Tài liệu đánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại huyện bảo yên, tỉnh lào cai

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM NGUYỄN HOÀNG NAM ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN BẢO YÊN, TỈNH LÀO CAI Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Trần Văn Chính NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc. Hà Nội, ngày 24 tháng 4 năm 2017 Tác giả luận văn Nguyễn Hoàng Nam i LỜI CẢM ƠN Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý đất đai, Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu luận văn này. Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS. Trần Văn Chính, là người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi hoàn thành luận văn này. Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Bảo Yên, Phòng Tài nguyên và Môi trường - Văn phòng đăng ký Quyền sử dụng đất huyện Bảo Yên, Phòng Thống kê huyện Bảo Yên, Ủy ban nhân dân và cán bộ địa chính của 3 xã, thị trấn điều tra đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin, số liệu, tư liệu bản đồ trong quá trình nghiên cứu luận văn này. Cuối cùng, tôi xin trân trọng cám ơn các bạn học viên cùng lớp, những người thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này. Hà Nội, ngày 24 tháng 4 năm 2017 Tác giả luận văn Nguyễn Hoàng Nam ii MỤC LỤC Lời cam đoan ................................................................................................................. i Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii Mục lục ...................................................................................................................... iii Danh mục chữ viết tắt.................................................................................................... v Danh mục bảng ............................................................................................................ vi Trích yếu luận văn ........................................................................................................ ix Thesis abstract .............................................................................................................. xi Phần 1. Mở đầu ........................................................................................................... 1 1.1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................... 1 1.2. Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................ 2 1.3. 1.4. Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 2 Đóng góp mới của đề tài .................................................................................. 3 1.5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài .......................................................... 2 Phần 2. Tổng quan tài liệu .......................................................................................... 4 2.1. Cơ sở lý luận về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất ........................................... 4 2.1.1. Quyến sở hữu .................................................................................................. 4 2.1.2. 2.2. Quyền sử dụng đất ........................................................................................... 6 Cơ sở thực tiễn của quyền sở hữu, sử dụng đất................................................. 8 2.2.1. 2.2.2. Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất ở một số nước trên thế giới.......................... 8 Quyền sở hữu, sử dụng đất của Việt Nam trong những năm gần đây .............. 17 Phần 3. Vật liệu và phương pháp nghiên cứu .......................................................... 27 3.1. Địa điểm nghiên cứu ...................................................................................... 27 3.2. 3.3. Thời gian nghiên cứu ..................................................................................... 27 Đối tượng nghiên cứu .................................................................................... 27 3.4. 3.4.1. Nội dung nghiên cứu...................................................................................... 27 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Bảo Yên ................................. 27 3.4.2. 3.4.3. Hiện trạng quản lý sử dụng đất tại huyện Bảo Yên ......................................... 27 Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất giai đoạn 2010-2016.................... 27 3.4.4. Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bảo Yên ................................................................................................................ 27 3.4.5. Một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bảo Yên........................................................................................ 27 3.5. 3.5.1. Phương pháp nghiên cứu ............................................................................... 33 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .............................................................. 27 3.5.2. Phương pháp điều tra thu thập các số liệu, tài liệu .......................................... 28 iii 3.5.3. 3.5.4. Phương pháp so sánh ..................................................................................... 28 Phương pháp thống kê, phân tích số liệu ....................................................... 29 Phần 4. Kết quả và thảo luận .................................................................................... 30 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Bảo Yên ................................. 30 4.1.1 4.1.2. Điều kiện tự nhiên ......................................................................................... 30 Thực trạng phát triển kinh tế xã hội................................................................ 35 4.2. 4.2.1. Hiện trạng sử dụng đất và quản lý đất đai huyện Bảo Yên.............................. 40 Hiện trạng sử dụng đất ................................................................................... 40 4.2.2. 4.3. Tình hình quản lý đất đai của huyện Bảo Yên ................................................ 43 Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bảo 4.4. Yên giai đoạn 2010-2016 ............................................................................. 46 Đánh giá thực trạng thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Bảo Yên tại các điểm nghiên cứu giai đoạn 2010-2016........... 48 4.4.1. Đánh giá tình hình thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất ................ 48 4.4.2. 4.4.3. Đánh giá tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.......... 50 Đánh giá tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất .................... 53 4.4.4. 4.4.5. Đánh giá tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất ...................... 57 Đánh giá tình hình thực hiện quyền tặng, cho quyền sử dụng đất ................... 60 4.4.6. 4.4.7. Đánh giá tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất ......................................................................................................... 63 Ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các quyền sử 4.4.8. dụng đất ......................................................................................................... 66 Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bảo 4.5. Yên ................................................................................................................ 79 Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất 4.5.1. trên địa bàn huyện Bảo Yên ........................................................................... 83 Giải pháp về tổ chức quản lý việc thực hiện QSDĐ........................................ 83 4.5.2. 4.5.3. Giải pháp về chính sách ................................................................................. 84 Giải pháp về hoàn thiện bộ máy và tăng cường năng lực cán bộ quản 4.5.4. lý đất đai ........................................................................................................ 84 Hoàn thiện các chính sách có liên quan .......................................................... 84 Phần 5. Kết luận và kiến nghị ................................................................................... 86 5.1. Kết luận ......................................................................................................... 86 5.2. Kiến nghị ....................................................................................................... 86 Tài liệu tham khảo ....................................................................................................... 88 Phụ lục ...................................................................................................................... 94 iv DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng việt BĐS Bất động sản CNH Công nghiệp hóa GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GTSX Giá trị sản xuất HĐH Hiện đại hóa HĐND Hội đồng nhân dân KT-XH Kinh tế - xã hội QSDĐ Quền sử đụng đất TNMT Tài nguyên và Môi trường UBND Ủy ban nhân dân VBQPPL Văn bản quy phạm pháp luật v DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1. Bảng 4.2. Một số yếu tố khí tượng ở huyện Bảo Yên 2010-2016............................. 31 Tài nguyên rừng năm 2016 ..................................................................... 33 Bảng 4.3. Bảng 4.4. Giá trị, cơ cấu kinh tế huyện Bảo Yên qua một số năm............................ 35 Chuyển dịch cơ cấu kinh tế huyện Bảo Yên qua một số năm ................... 36 Bảng 4.5. Bảng 4.6. Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 của huyện Bảo Yên............................. 40 Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bảo Bảng 4.7. Yên giai đoạn 2010-2016 ........................................................................ 47 Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất tại 03 Bảng 4.8. điểm nghiên cứu giai đoạn 2010-2016 ..................................................... 48 Tổng hợp phiếu điều tra tình hình thực hiện quyền chuyển đổi Bảng 4.9. QSDĐ tại 03 điểm nghiên cứu giai đoạn 2010 - 2016 .............................. 