Tài liệu đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn huyện phù ninh, tỉnh phú thọ giai đoạn 2012 2016

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ĐỖ PHƯƠNG HIỀN ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN PHÙ NINH, TỈNH PHÚ THỌ GIAI ĐOẠN 2012 – 2016 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN – 2017 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ĐỖ PHƯƠNG HIỀN ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN PHÙ NINH, TỈNH PHÚ THỌ GIAI ĐOẠN 2012 – 2016 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Ngọc Nông THÁI NGUYÊN – 2017 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích trong luận văn đều đã được ghi rõ nguồn gốc./. Tác giả luận văn Đỗ Phương Hiền ii LỜI CẢM ƠN Trong thời gian thực tập và nghiên cứu tại Phòng Tài nguyên môi trường huyện Phù Ninh, tỉnh Phú Thọ tôi đã hoàn thành luận văn tốt nghiệp của mình. Để có được kết quả này, ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi luôn nhận được sự giúp đỡ chu đáo, tận tình của nhà trường. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới: Ban giám hiệu Trường Đại hoc Nông lâm Thái Nguyên và các phòng chức năng cùng toàn thể thầy giáo, cô giáo đã tận tụy dạy dỗ tôi trong suốt thời gian học tập cũng như thời gian thực tập tốt nghiệp. Đặc biệt tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông đã tận tình giúp đỡ, hướng dẫn tôi trong quá trình thực hiện và hoàn thành luận văn này. Trong thời gian nghiên cứu, vì nhiều lý do chủ quan và khách quan cũng như hạn chế về mặt thời gian cho nên nội dung của luận văn không tránh khỏi sai sót. Tôi rất mong nhận được sự đóng góp của các thầy, cô giáo để đề tài này được hoàn thiện hơn. Tôi xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày 03 tháng 10 năm 2017 Tác giả luận văn Đỗ Phương Hiền iii MỤC LỤC MỞ ĐẦU .....................................................................................................................1 1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ...............................................................................2 3. Ý nghĩa khoa học của đề tài ....................................................................................2 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU .....................................................................3 1.1. Cơ sở lý luận về quản lý đất đai của các tổ chức .................................................3 1.1.1. Khái quát về đất đai...........................................................................................3 1.1.2. Quản lý đất đai đối với các tổ chức ...................................................................4 1.1.3. Cơ sở pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất ............................................7 1.2. Cơ sở thực tiễn về tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức ....................20 1.2.1. Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức tại Việt Nam ........................20 1.2.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức tại tỉnh Phú Thọ ...................23 CHƯƠNG 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...........................27 2.1. Đối tượng nghiên cứu.........................................................................................27 2.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................27 2.2.1. Thời gian nghiên cứu: Đề tài được thực hiện từ tháng 4/2016 đến tháng 9/2017. .............................................................................................................27 2.2.2. Địa điểm nghiên cứu: Trên địa bàn huyện Phù Ninh, tỉnh Phú Thọ. ..............27 2.2.3. Nội dung nghiên cứu .......................................................................................27 2.3. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................................27 2.3.1. Phương pháp tham khảo, kế thừa các tài liệu có liên quan đến đề tài nghiên cứu .................................................................................................................27 2.3.2. Phương pháp điều tra, khảo sát, thu thập thông tin, tài liêu, số liệu ...............27 2.3.3. Phương pháp phân tích, tổng hợp và xử lý tài liệu, số liệu ............................29 2.3.4. Phương pháp so sánh.......................................................................................29 CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .................................................................30 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội ......................................................................30 3.1.1. Điều kiện tự nhiên. ..........................................................................................30 iv 3.