Bé gi¸o dôc vµ ®µo t¹o
Tr−êng ®¹i häc n«ng nghiÖp I
------------------
NguyÔn ThÞ Minh H¹nh
§¸nh gi¸ viÖc thùc hiÖn c¸c quyÒn sö dông ®Êt
ë huyÖn Mü Hµo, tØnh H−ng Yªn
LuËn v¨n th¹c sÜ n«ng nghiÖp
Chuyªn ngµnh: Qu¶n lý ®Êt ®ai
M· sè: 4.01.03
Ng−êi h−íng dÉn khoa häc: TS. Hå ThÞ Lam Trµ
Hµ Néi - 2007
Lêi cam ®oan
T«i xin cam ®oan r»ng, sè liÖu vµ kÕt qu¶ nghiªn cøu trong luËn v¨n nµy lµ
trung thùc vµ ch−a hÒ ®−îc sö dông ®Ó b¶o vÖ mét häc vÞ nµo.
T«i xin cam ®oan r»ng, mäi sù gióp ®ì cho viÖc thùc hiÖn luËn v¨n nµy ®3
®−îc c¸m ¬n vµ c¸c th«ng tin trÝch dÉn trong luËn v¨n nµy ®Òu ®3 ®−îc chØ râ
nguån gèc./.
T¸c gi¶ LuËn v¨n
NguyÔn ThÞ Minh H¹nh
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nông nghiệp -------------------------
i
Lêi c¶m ¬n
T«i xin tr©n träng c¶m ¬n c¸c thÇy gi¸o, c« gi¸o Khoa §Êt vµ M«i
tr−êng, Khoa sau ®¹i häc - Tr−êng §¹i häc N«ng nghiÖp I ®3 t¹o mäi ®iÒu
kiÖn thuËn lîi vµ nhiÖt t×nh gi¶ng d¹y, h−íng dÉn t«i trong suèt qu¸ tr×nh häc
tËp vµ nghiªn cøu luËn v¨n nµy.
§Æc biÖt, t«i xin göi lêi c¶m ¬n s©u s¾c tíi TS. Hå ThÞ Lam Trµ, lµ
ng−êi trùc tiÕp h−íng dÉn khoa häc, ®3 tËn t×nh gióp ®ì vµ h−íng dÉn t«i hoµn
thµnh luËn v¨n nµy.
T«i xin tr©n träng c¶m ¬n ñy ban nh©n huyÖn Mü Hµo, Phßng Tµi
nguyªn vµ M«i tr−êng huyÖn Mü Hµo, ñy ban nh©n d©n vµ c¸n bé ®Þa chÝnh
cña c¸c x3, thÞ trÊn thuéc huyÖn Mü Hµo ®3 t¹o mäi ®iÒu kiÖn thuËn lîi vµ
cung cÊp ®Çy ®ñ c¸c th«ng tin, sè liÖu, t− liÖu b¶n ®å trong qu¸ tr×nh nghiªn
cøu luËn v¨n nµy.
T«i xin tr©n träng c¶m ¬n c¸c c¸n bé cña ViÖn Quy ho¹ch vµ ThiÕt kÕ
N«ng nghiÖp (thuéc Bé N«ng nghiÖp vµ Ph¸t triÓn N«ng th«n) ®3 nhiÖt t×nh
gióp ®ì t«i trong qu¸ tr×nh ®iÒu tra vµ chia sÎ c¸c tµi liÖu, sè liÖu ®Ó thùc hiÖn
luËn v¨n nµy.
Cuèi cïng t«i xin tr©n träng c¸m ¬n c¸c b¹n häc viªn cïng líp, nh÷ng
ng−êi th©n trong gia ®×nh vµ b¹n bÌ ®3 gióp ®ì vµ ®éng viªn t«i trong qu¸
tr×nh häc tËp, nghiªn cøu ®Ó hoµn thµnh luËn v¨n nµy.
T¸c gi¶ LuËn v¨n
NguyÔn ThÞ Minh H¹nh
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nông nghiệp -------------------------
ii
Môc lôc
Lêi cam ®oan
i
Lêi c¶m ¬n
ii
Môc lôc
iii
Danh môc c¸c ch÷ viÕt t¾t
v
Danh môc c¸c b¶ng
vi
Danh môc c¸c biÓu ®å
vii
1.
Më ®Çu
i
1.1.
§Æt vÊn ®Ò
1
1.2.
Môc tiªu, yªu cÇu cña ®Ò tµi
3
1.2.1. Môc tiªu nghiªn cøu
3
1.2.2. Yªu cÇu
3
2.
Tæng quan tµi liÖu nghiªn cøu
4
2.1.
Mét sè kh¸i niÖm liªn quan ®Õn quyÒn sö dông ®Êt
4
2.1.1. QuyÒn së h÷u
4
2.1.2. QuyÒn së h÷u toµn d©n vÒ ®Êt ®ai
5
2.1.3. QuyÒn sö dông ®Êt
7
2.2.
QuyÒn së h÷u, sö dông ®Êt ë mét sè n−íc trªn thÕ giíi
11
2.2.1. C¸c n−íc ph¸t triÓn
11
2.2.2. Mét sè n−íc trong khu vùc
16
2.3.
C¬ së lý luËn vµ thùc tiÔn vÒ viÖc thùc hiÖn c¸c quyÒn sö dông ®Êt
ë ViÖt Nam
21
2.3.1. Qu¸ tr×nh h×nh thµnh, ph¸t triÓn quyÒn sö dông ®Êt ë ViÖt Nam
21
2.3.3. Thùc tiÔn viÖc thùc hiÖn quyÒn sö dông ®Êt ë ViÖt Nam
28
3.
§èi t−îng, ph¹m vi, néi dung vµ ph−¬ng ph¸p nghiªn cøu
32
3.1.
§èi t−îng nghiªn cøu
32
3.2.
Ph¹m vi nghiªn cøu
32
3.3.
Néi dung nghiªn cøu
32
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nông nghiệp -------------------------
iii
3.4.
Ph−¬ng ph¸p nghiªn cøu
33
4.
KÕt qu¶ nghiªn cøu vµ th¶o luËn
34
4.1.
§iÒu kiÖn tù nhiªn, kinh tÕ - x3 héi
34
4.1.1. §iÒu kiÖn tù nhiªn
34
4.1.2. §iÒu kiÖn kinh tÕ - x3 héi
34
4.1.3. §¸nh gi¸ chung vÒ ®iÒu kiÖn tù nhiªn, kinh tÕ - x3 héi
37
4.2.
HiÖn tr¹ng sö dông ®Êt
38
4.3.
§¸nh gi¸ viÖc thùc hiÖn c¸c quyÒn sö dông ®Êt
43
4.3.1. T×nh h×nh thùc hiÖn quyÒn chuyÓn ®æi quyÒn sö dông ®Êt
43
4.3.2. T×nh h×nh thùc hiÖn quyÒn chuyÓn nh−îng quyÒn sö dông ®Êt
48
4.3.3. T×nh h×nh thùc hiÖn quyÒn cho thuª quyÒn sö dông ®Êt
56
4.3.4. T×nh h×nh thùc hiÖn quyÒn thõa kÕ quyÒn sö dông ®Êt
61
4.3.5. T×nh h×nh thùc hiÖn quyÒn tÆng cho quyÒn sö dông ®Êt
64
4.3.6. T×nh h×nh thùc hiÖn quyÒn thÕ chÊp, b¶o l3nh b»ng quyÒn sö dông ®Êt
67
4.3.7. T×nh h×nh thu håi ®Êt trªn ®Þa bµn huyÖn Mü Hµo
71
4.3.8. Tæng hîp ý kiÕn cña c¸c hé gia ®×nh, c¸ nh©n vÒ viÖc thùc hiÖn c¸c
quyÒn sö dông ®Êt
75
4.3.9. §¸nh gi¸ chung vÒ t×nh h×nh thùc hiÖn c¸c quyÒn sö dông ®Êt ë
huyÖn Mü Hµo
4.4.
