Tài liệu đánh giá việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất tại dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới hạ đình và dự án đầu tư xây dựng nhóm nhà ở tây nam mễ trì tp. hà nội

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM CHU MINH HUYỀN ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI HẠ ĐÌNH VÀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÓM NHÀ Ở TÂY NAM MỄ TRÌ - TP. HÀ NỘI Chuyên ngành : Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 Người hướng dẫn khoa học : TS. Đỗ Thị Đức Hạnh NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được ghi rõ nguồn gốc. Hà Nội, ngày 26 tháng 04 năm 2017 Tác giả luận văn Chu Minh Huyền i LỜI CẢM ƠN Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, giúp đỡ tận tình của nhiều cá nhân và tập thể. Tôi xin bày tỏ lời cảm ơn trân trọng nhất đến TS. Đỗ Thị Đức Hạnh- Khoa Quản lý đất đai- Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình hướng dẫn tôi trong suốt thời gian thực hiện đề tài. Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, cô giáo Khoa Quản lý đất đai- Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện và hoàn thành đề tài. Tôi xin trân trọng cảm ơn các lãnh đạo và cán bộ Công ty CP Xây dựng Lắp máy Điện nước Hà Nội và Công ty CP Xây dựng và phát triển nhà DAC Hà Nội; Hội đồng Bồi thường hỗ trợ và tái định cư huyện Thanh Trì, quận Thanh Xuân và quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội. Chính quyền địa phương và nhân dân xã Tân Triều, huyện Thanh Trì; phường Hạ Đình, quận Thanh Xuân và phường Phú Đô, quận Nam Từ Liêm đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài. Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn! Hà Nội, ngày 26 tháng 04 năm 2017 Tác giả luận văn Chu Minh Huyền ii MỤC LỤC Lời cam đoan ...................................................................................................................... i Lời cảm ơn........................................................................................................................ ii Mục lục ........................................................................................................................... iii Danh mục chữ viết tắt ....................................................................................................... vi Danh mục bảng ................................................................................................................vii Danh mục hình................................................................................................................viii Trích yếu luận văn ............................................................................................................ ix Thesis abstract .................................................................................................................. xi Phần 1. Mở đầu ................................................................................................................ 1 1.1. Tính cấp thiết của đề tài........................................................................................ 1 1.2. Mục tiêu của đề tài ............................................................................................... 2 1.3. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................. 2 1.4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài............................................................... 2 Phần 2. Tổng quan tài liệu ............................................................................................... 3 2.1. Cơ sở lý luận về bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất ................................ 3 2.1.1. Khái niệm ............................................................................................................ 3 2.1.2. Đặc điểm của bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất ................................... 4 2.1.3. Vai trò của công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất ......................... 6 2.2. Cơ sở thực tiễn của bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất tại Việt Nam .............. 7 2.2.1. Các trường hợp thu hồi đất ................................................................................... 7 2.2.2. Điều kiện bồi thường ............................................................................................ 8 2.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất ................................................................................................................ 10 2.2.4. Bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất tại Việt Nam .................................. 16 2.3. Chính sách bồi thường, hỗ trợ tại một số nước trên thế giới ................................ 20 2.3.1. Trung Quốc ........................................................................................................ 20 2.3.2. Hàn Quốc ........................................................................................................... 22 2.3.3. Thái Lan............................................................................................................. 24 2.3.4. Australia ............................................................................................................ 25 iii 2.4. Nhận xét chung về bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam và một số nước trên thế giới ............................................................................... 26 Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ............................................................. 29 3.1. Địa điểm nghiên cứu .......................................................................................... 29 3.2. Thời gian nghiên cứu.......................................................................................... 29 3.3. Đối tượng nghiên cứu ......................................................................................... 29 3.4. Nội dung nghiên cứu .......................................................................................... 29 3.4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của Thành phố Hà Nội ................................. 29 3.4.2. Việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất tại 02 dự án............. 30 3.4.3. Đánh giá về việc thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất tại 02 dự án ................................................................................................... 30 3.4.4. Đề xuất một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác BTHT, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất tại 02 dự án. .................................................... 30 3.5. Phương pháp nghiên cứu .................................................................................... 30 3.5.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ................................................................... 30 3.5.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu ................................................................. 30 3.5.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp ........................................................................ 32 3.5.4. Phương pháp phân tích, so sánh số liệu điều tra .................................................. 32 3.5.5. Phương pháp xử lý số liệu .................................................................................. 32 3.5.6. Phương pháp minh hoạ bằng bản đồ, biểu đồ...................................................... 32 Phần 4. Kết quả và thảo luận ........................................................................................ 33 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội của thành phố Hà Nội ................................... 33 4.1.1. Điều kiện tự nhiên .............................................................................................. 33 4.1.2. Điều kiện kinh tế- xã hội .................................................................................... 36 4.1.3. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội....................................... 41 4.2. Kết quả bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất tại 02 dự án nghiên cứu ...... 48 4.2.1. Các quy định chung về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất tại 02 dự án .................................................................................................................. 48 4.2.2. Sơ lược về hai dự án thu hồi đất ......................................................................... 48 4.2.3. Hiện trạng quản lý và sử dụng đất ...................................................................... 55 4.2.4. Trình tự các bước thực hiện bồi thường, hỗ trợ tại 02 dự án ................................ 57 4.2.5. Kết quả thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ tại 02 dự án ................................. 59 iv 4.3. Đánh giá về việc thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất tại 02 dự án ................................................................................................... 67 4.3.1. Đánh giá của các hộ dân chịu ảnh hưởng ............................................................ 67 4.3.2. Đánh giá của các cán bộ trực tiếp thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ. ............ 73 4.3.3. Đánh giá chung về việc thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất tại 02 dự án ....................................................................................... 75 4.4. Một số giải pháp đẩy nhanh tiến độ bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất ...................................................................................................................... 79 Phần 5. Kết luận và kiến nghị........................................................................................ 83 5.1. Kết luận ............................................................................................................. 83 5.2. Kiến nghị ........................................................................................................... 84 Tài liệu tham khảo ........................................................................................................... 86 Phụ lục ........................................................................................................................... 89 v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt BĐS Bất động sản BT Bồi thường CĐT Chủ đầu tư CNH Công nghiệp hoá CP Cổ phần ĐVT Đơn vị tính GCN Giấy chứng nhận GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GPMB Giải phóng mặt bằng HĐH Hiện đại hoá HSĐC Hồ sơ địa chính HT Hỗ trợ NĐ Nghị định NN Nông nghiệp QĐ Quyết định QSDĐ Quyền sử dụng đất SDĐ Sử dụng đất TĐC Tái định cư TW Trung ương UBND Uỷ ban nhân dân vi DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Hà Nội đến năm 2015 ................................ 43 Bảng 4.2. Biến động sử dụng đất thành phố Hà Nội giai đoạn 2011-2015 ...................... 44 Bảng 4.3. Quy mô thực hiện 02 dự án nghiên cứu .......................................................... 54 Bảng 4.4. Thống kê diện tích đất bị thu hồi tại dự án 1................................................... 55 Bảng 4.5. Thống kê hiện trạng quản lý và sử dụng đất dự án 2 ....................................... 56 Bảng 4.6. Tổng hợp kết quả chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ tại dự án 1 ........................... 61 Bảng 4.7. Bảng tổng hợp chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ tại dự án 2 ................................ 64 Bảng 4.8. Thông tin về các hộ điều tra ........................................................................... 67 Bảng 4.9. Đánh giá của các hộ gia đình về mức giá bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất .............................................................................................. 70 Bảng 4.10. Đánh giá của các hộ gia đình đối với việc tổ chức thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ của cơ quan nhà nước và đơn vị chủ đầu tư ....................... 72 Bảng 4.11. Tống hợp ý kiến điều tra cán bộ trực tiếp thực hiện BT, HT ........................... 74 vii DANH MỤC HÌNH Hình 4.1. Sơ đồ vị trí địa lý thành phố Hà Nội ............................................................... 33 Hình 4.2. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Hà Nội năm 2015 ...................................... 44 Hình 4.3. Phân khu chức năng Khu đô thị mới Hạ Đình ................................................ 50 Hình 4.4. Phân khu chức năng dự án Nhóm nhà ở Tây Nam Mễ Trì .............................. 52 viii TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Chu Minh Huyền Tên luận văn: “Đánh giá việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất tại Dự án Đầu tư xây dựng Khu đô thị mới Hạ Đình và Dự án Đầu tư xây dựng Nhóm nhà ở Tây Nam Mễ Trì- Thành phố Hà Nội” Ngành: Quản lý Đất đai Mã số: 60.85.01.03 Cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam. Mục tiêu nghiên cứu Tìm hiểu và đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất tại 02 dự án nghiên cứu. Xác định những vấn đề vướng mắc, khó khăn trong quá trình Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án nghiên cứu qua đó đề xuất các giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện và đẩy nhanh tiến độ công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất. Phương pháp nghiên cứu - Thu thập các số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội; khí hậu, địa hình và các số liệu về tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội thông qua phương tiện thông tin đại chúng và báo cáo các năm; Số liệu về tình hình bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất của 02 dự án thông qua các phương án bồi thường, hỗ trợ và các văn bản liên quan tại các phòng ban chức năng của đơn vị chủ đầu tư và chính quyền địa phương. - Điều tra bằng bảng hỏi thu thập ý kiến đánh giá của các hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất. Tổng số phiếu điều tra hộ gia đình cá nhân tại 02 dự án là 60 phiếu. - Điều tra, lấy ý kiến của các cán bộ trực tiếp thực hiện bồi thường hỗ trợ tại 02 dự án với tổng số phiếu là 13 phiếu, bao gồm cán bộ địa chính tại các phường, xã; Cán bộ ban bồi thường quận, huyện; Cán bộ chủ đầu tư trực tiếp thực hiện dự án. Đánh giá việc thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ tại 02 dự án nghiên cứu dựa trên các tiêu chí như: Tính minh bạch, sự phù hợp của đơn giá bồi thường, hỗ trợ; Tiến độ thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất; Tinh thần thái độ của cán bộ thực hiện dự án... - Số liệu thu thập được xử lý bằng phần mềm Microsoft Office Excel để tổng hợp các số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội; Tình hình quản lý, sử dụng đất đai và tổng hợp phiếu điều tra theo các tiêu chí đã xây dựng. ix - Trên cơ sở điều tra thực tế, số liệu được tổng hợp theo các tiêu chí đã xây dựng tại phiếu điều tra và lập thành bảng, tiến hành phân tích, so sánh số liệu điều tra. Từ đó tìm ra các nguyên nhân, giải pháp khắc phục các tồn tại. Kết quả chính và kết luận Thành phố Hà Nội là địa phương lớn nhất cả nước với tổng diện tích tự nhiên là 335.901,12 ha, đồng thời cũng là địa phương đứng thứ nhì về dân số với 7.500.000 người. Trong những năm gần đây Hà Nội đã có nhiều chuyển biến tích cực công tác quản lý đất đai; cùng với đó là hàng loạt các công trình, dự án được xây dựng nhằm hướng tới đô thị hóa, hiện đại hóa đất nước. Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được thì trong quá trình thực hiện cũng đã thể hiện nhiều hạn chế bất cập. Nhiều dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn thành phố mà trong số đó là dự án Đầu tư xây dựng khu đô thị mới Hạ Đình và dự án Đầu tư xây dựng Nhóm nhà ở Tây Nam Mễ Trì đã bị kéo dài nhiều năm, chưa đảm bảo tiến độ đã làm ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư dự án. Mặc dù 02 dự án đã được thực hiện công khai, minh bạch và theo đúng quy trình của cơ quan Nhà nước đã đề ra. Tuy nhiên đến nay, tại dự án Khu đô thị mới Hạ Đình mới chỉ tiến hành chi trả tiền đối với 136 hộ dân và thu hồi được 66.112,28m2 đất, chiếm 88% tổng diện tích toàn dự án; còn tại dự án Nhóm nhà ở Tây Nam Mễ Trì cũng đã tiến hành chi trả tiền đối với 83 hộ và thu hồi được 28.930,7m 2,chiếm 50% tổng diện tích toàn dự án. Nguyên nhân cơ bản khiến hai dự án bị kéo dài thời gian thực hiện bồi thường, hỗ trợ đó là sự thiếu chặt chẽ, chính xác trong công tác quản lý về đất đai của địa phương. Ngoài ra, nguồn vốn đầu tư chưa đảm bảo cùng với sự thiếu tích cực của các đơn vị chủ đầu tư là doanh nghiệp phi Nhà nước đã ảnh hưởng không nhỏ đến tiến độ dự án. Bên cạnh đó cũng phải kể đến sự thiếu nhất quán trong các văn bản pháp luật về công tác bồi thường, hỗ trợ. Để thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất tại 02 dự án được hiệu quả thì cần thực hiện đồng bộ các giải pháp sau: Hoàn thiện chính sách pháp luật về đất đai nói chung và chính sách về công tác bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất nói riêng; Tăng cường vai trò cộng đồng trong việc tham gia thực hiện dự án; Nâng cao năng lực, vai trò trách nhiệm của đơn vị chủ đầu tư và các cán bộ trực tiếp tham gia trong quá trình thực hiện dự án. x THESIS ABSTRACT Master candidate: Chu Minh Huyen Thesis title: "Evaluating the implementation of compensation and assistance when the State recovers land at the project of Investment in construction of Ha Dinh new urban area and the project of Investment in construction of southwest Me Tri housing group in Hanoi " Major: Land Management Code: 60.85.01.03 Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA) Research Objectives To study and evaluate the implementation of the policy on compensation and support when the State recovers land in 02 research projects. In doing so, identifying problems and obstacles in the process of land recovery by the State, thereby facilitating proposal of solutions to contribute to improving and accelerating the compensation and support provided in State land acquisition. Methods - Collect data on natural and socio-economic conditions, climate, terrain and as well as on land management and use in the city of Hanoi through mass media and annual reports; Special attention will