Tài liệu đánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện phúc thọ thành phố hà nội

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM VŨ VĂN ĐỨC ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN PHÚC THỌ - THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Thị Vòng NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực và chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này đã được cám ơn, các thông tin trích dẫn trong Luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc. Hà Nội, ngày 26 tháng 4 năm 2017 Tác giả luận văn Vũ Văn Đức i LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình. Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc tới PGS. TS Nguyễn Thị Vòng đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Quy hoạch sử dụng đất, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội huyện Phúc Thọ đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài. Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./. Hà Nội, ngày 26 tháng 4 năm 2017 Tác giả luận văn Vũ Văn Đức ii MỤC LỤC Lời cam đoan ................................................................................................................ i Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii Mục lục ...................................................................................................................... iii Danh mục bảng ........................................................................................................... vi Danh mục hình ........................................................................................................... vii Danh mục chữ viết tắt................................................................................................ viii Trích yếu luận văn ....................................................................................................... ix Phần I. Mở đầu ...........................................................................................................1 1.1. Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................1 1.2. Mục đích đề tài ................................................................................................2 1.3. Yêu cầu ...........................................................................................................2 1.4. Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn........................................2 Phần II. Tổng quan các vấn đề nghiên cứu ....................................................................3 2.1. Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất..................................................................3 2.1.1. Khái niệm đất đai và sử dụng đất .....................................................................3 2.1.2. Các quyền và hình thức sở hữu về đất đai ........................................................3 2.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới ....................................7 2.2.1. Các nước phát triển ..........................................................................................7 2.2.2. Các nước và vùng lãnh thổ trong khu vực ...................................................... 10 2.2.3. Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước ................................... 12 2.3. Cơ sở thực tiễn của việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại việt nam ...........13 2.3.1. Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất tại việt nam ..................... 13 2.3.2. Các văn bản pháp lý liên quan đến việc thực hiện các quyền sử dụng đất ....... 17 2.3.3. Thực tiễn việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại việt nam ..........................20 2.3.4. Thực tiễn việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại hà nội .............................. 22 Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ........................................................ 27 3.1. Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................27 3.3. Nội dung nghiên cứu...................................................................................... 27 3.3.1. Khái quát về địa bàn nghiên cứu .................................................................... 27 3.3.2. Tình hình quản lý sử dụng đất trên địa bàn huyện. .........................................27 iii 3.3.3. Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Phúc Thọ.................................................................................27 3.3.4. Đánh giá việc thực hiện một số quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn và 2 xã phụng thượng, xuân phú, huyện Phúc Thọ từ năm 2013 đến hết năm 2016 .............................................................................................................. 