77
§Ò xuÊt mét sè gi¶i ph¸p cho viÖc thùc hiÖn c¸c quyÒn sö dông ®Êt
ë huyÖn Mü Hµo
4.4.1. Gi¶i ph¸p vÒ ®Çu t− cho con ng−êi vµ c¬ së vËt chÊt
81
82
4.4.2. Gi¶i ph¸p vÒ tæ chøc qu¶n lý ho¹t ®éng thùc hiÖn c¸c quyÒn sö
dông ®Êt
82
4.4.3. Gi¶i ph¸p vÒ chÝnh s¸ch
83
5.
KÕt luËn vµ kiÕn nghÞ
85
5.1.
KÕt luËn
85
5.2.
KiÕn nghÞ
87
Tµi liÖu tham kh¶o
88
Phô lôc
91
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nông nghiệp -------------------------
iv
Danh môc c¸c ch÷ viÕt t¾t
Ký hiÖu
Chó gi¶i
GCNQSD§
GiÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt
HL
HuyÖn lé
Q§
QuyÕt ®Þnh
QSD§
QuyÒn sö dông ®Êt
TL
TØnh lé
TN&MT
Tµi nguyªn vµ M«i tr−êng
UBND
Uû ban nh©n d©n
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nông nghiệp -------------------------
v
Danh môc c¸c b¶ng
Sè b¶ng
Tªn b¶ng
Trang
4.1. HiÖn tr¹ng sö dông ®Êt n¨m 2006 huyÖn Mü Hµo, tØnh H−ng Yªn
39
4.2. HiÖn tr¹ng sö dông ®Êt n¨m 2006 c¸c x3, thÞ trÊn ®iÒu tra
41
4.3. T×nh h×nh thùc hiÖn quyÒn chuyÓn ®æi QSD§ theo x3, thÞ trÊn
46
4.4.
51
T×nh h×nh thùc hiÖn quyÒn chuyÓn nh−îng QSD§ theo c¸c x3, thÞ trÊn
4.5. T×nh h×nh thùc hiÖn quyÒn cho thuª QSD§ theo c¸c x3, thÞ trÊn
59
4.6. T×nh h×nh thùc hiÖn quyÒn thõa kÕ QSD§ theo x3, thÞ trÊn
63
4.7. T×nh h×nh thùc hiÖn quyÒn tÆng, cho QSD§ theo x3, thÞ trÊn
66
4.8. T×nh h×nh thùc hiÖn quyÒn thÕ chÊp, b¶o l3nh QSD§ theo c¸c x3, thÞ trÊn
70
4.9. Tæng hîp t×nh h×nh thu håi ®Êt n«ng nghiÖp cña c¸c hé gia ®×nh, c¸ nh©n
72
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nông nghiệp -------------------------
vi
Danh môc c¸c biÓu ®å
Sè biÓu ®å
Tªn biÓu ®å
Trang
4.1.
T×nh h×nh thùc hiÖn quyÒn chuyÓn ®æi QSD§ theo 3 giai ®o¹n
44
4.2.
T×nh h×nh thùc hiÖn quyÒn chuyÓn nh−îng QSD§ theo 3 giai ®o¹n
48
4.3.
T×nh h×nh thùc hiÖn quyÒn cho thuª QSD§ theo 3 giai ®o¹n
57
4.4.
T×nh h×nh thùc hiÖn quyÒn thõa kÕ QSD§ theo 3 giai ®o¹n
61
4.5.
T×nh h×nh thùc hiÖn quyÒn tÆng cho QSD§ theo 3 giai ®o¹n
64
4.6.
T×nh h×nh thùc hiÖn quyÒn thÕ chÊp, b¶o l3nh b»ng QSD§ theo 3 giai ®o¹n
68
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nông nghiệp -------------------------
vii
1. Më ®Çu
1.1. §Æt vÊn ®Ò
§Êt ®ai lµ mét tµi nguyªn quý gi¸ nh−ng chØ cã h¹n nªn mçi n−íc cã mét
ph−¬ng ph¸p qu¶n lý vµ sö dông riªng. ë ViÖt Nam, tr−íc khi cã HiÕn ph¸p
1980, ®Êt ®ai n−íc ta vÉn cã nhiÒu h×nh thøc së h÷u: së h÷u Nhµ n−íc, së h÷u
tËp thÓ, së h÷u t− nh©n. Khi cã HiÕn ph¸p 1980, ë n−íc ta chØ tån t¹i mét h×nh
thøc së h÷u ®Êt ®ai lµ së h÷u toµn d©n. §Õn HiÕn ph¸p 1992, t¹i §iÒu 18 ®3
quy ®Þnh víi tinh thÇn lµ: Ng−êi ®−îc Nhµ n−íc giao ®Êt th× ®−îc thùc hiÖn
chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt (QSD§) theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt. Cô thÓ hãa
HiÕn ph¸p 1992, LuËt §Êt ®ai 1993, LuËt söa ®æi mét sè ®iÒu LuËt §Êt ®ai
1998, 2001 vµ LuËt §Êt ®ai 2003 ®3 tõng b−íc cô thÓ ho¸ quy ®Þnh nµy cña
HiÕn ph¸p víi xu thÕ lµ ngµy cµng më réng c¸c quyÒn cho ng−êi sö dông ®Êt,
tr−íc hÕt lµ ®èi víi ®Êt giao cã thu tiÒn sö dông ®Êt vµ ®Êt thuª (nh− ®Êt lµm
nhµ ë, ®Êt sö dông vµo môc ®Ých kinh doanh cña c¸c chñ thÓ). ViÖc “thÞ tr−êng
ho¸”, “tiÒn tÖ ho¸” QSD§ ngµy cµng râ nÐt vµ quyÒn cña ng−êi sö dông ®Êt
t−¬ng xøng víi nghÜa vô kinh tÕ mµ hä ®3 ®ãng gãp cho x3 héi, cho Nhµ n−íc.
Sù ph¸t triÓn nµy ®3 h×nh thµnh thÞ tr−êng ®Êt ®ai, hoµ nhËp vµo nÒn kinh tÕ thÞ
tr−êng x3 héi chñ nghÜa, tõng b−íc ®ång bé víi c¸c thÞ tr−êng kh¸c trong nÒn
kinh tÕ quèc d©n. V× vËy trong §¹i héi §¶ng lÇn thø IX ®3 cã chñ tr−¬ng ph¸t
triÓn ®Çy ®ñ thÞ tr−êng QSD§. LuËt §Êt ®ai 2003 cã nh÷ng quy ®Þnh vÒ giao
QSD§ cho c¸c tæ chøc, hé gia ®×nh, c¸ nh©n sö dông vµ cã nh÷ng quy ®Þnh ®Ó
c¸c tæ chøc, c¸ nh©n sö dông ®Êt dÔ dµng thùc hiÖn c¸c quyÒn cña QSD§. Tuy
nhiªn, ®Õn nay t×nh h×nh thùc hiÖn c¸c QSD§ ë c¸c ®Þa ph−¬ng vÉn cßn nhiÒu
bÊt cËp cÇn gi¶i quyÕt nh−:
- C«ng t¸c båi th−êng ®Êt ®ai khi Nhµ n−íc thu håi ®Êt phôc vô x©y dùng
c¸c khu c«ng nghiÖp, ®« thÞ míi, c¬ së h¹ tÇng, trô së c¬ quan Nhµ n−íc, tr−êng
häc, bÖnh viÖn,... dùa vµo khung gi¸ ®Êt do Nhµ n−íc quy ®Þnh tá ra cßn nhiÒu
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nông nghiệp -------------------------
1
bÊt cËp (ch−a phï hîp thùc tÕ vµ thiÕu tÝnh minh b¹ch). Gi¶i phãng mÆt b»ng
chËm trÔ lu«n lu«n lµ yÕu tè c¶n trë tiÕn ®é ®Çu t− cña hÇu hÕt c¸c c«ng tr×nh.
