Tài liệu đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp tăng cường hoạt động chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện sông lô tỉnh vĩnh phúc giai đoạn 2015 2017

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM VŨ THANH THỦY ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG HOẠT ĐỘNG CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN SÔNG LÔ, TỈNH VĨNH PHÚC GIAI ĐOẠN 2015 - 2017 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2018 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM VŨ THANH THỦY ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG HOẠT ĐỘNG CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN SÔNG LÔ, TỈNH VĨNH PHÚC GIAI ĐOẠN 2015 - 2017 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: GS TS. Nguyễn Thế Hùng THÁI NGUYÊN - 2018 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan: Bản luận văn tốt nghiệp này là công trình nghiên cứu thực sự của cá nhân, được thực hiện trên cơ sở nghiên cứu lý thuyết, kiến thức và sự nghiên cứu khảo sát tình hình thực tiễn và dưới sự hướng dẫn khoa học của GS.TS Nguyễn Thế Hùng. Các số liệu và những kết quả trong luận văn là trung thực, các đề xuất đưa ra xuất phát từ thực tiễn và kinh nghiệm, chưa từng được công bố dưới bất kỳ hình thức nào trước khi trình, bảo vệ và công nhận bởi Hội đồng đánh giá luận văn tốt nghiệp Thạc sĩ... Tác giả luận văn Vũ Thanh Thủy ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực phấn đấu của bản thân, tôi còn nhận được sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo của các thầy cô, bạn bè, đồng nghiệp và người thân. Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới GS.TS Nguyễn Thế Hùng người đã luôn theo sát, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy giáo, cô giáo trong khoa Quản lý tài nguyên - trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã luôn giúp đỡ tạo mọi điều kiện cho tôi trong thời gian qua. Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo và cán bộ Uỷ ban nhân dân huyện Sông Lô, phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Sông Lô, Sở Tài nguyên & Môi trường tỉnh Vĩnh Phúc, Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh Sông Lô, Phòng thống kê huyện Sông Lô, UBND các xã, thị trấn trên địa bàn huyện Sông Lô cùng tất cả các bạn bè đã giúp đỡ tôi hoàn thành đề tài này. Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo mọi điều kiện về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện đề tài này. Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn và cảm tạ! Tác giả Vũ Thanh Thủy iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii MỤC LỤC ................................................................................................................. iii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT................................................................................. vi DANH MỤC CÁC BẢNG, HÌNH........................................................................... vii MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1 1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1 2. Mục tiêu của đề tài ..................................................................................................3 3. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................................3 Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ......................................................................4 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài ....................................................................................4 Một số quy định chung về chuyển quyền SDĐ ..........................................................7 1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài .......................................................................................9 1.2.1. Các văn bản về chuyển quyền sử dụng đất áp dụng trên địa bàn huyện Sông Lô .......................................................................................................................9 1.2.2. Những quy định về thời gian, trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.....10 1.3. Cơ sở thực tiễn ...................................................................................................19 1.3.1. Sơ lược tình hình quản lý đất đai và chuyển quyền sử dụng đất trên thế giới. ......20 1.3.2 Tình hình chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam ...........................................25 1.4. Công tác quản lý nhà nước đối với vấn đề chuyển quyền sử dụng đất ..............32 1.4.1. Quan niệm về quản lý nhà nước đối với quyền sử dụng đất ...........................32 1.4.2. Vai trò của quản lý nhà nước về chuyển quyền sử dụng đất ..........................33 1.4.3. Quá trình hình thành và phát triển của quyền sử dụng đất .............................34 Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..........................36 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................36 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................36 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................36 2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ......................................................................36 2.3. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................36 iv 2.3.1. Điều tra cơ bản về điều kiện, tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất tại huyện Sông Lô .............................................................................36 2.3.2. Đánh giá kết quả chuyển QSDĐ theo các hình thức chuyển quyền sử dụng đất trong giai đoạn 2015- 2017 ........................................................................36 2.3.3 Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân về công tác chuyển QSD đất .....................................................................................................................37 2.3.4. Đề xuất một số giải pháp trong công tác chuyển quyền sử dụng đất ..............37 2.4. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................................37 2.4.1. Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp ..............................................................37 2.4.2. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp................................................................37 2.4.3. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ...............................................................38 2.4.4. Phương pháp tổng hợp, phân tích và xử lí số liệu...........................................38 Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................39 3.1. Khái quát đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội và SDĐ của huyện Sông Lô ......39 3.1.1. Đặc điểm tự nhiên của huyện Sông Lô ...........................................................39 3.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội ................................................................................41 3.1.3. Tình hình sử dụng đất trên địa bàn huyện Sông Lô ........................................43 3.2. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Sông Lô giai đoạn 2015 - 2017 ................................................................................................48 3.2.1. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Sông Lô giai đoạn 2015 - 2017 theo các hình thức chuyển quyền ..........................................48 3.2.2. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Sông Lô giai đoạn 2015 - 2017 theo các năm..........................................................................54 3.2.3. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại trên địa bàn huyện Sông Lô giai đoạn 2015 - 2017 theo loại đất .....................................................................55 3.3. Đánh giá sự hiểu biết của người dân huyện Sông Lô và cán bộ quản lý về chuyển quyền sử dụng đất .........................................................................................55 3.3.1. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân trên địa bàn huyện Sông Lô tại khu vực nghiên cứu về những quy định chung của chuyển QSDĐ ......56 v 3.3.2. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Sông Lô tại khu vực nghiên cứu về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất .............................57 3.3.3. Tổng hợp ý kiến của cán bộ quản lý và của người dân về công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Sông Lô .........................................................66 3.3.3.1. Tổng hợp ý kiến của cán bộ quản lý trên địa bàn huyện Sông Lô về công tác chuyển QSDĐ .............................................................................................66 3.3.3.2. Tổng hợp ý kiến của người dân trên địa bàn huyện Sông Lô về công tác chuyển QSDĐ ...........................................................................................................67 3.3.4. Đề xuất một số giải pháp nâng cao công tác chuyển quyền sử dụng đất. .......67 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .....................................................................................69 1. Kết luận .................................................................................................................69 TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................71 PHỤ LỤC vi DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT CNH : Công nghiệp hoá GCN : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất KT-XH : Kinh tế - xã hội PLĐĐ : Pháp luật đất đai QSDĐ : Quyền sử dụng đất TTHC : Thủ tục hành chính UBND : Uỷ ban nhân dân VPĐKĐĐ-CNSL : Văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh Sông Lô vii DANH MỤC CÁC BẢNG, HÌNH Bảng 1.1. Kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Sông Lô giai đoạn 2015-2017 .....................................................................................32 Bảng 3.1. Cơ cấu các loại đất theo hiện trạng sử dụng đất năm 2017 huyện Sông Lô ..................................................................................................44 Bảng 3.2. Kết quả chuyển đổi QSDĐ huyện Sông Lô giai đoạn 2015 - 2017 .......48 Bảng 3.3. Kết quả chuyển nhượng QSDĐ huyện Sông Lô giai đoạn 2015 - 2017 .....49 Bảng 3.4. Kết quả tặng cho QSDĐ huyện Sông Lô giai đoạn 2015 - 2017 ...........50 Bảng 3.5. Kết quả thừa kế QSDĐ tại huyện Sông Lô giai đoạn 2015 - 2017 .......51 Bảng 3.6. Kết quả thế chấp QSDĐ huyện Sông Lô giai đoạn 2015 - 2017 ...........52 Bảng 3.7. So sánh các hình thức chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Sông Lô giai đoạn 2015 - 2017 ............................................................................54 Bảng 3.8. So sánh kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Sông Lô giai đoạn 2015 - 2017 theo các năm .................................................54 Bảng 3.9. So sánh kết quả chuyển quyền sử dụng đất huyện Sông Lô giai đoạn 2015 - 2017 theo loại đất...............................................................55 Bảng 3.10. Những hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân trên địa bàn huyện Sông Lô tại khu vực nghiên cứu về những quy định chung của chuyển QSDĐ ....................................................................56 Bảng 3.11. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân huyện Sông Lô tại khu vực nghiên cứu về hình thức chuyển đổi QSDĐ ........58 Bảng 3.12. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân huyện Sông Lô tại khu vực nghiên cứu về hình thức chuyển nhượng QSDĐ .......59 Bảng 3.13. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân huyện Sông Lô tại khu vực nghiên cứu về hình thức cho thuê, cho thuê lại QSDĐ ......................................................................................61 Bảng 3.14. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân huyện Sông Lô tại khu vực nghiên cứu về hình thức thừa kế QSDĐ ..............62 Bảng 3.15. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân huyện Sông Lô tại khu vực nghiên cứu về hình thức tặng cho QSDĐ ............63 Bảng 3.16. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân huyện Sông Lô tại khu vực nghiên cứu về hình thức thế chấp bằng QSDĐ ....64 Bảng 3.17. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân huyện Sông Lô tại khu vực nghiên cứu về hình thức góp vốn bằng QSDĐ ....65 Hình 3.1. Bản đồ địa giới hành chính huyện Sông Lô ..............................................39 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế, thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng. Đất đã tạo ra con người và con người cùng với sức lao động, cộng với trí thông minh tuyệt vời của mình đã làm thay đổi hẳn bộ mặt của trái đất. Cũng từ đó, đất đai trở thành điều kiện sinh tồn, thành cơ sở để thực hiện quá trình sản xuất, tạo ra của cải vật chất cho sản xuất. Mọi quá trình sản xuất và các hoạt động của con người đều cần đến một mặt bằng và khoảng không gian lãnh thổ nhất định. Nếu không có đất đai thì không có một ngành nào, một xí nghiệp nào có thể hoạt động được. Như vậy, nếu không có đất thì sẽ không có sản xuất, không có sự tồn tại của con người. Trong những năm gầy đây, khi nền kinh tế đang trên đà tăng trưởng mạnh mẽ, giá đất trên thị trường bất động sản hết sức phức tạp và có biểu hiện ra ngoài tầm kiểm soát của nhà nước. Các quan hệ cung - cầu và giao dịch về bất động sản chủ yếu đang diễn ra thông qua thị trường "ngầm". Sự biến động chủ yếu bất thường về giá cả bất động sản, đặc biệt là những cơn sốt đất đai cho đến nay vẫn chưa có giải pháp điều chỉnh hữu hiệu. Trong điều kiện hiện nay, khi nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đã và đang phát triển với những biểu hiện tích cực, nhưng cũng đã bộc lộ những mặt trái của nó; trong đó đất đai đã được coi là đối tượng đặc biệt trong giao dịch dân sự, kinh tế, chịu ảnh hưởng mạnh mẽ của quy luật giá trị, ý thức chấp hành pháp luật của người sử dụng đất chưa cao, nên khi pháp luật đã có quy định về chuyển quyền sử dụng đất, nhưng người sử dụng đất vẫn chuyển quyền SDĐ tùy tiện không tuân thủ đúng các quy định của pháp luật. Bên cạnh đó, chính sách pháp luật về đất đai của Việt Nam chưa đồng bộ, đặc biệt các quy định về việc chuyển dịch QSDĐ chưa theo kịp với cuộc sống đã và đang làm cho việc chuyển dịch bất động sản nói chung, đất đai nói riêng ngày càng bộc lộ nhiều bất cập. Để sử dụng đất đai một cách hợp lý tiết kiệm và hiệu quả đáp ứng 2 yêu cầu công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước thì yêu cầu cấp bách phải đặt ra là tăng cường công tác quản lý của Nhà nước về đất đai. Với sự phát triển của nền kinh tế như hiện nay, đất đai trở thành một loại hàng hóa đặc biệt tham gia vào thị trường thông qua quyền sử dụng đất. QSDĐ được người dân trao đổi trên thị trường khiến cho thị trường đất đai trở thành một thị trường nóng và sôi động rất khó quản lý. Các hình thức chuyển quyền diễn ra mạnh, người dân ngày càng có nhiều nhu cầu sử dụng đất cho nhu cầu ở, kinh doanh,… bên cạnh đó sự hiểu biết về thủ tục, trình tự chuyển quyền của đại bộ phận dân cư và một số cán bộ còn hạn chế; thị trường BĐS chính quy mới hoạt động ở dạng sơ khai nên thị trường phi chính quy (thị trường ngầm) hoạt động mạnh với việc “mua bán trao tay” dưới nhiều hình thức, nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước. Vì thế, để đảm bảo cho mọi hoạt động chuyển quyền diễn ra hợp lý theo pháp luật thì công tác quản lý hoạt động này cần phải thường xuyên hơn. Sông Lô là huyện miền núi mới được thành lập từ năm 2009 trên cơ sở chia tách huyện Lập Thạch. Huyện nằm ở phía Tây Bắc của tỉnh Vĩnh Phúc cách thành phố Vĩnh Yên 27km với diện tích tự nhiên 14.996,32ha, dân số 101.921 người (bình quân 678 người/km²). Huyện lỵ đặt tại thị trấn Tam Sơn, dân cư phân bố không đồng đều theo đơn vị hành chính. Hiện nay Sông Lô đang tập trung phát triển công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp; tạo điều kiện thuận lợi để tiếp nhận các dự án đầu tư vào địa bàn huyện. Vì vậy, tại đây đang diễn ra quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, phân bổ lại đất đai cho các nhu cầu phát triển. Do nhu cầu về chuyển dịch QSDĐ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên các hoạt động thực hiện các quyền của người dân đang có xu hướng ngày càng gia tăng. Xuất phát từ những lý do trên, dưới sự hướng dẫn khoa học của thầy giáo GS.TS Nguyễn Thế Hùng cùng sự giúp đỡ tận tình của các cán bộ Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh Sông Lô tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp tăng cường hoạt động chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Sông Lô, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2015 - 2017”. 3 2. Mục tiêu của đề tài - Đánh giá kết quả của 7 hình thức chuyển quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2013 tại huyện Sông Lô, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2015 - 2017. - Đánh giá sự quan tâm, hiểu biết của người dân và cán bộ quản lý trên địa bàn huyện Sông Lô về các hình thức cũng như các quy định về chuyển quyền sử dụng đất. - Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong việc chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Sông Lô. - Đề xuất giải pháp phù hợp với thực tế của địa phương, phù hợp với luật pháp do Nhà nước quy định nhằm nâng cao hiệu quả của công tác này tại địa phương. 3. Ý nghĩa của đề tài Việc nghiên cứu đề tài “Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp tăng cường hoạt động chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Sông Lô, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2015 - 2017” giúp nhìn nhận và đánh giá những thuận lợi, khó khăn, hạn chế của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Sông Lô. Ngoài ra, còn đánh giá được phần nào năng lực quản lý nhà nước về đất đai của huyện. Từ đó, đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường công tác chuyển quyền sử dụng đất, góp phần làm lành mạnh thị trường bất động sản và nâng cao vai trò quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện ngày càng được tốt hơn. 4 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài Đề tài là công trình khoa học nghiên cứu có hệ thống về các chính sách pháp luật về đất đai, đặc biệt là chính sách chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Sông Lô và đề xuất các giải pháp thực hiện. Kết quả nghiên cứu của đề tài nhằm góp phần quản lý nhà nước về các giao dịch về đất đai trên địa bàn huyện đồng thời cũng góp phần hoàn thiện một số chính sách, thủ tục về việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đối với huyện Sông Lô; Góp phần hạn chế, giải toả những bức xúc, khiếu kiện của nhân dân khi thực hiện các thủ tục về chuyển quyền sử dụng đất. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Mọi tổ chức, cá nhân trong xã hội không có quyền sở hữu đất, họ được Nhà nước trao quyền sử dụng đất để sử dụng theo quy định của pháp luật. [17] Khoản 10 Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 quy định: "Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất"; Khoản 20 Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 quy định: "Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định". [17]. Luật Đất đai 2013 quy định các hình thức chuyển QSDĐ đó là: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê và cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện quy định tại điều 188 Luật Đất đai 2013. [17]. 