Tài liệu đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố hải dương, tỉnh hải dương

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM PHẠM NGỌC HOÀNG ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ HẢI DƯƠNG, TỈNH HẢI DƯƠNG Ngành: Mã số: Người hướng dẫn khoa học: Quản lý đất đai 60 85 01 03 PGS.TS. Nguyễn Khắc Thời NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2017 2 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, những số liệu, kết quả nghiên cứu trong Luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./. Ngày 26 tháng 4 năm 2017 Tác giả luận văn Phạm Ngọc Hoàng LỜI CẢM ƠN Trong quá trình thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình và sự đóng góp quý báu của nhiều tập thể và cá nhân để tôi hoàn thành Luận văn này. Trước tiên, tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc PGS.TS. Nguyễn Khắc Thời - là thầy giáo trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi hoàn thành Luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý Đất đai, Ban Quản lý Đào tạo, Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo điều kiện, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện Luận văn này. Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của UBND thành phố Hải Dương, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, Chi cục Thống kê thành phố Hải Dương, UBND các xã, phường đã tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu, những thông tin cần thiết để hoàn thành Luận văn. Cuối cùng, tôi xin trân trọng cảm ơn những người thân trong gia đình cùng toàn thể các bạn học viên cùng lớp và bạn bè đã động viên và giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện luận văn này./. Ngày 26 tháng 4 năm 2017 Tác giả luận văn Phạm Ngọc Hoàng viii MỤC LỤC Lời cam đoan .................................................................................................................. vii Lời cảm ơn ..................................................................................................................... viii Mục lục .......................................................................................................................... ix Danh mục chữ viết tắt ..................................................................................................... xii Danh mục bảng, biểu ..................................................................................................... xiii Danh mục hình ............................................................................................................... xiv Trích yếu luận văn ........................................................................................................... ix Thesis abstract.................................................................................................................. xi Phần 1. Mở đầu ............................................................................................................... 1 1.1. Tính cấp thiết của đề tài ..................................................................................... 1 1.2. Mục đích nghiên cứu ......................................................................................... 3 1.3. Phạm vi nghiên cứu ........................................................................................ 3 1.4. Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn ................................... 3 1.4.1. Đóng góp mới của đề tài ................................................................................. 3 1.4.2. Ý nghĩa khoa học của đề tài ............................................................................ 3 1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài ............................................................................ 3 Phần 2. Tổng quan tài liệu .............................................................................................. 4 2.1. Cơ sở lý luận về giao dịch quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất ................................................................................................. 4 2.1.1. Quyền sở hữu đất đai ....................................................................................... 4 2.1.2. Một số khái niệm về tài sản và giao dịch bảo đảm ....................................... 5 2.1.3. Khái niệm về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .................................... 8 2.2. Cơ sở thực tiễn về giao dịch quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất ................................................................................................. 