49 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại 03 điểm nghiên cứu giai đoạn 2010 – 2016 .................................................. 50 Bảng 4.10. Tổng hợp phiếu điều tra tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ tại 03 điểm nghiên cứu giai đoạn 2010 - 2016 .............................. 51 Bảng 4.11. Tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất tại 03 điểm nghiên cứu giai đoạn 2010 – 2016 ........................................................... 53 Bảng 4.12.Tổng hợp phiếu điều tra tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDĐ tại 03 điểm nghiên cứu giai đoạn 2010 - 2016 .............................................. 55 Bảng 4.13. Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất tại 03 điểm nghiên cứu giai đoạn 2010 – 2016 ........................................................... 57 Bảng 4.14. Tổng hợp phiếu điều tra tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ tại 03 điểm nghiên cứu giai đoạn 2010 - 2016 ......................................... 58 Bảng 4.15. Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất tại 03 điểm nghiên cứu giai đoạn 2010 – 2016 ........................................................... 60 Bảng 4.16. Tổng hợp phiếu điều tra tình hình thực hiện quyền tặng, cho QSDĐ tại 03 điểm nghiên giai đoạn 2010 - 2016 ................................................ 61 Bảng 4.17. Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất tại 03 điểm nghiên cứu giai đoạn 2010 – 2016 ............................................. 63 Bảng 4.18. Tổng hợp phiếu điều tra tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ theo 03 điểm nghiên cứu giai đoạn 2010 - 2016 ........... 64 Bảng 4.19. Ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các quyền sử dụng đất .................................................................................................. 67 vi DANH MỤC HÌNH Hình 3.1 Sơ đồ vị trí 3 điểm nghiên cứu ......................................................................29 Hình 4.1 Sơ đồ vị trí huyện Bảo Yên – Tỉnh Lào Cai ...................................................30 vii TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Nguyễn Hoàng Nam Tên Luận văn: Đánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại huyện Bảo Yên, tỉnh Lào Cai. Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam Mục đích nghiên cứu - Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bảo Yên, tỉnh Lào Cai. - Đề xuất một số giải pháp nhằm thúc đẩy việc thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bảo Yên đạt hiệu quả hơn. Phương pháp nghiên cứu - Thu thập số liệu thứ cấp tại UBND huyện Bảo Yên, phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Bảo Yên; số liệu sơ cấp điều tra tại thị trấn Phố Ràng xã Bảo Hà và xã Kim Sơn. - Phương pháp chọn điểm: Việc nghiên cứu chi tiết ý kiến của người dân đối với việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất được tiến hành ở thị trấn Phố Ràng xã Bảo Hà và xã Kim Sơn. - Sử dụng phương pháp so sánh, phương pháp thống kê, phân tích số liệu để xây dựng báo cáo. Kết quả chính và kết luận - Huyện Bảo Yên những năm gân đây có tốc độ đô thị hóa cao, tốc độ tăng trưởng kinh tế nhanh so với mặt bằng chung của tỉnh. Cùng với tốc độ phat triển kinh tế là nhiều công trình được xây dựng mới, nhiều tuyến đường được mở rộng và chỉnh trang lại. Bộ mặt nông thôn của huyện đang thay đổi nhanh chóng. Công tác tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ về nhà đất có những bước tiến mạnh, việc thực hiện quyền SDĐ của người dân trên địa bàn huyện đã đạt được những kết quả khả quan, cụ thể như sau: + Trong số các quyền mà pháp luật cho phép các chủ sử dụng đất được thực hiện, ở huyện Bảo Yên các hộ gia đình, cá nhân chủ yếu thực hiện quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho và quyền thế chấp, bảo lãnh bằng quyền QSDĐ. viii + Tỷ lệ thực hiện QSDĐ của người sử dụng đất, đặc biệt là chuyển nhượng QSDĐ làm đầy đủ các thủ tục với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có sự biến chuyển theo chiều hướng tích cực. + Sự hiểu biết pháp luật nói chung và văn bản quy định về đất đai nói riêng của người dân đã được nâng tầm. Người dân đã ý thức được trách nhiệm và quyền lợi của mình trong các giao dịch dân sự, giao dịch về đất đai. + Sự quan tâm của lãnh đạo huyện, việc đầu tư con người và cơ sở trang thiết bị phục vụ cho công tác giải quyết hồ sơ nhà đất được chú trọng, đáp ứng kịp thời yêu cầu phát triển của thị trường đất đai nói chung và nhu cầu thiết yếu về thực hiện quyền SDĐ của công dân nói riêng. - Từ kết quả nghiên cứu đề xuất 4 nhóm giải pháp hoàn thiện cơ chế chính sách để người dân thực hiện tốt trách nhiệm và nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước khi thực hiện các quyền sử dụng đất. Những năm gần đây, người dử dụng đất trên địa bàn huyện Bảo Yên đã quan tâm đến các quyền và nghĩa vụ của họ theo quy định pháp luật. Người dân đã bước đầu thực hiện khai báo tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi thực hiện các quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, cần sự