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội của huyện Phù Ninh................................................34 3.2. Đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Phù Ninh .......36 3.2.1. Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai ...........................................................36 3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất đai năm 2016 .............................................................42 3.3. Đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn huyện Phù Ninh giai đoạn 2012 - 2016 .......................................................................................44 3.3.1. Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức theo mục đích sử dụng đất ...............44 3.3.2. Đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn huyện Phù Ninh ....................................................................................................................58 3.3.3. Kết quả xử lý các tổ chức sử dụng đất không đúng mục đích trên địa bàn huyện Phù Ninh .........................................................................................................76 3.3.4. Đánh giá hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức kinh tế ..................................78 3.4. Đánh giá chung tình hình sử dụng đất của các tổ chức ......................................78 3.5. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn huyện Phù Ninh ........................................................................80 3.5.1. Giải pháp về chính sách pháp luật ..................................................................80 3.5.2. Giải pháp về kinh tế ........................................................................................81 3.5.3. Các giải pháp khác ..........................................................................................82 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .......................................................................................84 1. Kết luận .................................................................................................................84 2. Đề nghị ..................................................................................................................85 TÀI LIỆU THAM KHẢO .........................................................................................86 PHỤ LỤC v DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Phù Ninh ............................................42 Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức theo mục đích sử dụng đất trên địa bàn huyện năm 2016 ...........................................................................................57 Bảng 3.3. Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức theo loại hình sử dụng ...............59 Bảng 3.4: Tình hình giao đất của các tổ chức ...........................................................60 Bảng 3.5: Tình hình giao đất sản xuất kinh doanh của một số tổ chức ....................61 trên địa bàn huyện Phù Ninh giai đoạn 2012 - 2016 .................................................61 Bảng 3.6: Tình hình giao đất xây dựng cơ sở hạ tầng của một số tổ chức trên địa bàn huyện Phù Ninh giai đoạn 2012 - 2016 ..............................................................62 Bảng 3.7: Tình hình thuê đất của các tổ chức ...........................................................63 Bảng 3.8: Tình hình công nhận quyền sử dụng đất của các tổ chức .........................64 Bảng 3.9: Tình hình sử dụng đất theo hình thức khác của các tổ chức ....................65 Bảng 3.10. Tổng hợp tình hình sử dụng đất đúng mục đích của các tổ chức ...........66 Bảng 3.11. Tình hình sử dụng đất không đúng mục đích của các tổ chức ...............68 Bảng 3.12. Tình hình tranh chấp, lấn chiếm và bị lấn chiếm DT của các TC ..........69 Bảng 3.13. Tình hình cho thuê, cho mượn, chuyển nhượng trái phép diện tích đất được giao, được thuê của các tổ chức .......................................................................71 Bảng 3.14. Tình hình đất chưa đưa vào sử dụng của các tổ chức .............................72 Bảng 3.15. Những nguyên nhân chính dẫn đến việc sử dụng đất không đúng mục đích của các loại hình tổ chức được giao, thuê đất ...................................................73 Bảng 3.16. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ................................75 Bảng 3.17. Tình hình thu hồi đất của các tổ chức .....................................................77 Bảng 3.18. Hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn ................................78 vi DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1: Cơ cấu các loại đất chính huyện Phù Ninh năm 2016 ..............................42 Hình 3.2: Cơ cấu các loại đất nông nghiệp huyện Phù Ninh năm 2016 ...................43 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Hiện nay Việt Nam vai trò đại diện chủ sở hữu về đất đai của Nhà nước không những thể hiện qua sự quản lý, khai thác, sử dụng đất đai với tư cách là tư liệu sản xuất mà còn thể hiện qua việc khai thác, sử dụng các nguồn lực tài chính quan trọng từ đất đai phục vụ sự nghiệp phát triển kinh tế của đất nước. Nhờ có chính sách đổi mới mà đời sống người dân ngày càng cải thiện, kinh tế đất nước ngày càng phát triển. Tuy nhiên bên cạnh những mặt tích cực đó thì vấn đề đặt ra với cơ quan quản lý đất đai là làm thế nào để đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất ngày càng gia tăng của các thành phần kinh tế, trên tổng quỹ đất nhất định của đất nước. Đây là vấn đề được Đảng và Nhà nước hết sức quan tâm, chú trọng giải quyết. Sự quan tâm đó được thể hiện qua Luật Đất đai năm 2013 và hàng loạt các văn bản của Chính phủ và các Bộ, Ngành có liên quan với mục đích là quản lý, sử dụng hợp lý, hiệu quả và bền vững tài nguyên đất. Tổng diện tích đất các tổ chức đang quản lý, sử dụng ở nước ta hiện nay xấp xỉ 3.700.000 ha, chiếm tới 11,16% diện tích tự nhiên của cả nước. Nhưng nhìn chung diện tích được quản lý và sử dụng chưa chặt chẽ, hiệu quả thấp, xảy ra nhiều tiêu cực, như sử dụng không đúng diện tích, sử dụng không đúng mục đích, bị lấn chiếm, chuyển nhượng, cho thuê, cho mượn trái phép... Huyện Phù Ninh là huyện miềm núi của tỉnh Phú Thọ có 19 đơn vị hành chính, diện tích tự nhiên là 15.736,97 ha, huyện nằm ở phía Đông Bắc tỉnh Phú Thọ, phía Bắc giáp huyện Đoan Hùng, phía Nam giáp thành phố Việt Trì và huyện Phù Ninh, phía Tây giáp thị xã Phú Thọ và huyệnThanh Ba, phía Đông có tuyến sông Lô bao bọc là ranh giới với huyện Lập Thạch, tỉnh Vĩnh Phúc. Có 4km quốc lộ 2 đi qua huyện Phù Ninh, có đường Cao tốc Hà Nội - Lào Cai chạy qua. Với lợi thế đó, huyện Phù Ninh đang thu hút nhiều tổ chức, doanh nghiệp vào đầu tư kinh doanh góp phần quan trọng vào tăng ngân sách cho huyện, tuy nhiên vấn đề cần đặt ra ở đây là với quỹ đất đai hiện có huyện Phù Ninh cần phải có kế hoạch quản lý, sử dụng sao cho hợp lý, hiệu quả và tiết kiệm để không lãng phí nguồn tài 2 nguyên đất đai của địa phương. Xuất phát từ thực tiễn trên, việc đánh giá thực trạng quản lý, sử dụng đất của các tổ chức là việc làm có ý nghĩa thiết thực trong việc tăng cường vai trò quản lý Nhà nước đối với nguồn tài nguyên đặc biệt quan trọng là đất đai nói chung và đối với diện tích mà các tổ chức huyện Phù Ninh đang quản lý sử dụng nói riêng. Từ đó kịp thời đưa ra những giải pháp nhằm nâng cao việc sử dụng đất, tránh việc để lãng phí là việc làm bức thiết. Đánh giá cao tầm quan trọng đó, tôi đã tiến hành nghiên cứu đề tài: "Đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn huyện Phù Ninh, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2012-2016" với mong muốn đưa ra những giải pháp thiết thực và tích cực nhằm tăng cường vai trò quản lý đất đai của Nhà nước - đại diện chủ sở hữu đối với đất đai ở nước ta. 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài - Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và thực trạng sử dụng đất của huyện Phù Ninh. - Đánh giá tình hình sử dụng đất của các tổ chức được giao đất, thuê đất trên địa bàn huyện Phù Ninh giai đoạn 2012 – 2016, xác định các nguyên nhân tồn tại. - Đề xuất các giải pháp phù hợp với đặc điểm của địa phương nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất của các tổ chức sử dụng đất trên địa bàn huyện Phù Ninh. 3. Ý nghĩa khoa học của đề tài Đề tài nghiên cứu là công trình khoa học có ý nghĩa lý luận và thực tiễn thiết thực, luận văn được nghiên cứu nhằm đánh giá thực trạng quản lý sử dụng đất của các tổ chức đồng thời đưa ra một số giải pháp giúp cho việc sử dụng đất có hiệu quả cao nhất góp phần phát triển kinh tế - xã hội, cải thiện cuộc sống. 3 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở lý luận về quản lý đất đai của các tổ chức 1.1.1. Khái quát về đất đai Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn để phân bố dân cư, kinh tế, xã hội, an ninh, quốc phòng. Hiến pháp Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 tại Chương II Điều 18 quy định [20] "Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài". Công tác quản lý, sử dụng nguồn tài nguyên đất đúng mục đích, hợp lý, có hiệu quả, bảo vệ cảnh quan và môi trường sinh thái sẽ phát huy tối đa nguồn lực của đất đai, góp phần thúc đẩy mạnh mẽ quá trình phát triển kinh tế - xã hội theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Tại điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 [24], một số khái niệm liên quan đến các tổ chức quản lý, sử dụng đất được hiểu như sau: Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất. Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định. Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. 4 1.1.2. Quản lý đất đai đối với các tổ chức 1.1.2.1. Khái niệm và phân loại các tổ chức sử dụng đất Tổ chức sử dụng đất, quản lý đất (còn gọi là đối tượng sử dụng, quản lý đất) là tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng hoặc được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng, được Nhà nước giao đất để quản lý, quy định trong Luật này bao gồm các tổ chức sau [24]: - Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ chức sự nghiệp công, đơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy định của Chính phủ (sau đây gọi chung là tổ chức) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất; tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất; - Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất; - Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tư được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất. - Tổ chức sự nghiệp công là tổ chức do các cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội thành lập, có chức năng thực hiện các hoạt động dịch vụ công do ngân sách nhà nước chi trả. Theo Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất thì loại hình tổ chức được phân thành: - Cơ quan, đơn vị của Nhà nước là các tổ chức trong nước sử dụng đất bao gồm: cơ quan của Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội (trừ các cơ quan cấp xã); tổ chức sự nghiệp công; đơn vị quốc phòng, an ninh. - Tổ chức kinh tế là tổ chức trong nước (kể cả trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê 5 đất trả tiền thuê đất hàng năm) được thành lập theo Luật Doanh nghiệp, Luật Hợp tác xã sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh nông nghiệp, công nghiệp, dịch vụ. - Uỷ ban nhân dân cấp xã là người sử dụng đất được Nhà nước giao đất sử dụng vào các mục đích: đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích công ích; đất làm trụ sở Uỷ ban nhân dân, Hội đồng nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội của cấp xã; đất được Nhà nước giao cho Uỷ ban nhân dân cấp xã xây dựng các công trình công cộng về văn hoá, giáo dục, y tế, thể dục - thể thao, vui chơi giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và các công trình công cộng khác của địa phương. Đối với các công trình công cộng do các tổ chức được công nhận là pháp nhân hoặc do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng thì không thống kê vào đối tượng Uỷ ban nhân dân cấp xã sử dụng. - Tổ chức khác là các tổ chức trong nước sử dụng đất bao gồm: Tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức và các tổ chức khác không phải là cơ quan, đơn vị của Nhà nước, không phải là tổ chức kinh tế. - Tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài là nhà đầu tư nước ngoài hoặc tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất; bao gồm doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao. 1.1.2.2. Ý nghĩa, tầm quan trọng của công tác giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức Đất đai là nguồn tài nguyên đặc biệt và có hạn, mọi hoạt động của con người đều trực tiếp hoặc gián tiếp gắn bó với đất đai. Tổng diện tích tự nhiên của một phạm vi lãnh thổ nhất định là không đổi. Nhưng khi sản xuất phát triển, dân số tăng, quá trình đô thị hóa diễn ra với tốc độ nhanh thì nhu cầu của con người đối với đất đai cũng ngày càng gia tăng. Có nghĩa cung là cố định, cầu thì luôn có xu hướng tăng. Điều này dẫn đến những mâu thuẫn gay gắt giữa những người sử dụng đất và giữa các mục đích sử dụng đất khác nhau. Vì vậy để sử dụng đất có hiệu quả và bền vững, quản lý đất đai được đặt ra như một nhu cầu cấp bách và cần thiết. Quản lý đất đai đảm bảo nguyên tắc tập trung thống nhất trong cả nước. Việc quản lý nhằm kết hợp hiệu quả giữa sở hữu và sử