Tài liệu đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất đối với các tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố yên bái, tỉnh yên bái

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM --------------------------------- ĐỖ LÊ VIỆT ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ ĐƯỢC NHÀ NƯỚC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ YÊN BÁI, TỈNH YÊN BÁI LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên, năm 2019 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM --------------------------------- ĐỖ LÊ VIỆT ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ ĐƯỢC NHÀ NƯỚC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ YÊN BÁI, TỈNH YÊN BÁI Ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Ngọc Nông Thái Nguyên, năm 2019 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được công bố trong bất kì công trình nào khác. Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./. Tác giả luận văn Đỗ Lê Việt Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn ii LỜI CẢM ƠN Đề tài "Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất đối với các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái” là nội dung tôi chọn để nghiên cứu và làm luận văn tốt nghiệp sau hai năm theo học chương trình cao học chuyên ngành quản lý đất đai tại trường đại học Nông Lâm - Đại học Thái Nguyên Để hoàn thành quá trình nghiên cứu và hoàn thiện luận văn này, lời đầu tiên tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc đến Thầy giáo hướng dẫn PGS. TS Nguyễn Ngọc Nông. Thầy đã trực tiếp chỉ bảo và hướng dẫn tôi tận tình trong suốt quá trình nghiên cứu để tôi hoàn thiện luận văn này. Ngoài ra tôi xin chân thành cảm ơn các Thầy, Cô trong Khoa quản lý tài nguyên đã đóng góp những ý kiến quý báu cho luận văn được tốt hơn. Nhân dịp này, tôi cũng xin cảm ơn Phòng Đào Tạo, Khoa quản lý tài nguyên, Trường đại học Nông Lâm hỗ trợ em thực hiện các thủ tục trong quá trình hoàn thành luận văn; lãnh đạo và các anh chị đang công tác tại Chi cục Quản lý đất đai tỉnh Yên Bái, Văn phòng Đăng ký đất đai và phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái, Phòng Tài nguyên và môi trường thành phố Yên Bái tạo điều kiện và thời gian cung cấp tài liệu và số liệu cho tôi; các ông bà cán bộ, doanh nghiệp, nhân dân địa phương đã nhiệt tình tham gia trả lời câu hỏi khảo sát trong suốt quá trình nghiên cứu giúp tôi hoàn thành luận văn tốt nghiệp. Cuối cùng, tôi xin cảm ơn những người thân, bạn bè đã luôn bên tôi, động viên tôi hoàn thành khóa học và bài luận văn này. Xin trân trọng cảm ơn! Thái Nguyên, ngày ... tháng ... năm 2019 Tác giả luận văn Đỗ Lê Việt Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i MỤC LỤC ................................................................................................................ iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT...................................................................... vi DANH MỤC CÁC BẢNG ......................................................................................vii MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................................... 1 2. Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................................ 1 3. Ý nghĩa của đề tài .................................................................................................... 2 Chương I. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ....................................................................... 3 1.1. Cơ sở lý luận và cơ sở pháp lý về quản lý giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế. ............................................................................................................ 3 1.1.1 Cơ sở lý luận ...................................................................................................... 3 1.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài .................................................................................... 3 1.2. Các khái niệm liên quan đến quản lý, sử dụng đất của các tổ chức ..................... 6 1.3. Những nhân tố chủ yếu ảnh hưởng đến quản lý và sử dụng đất .......................... 8 1.3.1. Nhân tố điều kiện tự nhiên ................................................................................ 8 1.3.2. Nhân tố kinh tế - xã hội ..................................................................................... 9 1.3.3. Nhân tố không gian ........................................................................................... 9 1.4. Ý nghĩa, tầm quan trọng của việc quản lý sử dụng đất các tổ chức kinh tế ......... 9 1.5. Những quy định hiện hành về giao đất, cho thuê đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. ................ 10 1.5.1. Quy định về giao đất: ...................................................................................... 10 1.5.2. Quy định về cho thuê đất: ............................................................................... 11 1.5.3. Thời hạn giao đất cho thuê đất đối với các tổ chức: ....................................... 11 1.5.4 Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất. ................................................................ 