Tài liệu đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại thành phố lạng sơn, tỉnh lạng sơn

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM NÔNG QUỐC HƯNG ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ LẠNG SƠN, TỈNH LẠNG SƠN Chuyên ngành: Mã ngành: Người hướng dẫn khoa học: Quản lý đất đai 60.85.01.03 PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc. Hà Nội, ngày 23 tháng 6 năm 2017 Tác giả luận văn Nông Quốc Hưng i LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình. Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc thầy giáo PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ, công chức, viên chức Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Lạng Sơn, Ủy ban nhân dân thành phố Lạng Sơn, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Lạng Sơn, Văn phòng Đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Lạng Sơn, Chi cục Thuế thành phố Lạng Sơn, Chi cục Thống kê thành phố Lạng Sơn, UBND phường Đông Kinh, UBND phường Chi Lăng, UBND xã Mai Pha và các cơ quan liên quan đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài. Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./. Hà nội, ngày 23 tháng 6 năm 2017 Tác giả luận văn Nông Quốc Hưng ii MỤC LỤC Lời cam đoan ............................................................................................................ i Lời cảm ơn .............................................................................................................. ii Mục lục .................................................................................................................. iii Danh mục chữ viết tắt .............................................................................................. v Danh mục bảng ....................................................................................................... vi Phần 1. Mở đầu ...................................................................................................... 1 1.1. Tính cấp thiết của đề tài.............................................................................. 1 1.2. Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................... 2 1.3. Phạm vi nghiên cứu .................................................................................... 3 1.4. Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn .................................. 3 Phần 2. Tổng quan tài liệu..................................................................................... 4 2.1. Cơ sở lý luận của việc thực hiện các quyền sử dụng đất ............................ 4 2.1.1. Đất đai và thị trường đất đai ....................................................................... 4 2.1.2. Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ........................................................... 6 2.1.3. Chuyển quyền sử dụng đất .......................................................................... 9 2.2. Tình hình thực hiện quyền sở hữu và quyền sử dụng đất của một số nước trên thế giới ...................................................................................... 15 2.2.1. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở Mỹ ............................................................... 15 2.2.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở Oxtraylia ...................................................... 15 2.2.3. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở Trung Quốc .................................................. 16 2.2.4. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở Hàn Quốc ..................................................... 18 2.3. Thực tiễn thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam ............. 18 2.3.1. Quy định về việc thực hiện quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam qua các thời kỳ .......................................................................................... 18 2.3.2. Kết quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam ................ 23 2.3.3. Thực trạng thực hiện quyền sử dụng đất của tỉnh Lạng Sơn ....................... 28 Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu .................................................... 30 3.1. Địa điểm nghiên cứu ................................................................................. 30 3.2. Thời gian nghiên cứu ................................................................................. 30 3.3. Đối tượng nghiên cứu ................................................................................ 