27 3.3.5. Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện quyền sử dụng đất tại huyện Phúc Thọ ....................................................................................................... 28 3. 4. Phương pháp nghiên cứu ............................................................................... 28 3.4.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ..............................................................28 3.4.2. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp.............................................................29 3.4.3. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ..............................................................29 3.4.4. Phương pháp xử lý, phân tích, so sánh số liệu ................................................ 29 3.4.5. Phương pháp đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất .................. 30 Phần 4. Kết quả nghiên cứu và thảo luận ................................................................31 4.1. Khái quát địa bàn nghiên cứu ......................................................................... 31 4.1.1. Điều kiện tự nhiên ......................................................................................... 31 4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội huyện Phúc Thọ, thành phố hà nội ......................... 33 4.1.3. Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội .................................... 36 4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Phúc Thọ ................................... 38 4.2.1. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Phúc Thọ...................................... 38 4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất của các xã, thị trấn điều tra ........................................ 40 4.2.3. Tình hình quản lý đất đai của huyện Phúc Thọ ............................................... 43 4.3. Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phúc Thọ ....... 45 4.3.1. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ................................................................ 49 4.3.2. Thừa kế quyền sử dụng đất ............................................................................54 4.3.3. Tặng cho quyền sử dụng đất .......................................................................... 58 4.3.4. Thế chấp quyền sử dụng đất........................................................................... 60 4.3.5. Đánh giá chung việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ...................64 4.4. Đánh giá tình hình thực hiện một số quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại thị trấn Phúc Thọ và 2 xã: Phụng Thượng; Xuân Phú, Huyện Phúc Thọ ................................................................................................................ 64 4.4.1. Đánh giá tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng ....................................... 64 iv 4.4.2. Đánh giá tình hình thực hiện quyền thừa kế ................................................... 67 4.4.3. Đánh giá tình hình thực hiện quyền tặng cho.................................................. 69 4.4.4. Đánh giá tình hình thực hiện quyền thế chấp .................................................. 71 4.4.5. Tổng hợp ý kiến các hộ gia đình, cá nhân về thực hiện các quyền sử dụng đất .................................................................................................................72 4.4.6. Đánh giá chung việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại huyện Phúc Thọ ....................................................................................................... 75 4.5. Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện quyền sử dụng đất tại huyện Phúc Thọ ....................................................................................................... 76 4.5.1. Giải pháp về hoàn thiện bộ máy và tăng cường năng lực cán bộ quản lý đất đai ............................................................................................................76 4.5.2. Giải pháp về tổ chức quản lý, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi để người sử dụng đất thực hiện các quyền .................................................................... 77 4.5.3. Hoàn thiện các giải pháp và chính sách có liên quan ......................................78 4.5.4. Giải pháp về tuyên truyền nâng cao nhận thức của người sử dụng đất ............ 79 Phần 5. Kết luận và kiến nghị ................................................................................... 80 5.1. Kết luận ......................................................................................................... 