- HiÖn t−îng ®Êt ®ai bÞ manh món ®3 phÇn nµo kh¾c phôc sau khi thùc
hiÖn dån ®iÒn ®æi thöa. Tuy nhiªn nh÷ng gi¶i ph¸p trong dån ®iÒn ®æi thöa ®3
tá ra Ýt phï hîp tr−íc yªu cÇu tÝch tô ruéng ®Êt ®Ó më réng quy m« s¶n xuÊt.
Lµm thÕ nµo ®Ó ph¸t triÓn ®−îc tiÒm n¨ng cña x3 héi theo ph−¬ng ch©m ai
giái nghÒ g× lµm nghÒ ®ã. HiÖn t−îng chuyÓn dÞch QSD§ vµ chuyÓn ®æi môc
®Ých sö dông trong n«ng nghiÖp diÔn ra tù ph¸t rÊt s«i ®éng ë nhiÒu ®Þa
ph−¬ng. Do thÞ tr−êng tù ph¸t, thiÕu th«ng tin, kh«ng cã sù kiÓm so¸t cña Nhµ
n−íc nªn cßn nhiÒu bÊt cËp cÇn gi¶i quyÕt.
- Nh÷ng n¨m gÇn ®©y thÞ tr−êng QSD§ ®ang cã hiÖn t−îng "®ãng b¨ng".
Ph¶i ch¨ng hiÖn nay cÇu ®3 v−ît qu¸ cung, hay chÝnh s¸ch ch−a hîp lÝ, hay gi¸
®Êt ®−îc ®Þnh gi¸ mét c¸ch chñ quan cña c¬ quan ®Þnh gi¸ mµ kh«ng theo quy
luËt cña thÞ tr−êng ? Bªn c¹nh ®ã, thÞ tr−êng giao dÞch ngÇm vÒ ®Êt ®ai cßn
chiÕm tû lÖ lín (50%) [4]. GiÊy chøng nhËn lµ ®iÒu kiÖn cÇn thiÕt cho ho¹t
®éng thÞ tr−êng QSD§, nh−ng nhiÒu ng−êi d©n kh«ng muèn nhËn mµ vÉn cã
thÓ giao dÞch trªn thÞ tr−êng ngÇm.
- T©m lÝ ng−êi d©n mçi vïng mét kh¸c nhau: vïng ®ång b»ng B¾c bé mÆc dï
ng−êi d©n kh«ng trùc tiÕp s¶n xuÊt n«ng nghiÖp nh−ng vÉn gi÷ l¹i ®Êt ®ai, trong
khi ®ã ng−êi d©n vïng T©y nguyªn vµ §ång b»ng s«ng Cöu Long l¹i s½n sµng
b¸n ®Ó ®i lµm thuª cho ng−êi kh¸c. VÊn ®Ò n«ng d©n kh«ng cã ®Êt do chuyÓn
nh−îng ®Êt ®ai ngµy cµng t¨ng.
HuyÖn Mü Hµo thuéc tØnh H−ng Yªn cã vÞ trÝ tù nhiªn thuËn lîi cho ph¸t
triÓn vµ giao l−u kinh tÕ - v¨n ho¸ - x3 héi; n»m ngay s¸t thñ ®« Hµ Néi vÒ
phÝa T©y, trªn trôc ®−êng Quèc lé 5A ®i H¶i Phßng. Do ®ã chÞu t¸c ®éng rÊt
lín cña qu¸ tr×nh më réng ®« thÞ hãa, c«ng nghiÖp ho¸. T¹i ®©y ®ang diÔn ra
qu¸ tr×nh chuyÓn dÞch c¬ cÊu kinh tÕ, ph©n bæ l¹i ®Êt ®ai cho c¸c nhu cÇu ph¸t
triÓn côm c«ng nghiÖp, khu c«ng nghiÖp, khu ®« thÞ míi tËp trung rÊt m¹nh
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nông nghiệp -------------------------
2
mÏ. Do nhu cÇu vÒ QSD§ cho yªu cÇu ph¸t triÓn kinh tÕ - x3 héi nªn c¸c ho¹t
®éng thùc hiÖn c¸c QSD§ cã xu h−íng ngµy cµng gia t¨ng. Tuy nhiªn hiÖn
nay t×nh tr¹ng thùc hiÖn c¸c QSD§ kh«ng khai b¸o hoÆc thùc hiÖn kh«ng ®Çy
®ñ c¸c quy ®Þnh cña ph¸p luËt ë trªn ®Þa bµn huyÖn Mü Hµo vÉn cßn diÔn ra.
T×nh tr¹ng nµy diÔn ra thÕ nµo? Nguyªn nh©n t¹i sao? Gi¶i ph¸p ®Ó gi¶i quyÕt
t×nh tr¹ng nµy thÕ nµo? lµ c¸c c©u hái cÇn ph¶i ®−îc gi¶i ®¸p ®Ó ®−a ra h−íng
gi¶i quyÕt thÝch hîp trong giai ®o¹n tíi. V× vËy, viÖc thùc hiÖn ®Ò tµi: “§¸nh
gi¸ viÖc thùc hiÖn c¸c quyÒn sö dông ®Êt ë huyÖn Mü Hµo, tØnh H−ng Yªn”
lµ cÇn thiÕt trong thêi ®iÓm hiÖn nay.
1.2. Môc tiªu, yªu cÇu cña ®Ò tµi
1.2.1. Môc tiªu nghiªn cøu
- §iÒu tra, ®¸nh gi¸ t×nh h×nh thùc hiÖn c¸c quyÒn sö dông ®Êt trªn ®Þa
bµn huyÖn Mü Hµo, tØnh H−ng Yªn.
- §Ò xuÊt mét sè gi¶i ph¸p cho viÖc thùc hiÖn c¸c quyÒn sö dông ®Êt ë
huyÖn Mü Hµo.
1.2.2. Yªu cÇu
- N¾m v÷ng c¸c chñ tr−¬ng chÝnh s¸ch, ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai liªn quan tíi
c¸c QSD§.
- C¸c sè liÖu ®iÒu tra kh¸ch quan, cã ®é tin cËy cao, ®¸nh gi¸ ®óng t×nh h×nh
thùc hiÖn c¸c QSD§; C¸c gi¶i ph¸p ®Ò xuÊt cã ý nghÜa khoa häc vµ thùc tiÔn, gãp
phÇn thóc ®Èy viÖc thùc hiÖn c¸c QSD§ ë huyÖn Mü Hµo, tØnh H−ng Yªn.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nông nghiệp -------------------------
3
2. Tæng quan tµi liÖu nghiªn cøu
2.1. Mét sè kh¸i niÖm liªn quan ®Õn quyÒn sö dông ®Êt
2.1.1. QuyÒn së h÷u
Theo ®iÒu 164 cña Bé LuËt d©n sù 2005: “QuyÒn së h÷u bao gåm quyÒn
chiÕm h÷u, quyÒn sö dông vµ quyÒn ®Þnh ®o¹t tµi s¶n cña chñ së h÷u theo quy
®Þnh cña ph¸p luËt…” [3]. Së h÷u lµ viÖc tµi s¶n, t− liÖu s¶n xuÊt, thµnh qu¶
lao ®éng thuéc vÒ mét chñ thÓ nµo ®ã, nã thÓ hiÖn quan hÖ gi÷a ng−êi víi
ng−êi trong qu¸ tr×nh t¹o ra vµ ph©n phèi c¸c thµnh qu¶ vËt chÊt. §èi t−îng
cña quyÒn së h÷u lµ mét tµi s¶n cô thÓ, chñ së h÷u lµ c¸ nh©n, ph¸p nh©n, c¸c
chñ thÓ kh¸c (hé gia ®×nh, céng ®ång,...).
