Tài liệu đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện phúc thọ, thành phố hà nội giai đoạn 2011 2014

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN ------------------ ĐỖ THỊ SUYẾN ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN PHÚC THỌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2011 – 2014 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Hà Nội – Năm 2015 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN ------------------ ĐỖ THỊ SUYẾN ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN PHÚC THỌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2011 – 2014 Chuyên ngành : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Mã số : 608.501.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS NGUYỄN HIỆU Hà Nội - 2015 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cám ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc./. Hà Nội, ngày 15 tháng 10 năm 2015 Tác giả Đỗ Thị Suyến i LỜI CẢM ƠN Đạt được kết quả mong muốn sau khóa cao học 2013 – 2015 tại trường Đại học Khoa học Tự nhiên – Đại học Quốc gia Hà Nội, bên cạnh sự nỗ lực phấn đấu của tôi còn có rất nhiều sự quan tâm, tạo điều kiện, hướng dẫn và động viên của các cá nhân, tập thể. Lời đầu tiên tôi xin gửi lời bày tỏ sự trân trọng và biết ơn chân thành tới thầy giáo PGS.TS Nguyễn Hiệu, giáo viên đã trực tiếp hướng dẫn, chỉ bảo tôi ngay từ việc định hướng, tiếp cận và nghiên cứu đề tài đến kết quả cuối cùng là hoàn thành bản luận văn này. Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo đã giảng dạy và truyền đạt những kiến thức khoa học cho tôi trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu tại trường. Đặc biệt là sự chỉ bảo và giúp đỡ của các thầy cô giáo trong khoa Địa Lý; sự ủng hộ của các cán bộ Phòng Sau Đại học – Trường Đại học Khoa học Tự nhiên Hà Nội. Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Phúc Thọ, phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Phúc Thọ, Ủy ban nhân dân và cán bộ địa chính của các xã, thị trấn thuộc huyện Phúc Thọ đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin, số liệu, tư liệu, bản đồ trong quá trình nghiên cứu luận văn này. Cuối cùng tôi trân trọng cảm ơn các bạn học viện cùng lớp, những người thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu hoàn thành luận văn này. Hà Nội, ngày 15 tháng 10 năm 2015 Tác giả Đỗ Thị Suyến ii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN................................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................................ ii MỤC LỤC............................................................................................................................. iii DANH MỤC BẢNG ........................................................................................................... vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ............................................................................... vii MỞ ĐẦU................................................................................................................................ 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ..................................................................................................... 1 2. Mục tiêu nghiên cứu .......................................................................................................... 3 3. Nội dung nghiên cứu ......................................................................................................... 3 4. Đối tƣợng nghiên cứu ........................................................................................................ 3 5. Phạm vi nghiên cứu ........................................................................................................... 4 6. Phƣơng pháp nghiên cứu................................................................................................... 4 Chƣơng 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ........................................................ 7 1.1. Cơ sở lý luận về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất ...................................................... 7 1.1.1. Quyền sở hữu ............................................................................................................... 7 1.1.2. Quyền sử dụng đất ..................................................................................................... 10 1.2. Quyền sử dụng đất ở một số nƣớc trên thế giới .......................................................... 