dụng đất trong điều kiện hệ thống pháp 6 luật nước ta quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai. Mặt khác, quản lý đất đai còn có vai trò quan trọng trong hướng tới mục tiêu phát triển. Công tác quản lý đất đai dựa trên nguyên tắc quan trọng nhất là sử dụng tiết kiệm, hiệu quả và bền vững. Do đó quản lý, sử dụng đất đai là một trong những hoạt động quan trọng nhất của công tác quản lý hành chính Nhà nước nói chung và quản lý, sử dụng đất của các tổ chức nói riêng. Công tác giao đất, cho thuê đất là một trong những công cụ quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai, góp phần phát triển kinh tế - xã hội, thu hút đầu tư và phát huy nguồn lực của đất đai trong phát triển của đất nước. Theo kết quả thống kê diện tích đất hàng năm của Bộ Tài nguyên và Môi trường tính đến hết ngày 01/01/2015, diện tích đất tự nhiên của nước ta là 33.096.731 ha, tổng diện tích đất Nhà nước đã giao, cho thuê và công nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng là 25.502.613 ha, chiếm 77,05% tổng diện tích tự nhiên của cả nước. Trong đó diện tích đất theo đối tượng sử dụng thì các tổ chức trong nước; tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng là 10.233.569 ha chiếm 40,13 % tổng diện tích đất đã giao, cho thuê [1] . Việc giao đất, cho thuê đất, không chỉ phát huy được nguồn lực của đất đai, làm tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, sử dụng đất đai tiết kiệm, hiệu quả, mà nó còn thể hiện sự công bằng, chính sách ưu việt của Nhà nước đối với các chủ thể sử dụng đất. Đồng thời chính sách giao đất, cho thuê và thu hồi đất đã và đang tạo lập được hành lang pháp lý cơ bản để kêu gọi đầu tư, thu hút đầu tư trong nước và nước ngoài, đã tạo điều kiện phát triển các ngành kinh tế, phát triển các khu công nghiệp, khu đô thị, góp phần đẩy nhanh quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa, góp phần thúc đẩy nền kinh tế phát triển. Thông qua việc quản lý của Nhà nước sẽ giúp cho các đối tượng được giao đất, thuê đất yên tâm đầu tư sản xuất và sử dụng đất đai được hiệu quả hơn. Ngoài ra, từ việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sẽ là cơ sở để tiến tới cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Về phía Nhà nước, giao đất, cho thuê đất cùng với cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giúp cho các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quản lý được quỹ đất tiết kiệm và đạt 7 hiệu quả cao. Đối với người sử dụng đất thì họ sẽ được Nhà nước bảo vệ khi có những xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp trong việc sử dụng đất của mình, cùng với đó sẽ được Nhà nước tạo điều kiện trong việc nâng cao kiến thức về sản xuất, kinh doanh, cải tạo và bồi dưỡng đất đai. Tuy nhiên, khi nhận thấy việc sử dụng đất của các đối tượng không đem lại hiệu quả cao, lãng phí, thất thoát đất đai thì Nhà nước có quyền thu hồi đất đang sử dụng đó. Khi Nhà nước có quyết định giao đất, cho thuê đất, người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì các quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất được bảo đảm, đi đôi với quyền lợi thì người sử dụng đất cũng cần phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước. Người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ sử dụng đất là họ đã góp phần vào việc quản lý sử dụng đất cũng như việc duy trì bộ máy quản lý Nhà nước về đất đai. 1.1.3. Cơ sở pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất Cơ sở pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất của các tổ chức qua các Luật đất đai. Đất đai là nguồn tài nguyên, tài sản quan trọng của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện cần cho mọi hoạt động sản xuất. Năm 1987, Luật Đất đai ra đời, đánh dấu một cột mốc quan trọng của hệ thống pháp luật về đất đai. Luật Đất đai đầu tiên của chúng ta quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho các nông trường, lâm trường, xí nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức xã hội và cá nhân để sử dụng ổn định, lâu dài” [22]. Nhưng trong thực tế thực hiện, Luật Đất đai năm 1987 đã bộc lộ quá nhiều hạn chế, nên đã không kích thích được năng lực sản xuất cho nền kinh tế. Luật Đất đai năm 1993 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nguyên tắc giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân. Đồng thời, giao quyền sử dụng đất và kèm theo các quyền khác như: quyền chuyển đổi, quyền thừa kế, quyền thế chấp, quyền cho thuê, quyền chuyển nhượng nhằm tăng cường tính tự chủ và lợi ích kinh tế được đảm bảo về mặt pháp