BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
---------------
DƯƠNG HOÀI NAM
ðÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH
SÁCH BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ðỊNH CƯ TẠI MỘT
SỐ DỰ ÁN TRÊN ðỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN TỈNH THÁI NGUYÊN
LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP
Chuyên ngành : QUẢN LÝ ðẤT ðAI
Mã số
: 60.62.16
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. CHU VĂN THỈNH
HÀ NỘI – 2010
LỜI CAM ðOAN
Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số
liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng ñược ai công bố
trong bất kỳ luận văn nào khác.
Tôi xin cam ñoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã
ñược chỉ rõ nguồn gốc.
Tác giả luận văn
Dương Hoài Nam
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ...........i
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình ñiều tra, nghiên cứu ñể hoàn thành luận văn, ngoài sự
nỗ lực của bản thân, tôi ñã nhận ñược sự hướng dẫn nhiệt tình, chu ñáo của
các nhà khoa học, các thầy cô giáo và sự giúp ñỡ nhiệt tình, chu ñáo của cơ
quan, ñồng nghiệp và nhân dân ñịa phương.
Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa
học PGS.TS. Chu Văn Thỉnh ñã tận tình hướng dẫn giúp ñỡ tôi trong suốt quá
trình hoàn thành luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo
Khoa Tài nguyên và Môi trường - Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội, tập
thể Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài chính - Kế hoạch, Ban Bồi
thường giải phóng mặt bằng thành phố Thái Nguyên. UBND các phường, xã,
cán bộ ñịa chính các phường, xã và nhân dân các phường, xã liên quan ñã
nhiệt tình giúp ñỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia ñình, những người thân, cán bộ
ñồng nghiệp và bạn bè ñã tạo ñiều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình
thực hiện ñề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn
Dương Hoài Nam
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ...........ii
MỤC LỤC
Lời cam ñoan
i
Lời cảm ơn
ii
Mục lục
iii
Danh mục các chữ viết tắt
vi
Danh mục các bảng
vii
Danh mục ảnh
viii
1
MỞ ðẦU
1
1.1
Tính cấp thiết của ñề tài
1
1.2
Mục ñích nghiên cứu của ñề tài
3
1.3
Yêu cầu của ñề tài
3
2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
4
2.1
Khái quát về thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư
4
2.2
Các yếu tố ảnh hưởng ñến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng
5
2.3
Tổng quan chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng của một
số nước trong khu vực và một số tổ chức ngân hàng
10
2.4
Nghiên cứu chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư ở Việt Nam
16
2.5
Nghiên cứu trong nước về bồi thường, giải phóng mặt bằng
31
3
ðỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU
34
3.1
ðối tượng, phạm vi ñịa bàn nghiên cứu
34
3.2
Nội dung nghiên cứu
34
3.3
Phương pháp nghiên cứu
35
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ........... iii
4
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
4.1
ðiều kiện tự nhiên, tài nguyên, kinh tế - xã hội thành phố
36
Thái Nguyên
36
4.1.1
ðiều kiện tự nhiên
36
4.1.2
Các nguồn tài nguyên
38
4.1.3
ðiều kiện kinh tế - xã hội
40
4.2
Thực trạng và xu thế phát triển cơ sở hạ tầng ñô thị
42
4.3
Thực trạng quản lý ñất ñai
44
4.3.1
Tình hình quản lý ñất ñai
44
4.3.2
Nội dung quản lý và kết quả ñạt ñược trong công tác quản lý Nhà
nước về ñất ñai
45
4.3.3
Hiện trạng sử dụng ñất ñai năm 2010
46
4.4
Tình hình thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng khi nhà
nước thu hồi ñất trên ñịa bàn thành phố Thái Nguyên
