Tài liệu đánh giá và đề xuất giải pháp thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã chí linh, tỉnh hải dương

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM NGUYỄN TUẤN NGỌC ĐÁNH GIÁ VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ CHÍ LINH, TỈNH HẢI DƯƠNG Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Khắc Thời NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ luận văn nào khác. Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này đã được cám ơn, các thông tin trích dẫn trong Luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc./. Hà Nội, ngày 26 tháng 4 năm 2017 Tác giả luận văn Nguyễn Tuấn Ngọc i LỜI CẢM ƠN Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các nhà khoa học, các thầy cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo của cơ quan, đồng nghiệp và nhân dân địa phương. Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới PGS.TS. Nguyễn Khắc Thời đã tận tình hướng dẫn giúp đỡ tôi trong suốt quá trình hoàn thành luận văn. Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông Nghiệp Việt Nam, tập thể Phòng Tài Nguyên và Môi trường, Phòng Tài chính - Kế hoạch, Ban bồi thường giải phóng mặt bằng, Ban quản lý dự án thị xã Chí Linh và cán bộ, nhân dân các phường Sao Đỏ, Cộng Hòa và xã Đồng Lạc đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận văn này. Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ đồng nghiệp và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này. Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn! Hà Nội, ngày 26 tháng 4 năm 2017 Tác giả luận văn Nguyễn Tuấn Ngọc ii MỤC LỤC Lời cam đoan ..................................................................................................................... i Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii Mục lục ........................................................................................................................... iii Danh mục chữ viết tắt....................................................................................................... vi Danh mục bảng biểu ........................................................................................................ vii Danh mục hình vẽ .......................................................................................................... viii Trích yếu luận văn ............................................................................................................ ix Thesis abstract ................................................................................................................. xii Phần 1. Mở đầu ............................................................................................................... 1 1.1. Tính cấp thiết của đề tài ....................................................................................... 1 1.2. Mục đích nghiên cứu ........................................................................................... 2 1.3. Yêu cầu của đề tài ................................................................................................ 3 1.4. Đối tượng nghiên cứu .......................................................................................... 3 1.5. Những đóng góp mới của đề tài ........................................................................... 3 1.6. Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của đề tài.................................................. 3 Phần 2. Tổng quan tài liệu .............................................................................................. 4 2.1. Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất .............................................. 4 2.1.1. Quyền sở hữu ...................................................................................................... 4 2.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai ........................................................................ 4 2.1.3. Quyền sử dụng đất ............................................................................................... 6 2.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới ........................................ 8 2.2.1. Các nước phát triển .............................................................................................. 8 2.2.2. Các nước trong khu vực ..................................................................................... 11 2.3. Cơ sở lý luận và thực tiễn về việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở việt nam .. 17 2.3.1. Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở việt nam ........................... 17 2.3.2. Các văn bản pháp quy liên quan đến việc thực hiện các qsdđ ............................. 20 2.3.3. Thực tiễn việc thực hiện các qsdđ ở việt nam ..................................................... 23 2.3.4. Đánh giá chung về những tồn tại của việc thực hiện các qsdđ ở việt nam ........... 25 2.3.5. Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ở tỉnh hải dương ............................. 25 Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ............................................................ 27 iii 3.1. Đối tượng nghiên cứu ........................................................................................ 27 3.2. Phạm vi nghiên cứu ........................................................................................... 27 3.3. Nội dung nghiên cứu.......................................................................................... 27 3.3.1. Đánh giá khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị xã chí linh, tỉnh hải dương ................................................................................................................ 27 3.3.2. Tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất của thị xã chí linh, tỉnh hải dương ................................................................................................................ 27 3.3.3. Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở của các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thị xã chí linh, tỉnh hải dương giai đoạn 2011- 2016 .............................. 27 3.3.4. Đề xuất một số giải pháp thúc đẩy việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thị xã chí linh, tỉnh hải dương ...................................................................... 28 3.4. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................... 28 3.4.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .................................................................. 28 3.4.2. Phương pháp điều tra, thu thập các số liệu thứ cấp ............................................. 28 3.4.3. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp ................................................................... 28 3.4.4. Phương pháp thống kê và xử lý số liệu thống kê ................................................ 29 3.4.5. Phương pháp phân tích, so sánh ......................................................................... 29 Phần 4. Kết quả và thảo luận ........................................................................................ 30 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thị xã chí linh, tỉnh hải dương...................... 30 4.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................................. 30 4.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ................................................................. 35 4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội ......................................... 40 4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất của thị xã chí linh........................................... 41 4.2.1. Tình hình quản lý đất đai ................................................................................... 41 4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 thị xã chí linh ................................................ 45 4.2.3. Hiện trạng sử dụng đất của 03 xã, phường điều tra, nghiên cứu ......................... 47 4.3. Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã chí linh, tỉnh hải dương giai đoạn 2011- 2016 .............................................................................. 49 4.3.1. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng qsd đất ở trên địa bàn 3 xã, phường nghiên cứu ......................................................................................................... 49 4.3.2. Tình hình thực hiện quyền cho thuê đất ở........................................................... 53 4.3.3. Tình hình thực hiện quyền thừa kế qsdđ ở .......................................................... 57 iv 4.3.4. Tình hình thực hiện quyền tặng, cho qsdđ ở ....................................................... 60 4.3.5. Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng qsdđ ở ................................................ 63 4.3.6. Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các quyền sử dụng đất khi tiến hành giao dịch ................................................................................. 67 4.3.7. Đánh giá chung việc thực hiện quyền sử dụng đất tại các xã, phường nghiên cứu .......................................................................................................................... 71 4.4. Đề xuất một số giải pháp thúc đẩy việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thị xã chí linh, tỉnh hải dương ...................................................................... 72 4.4.1. Giải pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật ......................................................... 72 4.4.2. Giải pháp về chính sách ..................................................................................... 72 4.4.3. Giải pháp về tổ chức quản lý đầu tư cơ sở vật chất ............................................. 73 4.4.4. Giải pháp về công tác xây đội ngũ cán bộ quản lý .............................................. 73 Phần 5. Kết luận và kiến nghị ....................................................................................... 74 5.1. Kết luận ............................................................................................................. 74 5.2. Kiến nghị ........................................................................................................... 75 Tài liệu tham khảo ......................................................................................................... 77 v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nghĩa tiếng Việt BTC Bộ Tài chính BTNMT Bộ Tài nguyên và Môi trường BTP Bộ Tư pháp CP Chính phủ GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất NĐ Nghị định QĐ Quyết định QSD Quyền sử dụng QSDĐ Quyền sử dụng đất TT Thông tư TTLT Thông tư liên tịch UBND Ủy ban nhân dân vi DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 4.1. Tổng sản phẩm và cơ cấu kinh tế (phần do địa phương quản lý) ...................... 36 Bảng 4.2. Dân số lao động của Chí Linh qua các năm ..................................................... 37 Bảng 4.3. Diện tích, cơ cấu đất nông nghiệp năm 2016.................................................... 46 Bảng 4.4. Diện tích, cơ cấu sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2016................................. 47 Bảng 4.5. Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 các xã, phường điều tra, nghiên cứu ............ 48 Bảng 4.6. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn các xã, phường nghiên cứu giai đoạn 2011 - 2016 .................................................................... 49 Bảng 4.7. Ý kiến người dân về việc thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn các xã, phường nghiên cứu giai đoạn 2011 - 2016............................................ 51 Bảng 4.8. Ý kiến người dân về việc thực hiện quyền cho thuê QSDĐ trên địa bàn các xã, phường nghiên cứu giai đoạn 2011 – 2016....................................................... 55 Bảng 4.9. Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ trên địa bàn các xã, phường nghiên cứu giai đoạn 2011 - 2016 ............................................................................... 57 Bảng 4.10. Ý kiến người dân về việc thực hiện quyền thừa kế QSDĐ trên địa bàn các xã, phường nghiên cứu giai đoạn 2011 - 2016 ....................................................... 59 Bảng 4.11. Tình hình thực hiện quyền tặng, cho QSDĐ trên địa bàn các xã, phường nghiên cứu giai đoạn 2011 - 2016 ............................................................................... 60 Bảng 4.12. Ý kiến người dân về việc thực hiện quyền tặng, cho QSDĐ trên địa bàn các xã, phường nghiên cứu giai đoạn 2011-2016 ......................................................... 62 Bảng 4.13. Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn các xã, phường nghiên cứu giai đoạn 2011 – 2016....................................................... 64 Bảng 4.14. Ý kiến người dân về việc thực hiện quyền thế chấp bằng QSDĐ trên địa bàn các xã, phường nghiên cứu giai đoạn 2011- 2016................................................... 65 Bảng 4.15. Ý kiến của hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ................................................................................................................... 68 vii DANH MỤC HÌNH VẼ Hình 4.1. Sơ đồ hành chính thị xã Chí Linh - tỉnh Hải Dương ....................................... 31 Hình 4.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 thị xã Chí Linh .......................................... 