QuyÒn së h÷u bao gåm 3 quyÒn n¨ng:
- QuyÒn chiÕm h÷u lµ quyÒn cña chñ së h÷u n¾m gi÷, qu¶n lý tµi s¶n thuéc së
h÷u cña m×nh. Trong mét sè tr−êng hîp theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt th× ng−êi
kh«ng ph¶i lµ chñ së h÷u tµi s¶n còng cã quyÒn së h÷u tµi s¶n (nhµ v¾ng chñ) [5].
- QuyÒn sö dông lµ quyÒn cña chñ së h÷u khai th¸c c«ng dông, h−ëng hoa
lîi, lîi tøc tõ tµi s¶n. Chñ së h÷u cã quyÒn khai th¸c gi¸ trÞ tµi s¶n theo ý chÝ
cña m×nh b»ng c¸ch thøc kh¸c nhau. Ng−êi kh«ng ph¶i lµ chñ së h÷u còng cã
quyÒn sö dông tµi s¶n trong tr−êng hîp ®−îc chñ së h÷u giao quyÒn sö dông,
®iÒu nµy thÊy râ trong viÖc Nhµ n−íc giao QSD§ cho tæ chøc, hé gia ®×nh, c¸
nh©n [5].
- QuyÒn ®Þnh ®o¹t lµ quyÒn cña chñ së h÷u chuyÓn giao quyÒn së h÷u tµi
s¶n cña m×nh cho ng−êi kh¸c hoÆc tõ bá quyÒn së h÷u ®ã. Chñ së h÷u thùc
hiÖn quyÒn ®Þnh ®o¹t tµi s¶n cña m×nh theo hai ph−¬ng thøc:
+ §Þnh ®o¹t sè phËn ph¸p lý cña tµi s¶n, tøc lµ chuyÓn quyÒn së h÷u tµi s¶n
cña m×nh cho ng−êi kh¸c th«ng qua h×nh thøc giao dÞch d©n sù nh− b¸n, ®æi,
tÆng cho, ®Ó thõa kÕ;
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nông nghiệp -------------------------
4
+ §Þnh ®o¹t sè phËn thùc tÕ cña tµi s¶n, tøc lµ lµm cho tµi s¶n kh«ng cßn
trong thùc tÕ. VÝ dô: tiªu dïng hÕt, tiªu huû, tõ bá quyÒn së h÷u [5].
2.1.2. QuyÒn së h÷u toµn d©n vÒ ®Êt ®ai
Së h÷u ®Êt ®ai cã thÓ ®−îc biÓu hiÖn ë nhiÒu h×nh thøc kh¸c nhau, nh−ng suy
cho cïng trong mäi x3 héi, mäi h×nh th¸i kinh tÕ - x3 héi cã nhµ n−íc, së h÷u ®Êt
®ai còng chØ tån t¹i ë hai chÕ ®é së h÷u c¬ b¶n lµ së h÷u t− vµ së h÷u c«ng. Còng
cã thÓ trong mét chÕ ®é x3 héi, mét quèc gia chØ tån t¹i mét chÕ ®é së h÷u hoÆc lµ
chÕ ®é së h÷u c«ng céng hoÆc lµ chÕ ®é së h÷u t− nh©n vÒ ®Êt ®ai, còng cã thÓ lµ
sù ®an xen cña c¶ hai chÕ ®é së h÷u ®ã, trong ®ã cã nh÷ng h×nh thøc phæ biÕn cña
mét chÕ ®é së h÷u nhÊt ®Þnh [15].
ë ViÖt Nam, chÕ ®é së h÷u vÒ ®Êt ®ai còng ®−îc h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn theo
nh÷ng tiÕn tr×nh lÞch sö nhÊt ®Þnh, mang dÊu Ên vµ chÞu sù chi phèi cña nh÷ng
h×nh th¸i kinh tÕ - x3 héi nhÊt ®Þnh trong lÞch sö.
Nghiªn cøu qu¸ tr×nh h×nh thµnh chÕ ®é vµ c¸c h×nh thøc së h÷u ®Êt ®ai ë
ViÖt Nam cho thÊy, chÕ ®é së h÷u c«ng vÒ ®Êt ®ai ë ViÖt Nam ®Êt ®3 ®−îc x¸c
lËp tõ thêi phong kiÕn ë c¸c h×nh thøc vµ møc ®é kh¸c nhau. Tuy nhiªn, quyÒn
së h÷u toµn d©n vÒ ®Êt ®ai chØ ®−îc h×nh thµnh theo HiÕn ph¸p 1959 vµ ®−îc
kh¼ng ®Þnh mét c¸ch tuyÖt ®èi vµ duy nhÊt tõ HiÕn ph¸p 1980 vµ sau ®ã ®−îc
tiÕp tôc kh¼ng ®Þnh vµ cñng cè trong HiÕn ph¸p 1992 [15]. §iÒu 17 HiÕn ph¸p
1992 kh¼ng ®Þnh: “§Êt ®ai, rõng nói, s«ng hå, nguån n−íc, tµi nguyªn trong
lßng ®Êt, nguån lîi ë vïng biÓn, thÒm lôc ®Þa vµ vïng trêi mµ ph¸p luËt quy
®Þnh lµ cña Nhµ n−íc, ®Òu thuéc së h÷u toµn d©n”, Nhµ n−íc thèng nhÊt qu¶n
lý ®Êt ®ai theo quy ho¹ch vµ ph¸p luËt (§iÒu 18, HiÕn ph¸p 1992) [8]. LuËt
§Êt ®ai 1993 (LuËt §Êt ®ai söa ®æi 1998, 2001) còng ®3 thÓ chÕ hãa chÝnh
s¸ch ®Êt ®ai cña §¶ng vµ cô thÓ ho¸ c¸c quy ®Þnh vÒ ®Êt ®ai cña HiÕn ph¸p.
LuËt §Êt ®ai (1993, 1998, 2001) quy ®Þnh c¸c nguyªn t¾c qu¶n lý vµ sö dông
®Êt ®ai: ®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n, Nhµ n−íc thèng nhÊt qu¶n lý ®Êt ®ai
theo quy ho¹ch, ph¸p luËt, sö dông ®Êt ®ai hîp lý hiÖu qu¶ vµ tiÕt kiÖm, b¶o vÖ
c¶i t¹o båi d−ìng ®Êt, b¶o vÖ m«i tr−êng ®Ó ph¸t triÓn bÒn v÷ng [8].
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nông nghiệp -------------------------
5
LuËt §Êt ®ai 2003 ®3 quy ®Þnh cô thÓ h¬n vÒ chÕ ®é “Së h÷u ®Êt ®ai” (§iÒu 5),
“Qu¶n lý Nhµ n−íc vÒ ®Êt ®ai” (§iÒu 6), “Nhµ n−íc thùc hiÖn quyÒn ®¹i diÖn chñ
së h÷u toµn d©n vÒ ®Êt ®ai vµ thèng nhÊt qu¶n lý Nhµ n−íc vÒ ®Êt ®ai” (§iÒu 7).