4.4.1
Các văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước ở Trung
ương ban hành
4.4.2
48
48
Các văn bản quy phạm pháp luật ñược Ủy ban nhân dân tỉnh Thái
Nguyên ban hành
49
4.4.3
Việc tổ chức thu hồi ñất, thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng
49
4.5
Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi
ñất tại 3 dự án trên ñịa bàn thành phố Thái Nguyên
55
4.5.1
Dự án ñường Quốc lộc 3 mới (thực hiện ñợt 2)
55
4.5.2
Dự án xây nhà ñể bán hoặc cho thuê thuộc khu quy hoạch chi tiết
xây dựng ñường Bắc Sơn, ñường Minh Cầu (ñoạn nối ñường Bắc
4.5.3
Sơn) và khu dân cư số 1 phường Hoàng Văn Thụ
56
Dự án khu cụm công nghiệp nhỏ thuộc xã Cao Ngạn
58
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ........... iv
4.6
ðánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng
khi nhà nước thu hồi ñất tại 3 dự án thuộc thành phố Thái Nguyên
59
4.6.1
ðối tượng và ñiều kiện ñược bồi thường về ñất
59
4.6.2
Giá ñất tính bồi thường và chi phí ñầu tư vào ñất còn lại
72
4.6.3
Giá bồi thường hỗ trợ tài sản
82
4.6.4
Chính sách hỗ trợ, tái ñịnh cư
87
4.6.5
ðánh giá chung
99
4.7
Một số giải pháp ñẩy nhanh tiến ñộ bồi thường, giải phóng mặt bằng 103
4.7.1
Về chính sách bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư
103
4.7.2
Về tổ chức thực hiện
106
5
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
107
5.1
Kết luận
107
5.2
Kiến nghị
108
TÀI LIỆU THAM KHẢO
110
PHỤ LỤC
115
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ........... v
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Ký
hiệu
Các chữ viết tắt
ADB
Ngân hàng phát triển Châu Á
BðS
Bất ñộng sản
GCN
Giấy chứng nhận
GPMB
TðC
UBND
WB
Giải phóng mặt bằng
Tái ñịnh cư
Uỷ ban nhân dân
Ngân hàng Thế giới
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ........... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG
STT
Tên bảng
Trang
4.1
Chế ñộ thuỷ văn Sông Công và Sông Cầu
38
4.2
Thực trạng phát triển kinh tế thành phố Thái Nguyên
41
4.3
Diện tích cơ cấu sử dụng ñất ñai năm 2010 thành phố Thái Nguyên
47
4.4
Xác ñịnh ñối tượng ñược bồi thường và không ñược bồi thường ñất 70
4.5
Ý kiến của người bị thu hồi ñất về ñối tượng ñược bồi thường và
không ñược bồi thường
71
4.6
ðơn giá bồi thường về ñất tại 3 dự án
78
4.7
So sánh mức ñộ chênh lệch giữa giá bồi thường của 3 dự án và
giá thị trường tại thời ñiểm thu hồi ñất
4.8
79
Ý kiến của người bị thu hồi ñất về giá ñất tính bồi thường tại 3
dự án
81
4.9
ðơn giá bồi thường tài sản tại 3 dự án
85
4.10
Ý kiến của người bị thu hồi ñất trong việc bồi thường về tài sản
gắn liền với ñất
86
4.11
Các chính sách hỗ trợ của 3 dự án bị thu hồi ñất
93
4.12
Các khu tái ñịnh cư thuộc dự án dự án Quốc lộc 3 mới
97
4.13
So sánh giá ñất bồi thường và giá ñất tái ñịnh cư ñối với ñất ở tại
3 dự án
98
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ........... vii
DANH MỤC ẢNH
STT
Tên ảnh
Trang
4.1
ðường quốc lộ 3 ñang trong giai ñoạn thi công
4.2
Dự án xây nhà ñể bán hoặc cho thuê thuộc khu quy hoạch dân cư
4.3
56
ñường Bắc Sơn ñang trong thời kỳ khởi công
57
Khu cụm công nghiệp
58
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ........... viii
1. MỞ ðẦU
1.1
Tính cấp thiết của ñề tài
ðất ñai là tài nguyên Quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất ñặc
biệt, là nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn của ñất nước, là thành phần quan
trọng hàng ñầu của môi trường sống, là ñịa bàn phân bố các khu dân cư, xây
dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng; có ý nghĩa
kinh tế, chính trị, xã hội sâu sắc trong sự nghiệp xây dựng và bảo vệ Tổ quốc.
Luật ðất ñai năm 2003 quy ñịnh: ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước là ñại diện chủ sở hữu và Nhà nước thực hiện quyền ñịnh ñoạt ñối với
ñất ñai, trong ñó quy ñịnh cụ thể các trường hợp Nhà nước thu hồi ñất ñể sử
dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng
và phát triển kinh tế.
Sau khi Luật ðất ñai 2003 có hiệu lực, Chính phủ ñã ban hành Nghị
ñịnh 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 quy ñịnh về bồi thường, hỗ trợ và tái
ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất. Tiếp ñó 25/05/2007 Chính phủ ban hành
Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP quy ñịnh bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất, thực hiện quyền sử dụng ñất, trình tự, thủ tục
bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu
nại về ñất ñai; Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của
Chính phủ quy ñịnh bổ sung về quy hoạch sử dụng ñất, giá ñất, thu hồi ñất,
bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư nhằm ñảm bảo tốt hơn quyền lợi của người bị
thu hồi ñất, phù hợp với nguyện vọng của ñại ña số nhân dân, khắc phục ñược
nhiều tồn tại, vướng mắc trước ñây, ñẩy nhanh tiến ñộ giải phóng mặt bằng,
ñáp ứng ñược yêu cầu của nhà nước.
Việc thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư phục vụ công tác giải
phóng mặt bằng nhanh ñể ñáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội theo
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ........... 1
hướng công nghiệp hoá hiện ñại hoá kết hợp với việc sử dụng triệt ñể, hợp lý,
có hiệu quả nguồn tài nguyên ñất ñai, bảo vệ cảnh quan và môi trường sinh
thái, là một khâu quan trọng và là ñiều kiện ban ñầu ñể triển khai thực hiện
các dự án. Kết quả thu hồi ñất ñể giao, cho thuê ñã góp phần thúc ñẩy phát
triển kinh tế, ổn ñịnh chính trị - xã hội trong thời gian qua.
Vấn ñề bồi thường, giải phóng mặt bằng là một vấn ñề hết sức nhạy cảm
và phức tạp gây kéo dài, vẫn ñang là vấn ñề nổi cộm tại nhiều ñịa phương, ảnh
hưởng ñến hiệu quả sử dụng ñất, tác ñộng tới mọi mặt ñời sống kinh tế, xã hội và
cộng ñồng dân cư, ảnh hưởng trực tiếp ñến lợi ích của Nhà nước, của chủ ñầu tư,
ñặc biệt với hộ gia ñình, cá nhân có ñất bị thu hồi trên phạm vi cả nước, ñến từng
ñịa phương và tác ñộng xấu ñến môi trường ñầu tư của nước ta. Nguyên nhân
gây nên tình trạng này ngoài vấn ñề về giá ñất tính bồi thường chưa hợp lý, còn
nguyên nhân quan trọng là do chính sách, thủ tục về thu hồi ñất, bồi thường, hỗ
trợ, tái ñịnh cư còn nhiều vướng mắc, bất cập hoặc do người thực hiện chính
sách pháp luật, gây ách tắc trong công tác giải phóng mặt bằng.
Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên là ñịa bàn trong thời gian
qua có nhiều dự án ñầu tư phát triển kết cấu hạ tầng, khu ñô thị, khu công
nghiệp, thương mại, dịch vụ … Trong ñó có nhiều dự án việc thu hồi ñất, bồi
thường, giải phóng mặt bằng kéo dài trên 3 năm. Những vướng mắc, bất cập
nào về mặt chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư cần phải tiếp tục kiến
nghị tháo gỡ là các câu hỏi cần phải ñược giải ñáp qua thực tiễn ñể ñề xuất
giải pháp nhằm ñẩy nhanh tiến ñộ giải phóng mặt bằng, góp phần hoàn thiện
chính sách ñất ñai trong thời gian tới.
Vì vậy, việc thực hiện ñề tài: “ðánh giá thực trạng việc thực hiện
chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư tại một số dự án trên ñịa bàn
thành phố Thái Nguyên - Tỉnh Thái Nguyên” ñược thực hiện nhằm góp
phần thực hiện mục ñích, yêu cầu cụ thể dưới ñây.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ........... 2
1.2
Mục ñích nghiên cứu của ñề tài
- Nghiên cứu về khoa học, thực tiễn về chính sách bồi thường thiệt hại
khi Nhà nước thu hồi ñất.
- ðánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước
thu hồi ñất ở một số dự án trên ñịa bàn thành phố Thái Nguyên - Tỉnh Thái
Nguyên.
- ðề xuất các giải pháp nhằm góp phần thực hiện tốt chính sách bồi
thường khi Nhà nước thu hồi ñất trên ñịa bàn thành phố Thái Nguyên - Tỉnh
Thái Nguyên.
1.3
Yêu cầu của ñề tài
- Nắm vững vận dụng chính sách, pháp luật ñất ñai, chính sách thu hồi
ñất, bồi thường giải phóng mặt bằng và các văn bản có liên quan ñã ñược ban
hành.
- ðiều tra, ñánh giá việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái ñinh cư của
một số dự án sử dụng ñất vào mục ñích phục vụ lợi ích công cộng và phát
triển kinh tế.
- Nguồn số liệu, tài liệu ñiều tra phản ánh ñúng quá trình thực hiện các
chính sách thu hồi ñất, bồi thường giải phóng mặt bằng qua một số dự án ñã
ñược thực hiện trên ñịa bàn nghiên cứu có ñộ tin cậy và chính xác. Các số liệu
ñiều tra thu thập phải ñược phân tích, ñánh giá một cách khách quan khoa
học.
- Phỏng vấn các chủ dự án; các ñối tượng có ñất bị thu hồi, bồi thường;
người thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất tại
ñịa bàn nghiên cứu.
- ðề xuất các giải pháp nhằm ñẩy nhanh tiến ñộ và thực hiện tốt chính
sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất, áp dụng với ñịa bàn
nghiên cứu.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ........... 3
2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
2.1
Khái quát về thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư
2.1.1 Thu hồi ñất
Thu hồi ñất là việc Nhà nước ra quyết ñịnh hành chính ñể thu lại quyền
sử dụng ñất hoặc thu lại ñất ñã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã,
phường, thị trấn quản lý theo quy ñịnh của Luật này [22].
2.1.2 Bồi thường
Bồi thường là ñền bù những tổn thất ñã gây ra. ðền bù là trả lại tương
xứng với giá trị hoặc công lao [36]. Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng
với giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào ñó bị thiệt hại vì hành vi của
chủ thể khác.
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước trả lại giá trị
quyền sử dụng ñất ñối với diện tích ñất bị thu hồi cho người bị thu hồi ñất [22].
2.1.3 Hỗ trợ
Hỗ trợ là giúp ñỡ nhau, giúp thêm vào [36].
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước giúp ñỡ người bị thu
hồi ñất thông qua ñào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí ñể di
dời ñến ñịa ñiểm mới.
2.1.4 Tái ñịnh cư
TðC là việc di chuyển ñến một nơi khác với nơi ở trước ñây ñể sinh
sống và làm ăn. TðC bắt buộc ñó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi
Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu ñất ñai ñể thực hiện các dự án phát triển.
TðC ñược hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về ñất, tài sản;
di chuyển ñến nơi ở mới và các hoạt ñộng hỗ trợ ñể xây dựng lại cuộc sống,
thu nhập, cơ sở vật chất, tinh thần tại ñó. Như vậy, TðC là hoạt ñộng nhằm
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ........... 4
giảm nhẹ các tác ñộng xấu về kinh tế - xã hội ñối với một bộ phận dân cư ñã
gánh chịu vì sự phát triển chung.
Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi ñất mà phải di chuyển chỗ ở
thì người sử dụng ñất ñược bố trí TðC bằng một trong các hình thức sau:
- Bồi thường bằng nhà ở.
- Bồi thường bằng giao ñất ở mới.
- Bồi thường bằng tiền ñể người dân tự lo chỗ ở.
TðC là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng
trong chính sách GPMB. Các dự án TðC cũng ñược coi là các dự án phát
triển và phải ñược thực hiện như các dự án phát triển khác [27].
2.2
Các yếu tố ảnh hưởng ñến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng
2.2.1 Một số yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về ñất ñai
2.2.1.1 Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng
ñất ñai và tổ chức thực hiện các văn bản ñó
ðất ñai là ñối tượng quản lý phức tạp, luôn biến ñộng theo sự phát triển
của nền kinh tế - xã hội. ðể thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về ñất
ñai ñòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan ñến lĩnh vực này phải mang tính
ổn ñịnh cao phù hợp với tình hình thực tế.
Ở nước ta, sau khi ban hành Luật ðất ñai 1993 ñến nay, Chính phủ ñã
ba lần trình Quốc hội Luật sửa ñổi, bổ sung các quy ñịnh của Luật ðất ñai
(1998, 2001 và 2003) nhằm ñáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội ñất
nước. Theo ñó, chính sách bồi thường, GPMB cũng luôn ñược Chính phủ
không ngừng hoàn thiện, sửa ñổi cho phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai.
Với những ñổi mới về pháp Luật ðất ñai, ñã cơ bản ñáp ứng ñược tính chưa
ổn ñịnh, chưa thống nhất của pháp Luật ðất ñai qua các thời kỳ mà công tác
bồi thường, GPMB ñã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai
cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng ñất ñai có
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ........... 5
ảnh hưởng rất lớn ñến công tác bồi thường, GPMB.
Bên cạnh ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng ñất ñai,
việc tổ chức thực hiện các văn bản ñó cũng có vai trò rất quan trọng. Kết quả
kiểm tra thi hành Luật ðất ñai năm 2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường
cho thấy: Nhận thức của người dân và kể cả một bộ phận không nhỏ cán bộ
quản lý ñất ñai ở ñịa phương về chính sách pháp luật nhìn chung còn hạn chế;
trong khi ñó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa
tốt. Nhận thức pháp luật chưa ñến nơi ñến chốn, thậm chí lệch lạc của một số
cán bộ quản lý ñất ñai cùng với việc áp dụng pháp luật còn thiếu dân chủ,
không công khai, công bằng ở các ñịa phương chính là nguyên nhân làm giảm
hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà
ñầu tư và ảnh hưởng trực tiếp ñến tiến ñộ GPMB [7].
2.2.1.2 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất
ðất ñai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam nhưng lại là
ñiều kiện không thể thiếu ñược trong mọi quá trình phát triển. Vì vậy, việc sử
dụng thật tốt nguồn tài nguyên ñất không chỉ sẽ quyết ñịnh tương lai của nền
kinh tế ñất nước mà còn là sự ñảm bảo cho mục tiêu ổn ñịnh chính trị và phát
triển xã hội. Quy hoạch sử dụng ñất ñược xem là một giải pháp tổng thể ñịnh
hướng cho quá trình phát triển và quyết ñịnh tương lai của nền kinh tế. Thông
qua quy hoạch sử dụng ñất, Nhà nước can thiệp vào các quan hệ ñất ñai, khắc
phục những nhược ñiểm do lịch sử ñể lại hay giải quyết những vấn ñề mà quá
trình phát triển ñang ñặt ra [25].
Thông qua việc lập, xét duyệt và ñiều chỉnh quy hoạch sử dụng ñất ñể
tổ chức việc bồi thường, GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng ñồng
mà Nhà nước ñóng vai trò tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường, GPMB
nào ñều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng ñất nhằm ñạt ñược các
yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất. Quy hoạch sử
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ........... 6
dụng ñất không chỉ là công cụ "tạo cung" cho thị trường mà còn là phương
tiện quan trọng nhất thực hiện các mục tiêu chính trị - xã hội hoá về công
bằng, dân chủ, văn minh trong bồi thường, GPMB và cũng là công việc mà
hoạt ñộng quản lý nhà nước có ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu quả nhất, ñúng
chức năng nhất [25].
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất có tác ñộng tới chính sách bồi thường
ñất ñai trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những căn cứ quan
trọng nhất ñể thực hiện việc giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng
ñất, mà theo quy ñịnh của Luật ðất ñai năm 2003, việc giao ñất, cho thuê ñất
chỉ ñược thực hiện khi có quyết ñịnh thu hồi ñất ñó của người ñang sử dụng;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những nhân tố ảnh
hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất; từ ñó tác ñộng tới giá ñất
tính bồi thường.
2.2.1.3 Công tác ñăng ký ñất ñai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
Theo quy ñịnh của các nước, ñất ñai là một trong các tài sản phải ñăng
ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. Ở nước ta, theo quy ñịnh của Luật ðất ñai,
người sử dụng ñất phải ñăng ký quyền sử dụng ñất với cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền và ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất. Giấy chứng
nhận quyền sử dụng ñất là chứng thư pháp lý khẳng ñịnh quyền sử dụng ñất
của các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân ñối với những mảnh ñất (lô ñất) cụ thể,
làm căn cứ cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng ñất và giải quyết
các tranh chấp liên quan tới quyền sử dụng ñất. Trong công tác bồi thường,
GPMB, giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất là căn cứ ñể xác ñịnh loại ñất,
diện tích ñất, ñối tượng tính bồi thường. Hiện nay, công tác ñăng ký ñất ñai ở
nước ta vẫn còn hạn chế, ñặc biệt là ñăng ký biến dộng về sử dụng ñất; việc
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất vẫn chưa hoàn tất. Chính vì vậy mà
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ........... 7
công tác bồi thường, GPMB ñã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt công tác ñăng
ký ñất ñai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất thì công tác bồi thường,
GPMB sẽ thuận lợi, tiến ñộ GPMB nhanh hơn.
2.2.1.4 Yếu tố giá ñất và ñịnh giá ñất
Một trong những vấn ñề ñang gây ách tắc cho công tác bồi thường,
GPMB hiện nay ñó là giá bồi thường cho người có ñất bị thu hồi.
Giá ñất là số tiền tính trên một ñơn vị diện tích ñất do Nhà nước quy
ñịnh hoặc ñược hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng ñất [24]. Theo
quy ñịnh của pháp luật ñất ñai hiện hành thì giá ñất ñược hình thành trong các
trường hợp sau ñây:
- Do UBND các tỉnh, thành phố Trung ương (gọi chung là UBND cấp
tỉnh) quy ñịnh (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác ñịnh giá ñất và
khung giá ñất do Chính phủ quy ñịnh) và ñược công bố công khai vào ngày
01 tháng 01 hàng năm.
- Do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất.
- Do người sử dụng ñất thoả thuận về giá ñất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng ñất; góp vốn bằng quyền sử dụng ñất.
ðể xác ñịnh ñược giá ñất chính xác và ñúng ñắn chúng ta cần phải có
những hiểu biết về ñịnh giá ñất. ðịnh giá ñất ñó là những phương pháp kinh
tế nhằm tính toán lượng giá trị của ñất bằng hình thái tiền tệ tại một thời ñiểm
khi chúng tham gia trong một thị trường nhất ñịnh. Hay nói cách khác, ñịnh
giá ñất ñược hiểu là sự ước tính về giá trị quyền sử dụng ñất bằng hình thái
tiền tệ cho một mục ñích cụ thể ñã ñược xác ñịnh tại một thời ñiểm xác ñịnh.
Khi ñịnh giá ñất người ñịnh giá phải căn cứ vào mục ñích sử dụng của
từng loại ñất tại thời ñiểm ñịnh giá ñể áp dụng phương pháp ñịnh giá ñất cho
phù hợp với thực tế. Hiện nay, việc ñịnh giá ñất chủ yếu sử dụng một số
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ........... 8
phương pháp truyền thống như các nước trên thế giới thực hiện, ñó là phương
pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập.
Theo TS. Phạm ðức Phong [29], giá ñất tính bồi thường thiệt hại về ñất
là thước ño phản ánh mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước, người bị thu hồi ñất
và nhà ñầu tư. Theo quy ñịnh của Luật ðất ñai năm 2003, nguyên tắc ñịnh giá
ñất là phải sát với giá thị trường trong ñiều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình
hình phổ biến hiện nay là giá ñất cho các ñịa phương quy ñịnh và công bố ñều
không theo ñúng nguyên tắc ñó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi
thường ñất ñai và phát sinh khiếu kiện. Kết quả kiểm tra thi hành Luật ðất ñai
năm 2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy trong 17.480 ñơn tranh
chấp khiếu nại, tố cáo về ñất ñai thì có tới 12.348 trường hợp là khiếu nại về
bồi thường, GPMB (chiếm 70,64%). Trong các trường hợp khiếu nại về bồi
thường, GPMB thì có tới 70% là khiếu nại về giá ñất nông nghiệp bồi thường
quá thấp so với giá ñất chuyển nhượng thực tế trên thị trường hoặc giá ñất ở
ñược giao tại nơi TðC lại quá cao so với giá ñất ở ñã ñược bồi thường tại nơi
bị thu hồi [6].
Như vậy, nếu công tác ñịnh giá ñất ñể bồi thường, GPMB không ñược
làm tốt sẽ làm cho công tác GPMB ách tắc, dẫn tới không có mặt bằng ñầu tư,
làm chậm tiến ñộ triển khai dự án hoặc làm lỡ cơ hội ñầu tư.
2.2.1.5 Thị trường bất ñộng sản
Thị trường bất ñộng sản tác ñộng vào công tác bồi thường, GPMB trên
một số nội dung chủ yếu sau:
- Thị trường bất ñộng sản là nơi giải quyết quan hệ về cung - cầu bất
ñộng sản trong một thời gian và không gian nhất ñịnh. Việc hình thành và
phát triển thị trường bất ñộng sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi ñất ñể
thực hiện các dự án ñầu tư (do người ñầu tư có thể ñáp ứng nhu cầu về ñất ñai
thông qua các giao dịch trên thị trường); ñồng thời, người bị thu hồi ñất có thể
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ........... 9
tự mua hoặc thuê ñất ñai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà
nước thực hiện chính sách TðC và bồi thường.
- Giá cả của bất ñộng sản ñược hình thành trên thị trường và nó sẽ tác
ñộng tới giá ñất tính bồi thường [5].
2.3
Tổng quan chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng của một số
nước trong khu vực và một số tổ chức ngân hàng
Với bất cứ quốc gia nào trên thế giới, ñất ñai là nguồn lực quan trọng,
cơ bản của mọi hoạt ñộng ñời sống kinh tế - xã hội. Khi Nhà nước thu hồi ñất
phục vụ cho các mục ñích của Quốc gia ñã làm thay ñổi toàn bộ ñời sống kinh
tế của hàng triệu người dân, người bị ảnh hưởng có xu hướng ngày càng tăng
về số lượng. ðặc biệt ở những nước ñang phát triển người dân chủ yếu sống
bằng nông nghiệp thì ñó là vấn ñề sống còn của họ. Dưới ñây là một số kinh
nghiệm trong công tác bồi thường, GPMB của một số nước trong khu vực và
một số tổ chức ngân hàng.
2.3.1 Inñônêxia
ðối với Inñônêxia di dân TðC, bồi thường thiệt hai khi Nhà nước thu
hồi ñất vì mục ñích phát triển của xã hội từ trước ñến nay vẫn bị coi là sự "hi
sinh" mà một số người phải chấp nhận vì lợi ích của cộng ñồng. Các chương
trình bồi thường TðC chỉ giới hạn trong phạm vi bồi thường theo Luật cho
ñất bị dự án chiếm dụng, hoặc cho một số ít trường hợp thu hồi ñất ñể xây
dựng khu TðC.
Tuy nhiên, quan ñiểm nhìn nhận về công tác bồi thường TðC ñang từng
bước thay ñổi, nhận thức về hậu quả xấu có thể xảy ra ñối với các vấn ñề
kinh tế, xã hội, môi trường trong quá trình thu hồi ñất và di dân, mặt khác,
từ thực tế khách quan và sự chuyển biến về nhận thức, người bị ảnh hưởng
quan tâm ngày càng lớn về quyền lợi và phúc lợi cho họ vậy, vì vậy TðC
ngày nay ñược xem là chương trình phát triển của quốc gia. Kinh nghiệm
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ........... 10
thực tiễn ñã giúp cho các nhà hoạch ñịnh chính sách, các chuyên gia lập kế
hoạch và các nhà thực tiễn ñi ñến thống nhất rằng chi phí phải trả cho
những tổn thất do sự thiếu quan tâm và ñầu tư trong quá trình thực hiện
chính sách TðC có thể lớn hơn rất nhiều chi phí TðC ñúng ñắn. Hơn nữa,
những người bần cùng hoá, ñến một thời ñiểm nhất ñịnh sẽ là nguyên nhân
làm kiệt quệ nền kinh tế quốc dân. Do vậy, tránh hay giảm thiểu những ảnh
hưởng xấu trong việc di dân TðC, cộng với việc khôi phục thoả ñáng cho
những người bị ảnh hưởng, ngoài việc ñạt ñược lợi ích nền kinh tế, còn
ñảm bảo tính công bằng ñối với họ, ñiều này giúp cho các chủ thể an tâm
trong quá trình triển khai thực hiện dự án.
TðC ñược thực hiện theo ba yếu tố quan trọng:
- ðền bù tài sản bị thiệt hại, nghề nghiệp và thu nhập bị mất
- Hỗ trợ di chuyển trong ñó có trợ cấp, bố trí nơi ở mới với các dịch vụ
và phương tiện phù hợp.
- Trợ cấp khôi phục ñể ít nhất người bị ảnh hưởng có ñược mức sống
ñạt hoặc gần ñạt so với mức sống trước khi có dự án.
ðối với các dự án có di dân TðC, việc lập kế hoạch, thiết kế nội dung
di dân là yếu tố không thể thiếu ngay từ chu kỳ ñầu tiên của việc lập dự án
ñầu tư và những nguyên tắc chính phải ñược ñề cập ñến, gồm:
- Nghiên cứu kỹ phương án khả thi của các dự án ñể giảm thiểu việc di
dân bắt buộc, nếu không thể tránh ñược khi trển khai dự án.
- Người bị ảnh hưởng phải ñược bồi thường và hỗ trợ ñể triển vọng kinh
tế, xã hội của họ nói chung ít nhất cũng thuận lợi như trong trường hợp không
có dự án: ñất ñai, nhà cửa, cơ sở hạ tầng thích hợp và các loại bồi thường
khác tương xứng như trước khi có dự án phải ñược cấp cho người bị ảnh
hưởng. Chú trọng ñến người dân bản ñịa (các dự án nước ngoài), dân tộc thiểu
số, nông dân vì họ là những người có quyền lợi hoặc quyền hoa lợi theo
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ........... 11
- Xem thêm -
.PDF 
133 
1 
96 