46 Hình 4.3. Biểu đồ các trường hợp thực hiện chuyển nhượng QSD đất giai đoạn 2011 - 2016 ................................................................................................... 50 Hình 4.4. Biểu đồ các trường hợp thực hiện quyền thừa kế QSD đất giai đoạn 2011 - 2016............................................................................................................ 58 Hình 4.5. Biểu đồ các trường hợp thực hiện quyền tặng, cho QSD đất giai đoạn 2011 - 2016 ................................................................................................... 61 Hình 4.6. Biểu đồ các trường hợp thực hiện quyền thế chấp QSD đất giai đoạn 2011 - 2016 ................................................................................................... 64 viii TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Nguyễn Tuấn Ngọc Tên Luận văn: “Đánh giá và đề xuất giải pháp thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Chí Linh, tỉnh Hải Dương”. Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03 Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam Mục đích nghiên cứu - Điều tra, đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Chí Linh, tỉnh Hải Dương. - Đề xuất một số giải pháp đảm bảo việc thực hiện các quyền sử dụng đất đúng và hiệu quả trên địa bàn thị xã Chí Linh, tỉnh Hải Dương. Phương pháp nghiên cứu Để thực hiện các nội dung của đề tài, chúng tôi sử dụng các phương pháp sau: phương pháp chọn điểm nghiên cứu; phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp; phương pháp điều tra số liệu sơ cấp; phương pháp thống kê và xử lý số liệu thống kê; phương pháp phân tích, so sánh. Kết quả chính và kết luận 1. Thị xã Chí Linh có vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên thuận lợi cho việc phát triển kinh tế - xã hội. Thị xã có 20 đơn vị hành chính (08 phường, 12 xã), tổng diện tích tự nhiên là 28.292ha, tốc độ tăng trưởng kinh tế năm đạt 10%. Tính đến 31/12/2016 toàn thị xã có 160.180 người, mật độ dân số là 566 người/km2. 2. Qua kết quả nghiên cứu cho thấy việc thực hiện các quyền sử dụng đất giai đoạn 2011 - 2016 tại 3 khu vực nghiên cứu cụ thể như sau: Qua theo dõi thực tế tại thị xã Chí Linh trong giai đoạn 2011 - 2016 các hộ gia đình cá nhân chủ yếu thực hiện các quyền: quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, tặng cho quyền sử dụng đất ở, thừa kế quyền sử dụng đất ở, thế chấp quyền sử dụng đất ở. * Việc thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Giai đoạn 2011 - 2016 trên địa bàn nghiên cứu có tổng số 4162 trường hợp thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ ở. Trong đó phường Sao Đỏ là phường trung tâm đầu não của thị xã Chí Linh có tỷ lệ thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ cao nhất với 1.959 trường hợp, chiếm 47,1%; tiếp đến phường Cộng Hòa là phường tiếp giáp Trung tâm, có tôc độ đô thị hóa cao, có nhiều khu đô thị mới, là nơi diễn ra đầu cơ, mua bán chuyển nhượng sôi động với 1.485 ix trường hợp, chiếm 35,7%; thấp nhất là xã Đồng Lạc với 718 trường hợp, chiếm 17,2%, là xã thuần nông nằm ven thị xã, dân cư sinh sống tương đối ổn định. * Việc thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất: Qua nghiên cứu, điều tra các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn nghiên cứu cho thấy 100% các trường hợp thực hiện quyền cho thuê QSDĐ đêu không khai báo qua cơ quan nhà nước mà chỉ thực hiện giao dịch theo hình thức giấy tờ viết tay thảo thuận giữa 2 bên (cho thuê và thuê). Qua điều tra 30 hộ gia đình, cá nhân giai đoạn 2011 - 2016 trên địa bàn nghiên cứu có 34 trường hợp đã từng cho thuê và đang thuê nhà đất để ở, trong đó: phường Cộng Hòa 12 trường hợp, Sao Đỏ 16 trường hợp và xã Đồng Lạc 6 trường hợp. * Việc thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất: Giai đoạn 2011 - 2016 trên địa bàn nghiên cứu có 319 trường hợp thực hiện quyền thừa kế QSDĐ ở đăng ký kê khai hoàn thiện hồ sơ theo quy định. Trong đó cao nhất là phường Sao Đỏ 119 trường hợp, chiếm 37,3%; tiếp đến là phường Cộng Hòa 105 trường hợp, chiếm 32,9% và thấp nhất là xã Đồng Lạc 95 trường hợp, chiếm 29,8%. Qua điều tra cho thấy việc thực hiện quyền thừa kế QSDĐ của các chủ sử dụng đất do nguồn gốc là đất ông cha để lại do vậy các chủ sử dụng đất chỉ thực hiện khi có nhu cầu cần thiết; các trường hợp chưa đăng ký kê khai, hoàn thiện thủ tục theo đúng quy định chủ yếu do chưa có giấy chứng nhận QSDĐ nên chưa thực hiện hoàn thiện các thủ tục theo quy định. * Việc thực hiện quyền tặng, cho quyền sử dụng đất: Giai đoạn 2011 - 2016 trên địa bàn nghiên cứu có 441 trường hợp đăng ký kê khai hoàn thiện hồ sơ theo quy định. Trong đó cao nhất là xã Đồng Lạc 183 trường hợp, chiếm 41,5%; tiếp đến là phường Sao Đỏ 138 trường hợp, chiếm 31,3% và thấp nhất là phường Cộng Hòa 120 trường hợp, chiếm 27,2%. Qua điều tra ngấu nhiên 30 hộ gia đình, cá nhân cho thấy đa số các trường hợp thực hiện quyền tặng, cho QSDĐ thực hiện hoàn thiện các thủ tục theo quy định tại cơ quan quản lý nhà nước; các trường hợp còn lại do chưa có giấy chứng nhận QSDĐ lên chưa thực hiện hoàn thiện các thủ tục theo quy định. * Việc thực hiện quyền thế chấp bằng QSDĐ: Giai đoạn 2011 - 2016 trên địa bàn nghiên cứu có 1307 trường hợp thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất. Do yêu cầu bắt buộc giữa các bên tham gia thế chấp (ngân hàng, tổ chức tín dụng và người sử dụng đất) phải khai báo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền thủ tục khai báo, vì vậy 100% các trường hợp thực hiện hoàn thiện các thủ tục tại cơ quan quản lý nhà nước theo quy định. * Qua kết quả điều tra, nghiên cứu về ý kiến của hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại các cơ quan nhà nước cho thấy: - Về thủ tục thực hiện các QSDĐ có 59,4% trả lời là rất đơn giản và đơn giản; 40,6 trả lời là bình thường và phức tạp. x - Về thời gian hoàn thành các thủ tục có 38,0% trả lời là rất nhanh và nhanh; 56,0% trả lời là bình thường và 6,0% trả lời chậm và rất chậm. - Về các văn bản hướng dẫn thực hiện các QSDĐ: 62,0% trả lời là rất dễ hiểu và dễ hiểu; 34,7% trả lời là bình thường và 3,3% trả lời là khó hiểu. - Về khả năng thực hiện các quy định của pháp Luật Đất đai về QSDĐ: 53,3% số hộ trả lời là rất dễ thực hiện và dễ thực hiện được; 41,3% trả lời là bình thường và 5,3% trả lời là khó thực hiện. - Về thái độ của các cán bộ thực hiện: 61,3% số hộ trả lời rất nhiệt tình và nhiệt tình; 36,7% trả lời là bình thường và 2,0% trả lời là phiền hà. 3. Để việc thực hiện đồng bộ các quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2013 đảm bảo quyền lợi của người dân và đúng quy định của pháp luật thì cần thực hiện đồng bộ 4 nhóm giải pháp là: nhóm giải pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật; giải pháp về chính sách; giải pháp về tổ chức quản lý đầu tư cơ sở vật chất; giải pháp về công tác xây đội ngũ cán bộ quản lý. xi THESIS ABSTRACT Author: Nguyen Tuan Ngoc Thesis title: Evaluate and propose solutions to implement the land use rights of Chi Linh town, Hai Duong province. Major: Land Management Code: 60 85 01 03 Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA) Research Objectives - Survey and evaluate the implementation of land use rights in Chi Linh town, Hai Duong province. - Propose some solutions to ensure the correct and effective implementation of land use rights in Chi Linh town, Hai Duong province. Methods To implement the thesis, we use the following methods: site selection method; method of investigation and collection of secondary data; Primary data survey method; data statistic and data processing methods; method of analysis, comparison. Main results and conclusions 1. Chi Linh town has a favorable geographic location and natural conditions for socioeconomic development. The town has 20 administrative units (08 wards, 12 communes) with a total natural area of 28,292 hectares and annual economic growth rate of 10%. Up to 31/12/2016 the whole town had 160,180 people, the population density was 566 people / km2. 2. Research results showed that the implementation of land use rights for the period 2011 2016 in three study areas are as follows: Individuals and households mainly implement their rights: the right to transfer, donate, inherit, and mortgage residential land use right. * The implementation of the right to transfer land use rights: there were a total of 4162 cases of implementing the right to transfer land use rights. Of which, Sao Do ward is the headquarter of Chi Linh town with the highest rate of transferring land use rights with 1,959 cases, accounting for 47.1%; the next is Cong Hoa ward, which is a ward adjacent to the center, high urbanization speed, many new urban areas, speculative place, transfer transaction exciting with 1,485 cases, accounting for 35.7% ; The lowest is Dong Lac commune with 718 cases, accounting for 17.2%, which is a pure agricultural commune located near the town, the population is relatively stable. xii * The implementation of the right to lease land use rights: research, surveys of households and individuals in the study area