Víi t− c¸ch lµ ®¹i diÖn chñ së h÷u toµn d©n vÒ ®Êt ®ai, Nhµ n−íc thùc hiÖn viÖc
thèng nhÊt qu¶n lý vÒ ®Êt ®ai trong ph¹m vi c¶ n−íc nh»m b¶o ®¶m cho ®Êt ®ai
®−îc sö dông theo ®óng quy ho¹ch, kÕ ho¹ch sö dông ®Êt, ®¶m b¶o lîi Ých cña
Nhµ n−íc còng nh− cña ng−êi sö dông. Nhµ n−íc thùc hiÖn ®Çy ®ñ c¸c quyÒn cña
chñ së h÷u, ®ã lµ: quyÒn chiÕm h÷u, quyÒn sö dông vµ quyÒn ®Þnh ®o¹t.
VÒ quyÒn chiÕm h÷u vÒ ®Êt ®ai: Nhµ n−íc c¸c cÊp chiÕm h÷u ®Êt ®ai thuéc
ph¹m vi l3nh thæ cña m×nh tuyÖt ®èi vµ kh«ng ®iÒu kiÖn, kh«ng giíi h¹n. Nhµ
n−íc cho phÐp ng−êi sö dông ®−îc quyÒn chiÕm h÷u trªn nh÷ng khu ®Êt, thöa
®Êt cô thÓ víi thêi gian cã h¹n chÕ, cã thÓ lµ l©u dµi nh−ng kh«ng ph¶i lµ vÜnh
viÔn, sù chiÕm h÷u nµy chØ lµ ®Ó sö dông rÊt ®óng môc ®Ých, d−íi c¸c h×nh thøc
giao ®Êt kh«ng thu tiÒn, giao ®Êt cã thu tiÒn vµ cho thuª ®Êt; trong nh÷ng
tr−êng hîp cô thÓ nµy, QSD§ cña Nhµ n−íc ®−îc trao cho ng−êi sö dông (tæ
chøc, hé gia ®×nh, c¸ nh©n) trªn nh÷ng thöa ®Êt cô thÓ. QSD§ ®ai cña Nhµ
n−íc vµ QSD§ cô thÓ cña ng−êi sö dông tuy cã ý nghÜa kh¸c nhau vÒ cÊp ®é
nh−ng ®Òu thèng nhÊt trªn tõng thöa ®Êt vÒ môc ®Ých sö dông vµ møc ®é h−ëng
lîi. VÒ nguyªn t¾c, Nhµ n−íc ®iÒu tiÕt c¸c nguån thu tõ ®Êt theo quy ®Þnh cña
ph¸p luËt ®Ó phôc vô cho nhiÖm vô æn ®Þnh vµ ph¸t triÓn kinh tÕ, x3 héi, ®¶m
b¶o lîi Ých quèc gia, lîi Ých céng ®ång, ®ång thêi ®¶m b¶o cho ng−êi trùc tiÕp
sö dông ®Êt ®−îc h−ëng lîi Ých tõ ®Êt do chÝnh m×nh ®Çu t− mang l¹i [5].
VÒ quyÒn sö dông ®Êt ®ai: Nhµ n−íc khai th¸c c«ng dông, h−ëng hoa lîi tõ tµi
s¶n, tµi nguyªn ®Êt ®ai; ®©y lµ c¬ së ph¸p lý quan träng nhÊt ®Ó Nhµ n−íc thùc
hiÖn quyÒn së h÷u ®Êt ®ai vÒ mÆt kinh tÕ. Trong nÒn kinh tÕ cßn nhiÒu thµnh
phÇn, Nhµ n−íc kh«ng thÓ tù m×nh trùc tiÕp sö dông toµn bé ®Êt ®ai mµ ph¶i tæ
chøc cho toµn x3 héi - trong ®ã cã c¶ tæ chøc cña Nhµ n−íc - sö dông ®Êt vµo
mäi môc ®Ých. Nh− vËy, QSD§ l¹i ®−îc trÝch ra ®Ó giao vÒ cho ng−êi sö dông (tæ
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nông nghiệp -------------------------
6
chøc, hé gia ®×nh, c¸ nh©n) trªn nh÷ng thöa ®Êt cô thÓ; quyÒn sö dông ®Êt ®ai cña
Nhµ n−íc trong tr−êng hîp nµy ®−îc thÓ hiÖn trong quy ho¹ch sö dông ®Êt, trong
viÖc h−ëng hoa lîi, lîi tøc tõ ®Êt do ®Çu t− cña Nhµ n−íc mang l¹i [5].
VÒ quyÒn ®Þnh ®o¹t ®Êt ®ai: QuyÒn ®Þnh ®o¹t cña Nhµ n−íc lµ c¬ b¶n vµ
tuyÖt ®èi, g¾n liÒn víi quyÒn qu¶n lý vÒ ®Êt ®ai víi c¸c quyÒn n¨ng: giao ®Êt,
cho thuª ®Êt, thu håi ®Êt, cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt (GCNQSD§).
ViÖc ®Þnh ®o¹t sè phËn ph¸p lý cña tõng thöa ®Êt cô thÓ liªn quan ®Õn QSD§,
thÓ hiÖn qua viÖc chuyÓn ®æi, chuyÓn nh−îng, cho thuª, thõa kÕ, thÕ chÊp, gãp
vèn QSD§; nh÷ng quyÒn nµy lµ h¹n chÕ theo tõng môc ®Ých sö dông, ph−¬ng
thøc nhËn ®Êt vµ ®èi t−îng nhËn ®Êt theo quy ®Þnh cô thÓ cña ph¸p luËt [5].
2.1.3. QuyÒn sö dông ®Êt
Nh− vËy, Nhµ n−íc lµ ng−êi ®¹i diÖn cho nh©n d©n thùc hiÖn quyÒn së h÷u
toµn d©n vÒ ®Êt ®ai. Nhµ n−íc cã quyÒn chiÕm h÷u, sö dông vµ ®Þnh ®o¹t vÒ
®Êt ®ai theo quy ho¹ch, kÕ ho¹ch vµ trªn c¬ së nh÷ng quy ®Þnh cña ph¸p luËt.
Tuy nhiªn, víi c¸c quyÒn n¨ng ®ã, còng kh«ng ®−îc hiÓu r»ng Nhµ n−íc cã
quyÒn së h÷u vÒ ®Êt ®ai mµ chØ lµ ®¹i diÖn cho toµn d©n thùc hiÖn quyÒn së
h÷u ®ã trªn thùc tÕ. VËy chñ së h÷u cña ®Êt ®ai lµ toµn d©n, Nhµ n−íc lµ ng−êi
®¹i diÖn, cßn mçi ng−êi d©n thùc hiÖn quyÒn cña m×nh nh− thÕ nµo? Nh− trªn
®3 nãi, quyÒn së h÷u toµn d©n vÒ ®Êt ®ai lµ quyÒn tèi cao, thiªng liªng vµ
kh«ng thÓ chia c¾t, chñ së h÷u chØ cã thÓ lµ mét, ®ã lµ toµn d©n, nh−ng mçi
ng−êi d©n kh«ng ph¶i lµ mét chñ së h÷u cña khèi tµi s¶n chung ®ã, kh«ng
ph¶i lµ c¸c ®ång chñ së h÷u ®èi víi ®Êt ®ai. Nh−ng ng−êi d©n (tæ chøc vµ c¸
nh©n, hé gia ®×nh) cã QSD§. Th«ng qua Nhµ n−íc - c¬ quan ®¹i diÖn thùc
hiÖn quyÒn së h÷u, ng−êi d©n ®−îc Nhµ n−íc giao ®Êt, cho thuª ®Êt sö dông.
