Tài liệu đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện đức hòa, tỉnh long an theo luật đất đai 2013

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN ------------------------------- Nguyễn Minh Tuấn ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐỨC HÒA, TỈNH LONG AN THEO LUẬT ĐẤT ĐAI 2013 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Hà Nội, 2018 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN ------------------------------- Nguyễn Minh Tuấn ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐỨC HÒA, TỈNH LONG AN THEO LUẬT ĐẤT ĐAI 2013 Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103.01 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Phạm Quang Tuấn XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG Giáo viên hướng dẫn Chủ tịch hội đồng chấm luận văn thạc sĩ khoa học PGS.TS. Phạm Quang Tuấn Hà Nội, 2018 PGS.TS. Trần Văn Tuấn LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn với đề tài: “Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Đức Hòa, tỉnh Long An theo luật đất đai 2013” hoàn toàn là kết quả nghiên cứu của chính bản thân tôi và chƣa đƣợc công bố trong bất cứ một công trình nghiên cứu nào của ngƣời khác. Trong quá trình thực hiện luận văn tôi đã thực hiện nghiêm túc các quy tắc đạo đức nghiên cứu các kết quả trình bày trong luận văn là sản phẩm nghiên cứu khảo sát của riêng cá nhân tôi. Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về tính trung thực của số liệu và các nội dung khác trong luận văn của mình. Hà Nội, ngày tháng năm 2018 Tác giả luận văn Nguyễn Minh Tuấn i LỜI CẢM ƠN Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thiện luận văn, tôi đã nhận đƣợc sự hƣớng dẫn, giúp đỡ nhiệt tình, quý báu của các nhà khoa học, của các cơ quan, tổ chức, nhân dân và các địa phƣơng. Tôi xin đƣợc bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hƣớng dẫn khoa học PGS.TS. Phạm Quang Tuấn đã tận tình hƣớng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình hoàn thành luận văn. Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo trong Khoa Địa lý, Bộ môn Quản lý đất đai và nhà trƣờng Đại học Khoa học Tự nhiên Đại học Quốc gia Hà Nội, Tập thể và Lãnh đạo huyện Đức Hòa… đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận văn này. Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những ngƣời thân, cán bộ, đồng nghiệp và bạn bè đã tạo điều kiện tốt nhất về mọi mặt cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài. Xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Nguyễn Minh Tuấn ii MỤC LỤC MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1 Chƣơng 1. CƠ SỞ KHOA HỌC VÀ PHÁP LÝ CỦA CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT ............................................ 6 1.1. Cơ sở khoa học................................................................................................. 6 1.1.1. Quyền sở hữu đất đai ................................................................................ 6 1.1.2. Quyền sử dụng đất .................................................................................... 6 1.1.3. Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ............................... 8 1.1.4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .................................................................................................. 11 1.1.5. Vị trí, vai trò, ý nghĩa của việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .................... 12 1.2. Căn cứ pháp lý của công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ........................ 16 1.2.1. Một số khái niệm .................................................................................... 16 1.2.2. Mối quan hệ giữa công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận với các nội dung quản lý nhà nƣớc về đất đai ............................................................... 17 1.2.3. Cơ sở pháp lý của các vấn đề nghiên cứu ............................................... 18 1.3. Nội dung công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo pháp luật hiện hành ... 