Tài liệu Đánh giá tình hình công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Mỹ Đức,

LỜI CẢM ƠN Trong thời gian học tập và rèn luyện tại trường Đại học Tài Nguyên Và Môi Trường Hà Nội, được sự giúp đỡ và giảng dạy chu đáo, nhiệt tình của các thầy cô giáo trong trường nói chung và khoa Quản Lý Đất Đai nói riêng em đã được trang bị kiến thức cơ bản về chuyên môn cũng như lối sống, tạo cho em hành trang vững chắc trong cuộc sống sau này. Xuất phát từ lòng kính trọng và lòng biết ơn sâu sắc, em xin chân thành gửi lời cám ơn tới ban giám hiệu trường Đại học Tài Nguyên Và Môi Trường Hà Nội, ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Đất Đai và toàn thể các quý thầy cô, đã giảng dạy, hướng dẫn em trong suốt quá trình học tập tại trường. Đặc biệt để hoàn thành khóa luận tốt nghiệp này, ngoài sự cố gắng nỗ lực của bản thân, em còn được sự quan tâm, giúp đỡ, chỉ bảo tận tình của cô giáo – Th.s Hoàng Thị Phương Thảo và Th.s Tăng Thị Thanh Nhàn - người đã hướng dẫn em thực hiện đề tài này. Qua đây, em cũng xin trân trọng gửi lời cám ơn tới toàn thể các chú, các anh, các chị tại Văn phòng ĐKQSDĐ huyện Mỹ Đức đã tạo điều kiện, giúp đỡ em hoàn thành khóa luận tốt nghiệp này. Cuối cùng, em kính chúc các thầy cô giáo và toàn thể các chú, các anh, các chị tại Văn phòng ĐKQSDĐ huyện Mỹ Đức luôn luôn mạnh khỏe, hạnh phúc, công tác tốt, có một năm đầy may mắn và thành công. Ngày tháng 5 năm 2014 Sinh viên Trần Thị Mỹ Linh 1 MỤC LỤC DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT.........................................................................iii DANH MỤC BẢNG...........................................................................................iv DANH MỤC HÌNH.............................................................................................v MỞ ĐẦU..............................................................................................................1 CHƯƠNG 1..........................................................................................................5 TỔNG QUAN VỀ ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT..............................................................................................................5 1.1 Một số khái niệm....................................................................................................5 1.1.1 Khái niệm giấy chứng nhận...............................................................................5 1.1.2 Khái niệm đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.............................................................................................................6 1.1.3. Vai trò của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận.........................................7 1.2. Căn cứ pháp lý......................................................................................................9 1.3. Một số quy định chung về đăng ký cấp giấy chứng nhận................................13 1.3.1. Giấy chứng nhận..............................................................................................13 1.3.2. Đăng ký cấp giấy chứng nhận.........................................................................18 1.4 Cơ sở thực tiễn.....................................................................................................20 1.4.1 Công tác đăng ký cấp GCN trên thế giới........................................................20 1.4.2 Công tác đăng ký cấp GCN tại Việt Nam qua các thời kỳ.............................23 CHƯƠNG 2........................................................................................................32 CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI HUYỆN MỸ ĐỨC, THÀNH PHỐ HÀ NỘI..................................32 2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội....................................................................32 2.1.1. Điều kiện tự nhiên............................................................................................32 2.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội.................................................................................36 2.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Mỹ Đức......................46 2.2.2. Hiện trạng sử dụng đất huyện Mỹ Đức năm 2013...................................48 i 2.2.3. Nhận xét chung.................................................................................................52 2.3. Thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận tại huyện Mỹ Đức, Thành phố Hà Nội.................................................................................................................. 54 2.3.1. Hồ sơ, trình tự, thủ tục thực hiện đăng ký cấp giấy chứng nhận lần đầu tại huyện Mỹ Đức, Thành phố Hà Nội...........................................................................54 2.3.2. Kết quả đăng ký cấp giấy chứng nhận chứng nhận về quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Mỹ Đức thành phố Hà Nội............................................................................................................................... 57 ..................................................................................................................................... 