§iÒu nµy ®3 ®−îc HiÕn ph¸p còng nh− LuËt §Êt ®ai hiÖn hµnh ghi nhËn. Vµ v×
vËy, trong LuËt §Êt ®ai n¨m 1993 ®3 xuÊt hiÖn kh¸i niÖm “quyÒn sö dông ®Êt”
vµ “ng−êi sö dông ®Êt”, hay nãi c¸ch kh¸c lµ QSD§ cña ng−êi sö dông [11].
Theo ®iÒu 1 LuËt §Êt ®ai 1993: “... Nhµ n−íc giao ®Êt cho c¸c tæ chøc kinh tÕ,
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nông nghiệp -------------------------
7
®¬n vÞ vò trang nh©n d©n, c¬ quan Nhµ n−íc, tæ chøc chÝnh trÞ, x3 héi (gäi chung
lµ tæ chøc), hé gia ®×nh vµ c¸ nh©n sö dông æn ®Þnh, l©u dµi. Nhµ n−íc cßn cho tæ
chøc, hé gia ®×nh, c¸ nh©n thuª ®Êt. Tæ chøc, hé gia ®×nh, c¸ nh©n ®−îc Nhµ n−íc
giao ®Êt, cho thuª ®Êt trong LuËt nµy gäi chung lµ ng−êi sö dông ®Êt” [11].
“QuyÒn sö dông ®Êt” lµ mét kh¸i niÖm cã tÝnh s¸ng t¹o ®Æc biÖt cña c¸c nhµ
lËp ph¸p ViÖt Nam. Trong ®iÒu kiÖn ®Êt ®ai thuéc quyÒn së h÷u toµn d©n vµ
kh«ng thÓ ph©n chia th× lµm thÕ nµo ®Ó ng−êi d©n thùc hiÖn ®−îc quyÒn cña
m×nh? §Ó ng−êi d©n cã thÓ khai th¸c, sö dông ®Êt ®ai cã hiÖu qu¶, ®¸p øng
®−îc nhu cÇu cña s¶n xuÊt vµ ®êi sèng mµ l¹i kh«ng lµm mÊt ®i ý nghÜa tèi
cao cña tÝnh toµn d©n, kh«ng mÊt ®i vai trß qu¶n lý víi t− c¸ch ®¹i diÖn chñ së
h÷u cña Nhµ n−íc? Kh¸i niÖm “quyÒn sö dông ®Êt” cña “ng−êi sö dông ®Êt”
chÝnh lµ sù s¸ng t¹o ph¸p luËt, gi¶i quyÕt ®−îc m©u thuÉn nãi trªn vµ lµm hµi
hoµ ®−îc c¸c lîi Ých cña quèc gia, Nhµ n−íc vµ mçi ng−êi d©n [15].
Néi dung QSD§ cña ng−êi sö dông ®Êt bao gåm c¸c quyÒn n¨ng luËt ®Þnh:
quyÒn chiÕm h÷u (thÓ hiÖn ë quyÒn ®−îc cÊp GCNQSD§, quyÒn ®−îc ph¸p
luËt b¶o vÖ khi bÞ ng−êi kh¸c x©m ph¹m); quyÒn sö dông (thÓ hiÖn ë quyÒn
khai th¸c lîi Ých cña ®Êt vµ ®−îc h−ëng thµnh qu¶ lao ®éng, kÕt qu¶ ®Çu t−
trªn ®Êt ®−îc giao) vµ mét sè quyÒn n¨ng ®Æc biÖt kh¸c tïy thuéc vµo tõng
lo¹i chñ thÓ vµ tõng lo¹i ®Êt sö dông. Tuy nhiªn, néi dung QSD§ ®−îc thÓ
hiÖn cã kh¸c nhau tïy thuéc vµo ng−êi sö dông lµ ai, sö dông lo¹i ®Êt g× vµ
®−îc Nhµ n−íc giao ®Êt hay cho thuª ®Êt? [15].
QSD§ cña c¸c tæ chøc, hé gia ®×nh, c¸ nh©n ®−îc Nhµ n−íc giao ®Êt bao
gåm: “QuyÒn chuyÓn ®æi, chuyÓn nh−îng, cho thuª, cho thuª l¹i, thõa kÕ,
tÆng cho QSD§; quyÒn thÕ chÊp, b¶o l3nh, gãp vèn b»ng QSD§; quyÒn ®−îc
båi th−êng khi Nhµ n−íc thu håi ®Êt” (§iÒu106 LuËt §Êt ®ai 2003) [12]. §©y
kh«ng ph¶i lµ quyÒn së h÷u nh−ng lµ mét quyÒn n¨ng kh¸ réng vµ so víi
quyÒn së h÷u th× kh«ng kh¸c nhau lµ mÊy nÕu xÐt trªn ph−¬ng diÖn thùc tÕ sö
dông ®Êt. MÆt kh¸c Nhµ n−íc giao ®Êt cho c¸c tæ chøc, hé gia ®×nh vµ c¸ nh©n
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nông nghiệp -------------------------
8
sö dông æn ®Þnh l©u dµi, Nhµ n−íc chØ thu håi ®Êt v× nh÷ng lý do ®Æc biÖt, ®¸p
øng lîi Ých quèc gia vµ c«ng céng, hÕt thêi h¹n giao ®Êt kh«ng cã nghÜa lµ
Nhµ n−íc thu håi ®Êt mµ Nhµ n−íc sÏ tiÕp tôc giao ®Êt cho ng−êi sö dông.
Tr−êng hîp Nhµ n−íc thu håi ®Êt th× Nhµ n−íc sÏ giao ®Êt kh¸c cho ng−êi sö
dông hoÆc sÏ “®Òn bï” (LuËt §Êt ®ai 1993), “båi th−êng” (LuËt §Êt ®ai 2003).
Nh− vËy, trªn thùc tÕ ng−êi ®−îc giao quyÒn sö dông c¸c lo¹i ®Êt nµy thùc
hiÖn c¸c quyÒn chiÕm h÷u vµ sö dông t−¬ng ®èi toµn diÖn, cßn quyÒn ®Þnh
®o¹t tuy cã h¹n chÕ trong mét sè quyÒn n¨ng cô thÓ, song ®ã chØ lµ trªn
ph−¬ng diÖn lý thuyÕt xÐt trªn gãc ®é ph¸p lý, cßn trªn thùc tÕ c¸c quyÒn
chuyÓn ®æi, chuyÓn nh−îng, cho thuª, thõa kÕ, thÕ chÊp QSD§ còng rÊt gÇn
víi kh¸i niÖm quyÒn ®Þnh ®o¹t. Sau ®©y lµ néi dung cô thÓ cña tõng quyÒn:
- ChuyÓn ®æi QSD§ lµ hµnh vi chuyÓn QSD§ trong c¸c tr−êng hîp: n«ng
d©n cïng mét ®Þa ph−¬ng (cïng 1 x3, ph−êng, thÞ trÊn) ®æi ®Êt (n«ng nghiÖp,
l©m nghiÖp, lµm muèi, ®Êt cã mÆt n−íc nu«i trång thñy s¶n) cho nhau ®Ó tæ
chøc l¹i s¶n xuÊt, hîp thöa, chØnh trang ®ång ruéng, tiÖn canh tiÖn c−, gi¶i to¶
x©m phô canh hoÆc kh¾c phôc sù manh món khi ph©n phèi ®Êt ®ai c«ng b»ng
theo kiÓu “cã tèt, cã xÊu, cã gÇn, cã xa”; nh÷ng ng−êi cã ®Êt ë trong cïng mét
®Þa ph−¬ng (cïng 1 x3, ph−êng, thÞ trÊn) cã cïng nguyÖn väng thay ®æi chç ë.