quan tâm nhiều hơn nữa từ các cấp Chính quyền đặc biệt trong công tác tuyên truyền, tăng cường sự hiểu biết của người dân về phạp luật đất đai, để người sử dụng đất thực hiện các QSDĐ được thuận tiện, nhanh chóng. Thủ tục hành chính đặt ra cho cơ quan Nhà nước và người sử dụng đất khi người sử dụng đất thực hiện QSDĐ đúng quy định pháp luật và thực hiện một cách thống nhất. ix THESIS ABSTRACT Master candidate: Nguyen Hoang Nam Thesis title: Evaluate the implementation of the rights of land users in Bao Yen District, Lao Cai Province. Major: Land Management Code: 60.85.01.03 Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA) Research objectives - Evaluate the implementation of the rights of land users in Bao Yen District, Lao Cai Province. - Propose some solutions to promote the implementation of land users’ rights in Bao Yen more effectively. Research Method - Collect secondary figures at Bao Yen district People's Committee, Bao Yen Department of Natural Resources and Environment, primary figures investigated at Pho Rang Town, Bao Ha commune and Kim Son commune. - Point selection method: Do research in detail of people’s opinions on the implementation of the rights of land users which were conducted in Pho Rang town, Bao Ha commune and Kim Son commune. - Use the method of comparison, statistical methods and data analysis to write the report. Main findings and conclusions - In recent years, Bao Yen district has a high urbanization rate, rapid economic growth rate compared to the province in common. Along with the pace of economic development are many new constructions built up, many roads are expanded and refurbished. The rural face of the district is changing rapidly. The work of receiving and returning the results of land and housing records has made great progress, the implementation of land-use rights of local people has achieved positive results as follows: + In Bao Yen District, among the rights that the law allows land users to take, households and individuals mainly exercise the right to: convert, transfer, lease, inherit, donate and mortgage or guarantee by land-use rights. x + The rate of exercising land-use rights of land users, especially the transfer of land-use rights which fulfills all the formalities with the competent state authority has made positive changes. + The understanding of law in general and land legislation in particular has been improved. People are aware of their responsibilities and interests in civil transactions, land transactions. + Thanks to District leaders, the investment in human and equipment facilities for dealing with housing documents are paid attention to and are able to meet the development requirements of the land market in general and the need for citizenship in particular. - Based on the study results, we propose 4 groups of solutions to improve mechanisms and policies so that citizen can well fulfill their responsibilities and obligations towards the State when exercising their land-use rights. In recent years, land users in Bao Yen district have paid attention to their rights and obligations conform to the law. Local people have initially made the declaration at the competent state authority when exercising the land-use rights. However, authorities should pay more attention to activities in Bao Yen District, especially in propagandizing and enhancing people's understanding of the land law so that they can easily approach to the procedures and exercise their land-use rights fast and conveniently. Administrative procedures set for State agencies and land users when land users implement the land-use right in accordance with the law and to implement consistently. xi PHẦN 1. MỞ ĐẦU 1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tài liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các thành phần kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh và quốc phòng. Trong chương III, điều 53 và 54 Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Trong những năm gầy đây, khi nền kinh tế đang trên đà tăng trưởng mạnh mẽ, giá đất trên thị trường bất động sản hết sức phức tạp và có biểu hiện ra ngoài tầm kiểm soát của nhà nước. Các quan hệ cung - cầu và giao dịch về bất động sản đang diễn ra rất sôi động, trong đó có cả thị trường "ngầm". sự biến động chủ yếu bất thường về giá cả bất động sản, đặc biệt là những cơn sốt đất đai cho đến nay vẫn chưa có giải pháp điều chỉnh hữu hiệu. Những diễn biến phức tạp của thị trường bất động sản, sự yếu kém của công tác quản lý nhà nước đối với sự phát triển bất động sản đã và đang gây nhiều khó khăn, trở ngại cho công cuộc đầu tư phát triển, chuyển đổi cơ cấu kinh tế, thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Do nhu cầu về quyền sử dụng đất (QSDĐ) cho yêu cầu phát triển kinh tế xã hội nên các hoạt động thực hiện các quyền của người sử dụng đất có xu hướng ngày càng tăng. Luật Đất đai 2013 có những quy định về giao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và có những quy định để các tổ chức, cá nhân sử dụng đất dễ dàng thực hiện các quyền của QSDĐ nhằm tiếp tục phát triển thị trường bất động sản của biệt Nam trong những năm tới. Đại hội Đảng lần thứ XI đã xác định đẩy mạnh Công nghiệp hoá - Hiện đại hoá đất nước đến năm 2020 cơ bản đưa nước ta trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại. Quá trình thực hiện Công nghiệp hóa - Hiện đại hoá đất nước có nhiều dự án đầu tư phát triển như: Các khu thương mại, khu công nghiệp, khu đô thị, các khu kinh tế mở đã và đang được triển khai đưa vào hoạt động. Việc đảm bảo các quyền sử dụng đất không chỉ mang tính chất kinh tế mà còn mang tính chất xã hội sâu sắc. 1 Huyện Bảo Yên là cửa ngõ phía đông của tỉnh Lào Cai, cách thành phố Lào Cai 75 km, về phía bắc cách Hà Nội 263 km. Có diện tích tự nhiên 827,91 km2. Nằm trong vùng thung lũng sông Hồng và sông Chảy, có tuyến đường cao tốc Hà Nội - Lào Cai, quốc lộ 279 và QL 70 chạy qua và tuyến đường sắt Hà Nội Lào Cai chạy dọc theo lãnh thổ. Bảo Yên có vị trí thuận lợi cho phát triển và giao lưu kinh tế - văn hóa - xã hội; quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh, các cụm dân cư, điểm dân cư mới thu hút nhiều dân cư về sinh sống, đất nông nghiệp bị thu hẹp, hạ tầng đô thị bước đầu được cải thiện. Tuy nhiên đô thị hóa kéo theo nhiều bất cập trong quản lý hành chính, nhất là việc thực hiện các QSDĐ. Do nhu cầu về QSDĐ cho yêu cầu phát triển kinh tế xã hội nên các hoạt động thực hiện các QSDĐ có xu hướng ngày càng gia tăng. Tuy nhiên hiện nay tình trạng thực hiện các QSDĐ trên địa bàn huyện Bảo Yên không khai báo hoặc thực hiện không đầy đủ các quy định của pháp luật vẫn còn diễn ra. Tình trạng này diễn ra thế nào? Nguyên nhân tại sao? Giải pháp để giải quyết tình trạng này thế nào? là các câu hỏi cần phải được giải đáp để đưa ra hướng giải quyết thích hợp trong giai đoạn tới. Xuất phát từ thực trạng đó, tôi chọn đề tài: “Đánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại huyện Bảo Yên, tỉnh Lào Cai” trong thời điển này là cần thiết. 1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU - Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bảo Yên, tỉnh Lào Cai. - Đề xuất một số giải pháp nhằm thúc đẩy việc thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bảo Yên đạt hiệu quả hơn. 1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU Nghiên cứu đánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại huyện Bảo Yên, tỉnh Lào Cai từ 2010-2016. 1.4. ĐÓNG GÓP MỚI CỦA ĐỀ TÀI Trên cơ sở đánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại huyện Bảo Yên, đề xuất được các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác tổ chức và thực hiện các quyền của người sử dụng đất, đảm bảo quyền hợp pháp của người sử dụng đất theo luật pháp hiện hành. 1.5. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI 2 - Ý nghĩa khoa học: Kết quả nghiên cứu đã góp phần bổ sung cơ sở khoa học và cơ sở lý luận về công tác thực hiện các quyền của người sử dụng đất. -Ý nghĩa thực tiễn: Là cơ sở để hoàn thiện các chính sách về quản lý, thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Kết quả nghiên cứu sẽ giúp các nhà quản lý quản lý tốt hơn việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất. 3 PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỞ HỮU, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1.1. Quyến sở hữu Theo Điều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật...”. Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ của người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng...). Quyền sở hữu là quyền được ghi nhận và bảo vệ của pháp luật đối với một chủ thể. Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng sau: - Quyền chiếm hữu: Là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng chủ). - Quyền sử dụng: Là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trọng trường hợp được chủ sở hữu trao quyền sử dụng, điều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. - Quyền định đoạt: Là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức: + Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng cho, thừa kế; + Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn trong thực tế, như tiêu dùng hết, tiêu hủy, từ bỏ quyền sở hữu. Các hình thức sở hữu tài sản bao gồm: sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân, sở hữu chung, sở hữu của tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã 4 hội, sở hữu của tổ chức chính trị xã hội nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội nghề nghiệp (Quốc hội, 2005). Luật đất đai năm 2003 đã quy định cụ thể hơn về chế độ sở hữu đất đai, quản lý Nhà nước về đất đai, Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai. Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch SDĐ, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Về quyền chiếm hữu đất đai: Nhà nước chiếm hữu đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn. Nhà nước cho phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn, sự chiếm hữu này chỉ là để SDĐ đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất. Trong những trường hợp cụ thể này, QSDĐ của Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể. QSDĐ của Nhà nước và QSDĐ cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi. Về nguyên tắc, Nhà nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp SDĐ được hưởng lợi ích từ đất do chính mình đầu tư mang lại (Nguyễn Đình Bồng, 2006). Về quyền sử dụng đất đai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ tài sản, tài nguyên đất đai. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế còn nhiều thành phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ chức cho toàn xã hội, trong đó có cả tổ chức của Nhà nước, SDĐ vào mọi mục đích. Như vậy, QSDĐ lại được trích ra để giao về cho người sử dụng trên những thửa đất cụ thể. Quyền sử dụng đất đai của Nhà nước trong trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch SDĐ, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà nước mang lại. 5 Về quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp GCNQSDĐ. Việc định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể lien quan đến QSDĐ, thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ. Những quyền này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương thức nhận đất và đối tượng nhận đất theo quy định cụ thể của pháp luật (Nguyễn Đình Bồng, 2006). 2.1.2. Quyền sử dụng đất Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên, với các quyền năng đó, cũng không được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về đất đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế. Vậy chủ sở hữu đất đai là toàn dân, Nhà nước là người đại diện, còn mỗi người dân thực hiện quyền của mình như thế nào? Nội dung QSDĐ của người SDĐ bao gồm các quyền năng luật định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp GCNQSDĐ, quyền được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy theo vào từng loại chủ thể và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác nhau tùy thuộc người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất? (Đinh Dũng Sỹ, 2003). QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” (Điều 106, Luật đất đai năm 2003). Nội dung cụ thể của từng quyền như sau: - Chuyển đổi QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp: nông dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải tỏa xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có 6 tốt, có xấu, có xa, có gần”; những người có đất ở trong cùng địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc chuyển đổi QSDĐ là không có mục đích thương mại (dẫn theo Nguyễn Đình Bồng, 2006, 2009). - Chuyển nhượng QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong trường hợp người SDĐ chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch SDĐ mà pháp luật cho phép… Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế SDĐ và tiền SDĐ; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không sẽ bị xem là hành vi vi phạm pháp luật (dẫn theo Nguyễn Đình Bồng, 2006, 2009). - Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một tỷ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản (dẫn theo Nguyễn Đình Bồng, 2006, 2009). - Thế chấp QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ (không đầy đủ) trong quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai làm vật thế chấp không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn. Thế chấp đất đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản, trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ. Trong trường hợp người vay tiền không có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình (dẫn theo Nguyễn Đình Bồng, 2006, 2009). 7 - Góp vốn bằng giá trị QSDĐ là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp. Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương mại,… mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân – là một trong những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và công nghiệp hóa nông nghiệp và nông thôn (dẫn theo Nguyễn Đình Bồng, 2006, 2009). - Quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: Khi Nhà nước thu hồi đất đã giao cho người SDĐ để sử dụng vào các mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế, thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng hoặc bằng giá trị QSDĐ (Quốc hội, Luật Đất đai 2003). 2.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA QUYỀN SỞ HỮU, SỬ DỤNG ĐẤT 2.2.1. Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất ở một số nước trên thế giới 2.2.1.1. Quyền sở hữu, sử dụng đất tại một số nước phát triển Ở các nước phát triển, đa số các nước đều thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân về đất đai, do đó đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuy có một số đặc điểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản xuất khác. a. Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Thụy Điển Theo Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000 ở Thụy Điển: Pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân về đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau. Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai. Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v. đều được 8