13 1.5.5 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức sử dụng đất: .................................................. 14 1.5.6 Quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. ............................................................................. 17 1.6 Tình hình quản lý, sử dụng đất của một số nước trên thế giới và tại Việt Nam: ......... 18 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn iv 1.6.1. Tình hình quản lý sử dụng đất ở một số nước trên thế giới: ........................... 18 1.6.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức ở Việt Nam .......................... 21 1.6.3. Công tác quản lý nhà nước về đất đai tại tỉnh Yên Bái: ................................. 21 1.6.4. Tổng quan kết quả quản lý và sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn tỉnh Yên Bái. ............................................................................................................. 23 Chương II. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ......................... 27 2.1. Địa điểm nghiên cứu .......................................................................................... 27 2.2. Thời gian nghiên cứu ......................................................................................... 27 2.3. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................... 27 2.4. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................ 27 2.5. Nội dung nghiên cứu .......................................................................................... 27 2.6. Phương pháp nghiên cứu .................................................................................... 28 Chương III. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN................................ 30 3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và tình hình quản lý sử dụng đất trên địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái. ......................................................... 30 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ........................................................................................... 30 3.1.2. Đặc điểm kinh tế xã hội .................................................................................. 33 3.1.3. Thực trạng phát triển kinh tế xã hội: ............................................................... 34 3.1.4. Đánh giá chung về đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội .................................... 36 3.1.4. Đánh giá tình hình quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Yên Bái ............... 37 3.2. Đánh giá thực trạng quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được giao, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Yên Bái giai đoạn 2014 -2018 ......................... 44 3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được giao, cho thuê đất ........ 47 3.2.2. Tình hình giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Yên Bái. .................................................................................................... 47 3.2.3 Công tác ký hợp đồng thuê đất đối với các tổ chức được gia, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Yên Bái. ................................................................................ 48 3.2.4. Công tác cấp Giấy chứng nhận cho các tổ chức được giao, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Yên Bái. ................................................................................ 49 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn v 3.2.5. Tình hình chuyển nhượng đất, tài sản gắn liền với đất, chia tách sáp nhập doanh nghiệp của các tổ chức được giao, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Yên Bái. ..................................................................................................................... 49 3.3. Đánh giá tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được giao đất trên địa bàn thành phố Yên Bái qua khảo sát, xin ý kiến của lãnh đạo và cán bộ chuyên môn. ......................................................................................................... 52 3.3.1. Tình hình quản lý sử dụng đất đối với các tổ chức được giao đất. ................. 52 3.3.2. Tình hình quản lý sử dụng đất đối với các tổ chức được thuê đất. ................. 53 3.3.4. Đánh giá chung tình hình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được giao đất, cho thuê đất. ....................................................................................................... 64 3.3.5 Đánh giá công tác quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được giao, cho thuê đất thông qua ý kiến của cán bộ quản lý. ................................................... 67 3.3.6. Đánh giá công tác quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được giao, cho thuê đất thông qua ý kiến của cán bộ chuyên môn............................................. 68 3.4. Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái. ..................................................................................................................... 