ViÖc chuyÓn ®æi QSD§ lµ kh«ng cã môc ®Ých th−¬ng m¹i [5], [18].
- ChuyÓn nh−îng QSD§: lµ hµnh vi chuyÓn QSD§, trong tr−êng hîp ng−êi
sö dông ®Êt chuyÓn ®i n¬i kh¸c, chuyÓn sang lµm nghÒ kh¸c, kh«ng cã kh¶
n¨ng sö dông hoÆc ®Ó thùc hiÖn quy ho¹ch sö ®ông ®Êt mµ ph¸p luËt cho
phÐp,... Trong tr−êng hîp nµy, ng−êi nhËn ®Êt ph¶i tr¶ cho ng−êi chuyÓn QSD§
mét kho¶n tiÒn t−¬ng øng víi mäi chi phÝ hä ph¶i bá ra ®Ó cã ®−îc quyÒn sö
dông ®ã vµ sè ®Çu t− lµm t¨ng gi¸ trÞ ®Êt ®ai. §Æc thï cña viÖc chuyÓn nh−îng
QSD§ lµ ë chç: ®Êt ®ai vÉn thuéc së h÷u toµn d©n vµ viÖc chuyÓn quyÒn chØ
thùc hiÖn trong giíi h¹n cña thêi gian giao ®Êt; Nhµ n−íc cã quyÒn ®iÒu tiÕt
phÇn ®Þa t« chªnh lÖch th«ng qua viÖc thu thuÕ chuyÓn QSD§, thuÕ sö dông ®Êt
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nông nghiệp -------------------------
9
vµ tiÒn sö dông ®Êt; Nhµ n−íc cã thÓ quy ®Þnh mét sè tr−êng hîp kh«ng ®−îc
chuyÓn QSD§; mäi cuéc chuyÓn nh−îng QSD§ ®Òu ph¶i ®¨ng ký biÕn ®éng vÒ
®Êt ®ai, nÕu kh«ng, sÏ bÞ xem lµ hµnh vi ph¹m ph¸p [5], [18].
- Cho, tÆng, thõa kÕ QSD§ lµ hµnh vi chuyÓn QSD§ trong t×nh huèng ®Æc
biÖt, ng−êi nhËn QSD§ kh«ng ph¶i tr¶ tiÒn nh−ng cã thÓ ph¶i nép thuÕ. Do nhu
cÇu cña viÖc chuyÓn ®æi c¬ cÊu kinh tÕ, ph©n c«ng l¹i lao ®éng x3 héi, viÖc
chuyÓn QSD§ kh«ng chØ dõng l¹i trong quan hÖ d©n sù mµ cã thÓ ph¸t triÓn
thµnh c¸c quan hÖ th−¬ng m¹i, dÞch vô; gi¸ trÞ chuyÓn nh−îng QSD§ chiÕm mét
tØ träng rÊt cã ý nghÜa trong c¸c giao dÞch trªn thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n [5], [18].
- ThÕ chÊp QSD§: lµ mét h×nh thøc chuyÓn QSD§ (kh«ng ®Çy ®ñ) trong quan
hÖ tÝn dông. Ng−êi lµm thÕ chÊp vay nî, lÊy ®Êt ®ai lµm vËt thÕ chÊp ®Ó thi hµnh
tr¸ch nhiÖm vay nî víi ng−êi cho vay; ®Êt ®ai dïng lµm vËt thÕ chÊp kh«ng ®−îc
chuyÓn dÞch vÉn do ng−êi thÕ chÊp chiÕm h÷u sö dông vµ dïng nã ®¶m b¶o cã mét
gi¸ trÞ nhÊt ®Þnh; khi ng−êi thÕ chÊp ®Õn kú kh«ng thÓ tr¶ nî ®−îc, ng−êi nhËn thÕ
chÊp cã quyÒn ®em ®Êt ®ai ph¸t m¹i vµ −u tiªn thanh to¸n ®Ó thu håi vèn. ThÕ chÊp
®Êt ®ai lµ c¬ së cña thÕ chÊp tµi s¶n trong thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n, trong thÕ chÊp bÊt
®éng s¶n th× phÇn lín gi¸ trÞ lµ n»m trong gi¸ trÞ QSD§. Trong tr−êng hîp ng−êi
vay tiÒn kh«ng cã QSD§ ®Ó thÕ chÊp th× cã thÓ dïng ph−¬ng thøc b¶o l3nh ®Ó huy
®éng vèn, ®ã lµ dùa vµo mét c¸ nh©n hay tæ chøc cam kÕt dïng QSD§ cña hä ®Ó
chÞu tr¸ch nhiÖm thay cho kho¶n vay cña m×nh [5], [18].
- Gãp vèn b»ng gi¸ trÞ QSD§: lµ hµnh vi mµ ng−êi cã QSD§ cã thÓ dïng
®Êt ®ai lµm cæ phÇn ®Ó tham gia kinh doanh, s¶n xuÊt, x©y dùng xÝ nghiÖp.
Ph−¬ng thøc gãp vèn b»ng QSD§ lµ c¸ch ph¸t huy tiÒm n¨ng ®Êt ®ai trong
viÖc ®iÒu chØnh c¬ cÊu kinh tÕ ®Þa ph−¬ng trong c¸c tr−êng hîp ph¶i chuyÓn
hµng lo¹t ®Êt n«ng nghiÖp thµnh ®Êt phi n«ng nghiÖp, ph¸t triÓn xÝ nghiÖp,
dÞch vô, th−¬ng m¹i,... mµ vÉn ®¶m b¶o ®−îc viÖc lµm vµ thu nhËp cho n«ng
d©n - lµ mét trong nh÷ng lùa chän phï hîp víi con ®−êng hiÖn ®¹i hãa vµ
c«ng nghiÖp ho¸ n«ng nghiÖp vµ n«ng th«n [5], [18].
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nông nghiệp -------------------------
10
2.2. QuyÒn së h÷u, sö dông ®Êt ë mét sè n−íc trªn thÕ giíi
2.2.1. C¸c n−íc ph¸t triÓn
T¹i c¸c n−íc ph¸t triÓn, ®a sè c¸c n−íc ®Òu thõa nhËn h×nh thøc së h÷u t− nh©n vÒ
®Êt ®ai, do ®ã ®Êt ®ai ®−îc mua b¸n, trao ®æi trong nÒn kinh tÕ tuy cã mét sè ®Æc ®iÓm
riªng so víi nh÷ng hµng hãa t− liÖu tiªu dïng hoÆc t− liÖu s¶n xuÊt kh¸c.
2.2.1.1. Thôy §iÓn
T¹i Thôy §iÓn, ph¸p luËt ®Êt ®ai vÒ c¬ b¶n lµ dùa trªn viÖc së h÷u t− nh©n vÒ
®Êt ®ai vµ nÒn kinh tÕ thÞ tr−êng. Tuy nhiªn, sù gi¸m s¸t chung cña x3 héi tån
t¹i trªn rÊt nhiÒu lÜnh vùc, vÝ dô nh− ph¸t triÓn ®Êt ®ai vµ b¶o vÖ m«i tr−êng.