9 2.2.1. Một số kinh nghiệm đăng ký giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất ở một số nước trên thế giới. ..................................................................................................... 9 2.2.2. Quá trình thực hiện một số quyền sử dụng đất trong hoạt động giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác găn liền với đất ở việt nam ................................................................... 11 2.2.3. Thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm tại thành phố hải dương ................. 27 Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ............................................................. 29 3.1. Địa điểm nghiên cứu ...................................................................................... 29 ix Đối tượng nghiên cứu .................................................................................... 29 Thời gian nghiên cứu ..................................................................................... 29 Nội dung nghiên cứu ...................................................................................... 29 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội .............................................. 29 Thực trạng công tác cấp gcn qsd đất ở thành phố hải dương ..................... 29 Thực trạng các hoạt động giao dịch bảo đảm bằng qsd đất và tài sản trên đất thành phố hải dương ........................................................................ 30 3.4.4. Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại thành phố hải dương ............. 30 3.4.5. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quyền sử dụng đất tại thành phố hải dương ............ 30 3.5. Phương pháp nghiên cứu ............................................................................... 30 3.5.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ............................................................ 30 3.5.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp ............................................ 31 3.5.3. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp .............................................. 31 3.5.4. Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu ....................................................... 31 3.5.5. Phương pháp phân tích so sánh .................................................................... 32 Phần 4. Kết quả và thảo luận ........................................................................................ 33 4.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiện, kinh tế - xã hội thành phố hải dương ......... 33 4.1.1. Điều kiện tự nhiên .......................................................................................... 33 4.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội .......................................................... 40 4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội ................................ 43 4.2. Tình hình quản lý, hiện trạng sử dụng và công tác đăng ký biến động về đất đai ......................................................................................................... 45 4.2.1. Tình hình quản lý đất đai .............................................................................. 45 4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 thành phố hải dương............................. 47 4.2.3. Công tác đăng ký biến động về đất đai của thành phố hải dương ............. 49 4.2.4. Nhận xét chung về tình hình quản lý, sử dụng và công tác đăng ký biến động về đất đai ....................................................................................... 51 4.3. Thực trạng giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thành phố hải dương ........ 52 4.3.1. Tình hình thực hiện đăng ký thế chấp bằng qsd đất ở, qsh nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .......................................................................... 52 4.3.2. Tình hình thực hiện đăng ký xóa thế chấp bằng qsd đất ở, qsh nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ..................................................................... 56 3.2. 3.3. 3.4. 3.4.1. 3.4.2. 3.4.3. x 4.4. 4.4.1. 4.4.2. 4.4.3. 4.4.4. 4.4.5. 4.5. 4.5.1. 4.5.2. 4.5.3. 4.5.4. 4.5.5. 4.5.6. Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại các xã, phường nghiên cứu ................................................................................................................... 