14 1.3. Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam .................................................. 24 1.3.1. Khái quát về sự hình thành cơ sở pháp lý về các quyền sử dụng đất ở Việt Nam....................................................................................................................................... 24 1.3.2. Việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam hiện nay.................................. 27 1.4. Cơ sở pháp lý về quyền sử dụng đất............................................................................ 31 1.4.1. Luật ............................................................................................................................. 31 1.4.2. Các văn bản dƣới Luật ............................................................................................. 32 1.4.3. Các văn bản quy định thực hiện quyền sử dụng đất tại Hà Nội ............................ 35 Chƣơng 2. NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG THỰC HIỆN QSDĐ TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN PHÚC THỌ GIAI ĐOẠN 2011 - 2014 ............................................................. 36 iii 2.1. Điều kiện tự nhiên – kinh tế - xã hội........................................................................... 36 21.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên ................................................................................. 36 2.1.2. Tình hình kinh tế, xã hội............................................................................................ 38 2.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ........................................... 41 2.2. Hiện trạng quản lý, sử dụng đất của huyện Phúc Thọ................................................ 41 2.2.1. Hiện trạng sử dụng đất .............................................................................................. 43 2.2.2. Biến động sử dụng đất từ năm 2011-2014............................................................... 46 2.3. Hiện trạng sử dụng đất của các xã thị trấn điều tra ..................................................... 54 2.4.Tình hình quản lý, sử dụng đất đai của huyện Phúc Thọ. ........................................... 58 2.5. Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phúc Thọ giai đoạn 2011 - 2014........................................................................................................................... 60 2.5.1. Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất ..................................... 60 2.5.2. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ............................. 61 2.5.3. Tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất ......................................... 67 2.5.4. Tình hình thực hiện quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất .................................... 70 2.5.5. Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất ........................................... 71 2.5.6. Tình hình thực hiện quyền tặng, cho quyền sử dụng đất ........................................ 73 2.5.7. Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất ..... 76 2.5.8. Tình hình thực hiện quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất ...................... 79 2.5.9. Tình hình thực hiện quyền đƣợc bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất ................. 79 2.5.10. Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các quyền sử dụng đất................................................................................................................................. 81 2.6. Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ................................. 85 Chƣơng 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP GÓP PHẦN NÂNG CAO QUYỀN CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN PHÚC THỌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI....................................................................................................................... 88 3.1. Định hƣớng phát triển và vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất trong giai đoạn tới........................................................................................................................................... 88 3.2. Đề xuất một số giải pháp .............................................................................................. 91 3.2.1. Giải pháp về chính sách............................................................................................. 91 iv 3.2.2.Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất ............. 93 3.2.3.Giải pháp về đầu tƣ cho con ngƣời và cơ sở vật chất ............................................... 93 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ............................................................................................ 95 1. Kết luận............................................................................................................................. 95 2. Kiến nghị .......................................................................................................................... 97 TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................................................. 98 PHỤ LỤC ........................................................................................................................... 100 v DANH MỤC BẢNG STT Tên bảng Trang B¶ng 1. Diện tích, cơ cấu đất nông nghiệp năm 2014 của huyện Phúc Thọ.................... 43 Bảng 2. Diện tích, cơ cấu đất phi nông nghiệp năm 2014 của huyện Phúc Thọ ............. 44 Bảng 3. Biến động diện tích đất nông nghiệp giai đoạn 2011-2014 ................................ 46 Bảng 4. Biến động diện tích đất phi nông nghiệp giai đoạn 2011-2014 .......................... 65 Bảng 5. Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 các xã, thị trấn điều tra ................................. 68 B¶ng 6. Tổng hợp tình hình thực hiện quyền chuyển nhƣợng QSDĐ tại 3 xã, thị trấn điều tra giai đoạn 2011-2014............................................................................................... 72 B¶ng 7.Tình hình thực hiện quyền chuyển nhƣợng QSDĐ theo các xã, thị trấn ............ 74 B¶ng 8. Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDĐ theo các xã, thị trấn ................................ 68 B¶ng 9. Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ theo các xã, thị trấn ....................... 80 Bảng 10. Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ theo các xã, thị trấn .................... 81 Bảng 11.Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh QSDĐ theo các xã, thị trấn ..... 77 Bảng 12. Tổng hợp tình hình thu hồi đất NN của các hộ gia đình, cá nhân ................... 80 Bảng 13. Ý kiến đánh giá của ngƣời dân về giá đất ......................................................... 81 Bảng 14. Đánh giá về thủ tục và các văn bản hƣớng dẫn thực hiện các quyền SDĐ .... 82 Bảng 15. Khả năng vay vốn và tìm kiếm thông tin .......................................................... 83 Bảng 16. Ý kiến của ngƣời dân khi thực hiện các QSDĐ................................................ 83 vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Ký hiệu Chú giải DT Diện tích GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QĐ Quyết định QSDĐ Quyền sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân TN&MT Tài nguyên và Môi trƣờng VPĐKĐ&N Văn phòng đăng ký đất và nhà vii MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại và phát triển của con ngƣời cùng các sinh vật khác trên trái đất. C.Mác đã viết rằng: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài ngƣời, là điều kiện cần để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu đƣợc để sản xuất, là tƣ liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp”.Tuy vậy đất đai là nguồn tài nguyên giới hạn về không gian( diện tích) nên với mỗi quốc gia, nguồn tài nguyên đất đai là giới hạn, vì vậy nhiệm vụ quan trọng của mỗi quốc gia là quản lý nguồn tài nguyên này chặt chẽ, đảm bảo sử dụng hiệu quả, đúng mục đích. Nƣớc ta, hiện nay đang trong công cuộc đổi mới, chúng ta tiến hành công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nƣớc, nền kinh tế chuyển sang nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần phát triển theo cơ chế thị trƣờng có sự quản lý của nhà nƣớc kéo theo nhu cầu đất đai của các ngành ngày càng tăng lên một cách nhanh chóng, đảm bảo nguồn tài nguyên đất đai đƣợc sử dụng hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả là vấn đề cần thiết. Tuy nhiên, trong một thời gian dài nƣớc ta đã buông lỏng quản lý đối với nguồn tài nguyên đất đai, công tác lập quy hoạch chƣa mang tính lâu dài và đồng bộ, cùng với tốc độ đô thị hóa nhanh theo chiến lƣợc phát triển đã tạo ra một lỗ hổng lớn trong vấn đề sử dụng hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai. Luật Đất đai năm 2013 đã quy định quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất để phù hợp với nền kinh tế thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa. Tuy nhiên, đến nay tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở các địa phƣơng vẫn còn tồn tại nhiều bất cập cần đƣợc giải quyết nhƣ: Các quy định pháp luật của cơ quan quản lý Nhà nƣớc có nhiều ảnh hƣởng đến việc thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất; Ngƣời sử dụng đất thực hiện các quyền sử dụng đất nhƣng không làm thủ tục theo quy đinh vì những lý do khác nhau.; Công tác bồi thƣờng đất đai khi Nhà nƣớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế, dựa vào khung giá đất do Nhà nƣớc ban hành hàng năm còn có nhiều bất cập, gây bức xúc cho ngƣời dân... 1 Đồng thời, do ý thức và hiểu biết pháp luật đất đai của các đối tƣợng sử dụng đất còn hạn chế, việc thực hiện các quyền đƣợc pháp luật quy định đối với hộ gia đình, cá nhân còn chƣa phát huy tối đa, dẫn đến những vi phạm pháp luật trong việc sử dụng đất gây nhiều hậu quả xấu về mặt kinh tế - xã hội, đặc biệt là khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai, trốn thuế và lạm dụng quyền sử dụng đất. Huyện Phúc Thọ phía bắc giáp tỉnh Vĩnh Phúc, phía đông giáp huyện Đan Phƣợng, phía nam giáp huyện Thạch Thất và Hoài Đức, phía tây giáp TX. Sơn Tây. Diện tích tự nhiên của huyện là 11.836,24 ha với tổng số dân 218.483 ngƣời. Huyện Phúc Thọ gồm 23 đơn vị hành chính trong đó có 01 thị trấn là thị trấn Phúc Thọ và 22 xã gồm: Vân Hà, Vân Phúc, Vân Nam, Xuân Phú, Phƣơng Độ, Sen Chiểu, Cẩm Đình, Võng Xuyên, Thọ Lộc, Long Xuyên, Thƣợng Cốc, Hát Môn, Tích Giang, Thanh Đa, Trạch Mỹ Lộc, Phúc Hòa, Ngọc Tảo, Phụng Thƣợng, Tam Thuấn, Tam Hiệp, Hiệp Thuận, Liên Hiệp. Huyện Phúc Thọ có vị trí thuận lợi cho việc phát triển và giao lƣu kinh tế - văn hóa - xã hội. Trong những năm gần đây, huyện Phúc Thọ có tốc độ đô thị hóa rất nhanh. Do việc đô thị hóa dẫn giá đất đất trên thị trƣờng tăng cao và diễn biến phức tạp, vì vậy việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn diễn ra khó lƣờng và tồn tại tại nhiều bất cập. Do nhu cầu về quyền sử dụng đất phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên các hoạt động thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất có xu hƣớng ngày càng gia tăng. Hàng năm, trung bình trên địa bàn huyện Phúc Thọ ngƣời sử dụng đất đã thực hiện đăng ký biến động đất đai: 506 trƣờng hợp chuyển nhƣợng, 198 trƣờng hợp thừa kế, 548 trƣờng hợp thế chấp, 212 trƣờng hợp tặng cho QSD đất... Tuy nhiên, trên thực tế vẫn còn một số bộ phận không nhỏ chƣa thực hiện đăng ký biến động đất đai nên chƣa phản ánh đúng thực trạng sử dụng đất hiện nay. Để có cái nhìn chính xác và mang tính thực tế về quyền của ngƣời sử dụng đất, cần trả lời ba câu hỏi: thực trạng thực hiện quyền của ngƣời sử dụng đất hiện nay nhƣ thế nào? Nguyên nhân tại sao? Giải pháp để giải quyết những tồn tại nhƣ thế nào? Việc giải đáp đầy đủ và chính xác ba câu hỏi này nhằm đƣa ra hƣớng giải quyết thích hợp trong giai đoạn tiếp theo. Xuất phát từ những lý do trên, tôi thực hiện đề tài: “Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử 2 dụng đất trên địa bàn huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội giai đoạn 2011 2014” 2. Mục tiêu của đề tài - Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội. - Đề xuất một số chính sách, giải pháp nhằm khuyến khích ngƣời sử dụng đất trên địa bàn huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội thực hiện đầy đủ, hợp pháp các quyền theo quy định của pháp luật. 3. Nội dung nghiên cứu - Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Phúc Thọ - Hiện trạng quản lý, sử dụng đất của huyện Phúc Thọ - Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Phúc Thọ giai đoạn 2011 – 2014 (cả làm thủ tục và chƣa làm thủ tục để so sánh, đánh giá, tìm nguyên nhân, từ đó đề xuất giải pháp) + Tình hình chuyển đổi quyền sử dụng đất; + Tình hình chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất; + Tình hình cho thuê quyền sử dụng đất; + Tình hình cho thuê lại quyền sử dụng đất; + Tình hình thừa kế quyền sử dụng đất; + Tình hình tặng, cho quyền sử dụng đất; + Tình hình thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất; + Tình hình góp vốn bằng quyền sử dụng đất; + Tình hình thực hiện quyền đƣợc bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất. - Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phúc Thọ. 4. Đối tượng nghiên cứu Đối tƣợng nghiên cứu của đề tài là: - Các cá nhân, hộ gia đình tham gia các hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội, bao gồm: hộ gia đình cá nhân nhận quyền sử dụng đất; hộ gia đình cá nhân chuyển quyền sử dụng đất. 3 - Các cơ quan, tổ chức theo dõi giám sát và thực hiện các thủ tục chuyển QSDĐ. - Các chính sách quy định về QSDĐ và tình hình thực hiện quy định về QSDĐ của ngƣời SDĐ trên địa bàn huyện Phúc Thọ. 5. Phạm vi nghiên cứu a. Phạm vi không gian Trên phạm vi toàn huyện bao gồm 23 đơn vị hành chính (22 xã và 01 thị trấn) thuộc huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội, trong đó chọn 03 đại diện là: Nhóm 1: Trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, xã hội của huyện ( thị trấn Phúc Thọ) Nhóm 2: 10 xã có tốc độ kinh tế và dân trí phát triển mạnh, biến động đất đai nhiều gồm các xã: Cẩm Đình, Võng Xuyên, Thọ Lộc,, Long Xuyên, Tích Giang, Phúc Hòa, Ngọc Tảo, Phụng Thƣợng, Tam Hiệp, Hiệp Thuận. Trong đó lựa chọn xã Phụng Thượng làm mẫu điều tra. Nhóm 3: 12 xã kinh tế phát triển chậm hơn nên biến động đất đai ít:Vân Hà, Vân Phúc, Xuân Phú, Phƣơng Độ, Sen Chiểu, Thƣợng Cốc, Hát Môn, Thanh Đa, Trạch Mỹ Lộc, Tam Thuấn, Liên Hiệp, vân Nam .Trong đó lựa chọn xã Xuân Phú làm mẫu điều tra. b. Phạm vi thời gian Đề tài chỉ đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Phúc Thọ giai đoạn 2011 - 2014 (cả làm thủ tục và chƣa làm thủ tục đăng ký biến động đất đai). 6. Phương pháp nghiên cứu a. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu Điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất; tình hình quản lý đất đai và công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Thu thập số liệu thứ cấp (các trƣờng hợp đăng ký biến động do thực hiện các quyền sử dụng đất) đƣợc thu thập tại 2 nguồn là: phòng Tài nguyên và Môi trƣờng huyện Phúc Thọ, Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Hà Nội. 4 - Số liệu về tình hình quản lý đất đai và công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tổng hợp trên cơ sở số liệu báo cáo các năm của phòng Tài nguyên và Môi trƣờng huyện Phúc Thọ. - Tổng hợp các số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội theo báo cáo của UBND huyện Phúc Thọ và các phòng ban chuyên môn. - Số liệu về công tác giải phóng mặt bằng tại huyện Phúc Thọ do Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Phúc Thọ cung cấp. b. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp theo bảng hỏi (phiếu in sẵn) Phƣơng pháp chọn mẫu: Chọn mẫu xã, thị trấn: - Nhóm 1: Lựa chọn thị trấn Phúc Thọ là trung tâm chính trị , kinh tế, văn hóa, xã hội của huyện. - Nhóm 2: Lựa chọn xã Phụng Thƣợng làm mẫu điều tra trong 10 xã có tốc độ kinh tế và dân trí phát triển mạnh, biến động đất đai nhiều gồm các xã: Cẩm Đình, Võng Xuyên, Thọ Lộc, Long Xuyên, Tích Giang, Phúc Hòa, Ngọc Tảo, Phụng Thƣợng, Tam Hiệp, Hiệp Thuận. - Nhóm 3: Lựa chọn xã Xuân Phú làm mẫu điều tra trong 12 xã kinh tế phát triển chậm hơn nên biến động đất đai ít:Vân Hà, Vân Phúc, Xuân Phú, Phƣơng Độ, Sen Chiểu, Thƣợng Cốc, Hát Môn, Thanh Đa, Trạch Mỹ Lộc, Tam Thuấn, Liên Hiệp, vân Nam. Chọn các hộ điều tra theo phƣơng pháp ngẫu nhiên. Cụ thể chọn: - 60 hộ điều tra ở thị trấn Phúc Thọ. - 60 hộ điều tra ở xã Phụng Thƣợng. - 60 hộ điều tra ở xã Xuân Phú. c. Phương pháp so sánh So s¸nh sè liÖu qua c¸c n¨m ®Ó thÊy ®-îc sù biÕn ®éng, thay ®æi vÒ c¬ cÊu kinh tÕ – x· héi, t×nh h×nh sö dông ®Êt n«ng nghiÖp, phi nông nghiệp cña huyÖn; d. Phương pháp xử lý số liệu Sử dụng phần mềm máy tính Exel để tổng hợp. Phân tích, xử lý số liệu 5 theo phƣơng pháp thống kê. e. Phương pháp đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất Dựa trên các tiêu chí sau để đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất: - Hoàn tất tất cả các thủ tục - Có khai báo tại UBND cấp xã - Giấy tờ viết tay có ngƣời làm chứng - Giấy tờ viết tay - Không có giấy tờ cam kết Dựa trên các tiêu chí sau để đánh giá thực trạng giấy tờ tại thời điểm thực hiện quyền sử dụng đất: - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quyết định giao, cấp đất tạm thời - Giấy tờ hợp pháp khác - Không có giấy tờ 6 Chương 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở lý luận về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất 1.1.1. Quyền sở hữu Theo Điều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật…” (Bộ Luật dân sự, 2005)[9] . Sở hữu là việc tài sản, tƣ liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa ngƣời với ngƣời trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối tƣợng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng,...). Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng: - Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình. Trong một số trƣờng hợp theo quy định của pháp luật thì ngƣời không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền chiếm hữu tài sản (nhà vắng chủ) (Nguyễn Đình Bồng, 2006)[3]. - Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hƣởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình bằng cách thức khác nhau. Ngƣời không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong trƣờng hợp đƣợc chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy rõ trong việc Nhà nƣớc giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình,cá nhân (Nguyễn Đình Bồng, 2006)[3]. - Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình cho ngƣời khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phƣơng thức: + Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản của mình cho ngƣời khác thông qua hình thức giao dịch dân sự nhƣ bán, đổi, tặng cho, để thừa kế; + Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn trong thực tế. Ví dụ: tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu (Nguyễn Đình Bồng, 2006)[3]. 7 Các hình thức sở hữu tài sản bao gồm: sở hữu nhà nƣớc, sở hữu tập thể, sở hữu tƣ nhân, sở hữu chung, sở hữu của tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội, sở hữu của tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp (Bộ Luật dân sự, 2005)[9]. Sở hữu đất đai có thể đƣợc biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, nhƣng suy cho cùng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nƣớc, sở hữu đất đai cũng chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản là sở hữu tƣ và sở hữu công. Cũng có thể trong một chế độ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu hoặc là chế độ sở hữu công cộng hoặc là chế độ sở hữu tƣ nhân về đất đai, cũng có thể là sự đan xen của cả hai chế độ sở hữu đó, trong đó có những hình thức phổ biến của một chế độ sở hữu nhất định (Đinh Dũng Sỹ, 2003)[20]. Ở Việt Nam, chế độ sở hữu về đất đai cũng đƣợc hình thành và phát triển theo những tiến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của những hình thái kinh tế - xã hội nhất định trong lịch sử. Nghiên cứu quá trình hình thành chế độ và các hình thức sở hữu đất đai ở Việt Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về đất đai ở Việt Nam đã đƣợc xác lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau. Tuy nhiên, quyền sở hữu toàn dân về đất đai chỉ đƣợc hình thành theo Hiến pháp 1959 và đƣợc khẳng định ở Hiến pháp 1980 và sau đó đƣợc tiếp tục khẳng định và củng cố trong Hiến pháp 1992 (Đinh Dũng Sỹ, 2003)[20]. Điều 17 Hiến pháp 1992 khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nƣớc, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời mà pháp luật quy định là của Nhà nƣớc, đều thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nƣớc thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp 1992). Luật Đất đai 1993 (Luật Đất đai sửa đổi 1998, 2001) cũng đã thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định về đất đai của Hiến pháp. Luật Đất đai (1993, 1998, 2001) quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nƣớc thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dƣỡng đất, bảo vệ môi trƣờng để phát triển bền vững. 8 Luật Đất đai 2003 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Sở hữu đất đai” (Điều 5), “Quản lý Nhà nƣớc về đất đai” (Điều 6), “Nhà nƣớc thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nƣớc về đất đai” (Điều 7). Với tƣ cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nƣớc thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nƣớc nhằm bảo đảm cho đất đai đƣợc sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nƣớc cũng nhƣ của ngƣời sử dụng. Nhà nƣớc thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Về quyền chiếm hữu về đất đai: Nhà nƣớc các cấp chiếm hữu đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn. Nhà nƣớc cho phép ngƣời sử dụng đƣợc quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian cụ thể, có thể là lâu dài nhƣng không phải là vĩnh viễn, sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dƣới các hình thức giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những trƣờng hợp cụ thể này, QSDĐ của Nhà nƣớc đƣợc trao cho ngƣời sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể. QSD đất của Nhà nƣớc và QSDĐ cụ thể của ngƣời sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhƣng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hƣởng lợi. Về nguyên tắc, Nhà nƣớc điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho việc ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho ngƣời trực tiếp sử dụng đất đƣợc hƣởng lợi ích từ đất do chính mình đầu tƣ mang lại (Nguyễn Đình Bồng, 2006)[3]. Về quyền sử dụng đất: Trong nền kinh tế còn nhiều thành phần, Nhà nƣớc không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải phân bổ, bố trí cho toàn xã hội - trong đó có cả tổ chức của Nhà nƣớc - sử dụng đất vào các mục đích. Nhƣ vậy, QSD đất đƣợc giao cho ngƣời sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể; quyền sử dụng đất của Nhà nƣớc trong trƣờng hợp này đƣợc thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc hƣởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tƣ của Nhà nƣớc mang lại. 9 Về quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nƣớc là cơ bản và tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Việc định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến QSDĐ, thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ; những quyền này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phƣơng thức nhận đất và đối tƣợng nhận đất theo quy định cụ thể của pháp luật (Nguyễn Đình Bồng, 2006)[3]. 1.1.2. Quyền sử dụng đất Nhà nƣớc là ngƣời đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Nhà nƣớc có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên, với các quyền năng đó, cũng không đƣợc hiểu rằng Nhà nƣớc có quyền sở hữu về đất đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế. Vậy chủ sở hữu của đất đai là toàn dân, Nhà nƣớc là ngƣời đại diện, còn mỗi ngƣời dân thực hiện quyền của mình nhƣ thế nào? Nhƣ trên đã nói, quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền tối cao, thiêng liêng và không thể chia cắt, chủ sở hữu chỉ có thể là một, đó là toàn dân, nhƣng mỗi ngƣời ngƣời sử dụng đất không phải là một chủ sở hữu của khối tài sản chung đó, không phải là các đồng chủ sở hữu đối với đất đai. Nhƣng ngƣời sử dụng đất (các tổ chức và cá nhân, hộ gia đình) có QSDĐ. Thông qua Nhà nƣớc - cơ quan đại diện thực hiện quyền sở hữu, ngƣời dân đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất sử dụng. Điều này đã đƣợc Hiến pháp cũng nhƣ Luật Đất đai hiện hành ghi nhận. Và vì vậy, trong Luật Đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất”, hay nói cách khác là QSDĐ của ngƣời sử dụng (Luật đất đai, 1993)[12]. Theo Điều 1 Luật Đất đai 1993 : “.... Nhà nƣớc giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nƣớc, tổ chức chính trị, xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Nhà nƣớc còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân 10 đƣợc nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất trong Luật này gọi chung là ngƣời sử dụng đất” (Bộ Luật Dân sự, 2005)[9]. “Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà luật pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và không thể phân chia thì là thế nào để ngƣời dân thực hiện đƣợc quyền của mình? Để ngƣời dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng đƣợc nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tƣ cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nƣớc? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết đƣợc mâu thuẫn nói trên và làm hài hòa đƣợc các lợi ích của quốc gia, Nhà nƣớc và mỗi ngƣời dân (Đinh Dũng Sỹ, 2003)[20]. Nội dung QSDĐ của ngƣời sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền đƣợc cấp GCNQSDĐ, quyền đƣợc pháp luật bảo vệ khi bị ngƣời khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và đƣợc hƣởng thành quả lao động, kết quả đầu tƣ trên đất đƣợc giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ đƣợc thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào ngƣời sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và đƣợc Nhà nƣớc giao đất hay cho thuê đất ? (Đinh Dũng Sỹ, 2003)[20]. QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đƣợc Nhà nƣớc giao bao gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền đƣợc bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất” (Điều 106 Luật Đất đai 2003). Đây không phải là quyền sở hữu nhƣng là một quyền năng khá rộng và so với quyền sở hữu thì không khác nhau là mấy nếu xét trên phƣơng diện thực tế sử dụng đất. Mặt khác Nhà nƣớc giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nƣớc chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao đất không có nghĩa là Nhà nƣớc thu hồi đất mà Nhà nƣớc sẽ tiếp tục giao đất cho ngƣời sử dụng. Trƣờng hợp Nhà nƣớc thu hồi đất thì Nhà nƣớc sẽ giao đất khác cho ngƣời sử dụng hoặc sẽ “đền bù” (Luật Đất đai 11