30 3.4. Nội dung nghiên cứu ................................................................................. 30 iii 3.4.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Lạng Sơn ...... 30 3.4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất của thành phố Lạng Sơn ........................ 30 3.4.3. Kết quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Lạng Sơn................................................................................... 31 3.4.4. Đề xuất một số giải pháp nâng cao việc thực hiện quyền sử dụng đất tại thành phố Lạng Sơn .............................................................................. 31 3.5. Phương pháp nghiên cứu ........................................................................... 31 3.5.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp........................................... 31 3.5.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp ............................................ 31 3.5.3. Phương pháp so sánh ................................................................................. 32 3.5.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp và phân tích số liệu ................................ 32 3.5.5. Phương pháp minh họa .............................................................................. 32 Phần 4. Kết quả và thảo luận ............................................................................... 33 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Lạng Sơn ..................... 33 4.1.1. Điều kiện tự nhiên của thành phố Lạng Sơn............................................... 33 4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội của thành phố Lạng Sơn .................................... 36 4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố Lạng Sơn ..... 38 4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất của thành phố Lạng Sơn ........................ 39 4.2.1. Tình hình quản lý đất đai của thành phố Lạng Sơn .................................... 39 4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Lạng Sơn ........................................ 43 4.3. Đánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Lạng Sơn ...................................................................... 45 4.3.1. Kết quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại thành phố Lạng Sơn....... 46 4.3.2. Kết quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại 3 phường, xã nghiên cứu ................................................................................................. 51 4.4. Đề xuất một số giải pháp nâng cao việc thực hiện quyền sử dụng đất tại thành phố Lạng Sơn .............................................................................. 72 Phần 5. Kết luận và kiến nghị .............................................................................. 75 5.1. Kết luận..................................................................................................... 75 5.2. Kiến nghị .................................................................................................. 76 Tài liệu tham khảo .................................................................................................. 78 Phụ lục .................................................................................................................. 80 iv DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt BTC : Bộ Tài chính BTNMT : Bộ Tài nguyên và Môi trường BTP : Bộ Tư pháp CHXHCN : Cộng hòa xã hội chủ nghĩa CNH : Công nghiệp hóa GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HĐH : Hiện đại hóa NĐ-CP : Nghị định Chính phủ QĐ : Quyết định QSDĐ : Quyền sử dụng đất SDĐ : Sử dụng đất TN&MT : Tài nguyên và Môi trường TT : Thông tư TTLT : Thông tư liên tịch TW : Trung ương UBND : Ủy ban nhân dân VPĐKĐĐ : Văn phòng Đăng ký đất đai v DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1. Tình hình phát triển dân số của thành phố Lạng Sơn qua các năm từ 2012-2016 .................................................................................................... 37 Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 thành phố Lạng Sơn............................... 43 Bảng 4.3. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Lạng Sơn ....... 47 Bảng 4.4. Kết quả thu thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Lạng Sơn, giai đoạn 2016 - 2016…………….. .................................................................. .47 Bảng 4.5. Tình hình thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất tại thành phố Lạng Sơn, từ năm 2012 - 2016 .............................................................................. 48 Bảng 4.6. Tình hình thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất tại thành phố Lạng Sơn, từ năm 2012 - 2016 .............................................................................. 50 Bảng 4.7. Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 các phường, xã nghiên cứu .................... 51 Bảng 4.8. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại 3 phường, xã nghiên cứu .................................................................................................... 53 Bảng 4.9. Tổng hợp phiếu điều tra chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại 3 phường, xã nghiên cứu ................................................................................. 55 Bảng 4.10. Tình hình thực hiện quyền tặng cho của người sử dụng đất tại 3 phường, xã nghiên cứu ................................................................................. 57 Bảng 4.11. Tổng hợp phiếu điều tra tặng cho QSDĐ tại 3 phường, xã nghiên cứu....... 58 Bảng 4.12. Tình hình thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất tại 3 phường, xã nghiên cứu .................................................................................................... 60 Bảng 4.13. Tổng hợp phiếu điều tra thế chấp quyền sử dụng đất tại 3 phường, xã nghiên cứu .................................................................................................... 61 Bảng 4.14. Tổng hợp ý kiến đánh giá của người dân liên quan đến việc thực hiện quyền sử dụng đất ........................................................................................ 64 Bảng 4.15. Tổng hợp ý kiến đánh giá của cán bộ việc thực hiện thủ tục hành chính về quyền của người sử dụng đất....................................................... 648 vi TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Nông Quốc Hưng Tên luận văn: Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn. Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam Mục tiêu nghiên cứu Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn nhằm tìm ra những tồn tại trong quá trình thực hiện quyền của người sử dụng đất. Từ đó, đề xuất các giải pháp nhằm góp phần thực hiện đúng, đầy đủ các quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lạng Sơn. Phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: Đề tài tập trung nghiên cứu việc thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho và thế chấp quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Lạng Sơn. - Phạm vi nghiên cứu: + Về không gian: Đề tài nghiên cứu trong phạm vi địa giới hành chính 02 phường và 01 xã (Phường Đông Kinh, Phường Chi Lăng và xã Mai Pha). + Về thời gian: Số liệu thống kê về đất đai, điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội lấy trong giai đoạn 2012-2016; tình hình sử dụng đất được điều tra trong năm 2016. Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp: + Điều tra, thu thập các số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; tình hình quản lý và sử dụng đất, tình hình thu lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất tại Chi cục Thống kê, Phòng Tài nguyên môi trường, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai và Chi cục thuế thành phố Lạng Sơn. + Tham khảo số liệu thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho và thế chấp quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình cá nhân tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai và Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Lạng Sơn. - Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp: Sử dụng phiếu điều tra có sẵn điều tra ngẫu nhiên các hộ gia đình, cá nhân có giao dịch quyền sử dụng đất tại 3 phường xã của thành phố Lạng Sơn. Tổng số phiếu điều tra là 171 phiếu (trung bình mỗi phường, vii xã là 57 phiếu). Các tiêu chí điều tra bao gồm: thông tin chung về hộ điều tra; thông tin đất đai của hộ điều tra; tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp của hộ điều tra; đánh giá về thủ tục hành chính khi thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất ở, thời gian hoàn thành thủ tục;... Đối với cán bộ thực hiện thủ tục hành chính liên quan đến quyền của người sử dụng đất, số phiếu điều tra 13 phiếu (03 phiếu điều tra công chức địa chính, 03 phiếu điều tra viên chức Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai; 03 phiếu điều tra Công chức phòng Tài nguyên và Môi trường; 02 phiếu điều tra công chức Bộ phận Tiếp nhận và trả kết quả; 02 phiếu điều tra công chức Chi cục Thuế thành phố). - Phương pháp so sánh; - Phương pháp thống kê, tổng hợp và phân tích số liệu; - Phương pháp minh họa. Kết quả chính và kết luận Thành phố Lạng Sơn là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa - xã hội của tỉnh Lạng Sơn, Thành phố có vị trí chiến lược quan trọng đối với Việt Nam và quốc tế. Trong giai đoạn 2012-2016, kinh tế của thành phố phát triển khá, tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân đạt trên 10%/năm. Trong tương lai không xa, thành phố Lạng Sơn sẽ được nâng cấp thành đô thị loại II, xây dựng thành đơn vị hành chính kinh tế đặc biệt tiêu biểu với các ngành nghề kinh tế mũi nhọn là du lịch, thương mại dịch vụ và là cửa ngõ giao thương quốc tế giữa Việt Nam, Trung Quốc và các nước trên thế giới. Đứng trước những thay đổi của tốc độ đô thị hóa và lượng dân số ngày càng tăng, kéo theo nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng. Trong giai đoạn 2012 - 2016, các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất ở tại thành phố Lạng Sơn diễn ra thường xuyên; cụ thể tại địa bàn nghiên cứu (phường Đông Kinh, phường Chi Lăng và xã Mai Pha) thành phố Lạng Sơn, có 904 giao dịch chuyển nhượng, 168 giao dịch tặng cho và 2.127 giao dịch thế chấp. Số lượng giao dịch về đất đai tại thành phố Lạng Sơn cũng tăng dần qua các năm, việc chuyển quyền sử dụng đất cơ bản đã được người dân thực hiện đầy đủ đúng quy định của pháp luật đất đai. Bên cạnh những trường hợp chuyển quyền đã được đăng ký với cơ quan Nhà nước thì trên địa bàn thành phố còn tồn tại nhiều trường hợp giao dịch chuyển quyền chưa thực hiện đăng ký. - Nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng người sử dụng đất không thực hiện khai báo khi thực hiện các QSDĐ: Ý thức của người sử dụng đất trong việc tuân thủ các quy định của pháp luật đất đai còn nhiều hạn chế; Công tác tổ chức quản lý, giám sát việc thực hiện các QSDĐ còn yếu kém; Cách tính thuế và kê khai chưa minh bạch hợp lý; viii Các quy định về trình tự, thủ tục thực hiện các QSDĐ còn rườm rà, phức tạp và thay đổi liên tục khiến người dân gặp khó khăn trong việc cập nhật và thực hiện. - Từ kết quả nghiên cứu, đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thành phố Lạng Sơn như sau: giải pháp tuyên truyền và phổ biến pháp luật; giải pháp về tổ chức quản lý, tuyên truyền thực hiện các quyền sử dụng đất; giải pháp đẩy mạnh công tác cải cách các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai; giải pháp hoàn thiện việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai. ix THESIS ABSTRACT Master candidate: Nong Quoc Hung Thesis title: Evaluating the implementation of the rights of land users in Lang Son city, Lang Son province. Major: Land Management Code: 60.85.01.03 Educational organization: Vietnam National University of Agriculture. Study objectives Assess the implementation of the rights of land users in Lang Son city, Lang Son province to find out the shortcomings in the process of exercising the rights of land users. Introduce solutions to contribute to proper implementation of land use rights in Lang Son city. Research scope - Research subjects: The topic focused on the implementation of the right to transfer donate and mortgage residential land use rights of households and individuals in Lang Son city. - Research scope: + Space: Research topics within administrative boundaries of two wards and one commune (Dong Kinh Ward, Chi Lang Ward and Mai Pha Commune). + Time: Statistics about land, natural conditions, the social economy in the period 2012-2016; the land use situation in 2016. Methods Method of collection secondary information, data: + Investigations, collect data on natural conditions, economic - social; situation of management and use of land, on the collection of registration fees and taxes personal income from the transfer of land use rights in the Departments of Statistics, Department of Natural Resources and Environment, Branch Office of land registration and tax Department Lang Son city. + Refer to figures make the right transfer, donate and mortgage their land use in the individual's household in the Branch Office of the land registry and the resources and the environment the city of lang son. - Method of collection primary information, data: Using available survey random survey of households, individuals have the right to use land transaction in 3 wards of x Lang Son city. The total number of questionnaires was 171 (average of each ward, commune was 57 votes). Survey criteria include: General information about the household; Land information of surveyed households; The situation of exercising the rights to transfer, donate or mortgage the investigated households; Assessment of administrative procedures when carrying out procedures for the transfer of residential land use rights, completion time of procedures ... For cadres who carry out administrative procedures related to the rights of land users, 13 questionnaires (03 questionnaires for civil servants, 3 questionnaires for officers of branches of land registration offices 03 questionnaires for civil servants of the Office of Natural Resources and Environment, 02 questionnaires for civil servants. - Comparison method; - Method of data gathering, data processing; - The method of illustration. Main Results and conclusions Lang Son is a political, economic, cultural-social center of Lang Son province, which is strategically important to Vietnam and the world. In the period 2012-2016, the city's economy has developed well, the average economic growth rate is over 10%/year. In the near future, Lang Son city will be upgraded to a grade II city, building into a special economic administrative unit with the key economic sectors of tourism, trade and services. Is the international trading gateway between Vietnam, China and other countries in the world. Facing changes in the pace of urbanization and increasing population, resulting in increasing demand for land. During the period 2012 - 2016, the transfer of land use rights in Lang Son city takes place regularly; Particularly in the research area (Dong Kinh ward, Chi Lang ward and Mai Pha commune), Lang Son city has 904 transactions, 168 transactions and 2,127 mortgage transactions. The number of land transactions in Lang Son City has also increased over the years, the transfer of basic land use rights has been fully implemented by the people in accordance with the land law. Besides the cases of transferring registered rights with state agencies, there are many cases in the city where the transfer of rights has not registered. - The main reason for the status of land users not making declaration when implementing land use rights: Consciousness of land users in compliance with the provisions of land law is still limited; The organization of management and supervision of the implementation of land use rights is weak; The method of tax calculation and declaration is not transparently reasonable; Regulations on procedures and procedures xi are cumbersome, complex and constantly changing, making it difficult for local people to update and implement. Based on the results of research, solutions to improve the efficiency of the land use right transfer in Lang Son city are as follows: Solution of propaganda and dissemination of law; the solution of organizational management, advocacy and implementation of land use rights; Solution to promote the reform of administrative procedures in the land field; Complete solution to the construction of land database. xii PHẦN 1. MỞ ĐẦU 1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên đã ban tặng cho con người, là thành phần quan trọng của môi trường sống. Đất là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bố điểm dân cư, kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng, nhưng đất đai chỉ có hạn nên mỗi nước có một hệ thống quản lý và sử dụng đất đai có hiệu quả. Ở nước ta, trước khi có Hiến pháp năm 1980 đất đai có nhiều hình thức sở hữu: sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Đến khi có Hiến pháp năm 1980, ở nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân; Hiến pháp năm 1992 và Hiến pháp năm 2013 tại Khoản 2, Điều 54 quy định: “Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật. Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ”. Do đó, Luật đất đai năm 1993, Luật sửa đổi một số điều Luật đất đai năm 1998, 2001, Luật đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013 đã từng bước cụ thể hóa quy định này của Hiến pháp với xu thế ngày càng mở rộng các quyền cho người sử dụng đất. Việc thị trường hóa, tiền tệ hóa quyền sử dụng đất ngày càng rõ nét và quyền của người sử dụng đất tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ đã đóng góp cho xã hội, cho Nhà nước. Sự phát triển này đã hình thành thị trường đất đai, hòa nhập vào nền kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, từng bước đồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân. Vì vậy, trong Đại hội Đảng lần thứ VIII, IX, X đã có chủ trương phát triển đầy đủ thị trường quyền sử dụng đất. Luật đất đai năm 2013 có những quy định về giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng; quy định để các tổ chức, cá nhân sử dụng đất dễ dàng thực hiện quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, tình hình thực hiện quyền sử dụng đất ở các địa phương vẫn còn có những bất cập cần giải quyết như: - Người sử dụng đất chưa được thực hiện đầy đủ quyền sử dụng đất theo quy định, đôi khi người sử dụng đất thực hiện một số quyền sử dụng đất không đúng quy định. - Những quy định pháp luật của cơ quan quản lý nhà nước có nhiều ảnh hưởng đến việc thực hiện quyền của người sử dụng đất. 1 Vấn đề đặt ra hiện nay là cần tạo ra một môi trường pháp lý ổn định, có các biện pháp quản lý nhà nước hợp lý về thực hiện quyền của người sử dụng đất, phát huy việc thực hiện và khắc phục các tiêu cực trong việc thực hiện quyền của người sử dụng đất. Thành phố Lạng Sơn là trung tâm hành chính của tỉnh Lạng Sơn. có diện tích khoảng 77,93 km2. Thành phố nằm trên quốc lộ 1A, cách cửa khẩu quốc tế Hữu Nghị Quan (Việt Nam - Trung Quốc) 18 km và cách Thị trấn Đồng Đăng 15 km về phía Đông Bắc. Dân số của thành phố năm 2016 là trên 94.000 người, với nhiều dân tộc khác nhau như: Kinh, tày, nùng, dao, hoa… Thành phố nằm trong vùng khí hậu cận nhiệt đới, nhiệt độ trung bình hàng năm 210C, độ ẩm trung bình 80%, lượng mưa trung bình năm là 1.439 mm. Thành phố Lạng Sơn được thành lập năm 2002 (trước năm 2002 là Thị xã Lạng Sơn), thành phố là đô thị loại III. Hiện tại Thành phố Lạng Sơn có 8 đơn vị hành chính cấp xã (5 phường, 3 xã). Cơ sở hạ tầng và các khu đô thị mới đang được xây dựng để phù hợp với sự phát triển. Kinh tế của Thành phố Lạng Sơn chủ yếu dựa vào du lịch, dịch vụ. Trong những năm gần đây, cùng với sự phát triển nền kinh tế thị trường, đất đai ngày càng có giá trị, đặc biệt là giá trị kinh tế, đất đai được công nhận là một loại tài sản đặc biệt mà chủ sử dụng có quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, góp vốn… thị trường Lạng Sơn cũng không nằm ngoài xu hướng phát triển này, mặc dù không sôi động như ở các địa phương trung tâm của cả nước nhưng số liệu biến động qua các năm gần đây cũng thể hiện có xu hướng tăng dần qua các năm, đặc biệt là đối với các quyền chuyển nhượng, tặng cho và thế chấp quyền sử dụng đất. Xuất phát từ thực tế trên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn”. 1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU - Điều tra, đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn; Qua số liệu điều tra để đánh giá đúng tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất. - Đề xuất các giải pháp có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần thúc đẩy việc thực hiện quyền sử dụng đất tại thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn. 2 1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU - Đề tài nghiên cứu việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Lạng Sơn (tại 03 phường, xã sau: Phường Đông Kinh, phường Chi Lăng và xã Mai Pha thuộc thành phố Lạng Sơn). - Tập trung nghiên cứu về 3 quyền, gồm: Chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, giai đoạn từ năm 2012 đến năm 2016. 1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN - Những đóng góp mới: Luận văn chỉ ra những ưu điểm, tồn tại và hạn chế việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lạng Sơn từ năm 2012 - 2016. - Ý nghĩa khoa học: Luận văn góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học về thực trạng hoạt động của việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lạng Sơn. - Ý nghĩa thực tiễn: Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể dùng làm tài liệu tham khảo cho học viên cao học và sinh viên cũng như các nhà quản lý đất đai. Luận văn cũng có thể phục vụ cho công tác và hoạt động thực tiễn của các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn. 3 PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1.1. Đất đai và thị trường đất đai 2.1.1.1. Đất đai Đất đai là một sản phẩm của tự nhiên, bao gồm các yếu tố cấu thành môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt trái đất, bao gồm khí hậu, lớp phủ bề mặt, thảm thực vật, động vật, nguồn nước và các khoáng sản trong lòng đất. Trên phương diện kinh tế, đất đai là nguồn lực cho sự thịnh vượng và phát triene bền vững. Đất đai là thành phần quan trọng của môi trường sống, là tư liệu sản xuất đặc biệt và không thể thay thế. Cùng với sự phát triển của xã hội, đất đai không chỉ được sử dụng trong nông nghiệp mà còn được sử dụng để phát triển các ngành nghề kinh tế khác. Hoạt động của con người ngày càng đa dạng thì vai trò cơ sở vật chất nền tảng của đất đai ngày cáng mở rộng. Trên cơ sở lao động của con người, đất đai không còn đơn thuần là một tặng phẩm của tự nhiên mà đã trở thành tài sản của mỗi cá nhân và mối quốc gia. Đối với mỗi cá nhân, đất đai là không gian sinh tồn thiêng liêng, là nhu cầu thiết yếu cho sự tồn tại cơ bản của con người. Từ những lợi ích có thể đem lại cho con người, đất đai được xem như một tài sản có giá trị lớn của mỗi cá nhân. Đất đai được đem ra mua bán, trao đổi như một loại hàng hóa để thu về nguồn vốn cố định. Đối với mỗi quốc gia, đất đai là tài nguyên vô giá, là tài sản cơ bản nhất. Theo tính toán của các chuyên gia kinh tế, một phần hai của cải ở các nước phát triển là đất đai và tại các nước đang phát triển, con số này chiếm tới gần ba phần tư (Đặng Đức Đạm, 2003). Điều đó cho thấy, đất đai không chỉ là tài nguyên thiên nhiên mà còn là nguồn lực dồi dào sẵn có phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế và ổn định xã hội, là thước đo sự giàu có của mỗi quốc gia. Trên phương diện chính trị - xã hội, đất đai là yếu tố quan trọng tạo thành lãnh thổ và chủ quyền quốc gia. Lãnh thổ quốc gia là một phần của trái đất, bao gồm vùng đất, vùng nước, vùng trời phía trên và vùng đất phía dưới thuộc chủ quyền hoàn toàn và đầy đủ của mỗi quốc gia. Đất đai thẻ hiện sức mạnh của mỗi quốc gia. Bảo vệ đất đai chính là bảo vệ lãnh thổ quốc gia, bảo vệ chủ quyền quốc gia. 4 2.1.1.2. Thị trường đất đai Nền kinh tế hàng hóa phát triển bao gồm một hệ thống đồng bộ các loại thị trường. Sự phát triển của các loại thị trường là hệ quả tất yếu của phân công lao động trong nền sản xuất hàng hóa, đồng thời là điều kiện làm cho phân công xã hội ngày một sâu sắc. Thị trường đất đai là một bộ phận của thị trường bất động sản, nơi diễn ra việc mua bán hàng hóa đất đai, trong đó người mua và người bán trao đổi hàng hóa cho nhau theo giá cả được hình thành dưới tác động của quy luật thị trường và sự điều tiết của Nhà nước. Ở nước ta, trước khi có Luật Đất đai năm 1993, người sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng đất nhưng không có quyền trao đổi, mua bán đất đai. Vì vậy, dất đai không phải là hàng hóa và do đó không có giao dịch về đất đai cũng như thị trường đất đai chính thức, tuy nhiên thực tế vẫn tồn tại những giao dịch "ngầm". Từ khi Luật Đất đai năm 1993 ra đời đã đưa những quy định mở rộng thêm về đất đai, trong đó ngoài quyền sử dụng đất như trước đây, người sử dụng đất còn có các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp đất đai. Việc bổ sung quy định về các quyền mang tính sở hữu như vậy là một dấu mốc qun trọng đưa đất đai trở thành hàng hóa và tạo cơ sở cho việc hình thành thị trường quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản ở nước ta. Trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta, thị trường đất đai còn được gọi là thị trường quyền sử dụng đất bao gồm: thị trường "sơ cấp" và thị trường "thứ cấp". Thị trường sơ cấp trong thị trường sử dụng đất được hiểu là thị trường giao dịch về đất đai giữa nhà nước với người được Nhà nước giao quyền sử dụng đất. Thị trường thứ cấp được hiểu là thị trường giao dịch về đất đai giữa người được Nhà nước giao quyền sử dụng đất với người có nhu cầu sử dụng lại. Hoạt động giao dịch về đất đai trong thị trường sơ cấp là các hoạt động trong việc giao đất, thu hòi đất và chấm dứt quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng đất, xác lập quyền sử dụng đất và quyền thuê đất cho các chủ sử dụng đất bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hoạt động giao dịch trong thị trường thứ cấp là hoạt động giao dịch về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất đã được nhà nước giao qua thị trướng sơ cấp. Thị trường đất đai là một yếu tố quan trọng của thị trường bất động sản, có ảnh hưởng đến sự phát triển của cả hệ thống thị trường, đặc biệt là thị trường tài 5 chính, tiền tệ. Thị trường đất đai phát triển là nhân tố quan trọng góp phần phát triển kinh tế - xã hội của đất nước và nâng cao đời sống của các tầng lớp nhân dân. 2.1.2. Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất 2.1.2.1. Quyền sở hữu Với vị trí, vai trò đặc biệt của đất đai đối với con người, đối với sự sống trên trái đất và quá trình sản xuất, phát triển của xã hội, đất đai được xem là tài sản đặc biệt đối với mỗi quốc gia. Cũng giống như những tại sản khác, quyền sở hữu đất đai bao gồm 3 quyền năng: quyền chiếm hữu, quyền định đoạt và quyền sử dụng. Quyền chiếm hữu: Quyền của chủ sở hữu tự nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình. Người không phải chủ sở hữu cũng có quyền chiếm hữu trong trường hợp chuyển giao do pháp luật quy định (Nguyễn Ngọc Vinh, 2013). Quyền định đoạt: Quyền của chủ sở hữu chuyển giao sở hữu của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền đó. Chủ sở hữu có quyền tự mình bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, thừa kế, từ bỏ hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác đối với tài sản (Nguyễn Ngọc Vinh, 2013). Quyền sử dụng: Quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, người không phải là chủ sở hữu tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng hoặc do quy định của pháp luật (Nguyễn Ngọc Vinh, 2013). Tuy nhiên, tùy từng điều kiện kinh tế - xã hội, ý chí của giai cấp cầm quyền mà pháp luật mỗi quốc gia quy định chế độ sở hữu khác nhau với đất đai. Nhiều quốc gia trên thế giới thừa nhận sở hữu tư nhân đối với đất đai, vì vậy cá nhân, tổ chức sở hữu đất đai có đầy đủ 3 quyền năng là quyền chiếm hữu, quyền định đoạt và quyền sử dụng đất đối với đất đai. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước là chủ thể có đầy đủ 3 quyền năng đối với đất đai. Với các quy định cụ thể nêu trên của pháp luật hiện hành cho thấy, quyền sử dụng đất trong trường hợp này là một trng 3 quyền năng của quyền sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền định đoạt và quyền sử dụng đất đai theo cách tiếp cận truyền thống từ Cổ luật La Mã về quyền sở hữu tài sản. Theo đó, khi một tài sản được xác định thuộc quyền sở hữu của ai thì người đó có quyền được chi phối đối với tài sản đó theo cách riêng của mình để thỏa mãn cho nhu cầu của họ. Việc tiến 6 hành khai thác, sử dụng tài sản để hưởng thụ những giá trị do tài sản đó mang lại là một trong những cách thức chi phối của người có quyền sở hữu tài sản, miễn sao quá trình thực hiện quyền sử dụng tài sản phục vụ cho lợi ích của mình không được vượt ra khỏi phạm vi pháp luật quy định. Với ý nghĩa đó, quyền sử dụng tài sản là một trong những cách thức thực hiện quyền sở hữu tài sản. 2.1.2.2. Quyền sử dụng đất Ở Việt Nam, Điều 18, Hiến pháp năm 1992 quy định "Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả; Nhà nước giao đất cho các tổ chưc và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 1992). Cụ thể hóa quy định này của Hiến pháp năm 1992, Điều 5, Luật đất đai năm 2003 quy định "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu" (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2003). Như vậy, do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta nên quyền sử dụng đất được hình thành trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Với vai trò chủ sở hữu đại diện, Nhà nước có quyền định đoạt đất đai thông qua hàng loạt các quyền như: quyền quyết định mục đích, thời hạn, hạn mức sử dụng đất; quyền phân bổ đất đai thông qua các hoạt động giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; thực hiện quản lý nhà nước ở cả phương diện hành chính và kinh tế thông qua việc điều tiết các nguồn lợi từ đất đai, thông qua các chính sách tài chính đối với người sử dụng đất và thực hiện quyền giải quyết các tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông quan hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng ổn định (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2003). Khi xem xét và tiếp cận quyền sử dụng đất trong mối quan hệ với quyền sở hữu đất đai cho thấy, quyền sử dụng đất gắn liền với quyền sở hữu, phụ thuộc và bị chi phối bởi quyền sở hữu. Các quyền sử dụng đất của mỗi tổ chức, cá nhân có được xác lập hay không là phụ thuộc vào quyền sở hữu đất đai của Nhà nước, được phát sinh trên cơ sở quyền sở hữu của Nhà nước và cũng bị chi phối bới quyền sở hữu Nhà nước đối với đất đai dựa trên cơ sở sự chuyển giao hoặc cho phép của Nhà nước mới có được. Luật đất đai năm 2003 quy định, người sử dụng đất có 9 quyền năng, đó là các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền thế chấp bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, không phải bất cư người sử dụng đất 7