59 Đặc điểm chung các xã, phường nghiên cứu ............................................... 59 Tình hình thực hiện giao dịch thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ................................. 59 Tình hình thực hiện các giao dịch cầm cố tài sản là nhà ở và tài sản gắn liền với đất ............................................................................................... 67 Tình hình thực hiện các giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng qsd đất, qsh nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ................................................... 73 Đánh giá chung về tình hình thực hiện các giao dịch bảo đảm và công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại 3 phường nghiên cứu ................................................................................................................... 78 Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố hải dương, tỉnh hải dương ....................................... 80 Giải pháp về cơ chế chính sách........................................................................ 80 Xây dựng cơ chế trao đổi thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm giữa cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm và các cơ quan có liên quan .................................................................................................................. 81 Giải pháp tuyên truyền ..................................................................................... 81 Giải pháp về nguồn lực .................................................................................... 82 Xây dựng và triển khai cơ chế kiểm tra, giám sát việc thực hiện pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm tại các cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm................................................................................................................... 82 Giải pháp tổ chức thực hiện ............................................................................. 83 Phần 5. Kết luận và kiến nghị ..................................................................................... 84 5.1. Kết luận ............................................................................................................ 84 5.2. Kiến nghị.......................................................................................................... 85 Tài liệu tham khảo .......................................................................................................... 86 Phụ lục ......................................................................................................................... 89 xi DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nghĩa tiếng Việt BLDS Bộ Luật dân sự GDBĐ Giao dịch bảo đảm QSD Quyền sử dụng QSDĐ Quyền sử dụng đất QSH Quyền sở hữu UBND Ủy ban nhân dân VPĐKQSDĐ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất VPCC Văn phòng công chứng xii DANH MỤC BẢNG, BIỂU Bảng 4.1. Tăng trưởng giá trị sản xuất giai đoạn 2011-2015 ...................................... 40 Bảng 4.2. Sản lượng một số sản phẩm công nghiệp chủ yếu ...................................... 41 Bảng 4.3. Hoạt động của các cụm công nghiệp trên địa bàn thành phố ...................... 42 Bảng 4.4. Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 của thành phố Hải Dương ..................... 48 Bảng 4.5. Kết quả tiếp nhận và giải quyết một số thủ tục hành chính về đất đai giai đoạn 2012 – 2016 tại thành phố Hải Dương ........................................ 50 Bảng 4.6. Tình hình thực hiện đăng ký thế chấp bằng QSD đất ở, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố Hải Dương giai đoạn 2012 – 2016 .......................................................................................................... 53 Bảng 4.7. Tình hình thực hiện đăng ký xóa thế chấp, bằng QSD đất ở, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố Hải Dương giai đoạn 2012 – 2016 ................................................................................................. 56 Bảng 4.8. Tình hình thực hiện thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2012 – 2016 ................................................................................................. 60 Bảng 4.9. Ý kiến người dân về mức vay vốn và thủ tục thực hiện thế chấp bằng QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn nghiên cứu ............................................................................................ 