59 2.3.3. Kết quả đăng ký cấp giấy chứng nhận chứng nhận về quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình cá nhân trên địa bàn huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội.............61 CHƯƠNG 3........................................................................................................71 ĐÁNH GIÁ VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP VỀ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI HUYỆN MỸ ĐỨC, THÀNH PHỐ HÀ NỘI...................................................................71 3.1. Thuận lợi và khó khăn........................................................................................71 3.1.1. Thuận lợi........................................................................................................... 71 3.1.2. Khó khăn..........................................................................................................72 3.2. Đề xuất các giải pháp..........................................................................................74 3.2.1. Giải pháp về thủ tục hành chính.....................................................................74 3.2.2. Giải pháp về tổ chức cán bộ............................................................................75 3.2.3. Giải pháp công nghệ hỗ trợ công tác cấp Giấy chứng nhận.........................76 3.2.4. Một số giải pháp khác......................................................................................77 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ...........................................................................79 1. Kết luận..................................................................................................................79 2. Kiến nghị................................................................................................................79 TÀI LIỆU THAM KHẢO................................................................................81 ii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BDĐC ĐKĐĐ GCN GCNQSDĐ HGĐCN NĐ – CP QĐ – UB QSDĐ TN & MT TT – BTNMT UBND VPĐKQSDĐ Bản đồ địa chính Đăng ký đất đai Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Hộ gia đình cá nhân Nghị định – Chính phủ Quyết định – Uỷ ban Quyền sử dụng đất Tài nguyên và Môi trường Thông tư – Bộ Tài nguyên và Môi trường Ủy ban nhân dân Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất iii DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1: Các loại đất huyện Mỹ Đức......................................................................35 Bảng 2.2: Giá trị sản xuất và cơ cấu giá trị sản xuất một số nămcủa huyện Mỹ Đức.............................................................................................................................. 37 Bảng 2.3 Các xã và thị trấn của huyện Mỹ Đức......................................................46 Bảng 2.4 Hiện trạng sử dụng đất huyện Mỹ Đức năm 2013..................................49 Bảng 2.5: Kết quả cấp giấy chứng nhận chứng nhận về quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Mỹ Đức tính đến 31/5/2012.......59 Bảng 2.6: Tổng hồ sơ cấp GCNQSDĐ ở tại huyện Mỹ Đức từ năm 2009 – 2013..62 Bảng 2.7: Kết quả cấp giấy chứng nhận chứng nhận về quyền sử dụng đất ở tại huyện Mỹ Đức từ năm 2009 đến năm 2013..............................................................64 Bảng 2.8: Kết quả công tác cấp giấy chứng nhận chứng nhận quyền sử dụng đất ở tại huyện Mỹ Đức đến 31/12/2013.........................................................................67 Bảng 2.9: Các trường hợp chưa đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận chứng nhận về quyền sử dụng đất ở tại huyện Mỹ Đức tính đến 31/12/2013.................................70 iv DANH MỤC HÌNH Hình 1.1: Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất...............................................14 Hình 2.1: Cơ cấu sử dụng đất của huyện Mỹ Đức năm 2013.................................48 Hình 2.2: Kết quả cấp giấy chứng nhận chứng nhận về quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân................................................................................60 Hình 2.2: Số lượng GCN được cấp trong giai đoạn 2009 – 2013............................63 Hình 2.3: Số lượng giấy chứng nhận chứng nhận về quyền sử dụng đất ở...........65 tại huyện Mỹ Đức được cấp từ năm 2009 đến năm 2013........................................65 Hình 2.4: Kết quả công tác cấp giấy chứng nhận chứng nhận quyền sử dụng đất ở tại huyện Mỹ Đức đến 31/12/2013......................................................................................68 v MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên vô giá của mỗi quốc gia, là nguồn gốc của mọi tài sản vật chất của con người. Qua quá trình sản xuất, khai thác từ nguồn lợi của đất, con người đã tạo ra lương thực, thực phẩm, trang phục, nơi làm việc… Tuy nhiên, quỹ đất có hạn nó không thể sinh ra thêm do đó cần phải quản lý tốt quỹ đất hiện có. Vấn đề quản lý việc sử dụng đất đai ngày càng trở lên quan trọng trong bối cảnh bùng nổ dân số, hiện đại hóa, công nghiệp hóa, tài nguyên ngày càng cạn kiệt như ngày nay. Vì vậy công tác quản lý đất đai ngày càng được chính phủ chú trọng quan tâm để quản lý chặt chẽ những biến động cả về chủ sử dụng và bản thân đất đai thì Nhà nước phải thực hiện công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính. Các quốc gia trên thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng để quản lý chặt chẽ và sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai từ Nhà nước đã ban hành một loạt các văn bản pháp luật về đất đai. Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam năm 1992 đã nêu rõ: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý…”. Các Luật Đất đai năm 1988, 1993, Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998, 2001, Luật Đất đai 2003 và sửa đổi, bổ sung năm 2009 cùng với các văn bản pháp luật có liên quan đang từng bước đi vào thực tế. Luật đất đai năm 2003 đã quy định 13 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai trong đó trong đó có công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữa nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính. Đây thực chất là một thủ tục hành chính nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ, chặt chẽ giữa Nhà nước và đối tượng sử dụng đất, là cơ sở để Nhà nước quản lý, nắm chặt toàn bộ diện tích đất đai và người sử dụng, quản lý đất theo pháp luật. Thông qua việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữa nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất cũng là cơ sở đảm bảo chế độ quản lý Nhà nước về đất đai, đảm bảo sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và khoa học. 1 Huyện Mỹ Đức là huyện nằm ở phía Tây Nam của thủ đô Hà Nội. Đây là nơi nổi tiếng với khu danh thắng chùa Hương (Thiên Trù, suối Yến, động Hương Tích...), khu du lịch hồ Quan Sơn và nhiều hang động đẹp, đền, chùa mang tính chất lịch sử được nhân dân tôn tạo như chùa Hàm Rồng, chùa Cao,... Do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan, công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữa nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vẫn còn nhiều tồn tại, tiến độ chưa đúng với kế hoạch đặt ra, chưa khuyến khích người sử dụng đất tham gia đăng ký đất đai một cách tích cực. Vì vậy, tôi đã lựa chọn nghiên cứu đề tài: “Đánh giá tình hình công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Mỹ Đức, Thành phố Hà Nội”. 2. Mục đích và yêu cầu 2.1. Mục đích - Tìm hiểu một số quy định chung về công tác cấp GCN - Tìm hiểu tình hình công tác đăng ký cấp GCN tại huyện Mỹ Đức, Thành phố Hà Nội. - Đánh giá và đề xuất một số giải pháp nhằm giải quyết những tồn đọng trong công tác đăng ký cấp GCN tại địa phương. 2.2. Yêu cầu - Nắm vững những quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Số liệu điều tra, thu thập phải chính xác, trung thực, khách quan, phản ánh đúng thực trạng cấp GCN của địa phương. - Đồng thời đưa ra các đề xuất có tính khả thi, phù hợp với thực tế của địa phương. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Nghiên cứu công tác đăng ký cấp GCN, chứng nhận về quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện Mỹ Đức, Thành phố Hà Nội. 2 4. Nội dung nghiên cứu - Tìm hiểu những quy định chung về công tác đăng ký cấp GCN. - Tìm hiểu kết quả công tác đăng ký cấp GCN, chứng nhận QSDĐ cho hộ gia đình cá nhân tại huyện Mỹ Đức. - Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp trong công tác đăng ký cấp GCN tại địa phương. 5. Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp điều tra thu thập số liệu,tài liệu: + Điều tra thu thập các tài liệu tại các đơn vị cơ quan chức năng, các phòng ban chuyên môn về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, cũng như công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. + Nghiên cứu các văn bản pháp luật như: Luật, Thông tư, Nghị định, Nghị quyết… về công tác đăng ký quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất qua các thời kỳ từ trung ương tới địa phương. + Tìm hiểu các văn bản pháp luật về quản lý đất đai của huyện Mỹ Đức, Thành phố Hà Nội - Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu: + Căn cứ vào các tài liệu, số liệu đã thu thập được tiến hành thống kê, xử lý các tài liệu, số liệu đã thu thập được, từ đó tìm ra mối quan hệ giữa chúng. + Thu thập tài liệu có liên quan đến đề tài, đánh giá phân tích và tổng hợp thông tin trong các tài liệu đó nhằm chỉ ra những vấn đề tích cực, tiêu cực để từ đó đề xuất các biện pháp giải quyết và nhừng vấn đề cần khuyến khích, phát huy. - Phương pháp phân tích, so sánh: Từ những số liệu thu thập được, tiến hành tổng hợp, phân tích, so sánh, đánh giá, nhận xét; tìm ra những nguyên nhân tồn tại, hạn chế và khó khăn trong công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại địa phương từ đó đề xuất các giải pháp để giải quyết tốt nhất cho công tác này. 6. Cấu trúc của đề tài Ngoài phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, đề tài gồm 3 chương: 3 Chương 1: Tổng quan về đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Chương 2: Công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Mỹ Đức, Thành phố Hà Nội Chương 3: Đánh giá và đề xuất một số giải pháp về công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Mỹ Đức, Thành phố Hà Nội 4 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1 Một số khái niệm 1.1.1 Khái niệm giấy chứng nhận Ngày 18 tháng 6 năm 2009, Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi,bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản, gồm 7 Điều và có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 8 năm 2009; trong đó, nội dung sửa đổi, bổ sung của Luật đất đai 2003 đã quy định cấp một giấy cho Nhà và Đất gọi là: ”Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.” Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại thống nhất trong cả nước do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành; đối với nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ xác nhận quyền sở hữu vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có yêu cầu của chủ sở hữu. Các loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng và pháp luật về dân sự trước ngày 01 tháng 5 8 năm 2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này, trừ trường hợp có yêu cầu cấp đổi của người đã được cấp giấy. Như vậy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất và người sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất. 1.1.2 Khái niệm đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Luật đất đai năm 2003 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý và đại diện cho nhân dân nắm quyền sở hữu nhưng Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Để Nhà nước quản lý tốt quỹ đất đai của quốc gia Nhà nước tạo hành lang pháp lý và thực hiện đăng ký đất đai, cấp GCN. Việc sử dụng đăng ký sử dụng đất tuân thủ theo các văn bản luật và dưới luật sau đây: Tại Điều 46 Luật đất đai 2003 đã nêu: Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây: - Người đang sử dụng đất chưa được cấp GCN; - Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật; - Người nhận chuyển quyền sử dụng đất; - Người sử dụng đất đã có GCN được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất hoặc có thay đổi đường ranh giới thửa đất; - Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành. Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật đất đai năm 2003: 6 Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước đại diện cho nhân dân là chủ sở hữu duy nhất. Người sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng đất nên đăng ký đất đai thực chất là đăng ký quyền sử dụng đất. Tại điều 38 quy định: Đăng ký quyền sử dụng đất gồm đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu và đăng ký biến động về sử dụng đất. - Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau: + Được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng; + Người đang sử dụng đất mà thửa đất đó chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Đăng ký biến động về sử dụng đất được thực hiện đối với người sử dụng thửa đất đã được cấp GCN mà có thay đổi về việc sử dụng đất trong các trường hợp sau: + Người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; + Người sử dụng đất được phép đổi tên; + Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích thửa đất; + Chuyển mục đích sử dụng đất; + Có thay đổi thời hạn sử dụng đất; + Chuyển đổi từ hình thức Nhà nước cho thuê đất sang hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; + Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất; + Nhà nước thu hồi đất. 1.1.3. Vai trò của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ quan trọng để người sử dụng đất bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình, mặt khác là căn cứ để nhà nước quản lý tài nguyên quý giá này. Ngoài hai đối tượng liên quan đến quản lý, sử dụng trực tiếp thì GCN còn là cơ sở để các đối tượng khác như các ngân hàng, các công ty... đưa ra các quyết định có liên quan đến quá trình quản lý, sử dụng đất. 7 a. Đối với người sử dụng đất - Là cơ sở để người sử dụng đất yên tâm sử dụng và đầu tư vào đất đai nhằm sử dụng đất đai tiết kiệm hiệu quả. - Là cơ sở để người sử dụng đất thực hiện các quyền lợi hợp pháp như: mua bán, thừa kế, chuyển nhượng, góp vốn... bằng quyền sử dụng đất không gặp bất cứ trở ngại nào về phía luật pháp. - Là cơ sở để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ đối với nhà nước đặc biệt là nghĩa vụ tài chính: nộp thuế trước bạ, thuế chuyển quyền sử dụng đất, các loại thuế có liên quan... - Là căn cứ để người sử dụng đất sử dụng đúng mục đích, đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. - Là công cụ để người sử dụng đất tham gia vào thị trường bất động sản để có thể bán, cho thuê quyền sử dụng đất có hiệu quả cao nhất không gặp bất cứ trở ngại nào về phía luật pháp. b. Đối với nhà nước - Là công cụ giúp việc quản lý đất đai có khoa học và hiệu quả. - Là công cụ để Nhà nước thực hiện các kế hoạch sử dụng đất nhằm hướng việc sử dụng đất một cách tiết kiệm có hiệu quả theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhà nước đặt ra. - Là công cụ cung cấp thông tin trông quá trình quản lý đất đai đặc biệt trong quá trình kiểm kê đất đai như: tổng diện tích tự nhiên, hiện trạng sử dụng đất, chủ sử dụng. - Là công cụ để Nhà nước thu các khoản phí và lệ phí đúng đối tượng. - Là cơ sở để Nhà nước giải quyết các tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về lĩnh vực đất đai. - Là căn cứ để Nhà nước đền bù cho các HGĐCN khi giải phóng mặt bằng. - Là cơ sơ để Nhà nước nắm và kiểm soát sự phát triển của thị trường bất động sản. 8 c. Các đối tượng liên quan khác - Đối với ngân hàng, các tổ chức tín dụng thì GCN là căn cứ để các ngân hàng, tổ chức tín dụng đồng ý cho vay vốn kinh doanh, sản xuất. - Đối với các doanh nghiệp, công ty cổ phần thì GCN là căn cứ để xác nhận vốn góp bằng quyền sử dụng đất có hợp pháp hay không nhằm đảm bảo việc kinh doanh có hiệu quả. - Đối với người đầu tư vào đất đai (nhưng không sử dụng trực tiếp) thì GCN là căn cứ pháp lý để người đầu tư an tâm về khoản đầu tư của mình. - Đối với các cá nhân, tổ chức tham gia vào thị trường bất động sản thì GCN là cơ sở để họ nắm các thông tin cần thiết khi quyết định mua, thuê... quyền sử dụng đất của mảnh đất đó. 1.2. Căn cứ pháp lý Xuất phát từ vai trò và tầm quan trọng của đất đai đối với chiến lược phát triển kinh tế xã hội, Nhà nước ta đã xây dựng một hệ thống chính sách đất đai chặt chẽ nhằm tăng cường công tác quản lý và sử dụng đất trên phạm vi cả nước. Thông qua Luật đất đai, quyền sở hữu Nhà nước về đất đai được xác định là duy nhất và thống nhất, đảm bảo đúng mục tiêu “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo theo quy hoạch và pháp luật”. Chính sách đầu tiên mà Đảng và Nhà nước thực hiện đó là: “Chính sách cải cách ruộng đất” ra đời ngày 4/12/1953. Chính sách này đã đánh đổ hoàn toàn chế độ sở hữu của bọn thực dân Pháp và bè lũ tay sai cũng như bọn địa chủ phong kiến. Thực hiện chế độ sở hữu ruộng đất của nhân dân lao động. Sau khi thực hiện chế độ cải cách ruộng đất, đời sống của nhân dân dần dần đi vào ổn định. Hiến pháp 1959 ra đời đánh dấu sự trưởng thành của Nhà nước Vịêt Nam dân chủ cộng hoà. Trong hiến pháp quy định rõ ba hình thức sở hữu ruộng đất: Sở hữu toàn dân, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân. Sau năm 1975 Việt Nam hoàn toàn giải phóng, nước ta bước vào giai đoạn mới: giai đoạn xây dựng đất nước tiến lên XHCN. Ngày 8/01/1988, Luật đất đai đầu tiên của nước ta ra đời đánh dấu một bước phát triển mới trong công tác quản lý đất đai, đưa việc quản 9 lý và sử dụng đất đi vào nề nếp. Đến ngày 11/4/1993, Luật đất đai được Quốc hội thông qua thay thế Luật đất đai năm 1988. Bước sang nền kinh tế thị trường, Luật đất đai 1993 vẫn còn bộc lộ nhiều điểm bất cập, không phù hợp với thực tế sử dụng đất, vì vậy mà Nhà nước đã ban hành Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai 1993 vào các năm 1998, 2001 Để công tác quản lý đất đai phù hợp với tình hình mới, Luật đất đai năm 2003 đã được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, khoá XI , kỳ họp thứ 4 thông qua, có hiệu lực từ ngày 1/7/2004 thay thế cho Luật đất đai năm 1988, 2001. Luật đất đai 2003 cũng khẳng định rõ: " Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu." Luật đất đai 2003 (đã được sửa đổi, bổ sung năm 2009) cũng quy định rõ 13 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai: 1. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó. 2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính. 3. Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất. 4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. 5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất. 6. Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 7. Thống kê, kiểm kê đất đai. 8. Quản lý tài chính về đất đai. 9. Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản. 10. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. 11. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý 10 vi phạm pháp luật về đất đai. 12. Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai. 13. Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai. Có thể nói Luật 2003 (đã được sửa đổi, bổ sung năm 2009) là bộ Luật lớn nhất, hoàn chỉnh nhất so với Luật đất đai 1988 và Luật đất đai 1993, đây là một bước tiến mới về quan hệ đất đai phù hợp với điều kiện kinh tế thị trường, thúc đấy các quan hệ này phát triển trong sự quản lý của Nhà nước. Đi kèm với Luật đất đai 2003 là một hệ thống các văn bản hướng dẫn gồm: - Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai ; - Nghị định 84/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ Quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai ; - Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ; - Chỉ thị số 10/1998/TTg-CP ngày 20/2/1998 của Chính phủ về việc đẩy mạnh và hoàn thành việc giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; - Chỉ thị số 05/2004/TTg-CP ngày 9/2/2004 của Chính phủ về việc triển khai thi hành Luật đất đai 2003, trong đó có chỉ đạo các địa phương đẩy mạnh để hoàn thành cơ bản việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong năm 2005; - Thông tư số 29/2004/TT-BTN&MT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính; - Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02/7/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 84/NĐ-CP; - Thông tư số 08/2007/TT-TNMT ngày 02/8/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện 11 trạng sử dụng đất; - Thông tư số 09/2007/TT-TNMT ngày 8/02/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính; - Thông tư số 17/2009/TT – BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; - Thông tư số 16/2011/TT – BTNMT ngày 20/05/2011 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai; - Thông tư số 20/2011/TTLT – BTC – BTNMT ngày 18/11/2011 của Bộ Tài chính – Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; - Quyết định số 449/1995/QĐ-ĐC ngày 27/7/1995 của Tổng cục Địa chính (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) ban hành kèm theo quyết định lập các loại sổ sách trong đăng ký đất đai; - Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; - Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/7/2006 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đặc biệt để đảm bảo quản lý chặt chẽ quỹ đất hiện có cùng với các văn bản luật, dưới luật của nhà nước cộng hoà XHCN Việt Nam, Tỉnh Uỷ, Hội đồng nhân dân và UBND Thành phố Hà Nội đã ban hành nhiều văn bản pháp quy, quy định về trình tự thủ tục trong lĩnh vực quản lý tài nguyên đất đai và môi trường. - Quyết định số 02/2010/QĐ-UBND ngày 18/01/2010 Ban hành Quy định về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và làm nhà ở nông thôn tại điểm dân cư nông thôn trên địa bàn thành phố Hà Nội - Quyết định số 18/2010/QĐ-UBND ngày 10/05/2010 về việc ban hành quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn 12 liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức trên địa bàn thành phố Hà Nội. 1.3. Một số quy định chung về đăng ký cấp giấy chứng nhận 1.3.1. Giấy chứng nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước - chủ sở hữu đất đối với người được Nhà nước giao đất - chủ sử dụng đất. a. Mẫu giấy chứng nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện nay đang tồn tại 4 loại: - Loại thứ nhất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo Luật đất đai 1988 do Tổng cục địa chính ( nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) phát hành theo mẫu quy định tại Quyết định 201/QĐ-ĐK ngày 14/07/1989 của Tổng cục Quản lý ruộng đất để cấp đất cho nông nghiệp, lâm nghiệp và đất ở nông thôn có màu đỏ. - Loại thứ hai: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị do Bộ xây dựng phát hành theo mẫu quy định tại Nghị định số 60/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ và theo Luật đất đai 1993. Giấy chứng nhận có hai màu: Màu hồng giao cho chủ sử dụng đất và màu xanh lưu tại Sở địa chính (nay là Sở Tài nguyên và Môi trường) trực thuộc. - Loại thứ ba: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được lập theo các quy định của Luật đất đai 2003, mẫu giấy theo quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 và Quyết định 08/2006/QĐ- BTNMT ngày 21/07/2006 sửa đổi Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT. Giấy có hai màu: Màu đỏ giao cho chủ sử dụng đất và màu trắng lưu tại Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp quận, huyện. - Loại thứ tư: Mẫu giấy theo Nghị định số 88/2008/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ và Thông tư 17/TT – BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 13 Hình 1.1: Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất b. Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận - Giấy chứng nhận được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo từng thửa đất. Trong trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thủa đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một GCN chung cho các thửa đất đó. - Thửa đất có nhiều người sử dụng đất, nhiều chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì GCN được cấp cho từng người sử dụng đất, từng chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất. 14