lý cho những người sử dụng đất. Một số nội dung chính liên quan đến giao đất, cho thuê đất như quy định 8 Nhà nước cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất; Nhà nước cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất; Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất... pháp luật thừa nhận đất có giá và xác định giá đất để quản lý, từ đó, Nhà nước không chỉ quản lý đất đai theo diện tích, loại, hạng đất mà còn quản lý theo giá trị đất (giao đất có thu tiền sử dụng). Tiếp tục đổi mới chính sách về pháp luật đất đai thì Luật Đất đai năm 2003 được ban hành có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004, vẫn khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Các đối tượng giao đất, cho thuê đất cũng được mở rộng và quy định cụ thể về hình thức cho thuê đất như sau: tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được lựa chọn giữa thuê đất trả tiền một lần và trả tiền hàng năm. Chính sách giao đất không thu tiền sử dụng đất phần lớn diện tích đất giao tập trung vào hai đối tượng sau: các tổ chức được giao đất nông nghiệp nghiên cứu thí nghiệm, thực nghiệm nông nghiệp, lâm nghiệp và đất chuyên dùng giao cho các tổ chức xây dựng trụ sở cơ quan công trình sự nghiệp, quốc phòng, an ninh và các mục đích công cộng không có mục tiêu lợi nhuận. Luật Đất đai năm 2003 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành Luật tạo thành một hệ thống văn bản quy phạm pháp luật khá hoàn chỉnh, thể hiện những quan điểm đổi mới của Đảng phù hợp với cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hoá đất nước. Luật và các văn bản dưới Luật đã nhanh chóng đi vào cuộc sống, góp phần đáng kể vào phát triển kinh tế, ổn định chính trị, xã hội. Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2003 vẫn còn những hạn chế, bất cập ví như: tình trạng đất được giao, cho thuê sử dụng không đúng mục đích, vi phạm pháp luật, găm giữ đất, chậm đưa vào sử dụng hoặc chuyển nhượng dự án còn xảy ra ở nhiều địa phương dẫn đến lãng phí đất đai và gây bất bình trong dư luận. Nhiều địa phương còn thiếu cân nhắc trong việc chuyển mục đích sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, đất lâm nghiệp có rừng, giao đất, cho thuê đất tại các khu vực nhạy cảm, vùng biên giới. Còn tình trạng nhiều tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền nhưng sử dụng lãng phí, thiếu trách nhiệm trong quản lý để xảy ra nhiều sai phạm [27]. Nhằm khắc phục những bất cập trên, đồng thời thể chế hóa các quan điểm 9 đổi mới của Đảng phát huy nguồn lực đất đai cho phát triển nhanh kinh tế - xã hội theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Kể từ ngày 01/7/2014, Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành và tiếp tục khẳng định quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước là người đại diện và thống nhất quản lý. Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý được ghi nhận tại Điều 53, 54 Hiến pháp 2013; Điều 4 Luật Đất đai năm 2013. Luật Đất đai năm 2013 đã có nhiều đổi mới trong công tác giao đất, cho thuê đất. Một trong những điểm mới đáng chú ý là thu hẹp các trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất và cơ bản chuyển sang thuê đất nhằm sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả. Trong đó đổi mới cụ thể về công tác giao đất, cho thuê đất ở một số nội dung sau: - Mở rộng quyền sử dụng đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài + Luật Đất đai mới đã thiết lập sự bình đẳng hơn trong việc tiếp cận đất đai giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài đảm bảo yêu cầu hội nhập và phù hợp với các cam kết của Việt Nam với quốc tế. + Nhà đầu tư trong nước và nước ngoài đều đư ợc áp dụng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; các trường hợp còn lại được áp dụng hình thức thuê đất trả tiền hàng năm hoặc thuê đất trả tiền một lần việc thu hồi đất cho cả thời gian thuê. + Quyền cho doanh nghiêp có vốn đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất cũng được mở rộng. + Đối với người Việt Nam điṇh cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở, ngoài việc đươc nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở theo quy định hiện hành, thì còn được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở. - Chế tài mới ngăn ngừa dự án chậm triển khai + Luật Đất đai năm 2013 cũng bổ sung chế tài xử lý theo hướng chủ đầu tư được tiếp tục được gia hạn thêm 24 tháng và trong thời gian này chủ đầu tư phải 10 nộp thêm một khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong thời gian này; sau 24 tháng được chậm tiến độ, nếu vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước sẽ thu hồi đất và không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng. + Đồng thời, Luật cũng đưa ra các quy định để ngăn ngừa phát sinh mới các trường hợp dự án chậm triển khai, để lãng phí đất đai như: quy định việc giao thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm để đảm bảo phù hợp với khả năng đầu tư và huy động nguồn lực của địa phương; + Quy định nhiều điều kiện để được giao đất cho thuê đất, như chủ đầu tư phải có năng lực tài chính để đảm bảo việc sử dụng đất theo tiến độ ghi trong dự án đầu tư; phải ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư; không vi phạm các quy định của pháp luật đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác. - Nâng thời hạn giao đất nông nghiệp trong hạn mức + Nhằm tạo động lực cho đẩy mạnh tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa nông nghiệp và nông thôn, đảm bảo an ninh lương thực, bảo vệ môi trường và phát triển bền vững, Luật Đất đai mới đã quy định nâng thời hạn giao đất nông nghiệp trong hạn mức cho hộ gia đình, cá nhân từ 20 năm lên 50 năm thống nhất cho các loại đất nông nghiệp (đất trồng cây hàng năm và cây lâu năm, đất lâm nghiêp ̣ ). + Đồng thời, cho phép hộ gia đình, cá nhân tích tụ đất đai với diện tích lớn hơn không vượt quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp. Khuyến khích tích tụ đất đai thông qua cơ chế góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, nhận quyền thuê đất để thuận lợi cho ứng dụng khoa học và công nghệ, cơ giới hóa và phát triển sản xuất hàng hóa. + Bổ sung quy định về điều kiên được giao đất , cho thuê đất để thưc hiện các dự án có sử dụng đất trồng lúa , đất có rừng phòng hộ, đặc dụng nhằm bảo đảm an ninh lương thực, bảo vệ môi trường trong điều kiện nước ta được dự báo là một trong những nước sẽ chịu tác động mạnh mẽ của biến đổi khí hậu. + Bổ sung quy định điều kiện để được giao đất thực hiện dự án đầu tư taị khu 11 vực biên giới, ven biển và hải đảo nhằm đảm bảo quốc phòng, an ninh đất nước. Một số Nghị định của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003, 2013 và các văn bản dưới luật để hướng dẫn thực hiện cụ thể như sau: - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai năm 2003; - Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 02 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2003; - Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ quy định việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai năm 2003; - Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; - Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư; - Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất; - Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30 tháng 12 năm 2010 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013; - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất; - Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất; - Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; 12 - Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất; - Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất; - Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất; - Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ; - Quyết định số 21/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 của UBND tỉnh Phú Thọ về việc ban hành quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh do Luật đất đai 2013 và các Nghị định của Chính phủ giao cho về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn tỉnh Phú Thọ; Những quy định hiện hành của Nhà nước về giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức. Hiện nay, các quy định chung của Nhà nước về giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức sử dụng đất được thể hiện trong các văn bản quy phạm pháp luật về giao đất, cho thuê đất, cụ thể là trong Luật Đất đai 2013 và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai. Nguyên tắc về giao đất, cho thuê đất Giao đất, cho thuê đất là một vấn đề quan trọng trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, không chỉ đảm bảo quyền lợi cho người được thuê đất, giao đất về mục đích phát triển kinh tế, hạn chế chí phí kinh doanh mà còn đảm bảo đất đai được sử dụng hợp lý, có hiệu quả và khoa học phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực về đất, góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia. Để công tác quản lý Nhà nước về đất đai được thực hiện tốt thì khi giao đất, cho thuê đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau: