng hợp thời gian thanh toán ......................................................... 58 Bảng 4.11. Bảng Tổng hợp thực trạng giấy tờ và phương thức hợp đồng.....................58 Bảng 4.12. Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền thừa kế QSD đất .............. 60 Bảng 4.13. Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền thế chấp QSD đất............. 61 Bảng 4.14. Tổng hợp đối tượng nhận thế chấp. ...........................................................62 Bảng 4.15. Tổng hợp lý do thế chấp ............................................................................ 62 Bảng 4.16. Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền tặng cho QSD đất ............63 Bảng 4.17. Tổng hợp tình hình thực hiện cho thuê quyền sử dụng đất .........................65 Bảng 4.18. Tổng hợp lý do cho thuê quyền sử dụng đất của gia đình ...........................65 Bảng 4.19. Tổng hợp quan hệ với người thuê .............................................................. 66 Bảng 4.20. Tổng hợp ý kiến của hộ gia đình, cá nhân về thực hiện các quyền sử dụng đất .................................................................................................... 67 vii DANH MỤC HÌNH Hình 4.1. Sơ đồ vị trí huyện Thường Tín ........................................................................... 28 Hình 4.2. Cơ cấu các loại đất huyện Thường Tín ............................................................. 30 Hình 4.3. Kết quả quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thường Tín từ năm 2011 - 2015 ........................................................................ 42 Hình 4.4. Kết quả thừa kế Quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thường Tín giai đoạn 2011-2015 ............................................................................................ 45 Hình 4.5. Kết quả thực hiện quyền thế chấp QSDĐ trên địa bàn huyện Thường Tín giai đoạn 2011-2015) ................................................................................... 49 Hình 4.6. Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất biểu đổ so sánh kết quả tặng cho qua các năm .......................................................................................................... 52 viii TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Nguyễn Thị Hòa Thơ Tên luận văn: Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thường Tín – TP. Hà Nội Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03 Tên cơ sở đào tạo: Học Viện Nông Nghiệp Việt Nam Mục đích nghiên cứu - Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Thường Tín, Thành phố Hà Nội. - Đề xuất một số giải pháp nhằm thúc đẩy việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Thường Tín đạt hiệu quả hơn. Phương pháp nghiên cứu Phương pháp điều tra thứ cấp: Thu thập thông tin, số liệu, tài liệu liên quan đến đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội; tình hình quản lý đất đai và công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của huyện Thường Tín tại Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký đất đai huyện Thường Tín; Phương pháp điều tra sơ cấp: Điều tra công dân đã đến thực hiện giao dịch liên quan đến lĩnh vực đất đai: quyền thế chấp, quyền chuyển nhượng, quyền thừa kế… để điều tra cụ thể và tìm hiểu, đánh giá thực trạng công tác này trong giai đoạn từ năm 2011 đến 2015 trên địa bàn huyện Thường Tín, thành phố Hà Nội; Phương pháp xử lý số liệu: Trên cơ sở các số liệu, tài liệu thu thập được ta sử dụng phần mềm Excel để thống kê, tổng hợp, nhóm số liệu theo địa bàn các xã, thị trấn và theo từng nội dung nghiên cứu; Phương pháp phân tích và tổng hợp số liệu: Từ các số liệu, tài liệu thu thập được xử lý dựa trên kiến thức đã học tập và kinh nghiệm trong thời gian nghiên cứu đề tài để phân tích, đánh giá, tổng hợp, so sánh đưa ra những nhận xét tổng quát và phù hợp đối với từng nội dung nghiên cứu đối với việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Thường Tín, thành phố Hà Nội. Phương pháp minh họa bằng sơ đồ, biểu đồ: Sử dụng sơ đồ, biểu đồ để trình bày một số kết quả nghiên cứu đề tài như: kết quả chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thường Tín, thành phố Hà Nội. Kết quả chính và kết luận - Đánh giá được việc thực hiện 05 quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân ix trên địa bàn huyện Thường Tín, thành phố Hà Nội; - Nêu được các tồn tại, hạn chế trong việc thực hiện 5 quyền trong phạm vi đề tài nghiên cứu. Những tác động tích cực trong thực hiện quyền của người sử dụng đất ảnh hưởng đến sự tăng trưởng kinh tế, ổn định xã hội trên địa bàn huyện Thường Tín. + Công tác quản lý Nhà nước về đất đai; + Công tác tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thủ tục hành chính; + Công tác tuyên truyền pháp luật về đất đai...; - Đưa ra được các đề xuất, giải pháp mang tính khoa học có ý nghĩa thực tiễn trong việc hướng dẫn, giải quyết đối với các trường hợp thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thường Tín. x THESIS ABSTRACT Author: Nguyen Thi Hoa Tho Thesis title: Evaluation the implementation of land use rights in Thuong Tin district, Hanoi city. Major: Land Management Code: 60 85 01 03 Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA) Research Objectives - Evaluate the implementation of the land use rights of households and individuals in Thuong Tin district, Hanoi. - Propose some solutions to speed up the implementation of the land use rights of households and individuals in Thuong Tin district, Hanoi. Methods Secondary survey method: Collect information, data, and documents related to natural and socio-economic characteristics; the situation of land management and the granting of land use right certificates; the implementation of the land use rights of Thuong Tin district at the Office of Natural Resources and Environment, the Land Registration Office of Thuong Tin district; Primary survey method: survey citizens, whocarried out transactions related to land: mortgage, assignment, inheritance... for specific investigation and study, evaluate the status of this workin the period from 2011 to 2015 in Thuong Tin district, Hanoi. Method of data processing: Based on the collected data and document, Excel software is used to do statistic, aggregate, group data by commune and town and by study content. Method of data analysis and aggregation: collected data and document is processed based on the knowledge and experience gained during the research to analyze, evaluate, aggregate, and compare, therefore the author comment in general and appropriate for each research content for the implementing of the land use rights in Thuong Tin district, Hanoi. Use diagrams, charts to present some research results such as results of transfer, donation, inheritance, mortgage .. land use rights in Thuong Tin district, Hanoi . Main results and conclusions: - Assessed the implementation of 05 land use rights of households and individuals in Thuong Tin district, Hanoi; xi - Mentioned shortcomings and limitations in the of 5 rights within the research scope. Positive impacts on the implementation of the rights of land users affect the economic growth and social stability in Thuong Tin district. + The State management of land; + The receiving dossiers and returning the results of administrative procedures; + The dissemination of land laws ...; - Proposed scientific practical solutions in guiding and settling cases of transaction in land use rights in Thuong Tin district. xii PHẦN 1. MỞ ĐẦU 1.1.TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Đất đai là nguồn tài nguyên đặc biệt, bởi mọi hoạt động của con người đều trực tiếp hoặc gián tiếp cần tới đất đai. Trong tiến trình phát triển, nhu cầu về sử dụng đất luôn có xu hướng tăng mà nguồn cung tự nhiên của đất là không đổi. Điều này dẫn tới những mâu thuẫn gay gắt giữa những người sử dụng đất, giữa các mục đích sử dụng đất. Chất lượng công tác quản lý đất đai của Nhà nước ảnh hưởng trực tiếp đến mọi mặt đời sống xã hội cũng như quyền và lợi ích hợp pháp của người dân. Từ thực tế khách quan này đòi hỏi Nhà nước phải quản lý đất đai chặt chẽ, hợp lý, khoa học để việc sử dụng đảm bảo hiệu quả, tiết kiệm, bền vững và phát huy hết tiềm năng của đất đai. Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, kinh tế, xã hội, quốc phòng, an ninh. Ở Việt Nam, trước khi có Hiến pháp 1980, đất đai nước ta vẫn có nhiều hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Khi có Hiến pháp 1980, ở nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân. Đến Hiến pháp 1992, tại Điều 18 đã quy định với tinh thần: Người được Nhà nước giao đất thì được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định của pháp luật. Theo đó, Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi một số điều Luật Đất đai 1998, 2001, Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 đã từng bước cụ thể hoá quy định này của Hiến pháp với xu thế ngày càng mở rộng các quyền cho người sử dụng đất, trước hết là đối với đất giao có thu tiền sử dụng đất và đất thuê. Việc “thị trường hoá”, “tiền tệ hoá” QSDĐ ngày càng rõ rệt và quyền của người sử dụng đất tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ đã đóng góp cho xã hội, cho Nhà nước. Sự phát triển này đã hình thành thị trường đất đai, hoà nhập vào nền kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, từng bước đồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân. Đến nay Luật Đất đai năm 2013 phát triển đầy đủ thị trường QSDĐ và có những quy định về giao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và có những quy định để các tổ chức, cá nhân sử dụng đất dễ dàng thực hiện các QSDĐ. Tuy nhiên, trong quá trình tổ chức thi hành Luật, việc thực hiện các QSD 1 đất ở các địa phương đã phát sinh những vấn đề mới bất cập cần tiếp tục giải quyết. Nghiên cứu đánh giá tình hình thực hiện quyền sử dụng đất để từ đó có thể quản lý chặt chẽ hơn, uốn nắn kịp thời các sai sót, vi phạm trong quá trình thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Luật Đất đai năm 2013 quy định người sử dụng đất có 07 quyền chung (Điều 166), 07 nghĩa vụ chung (Điều 170) và một số quyền riêng trong các lĩnh vực chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất được bồi thường khi nhà nước thu hồi, lựa chọn hình thức giao đất hay thuê đất đối với từng đối tượng sử dụng đất cụ thể. Đến nay vẫn còn nhiều trường hợp người sử dụng đất vẫn có nhiều trường hợp người sử dụng đất chưa nắm vững và thực hiện chưa tốt các quyền và nghĩa vụ của mình. Bên cạnh đó việc quản lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng chưa bao quát được hết các trường hợp vi phạm quyền và nghĩa vụ sử dụng đất. Chính vì vậy việc nghiên cứu đánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhằm đẩy mạnh công tác quản lý, phát huy những mặt tích cực, hạn chế những yếu kém trong việc thi hành đúng Luật Đất đai là rất cần thiết. Thường Tín là huyện ngoại thành của thành phố Hà Nội có 28 xã và 01 thị trấn, nằm dọc quốc lộ 1A, cách trung tâm thành phố Hà Nội 13km về phía Nam, có vị trí địa lý liền kề với huyện Thanh Trì, với trung tâm kinh tế - chính trị là thị trấn Thường Tín. Huyện Thường Tín có vị trí tự nhiên thuận lợi cho phát triển và giao lưu kinh tế - văn hoá - xã hội; quá trình đô thị hoá diễn ra mạnh, các khu đô thị, cụm công nghiệp được xây dựng đã thu hút rất nhiều dân cư về sinh sống, đất nông nghiệp thu hẹp, hạ tầng đô thị bước đầu được cải thiện. Tuy nhiên, tốc độ đô thị hóa nhanh kéo theo nhiều bất cập trong quản lý hành chính, nhất là việc thực hiện các QSDĐ. Bên cạnh đó, nhu cầu về sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên các hoạt động thực hiện các QSDĐ có xu hướng ngày càng gia tăng. Việc đăng ký tại các cơ quan nhà nước theo quy định pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất ngày càng tăng, tuy nhiên vẫn có một số quyền chưa thực hiện hay thực hiện chưa đúng theo quy định. Những vấn đề nêu trên cần được tìm hiểu, đánh giá đúng thực trạng để đề ra các giải pháp nhằm đảm bảo việc thực hiện quyền sử dụng đất của người sử dụng đất. Xuất phát từ thực tế trên, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thường Tín, thành phố Hà Nội”. 2 1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU - Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Thường Tín, thành phố Hà Nội. - Đề xuất một số giải pháp nhằm thúc đẩy việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Thường Tín đạt hiệu quả hơn. 1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU Theo quy định pháp luật đất đai 2013, người sử dụng đất có 08 quyền như sau: chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Do đó, để đảm bảo tính thời sự, đa dạng, khách quan và trung thực trong đánh giá các vấn đề nghiên cứu, đề tài tập trung 05 quyền của người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân, gồm: + Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất; + Quyền thế chấp quyền sử dụng đất; + Quyền tặng cho quyền sử dụng đất; + Quyền thừa kế quyền sử dụng đất; + Quyền cho thuê quyền sử dụng đất. 1.4. NHŨNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC HOẶC THỰC TIỄN ĐỀ TÀI - Đánh giá được việc thực hiện 05 quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Thường Tín, thành phố Hà Nội; - Nêu được các tồn tại, hạn chế trong việc thực hiện 5 quyền trong phạm vi đề tài nghiên cứu; Từ đó, đua ra được các giải pháp đề xuất phải cú ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần thúc đẩy, đảm bảo việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở huyện Thường Tín, thành phố Hà Nội. 3 PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1.1. Đất đai và thị thường đất đai 2.1.1.1 Khái niệm đất đai Đất đai là một phần diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm các yếu tố cấu thành môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đất như khí hậu, thổ nhưỡng, dạng địa hình, địa mạo, nước mặt (hồ, sông, suối, đầm lầy…), các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm, động thực vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, xây dựng hồ chứa nước, hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa…vv). Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý giá tác động trực tiếp đến sự phát triển kinh tế - xã hội và xây dựng đất nước. Tuy nhiên, tài nguyên đất có hạn về diện tích và cố định trong không gian, trong khi nhu cầu đất đai của con người ngày càng tăng. Đất đai thường xuyên chịu tác động của ngoại cảnh. Trong đó, sự tác động của con người có ảnh hưởng mang tính quyết định đến độ phì của đất, đến hiệu quả sử dụng đất. Quản lý phân bổ hợp lý tài nguyên đất là một trong những biện pháp mang tính hiệu quả cao trong việc phát triển kinh tế xã hội. Kết hợp hiệu quả giữa khai thái và sử dụng đất với bảo vệ đất và hệ sinh thái chung sẽ tạo ra sự phát triển ổn định, lâu dài. Vì vậy, để khai thác sử dụng đất đai hiệu quả hợp lý, đảm bảo sử dụng lâu dài cần phải hiểu biết một cách đầy đủ các thuộc tính và nguồn gốc của đất trong mối quan hệ tổng hòa với các điều kiện tự nhiên xã hội và nhân văn. 2.2. KHÁI NIỆM CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.2.1. Quyền sở hữu đất đai a) Khái niệm: Theo điều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật...”. b) Các hình thức sở hữu về đất đai/ bất động sản gồm: - Sở hữu nhà nước (Chủ sở hữu là Nhà nước); 4 - Sở hữu tập thể, cộng đồng (chủ sở hữu là tập thể, cộng đồng); - Sở hữu cá nhân (chủ sở hữu là cá nhân). Sở hữu đất đai có thể được biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau nhưng suy cho cùng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu đất đai cũng chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu công. Cũng có thể trọng một chế độ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu hoặc là chế độ sở hữu công hoặc là chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, cũng có thế đan xen cả hai chế độ sở hữu đó. Ở Việt Nam, chế độ sở hữu về đất đai cũng được hình thành và phát triển theo những tiến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của những hình thái kinh tế - xã hội nhất định trong lịnh sử. Chế độ sở hữu công về đất đai ở Việt Nam đã được xác lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau. Tuy nhiên, quyền sở hữu toàn dân về đất đai chỉ được hình thành theo Hiến pháp 1959 và được khẳng định một cách tuyệt đối từ Hiến pháp 1980 và sau đó được tiếp tục khẳng định và củng cố trong Hiếp pháp năm 1992. Điều 17 Hiến pháp 1992 khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp 1992). Luật đất đai 1993 cũng đã thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hóa các quy định về đất đai của Hiến pháp. Luật đất đai 1993 quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ môi trường để phát triển bền vững. Luật đất đai 2003 đã quy định cụ thể hơn về chế độ“Sở hữu đất đai” (Điều 5), “Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 6), “Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 7), với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai. Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong cả nước nhằm đảm bảo cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng. 5 c) Quyền của chủ sở hữu đất đai/ bất động sản: Chủ sở hữu có quyền thực hiện bất cứ hoạt động nào mà không trái quy định pháp luật, không xâm phạm quyền lợi và lợi ích của người khác bao gồm: Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt, thế chấp, chuyển nhượng, cho thuê, để thừa kế, cho tặng hoặc từ bỏ bất động sản. d) Xác lập quyền của chủ sở hữu đất đai/ bất động sản:Quyền sở hữu đất đai, bất động sản được xác lập khi một pháp nhân tạo được một bất động sản mới để sử dụng hợp pháp do mua bán, chuyển nhượng, cho, tặng, thừa kế hoặc theo phán quyết của tòa án. e) Chấm dứt quyền sở hữu đất đai, bất động sản: Quyền sở hữu đất đai, bất động sản chấm dứt khi: Chủ sở hữu từ bỏ quyền sở hữu bằng văn bản hoặc đất đai, bất động sản bị thu hồi theo Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc theo phán quyết của Tòa án. 2.2.2. Quyền sử dụng đất Điều 4 Luật Đất đai 2013 quy định: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này". Theo quy định trên, Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Nhà nước thực hiện quyền của đại diện chủ sở hữu về đất đai thông qua các quyết định quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; quyết định mục đích sử dụng đất; quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất, giá đất; trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất và các quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Tuy nhiên, với các quyền năng đó, cũng không được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về đất đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế. “Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà lập pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và không thể phân chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình. Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước. Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự 6 sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hoà được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân ( Đinh Sỹ Dũng, 2003). Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp GCNQSDĐ, quyền được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất. 2.2.3. Chuyển quyền sử dụng đất a. Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định "Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất". b. Các nguyên tắc trong chuyển quyền sử dụng đất - Chỉ có chủ thể có quyền sử dụng đất hợp pháp mới được phép chuyển quyền sử dụng đất. Luật pháp không thừa nhận việc chuyển quyền sử dụng đất đối với người sử dụng đất không có quyền sử dụng đất hợp pháp. - Đảm bảo lợi ích chính đáng của người sử dụng đất, đồng thời khuyến khích họ đầu tư công sức, vật tư, tiền vốn vào việc sử dụng đất đai có hiệu quả. - Đất được giao sử dụng vào mục đích nào thì người nhận chuyển quyền sử dụng đất vẫn phải sử dụng vào mục đích đó. - Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất có quy định thời hạn là thời gian còn lại của người sử dụng đất trước khi nhận chuyển quyền sử dụng đất. Người nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất được sử dụng ổn định lâu dài thì được sử dụng đất ổn định lâu dài. - Xuất phát từ nhu cầu thực tế của hai bên, trên cơ sở giá trị sử dụng - khả năng sinh lợi của đất để giải quyết lợi ích vật chất giữa hai bên. - Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân không quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của hộ gia đình cá nhân đối với mỗi loại đất (đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối không quá 03ha đối với tỉnh thành phố trực thuộc trung ương khu vực 7