Ho¹t ®éng gi¸m s¸t lµ mét ho¹t ®éng phæ biÕn trong tÊt c¶ c¸c nÒn kinh tÕ thÞ
tr−êng cho dï hÖ thèng ph¸p luËt vÒ chi tiÕt ®−îc h×nh thµnh kh¸c nhau.
HÖ thèng ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai cña Thôy §iÓn gåm cã rÊt nhiÒu c¸c ®¹o luËt,
luËt, ph¸p lÖnh phôc vô cho c¸c ho¹t ®éng ®o ®¹c ®Þa chÝnh vµ qu¶n lý ®Êt ®ai. C¸c
ho¹t ®éng cô thÓ nh− ho¹t ®éng ®Þa chÝnh, quy ho¹ch sö dông ®Êt, ®¨ng ký ®Êt ®ai,
bÊt ®éng s¶n vµ viÖc x©y dùng ng©n hµng d÷ liÖu ®Êt ®ai v.v. ®Òu ®−îc luËt ho¸.
D−íi ®©y lµ mét sè ®iÓm næi bËt cña ph¸p luËt, chÝnh s¸ch ®Êt ®ai cña Thôy §iÓn:
- ViÖc ®¨ng ký quyÒn së h÷u: ViÖc ®¨ng ký quyÒn së h÷u khi thùc hiÖn
chuyÓn nh−îng ®Êt ®ai: Toµ ¸n thùc hiÖn ®¨ng ký quyÒn së h÷u khi cã c¸c
chuyÓn nh−îng ®Êt ®ai. Ng−êi mua ph¶i ®¨ng ký quyÒn së h÷u cña m×nh trong
vßng 3 th¸ng sau khi mua. Bªn mua nép hîp ®ång chuyÓn nh−îng ®Ó xin ®¨ng
ký. Toµ ¸n sÏ xem xÐt, ®èi chiÕu víi Sæ ®¨ng ký ®Êt. NÕu xÐt thÊy hîp ph¸p,
sÏ tiÕn hµnh ®¨ng ký quyÒn së h÷u ®Ó ng−êi mua lµ chñ së h÷u míi. C¸c b¶n
sao cña hîp ®ång chuyÓn nh−îng sÏ l−u t¹i toµ ¸n, b¶n gèc ®−îc tr¶ l¹i cho
ng−êi mua. Toµ ¸n còng xem xÐt c¸c h¹n chÕ vÒ chuyÓn nh−îng cña bªn b¸n
(vÝ dô cÊm b¸n).
§¨ng ký ®Êt lµ b¾t buéc nh−ng hÖ qu¶ ph¸p lý quan träng l¹i xuÊt ph¸t tõ
hîp ®ång chø kh«ng ph¶i tõ viÖc ®¨ng ký. V× viÖc chuyÓn nh−îng lµ mét hîp
®ång c¸ nh©n (kh«ng cã sù lµm chøng vÒ mÆt ph¸p lý vµ kh«ng cã x¸c nhËn
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nông nghiệp -------------------------
11
cña c¬ quan c«ng chøng) nªn rÊt khã kiÓm so¸t viÖc ®¨ng ký. Nh−ng ë Thôy
§iÓn, hÇu nh− tÊt c¶ c¸c chuyÓn nh−îng ®Òu ®−îc ®¨ng ký. V× viÖc ®¨ng ký sÏ
t¨ng thªm sù v÷ng ch¾c vÒ quyÒn së h÷u cña chñ míi, t¹o cho chñ së h÷u míi
quyÒn ®−îc −u tiªn khi cã tranh chÊp víi mét bªn thø ba nµo ®ã vµ quan träng
h¬n, quyÒn së h÷u ®−îc ®¨ng ký rÊt cÇn thiÕt khi thÕ chÊp.
- VÊn ®Ò thÕ chÊp: QuyÒn së h÷u ®−îc ®¨ng ký sau khi hîp ®ång ®−îc ký
kÕt nh−ng thÕ chÊp l¹i ®−îc thùc hiÖn theo mét c¸ch kh¸c. Theo quy ®Þnh cña
ph¸p luËt vÒ thÕ chÊp, cã 3 thñ tôc ®Ó thùc hiÖn thÕ chÊp: (1) Tr−íc tiªn ng−êi
së h÷u ®Êt ®ai ph¶i lµm ®¬n xin thÕ chÊp ®Ó vay mét kho¶n tiÒn nhÊt ®Þnh. NÕu
®¬n ®−îc duyÖt th× thÕ chÊp ®ã sÏ ®−îc ®¨ng ký vµ toµ ¸n sÏ cÊp cho chñ së
h÷u mét v¨n b¶n x¸c nhËn ®ñ ®iÒu kiÖn thÕ chÊp. V¨n b¶n x¸c nhËn ®ñ ®iÒu
kiÖn thÕ chÊp nµy sÏ ®−îc sö dông cho mét cam kÕt thÕ chÊp thùc thÕ ®−îc
thùc hiÖn sau khi ®¨ng ký. V¨n b¶n x¸c nhËn ®ñ ®iÒu kiÖn thÕ chÊp d−êng nh−
chØ cã ë Thôy §iÓn. (2) V¨n b¶n x¸c nhËn ®ñ ®iÒu kiÖn thÕ chÊp ®−îc göi cho
bªn cho vay. Khi thùc hiÖn b−íc (1), toµ ¸n kh«ng kiÓm tra, x¸c minh c¸c yªu
cÇu ®èi víi thÕ chÊp. Yªu cÇu ®èi víi thÕ chÊp chØ ®−îc xÐt ®Õn khi thùc sù sö
dông bÊt ®éng s¶n ®Ó vay vèn (tøc lµ chØ ®−îc xem xÐt ®Õn ë b−íc 2). C¸c yªu
cÇu ®Æt ra khi thÕ chÊp lµ: bªn ®i vay ph¶i lµ chñ së h÷u bÊt ®éng s¶n; bªn cho
vay cÇn ®Æt ra c¸c ®iÒu kiÖn cho ng−êi ®i vay; bªn ®i vay ph¶i cam kÕt viÖc
thùc hiÖn thÕ chÊp vµ bªn cho vay sÏ gi÷ v¨n b¶n thÕ chÊp. Khi kh«ng ®¸p øng
c¸c yªu cÇu nµy th× thÕ chÊp sÏ kh«ng hîp ph¸p. §ã lµ tr×nh tù thÕ chÊp theo
quy ®Þnh cña ph¸p luËt nh−ng trªn thùc tÕ hÇu hÕt c¸c thÕ chÊp ®Òu do ng©n
hµng vµ c¸c tæ chøc tÝn dông thùc hiÖn. T¹i ng©n hµng, bªn ®i vay sÏ ký ba v¨n
b¶n: hîp ®ång vay (nªu râ l−îng tiÒn vay), hîp ®ång thÕ chÊp (thÕ chÊp bÊt
®éng s¶n) vµ mét ®¬n göi toµ ¸n ®Ó xin ®¨ng ký thÕ chÊp. Ng©n hµng sÏ gi÷ hai
tµi liÖu ®Çu tiªn vµ göi ®¬n xin thÕ chÊp ®Õn toµ ¸n. Sau khi ®−îc xö lý, ®¬n xin
thÕ chÊp l¹i ®−îc chuyÓn l¹i ng©n hµng vµ l−u trong hå s¬ thÕ chÊp. Th«ng
th−êng ng©n hµng ®îi ®Õn khi cã quyÕt ®Þnh phª duyÖt cña toµ ¸n míi chuyÓn
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nông nghiệp -------------------------
12
- Xem thêm -
.PDF 
118 
2 
99 