61 Bảng 4.10. Kết quả điều tra cán bộ ngân hàng về cho vay có thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố Hải Dương ............................................................................. 65 Bảng 4.11. Tình hình thực hiện cầm cố tài sản là nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2012-2016 ................................... 69 Bảng 4.12. Ý kiến người dân về việc thực hiện giao dịch cầm cố nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2012 - 2016 ........... 70 Bảng 4.13. Tình hình thực hiện giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2012-2016 ........................................................................................... 74 Bảng 4.14. Ý kiến người dân về giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2012 - 2016 .................................................................................. 75 xiii DANH MỤC HÌNH Hình 4.1. Sơ đồ hành chính thành phố Hải Dương ........................................................ 34 Hình 4.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 thành phố Hải Dương............................... 47 Hình 4.3. Biểu đồ về tình hình đăng ký thế chấp bằng QSD đất ở, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố Hải Dương giai đoạn 2012 – 2016 .................................................................................................... 55 Hình 4.4. Biểu đồ về tình hình đăng ký xóa thế chấp, bằng QSD đất ở, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố Hải Dương giai đoạn 2012 – 2016 .................................................................................................... 58 xiv TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Phạm Ngọc Hoàng Tên luận văn: “Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương”. Mã số: 60 85 01 03 Ngành: Quản lý đất đai Tên cơ sở đào tạo: Học Viện Nông Nghiệp Việt Nam Mục đích nghiên cứu - Đánh giá thực trạng các hoạt động giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương. - Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương nói chung. Phương pháp nghiên cứu Để thực hiện các nội dung của đề tài, chúng tôi sử dụng các phương pháp sau: phương pháp chọn điểm nghiên cứu; phương pháp điều tra, thu thập số liệu; phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu; phương pháp phân tích so sánh. Kết quả chính và kết luận Thành phố Hải Dương là trung tâm kinh tế, chính trị của tỉnh Hải Dương, có vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên thuận lợi cho việc phát triển kinh tế - xã hội, thành phố có tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân hàng năm đạt 9,6% năm. Tính đến 31/12/2016 toàn thành phố có tổng diện tích là 71,76 km2; dân số thành phố có 214. 055 người, mật độ dân số là 2.996 người/km2. Công tác quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Hải Dương được quan tâm; đặc biệt từ khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực và tiếp theo được thay thế là Luật Đất đai năm 2013, việc quản lý sử dụng đất tại thành phố Hải Dương có nhiều chuyển biến tích cực, đi vào nề nếp và đạt được những kết quả nhất định, cụ thể: tính đến hết năm 2015 toàn thành phố đã cấp được 106228 GCNQSD đất ở nông thôn và 38688 GCNQSD đất ở đô thị; tiếp nhận và xử lý giải quyết 65133 hồ sơ đăng ký thực hiện thủ tục hành chính về đất đai; công tác lập quy hoạch kế hoạch đã triển khai theo đúng tiến độ và yêu cầu. Trong giai đoạn 2012- 2016, Văn phòng Đăng ký QSD đất thành phố Hải Dương đã thực hiện đăng ký 21.539 hồ sơ đăng ký thế chấp, bằng QSD đất, QSH nhà ở ix và tài sản khác gắn liền với đất và 18.342 hồ sơ đăng ký xóa thế chấp, bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Số lượng hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm tăng dần. Các giao dịch bảo đảm bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện theo đúng quy định pháp luật. Qua điều tra nghiên cứu tình hình thực hiện giao dịch bảo đảm tại 3 xã, phường: xã Tân Hưng, phường Phạm Ngũ Lão, phường Ngọc Châu cho thấy: có 3278 hồ sơ đăng ký thế chấp, bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trong đó: xã Tân Hưng là 478 hồ sơ, phường Phạm Ngũ Lão là 1173 hồ sơ, phường Ngọc Châu là 1627 hồ sơ; Hồ sơ đăng ký xóa thế chấp, bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là 2793 hồ sơ. Trong đó: xã Tân Hưng là 407 hồ sơ, phường Phạm Ngũ Lão là 1001 hồ sơ, phường Ngọc Châu là 1385 hồ sơ . Không thực hiện đăng ký giao dịch cầm cố, đặt cọc nào do quy định của pháp luật không bắt buộc phải đăng ký. Các giao dịch bảo đảm được thực hiện đăng ký Văn phòng Đăng ký QSD đất là 6071 hồ sơ. Trong đó đăng ký thế chấp là 3278 hồ sơ, đăng ký xóa thế chấp là 2793 hồ sơ. Nhìn chung, đa số người dân đã nhận thức và chấp hành pháp luật, muốn thực hiện đăng ký các giao dịch bảo đảm tại cơ quan nhà nước. Trong 150 hộ gia đình, cá nhân điều tra, có 146 trường hợp trả lời nên thực hiện đăng ký thế chấp tại Văn phòng Đăng ký QSD đất, chiếm 97,3%. Trong đó cao nhất là phường Phạm Ngũ Lão có 50 trường hợp, chiếm 100% ý kiến trả lời nên thực hiện đăng ký thế chấp tại Văn phòng Đăng ký QSD đất; phường Ngọc Châu có 49 trường hợp, chiếm 98,0% và xã Tân Hưng thấp nhất có 47 trường hợp, chiếm 94,0% . Để nâng cao hiệu quả công tác giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, cần phải giải quyết đồng bộ một số nhóm giải pháp là: Hoàn thiện cơ chế chính sách; xây dựng cơ chế trao đổi thông tin; tuyên truyền, giáo dục pháp luật; đào tạo, bồi dưỡng nâng cao năng lực, trình độ của cán bộ đăng ký giao dịch bảo đảm; xây dựng và triển khai cơ chế kiểm tra, giám sát việc thực hiện pháp luật. x THESIS ABSTRACT Author: Pham Ngoc Hoang Thesis title: Assessing the status and solutions to improve the efficiency of the registration of secured transactions using land use rights, house ownership and other assets attached to land in Hai Duong city, Hai Duong province. Major: Land Management Code: 60 85 01 03 Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA) Research Objectives - Assess the status of the activities of secured transactions using land use rights, house ownership and other assets attached to land in Hai Duong city, Hai Duong province. - Propose solutions to improve the efficiency of the registration of secured transactions using land use rights, house ownership and other assets attached to land in Hai Duong city, Hai Duong province in general. Methods To implement the thesis, we use the following methods: site selection method; method of investigation, data collection; method of data aggregation and processing; comparative analysis method. Main results and conclusions: Hai Duong city is an economic and political center of Hai Duong province with a favorable geographic position and natural conditions for socio-economic development and an average economic growth rate annualy of 9.6% per year. As of 31/12/2016, the whole city has a total area of 71.76 km2; population of 214,055 people, with a population density of 2,996 people / km2. Land management in Hai Duong city is concerned; Especially since the 2003 Land Law came into effect and was subsequently replaced by the Land Law of 2013, the land use management in Hai Duong City has made many positive changes, went smoothly and achieved Specific results: as of the end of 2015, the city has issued 106228 rural land use certificates and 38688 urban land use certificates; Receive and handle 65133 dossiers of registration for implementation of administrative procedures on land; Planning work has been implemented according to schedule and requirements. During the period 2012- 2016, the Land use right Registration Office of Hai Duong City has registered 21,539 mortgage registration documents by land use right, xi house ownership and other land-related asset, and 18,342 applications to register for deletion of mortgage by land use right, house ownership and other assets attached to land. The number of secured transaction registration dossiers increases. Secured transaction by land use right, house ownership, and other assets attached to land were implemented in accordance with the law. The survey on the implementation of security transactions in three communes and wards: Tan Hung commune, Pham Ngu Lao ward, Ngoc Chau ward showed that: 3278 mortgage registration records, by land use right, house ownership, and other assets attached to land. In which: Tan Hung commune had 478 records, Pham Ngu Lao ward had 1173 records, Ngoc Chau ward had 1627 records; There were 2793 records for registration of mortgage by land use right, house ownership, and other assets attached to land are. In which: Tan Hung commune had 407 records, Pham Ngu Lao ward had 1001 records, Ngoc Chau ward had 1385 records. There is no registration transaction of pledge, deposit, due to the law does not require registration. Secured transactions that are registered with the Land Use right Registration Office had 6071 records. Of which the mortgage registration had 3278 records, mortgage deletion registration had 2793 records. In general, most people are aware and obey the law, want to register secured transactions at State agencies. Of the 150 households and individuals surveyed, 146 cases replied that it should register mortgages at the Land Use right registration Office, accounting for 97.3%. In which, the highest number occured in Pham Ngu Lao Ward with 50 cases, accounting for 100% of respondents that it should register the mortgage at the Land Use right registration Office; Ngoc Chau ward had 49 cases, accounting for 98.0%, and Tan Hung commune had the lowest 47 cases, accounting for 94.0%. In order to improve the effect of secured transactions by land use rights, house ownership and other assets attached to land, a number of solutions should be resolved synchronously: complete mechanisms and policies; Build information exchange mechanism; Law dissemination and education; Train and foster the capability and qualifications of secured transaction registration officers; Develop and implement a mechanism for monitoring and supervising the implementation of the law. xii PHẦN 1. MỞ ĐẦU 1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Trong những năm qua, việc đăng ký giao dịch bảo đảm ở nước ta đã phát huy ý nghĩa quan trọng trong việc công khai và minh bạch các giao dịch bảo đảm, giúp cho người dân và các doanh nghiệp có thêm cơ hội tiếp cận với các nguồn vốn để phát triển sản xuất, kinh doanh hoặc đáp ứng nhu cầu vật chất, tinh thần. Về phía các nhà đầu tư, các tổ chức tín dụng, cũng như tổ chức cá nhân khác có nguồn thông tin để tra cứu, tìm hiểu trước khi xem xét, quyết định ký kết hợp đồng nói chung và đầu tư, cho vai vốn nói riêng. Đồng thời thông qua việc đăng ký giao dịch bảo đảm có căn cứ để xác định pháp lý cho các bên tham gia giao dịch dân sự, thương mại, đặc biệt trong các hoạt động đầu tư vốn, tín dụng ngân hàng, cải thiện môi trường đầu tư trong và ngoài nước và tác động tích cực đến sự phát triển kinh tế - xã hội của nước ta. Đăng ký giao dịch bảo đảm còn là công cụ quan trọng để hình thành đồng bộ các yếu tố thị trường. Việc đăng ký nêu trên còn góp phần vào việc ngăn ngừa các tranh chấp về dân sự liên quan đến giao dịch bảo đảm, hợp đồng vay, góp vốn và cung cấp chứng cứ để Tòa án giải quyết các tranh chấp đó. Đất ở, nhà ở là nơi con người sinh sống, an cư lập nghiện, việc đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có ý nghĩa đặc biệt quan trọng góp phần bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho bên nhận bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền và các bên cùng tham gia giao dịch trong hợp đồng, loại bỏ được những rủi ro pháp lý cho các giao dịch, tạo lập, duy trì và đảm bảo một trật tự lợi ích chung trong đời sống kinh tế - dân sự, xóa bỏ thị trường “ngầm”, ngăn ngừa các tranh chấp về dân sự liên quan đến giao dịch bảo đảm, hợp đồng vay, góp vốn và cung cấp chứng cứ để Tòa án giải quyết các tranh chấp đó, tạo điều kiện thuận lợi để người sử dụng đất thực hiện một cách tốt nhất các quyền của mình theo quy định của pháp luật. Trong công cuộc đổi mới, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước ở Việt Nam Hiện nay, đất đai được khẳng định là một loại hàng hóa đặc biệt, là nguồn lực đầu vào và nguồn vốn để phát triển kinh tế của đất nước. Luật đất đai năm 2003, Luật đất đai năm 2013 đã từng bước cụ thể hóa quy định của 1 Hiến pháp với xu thế ngày càng mở rộng các quyền cho người sử dụng đất. Quy định về giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và có những quy định để các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền dễ dàng thực hiện các quyền sử dụng đất như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất….Trong nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, nhu cầu vay vốn có bảo đảm bằng tài sản là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền ngày càng không ngừng gia tăng. Các hoạt động giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất được diễn ra hết sức phức tạp, dưới nhiều hình thức khác nhau như: cầm cố, cho thuê, thế chấp, góp vốn…và một phần các hoạt động đang được diễn ra trôi nổi trên thị trường tạo thị trường “ngầm”. Điều này đã làm phát sinh các tranh chấp dân sự. Tuy nhiên, trong thực tiễn, công tác đăng ký giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố Hải Dương vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết như: Các văn bản quy phạm pháp luật nhiều, đôi lúc còn chồng chéo ảnh hưởng đến việc thực hiện đăng ký giao dịch đảm bảo cho người sử dụng đất. Việc cung ứng các dịch vụ về đăng ký, cấp giấy chứng nhận nhà đất vẫn là một trong những vấn đề bức xúc đối với người sử dụng đất, đặc biệt là tại các đô thị. Quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, thị trường bất động sản đang thời kỳ phát triển, giá trị về đất ngày càng được nâng cao, đã dẫn đến nhiều biến động về sử dụng đất. Vì vậy việc thực hiện giao dịch về đất đai trên địa bàn thành phố tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất rất nhiều, dẫn đến việc quá tải trong công việc, dẫn tới dồn hồ sơ, không thực hiện đảm bảo thời gian trình tự thủ tục hồ sơ quy định. Vấn đề đặt ra hiện nay là cần có các giải pháp quản lý nhà nước chặt chẽ về các hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm. Xuất phát từ thực tiễn trên, tôi xin tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương" dưới sự hướng dẫn của PGS.TS Nguyễn Khắc Thời – Giảng viên khoa Quản lý đất đai – Học viện Nông nghiệp Việt Nam, cùng với sự giúp đỡ của Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương. 2 1.2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU - Đánh giá thực trạng các hoạt động giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương. - Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương nói chung. 1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU Phạm vi nghiên cứu của đề tài bao gồm các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thực hiện việc giao dịch bảo đảm bằng QSD đất và QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương trong thời gian từ năm 2012 đến năm 2016. Từ đó đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác giao dịch đảm bảo bằng QSD đất và tài sản trên đất ngày càng chặt chẽ theo Luật định. 1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 1.4.1. Đóng góp mới của đề tài Đánh giá và xác định được những vấn đề còn tồn tại và hạn chế trong công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương. Từ đó, đề xuất được một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác này trong thời gian tới. 1.4.2. Ý nghĩa khoa học của đề tài Kết quả nghiên cứu góp phần hoàn thiện cơ sở khoa học về công tác giao dịch đảm bảo bằng QSD đất và tài sản gắn liền với đất. 1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài Các kết quả nghiên cứu là cơ sở khoa học để các nhà Quản lý đề xuất chính sách quản lý các QSD đất phù hợp hơn theo quy định của pháp luật. 3 PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ GIAO DỊCH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 2.1.1. Quyền sở hữu đất đai Quyền sở hữu là một phạm trù lịch sử, cùng với sự thay đổi trong đời sống xã hội nội hàm của khái niệm sở hữu cũng thay đổi. Quyền sở hữu là sản phẩm của nhà nước và pháp luật, một mặt nó thể hiện bản chất của nhà nước đương thời, một mặt phản ánh tính chất, trình độ phát triển kinh tế trong giai đoạn lịch sử nhất định. Vì vậy, khi nghiên cứu quyền sở hữu cần đặt trong hoàn cảnh lịch sử cụ thể. Trong kinh tế - chính trị học quyền sở hữu là một phạm trù cơ bản, chỉ mối quan hệ giữa người với người trong việc chiếm dụng của cải/tài sản. Nó là hình thức xã hội của sự chiếm hữu của cải đã được luật hóa thành quyền sở hữu và được thực hiện theo cơ chế nhất định gọi là chế độ sở hữu (Nguyễn Văn Khánh, 2013). Ngày nay, trên thế giới có 2 hình thức sở hữu đất đai là đa hình thức sở hữu và chỉ một hình thức sở hữu (sở hữu đơn). Dạng đa hình thức sở hữu đất đai bao gồm sở hữu nhà nước, sở hữu cộng đồng (sở hữu chung) và sở hữu tư nhân. Trong đó, tài sản thuộc sở hữu cộng đồng có thể là các công trình văn hóa, tín ngưỡng, chung cư, bệnh viện… Hầu hết các quốc gia trên thế giới như Mỹ, Đức, Pháp, Nga, Nhật, Ý… chọn hình thức đa hình thức sở hữu trong quản lý đất đai. Dạng hình thức đươn sở hữu có nghĩa rằng theo pháp định chỉ tồn tại duy nhất một hình thức sở hữu về đất đai, sở hữu đó có thể là sở hữu nhà nước hoặc sơ hữu toàn dân được hiểu là sở hữu cung. Có rất ít quốc gia trên thế giới có hình thức sở hữu nhà nước như Trung Quốc, Mông Cổ, Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Triều Tiên. Tại một số quốc gia đôi khi hình thức sở hữu đơn chỉ tồn tại dưới dạng danh nghĩa như: Vương quốc Anh và các nước thuộc liên hiệp Anh thì đất đai thuộc nữ hoàng, tuy nhiên Luật pháp cho phép các chủ thể được mua bán đất đai trong thời hạn 999 năm, 99 năm hay 75 năm (Nguyễn Ngọc Vinh, 2013). Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt (Nguyễn Ngọc Vinh, 2013). Do vậy đối với nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước là người duy nhất có đầy đủ quyền năng của một chủ sở hữu đất đai. Quyền sở hữu 4 bao gồm quyền chiếm hữu, quyền định đoạt và quyền sử dụng, trong đó quyền định đoạt là quan trọng nhất (chỉ Nhà nước mới có quyền định đoạt số phận pháp lý đối với đất đai). Nhà nước định đoạt đất đai thông qua việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất; quy định hạn mức sử dụng đất, xác định khung giá các loại đất... Nhà nước thu thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, phí và lệ phí, thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Người sử dụng đất chiếm hữu trực tiếp đất đai, trực tiếp khai thác các nguồn lợi từ đất, được định đoạt hạn chế về quyền sử dụng đất, được chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng, cho, để lại thừa kế, cho thuê, cho thuê lại đất đai… Trong suốt quá trình đổi mới, Đảng và Nhà nước ta luôn xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, đây là vấn đề tất yếu bởi đất đai là thành quả của sự nghiệp dựng nước và giữ nước lâu dài của dân tộc nên phải thuộc sở hữu chung của toàn dân và được sử dụng cho mục đích chung của toàn dân tộc, của nhân dân. Việc xác lập chế độ sở hữu toàn dân về đất đai là khẳng định quyền của toàn dân đối với việc định đoạt, khai thác, sử dụng, phát triển và bảo vệ đất đai và các tài sản gắn liền với nó theo cơ chế dân chủ. Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai cũng sẽ đảm bảo cho các quan hệ trong xã hội được vận hành trên nền tảng của quyền sở hữu chung, song dưới những hình thức cụ thể được thể chế hóa bằng pháp luật, chính sách. Ngoài ra, chế độ sở hữu toàn dân về đất đai còn có ý nghĩa trong quan hệ giữa Việt Nam với các quốc gia khác, tạo sự tương đồng với khái niệm chủ quyền về đất đai, biên giới, lãnh thổ của quốc gia (Vũ Văn Phúc và cs., 2013). 2.1.2. Một số khái niệm về tài sản và giao dịch bảo đảm 2.1.2.1. Tài sản bảo đảm Theo Điều 295 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định, tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, trừ trường hợp cầm giữ tài sản, bảo lưu quyền sở hữu. Tài sản bảo đảm có thể được mô tả chung, nhưng phải xác định được. Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai. Giá trị của tài sản bảo đảm có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm. 2.1.2.2. Giao dịch bảo đảm Giao dịch bảo đảm là một thiết chế ra đời khá sớm ở nhiều quốc gia có hệ 5 thống pháp luật phát triển trên thế giới. Kinh nghiệm của nhiều nước trên thế giới cho thấy thiết chế này được xây dựng đã tạo ra một hành lang pháp lý an toàn cho hoạt động tín dụng nói chung và sự phát triển của nền kinh tế nói riêng; góp phần không nhỏ vào sự ổn định của các quan hệ dân sự, kinh tế, tránh các tranh chấp phát sinh từ việc không thực hiện hoặc có thực hiện nhưng không đúng nghĩa vụ dân sự của bên có nghĩa vụ. Việc xác lập các giao dịch bảo đảm luôn hướng tới mục tiêu bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch, đặc biệt là quyền lợi của bên có quyền trong giao dịch này. Áp dụng biện pháp bảo đảm, bên có quyền không chỉ có quyền theo hợp đồng buộc bên có nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ, mà còn có quyền xử lý tài sản mà bên có nghĩa vụ dùng để bảo đảm. Theo khoản 1 Điều 323 Bộ luật Dân sự (BLDS) 2005 thì, “Giao dịch bảo đảm là giao dịch dân sự do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định về việc thực hiện biện pháp bảo đảm quy định tại khoản 1 Điều 318 của Bộ luật này”; bao gồm: tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, tín chấp. Bên cạnh đó, nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch của các quan hệ về giao dịch bảo đảm, BLDS 2005 quy định: các giao dịch bảo đảm được đăng ký theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm (Điều 323, Điều 325), và xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm theo thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm. Tài sản theo Điều 326 Bộ luật Dân sự 2005 là việc một bên giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Theo Điều 292 Bộ luật Dân sự (BLDS) 2015 quy định có 9 biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ gồm: cầm cố tài sản; đặt cọc; ký cược; ký quỹ; bảo lưu quyền sử hữu; bảo lãnh; tín chấp; cầm giữ tài sản. Xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm theo thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm. Tài sản theo Điều 307; Điều 308; Bộ luật Dân sự 2015. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao tài sản cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp (Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015). Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật 6