19 1.3.1. Nội dung của việc đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ............................................................................................................... 19 1.3.2. Nội dung công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ........................................ 26 Chƣơng 2. ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐỨC HOÀ, TỈNH LONG AN ..................................................................................................... 35 2.1. Điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội huyện Đức Hoà ................................. 35 2.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................... 35 2.1.2. Các nguồn tài nguyên ............................................................................. 38 2.1.3. Thực trạng môi trƣờng ............................................................................ 40 2.1.4. Thực trạng phát triển kinh tế xã hội ........................................................ 41 2.1.5. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và môi trƣờng..... 48 iii 2.2. Khái quát về hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai huyện Đức Hoà ..................................................................................................... 49 2.2.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Đức Hoà ................................................. 49 2.2.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai...................................................... 52 2.2.3. Đánh giá chung về tình hình quản lý đất đai .......................................... 61 2.3. Phân tích thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Đức Hoà ..................................................................................................... 62 2.3.1. Thực trạng hồ sơ địa chính ..................................................................... 62 2.3.2. Thực trạng nguồn nhân lực trong công tác đăng ký đất đai ................... 67 2.3.3. Thực trạng cơ sở vật chất, trang thiết bị máy móc phục vụ công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận ............................................................... 68 2.3.4. Thực trạng tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận giai đoạn 2014 - nay ......................................................................................................... 69 2.4. Phân tích và đánh giá những ƣu điểm, vấn đề tồn tại trong công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận tại khu vực nghiên cứu giai đoạn 2014 - tháng 12/2017 ............................................................................................ 84 2.4.1. Những ƣu điểm ....................................................................................... 84 2.4.2. Những khó khăn ...................................................................................... 85 Chƣơng 3. ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐỨC HOÀ, TỈNH LONG AN ................................................................ 88 3.1. Cơ sở đề xuất giải pháp cho việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở ......................................................................................................... 88 3.2. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Đức Hoà, tỉnh Long An .............................................. 90 3.2.1. Giải pháp hoàn thiện chính sách, pháp luật ............................................ 90 3.2.2. Giải pháp về hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính .................................. 94 3.2.3. Giải pháp về cơ sở vật chất, khoa học công nghệ ................................... 96 3.2.4. Giải pháp nâng cao trình độ cán bộ, công chức, viên chức .................... 97 3.2.5. Giải pháp về tài chính ............................................................................. 97 3.2.6. Giải pháp cụ thể đối với huyện Đức Hoà ............................................... 98 KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ .................................................................................... 