showed that 100% cases of implementing the right to lease land use rights were not declared through the State agencies, only handles transactions in the form of hand-written papers between two parties (rental and hire). Through the survey of 30 households and individuals, there were 34 cases of renting and renting houses for dwelling, in which: Cong Hoa ward 12 cases, Sao Do 16 cases and Dong Lac commune 6 cases. * Implementation of the right to inherit land use rights: there were 319 cases, in which the right to inherit land use right has been registered in the study area. Of which, Sao Do is the highest with 119 cases, accounting for 37.3%; Followed by Cong Hoa ward 105 cases, occupying 32.9% and the lowest was Dong Lac 95 cases, accounting for 29.8%. Surveys showed that the implementation of rights by land users as a result of their inheritance is the land left behind by the land owners so that land users can only do so when necessary. In case of unregistered, uncompleting procedures in accordance with the regulations mainly because of the lack of land use certificate, the procedures have not been completed. * Implementation of the right to donate land use rights: In the field study, 441 cases registered with declaration to complete documents. Of which, the highest was in Dong Lac commune with 183 cases, accounting for 41.5%; Followed by Sao Do ward 138 cases, accounting for 31.3% and the lowest is Cong Hoa ward 120 cases, accounting for 27.2%. Random survey of 30 households, individuals showed that most cases implementing the right to donate land use right, they complete procedures as stipulated by the state management agencies; The remaining cases did not have the land use right certificate to complete the procedures as prescribed. * The implementing the right to mortgage by land use right: 1307 cases of implementing mortgage by the value of land use rights. As required by the parties to the mortgage (banks, credit institutions and land users) must declare to the competent State agencies, so 100% of cases completed the procedures at State management agencies as prescribed. * The survey results and research on the opinions of households and individuals on the implementation of land use rights in State agencies showed that: - About 59.4% of respondent is that the procedure of implementing land use right very simple; 40.6% responses that it was normal and complex. - About time to complete the procedures, 38.0% answered it is very fast and fast; 56.0% responded normally and 6.0% answered slowly and very slowly. - About the documents guiding the implementation of land use right: 62.0% xiii answered that it is very easy to understand and understand; 34.7% responded it is normal and 3.3% answered it is confusing. - Regarding the ability to implement the provisions of the Land Law for land use right: 53.3% of households answered it is very easy to implement and easy to implement. 41.3% responded normally and 5.3% answered that it was difficult to do. - About the attitude of the staff: 61.3% of households respond they are very enthusiastically and enthusiastically; 36.7% answered they are normal and 2.0% said it was troublesome. 3. In order to synchronously implement the land use rights under the Land Law 2013, to ensure the people’s rights and in accordance with law, it is necessary to synchronously implement 4 groups of solutions: propaganda and popularize law; Policy solution; Solutions on the organization of investment and management of facilities; Solutions on the build of management staff. xiv PHẦN 1. MỞ ĐẦU 1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Đất đai là tài nguyên đặc biệt, là nguồn lực quan trọng để phát triển đất nước. Đất đai chính là môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng. Đất đai là tài nguyên thiên nhiên không tái tạo, bị giới hạn bởi diện tích bề mặt và nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của mỗi quốc gia; là tư liệu sản xuất đặc biệt cho các ngành kinh tế. Ngày nay cùng với sự gia tăng dân số ngày càng nhanh, đất nước ta đang trong thời kì công nghiệp hóa - hiện đại hóa, hội nhập kinh tế quốc tế đã làm cho nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng, gây nên sức ép cho đất đai, các vấn đề liên quan đến đất đai ngày càng phức tạp, vì vậy đất đai luôn được quan tâm và chú trọng hàng đầu. Đất đai được quản lý theo pháp luật, mỗi quốc gia có một phương pháp quản lý và sử dụng đất khác nhau. Ở Việt Nam, trước khi có Hiến pháp 1980, đất đai nước