be paid to the data on the matter of compensation and support when the State recovers land at 02 projects through the form of compensation, method of support and related documents at the departments and the main unit of the investor and local authority. - Survey by questionnaire collecting opinions of households and individuals having land recovered from them. The total number of individual and household questionnaires in 02 projects is 60. - Investigate and soliciting opinions of officials directly performing compensation and support in 02 projects with a total of 13 votes, including cadastral officers in wards and communes; Officers of the district compensation committee and Investor staff directly implementing the project. - Evaluating the implementation of compensation and support in 02 research projects based on criteria such as: transparency, suitability of compensation, support unit price; The progress of compensation and support when the State recovers land; Spiritual attitude of project implementation staff . - Collect data is processed by Microsoft Office Excel software to gather data on xi natural and socio-economic conditions; Land management and use situation and aggregation of questionnaires according to established criteria. - Based on the actual survey, the data is aggregated according to the criteria set out in the questionnaire tabulated, analyzed and compared survey data. Therefore, determining the causes and potentially demonstrating solutions to overcome the problems. Main results and conclusions Hanoi is the largest province in Vietnam with a total natural area of 335,901.12 hectares and is also the second largest population in Vietnam with 7.5 million people. In recent years, Hanoi has made positive changes in land management; Along with that, a series of projects are underway in effort to urbanize and modernize the country. However, in addition to the achieved results, the implementation process has shown many limitations and inadequacies. Of the many investment projects built in the city, among them are the investment project to build Ha Dinh new urban area and the project of investment in the construction of southwest Me Tri housing group. These two projects have been prolonged for many years, and lack of guarantee of progress has affected the effect of investment projects. Although the 02 projects have been implemented publicly, transparently and in accordance with the procedures that State agencies have set out. The project of Ha Dinh new urban area has only paid for 136 households and recovered 66,112.28 m2 of land, accounting for 88% of the total area of the project while; the project of Investment in construction of southwest Me Tri housing group has also paid 83 households and recovered 28,930.7 m2, accounting for 50% of the total project area. The major cause of the two projects prolonging for compensation and support are the lack of rigor and precision in local land administration. In addition, the investment capital has not ensured along with the lack of active investors, those are non-state enterprises have great impact on the project progress. There is also a lack of consistency in legal documents on regarding compensation and support. In order to implement the compensation and support when the State recovers land in the 02 projects effectively, the following solutions should be implemented comprehensively: - To complete the policies of land legislation in general and the policies of compensation and, support when the State recovers land in particular; Strengthen community involvement in project implementation; Improving the capability, roles and responsibilities of the investers and the staff involved in the project implementation process. xii PHẦN 1. MỞ ĐẦU 1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý giá, là địa bàn để phân bố dân cư và các hoạt động kinh tế, xã hội quốc phòng, an ninh; là nguồn nội lực để xây dựng và phát triển bền vững quốc gia. Trong giai đoạn hiện nay, nước ta đang phát triển kinh tế với mục tiêu “Đẩy nhanh tốc độ tăng trưởng kinh tế, đẩy mạnh phát triển công nghiệp hóa, hiện đại hóa, tạo nền tảng để đưa nước ta cơ bản trở thành một nước công nghiệp theo hướng hiện đại vào năm 2020”. Việc chuyển mục đích sử dụng các loại đất, nhất là từ đất nông nghiệp, lâm nghiệp sang các mục đích phi nông nghiệp để đáp ứng cho quá trình phát triển diễn ra ở khắp các địa phương trên cả nước. Song hành với đó là quá trình thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng, nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng đất, vừa ổn định đời sống, thu nhập và việc làm của người dân bị mất đất. Các dự án đầu tư phát triển như xây dựng các khu công nghiệp, khu thương mại và dịch vụ, khu đô thị, khu dân cư nông thôn, chỉnh trang các làng nghề; phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng giao thông, thủy lợi, y tế, giáo dục, văn hóa, thể dục thể thao.....đã và đang được triển khai một cách mạnh mẽ. Các dự án này sẽ góp phần thay đổi diện mạo và đem lại hiệu quả kinh tế, xã hội cao cho đất nước. Tuy nhiên, các dự án đó cũng tiềm ẩn nhiều thách thức lớn như việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng cho nông dân khi thu hồi đất nông nghiệp chưa thỏa đáng; việc ổn định đời sống, ổn định sản xuất và tạo việc làm mới cho người bị thu hồi đất chưa thực sự hợp lý. Những vấn đề bất cập nêu trên có thể gây nên tình trạng khiếu kiện phức tạp của người bị thu hồi đất, nhiều nơi đã tạo ra nguy cơ mất ổn định an ninh chính trị và an toàn xã hội, không đảm bảo tính bền vững xã hội trong quá trình phát triển. Thành phố Hà Nội là thủ đô của đất nước, có mật độ dân số cao, tốc độ phát triển nhanh và mạnh mẽ, đặc biệt là ở khu vực các quận mới được thành lập và các huyện thuộc khu vực Hà Nội cũ. Tại đây tập trung nhiều dự án phát triển kinh tế nhằm thu hồi để chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nhất là chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp hay các mục đích khác. Tuy nhiên, người dân tại các khu vực này chủ yếu là sản xuất nông nghiệp và đất nông nghiệp là tư liệu sản xuất chính. Do vậy, công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất đang gặp rất nhiều khó khăn, làm ảnh hưởng nhiều đến đời sống và sản xuất của 1 người dân. Bên cạnh đó, việc bồi thường, hỗ trợ chưa tương xứng với mức độ thiệt hại đã gây ra nhiều bức xúc trong nhân dân. Đã có không ít trường hợp người dân không nhận tiền bồi thường, hỗ trợ dẫn đến khiếu kiện kéo dài, đặc biệt là những khiếu kiện tập thể đông người. Từ đó làm chậm tiến độ thực hiện dự án và sẽ dần trở thành vấn đề xã hội phức tạp, ảnh hưởng nghiêm trọng đến tình hình an ninh trật tự, mất ổn định xã hội và phần nào ảnh hưởng đến lòng tin của người dân đối với các chính sách của Nhà nước. Xuất phát từ thực tiễn trên, tôi lựa chọn thực hiện đề tài: “Đánh giá việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất tại Dự án Đầu tư xây dựng Khu đô thị mới Hạ Đình và Dự án Đầu tư xây dựng Nhóm nhà ở Tây Nam Mễ Trì- Thành phố Hà Nội”. 1.2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI Tìm hiểu và đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất tại 02 dự án nghiên cứu. Xác định những vấn đề vướng mắc, khó khăn trong quá trình Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án nghiên cứu qua đó đề xuất các giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện và đẩy nhanh tiến độ công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất. 1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới Hạ Đình trên địa bàn xã Tân Triều (huyện Thanh Trì), phường Hạ Đình (quận Thanh Xuân) và dự án Đầu tư Xây dựng Nhóm nhà ở Tây Nam Mễ Trì trên địa bàn phường Phú Đô (quận Nam Từ Liêm), thành phố Hà Nội. 1.4. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI Luận văn là công trình nghiên cứu một cách có hệ thống. Nó làm rõ cơ sở pháp lý, phân tích các đặc điểm và yếu tố ảnh hưởng đến bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất. Kết quả nghiên cứu của luận văn là tài liệu tham khảo cho học sinh, sinh viên ngành quản lý đất đai tại các trường; cho các cán bộ quan tâm đến công tác bồi thường, hỗ trợ. Ngoài ra, những giải pháp được đề xuất trong luận văn có thể để các cơ quan ban ngành cùng đơn vị chủ đầu tư đang trực tiếp thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ tham khảo nhằm đẩy nhanh quá trình thực hiện và hoàn thiện hơn nữa công tác bồi thường, hỗ trợ trong thời gian tới. 2 PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT 2.1.1. Khái niệm - Đất đai: Đất đai là một phần diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm các yếu tố cấu thành môi trường sinh thái ngay trên, dưới bề mặt trái đất như khí hậu, thổ nhưỡng, địa hình, địa mạo… và các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm, tập đoàn động thực vật, trạng thái định cư của con người và những kết quả hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại để lại. (Hội nghị quốc tế về Môi trường Rio de Janerio- Brazil, 1993). Đất đai là tài nguyên đặc biệt và vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất cơ bản và quan trọng nhất của tất cả mọi quá trình sản xuất, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống. Nó tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế-xã hội, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng, là yếu tố cấu thành nên lãnh thổ của mỗi quốc gia. - Thu hồi đất: Thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai (Quốc Hội, 2013). -Giải phóng mặt bằng: Giải phóng mặt bằng là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến việc di dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên một phần đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới (Từ điển Tiếng Việt, 2010). - Bồi thường: Bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hình vi của chủ thể khác mang lại (Từ điển Tiếng Việt, 2010). + Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Bồi thường là đền bù những tổn hại đã gây ra. Đền bù là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao. Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hình vi của chủ thể khác. 3 Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất. Trong đó, giá trị quyền sử dụng đất có thể là: giá trị bằng tiền, bằng vật chất khác, do các quy định của pháp luật điều tiết hoặc do thỏa thuận giữa các chủ thể đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định (Quốc Hội, 2013). + Bồi thường, hỗ trợ cho người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi được quy định như sau: 1. Bồi thường hoặc hỗ trợ đối với toàn bộ diện tích đất Nhà nước thu hồi. 2. Bồi thường hoặc hỗ trợ về tài sản hiện có gắn liền với đất và các chi phí đầu tư vào đất bị Nhà nước thu hồi. 3. Hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề và hỗ trợ khác cho người bị thu hồi đất . 4. Hỗ trợ để ổn định sản xuất và đời sống tại khu tái định cư. - Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất Trên thực tế, ngoài các khoản bồi thường nói trên thì còn một hình thức bồi thường khác gọi là hỗ trợ. Hỗ trợ tương xứng với với giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển (Quốc Hội, 2013). 2.1.2. Đặc điểm của bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất Quá trình bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là quá trình đa dạng và phức tạp. Ở mỗi dự án khác nhau, quá trình bồi thường, hỗ trợ cũng khác nhau, nó liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội. Do đó quá trình bồi thường, hỗ trợ có các đặc điểm sau: * Tính đa dạng: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình độ dân trí nhất định: - Ở khu vực nội thành: nơi có mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn... khiến cho quá trình bồi thường có những thuận lợi, khó khăn khác với khu vực ven đô và nông thôn. - Đối với khu vực ven đô: mật độ tập trung dân cư ở mức trung bình, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: Công nghiệp, tiểu thủ công 4 nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ… quá trình bồi thường, hỗ trợ cũng có những đặc trưng riêng của nó. - Còn đối với khu vực nông thôn, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp, đời sống phụ thuộc chính vào nông nghiệp. Do đó, quá trình bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất gặp rất nhiều khó khăn. * Tính phức tạp: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong đời sống KT-XH đối với mọi người dân. - Đối với đất sản xuất nông nghiệp (chủ yếu ở khu vực nông thôn): Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thiếu. Mặt khác trình độ sản xuất của nông dân còn thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý chung là giữ được đất để sản xuất. Bên cạnh đó, công tác định giá bồi thường trên khu vực này gặp nhiều khó khăn, do cây trồng, vật nuôi vừa đa dạng vừa không tập trung. Do vậy, công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển là rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này. Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng đa dạng, không được tập trung một loại nhất định nên gây khó khăn cho công tác định giá bồi thường. - Việc bồi thường, hỗ trợ GPMB đối với đất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau: + Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở; + Nguồn gốc hình thành đất đai khác nhau do quản lý đất đai buông lỏng một thời gian dài dẫn đến tình trạng lấn chiếm đất đai xây nhà trái phép diễn ra thường xuyên; + Dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bám vào các trục đường giao thông của dân cư làm kế sinh nhai nay chuyển đến ở khu vực mới thì điều kiện kiếm sống bị thay đổi nên họ không muốn di chuyển; + Thiếu quỹ đất do xây dựng khu TĐC cũng như chất lượng khu TĐC thấp, chưa đảm bảo được yêu cầu; + Do chính sách pháp luật chưa phù hợp. Từ các điểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau thì công tác GPMB được thực hiện khác nhau. 5 2.1.3. Vai trò của công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất Sự phát triển cơ sở hạ tầng của một quốc gia phản ánh trình độ phát triển kinh tế cũng như nền văn minh của quốc gia đó, cho nên nhìn vào bộ mặt đô thị người ta có thể đánh giá nền kinh tế của quốc gia này mạnh hay yếu. Ở Việt Nam đường phố còn chật hẹp, các quy định về kiến trúc khu phố cũng như việc kết hợp cảnh quan không được hài hòa, bộ mặt đô thị xuống cấp. Nguyên nhân của vấn đề này một phần do sự buông lỏng trong quản lý đất đai, nhất là trật tự xây dựng. Mặt khác, do dân số đô thị tăng lên nhanh chóng, diện tích nhà ở bình quân ngày càng bị thu hẹp, nhu cầu nhà ở ngày một tăng cộng với ý thức về kiến trúc đô thị của người dân thấp, mạnh ai nấy làm, khi xây dựng nhà ở người dân chưa có thói quen thuê tư vấn, thiết kế, gây khó khăn trong việc sắp xếp lại đô thị cũng như xây dựng phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng đô thị. - Về mặt tiến độ hoàn thành của dự án: + Tiến độ thực hiện các dự án phụ thuộc vào nhiều điều kiện khác nhau như: tài chính, lao động, công nghệ, điều kiện tự nhiên, tập quán của những người dân trong diện bị giải tỏa… + Công tác bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất thực hiện đúng tiến độ đề ra sẽ tiết kiệm được thời gian và việc thực hiện dự án có hiệu quả. Ngược lại, nếu công tác này bị kéo dài gây ảnh hưởng đến tiến độ xây dựng của các công trình, ảnh hưởng đến việc sử dụng lao động cũng như chi phí cho dự án, có khi gây ra thiệt hại không nhỏ trong đầu tư xây dựng. - Về mặt kinh tế của dự án: + Nếu công tác bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất được thực hiện tốt sẽ giảm tối đa chi phí cho đơn vị đầu tư, có điều kiện tập trung vốn đầu tư công trình. Ngược lại, nếu kéo dài dẫn đến chi phí bồi thường lớn, không kịp hoàn thành tiến độ dự án dẫn đến sự quay vòng vốn chậm gây khó khăn cho các nhà đầu tư: Đối với các dự án đầu tư sản xuất kinh doanh do không đáp ứng được tiến độ đầu tư vì vậy nhiều dự án mất cơ hội kinh doanh, hiệu quả kinh doanh thấp. Còn đối với các dự án đầu tư khác, thời gian thi công kéo dài, tiến độ thi công bị ngắt quãng gây ra sự lãng phí rất lớn và ảnh hưởng tới chất lượng công trình. Để tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư xây dựng công trình thì Nhà nước cần phải quan tâm điều tiết lĩnh vực này bằng các biện pháp như: + Đối với công tác bồi thường, hỗ trợ : Điều tra, khảo sát và lập phương án 6 bồi thường hợp lý nhằm đảm bảo giải tỏa nhanh chóng. Sau khi phương án được phê duyệt, cần khẩn trương tiến hành chi trả tiền bồi thường ngay. Nhà nước giao cho các cơ quan liên quan như Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính tiến hành công tác GPMB, thành lập Ban chỉ đạo GPMB cấp huyện cho dự án với sự tham gia của chính quyền sở tại, các cơ quan ban ngành liên quan khác cũng như các đoàn thể quần chúng và các hộ dân phải di dời để quán triệt chủ trương, chính sách, đồng thời vận đồng quần chúng tham gia. Bên cạnh đó, Nhà nước cũng phải quan tâm, quản lý chặt chẽ các hoạt động cũng như tiến độ thực hiện các dự án, tránh sự tham nhũng và lãng phí trong quá trình thực hiện. Nhà nước cần đề ra mức bồi thường, hỗ trợ cụ thể đối với từng dự án, tránh trường hợp các dự án của doanh nghiệp muốn đẩy nhanh tiến độ GPMB, thường chi trả bồi thường cao hơn các dự án có vốn ngân sách; các dự án có nguồn vốn TW, vốn vay của ngân hàng thế giới hay vốn tài trợ cũng thường chi trả bồi thường cao hơn các dự án có nguồn vốn từ ngân sách địa phương. Điều này gây ra sự so sánh của người dân có đất bị thu hồi trong các dự án làm ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ đất đai. 2.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI VIỆT NAM 2.2.1. Các trường hợp thu hồi đất Các trường hợp bị Nhà nước thu hồi đất được quy định tại mục 1, chương VI, Luật đất đai năm 2013, bao gồm: - Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế- xã hội; - Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai như: + Sử dụng đất không đúng mục đích đã được giao, cho thuê; + Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất; + Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền; + Đất do người sử dụng đất tự ý nhận chuyển nhượng, tặng cho; + Đất bị lấn, chiếm (bao gồm: đất giao để quản lý và đất chưa sử dụng bị lấn, chiếm) + Người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước; + Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng 7