100 TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................................... 102 iv DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1. Hiện trạng sử dụng đất theo đơn vị hành chính ....................................... 50 Bảng 2.2. Kết quả đo đạc bản đồ địa chính huyện Đức Hoà.................................... 63 Bảng 2.3. Hệ thống sổ sách địa chính ...................................................................... 64 Bảng 2.4. Tiến độ cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Đức Hoà ..................... 69 Bảng 2.5. Kết quả đăng ký biến động đất đai trên địa bàn huyện Đức Hoà (giai đoạn từ 2014 tính đến tháng 7/2015) ................................................................ 73 Bảng 2.6. Kết quả thực hiện công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận...................... 76 Bảng 2.7. Kết quả tổng hợp 300 phiếu điều tra tình hình đăng ký, cấp giấy chứng nhận tại 4 điểm nghiên cứu (tại 08 xã và 01 thị trấn / 20 xã, thị trấn của huyện Đức Hoà).................................. 81 DANH MỤC HÌNH Hình 1.1. Quy trình đăng ký đất đai lần đầu ............................................................ 20 Hình 1.2. Mẫu Giấy chứng nhận .............................................................................. 31 Hình 2.1. Sơ đồ vị trí huyện Đức Hòa tỉnh Long An ............................................... 35 Hình 2.2. Biểu đồ thể hiện cơ cấu các nhóm đất của huyện Đức Hòa (năm 2014) ................................................................................................................ 52 Hình 2.3. Biểu đồ thể hiện số lƣợng hồ sơ tiếp nhận theo 02 giai đoạn trƣớc và sau khi thành lập văn phòng đăng ký đai ................................................... 77 v MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài luận văn Luật Đất đai năm 2013, điều 4 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất cho ngƣời sử dụng đất theo quy định của Luật này". Và một trong những điều kiện để ngƣời sử dụng đất đƣợc thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận trừ trƣờng hợp nhận thừa kế theo quy định tại khoản 1 Điều 168, trƣờng hợp qui định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai năm 2013. Nhằm góp phần tạo điều kiện cho nhân dân thực hiện quyền sử dụng đất của mình và thúc đẩy phát triển thị trƣờng bất động sản phát triển, hoạt động công khai, minh bạch đồng thời Nhà nƣớc vẫn quản lý đất đai có hiệu quả cao thì công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) là vấn đề quan trọng, cấp thiết đƣợc các cấp uỷ, chính quyền quan tâm thực hiện trong nhiều năm qua. Để làm tốt công tác này hơn nữa, cần thiết dựa trên những cơ sở khoa học và khảo sát, phân tích đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận hiện nay để đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác này. Xuất phát từ lý do trên, học viên đã chọn đề tài luận văn thạc sỹ "Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Đức Hòa, tỉnh Long An theo luật đất đai 2013". 2. Mục tiêu nghiên cứu Đánh giá thực trạng, phân tích những ƣu điểm và hạn chế trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhằm làm cơ sở cho việc đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác này trên địa bàn huyện Đức Hòa, tỉnh Long An. 3. Nhiệm vụ nghiên cứu - Nghiên cứu tính pháp lý, các qui định của pháp luật về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận có liên quan đến đề tài. 1 - Phân tích thực trạng sử dụng đất và tình hình quản lý nhà nƣớc về đất đai huyện Đức Hòa. - Phân tích tình hình đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giai đoạn 2014 - 7/2015 và gia đoạn có văn phòng đăng ký một cấp đến nay. - Phân tích những thuận lợi và khó khăn trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đức Hòa. - Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu. 4. Phạm vi nghiên cứu Phạm vi không gian nghiên cứu: Đề tài đƣợc thực hiện trên phạm vi ranh giới hành chính thuộc huyện Đức Hòa, tỉnh Long An. Phạm vi thời gian: Từ 01/7/2014 - 12.2017. Phạm vi khoa học: Phân tích, đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Đức Hòa. 5. Phƣơng pháp nghiên cứu - Phương