5 * Chuyển đổi quyền sử dụng đất Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất là quyền mà người sử dụng đất nông nghiệp được chuyển đổi đất đai cho nhau, thực chất của hoạt động đổi đất cho nhau là việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp với tình hình sản xuất nông nghiệp của các hộ gia đình, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai như hiện nay. [10]. Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp như sau: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ. (Điều 190 Luật Đất đai 2013) [17]. Như vậy, hai hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu trên cùng xã, thị trấn, phường đang sử dụng đất hợp pháp theo quy định của pháp luật đã được cấp Giấy chứng nhận, đang trong thời hạn sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án thì được phép chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp. * Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng QSDĐ là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở có giá trị, người nhận quyền sử dụng đất phải trả cho người có đất một khoản tiền hoặc hiện vật tương ứng với chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả những chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất. [10]. Chuyển nhượng QSDĐ là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất phổ biến nhất. * Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất. Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất. [17]. 6 Cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác sử dụng theo sự thỏa thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật. Cho thuê khác với cho thuê lại quyền sử dụng đất. Cho thuê quyền sử dụng đất là việc Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất. Còn cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác sử dụng mà đất đó có nguồn gốc là đất thuê [10]. * Thừa kế quyền sử dụng đất Thừa kế quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất của người chết sang cho người thừa kế theo quy định của pháp luật dân sự và pháp luật đất đai [10]. Chủ thể quan hệ thừa kế đất đai bảo gồm: Người để lại thừa kế: người để lại thửa kế có thể là bất kỳ cá nhân nào được nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhận quyền sử dụng đất thỏa mãn điều kiện thực hiện quyền thừa kế. Người nhận thừa kế: Bao gồm người được nhận thừa kế theo ý chí của người để lại thừa kế, người được nhận thừa kế theo pháp luật bao gồm những người được thừa kế theo quan hệ hôn nhân, quan hệ nuôi dưỡng và quan hệ huyết thống theo pháp luật dân sự quy định. * Tặng cho quyền sử dụng đất Tặng cho quyền sử dụng đất là sự thoả thuận bằng văn bản giữa bên tặng cho và bên được tặng cho, theo đó bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của Bộ luật dân sự và Pháp luật về đất đai. Đồng thời, nó còn là một phương tiện pháp lý quan trọng bảo đảm cho việc dịch chuyển quyền sử dụng đất từ bên tặng cho sang bên nhận tặng cho nhằm thoả mãn các nhu cầu về sử dụng đất. Đây là một hình thức đặc biệt của chuyển quyền sử dụng đất mà người chuyển quyền sử dụng đất không thu lại tiền hoặc hiện vật, tuy nhiên trong rất nhiều trường hợp người dân lợi dụng hình thức này để trốn thuế, vì thế Nhà nước có quy định cụ thể những trường hợp được phép tặng cho QSDĐ mà không phải chịu thuế thu nhập cá nhân và những trường hợp phải chịu loại thuế này. 7 * Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất đem quyền sử dụng đắt của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo quy định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong một thời gian nhất định theo thoả thuận. [10]. Thế chấp quyền sử dụng đất còn là sự thỏa thuận giữa các bên tuân theo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất được Bộ luật dân sự và pháp luật đất đai quy định. Theo đó, bên sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình đi thế chấp để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. * Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một loại tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp vốn này có thể xảy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động. [10]. Một số quy định chung về chuyển quyền SDĐ * Điều kiện thực hiện quyền chuyển quyền sử dụng đất Điều 188 Luật Đất đai số 2013 quy định: Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. [17]. 1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; b) Đất không có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất. 2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, 8 tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này. [17] 3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. [17] * Thời điểm thực hiện các quyền chuyển QSDĐ Điều 168 Luật Đất đai năm 2013 quy định thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình [17]: 1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền. 2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này.[17]. Việc chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và phải được công chứng, chứng thực thực theo quy định của pháp luật. * Giá chuyển quyền sử dụng đất - Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định 5 năm một lần (theo Luật đất đai 2013). [17]. - Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. 9 - Do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất. 1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài 1.2.1. Các văn bản về chuyển quyền sử dụng đất áp dụng trên địa bàn huyện Sông Lô 1.2.1.1. Các văn bản của Nhà nước - Bộ luật Dân sự ngày 14/06/2005. - Luật Công chứng số 53/2014/ QH13 ngày 20/6/2014, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2015. - Luật thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH11 ngày 21/11/2006, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2009. - Luật Đất đai năm 2013, có hiệu lực từ ngày 01/7/2014. - Nghị định số 35/2015/NĐ-CP ngày 13/04/2014 của Chính phủ về việc quản lý, sử dụng đất trồng lúa. - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai. - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về giá đất. - Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 “Hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất”. - Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. - Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính. - Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê, chuyển mục đich sử dụng đất, thu hồi đất. - Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn Nghị định 43/2014/NĐ-CP. 10 - Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 “Hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất”. 1.2.2.2 Các văn bản của UBND tỉnh Vĩnh Phúc - Quyết định số 42/2014/QĐ-UBND ngày 15 tháng 9 năm 2014 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc quy định về giao đất xây dựng nhà ở không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận diện tích đất ở và diện tích chia, tách thửa đất ở tối thiểu, hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc. - Quyết định số 28/2016/QĐ-UBND của UBND Tỉnh Vĩnh Phúc: Về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của bản Quy định về giao đất xây dựng nhà ở, hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận diện tích đất ở và diện tích chia, tách thửa đất ở tối thiểu; hạn mức giao đất trống đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc ban hành kèm theo Quyết định số 42/2014/QĐ-UBND ngày 15/9/2014 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc - Quyết định số 2091/QĐ-CT ngày 04/8/2014 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc về Về việc công bố thủ tục hành chính mới ban hành thuộc thẩm quyền giải quyết chung của UBND cấp huyện. - Quyết định số 1509/QĐ-CT ngày 04/5/2016 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc về Về việc công bố thủ tục hành chính mới ban hành thuộc thẩm quyền giải quyết chung của UBND cấp huyện. 1.2.2. Những quy định về thời gian, trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất * Thời gian giải quyết thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Được quy định tại điều 61 Nghị định 43 ngày 15/5/2014 của Chính Phủ như sau: [5]. Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 10 ngày; Xóa đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 05 ngày làm việc; 11 Đăng ký, xóa đăng ký thế chấp, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất là không quá 03 ngày làm việc; Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng là không quá 10 ngày; [5]. * Trình tự thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (thực hiện theo cơ chế một cửa, một cửa liên thông) [26]. Thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng là một quá trình đòi hỏi sự phối hợp của các cá nhân, cơ quan có liên quan như người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, cơ quan thuế, UBND cấp huyện, UBND cấp xã trực tiếp là Cán bộ công chức địa chính xã. Do đó quá trình thực hiện thủ tục có trình tự, thủ tục nhất định, trong đó quy định rõ chức năng, nhiệm vụ của từng cơ quan có liên quan. Cụ thể như sau: Bước 1. Nộp hồ sơ Người có nhu cầu thực hiện thủ tục chuẩn bị hồ sơ nộp tại: Nơi tiếp nhận: a) Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa thuộc UBND cấp huyện hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã nếu có nhu cầu. Thời gian nhận hồ sơ: Các ngày làm việc trong tuần - Buổi sáng từ 7h30’ đến 10h30’ - Buổi chiều từ 13h30’ đến 16h Trường hợp kiểm tra hồ sơ có sự sai khác về hình thể, kích thước và diện tích so với Giấy chứng nhận đã cấp thì đề nghị người sử dụng đất thực hiện cấp đổi hoặc đăng ký biến động về sự thay đổi thông tin về thửa đất trước khi thực hiện quyền. Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.