80 5.2. Kiến nghị .......................................................................................................81 Tài liệu tham khảo ....................................................................................................... 83 v DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1. Diện tích, cơ cấu đất nông nghiệp năm 2016 huyện Phúc Thọ .................38 Bảng 4.2. Diện tích, cơ cấu đất phi nông nghiệp năm 2016 của huyện Phúc Thọ .... 39 Bảng 4.3. Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 các xã, thị trấn điều tra........................ 41 Bảng 4.4. Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở trên địa bàn giai đoạn 2013 – 2016 ........................................................................................................ 48 Bảng 4.5. Tình hình thực hiện chuyển nhượng Quyền sử dụng đất ở, vườn, ao liền kề trên địa bàn huyện Phúc Thọ........................................................ 51 Bảng 4.6. Kết quả thực hiện đăng ký biến động chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, vườn ao liền kề trên địa bàn huyện Phúc Thọ ................................ 54 Bảng 4.7. Tình hình thực hiện quyền thừa kế Quyền sử dụng đất tại huyện Phúc Thọ ... 55 Bảng 4.8. Tình hình thực hiện đăng ký thừa kế Quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phúc Thọ ...................................................................................... 57 Bảng 4.9. Tình hình thực hiện quyền tặng cho Quyền sử dụng đất tại huyện Phúc Thọ ......................................................................................................... 59 Bảng 4.10. Tình hình thực hiện đăng ký tặng cho Quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Phúc Thọ................................................................................ 60 Bảng 4.11. Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng Quyền sử dụng đất tại huyện Phúc Thọ ...................................................................................... 61 Bảng 4.12. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng Quyền sử dụng đất ở, vườn, ao liền kề tại 3 xã, thị trấn nghiên cứu ........................................... 65 Bảng 4.13. Tình hình thực hiện quyền thừa kế Quyền sử dụng đất theo các xã, thị trấn giai đoạn 2013-2016 ........................................................................ 68 Bảng 4.14. Tình hình thực hiện quyền tặng cho Quyền sử dụng đất theo 03 xã, thị trấn nghiên cứu .................................................................................. 69 Bảng 4.15. Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng Quyền sử dụng đất ở theo 03 xã nghiên cứu .....................................................................................72 Bảng 4.16. Ý kiến của hộ gia đình cá nhân về việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại các cơ quan nhà nước ................................................................... 73 vi DANH MỤC HÌNH Hình 3.1. Vị trí các điểm nghiên cứu trên địa bàn huyện Phúc Thọ ........................... 28 Hình 4.1. So sánh tình hình đăng ký thực hiện quyền của sử dụng đất giữa khu vực các xã phát triển và khu vực các xã thuần nông ................................... 49 Hình 4.2. Tình hình thực hiện chuyển nhượng Quyền sử dụng đất ở, vườn, ao liền kề tại các xã phát triển và thuần nông trên địa bàn huyện Phúc Thọ ........... 53 Hình 4.3. Tình hình thực hiện quyền thừa kế Quyền sử dụng đất ở, vườn, ao liền kề tại các xã phát triển và thuần nông trên địa bàn huyện Phúc Thọ ........... 56 vii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nghĩa tiếng Việt BTNMT Bộ Tài nguyên và Môi trường CN-XD Công nghiệp - Xây dựng CNH, HĐH Công nghiệp hóa - hiện đại hóa CT-TTg Chỉ thị - Thủ tướng Chính phủ GCN QSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GTSX Giá trị sản xuất KTXH Kinh tế xã hội NĐ-CP Nghị định Chính phủ NXB Nhà xuất bản QSDĐ Quyền sử dụng đất QSH Quyền sở hữu SDĐ Sử dụng đất TTCN Tiểu thủ công nghiệp TTLT Thông tư liên tịch UBND Uỷ ban nhân dân XHCN Xã hội chủ nghĩa viii TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Vũ Văn Đức Tên luận văn: "Đánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội". Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03 Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam Mục đích nghiên cứu - Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội. - Đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế trong việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại huyện Phúc Thọ. Phương pháp nghiên cứu Để thực hiện các nội dung của đề tài, chúng tôi sử dụng các phương pháp sau: phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp; phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp; phương pháp thống kê, tổng hợp và phân tích số liệu; phương pháp so sánh. Kết quả chính và kết luận - Luận văn đã khái quát được tình hình cơ bản của địa bàn nghiên cứu với các nội dung gồm: điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; tình hình quản lý, sử dụng đất của huyện Phúc Thọ. - Luận văn đã đánh giá được tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế và thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Phúc Thọ giai đoạn 2013 - 2016. - Luận văn đã đề xuất được giải pháp khắc phục tồn tại hạn chế đồng thời nâng cao hiệu quả thực hiện quyền của người sử dụng đất tại huyện Phúc Thọ trong thời gian tới. - Hoạt động chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phúc Thọ trong giai đoạn 2013 - 2016 diễn ra rất sôi động với 4.692 vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, 1.728 vụ tặng cho quyền sử dụng đất, 3.384 vụ thế chấp quyền sử dụng đất và 1.723 vụ thừa kế quyền sử dụng đất. Số lượng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở có tăng liên tục, năm sau cao hơn năm trước trong giai đoạn 2013 - 2015, song năm 2016 lại giảm, chỉ còn 1.214 vụ. Số lượng giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất ở biến động không nhiều qua các năm, năm 2015 có số lượng giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất ix cao nhất với 485 vụ, đến năm 2016 số lượng giao dịch là 470 vụ (tăng 92 vụ so với năm 2013). Số lượng giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất năm 2015 cao nhất với 953 vụ, giảm xuống thấp nhất là năm 2013 với 723 vụ. - Việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Phúc Thọ được thực hiện theo đúng các quy định của pháp luật đất đai. Tuy nhiên, vẫn còn một số tồn tại khó khăn liên quan đến thời gian và thủ tục hành chính khi thực hiện giao dịch chuyển quyền, sự hiểu biết pháp luật đất đai của người dân đến giao dịch về quyền sử dụng đất. - Để nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Phúc Thọ, cần thực hiện các giải pháp sau: hoàn thiện cơ sở dữ liệu thông tin đất đai; nâng cao phẩm chất đạo đức, ý thức, tinh thần trách nh ệm, của cán bộ quản lý Nhà nước về đất đai; tăng cường tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai về thủ tục hành chính trong công tác chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình cá nhân. x THESIS ABSTRACT Master candidate: Vu Van Duc Thesis title: “Assess the implementation of the right of land user in Phuc Tho district, Ha Noi city”. Major: Land Management Code: 60 85 01 03 . Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA) Study Purpose - Assessing the implementation of the rights of the land users in Phuc Tho district in order to find out advantages and limitations in the work of transfering the land use rights. - Proposed some solutions to overcome limitations in exercising the rights of land users in Phuc Tho district. Study Methodology Study methodologies carried out include: method of investigating, collecting of secondary data; method of selecting the study sites; method of investigating, collecting of primary data; method of statistics, aggregation and analyzation of data; method of comparison. Main findings and conclusions - Thesis outlined the basic situation of the researched area including the natural condition, social-economic condition; situation of managing and using land in Phuc Tho district. - Thesis assessed the situation of implementation of rights of transfering, donating and mortaging land of individuals as wells as households in Phuc Tho district in the period of 2013-2016. - Thesis recommended solutions to overcome difficulties and to speed up the efficiency of inplementation of the right of land users in Phuc Tho district. - The transfer of land use rights in Phuc Tho district during the period 2013 2016 was very exciting with 4.692 land use rights transfers, 1.728 land titles, 3.384 mortgage loans Land and 1.723 land use rights inheritance. The number of land use rights transfer transactions has increased steadily, the year after year higher in the period 2013 - 2015, but in 2016 decreased to only 1.214 cases. The number of transactions donated for land use rights in fluctuations is not much through the years, in 2015 the number of transactions donated for land use rights highest with 485 cases, by 2016 the xi number of transactions is 470 cases (increase 92 more than in 2013). The number of mortgage-backed mortgages in 2015 is the highest with 953 cases, the lowest in 2013 with 723 cases. - The implementation of rights of land users is followed by regulations of land law. Howerver, there are a lot of difficulties relating to time and