pháp thu thập tài liệu: Điều tra thu thập các tài liệu, số liệu về đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tài nguyên thiên nhiên, môi trƣờng, các số liệu thống kê, kiểm kê về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận đối với đất ở, phiếu điều tra khảo sát ý kiến của nhân dân về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Đức Hòa tại thời điểm hiện trạng để phục vụ cho việc nghiên cứu. - Phương pháp điều tra nhanh nông thôn: Xây dựng phiếu điều tra về tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Đức Hòa, tiến hành phân ra các nhóm xã, thị trấn trên địa bàn huyện, gửi mẫu phiều ngƣời dân tại khu vực nghiên cứu để thu thập thông tin về những thuận lợi, khó khăn, tồn đọng trong công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận. 300 phiếu khảo sát - Phương pháp kế thừa: Kế thừa các tài liệu, số liệu, bản đồ, hồ sơ địa chính về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Đức Hòa để làm cơ sở cho việc nghiên cứu đề tài. 2 - Phương pháp thống kê, so sánh: Trên cơ sở các số liệu, tài liệu khảo sát, thu thập đƣợc, tiến hành thống kê, lập biểu đồ, bảng biểu so sánh số liệu qua các các năm để nắm bắt đƣợc tổng quan thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trong giai đoạn 2004-2017. - Phương pháp phân tích, đánh giá tổng hợp: Phân tích và đƣa ra đánh giá về thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận. - Phương pháp chuyên gia: Lấy ý kiến đóng góp của các chuyên gia ở lĩnh vực quản lý đất đai, đăng ký đất đai, trong đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Đức Hòa, tỉnh Long An. 6. Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn, tổng quan tài liệu trong và ngoài nƣớc về vấn đề nghiên cứu a) Tài liệu khoa học tham khảo: bao gồm các giáo trình, luận văn, tạp chí chuyên ngành, công trình nghiên cứu liên quan lý thuyết của đề tài: - Hƣớng quản lý đất đai: cơ sở địa chính, hồ sơ địa chính, hệ thống chính sách pháp luật đất đai,... - Báo cáo đánh giá đô thị hóa ở Việt Nam của Ngân hàng Thế giới phát hành năm 2011. b) Các văn bản pháp lý liên quan tới công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận: - Luật Đất đai năm 2013; - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013. - Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất. - Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/06/2011 và số 23/2013/NĐ-CP ngày 25/03/2013 quy định về lệ phí trƣớc bạ. - Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở. - Quyết định số 09/2007/QĐ-TTg ngày 19/01/2007 và số 140/2008/QĐ-TTg ngày 21/10/2008 về sắp xếp lại, xử lý nhà, đất thuộc sở hữu nhà nƣớc. 3 - Quyết định số 11/2015/QĐ-TTg ngày 03/04/2015 về miễn, giảm tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất có nguồn gốc đƣợc giao (cấp) không đúng thẩm quyền trƣớc ngày 15/10/1993 tại địa bàn có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn, biên giới, hải đảo. - Thông tƣ số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Thông tƣ số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 quy định về hồ sơ địa chính. - Thông tƣ số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/06/2014 quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất. - Thông tƣ số 76/2014/TT-BTC ngày 16/06/2014 của Bộ Tài chính hƣớng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất. - Các tài liệu kiểm kê, thống kê đất đai, số liệu về công tác cấp giấy chứng nhận huyện Đức Hòa giai đoạn 2004 - 2017. - Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2011-2015) huyện Đức Hòa, tỉnh Long An. c) Tài liệu, số liệu thu thập, điều tra thực tế tại địa phương - Số liệu thống kê, kiểm kê đất đai, đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận huyện Đức Hòa các từ năm 2004 - 2017. - Các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, thực trạng môi trƣờng và quản lý đất đai tại huyện Đức Hòa. - Phiếu điều tra, thu thập thông tin thực tế về công tác đăng ký. 7. Cấu trúc luận văn Ngoài phần mở đầu và kết luận, kiến nghị, luận văn gồm 3 chƣơng Chƣơng 1: Cơ sở khoa học và pháp lý của công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Chƣơng 2: Phân tích thực trạng công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Đức Hoà, tỉnh Long An. 4 Chƣơng 3: Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Đức Hoà, tỉnh Long An. 8. Ý nghĩa khoa học của luận văn: Kết quả nghiên cứu của luận văn góp phần làm phong phú hệ thống lý luận của khoa học quản lý đất đai theo hƣớng phân tích, đánh giá thực trạng công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với khu vực ngoại ô tỉnh Long An. 9. Ý nghĩa thực tiễn của luận văn: Chỉ ra những tồn tại, đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho nhà quản lý của địa bàn nghiên cứu. Luận văn đƣợc xem là tƣ liệu khoa học tham khảo cung cấp cho các cơ quan quản lý phục vụ điều chỉnh công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận của khu vực nghiên cứu, để thực hiện tốt hơn nữa nội dung quản lý nhà nƣớc về đất đai, nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ, chặt chẽ theo quy định của pháp luật, đẩy mạnh cải cách hành chính, phục vụ nhân dân ngày càng tốt hơn, đẩy nhanh tiến độ, sớm hoàn thành việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu theo Nghị quyết của Quốc hội và Chỉ thị của Thủ tƣớng Chính phủ. 5 CHƢƠNG 1. CƠ SỞ KHOA HỌC VÀ PHÁP LÝ CỦA CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1. Cơ sở khoa học 1.1.1. Quyền sở hữu đất đai Ở mọi quốc gia, đất đai luôn đƣợc coi là nguồn tài nguyên đặc biệt quan trọng. Đối với Việt Nam, một quốc gia đất hẹp ngƣời đông thì đất đai càng là tài sản quý hiếm, có giá trị đặc biệt thiết yếu trong quá trình xây dựng và phát triển đất nƣớc. Trong đất đai, việc xác lập quyền sở hữu có liên quan chặt chẽ và đóng vai trò chi phối, đôi khi có ý nghĩa quyết định đối với việc khai thác, quản lý và sử dụng hiệu quả đất đai quốc gia. Theo Điều 158 Bộ Luật dân sự năm 2015 [25]: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật”. Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền cơ bản: - Quyền chiếm hữu là quyền nắm giữ, quản lý tài sản. - Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hƣởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. - Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Theo Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 [19]: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này”. 1.1.2. Quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất là toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nhà nƣớc ban hành trong đó quy định việc bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đƣợc nhà nƣớc giao đất sử dụng [25]. Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác đƣợc xác lập do nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất (Theo Điều 688 Bộ Luật dân sự năm 2005). 6 Đất đai có thể đem lại sự giàu có, sự phồn thịnh cho chủ sở hữu đất và việc sở hữu đất đai nhƣ thế nào cho hợp lý để đảm bảo cho sự phát triển ổn định hòa bình, công bằng xã hội là vấn đề lớn, vấn đề khó đối với mỗi quốc gia cũng nhƣ toàn thể nhân loại. Chế độ quản lý và sử dụng đất đai hiện hành của Việt Nam là sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nƣớc thống nhất quản lý, nhân dân trực tiếp sử dụng và có quyền của ngƣời sử dụng đất. Để quy định, bảo vệ và thực thi chế độ này, Nhà nƣớc ta đã ban hành các văn bản pháp luật, pháp lý cụ thể nhƣ: Hiến pháp năm 1980 (Điều 19), Hiến pháp năm 1992 (Điều 17, 18), Hiến pháp năm 2013 (Điều 53, 54), Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 quy định về quyền sở hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai, chế độ quản lý đất đai thống nhất của Nhà nƣớc cũng nhƣ quy định rõ quyền hạn, trách nhiệm, các công tác quản lý đất và quyền hạn trách nhiệm của ngƣời sử dụng đất. Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ngày càng trở nên đƣợc coi trọng, khi quan hệ đất đai ngày càng mở rộng và đan xen phức tạp vào mọi hoạt động kinh tế xã hội nhƣ hiện nay thì sự phối hợp giƣa cơ chế sở hữu và cơ chế sử dụng đất trở thành một vấn đề nóng hổi, nảy sinh nhiều vấn đề khó khăn. Vì thế việc tìm ra một cơ chế phối hợp quyền sở hữu và quyền sử dụng đất hợp lý đảm bảo hài hòa các lợi ích là rất cần thiết và nếu đạt đƣợc điều đó thì sẽ thúc đẩy nền kinh tế phát triển và xã hội ổn định. Ngƣợc lại nếu chúng ta không có cơ chế hợp lý sẽ kìm hãm sƣ vận động quan hệ đất đai, tất yếu sẽ phát sinh mâu thuẫn gây cản trở cho phát triển nền kinh tế - xã hội đất nƣớc. Với yêu cầu đặt ra nhƣ trên ta nhận thấy rằng cơ chế sở hữu và sử dụng đất đai mà Đảng ta đề ra và Nhà nƣớc ta thực hiện nhƣ ngày nay là hoàn toàn hợp lý và phù hợp với thực tiễn. Hệ thống văn bản pháp luật đất đai hiện nay của nƣớc ta bƣớc đầu đã đáp ứng đƣợc những yêu cầu phức tạp trong việc điều chỉnh các mối quan hệ đất đai tồn tại và phát sinh. Tuy nhiên với xu hƣớng luôn luôn vận động, luôn luôn phát triển và thực tế còn nhiều khó khăn tồn tại trong công tác quản lý và sử dụng đất đai hiện nay đòi hỏi nhà nƣớc phải nghiên cứu, nắm bắt rõ tình hình đất đai nhằm đề ra những văn bản pháp lý về đất đai mới bổ sung cho hệ thống văn bản 7 hiện có, thay thế những văn bản không còn phù hợp, hoàn thiện hệ thống văn bản đất đai. Đây sẽ là hƣớng đi vững chắc nhất đảm bảo cho việc quản lý và sử dụng đất diễn ra ổn định, chặt chẽ, sử dụng tiết kiệm, hiệu quả đem lại lợi ích cao nhất. 1.1.3. Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Theo Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014: Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan. Nhà ở là tài sản luôn gắn liền với đất đai, hơn thế nữa nhà ở đặc biệt quan trọng, quý giá đối với mỗi con ngƣời, mỗi gia đình cũng nhƣ toàn xã hội [2014]. Nhà ở lại là tài sản có giá trị lớn do con ngƣời tạo lập nhằm thoả mãn cho nhu cầu của mình, vì vậy nảy sinh và tồn tại quyền sở hữu về nhà ở. Theo quy định tại Bộ Luật dân sự năm 2015, nhà ở là một bất động sản không thể di dời và quyền sở hữu nhà ở cũng nhƣ quyền sở hữu các tài sản khác bao gồm quyền chiếm đoạt (quản lý nhà ở), quyền sử dụng (lợi dụng các tính năng của nhà ở để phục vụ mục đích kinh tế - đời sống), và quyền định đoạt (quyết định số phận pháp lý của nhà ở nhƣ bán, cho thuê, cho mƣợn, để thừa kế, phá đi,...). Chủ sở hữu nhà ở là ngƣời có đầy đủ các quyền đó. Tuy nhiên quyền sở hữu nhà ở cũng có thể tách rời nhƣ đối với đất, nghĩa là chủ sở hữu có thể chuyển giao một phần hoặc toàn bộ quyền sử dụng nhà ở và quyền chiếm hữu nhà ở của mình cho ngƣời khác trong một khoảng thời gian và không gian xác định, đó là khi chủ sở hữu cho thuê nhà, cho mƣợn nhà. Việc quy định phân chia quyền hạn giữa chủ sở hữu nhà và ngƣời sử dụng nhà không tuân theo một quy tắc cứng nhắc mà tuân theo sự thoả thuận giữa hai bên. Trên thế giới đã và đang tồn tại rất nhiều hình thức sở hữu nhà ở khác nhau nhƣ nhà sở hữu tƣ nhân, nhà ở sở hữu nhà nƣớc, nhà ở sở hữu của các tổ chức. Ở Việt nam, đối với đất đai chỉ có duy nhất hình thái sở hữu toàn dân, đối với nhà ở có đa dạng hoá các hình thái sở hữu. 8 Tại Việt Nam có ba hình thức sở hữu nhà ở sau: + Nhà ở thuộc sở hữu nhà nƣớc, bao gồm: Nhà ở đƣợc tạo lập bằng vốn ngân sách Nhà nƣớc hoặc có nguồn gốc từ vốn ngân sách của Nhà nƣớc. Nhà ở có nguồn gốc sở hữu khác đƣợc chuyển thành sở hữu Nhà nƣớc theo quy định của pháp luật. Nhà ở đƣợc tạo lập bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nƣớc có một phần tiền góp của cá nhân, tập thể theo thoả thuận hoặc theo hợp đồng mua nhà trả góp nhƣng chƣa trả hết tiền. Đối với loại nhà này Nhà nƣớc là chủ sở hữu, Nhà nƣớc có thể sử dụng trực tiếp nhà hoặc cho các đối tƣợng khác thuê nhà để sử dụng. + Nhà ở thuộc sở của các tổ chức chính trị, kinh tế, xã hội, gồm: Nhà ở đƣợc tạo lập bằng nguồn vốn do các tổ chức này huy động. Nhà ở đƣợc các tổ chức, cá nhân biếu tặng hợp pháp. + Nhà ở thuộc sở hữu tƣ nhân: là nhà do tƣ nhân tự tạo lập thông qua xây dựng, mua bán hoặc do nhận thừa kế, tặng cho, chuyển nhƣợng bởi các hình thức hợp pháp khác. Nhà nƣớc công nhận ba hình thức sở hữu nhà ở trên và thực hiện quyền bảo hộ hợp pháp về nhà ở cho mọi đối tƣợng sở hữu. Hiện nay, Nhà nƣớc công nhận quyền sở hữu nhà ở bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho chủ sở hữu. Giấy chứng nhận là chứng thƣ có tính pháp lý cao nhất biểu hiện cho quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu về nhà ở và là căn cƣ pháp lý gắn kết chủ sở hữu nhà ở và Nhà nƣớc. Do tầm quan trọng đặc biệt của nhà ở đối với đời sống kinh tế xã hội cho nên Nhà nƣớc ta phải thực hiện quản lý chặt chẽ về nhà ở. Nhà nƣớc đóng vai trò là cơ quan quản lý tối cao về nhà ở. Chủ sở hữu nhà ở có quyền lợi đồng thời phải thực hiện nghĩa vụ về nhà ở theo quy định của Nhà nƣớc, cụ thể là: * Về quyền lợi: Chủ sở hữu nhà ở có quyền sử dụng trực tiếp, có quyền cho thuê nhà ở của mình, có quyền dùng nhà ở của mình để thế chấp, bảo lãnh, uỷ quyền cho ngƣời khác quản lý nhà ở, chuyển quyền sở hữu nhà ở cho ngƣời khác theo luật định. 9 * Về nghĩa vụ: Chủ sở hữu nhà ở phải đăng ký nhà ở tại cơ quan nhà nƣớc cấp có thẩm quyền; phải nộp thuế về nhà theo luật định; phải bảo quản và sửa chữa nhà ở (khi cải tạo, sửa chữa hay xây dựng mới phải xin phép cơ quan nhà nƣớc cấp có thẩm quyền); Phải thực hiện phá dỡ nhà khi bị hƣ hỏng nặng có nguy cơ sập đổ để bảo đảm an toàn hoặc để thực hiện quy hoạch xây dựng của Nhà nƣớc. Về phía nhà nƣớc với tƣ cách là ngƣời quản lý có quyền quy định quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở. Nhà nƣớc có trách nhiệm bảo hộ quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu nhà ở, đồng thời có quyền yêu cầu chủ sở hữu nhà ở phải thực hiện nghĩa vụ của họ theo luật định. Ngoài việc quy định quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở nhƣ trên nhà nƣớc còn thực hiện chế độ quản lý nhà nƣớc về nhà ở thông qua một số biện pháp nhƣ: - Nhà nƣớc ban hành các quy chế, tiêu chuẩn, quy phạm về quy hoạch, thiết kế, xây dựng, quản lý nhà ở. - Nhà nƣớc có quyền cho phép hoặc đình chỉ xây dựng vì thế nhà nƣớc tổ chức việc cấp phép xây dựng. - Nhà nƣớc lập kế hoạch xây dựng nhà ở. - Nhà nƣớc tổ chức đăng ký, điều tra, thống kê nhà ở. - Thực hiện thanh tra, kiểm tra, giải quyết các vi phạm về nhà ở. Với yêu cầu phát triển hiện nay về nhà ở, đƣờng lối chính sách của Đảng cũng nhƣ các quy định của Nhà nƣớc ta hiện nay là hoàn toàn hợp lý. Việc đa dạng hoá các hình thức sở hữu nhà ở vừa nhằm khuyến khích cho nhân dân tự xây dựng phát triển và quản lý sử dụng nhà ở tốt hơn, thu hút nguồn vốn mạnh mẽ trong dân để phát triển nhà ở lại vừa có thể thực hiện quản lý điều tiết sự phát triển nhà ở theo định hƣớng của Nhà nƣớc. Tuy nhiên một thực tế hiện nay là nhà ở nƣớc ta, đặc biệt là nhà ở các đô thị đang phát triển một cách ồ ạt, thƣờng bị điều chỉnh quy hoạch, xây dựng nhà ở trái phép, quy mô manh mún làm phá vỡ cảnh quan kiến trúc đô thị. Việc quản lý nhà ở, có nơi còn bị buông lỏng khiến cho việc cơi nới xây dựng không phép, tranh chấp nhà đất diễn ra thƣờng xuyên. Sự phát triển các quan hệ nhà đất đã nảy sinh một số 10 vấn đề mà pháp luật nhà ở hiện hành chƣa theo kịp để điều chỉnh. Thực tế này đòi hỏi Nhà nƣớc ta phải thực thi chế độ quản lý nhà ở chặt chẽ hơn, đồng thời phải nhanh chóng ban hành và đƣa vào thực hiện những văn bản pháp luật mới để kịp thời điều chỉnh, phục vụ cho công tác quản lý nhà ở đặt ra: vừa tạo điều kiện cho nhà ở phát triển, nhƣng vẫn đảm bảo quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ nhà ở. 1.1.4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất + Theo khoản 16 Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 [19]: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thƣ pháp lý để Nhà nƣớc xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của ngƣời có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”. + Theo Điều 97 Luật Đất đai năm 2013: “1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước. 2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp người đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này”. Nhà nƣớc quy định và thực hiện bảo hộ quyền lợi hợp pháp của chủ sử dụng các loại đất và chủ sở hữu nhà ở. Đối với mỗi loại đất khi Nhà nƣớc tiến hành giao đất, cho thuê đất thì đều công nhận quyền sử dụng của ngƣời đƣợc giao đất, cho thuê đất. Biểu hiện cụ thể của việc Nhà nƣớc công nhận quyền này là việc Nhà nƣớc 11 cấp giấy chứng nhận cho ngƣời sử dụng đất. Giấy chứng nhận là chứng thƣ pháp lý thiết lập quan hệ giữa Nhà nƣớc với ngƣời sử dụng đất, bảo vệ cho quyền lợi và việc thực hiện nghĩa vụ của mỗi bên đối với bên kia. Nhà và đất có mối quan hệ khăng khít với nhau, đặc biệt đất ở và nhà ở luôn luôn đi cùng nhau. Vì vậy, kể từ ngày 10/12/2009 Nhà nƣớc ta đã thực hiện đồng thời việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở trên cùng một văn bản (Nghị định số 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ). Với tầm quan trọng đặc biệt của mình, nhà ở và đất ở phải chịu sự quản lý chặt chẽ thống nhất của Nhà nƣớc. Giấy chứng nhận giúp cho ngƣời sử dụng đất, sở hữu nhà ở yên tâm sử dụng nhà đất, thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở nhƣ chuyển nhƣợng nhà đất, thế chấp, góp vốn, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và sở hữu nhà để vay vốn đầu tƣ kinh doanh, sản xuất ... một cách dễ dàng thuận tiện đúng pháp luật, cũng nhƣ thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với Nhà nƣớc. 1.1.5. Vị trí, vai trò, ý nghĩa của việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 1.1.5.1. Vị trí Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một trong 15 nội dung quản lý Nhà nƣớc về đất đai đã đƣợc quy định trong Luật Đất đai năm 2013. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là việc làm của cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền, cụ thể là cơ quan hành pháp - Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp huyện. Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, chịu trách nhiệm của sự song trùng lãnh đạo, của hành chính (chiều ngang) là Ủy ban nhân dân cấp huyện và Sở Tài nguyên và Môi trƣờng cấp tỉnh (chiều dọc) là chỉ đạo về chuyên môn nghiệp vụ [1]. 1.1.5.2. Vai trò Đối với Nhà nƣớc và xã hội: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc thống nhất quản lý, nên Nhà nƣớc phải nắm rõ các thông tin liên quan đến việc sử dụng đất, thông qua công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nhà nƣớc có thể: 12 - Giám sát hiện trạng sử dụng đất: Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất giúp Nhà nƣớc nắm chắc thông tin về chủ sử dụng đất, thông tin từng thửa đất. Những thay đổi trong quá trình sử dụng đất đƣợc ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thông qua việc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, qua đó Nhà nƣớc kiểm soát đƣợc các giao dịch về đất đai, giám sát cơ sở hạ tầng, nhà ở, các công trình xây dựng trên đất từ đó có định hƣớng phát triển phù hợp nhằm đem lại hiệu quả sử dụng đất cao nhất. - Kết quả cấp Giấy chứng nhận còn là tài liệu phục vụ việc đánh giá tính hợp lý của hệ thống chính sách pháp luật, hiệu quả trong công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật và ý thức chấp hành pháp luật, đánh giá xem Luật Đất đai và các văn bản hƣớng dẫn thi hành đã đi vào cuộc sống chƣa. - Phục vụ quản lý trật tự xã hội: Thực hiện tốt việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sẽ giúp cho công tác thống kê, kiểm kê đất đai, quản lý Nhà nƣớc đối với các giao dịch liên quan đến bất động sản tốt hơn, làm lành mạnh thị trƣờng bất động sản. Công dân sử dụng nhà, đất có Giấy chứng nhận với tỷ lệ cao sẽ giúp họ yên tâm hơn vì quyền lợi hợp pháp của họ đƣợc Nhà nƣớc bảo hộ. Làm cho xã hội văn minh thêm, nhân dân tin tƣởng vào Chính quyền hơn, góp phần vào việc đấu tranh phòng, chống diễn biến hòa bình của các thế lực thù địch có âm mƣu chống phá cách mạng nƣớc ta. - Đối với ngƣời dân: Công tác cấp Giấy chứng nhận với vai trò ghi nhận các thông tin của thửa đất, của ngôi nhà thành chứng thƣ pháp lý, là sự đảm bảo quyền lợi của ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu đối với nhà ở đó. Bởi lẽ, một khi nhà, đất đã đƣợc cấp Giấy chứng nhận là Nhà nƣớc đã công nhận chủ quyền của chủ sử dụng, chủ sở hữu. Chủ quyền đó sẽ đƣợc bảo hộ bởi chính sách pháp luật. Nhƣ vậy, thông qua việc cấp Giấy chứng nhận, sự an toàn về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở của chủ sở hữu - sử dụng sẽ đƣợc tăng cƣờng. - Hỗ trợ các giao dịch về bất động sản: Hầu hết các giao dịch trên thị trƣờng bất động sản hiện nay đều có tình trạng chung là thiếu thông tin hoặc thông tin thiếu chính xác, không kịp thời. Những bất động sản đƣợc cấp Giấy chứng nhận tức là đã 13