70 3.4.1. Kiểm soát chặt chẽ công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. ..................... 70 3.4.2. Đánh giá kỹ năng lực kinh tế của các tổ chức trước khi thực hiện giao đất, cho thuê đất. .............................................................................................................. 70 3.4.3. Giải pháp về chính sách pháp luật. ................................................................. 71 3.4.4. Giải pháp về thanh tra, kiểm tra ...................................................................... 73 3.4.5. Tăng cường công tác quản lý, sử dụng đất. .................................................... 73 3.4.6. Giải pháp về khoa học kỹ thuật công nghệ. .................................................... 74 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................ 75 Kiến nghị ................................................................................................................... 75 2. Kiến nghị ............................................................................................................... 76 TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... 78 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT HĐND Hội đồng nhân dân UBND Ủy ban nhân dân CQNN Cơ quan nhà nước NCN Nhận chuyển nhượng TLTK Tài liệu tham khảo KH Kế hoạch XPVPHC Xử phạt vi phạm hành chính TNHH Trách nhiệm hữu hạn QSDĐ Quyền sử dụng đất CTCP Công ty cổ phần CN-TTCN Công nghiệp - Tiểu thủ công nghiệp HTX Hợp tác xã Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3. 1 Tình hình dân số và lao động thành Yên Bái năm 2018........................ 34 Bảng 3.2 Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được giao cho thuê phân theo mục đích sử dụng: .................................................... 43 Bảng 3.3 Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được giao, cho thuê phân theo đơn vị hành chính: .................................................... 44 Bảng 3.4 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Yên Bái năm 2018 ...................... 45 Bảng 3.5 Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức ............................................ 46 Bảng 3.6 Phân loại các tổ chức kinh tế được giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Yên Bái. ............................................................... 47 Bảng 3.7 Nghĩa vụ tài chính của các tổ chức kinh tế được giao, cho thuê đất từ năm 2014 - 2018 ..................................................................... 48 Bảng 3.8 Các tổ chức được giao đất trên địa bàn thành phố Yên Bái đã chuyển nhượng cho các tổ chức khác để thực hiện dự án ................. 50 Bảng 3.9 Các tổ chức được thuê đất trên địa bàn thành phố Yên Bái đã chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê cho các tổ chức khác để thực hiện dự án: ................................................................... 51 Bảng 3.10. Tình hình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất trên địa bàn thành phố Yên Bái ................................................... 53 Bảng 3.11. Tình hình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được nhà nước cho thuê đất trên địa bàn thành phố Yên Bái .................................... 55 Bảng 3.12. Các tổ chức kinh tế cho thuê, cho mượn, chuyển nhượng trái phép, trên địa bàn thành phố Yên Bái ............................................... 56 Bảng 3.13. Các tổ chức kinh tế chưa đưa diện tích đất được cho thuê vào sử dụng trên địa bàn thành phố Yên Bái ........................................... 56 Bảng 3.14. Kết quả điều tra về tình hình quản lý sử dụng đất qua ý kiến của các tổ chức sử dụng đất ..................................................................... 58 Bảng 3.15. Danh sách các tổ chức được khảo sát hỏi ý kiến về các quy định của Nhà nước đối với công tác quản lý đất đai ................................. 62 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn viii Bảng 3.16. Kết quả xử lý vi phạm trong sử dụng đất đối với các tổ chức được giao, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Yên Bái .................. 66 Bảng 3.17. Kết quả điều tra về mức độ áp dụng, thực hiện các quy định của nhà nước trong công tác quản lý sử dụng đất ................................... 67 Bảng 3.18. Kết quả điều tra về tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức sử dụng đất qua ý kiến của cán bộ chuyên môn ....................... 69 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn ix DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1: Sơ đồ vị trí thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái ....................................... 31 Hình 3.2 Thành phố Yên Bái đang trên đà phát triển........................................... 36 Hình 3.3 Sức hút của Vincom Shophouse Yên Bái.............................................. 43 Bảng 3.3 Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được giao, cho thuê phân theo đơn vị hành chính: ........................................................ 44 Hình 3.4 Hiện trạng đất đai theo đối tượng quản lý ............................................. 47 Hình 3.5 Đất giao cho Ngân hàng Nông nghiệp Nhà nước.................................. 53 Hình 3.6 Trụ sở công ty Điện Lực Miền Bắc chậm triển khai ............................. 57 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Sau gần 20 năm xây dựng và phát triển đến nay thành phố Yên Bái đã trở thành trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá, khoa học kỹ thuật của tỉnh. Thành phố Yên Bái được xác định là một trong các trung tâm lớn về văn hóa, du lịch, kinh tế, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của vùng Tây Bắc. Để sớm đạt được mục tiêu đưa thành phố Yên Bái trở thành đô thị loại II trước năm 2020, thành phố đã có những chính sách ưu đãi, thông thoáng, giảm các thủ tục hành chính trong cấp giấy phép đầu tư, giao đất và cho thuê đất nhanh chóng, thuận tiện nhằm thu hút các doanh nghiệp đầu tư chính vì vậy những năm gần đây các doanh nghiệp đầu tư trên thành phố Yên Bái ngày càng gia tăng kéo theo nhu cầu về quỹ đất giao, cho thuê càng lớn. Công tác quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Yên Bái vì vậy càng cần phải được tăng cường và quản lý chặt chẽ làm thế nào để sử dụng đất thực sự tiết kiệm và hiệu quả đảm bảo hài hòa giữa lợi ích của các tổ chức kinh tế đang được giao cho thuê sử dụng đất và lợi ích của nhà nước đang là bài toán khó đặt ra cho các nhà quản lý đất đai trên địa bàn tỉnh nói chung và thành phố Yên Bái nói riêng. Xuất phát từ thực trạng đó, tôi chọn đề tài: "Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất đối với các tổ chức kinh tế được giao, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái”. Với mong muốn đưa ra những giải pháp thiết thực nhất nhằm tăng cường vai trò quản lý chặt chẽ quỹ đất của nhà nước (đại diện chủ sở hữu đối với đất đai) nói chung và diện tích đất đang giao cho các tổ chức quản lý sử dụng nói riêng; đặc biệt diện tích đất đang giao, cho thuê cho các tổ chức kinh tế thuê đất trên địa bàn thành phố Yên Bái để góp phần thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh. 2. Mục tiêu nghiên cứu - Đánh giá thực trạng quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái. - Đánh giá công tác quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Yên Bái thông qua việc khảo sát, lấy ý kiến của nhóm cán bộ quản lý và cán bộ chuyên môn. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 2 - Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng quỹ đất của các tổ chức kinh tế được giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái. 3. Ý nghĩa của đề tài a.Ý nghĩa trong việc học tập và nghiên cứu khoa học Bổ sung, hoàn thiện kiến thức đã học trong nhà trường cho bản thân. Từ đó không ngừng nghiên cứu để nắm vững những quy định của pháp luật nói chung và Pháp luật đất đai nói riêng về công tác quản lý đất đai đặc biệt là công tác quản lý sử dụng đất đối với các tổ chức kinh tế được giao cho thuê đất. b.Ý nghĩa trong thực tiễn Đánh giá thực trạng quản lý sử dụng quỹ đất được nhà nước giao, được nhà nước cho thuê và đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quản quản lý sử dụng đất cuả các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 3 Chương I TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở lý luận và cơ sở pháp lý về quản lý giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế 1.1.1 Cơ sở lý luận Đất đai là tự liệu sản xuất đặc biệt, nó có vai trò quan trọng và quyết định trong sự nghiệp xây dựng và bảo vệ Tổ quốc. Không có đất thì không có sự tồn tại của con người. Đất là sản phẩm của tự nhiên, xuất hiện trước con người và tồn tại ngoài ý muốn của con người. Trong giai đoạn đầu phát triển kinh tế, xã hội, khi mức sống của con người còn thấp, công năng chủ yếu của đất là tập trung vào sản xuất vật chất, đặc biệt trong sản xuất nông nghiệp. Khi xã hội phát triển ở mức độ cao hơn, công năng của đất được từng bước mở rộng, sử dụng đất cũng phức tạp hơn. Đất đai không chỉ cung cấp cho con người các tư liệu vật chất để sinh tồn và phát triển mà còn cung cấp các điều kiện cần thiết để hưởng thụ và đáp ứng nhu cầu cho cuộc sống nhân loại (Nguyễn Thị Vòng, 2009). Cùng với sự phát triển của xã hội của đất nước thì nhu cầu sử dụng đất của các tổ chức ngày càng lớn cả về số lượng và chất lượng, đất đai được sử dụng để xây dựng các nhà máy, xí nghiệp sản xuất ra hàng hóa phục vụ cho nhu cầu cuộc sống của con người; Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; Đất sử dụng xây dựng trụ sở cơ quan đơn vị sự nghiệp. Trong khi đất đai cố định về vị trí và giới hạn về diện tích. Điều này đòi hỏi việc giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào các mục đích khác nhau phải thực sự tiết kiệm và hiệu quả. Muốn làm tốt công tác này chúng ta phải xét đến những nhân tố cơ bản ảnh hưởng đến quản lý sử dụng đất. Theo Nguyễn Thị Vòng năm 2009 thì có ba nhân tố cơ bản đó là nhân tố điều kiện tự nhiên, nhân tố kinh tế xã hội và nhân tố không gian, trong đó nhân tố kinh tế - xã hội thường có ý nghĩa quyết định, chủ đạo đối với việc sử dụng đất đai Theo Nguyễn Thị Vòng năm 2009. 1.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài Luật Đất đai năm 1993 quy định hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp và giao đất không thu tiền sử dụng Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 4 đất đối với đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, tổ chức trong nước sử dụng không vì mục đích lợi nhuận. Hình thức cho thuê đất đối với các đối tượng như: Tổ chức kinh tế trong nước; Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao. Luật Đất đai sửa đổi bổ sung năm 1998, có bổ sung hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế trong nước đối với các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở và các dự án sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Luật Đất đai năm 2003, quy định cụ thể về hình thức cho thuê đất như sau: Tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được lựa chọn giữa thuê đất trả tiền một lần và trả tiền hàng năm. Đối với chính sách giao đất không thu tiền sử dụng đất, Điều 33, mục 3, Chương 2 của Luật Đất đai năm 2003 quy định 07 trường hợp được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, trong đó phần lớn diện tích đất giao tập trung vào 2 đối tượng sau: các tổ chức được giao đất nông nghiệp nghiên cứu thí nghiệm, thực nghiệm nông nghiệp, lâm nghiệp và đất chuyên dùng giao cho các tổ chức xây dựng trụ sở cơ quan công trình sự nghiệp, quốc phòng, an ninh và các mục đích công cộng không có mục tiêu lợi nhuận. Luật đất đai năm 2013, quy định căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là căn cứ vào Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư (Điều 52); quy định các trường hợp được giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao cho thuê đất (Điều 54, 55 và Điều 56). Để cụ thể hóa những nội dung của Luật Đất đai qua các thời kỳ, Chính phủ và các Bộ, ngành có liên quan đã ban hành một loạt các văn bản hướng dẫn cụ thể như sau: + Hệ thống văn bản của Chính phủ - Nghị định số 85/CP của Chính phủ ngày 17 tháng 12 năm 1996 quy định việc thi hành pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành Luật Đất đai năm 2003; Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 5 - Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 quy định việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành Luật Đất đai năm 2003; - Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai; - Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; - Nghị định số 69/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư; - Nghị định số 43/2014/ NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai 2013; + Hệ thống văn bản của các Bộ, Ngành: - Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ tái định cư và trình tự thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất; - Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ; - Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về hồ sơ địa chính; - Thông tư 29/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày 02/06/2014 Quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; - Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất; + Ngoài ra có các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan: - Luật xử lý vi phạm hành chính ngày 20/6/2012 - Nghị định số 81/2013/NĐ-CP ngày 19 tháng 7 năm 2013 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật xử lý vi phạm hành chính; Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 6 - Nghị định số 97/2017/NĐ-CP của Chính phủ: Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 81/2013/NĐ-CP ngày 19 tháng 7 năm 2013 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật xử lý vi phạm hành chính; Như vậy cùng với sự phát triển của đất nước, Pháp luật đất đai cũng thay đổi theo từng thời kỳ để có thể đáp ứng được mọi nhu cầu của đối tượng sử dụng đất và đối tượng quản lý Nhà nước về đất đai. 1.2. Các khái niệm liên quan đến quản lý, sử dụng đất của các tổ chức Theo Điều 18 Hiến pháp Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992, được sửa đổi bổ sung tại Điều 58 Hiến pháp sửa đổi năm 2013 quy định "Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia là nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo quy hoạch và pháp luật; Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất để sử dụng ổn định lâu dài hoặc có thời hạn. Người sử dụng đất có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm, đúng mục đích; được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các nghĩa vụ liên quan theo quy định của luật. Quyền sử dụng đất là quyền tài sản được pháp luật bảo hộ. Theo Luật Đất đai sửa đổi 2013, một số khái niệm liên quan đến các tổ chức quản lý, sử dụng đất được hiểu như sau: + Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất đai bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất (Khoản 7 Điều 3). + Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất (Khoản 8 Điều 3). + Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức, chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Khoản 10 Điều 3). + Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản gắn liền với đất là việc kê khai, ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với thửa đất vào hồ sơ địa chính (Khoản 15 Điều 3). Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 7 + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất (Khoản 16 Điều 3). + Tổ chức kinh tế bao gồm: doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác theo quy định pháp luật về dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (Khoản 27 Điều 3). Các tổ chức sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013 được quy định như sau: + Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ chức sự nghiệp công lập và các tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi là tổ chức) (Khoản 1 Điều 5 Luật Đất đai năm 2013), được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. + Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đấ (Khoản 5 Điều 5). + Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của Pháp luật về đầu tư (Khoản 7 Điều 5). Theo Nghị định 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, một số khái niệm liên quan đến quản lý, sử dụng đất của các tổ chức được hiểu như sau: + Lấn đất là việc người đang sử dụng đất tự chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 8 + Chiếm đất là việc sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc việc sử dụng đất do được Nhà nước giao, cho thuê nhưng hết thời hạn giao, cho thuê đất không được Nhà nước gia hạn sử dụng mà không trả lại đất hoặc sử dụng đất khi chưa thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai. 1.3. Những kết quả nghiên cứu về quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế 1.3.1. Nhân tố điều kiện tự nhiên Trong nhân tố điều kiện tự nhiên thì điều kiện khí hậu là nhân tố hạn chế hàng đầu của việc sử dụng đất đai, sau đó là điều kiện đất đai (chủ yếu là địa hình, thổ nhưỡng) và các nhân tố khác. - Yếu tố khí hậu ảnh hưởng rất lớn, trực tiếp đến sản xuất nông nghiệp và điều kiện tự nhiên sinh hoạt của con người. - Yếu tố địa hình là yếu tố có ảnh hưởng rất lớn đến việc sử dụng đất của các ngành nông nghiệp và phi nông nghiệp. Đối với sản xuất nông nghiệp, độ dốc và hướng dốc, sự bào mòn mặt đất và mức độ xói mòn ... thường dẫn đến sự khác nhau về đất đai và khí hậu, từ đó ảnh hưởng đến sản xuất và phân bố các ngành nông lâm nghiệp. Đối với ngành phi nông nghiệp, địa hình phức tạp sẽ ảnh hưởng đến giá trị công trình và gây khó khăn cho thi công. - Yếu tố thổ nhưỡng: Mỗi loại đất đều có những đặc tính sinh, lý, hóa học riêng biệt trong khi đó mỗi mục đích sử dụng đất cũng có những yêu cầu sử dụng đất cụ thể. Do vậy, yếu tố thổ nhưỡng quyết định rất lớn đến hiệu quả sản xuất nông nghiệp. Độ phì của đất là tiêu chí quan trọng về sản lượng cao hay thấp. Độ dày tầng đất và tính chất đất có ảnh hưởng lớn đến sự sinh trưởng của cây trồng. Đặc thù của nhân tố điều kiện tự nhiên mang tính khu vực. Vị trí địa lý của vùng với sự khác biệt về điều kiện tự nhiên ánh sáng, nhiệt độ nguồn nước và các điều kiện tự nhiên khác sẽ quyết định khả năng, công dụng và hiệu quả sử dụng đất đai. Vì vậy, trong thực tiễn sử dụng đất cần tuân thủ quy luật tự nhiên, tận dụng các lợi thế nhằm đạt được hiệu ích cao nhất về xã hội, môi trường và kinh tế (Nguyễn Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 9 Hữu Ngữ biên soạn năm 2010). 1.3.2. Nhân tố kinh tế - xã hội Nhân tố kinh tế xã hội bao gồm các yếu tố như chế độ xã hội, dân số và lao động, mức độ phát triển của khoa học kỹ thuật, trình độ quản lý, sử dụng lao động, khả năng áp dụng các tiến bộ khoa học trong sản xuất. Nhân tố kinh tế - xã hội thường có ý nghĩa quyết định, chủ đạo đối với việc sử dụng đất đai. Thực vậy, phương hướng sử dụng đất được quyết định bởi yêu cầu của xã hội và mục tiêu kinh tế trong từng thời kỳ nhất định. Điều kiện tự nhiên của đất cho phép xác định khả năng thích ứng về phương thức sử dụng đất. Còn sử dụng đất như thế nào, được quyết định bởi sự năng động của con người và các điều kiện kinh tế xã hội, kỹ thuật hiện có (Nguyễn Hữu Ngữ biên soạn năm 2010). 1.3.3. Nhân tố không gian Trong thực tế, mọi ngành sản xuất vật chất hay phi vật chất đều cần đến đất đai như điều kiện không gian (bao gồm cả vị trí và mặt bằng) để hoạt động. Đặc tính cung cấp không gian của đất đai là yếu tố vĩnh hằng của tự nhiên ban phát cho loài người. Vì vậy, không gian trở thành một trong những nhân tố hạn chế cơ bản nhất của việc sử dụng đất. Vị trí và không gian của đất không tăng thêm cũng không mất đi trong quá trình sử dụng. Do vậy, tác dụng hạn chế của đất sẽ thường xuyên xảy ra khi dân số và xã hội luôn phát triển. Tài nguyên đất đai có hạn lại giới hạn về không gian vì vậy cần phải thực hiện nghiêm ngặt nguyên tắc sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm có hiệu quả kết hợp với việc bảo vệ đất và bảo vệ môi trường. Đối với đất xây dựng đô thị, đất dùng cho công nghiệp, xây dựng công trình, nhà xưởng, giao thông ... mặt bằng không gian và vị trí của đất đai có ý nghĩa đặc biệt quan trọng và có giá trị kinh tế rất cao (Nguyễn Hữu Ngữ biên soạn năm 2010). 1.3.4. Ý nghĩa, tầm quan trọng của việc quản lý sử dụng đất các tổ chức kinh tế Đất đai là nguồn tài nguyên đặc biệt cố định về vị trí và giới hạn về số lượng trong khi mọi hoạt động của con người đều gắn bó trực tiếp hoặc gián tiếp với đất đai. Tổng diện tích đất tự nhiên của một phạm vi lãnh thổ là không đổi nhưng khi xã hội phát triển, dân số tăng, nhu cầu của con người đòi hỏi ngày một cao, quá trình Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn