Tài liệu đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quy hoạch sử dụng đất công cộng tại khu đô thị mới đại kim định công​

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN --------- --------- VŨ THỊ THU HIỀN ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT CÔNG CỘNG TẠI KHU ĐÔ THỊ MỚI ĐẠI KIM – ĐỊNH CÔNG LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Hà Nội, Năm 2013 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN --------- --------- VŨ THỊ THU HIỀN ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT CÔNG CỘNG TẠI KHU ĐÔ THỊ MỚI ĐẠI KIM – ĐỊNH CÔNG Chuyên ngành : Quản lý Đất đai Mã số : 60850103 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. PHẠM TRỌNG MẠNH Hà Nội, Năm 2013 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị, một công trình nghiên cứu nào. Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cám ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc. Tác giả luận văn Vũ Thị Thu Hiền LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành được khóa luận này, tôi đã nhận được sự chỉ bảo, giúp đỡ rất tận tình của PGS.TS. Phạm Trọng Mạnh, sự giúp đỡ, động viên của các thầy, cô giáo trong Khoa Địa lý và bộ môn Địa chính - trường Đại học Khoa học Tự nhiên – Đại học Quốc gia Hà Nội. Nhân dịp này cho phép tôi được bày tỏ lòng biết ơn chân thành và sâu sắc tới PGS.TS. Phạm Trọng Mạnh và những ý kiến đóng góp quý báu của các thầy, cô giáo trong Khoa Địa lý và bộ môn Địa chính. Tôi xin chân thành cảm ơn các cán bộ Ủy ban nhân dân Quận Hoàng Mai, phòng Tài nguyên và Môi trường, phòng Thống kê, chính quyền các phường Định Công, phường Đại Kim, cùng nhân dân tại KĐT mới Đại Kim – Định Công đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn. Cuối cùng, Tôi xin chân thành cảm ơn gia đình, bạn bè và các bạn đồng nghiệp đã động viên, giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện luận văn! Hà Nội, ngày tháng 12 năm 2013 Tác giả luận văn Vũ Thị Thu Hiền MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN MỤC LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG DANH MỤC HÌNH MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1 1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1 2. Mục tiêu nghiên cứu................................................................................................2 3. Phạm vi và nội dung nghiên cứu.............................................................................2 4. Nhiệm vụ nghiên cứu ..............................................................................................2 5. Phương pháp nghiên cứu.........................................................................................2 6. Cấu trúc của luận văn..............................................................................................4 Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN CỦA QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐÔ THỊ ................................................................................................5 1.1. Cơ sở lý luận .......................................................................................................5 1.1.1. Những khái niệm cơ bản ........................................................................5 1.1.2. Vai trò của đất đô thị và quy hoạch sử dụng đất đô thị .......................11 1.1.3. Những nguyên tắc cơ bản, mục tiêu và yêu cầu của quy hoạch xây dựng đô thị ................................................................................................................15 1.2. Cơ sở pháp lý về quy hoạch sử dụng đất ở khu đô thị mới ..........................21 1.2.1. Các chính sách và văn bản ...................................................................21 1.2.2. Một số quy chuẩn và định mức sử dụng đất ........................................22 1.2.3. Quản lý Nhà nước về quy hoạch và xây dựng đô thị..........................28 1.2.4. Vai trò của Nhà nước về quy hoạch và sử dụng đất ở đô thị và khu đô thị mới .......................................................................................................................29 1.3. Thực trạng quy hoạch sử dụng đất ở các khu đô thị mới của Việt Nam và của địa bàn thành phố Hà Nội ...............................................................................30 1.3.1. Thực trạng quy hoạch sử dụng đất tại các khu đô thị mới ở Việt Nam....31 1.3.2. Thực trạng quy hoạch sử dụng đất tại các khu đô thị mới trên địa bàn thành phố Hà Nội ......................................................................................................34 1.4. Kinh nghiệm về quy hoạch sử dụng đất ở khu đô thị mới của một số nước trên thế giới và một số bài học kinh nghiệm rút ra cho Việt Nam .....................37 1.4.1. Kinh nghiệm về quy hoạch sử dụng đất tại các khu đô thị mới của một số nước trên thế giới..................................................................................................37 1.4.2. Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam.....................................................46 Chương 2: THỰC TRẠNG QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT CÔNG CỘNG TẠI KHU ĐÔ THỊ MỚI ĐẠI KIM – ĐỊNH CÔNG ...........................................48 2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận Hoàng Mai..........48 2.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................48 2.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội.....................................................................52 2.1.2. Tình hình sử dụng đất quận Hoàng Mai...............................................60 2.2.Thực trạng quy hoạch sử dụng đất tại khu đô thị mới Đại Kim – Định Công ...................................................................................................................................62 2.2.1. Vị trí, ranh giới và quy mô...................................................................62 2.2.2. Nội dung quy hoạch sử dụng đất ở khu đô thị mới Đại Kim – Định Công ..........................................................................................................................63 2.3. Thực trạng sử dụng đất công cộng tại khu đô thị mới Đại Kim - Định Công ...................................................................................................................................72 2.3.1. Tình hình sử dụng đất...........................................................................72 2.3.2. Hiện trạng sử dụng đất công trình hạ tầng xã hội..................................74 2.3.3. Hiện trạng sử dụng đất công trình hạ tầng kỹ thuật.................................79 2.4. Đánh giá chung về tình hình sử dụng đất ở khu đô thị mới Đại Kim – Định Công.................................................................................................82 2.4.1. Những kết quả đạt được .......................................................................82 2.4.2. Những hạn chế .....................................................................................84 Chương 3: ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT CÔNG CỘNG TẠI KHU ĐÔ THỊ MỚI ĐẠI KIM – ĐỊNH CÔNG.......................................................................................................................92 3.1. Luận điểm về quy hoạch sử dụng đất công cộng tại khu đô thị mới...........92 3.2. Giải pháp chung cho các khu đô thị mới .......................................................93 3.2.1. Giải pháp tăng cường vai trò quản lý nhà nước về đất đai ..................93 3.2.2. Giải pháp đổi mới công tác quy hoạch đô thị và quản lý thực hiện quy hoạch .........................................................................................................................95 3.2.3. Giải pháp đẩy mạnh công tác thanh kiểm tra và xử lý vi phạm.........100 3.3. Giải pháp cụ thể đối với khu đô thị mới Đại Kim – Định Công ................100 3.3.1. Đẩy mạnh tiến độ thực hiện quy hoạch, xây dựng các công trình hạ tầng xã hội ...............................................................................................................100 3.3.2. Cải tạo, nâng cấp các công trình hạ tầng kỹ thuật..............................103 3.3.3. Xây dựng, tạo tính liên kết giữa khu đô thị mới Đại Kim – Định Công với các khu dân cư, khu đô thị khác ở xung quanh.................................................104 3.3.4. Nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước trong kiểm tra, giám sát việc thực hiện thi công hạ tầng khu đô thị của chủ đầu tư .....................................................105 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ………………………………………………………….107 TÀI LIỆU THAM KHẢO ....................................................................................110 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Từ, cụm từ viết tắt Chú giải CP Cổ phần DT Diện tích DV Dịch vụ GCN Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất KĐT Khu đô thị SDĐ Sử dụng đất TB Trung bình TDTT Thể dục thể thao TNHH Trách nhiệm hữu hạn TP Thành phố UBND Ủy ban nhân dân XD Xây dựng DANH MỤC BẢNG TT Tên bảng Trang 1 Bảng 1.1: Chỉ tiêu cân bằng đất đai khu dân dụng 23 2 Bảng 1.2: Mật độ xây dựng tối đa của lô đất xây dựng công trình 23 3 Bảng 1.3: Mật độ xây dựng tối đa, hệ số sử dụng đất tối đa của nhóm công trình theo tầng cao trung bình (diện tích đất trên 500m2) 24 4 Bảng 1.4: Chỉ tiêu một số công trình công cộng 25 5 Bảng 2.1: Diện tích, dân số quận Hoàng Mai tính đến năm 2012 55 6 Bảng 2.2: Hiện trạng sử dụng đất năm 2012 quận Hoàng Mai 60 7 Bảng 2.3: Bảng tổng hợp quy hoạch sử dụng đất 64 8 Bảng 2.4: Bảng tổng hợp số liệu theo các ô đất quy hoạch 71 9 Bảng 2.5: Bảng tổng hợp hiện trạng sử dụng đất 73 10 Bảng 2.6: Bảng tổng hợp số liệu theo các ô đất hiện trạng 81,82 DANH MỤC HÌNH TT Tên bảng Trang 1 Hình 1.1: Mối quan hệ giữa các chức năng đất đai 07 2 Hình 1.2: Nội dung chủ yếu về quản lý quy hoạch xây dựng đô thị 28 3 Hình 1.3: Mô hình phát triển đô thị của Singapore 38 4 Hình 1.4: Mô hình phát triển đô thị gần gũi với thiên nhiên của 39 Singapore 5 Hình 1.5: Phố Đông (góc trên bên trái) năm 1980 44 6 Hình 1.6: Phố Đông ngày nay 45 7 Hình 2.1: Sơ đồ vị trí KĐT Đại Kim – Định Công 63 8 Hình 2.2: Hiện trạng đất xây dựng trường học 77 9 Hình 2.3: Hiện trạng đất XD công trình công cộng các trung tâm dịch vụ 78 10 Hình 2.4: Hiện trạng đất giao thông tĩnh 89 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Xây dựng và phát triển các khu đô thị mới là một trong những biện pháp hiệu quả để làm giảm sức ép lên các KĐT hiện có về mặt mật độ dân số, cơ sở hạ tầng, cấu trúc xã hội, môi trường, yêu cầu nâng cao cuộc sống và văn minh đô thị. Sau khi thực hiện công cuộc đổi mới theo xu hướng thị trường đã thúc đẩy thủ đô Hà Nội phát triển vượt bậc vào đầu những năm 1990. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế theo xu hướng thị trường của đất nước, sự bùng nổ các hoạt động thương mại và dịch vụ góp phần tạo nên những nhu cầu mới về nhà ở đô thị. Tuy nhiên, đất đai nói chung và đất đô thị nói riêng diện tích có hạn. Vì vậy, việc sử dụng đất một cách tiết kiệm, hợp lý và hiệu quả là rất cần thiết. Hơn thế nữa, quy hoạch, cải tạo, nâng cấp các khu vực cũ để cải biến kết cấu sử dụng đất đô thị làm cho bộ mặt kiến trúc đô thị ngày càng văn minh, hiện đại, mang đậm bản sắc văn hóa dân tộc là rất khó khăn, đòi hỏi cần phải có phương án và quy hoạch hợp lý. Ngày nay, có nhiều người lựa chọn sống ở các KĐT mới, bởi ở đó có đầy đủ các tiện ích cho cuộc sống: học tập, vui chơi, giải trí, mua sắm và các dịch vụ khác. Theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, hiện nay trên địa bàn thành phố có 152 KĐT mới (có quy mô trên 20 ha), với tổng diện tích 44.406 ha, quy mô dân số theo quy hoạch khoảng 2 triệu người. Trong đó, có 10 KĐT đã cơ bản hoàn thành; 50 KĐT mới đang triển khai xây dựng công trình và hạ tầng kỹ thuật; 92 KĐT mới đã được phê duyệt quy hoạch đang giải phóng mặt bằng, chuẩn bị công tác đầu tư hoặc mới bắt đầu thi công hạ tầng kỹ thuật, chưa xây dựng công trình [40]. Tuy nhiên, trong quá trình triển khai đầu tư xây dựng các KĐT mới, chủ đầu tư chưa nghiêm túc thực hiện theo kế hoạch, quy hoạch dự án đã được phê duyệt, thường tập trung vào xây dựng các công trình nhà ở kinh doanh, chậm triển khai xây dựng các xây dựng các công trình công cộng... do đó, một số KĐT mới khi đưa vào sử dụng trong tình trạng không đồng bộ: hạ tầng xã hội như: trường học, nhà trẻ, chợ dân sinh, khu vui chơi giải trí… thiếu trầm trọng; hạ tầng kỹ thuật như: hệ thống giao thông ra, vào KĐT thiếu đồng bộ, chưa đáp ứng nhu cầu đi lại của người dân; thiếu tính liên kết giữa KĐT mới với 1 các KĐT khác ở xung quanh; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nhân dân còn nhiều vướng mắc; công tác đền bù giải, phóng mặt bằng còn chậm tiến độ.… gây bức xúc trong nhân dân, trong đó có KĐT mới Đại Kim – Định Công thuộc quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội. Vì vậy, tôi chọn nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quy hoạch sử dụng đất công cộng tại khu đô thị mới Đại Kim – Định Công”. 2. Mục tiêu nghiên cứu - Phân tích, đánh giá thực trạng quy hoạch sử dụng đất công cộng tại KĐT mới Đại Kim – Định Công; - Nghiên cứu, đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất công cộng tại KĐT mới Đại Kim – Định Công. 3. Phạm vi và nội dung nghiên cứu - Phạm vi nghiên cứu: KĐT mới Đại Kim – Định Công thuộc quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội. - Nội dung nghiên cứu: Đề tài sẽ tập trung nghiên cứu đánh giá thực trạng quy hoạch sử dụng đất công cộng tại KĐT mới Đại Kim – Định Công thuộc quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội từ đó nghiên cứu đề xuất các giải pháp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất cho KĐT trên. 4. Nhiệm vụ nghiên cứu - Nghiên cứu cơ sở khoa học, lý luận và thực tiễn của quy hoạch sử dụng đất ở đô thị và KĐT mới; - Điều tra, khảo sát, thu thập tài liệu, số liệu khu vực nghiên cứu để làm rõ thực trạng quy hoạch sử dụng đất công cộng tại KĐT mới Đại Kim - Định Công; - Phân tích, đánh giá tình hình quản lý, thực hiện quy hoạch sử dụng đất tại KĐT mới Đại Kim - Định Công; - Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất công cộng tại KĐT mới Đại Kim – Định Công. 5. Phương pháp nghiên cứu Đề tài được nghiên cứu dựa trên các phương pháp sau: 2 - Phương pháp tiếp cận hệ thống Vấn đề nghiên cứu được đặt trong mối quan hệ tổng quan, được tiếp cận từ nhiều phía; cụ thể là tiếp cận từ tổng thể tới chi tiết; từ lý luận, phương pháp luận tới thực tiễn; từ chính sách, pháp luật tới thực tế triển khai thực hiện chính sách và thi hành pháp luật. - Phương pháp điều tra khảo sát Thực hiện điều tra thực tế khu vực nghiên cứu; thu thập tài liệu, số liệu, văn bản và các thông tin cần thiết cho mục đích nghiên cứu nhằm rà soát, phát hiện và hệ thống hóa các vấn đề. - Phương pháp kế thừa Thu thập tài liệu nghiên cứu trong và ngoài nước có liên quan; khảo cứu tài liệu và kế thừa có chọn lọc các kết quả nghiên cứu của các chương trình, công trình, đề tài khoa học có liên quan tới vấn đề nghiên cứu. - Phương pháp chuyên gia Được sử dụng để tham vấn, trưng cầu ý kiến các nhà khoa học, các chuyên gia có kiến thức và kinh nghiệm trong lĩnh vực nghiên cứu thông qua đối thoại trực tiếp, góp ý hoặc phản biện kết quả nghiên cứu nhằm hoàn thiện hơn các kết luận, đánh giá và các đề xuất để góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu. - Phương pháp thống kê Phân tích, thống kê các số liệu về tỷ lệ các loại đất trong khu vực nghiên cứu để đối chiếu với quy chuẩn xây dựng và định mức sử dụng đất. - Phương pháp so sánh Qua việc so sánh kết quả thực hiện việc sử dụng đất ở KĐT mới Đại Kim – Định Công với các nhóm chỉ tiêu, quy chuẩn xây dựng và định mức sử dụng đất ở đô thị để chỉ ra những ưu điểm, tồn tại cần khắc phục từ đó có cơ sở để đánh giá những ưu điểm và những mặt còn hạn chế cần khắc phục. - Phương pháp phân tích, tổng hợp, đánh giá Trên cơ sở số liệu, tài liệu điều tra, thu thập được học viên phân loại số liệu 3 và tổng hợp theo các chỉ tiêu cần sử dụng để phân tích, đánh giá kết quả thực hiện theo yêu cầu nghiên cứu của đề tài. 6. Cấu trúc của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và tài liệu tham khảo, cấu trúc của luận văn gồm 03 chương: Chương 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn của việc quy hoạch sử dụng đất ở đô thị; Chương 2: Thực trạng quy hoạch sử dụng đất công cộng tại KĐT mới Đại Kim – Định Công; Chương 3: Đề xuất giải pháp chủ yếu nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất công cộng tại KĐT mới Đại Kim - Định Công. 4 Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN CỦA QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐÔ THỊ 1.1. Cơ sở lý luận 1.1.1. Những khái niệm cơ bản 1.1.1.1. Khái niệm đô thị và khu đô thị mới * Khái niệm đô thị Có nhiều cách tiếp cận nghiên cứu đô thị, mỗi cách tiếp cận lại đưa ra định nghĩa khác nhau về đô thị. Xét về khía cạnh quy hoạch xây dựng đô thị, thì đô thị được hiểu như sau: Đô thị là khu vực tập trung dân cư sinh sống có mật độ cao và chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực kinh tế phi nông nghiệp, là trung tâm chính trị, hành chính, kinh tế, văn hoá hoặc chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia hoặc một vùng lãnh thổ, một địa phương, bao gồm nội thành, ngoại thành của thành phố; nội thị, ngoại thị của thị xă; thị trấn [23]. - Những đô thị là trung tâm tổng hợp khi chúng có vai trò và chức năng nhiều mặt về chính trị, kinh tế, văn hoá xã hội. (Ví dụ: những thành phố, thị xã tỉnh lỵ, những thị trấn huyện lỵ... đều là trung tâm tổng hợp của một tỉnh hoặc một huyện). - Những đô thị là trung tâm chuyên ngành khi chúng có vai trò chức năng chủ yếu về một mặt nào đó như: công nghiệp, cảng, du lịch, nghỉ ngơi, đầu mối giao thông...(thành phố Việt Trì, thành phố Hải Phòng, thành phố Huế, thị xã Sầm Sơn, thị trấn Sa Pa...). Việc xác định đô thị là trung tâm tổng hợp hay trung tâm chuyên ngành còn phải căn cứ vào vị trí của đô thị đó trong một vùng lãnh thổ nhất định. Phạm vi của đô thị bao gồm nội thị và ngoại thị. Các đơn vị hành chính của nội thị bao gồm quận, phường; các đơn vị hành chính của ngoại thị bao gồm huyện, xã. - Cơ sở hạ tầng đô thị Cơ sở hạ tầng đô thị là yếu tố phản ánh mức độ phát triển và tiện nghi sinh hoạt của người dân theo lối sống đô thị. Cơ sở hạ tầng đô thị gồm: + Hạ tầng kỹ thuật như: Giao thông, điện, nước, cống rãnh thoát nước, năng 5 lượng và thông tin, vệ sinh môi trường... + Hạ tầng xã hội như: Nhà ở tiện nghi, các công trình dịch vụ công cộng văn hoá, xã hội, giáo dục, y tế, nghiên cứu khoa học, cây xanh, vui chơi giải trí... Cơ sở hạ tầng đô thị được xác định dựa trên chỉ tiêu đạt được của từng đô thị ở mức độ tối thiểu. Ví dụ: Mật độ đường phố (km/km2), tỷ lệ tẩng cao xây dựng… * Khái niệm KĐT mới Đô thị mới là đô thị dự kiến hình thành trong tương lai theo định hướng quy hoạch tổng thể hệ thống đô thị quốc gia, được đầu tư xây dựng từng bước đạt các tiêu chí của đô thị theo quy định của pháp luật [23]. “Khu đô thị mới” là khu xây dựng mới tập trung theo dự án đầu tư phát triển hạ tầng kỹ thuật và phát triển nhà hoàn chỉnh, đồng bộ của toàn khu, được gắn bó với một đô thị hiện có hoặc với một đô thị mới đang hình thành, có ranh giới và chức năng được xác định phù hợp với quy hoạch xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt [8]. Như vậy, KĐT mới là một khu vực trong đô thị, được đầu tư xây dựng mới đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và nhà ở. 1.1.1.2. Khái niệm đất đô thị và quy hoạch đô thị * Khái niệm đất đô thị Theo Luật đất đai năm 1993 và điều I, Nghị định số 88/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về quản lí đất đai đô thị thì: Đất đô thị là đất nội thành, nội thị xã thị trấn được xây dựng nhà ở, trụ sở cơ quan, tổ chức, các cơ sở sản xuất, kinh doanh, cơ sở hạ tầng phục vụ công cộng, an ninh quốc phòng và các mục đích khác. Đất ngoại thành ngoại thị xã đã được quy hoạch do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để phát triển đô thị cũng là đất đô thị và được sử dụng như đất đô thị. Luật Đất đai năm 1993 có xếp đất đô thị là một trong 6 loại đất được Nhà nước quản lý (đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư nông thôn, đất đô thị, đất chuyên dùng, đất chưa sử dụng), nhưng đến Luật Đất đai năm 2003 lại bỏ loại đất đô thị, chỉ còn đất nông nghiệp, phi nông nghiệp. Cách phân loại như thế đã không đánh giá được đúng vai trò của đô thị trong yêu cầu phát triển chung của đất 6 nước. Hậu quả, bây giờ không ai thống kê được diện tích đất đô thị là bao nhiêu, hiện chỉ có thống kê đất công sở, đất nhà ở, đất quốc phòng an ninh… - Cơ cấu chức năng đất đai phát triển đô thị: Chọn đất và chọn hướng phát triển đô thị phải bảo đảm mối quan hệ hữu cơ bên trong và bên ngoài của các khu đất không ảnh hưởng lẫn nhau trong quá trình phát triển. Ðất dành cho xây dựng đô thị có 6 loại chính là: + Ðất dân dụng + Ðất công nghiệp và các khu vực sản xuất + Ðất kho tàng bến bãi + Ðất giao thông đối ngoại + Ðất cây xanh và thể dục thể thao + Ðất đặc biệt - Cơ cấu chức năng tổng hợp có tính chất lý thuyết được biểu hiện theo 4 chức năng cơ bản của đô thị: + Khu đất dân dụng + Khu đất sản xuất công nghiệp + Khu đất cây xanh nghỉ ngơi, giải trí + Khu đất giao thông đối ngoại Mối quan hệ cơ bản của các loại đất tạo thành một cơ cấu thống nhất, hài hoà và hỗ trợ cho nhau cùng phát triển [2]. Cây xanh tập trung Khu Dân Dụng Cây xanh cách ly Khu Công nghiệp Giao thông đối ngoại Hình 1.1: Mối quan hệ giữa các chức năng đất đai [2] 7 * Khái niệm quy hoạch đô thị Quy hoạch đô thị là việc tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội và nhà ở để tạo lập môi trường sống thích hợp cho người dân sống trong đô thị, được thể hiện thông qua đồ án quy hoạch đô thị [23]. + Quy hoạch đô thị gồm các loại sau đây: +) Quy hoạch chung được lập cho thành phố trực thuộc trung ương, thành phố thuộc tỉnh, thị xã , thị trấn và đô thị mới; +) Quy hoạch phân khu được lập cho các khu vực trong thành phố, thị xã và đô thị mới; +) Quy hoạch chi tiết được lập cho khu vực theo yêu cầu phát triển, quản lý đô thị hoặc nhu cầu đầu tư xây dựng. 1.1.1.3. Khái niệm và phân loại quy hoạch xây dựng Quy hoạch xây dựng là việc tổ chức hoặc định hướng tổ chức không gian vùng, không gian đô thị và điểm dân cư, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, tạo lập môi trường sống thích hợp cho người dân sống tại các vùng lãnh thổ đó, đảm bảo kết hợp hài hòa giữa lợi ích quốc gia và lợi ích cộng đồng, đáp ứng được các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh và bảo vệ môi trường [7]. Quy hoạch xây dựng phải được lập, phê duyệt làm cơ sở cho các hoạt động xây dựng tiếp theo. Quy hoạch xây dựng được lập cho năm năm, mười năm và định hướng phát triển lâu dài. Quy hoạch xây dựng phải được định kỳ xem xét điều chỉnh để phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội trong từng giai đoạn. Việc điều chỉnh quy hoạch xây dựng phải bảo đảm tính kế thừa của các quy hoạch xây dựng trước đã lập và phê duyệt. Theo Luật Xây dựng năm 2003, quy hoạch xây dựng được phân thành ba loại: * Quy hoạch xây dựng vùng Quy hoạch xây dựng vùng là việc tổ chức hệ thống điểm dân cư, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong địa giới hành chính của một tỉnh 8 hoặc liên tỉnh phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ. Quy hoạch xây dựng vùng phải bảo đảm các nội dung chính sau đây: + Xác định hệ thống các đô thị, các điểm dân cư để phục vụ công nghiệp, nông nghiệp, lâm nghiệp, du lịch, các khu vực bảo vệ môi trường, tài nguyên thiên nhiên và các khu chức năng khác; + Bố trí hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật, không gian và các biện pháp bảo vệ môi trường; + Định hướng phát triển các công trình chuyên ngành; + Xác định đất dự trữ để phục vụ cho nhu cầu phát triển; sử dụng đất có hiệu quả. * Quy hoạch xây dựng đô thị Quy hoạch xây dựng đô thị là việc tổ chức không gian kiến trúc và bố trí công trình trên một khu vực lãnh thổ trong từng thời kỳ, làm cơ sở pháp lý cho việc chuẩn bị đầu tư xây dựng, quản lý xây dựng và phát triển kinh tế xã hội. Quy hoạch xây dựng đô thị gồm: quy hoạch chung xây dựng đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị [9]. - Quy hoạch chung là việc tổ chức không gian, hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội và nhà ở cho một đô thị phù hợp với sự phát triển kinh tế - xã hội của đô thị, bảo đảm quốc phòng, an ninh và phát triển bền vững. Quy hoạch chung xây dựng đô thị là việc tổ chức không gian đô thị, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đô thị phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch phát triển ngành, bảo đảm quốc phòng, an ninh của từng vùng và của quốc gia trong từng thời kỳ. Nội dung quy hoạch chung xây dựng đô thị gồm: + Quy hoạch chung xây dựng đô thị phải bảo đảm xác định tổng mặt bằng sử dụng đất của đô thị theo quy mô dân số của từng giai đoạn quy hoạch; phân khu chức năng đô thị; mật độ dân số, hệ số sử dụng đất và các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật khác của từng khu chức năng và của đô thị; bố trí tổng thể các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị, xác định chỉ giới xây dựng, chỉ giới đường đỏ của các tuyến đường giao thông chính đô thị, xác định cốt xây dựng khống chế của từng khu vực và toàn đô thị. 9