ta vẫn có nhiều hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Khi có Hiến pháp 1980, ở nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân. Đến Hiến pháp 1992, tại Điều 18 đã quy định với tinh thần là: Người được Nhà nước giao đất thì được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định của pháp luật. Hiến pháp sửa đổi năm 2013 khẳng định, nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân và tổ chức cá nhân được giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định. Để cụ thể hoá Hiến pháp sửa đổi năm 2013, Luật Đất đai năm 2013 đã cụ thể hóa quy định này của Hiến pháp với xu thế ngày càng mở rộng các quyền cho người sử dụng đất. Tại Điều 167, Luật Đất đai năm 2013 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền "chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất". Việc “thị trường hoá”, “tiền tệ hoá” QSDĐ ngày càng rõ nét và quyền của người sử dụng đất tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ đã đóng góp cho xã hội, cho Nhà nước. Sự phát triển này đã hình thành thị trường đất đai, hoà nhập vào nền kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, từng bước đồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân. Vì vậy trong Hội nghị lần 6 Ban chấp hành Trung ương Đảng đã khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003. Cụ thể như: - Quy định cụ thể nghĩa vụ của Nhà nước đối với người sử dụng đất như quy 1 định về những bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất; trách nhiệm của Nhà nước đối với đồng bào dân tộc thiểu số, người trực tiếp sản xuất nông nghiệp; trách nhiệm của Nhà nước trong việc cung cấp thông tin đất đai cho người dân. - Quy định cụ thể các quyền, nghĩa vụ của từng đối tượng sử dụng đất phù hợp với hình thức giao đất, thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và quy định các điều kiện khi người sử dụng đất thực hiện các quyền của người sử dụng đất. - Thiết lập sự bình đẳng hơn trong việc tiếp cận đất đai giữa nhà đầu tư trong và nước ngoài; quy định cụ thể điều kiện được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư nhằm lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực thực hiện dự án. Thị xã Chí Linh, tỉnh Hải Dương nằm trong vùng kinh tế trọng điểm Hà Nội Hải Phòng - Quảng Ninh. Là một thị xã lớn của tỉnh Hải Dương, với tổng diện tích tự nhiên là 28.202 ha, toàn thị xã có 20 đơn vị hành chính, gồm 8 phường và 12 xã; là nơi tập trung nhiều di tích lịch sử, danh lam thắng cảnh. Trên địa bàn thị xã Chí Linh có hệ thống các tuyến giao thông quan trọng chạy qua như: Quốc lộ 18 nối Hà Nội với Quảng Ninh, quốc lộ 37 nối quốc lộ 5 với Chí Linh và tỉnh Bắc Giang; cùng với hệ thống giao thông nội thị kết nối giữa các xã, phường; các khu công nghiệp, di tích lịch sử,... mạng lưới giao thông có vai trò hết sức quan trọng trong việc phát triển kinh tế xã hội của thị xã. Với vị trí địa lý thuận lợi của thị xã Chí Linh đã tạo nhiều lợi thế về giao lưu kinh tế - văn hoá - xã hội với các địa phương trong và ngoài tỉnh; thủ đô Hà Nội, thành phố Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Giang, ... Do đó chịu tác động rất lớn của quá trình mở rộng đô thị hóa, công nghiệp hoá. Tại đây đang diễn ra quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, phân bổ lại đất đai cho các nhu cầu phát triển cụm công nghiệp, khu công nghiệp, khu đô thị mới tập trung rất mạnh mẽ. Do nhu cầu về QSDĐ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên các hoạt động thực hiện các QSDĐ có xu hướng ngày càng gia tăng. Tuy nhiên hiện nay tình trạng thực hiện các QSDĐ không khai báo hoặc khai báo không đầy đủ, chưa tuân thủ đúng quy định của pháp luật trên địa bàn thị xã Chí Linh vẫn còn diễn ra. Tình trạng này diễn ra thế nào? Nguyên nhân tại sao? Giải pháp để giải quyết tình trạng này thế nào? là các câu hỏi cần phải được giải đáp để đưa ra hướng giải quyết thích hợp trong giai đoạn tới. Vì vậy, để tìm hiểu kỹ tình trạng này, cũng như đưa ra những giải pháp thích hợp để giải quyết tốt việc thực hiện các QSD đất. Xuất phát từ tình hình nêu trên, tôi đã nghiên cứu đề tài: “Đánh giá và đề xuất giải pháp thực hiện các quyền sử dụng đất thị xã Chí Linh, tỉnh Hải Dương”. 1.2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU - Điều tra, đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Chí Linh, tỉnh Hải Dương. 2 - Đề xuất một số giải pháp đảm bảo việc thực hiện các quyền sử dụng đất đúng và hiệu quả trên địa bàn thị xã Chí Linh, tỉnh Hải Dương. 1.3. YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI - Đánh giá đầy đủ việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại thị xã Chí Linh trên cơ sở điều tra người sử dụng đất khi thực hiện các quyền theo luật định. - Các số liệu điều tra khách quan, có độ tin cậy cao, đánh giá đúng tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất. - Các giải pháp đề xuất từ tình hình nghiên cứu và phù hợp với thực tiễn, góp phần thúc đẩy tốt việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở thị xã Chí Linh, tỉnh Hải Dương. 1.4. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU Đối tượng nghiên cứu của đề tài là việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thị xã Chí Linh, tỉnh Hải Dương. 1.5. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI CỦA ĐỀ TÀI Đánh giá đúng việc thực hiện các QSD đất và đề xuất một số giải pháp để người dẫn thực hiện QSD đất của mình đúng pháp luật. 1.6. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ Ý NGHĨA THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI - Trên cơ sở đánh giá đúng thực trạng QSD đất sẽ góp phần bổ xung cơ sở lý luận về QSD đất trong thời kỳ thị trường hóa đất đai ở Việt Nam. - Đề tài sẽ góp phần hoàn thiện thêm về chính sách đất đai, đồng thời giúp cho các nhà quản lý có biện pháp quản lý tốt các QSD đất đang được người dân thế chấp trên thị trường. 3 PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. MỘT SỐ KHÁI NIỆM LIÊN QUAN ĐẾN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1.1. Quyền sở hữu Theo điều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật...” . Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể; chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác có đủ ba quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản. Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng (Quốc Hội, Bộ Luật dân sự, 2005): - Quyền chiếm hữu: là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (Nguyễn Đình Bồng, 2006). - Quyền sử dụng: là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (Nguyễn Đình Bồng, 2006). - Quyền định đoạt: là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức: + Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác thông quá hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng cho, thừa kế. + Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn trong thực tế. Ví dụ: tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu (Nguyễn Đình Bồng, 2006). 2.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai Ở Việt Nam, chế độ sở hữu đất đai được hình thành và phát triển theo những tiến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của những hình thái kinh tế - xã hội nhất định trong lịch sử. Chế độ sở hữu công về đất đai ở Việt Nam đã được 4 xác lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau. Tuy nhiên, quyền sở hữu toàn dân về đất đai chỉ được khẳng định một cách tuyệt đối và duy nhất từ Hiến pháp 1980, Hiến pháp 1992 và tiếp tục được khẳng định và củng cố trong Hiến pháp sửa đổi năm 2013. Điều 53 Hiến pháp sửa đổi năm 2013 khẳng định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” (Điều 53, Hiến pháp 2013) nhà nước quản lý đất đai theo pháp luật. Luật đất đai 2013 đã quy định cụ thể về chế độ “Sở hữu đất đai” (Điều 4), “Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 22), “Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 21). Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm đảm bảo cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt (Quốc Hội, Luật đất đai 2013). - Quyền chiếm hữu về đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn. Nhà nước cho phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải vĩnh viễn, sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất. Về nguyên tắc, nhà nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi từ đất do chính mình đầu tư mang lại (Nguyễn Đình Bồng, 2006). - Quyền sử dụng đất đai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng lợi từ tài sản, tài nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế còn nhiều thành phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ chức cho toàn xã hội, trong đó có cả tổ chức của Nhà nước sử dụng đất vào mọi mục đích. Quyền sử dụng đất của Nhà nước được trích ra giao về cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể (Nguyễn Đình Bồng, 2006). - Về quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối, gắn liền với quản lý về đất đai với các quyền: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp GCNQSDĐ. Định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến 5