administrative procedures when carrying the work of transfering rights, the knowledge of land law of people as well as the understanding of transactions of land use rights. - Recommendations to speed up the efficiency of the work of transfering the land use right in Phuc Tho district include: complete information database of land; enhance moral quality, consciousness as well as responsibility of land managing state staff; propagandize land laws specially relating to administrative procedures in the work of transfering the land use rights for individuals or households. xii PHẦN I. MỞ ĐẦU 1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, kinh tế, xã hội, quốc phòng, an ninh. Ở Việt Nam, trước khi có Hiến pháp 1980, đất đai nước ta vẫn có nhiều hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Khi có Hiến pháp 1980, ở nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân. Đến Hiến pháp 1992 (tại Điều 18) và Hiến pháp 2013 (tại điều 54) đã quy định: Người được Nhà nước giao đất thì được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định của pháp luật. Theo đó, Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi một số điều Luật Đất đai 1998, 2001, Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 đã từng bước cụ thể hoá quy định này của Hiến pháp với xu thế ngày càng mở rộng các quyền cho người sử dụng đất, trước hết là đối với đất giao có thu tiền sử dụng đất và đất thuê. Việc “thị trường hoá”, “tiền tệ hoá” quyền sử dụng đất ngày càng rõ nét và quyền của người sử dụng đất tương xứng với nghĩa vụ mà họ thực hiện đối với Nhà nước. Sự phát triển này đã hình thành thị trường đất đai, hoà nhập vào nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, từng bước đồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân. Vì vậy, trong Đại hội Đảng lần thứ IX đã có chủ trương phát triển đầy đủ thị trường QSDĐ. Luật Đất đai 2003 có những quy định về giao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và có những quy định để các tổ chức, cá nhân sử dụng đất dễ dàng thực hiện các QSDĐ. Tuy nhiên, đến nay tình hình thực hiện các QSDĐ ở các địa phương vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết như: - Người sử dụng đất chưa được thực hiện đầy đủ các quyền sử dụng đất theo quy định, hoặc thực hiện một số quyền sử dụng đất không đúng quy định. - Những quy định pháp luật của cơ quan quản lý nhà nước có nhiều ảnh hưởng đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Huyện Phúc Thọ là huyện thuộc vùng đồng bằng sông Hồng cách thủ đô Hà Nội khoảng 40 km về phía Tây, nằm trên trục quốc lộ 32 đi Sơn Tây, có 22 xã và 01 thị trấn. Huyện Phúc Thọ có vị trí tiếp giáp với Thị xã Sơn Tây, đây là trung tâm văn hoá, kinh tế, đô thị lớn phía Tây của Thành phố Hà Nội; cách khu du lịch Đồng Mô và Làng Văn hoá các dân tộc 20 km. Đặc biệt có tuyến đường 1 Quốc lộ 32 chạy qua trên địa bàn với chiều dài 16 km đã được đầu tư nâng cấp, tỉnh lộ 421 đi huyện Quốc Oai và tỉnh lộ 419 đi khu Công nghệ cao Hoà Lạc.... Với vị trí địa lý như vậy sẽ tạo điều kiện thuận lợi trong việc phát triển kinh tế xã hội và giao lưu văn hoá với các huyện khác của Thành phố Hà Nội nói riêng và các tỉnh khác trong vùng đồng bằng Bắc bộ nói chung. Trong những năm gần đây cùng với cả nước thực hiện CNH-HĐH kéo theo nhu cầu về sử dụng đất đai ngày càng tăng nên các hoạt động thực hiện các quyền của người sử dụng đất có xu hướng ngày càng cao, trong khi đó việc thực hiện đăng ký các quyền của người sử dụng đất còn nhiều bất cập, một số quyền chưa thực hiện hay thực hiện chưa đúng theo quy định. Xuất phát từ thực tế trên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội”. 1.2. MỤC ĐÍCH ĐỀ TÀI - Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội. - Đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế trong việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại huyện Phúc Thọ. 1.3. YÊU CẦU - Hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn về đánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam. - Nắm vững chủ trương chính sách pháp luật về đất đai liên quan tới quyền sử dụng đất. - Số liệu điều tra phải đảm bảo độ chính xác cao, phản ánh đúng với tình hình thực tế ở địa phương. - Các giải pháp đề xuất phải có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần đảm bảo việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội được hiệu quả. 1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN - Góp phần hoàn thiện cơ sở lý luận về quản lý và thực hiện các quyền của người sử dụng đất. - Góp phần nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đai, từ đó thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội của địa phương. 2 PHẦN II. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1.1. Khái niệm đất đai và sử dụng đất 2.1.1.1. Đất Đai (Land) Trong phạm vi nghiên cứu về sử dụng đất, “đất đai” được nhìn nhận là một nhân tố sinh thái. Với khái niệm này, đất đai bao gồm tất cả các thuộc tính sinh học và tự nhiên của bề mặt trái đất có ảnh hưởng nhất định đến tiềm năng và hiện trạng sử dụng đất. Đất theo nghĩa đất đai bao gồm: Khí hậu;- Dáng đất, địa mạo, địa hình; Đất (thổ nhưỡng); Thủy Văn; Thảm thực vật tự iên bao gồm cả rừng; Cỏ dại trên đồng ruộng; Động vật tự nhiên; Những biến đổi của đất do các hoạt động của con người (FAO, 1976). 2.1.1.2. Sử dụng đất Đất đai là nguồn tài nguyên cơ bản cho nhiều kiểu sử dụng: - Sử dụng trên cơ sở sản xuất trực tiếp (cây trồng, đồng cỏ và gỗ rừng) - Sử dụng trên cơ sở sản xuất thứ yếu/gián tiếp (chăn nuôi) - Sử dụng vì mục đích bảo vệ (chống suy thái đất, bảo tồn đa dạng hóa loài sinh vật, bảo vệ các loài quý hiếm). - Sử dụng đất theo các chức năng đặc biệt như đường xá, dân cư, công nghiệp, an dưỡng... Loại hình sử dụng đất là bức tranh mô tả thực trạng sử dụng đất của một vùng đất với những phương thức quản lý sản xuất trong các điều kiện kinh tế xã hội và kỹ thuật được xác định. (Đào Châu Thu và Nguyễn Khang, 1998). 2.1.2. Các quyền và hình thức sở hữu về đất đai 2.1.2.1. Quyền sở hữu đất đai và hình thức sở hữu về đất đai Theo Điều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật...”. Quyền sở hữu là quyền được ghi nhận và bảo vệ của pháp luật đối với một chủ thể được tự do chiếm hữu, sử dụng và định đoạt quyền sở hữu (Nguyễn Đình Bồng, 2014). - Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì 3 người không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản. - Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng. - Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức: + Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng cho, để thừa kế. + Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn trong thực tế. Như tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu. Sở hữu đất đai được biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu đất đai cũng chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu công. Cũng có thể trong một chế độ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu hoặc là chế độ sở hữu công cộng hoặc là chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, cũng có thể là sự đan xen của cả hai chế độ sở hữu đó, trong đó có những hình thức phổ biến của một chế độ sở hữu nhất định. Căn cứ vào chủ thể sở hữu, quyền sở hữu được phân thành sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân. - Sở hữu nhà nước: Tài sản thuộc hình thức sở hữu nhà nước bao gồm đất đai, rừng tự nhiên, rừng trồng có nguồn vốn từ ngân sách nhà nước, núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi từ tự nhiên ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nước đầu tư vào doanh nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hóa, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác do pháp luật quy định. - Sở hữu tập thể: Là sở hữu của hợp tác xã hoặc các hình thức kinh tế tập thể ổn định khác do cá nhân, hộ gia đình cùng góp vốn, góp sức hợp tác sản xuất, kinh doanh nhằm thực hiện mục đích chung được quy định trong điều lệ, theo nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng, dân chủ, cùng quản lý và cùng hưởng lợi. - Sở hữu tư nhân: Là sở hữu của cá nhân đối với tài sản hợp pháp của mình. 4 Sở hữu tư nhân bao gồm sở hữu cá thể, sở hữu tiểu chủ, sở hữu tư bản tư nhân. Quan hệ sở hữu đất đai ở mỗi nước tùy thuộc vào quan hệ sản xuất, quan hệ chính trị của nước đó trong từng thời kỳ lịch sử. Khi phân tích tổng quát về quan hệ đất đai, Các Mác cho rằng: trong chế độ tư hữu về tư liệu sản xuất thì chế độ tư hữu về ruộng đất là vô lý nhất; Các Mác viết: “Quốc hữu hóa đất đai làm hoàn toàn thay đổi quan hệ giữa lao động và tư bản, cuối cùng phá huỷ hoàn toàn phương thức sản xuất tư bản chủ nghĩa trong công nghiệp cũng như trong nông nghiệp”. Biến đất đai thành sở hữu toàn dân, đó là quy luật khách quan tạo nên sự phát triển của xã hội loài người. Sức sản xuất ngày càng phát triển đòi hỏi tập trung hóa tư liệu sản xuất. Các Mác nhận xét: “Sự phát triển kinh tế xã hội, mức độ phát triển và tập trung dân cư, sự xuất hiện máy móc nông nghiệp và phát minh sáng chế khác làm cho việc quốc hữu hóa đất đai trở thành quy luật khách quan tất yếu. Tất cả mọi lý luận về sở hữu đều bất lực trước biện pháp tất yếu này”. Theo luận điểm này của Các Mác, nước ta, từ chế độ đa sở hữu, nhiều thành phần (Hiến pháp 1959) chuyển sang chế độ sở hữu toàn dân về đất đai (Hiến pháp 1980, Hiến pháp 1992, Hiến pháp 2013), Điều 19 Hiến pháp 1980 ghi rõ: “Đất đai, rừng núi,... thuộc sở hữu toàn dân”, đồng thời quy định: “... Những tập thể và cá nhân đang sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và hưởng kết quả lao động của mình...” (Điều 20). Hiến pháp 1992 tiếp tục quy định “Đất đai... đều thuộc sở hữu toàn dân” và quy định thêm: “Nhà nước giao đất cho tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài... được chuyển QSD đất...”. Theo đó, chế độ sở hữu toàn dân về đất đai quy định nhà nước là người đại diện; QSD đất trở thành một loại quyền có tính độc lập tương đối trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN, và trong nền kinh tế thị trường thì việc chuyển dịch đất đai là nhu cầu tất yếu, khách quan, tạo ra trên phạm vi toàn xã hội sẽ tiến hành được những điều chỉnh lớn về cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động và phân phối lại các nguồn lực đầu tư cho phát triển (đất đai, vốn, vật tư sản xuất, lao động). Mối quan hệ giữa quyền sở hữu đất đai và QSD đất được biểu hiện trên các đặc điểm chủ yếu sau đây: Thứ nhất, do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta nên QSD đất được hình thành trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Điều này có nghĩa là tổ chức, cá nhân có QSD đất khi được nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSD đất, sử dụng có thời hạn hoặc ổn định lâu dài và theo mục đích được giao đất, được công nhận và người sử dụng đất được chuyển QSD đất (bao gồm các quyền năng: chuyển đổi, tặng cho, chuyển 5 nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế; thế chấp và góp vốn bằng QSD đất) nên QSD đất trở thành một loại quyền tương đối độc lập so với quyền sở hữu. Thứ hai, mặc dù QSD đất được tham gia vào các giao dịch chuyển nhượng trên thị trường nhưng giữa quyền sở hữu toàn dân về đất đai và QSD đất vẫn có sự khác nhau và không thể đồng nhất giữa hai loại quyền này; bởi lẽ, giữa chúng có sự khác nhau cả về nội dung và ý nghĩa, cụ thể: - Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước) còn QSD đất là quyền phát sinh (có sau) xuất hiện khi được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất hay công nhận QSD đất; - Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn QSD đất là một loại quyền không trọn vẹn, không đầy đủ. 2.1.2.2. Quyền sử dụng đất Tại Điều 167, Luật Đất đai năm 2013 quy định “người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất” (Điều 167, Luật Đất đai 2013) - Chuyển đổi QSDĐ: Là hình thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Việc “lấy đất đổi đất” được sử dụng thuận lợi trong những trường hợp sau đây: nông dân cùng một địa phương (cùng một xã, , thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải tỏa xâm phụ canh, hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng. Những người có đất ở trong cùng một địa phương có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc chuyển đổi QSDĐ là không có mục đích thương mại (Nguyễn Đình Bồng, 2014). - Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không sẽ bị xem là hành vi phạm pháp (Nguyễn Đình Bồng, 2014). 6 - Cho thuê QSDĐ: Cho thuê quyền sử dụng đất được thực hiện trong trường hợp người có QSDĐ không sử dụng mà cho tổ chức, cá nhân khác thuê để sử dụng đất đó theo quy định của pháp luật; Người thuê phải trả cho chủ sử dụng đất một khoản tiền nhất định, thời hạn và giá QSDĐ cho thuê theo thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê QSDĐ. - Cho thuê lại QSDĐ: Cho thuê lại QSDĐ được thực hiện trong trường hợp người có quyền sử dụng đất được nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây dựng hạ tầng khu công nghiệp, khu thương mại, văn phòng…. Cho các tổ chức, cá nhân thuê lại QSDĐ trên đất đã hoàn thành cơ sở hạ tầng để kinh doanh, sản xuất; Người thuê phải trả cho chủ sử dụng đất một khoản tiền nhất định, thời hạn và giá QSDĐ cho thuê theo thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên cho thuê lại QSDĐ. - Thừa kế, tặng cho QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, giá trị chuyển nhượng QSDĐ rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản. - Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển QSDĐ (không đầy đủ) trong quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn. Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản, trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ. Trong trường hợp người vay tiền không có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình (Trần Tú Cường, 2012). - Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp. 2.2. QUYỀN SỞ HỮU, SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI 2.2.1. Các nước phát triển Nhóm G7 bao gồm các nước: Anh, Đức, Canađa, Ý, Mỹ, Nhật Bản và Cộng hoà Pháp. Xét về chế độ sở hữu nói chung, tại tất cả các quốc gia G7 đều thừa nhận quyền tư hữu là quyền cơ bản nhất. Xét về chế độ sở hữu đất đai, các 7