Tài liệu đánh giá thực trạng sử dụng đất của các tổ chức được nhà nước giao đất cho thuê đất trên địa bàn thành phố cao bằng tỉnh cao bằng giai đoạn 2012 2016

. ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LINH THỊ THU TRANG ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC ĐƯỢC NHÀ NƯỚC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ CAO BẰNG, TỈNH CAO BẰNG, GIAI ĐOẠN 2012 - 2016 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2017 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LINH THỊ THU TRANG ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC ĐƯỢC NHÀ NƯỚC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ CAO BẰNG, TỈNH CAO BẰNG, GIAI ĐOẠN 2012 - 2016 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: GS.TS. Nguyễn Thế Đặng Thái Nguyên - 2017 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kì công trình nào khác. Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./. Tác giả Linh Thị Thu Trang ii LỜI CẢM ƠN Trong cả quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình, những ý kiến đóng góp, chỉ bảo quý báu của các Thầy giáo, Cô giáo thuộc Quản lý tài nguyên, Phòng Quản đào tạo sau đại học - trường Đại học nông lâm Thái Nguyên. Đề tài được hoàn thành, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản thân, tôi còn nhận được sự hướng dẫn chu đáo, tận tình của GS.TS. Nguyễn Thế Đặng là người hướng dẫn trực tiếp tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và viết luận văn. Trong thời gian nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ và tạo điều kiện của Sở Tài nguyên và Môi trường Cao Bằng; Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Cao Bằng, UBND nhân thành phố Cao Bằng, Phòng thống kê, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Chi cục Thuế thành phố Cao Bằng, các anh chị em và bạn bè đồng nghiệp, sự động viên, tạo mọi điều kiện về vật chất, tinh thần của cơ quan, gia đình và người thân. Tôi xin được bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc và xin chân thành cảm ơn mọi sự giúp đỡ quý báu đó ! Trân trọng! Tác giả Linh Thị Thu Trang iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................ i LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................ii MỤC LỤC ................................................................................................................. iii DANH MỤC CÁC BẢNG......................................................................................... vi MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài...................................................................................... 1 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài............................................................................ 3 2.1. Mục tiêu tổng quát ........................................................................................ 3 2.2. Mục tiêu cụ thể ............................................................................................. 3 3. Ý nghĩa của đề tài ................................................................................................ 3 3.1. Ý nghĩa khoa học .......................................................................................... 3 3.2. Ý nghĩa thực tiễn........................................................................................... 3 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU .................................................................. 4 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài ................................................................................. 4 1.1.1. Cơ sở lý luận .............................................................................................. 4 1.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài ............................................................................. 5 1.2. Khái quát chính sách đất đai của một số nước trên Thế giới và tại Việt Nam ...... 11 1.2.1. Khái quát chính sách đất đai của một số nước trên Thế giới ................... 11 1.2.2. Khái quát chính sách giao đất, cho thuê đất tại Việt Nam....................... 17 1.3. Một số kết quả nghiên cứu về giao đất, cho thuê đất ..................................... 22 CHƯƠNG 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...................... 28 2.1. Địa điểm, thời gian và đối tượng nghiên cứu ................................................. 28 2.2. Nội dung nghiên cứu ...................................................................................... 28 2.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và sử dụng đất của thành phố Cao Bằng ........................................................................................... 28 2.2.2. Đánh giá thực trạng sử dụng đất đã giao, cho thuê đối với các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Cao Bằng và thành phố Cao Bằng ..................................................................................................... 28 iv 2.2.3. Đánh giá tình hình vi phạm sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Cao Bằng .......................... 28 2.2.4. Đánh giá và định hướng giải pháp sử dụng đất có hiệu quả đối với đất đã giao cho các tổ chức trên địa bàn thành phố Cao Bằng .......................... 28 2.3. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................ 29 2.3.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu ..................................................... 29 2.3.2. Phương pháp điều tra, khảo sát thực địa .................................................. 30 2.3.3. Phương pháp phân tích, tổng hợp ............................................................ 30 CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .............................. 31 3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và sử dụng đất của thành phố Cao Bằng ........................................................................................................ 31 3.1.1. Điều kiện tự nhiên.................................................................................... 31 3.1.2. Tình hình kinh tế - xã hội thành phố Cao Bằng....................................... 34 3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất ............................................................................. 37 3.2. Đánh giá thực trạng sử dụng đất đã giao, cho thuê đối với các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Cao Bằng và thành phố Cao Bằng ........................................................................................................ 41 3.2.1. Đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức ........................ 41 3.2.2. Tình hình công tác giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức trên địa bàn thành phố Cao Bằng từ năm 2012 - 2016 ............................................. 46 3.3. Đánh giá tình hình vi phạm sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Cao Bằng ....................................... 50 3.3.1. Đánh giá tình hình vi phạm của các tổ chức trong việc sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cao Bằng ....................................................................... 50 3.3.2. Tình hình vi phạm pháp luật về bảo vệ môi trường trên địa bàn thành phố Cao Bằng ........................................................................................... 52 3.3.3. Tình vi phạm nghĩa vụ tài chính của các tổ chức kinh tế giai đoạn 2012-2016 trên địa bàn thành phố Cao Bằng .................................................... 55 v 3.4. Đánh giá và định hướng giải pháp sử dụng đất có hiệu quả đối với đất đã giao cho các tổ chức trên địa bàn thành phố Cao Bằng .................................... 58 3.4.1. Thành tựu, tồn tại và các yếu tố ảnh hưởng ............................................. 58 3.4.2. Định hướng giải pháp .............................................................................. 60 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................ 63 1. Kết luận ............................................................................................................. 63 2. Kiến nghị ........................................................................................................... 64 TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... 65 PHỤ LỤC vi DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1. Diện tích theo đơn vị hành chính của thành phố Cao Bằng .................... 38 Bảng 3.2. Tình hình biến động sử dụng đất thành phố Cao Bằng giai đoạn 2012-2016 ..................................................................................... 39 Bảng 3.3. Tổng số tổ chức phân theo loại hình sử dụng trên địa bàn tỉnh Cao Bằng.................................................................................................................. 41 Bảng 3.4. Tình hình giao đất, cho thuê đất theo đơn vị hành chính trên địa bàn tỉnh Cao Bằng .......................................................................................... 43 Bảng 3.5. Tổng số tổ chức phân theo loại hình sử dụng trên địa bàn thành phố Cao Bằng ................................................................................ 44 Bảng 3.6. Tình hình giao đất, cho thuê đất của các loại hình tổ chức trên địa bàn thành phố Cao Bằng .......................................................................... 45 Bảng 3.7. Kết quả giao đất có thu tiền, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Cao Bằng giai đoạn 2012 - 2016 ........................ 48 Bảng 3.8. Kết quả giao đất, công nhận QSDĐ như giao đất không thu tiền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cao Bằng giai đoạn 2012 - 2016 ......... 49 Bảng 3.9. Tình hình vi phạm của các tổ chức trong việc sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cao Bằng .......................................................................... 51 Biểu 3.10. Kết quả xử lý vi phạm các tổ trên địa bàn thành phố Cao Bằng ............. 52 Bảng 3.11. Tình hình chấp hành pháp luật về bảo vệ môi trường ............................ 53 Bảng 3.12. Kết quả xử phạt vi phạm về bảo vệ môi trường ..................................... 54 Bảng 3.13. Tình hình vi phạm nghĩa vụ tài chính của các tổ chức trên địa bàn thành phố Cao Bằng................................................................................. 56 Bảng 3.14. Tình hình thu tiền thuê đất của các tổ chức kinh tế giai đoạn 20122016 trên địa bàn thành phố Cao Bằng ........................................................ 57 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Như ta đã biết đất đai có nguồn gốc từ tự nhiên, cùng với thời gian thì con người xuất hiện và tác động vào đất đai, cải tạo đất đai và biến đất đai trở thành công cụ của con người. Đất đai có trước lao động và cùng với quá trình lịch sử phát triển kinh tế-xã hội, đất đai là điều kiện lao động. Các Mác viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp”, hay “Lao động không phải là nguồn duy nhất sinh ra của cải vật chất” mà “lao động là cha của của cải vật chất, còn đất là mẹ”. Đất đai là sản phẩm mà thiên nhiên ban tặng cho con người. Đó là môi trường sống, là chỗ đứng, là địa bàn hoạt động cho tất cả các nghành các lĩnh vực, là tư liệu không thể thay thế được.bởi vậy Đất đai đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người. Nếu không có đất đai thì rõ ràng không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, cũng như không thể có sự tồn tại của loài người. Đất đai là một trong những tài nguyên vô cùng quý giá của con người, điều kiện sống cho động vật, thực vật và con người trên trái đất. Trải qua một quá trình lịch sử lâu dài con người chiếm hữu đất đai biến đất đai thành một tài sản của cộng đồng, của một quốc gia Luật Đất đai năm 1993 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay”. Do đó, việc phân bổ, sử dụng hợp lý, tiết kiệm hiệu quả cao; bảo đảm lợi ích trước mắt và lâu dài, bảo vệ môi trường sinh thái, đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững đất nước luôn là vấn đề xuyên suốt trong chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước. Cùng với công cuộc đổi mới nền kinh tế, vai trò của đất đai ngày càng quan trọng. Việc quản lý sử dụng có hiệu quả đất đai - nguồn tài nguyên hữu hạn này 2 không chỉ liên quan đến quyết định tương lai của nền kinh tế địa phương nói riêng và của đất nước nói chung, còn đảm bảo mục tiêu ổn định tình hình chính trị phát triển kinh tế - xã hội. Trong những năm qua công tác quản lý nhà nước về đất đai, đặc biệt công tác giao đất và cho thuê đất đã từng bước đi vào nề nếp góp phần ổn định tình hình kinh tế-xã hội, bảo đảm an ninh trật tự. Thế nhưng, công tác quản lý đất đai ở một số nơi bị buông lỏng, công tác giải phóng mặt bằng vẫn còn có nhiều trường hợp thiếu công khai, dân chủ; công tác giao đất, cho thuê đất và sử dụng đất ở một số địa phương còn nhiều bất cập dẫn đến tình trạng giao đất không đúng đối tượng, không đúng thẩm quyền, chồng chéo, sử dụng đất lãng phí, chuyển đổi mục đích sử dụng trái phép, đất để hoang hoá dẫn đến hiệu quả sử dụng đất không cao, trong khi đó nền kinh tế nước ta đang từng bước hội nhập kinh tế quốc tế, nhu cầu sử dụng đất để phát triển kinh tế xã hội là vấn đề cấp thiết trong giai đoạn hiện nay. Vì vậy, công tác giao đất, cho thuê đất và quản lý việc sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất trong quá trình thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội là vấn đề có ý nghĩa quan trọng trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế, xã hội hoá đất nước. Thành phố Cao Bằng là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hoá của tỉnh Cao Bằng, trong những nằm gần đây tỉnh Cao Bằng đã tập trung đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật đô thị đáp ứng tiến trình đô thị hoá trên địa bàn tỉnh mà đặc biệt là thành phố Cao Bằng. Cùng với sự phát triển đó nảy sinh nhiều tiêu cực,đó là bỏ hoang đất không sử dụng trong thời gian dài, sử dụng không đúng mục đích, bị lấn chiếm, chuyển nhượng, cho thuê trái phép, chậm đưa đất vào sử dụng, lấn chiếm đất công... vấn đề đặt ra với cơ quan quản lý đất đai là làm thế nào để đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất ngày càng gia tăng của các thành phần trong xã hội trên tổng quỹ đất nhất định của thành phố. Nhằm đáp ứng nhu cầu thực tiễn khách quan, việc đánh giá thực trạng quản lý, sử dụng đất của các tổ chức là việc làm có ý nghĩa thiết thực trong việc tăng cường vai trò quản lý Nhà nước đối với nguồn tài nguyên đặc biệt quan trọng là đất đai nói chung và đối với diện tích đất mà các tổ chức đang quản lý 3 sử dụng nói riêng. Vì vậy việc đánh giá thực trạng quản lý, sử dụng đất của các tổ chức để kịp thời đưa ra những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước đối với diện tích đất đã giao, cho thuê và nâng cao hiệu quả sử dụng đất, tránh việc để lãng phí là việc làm bức thiết. Xuất phát từ tình hình thực tiễn trên, chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh giá thực trạng sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng giai đoạn 2012 - 2016” . 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 2.1. Mục tiêu tổng quát Đánh giá được thực trạng sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng và đề xuất giải pháp sử dụng đất có hiệu quả. 2.2. Mục tiêu cụ thể - Đánh giá thực trạng sử dụng đất đã giao, cho thuê đối với các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Cao Bằng và thành phố Cao Bằng - Đánh giá tình hình vi phạm sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Cao Bằng - Đánh giá và định hướng giải pháp sử dụng đất có hiệu quả đối với đất đã giao cho các tổ chức trên địa bàn thành phố Cao Bằng 3. Ý nghĩa của đề tài 3.1. Ý nghĩa khoa học - Vận dụng và làm sáng tỏ những luật định trong công tác quản lý giao đất, cho thuê đất. - Góp phần bổ sung và hoàn thiện những luật định, văn bản pháp luật cho phù hợp trong công tác quản lý giao đất, cho thuê đất. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ là cơ sở để hoạch định các chính sách và giải pháp sử dụng đất hiệu quả đối với tài nguyên đất đai của thành phố Bằng. Là tài liệu tham khảo khi nghiên cứu các vấn đề liên quan đến đất đai của các huyện có điều kiện tương đồng trên địa bàn tỉnh Cao Bằng. 4 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài 1.1.1. Cơ sở lý luận Đất đai là một trong những yếu tố cơ bản của quá trình sản xuất và tái sản xuất xã hội, vì vậy quan hệ sở hữu về đất đai đã được các nhà kinh tế học đặc biệt quan tâm nghiên cứu. Lý luận về địa tô của A-đam Xmit, Đa-vít Ri-các-đô... tiếp tục được C. Mác, Ph. Ăng-ghen hoàn thiện, đặt nền tảng lý thuyết cho việc giải thích các hiện tượng và quá trình kinh tế trong nông nghiệp, là cơ sở để hình thành, hoàn thiện luật pháp, chính sách nhằm phát triển kinh tế cũng như ổn định xã hội. Sau khi nghiên cứu lý luận địa tô, các Ông đã rút ra một số kết luận, trong đó có vấn đề: + Địa tô trong nền sản xuất tư bản chủ nghĩa hay có thể nói là địa tô trong nền kinh tế thị trường có tính ổn định, không phụ thuộc vào quan hệ sở hữu về đất đai. + Khi đã tách quyền sở hữu và quyền chiếm hữu (trong đó trước hết là quyền sử dụng) đất đai, người chiếm hữu (người sử dụng) nếu đầu tư vào đất sẽ thu được địa tô chênh lệch hai. Trên cơ sở những nghiên cứu về lý luận địa tô của C. Mác, Ph. Ăng-ghen, V.I. Lê-nin đã đưa ra cơ sở lý luận của việc quốc hữu hóa ruộng đất. Trong “Cương lĩnh ruộng đất của Đảng xã hội dân chủ trong cuộc cách mạng đầu tiên ở Nga năm 1905 - 1907”, V.I. Lê-nin đã làm sáng tỏ bản chất của khái niệm quốc hữu hóa ruộng đất và chỉ rõ mối liên hệ của địa tô chênh lệch và địa tô tuyệt đối với hai hình thức độc quyền trong nông nghiệp và theo Ông “Địa tô chênh lệch không tránh khỏi hình thành trong chế độ nông nghiệp tư bản chủ nghĩa, ngay cả khi chế độ tư hữu về ruộng đất bị xóa bỏ hoàn toàn” (V.I. Lê-nin, 2006). [29] Địa tô tuyệt đối diễn ra bắt nguồn từ chế độ sở hữu ruộng đất tư nhân. Chế độ tư hữu này đã cản trở việc cạnh tranh tự do, cản trở việc san bằng lợi nhuận 5 thành lợi nhuận bình quân giữa các doanh nghiệp nông nghiệp và doanh nghiệp phi nông nghiệp. V.I. Lê-nin viết: “Như vậy là vấn đề quốc hữu hóa ruộng đất trong xã hội tư bản chủ nghĩa chia thành hai phần khác nhau về bản chất: vấn đề địa tô chênh lệch và vấn đề địa tô tuyệt đối. Quốc hữu hóa thay đổi người hưởng địa tô chênh lệch và xóa bỏ ngay cả sự tồn tại của địa tô tuyệt đối. Vậy quốc hữu hóa một mặt là một cải cách bộ phận trong khuôn khổ của chủ nghĩa tư bản (thay đổi người làm chủ một bộ phận giá trị thặng dư), và mặt khác, là sự xóa bỏ các độc quyền gây trở ngại cho sự phát triển của chủ nghĩa tư bản nói chung”. Thiếu sự phân biệt hai mặt này sẽ không thể hiểu được ý nghĩa kinh tế của việc quốc hữu hóa ruộng đất - vấn đề quyết định ý nghĩa của các cơ sở lý luận về ruộng đất (Nguyễn Đình Kháng, 2011 ) [13]. V.I. Lê-nin đã chỉ rõ, nhận thức đúng đắn cơ sở lý luận của việc quốc hữu hóa ruộng đất và tiếp đó là vấn đề ruộng đất có ý nghĩa rất to lớn. Những sai lầm trong lý luận dẫn tới những kết luận không đúng đắn và dẫn đến những sai lầm về chính trị. Chế độ sở hữu ruộng đất tư nhân là sự trở ngại của việc đầu tư tự do tư bản vào ruộng đất. Ông cũng viết: “Thủ tiêu chế độ tư hữu ruộng đất tức là xóa bỏ đến mức tối đa có thể có được trong xã hội tư sản, tất cả những trở ngại, ngăn cản việc tự do dùng tư bản vào nông nghiệp và tự do chuyển tư bản từ ngành sản xuất này sang ngành sản xuất khác. Sự phát triển tự do, rộng rãi nhanh chóng của chủ nghĩa tư bản, sự xóa bỏ tất cả những khâu trung gian không cần thiết khiến cho nền nông nghiệp giống như một nền công nghiệp có những “nhịp độ kinh khủng”, quốc hữu hóa ruộng đất dưới chế độ sản xuất tư bản chủ nghĩa là như thế đấy” (V.I. Lê-nin, 2006)[29] 1.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài Từ sau Cách mạng tháng Tám 1945 đến năm 1975 thống nhất đất nước, nước ta quy định sở hữu đa cấp về đất đai gồm sở hữu công và tư nhân về đất đai theo Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp năm 1959. Năm 1960, miền Bắc thực hiện phong trào “hợp tác hóa” vận động nông dân đóng góp ruộng đất vào làm ăn tập thể, nhưng chế định sở hữu đất đai vẫn theo các quy định của Hiến pháp 1959. 6 Hiến pháp năm 1980 ra đời quy định đất đai phải thuộc SHTD [18], thuộc về dân tộc Việt Nam. Với Chỉ thị số 57/CT-TƯ ngày 15/11/1978 của Ban Chấp hành trung ương Đảng, Đảng và Nhà nước ta đã tiến hành quản lý HTX. Với Chỉ thị 100/CT-TƯ ngày 15/1/1981, nước ta đổi mới cơ chế quản lý kinh tế, đặc biệt là trong sản xuất nông nghiệp. Năm 1987, Luật Đất đai ra đời, đánh dấu một cột mốc quan trọng của hệ thống pháp luật về đất đai. Luật Đất đai đầu tiên của nước ta quy định “Đất đai thuộc SHTD, do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho các nông trường, lâm trường, xí nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức xã hội và cá nhân để sử dụng ổn định, lâu dài” (Luật Đất đai 1987) [15]. Năm 1986, Đại hội Đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam khóa VI đã đề ra đường lối Đổi mới, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng XHCN. Ngày 5/4/1988, Nghị quyết 10 của Bộ Chính trị ra đời, đi vào đời sống và từng bước tháo gỡ khó khăn trong sản xuất, kinh doanh và giải phóng năng lượng sản xuất cho người nông dân. Năm 1993, Luật Đất đai mới thay thế cho Luật Đất đai năm 1987 đã quy định “đất đai thuộc SHTD, QSDĐ thuộc về người SDĐ”. Năm 2003, Luật Đất đai 1993 được thay thế bằng Luật Đất đai 2003 (Doãn Hồng Nhung, 2012) [20]. Từ Luật Đất đai năm 1987 đến Luật Đất đai năm 1993 (sửa đổi, bổ sung hai lần vào năm 1998 và 2001), tiếp đó là Luật Đất đai 2003 (sửa đổi, bổ sung năm 2009), chúng ta thấy, pháp luật đất đai luôn được Nhà nước ta quan tâm bổ sung, hoàn thiện. Qua các đạo luật này, Nhà nước Việt Nam đã ngày càng mở rộng quyền cho người SDĐ. Từ các quyền chung cho đến các quyền riêng của từng đối tượng sử dụng đất (như Điều 105, 106 Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009). Nghị quyết Hội nghị lần thứ VII của Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa IX đã tập trung chỉ đạo tiếp tục đổi mới chính sách và pháp luật về đất đai, tiếp tục khẳng định đất đai thuộc SHTD do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Đến Hiến pháp năm 1992 (sửa đổi, bổ sung năm 2001), Nhà nước ta vẫn duy trì quyền hiến định là đất đai thuộc SHTD do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu pháp 1992)[5]. (Hiến Nhưng chúng ta nhận thấy, thực chất người SDĐ đã có quyền tặng cho, để lại thừa kế QSDĐ, nghĩa là Nhà nước đã cho phép người dân được định đoạt tài 7 sản đất đai một cách hạn chế, trong khuôn khổ pháp luật cho phép. Vấn đề định đoạt QSDĐ hạn chế còn được thể hiện thông qua quyền cho thuê, thế chấp, cho thuê lại, hay góp vốn bằng QSDĐ. Cơ chế quản lý đất đai ngày càng được đổi mới, chính sách đất đai đã được thể chế hóa. Người SDĐ được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, được Nhà nước công nhận QSDĐ, được hưởng thành quả và kết quả đầu tư trên đất được giao, được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, được góp vốn bằng QSDĐ để sản xuất, kinh doanh. Người SDĐ có nghĩa vụ sử dụng đúng mục đích, bảo vệ đất đai, bảo vệ môi trường, nộp thuế, lệ phí, tiền sử dụng đất, được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và NSDĐ trả lại đất cho Nhà nước khi có quyết định thu hồi đất (Doãn Hồng Nhung, 2012) [20]. Sau mười năm thực hiện Luật Đất đai năm 2003 đã phát sinh một số điểm hạn chế dẫn đến vẫn còn tình trạng vi phạm pháp luật đất đai, đất được giao cho thuê sử dụng không đúng mục đích. Luật Đất đai năm 2013 ra đời đã có nhiều đổi mới trong công tác giao đất, cho thuê đất, đáng chú ý là thu hẹp các trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất và cơ bản chuyển sang thuê đất nhằm sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả. Quy định hình thức giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo tính công khai minh bạch, đồng thời huy động được nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước và từng địa phương. Luật Đất đai mới cũng đã thiết lập sự bình đẳng hơn trong việc tiếp cận đất đai giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài đảm bảo yêu cầu hội nhập và phù hợp với các cam kết của Việt Nam với quốc tế. Nhà đầu tư trong nước và nước ngoài đều được áp dụng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; các trường hợp còn lại được áp dụng hình thức thuê đất trả tiền hàng năm hoặc thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất cũng được mở rộng. 8 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở, ngoài việc được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở theo quy định hiện hành, thì còn được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở. Luật Đất đai năm 2013 cũng bổ sung chế tài xử lý theo hướng chủ đầu tư được tiếp tục được gia hạn thêm 24 tháng và trong thời gian này chủ đầu tư phải nộp thêm một khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong thời gian này; sau 24 tháng được chậm tiến độ, nếu vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước sẽ thu hồi đất và không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng. Luật cũng đưa ra các quy định để ngăn ngừa phát sinh mới các trường hợp dự án chậm triển khai, để lãng phí đất đai như: quy định việc giao thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm để đảm bảo phù hợp với khả năng đầu tư và huy động nguồn lực của địa phương; Quy định nhiều điều kiện để được giao đất cho thuê đất, như chủ đầu tư phải có năng lực tài chính để đảm bảo việc sử dụng đất theo tiến độ ghi trong dự án đầu tư; phải ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư; không vi phạm các quy định của pháp luật đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác. Nhằm tạo động lực cho đẩy mạnh tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa nông nghiệp và nông thôn, đảm bảo an ninh lương thực, bảo vệ môi trường và phát triển bền vững, Luật Đất đai mới đã quy định nâng thời hạn giao đất nông nghiệp trong hạn mức cho hộ gia đình, cá nhân từ 20 năm lên 50 năm thống nhất cho các loại đất nông nghiệp (đất trồng cây hàng năm và cây lâu năm, đất lâm nghiệp). Đồng thời, cho phép hộ gia đình, cá nhân tích tụ đất đai với diện tích lớn hơn không vượt quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp. Khuyến khích tích tụ đất đai thông qua cơ chế góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, nhận quyền thuê đất để thuận lợi cho ứng dụng khoa học và công nghệ, cơ giới hóa và phát triển sản xuất hàng hóa. 9 Bổ sung quy định về điều kiện được giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất có rừng phòng hộ, đặc dụng nhằm bảo đảm an ninh lương thực, bảo vệ môi trường trong điều kiện nước ta được dự báo là một trong những nước sẽ chịu tác động mạnh mẽ của biến đổi khí hậu. Bổ sung quy định điều kiện để được giao đất thực hiện dự án đầu tư tại khu vực biên giới, ven biển và hải đảo nhằm đảm bảo quốc phòng, an ninh đất nước (Lê Thanh Khuyến, 2014 ) [12]. Để cụ thể hóa những nội dung trên Chính phủ và các Bộ đã ban hành các Luật văn bản hướng dẫn cụ thể như sau: - Nghị định số 85/CP của Chính phủ ngày 17/12/1996 quy định việc thi hành pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và Chỉ thị số 245/TTg ngày 22/4/1996; - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai năm 2003; - Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; - Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất; - Thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; - Thông tư số 05/2006/TT-BTNMT ngày 24/5/2006 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính Phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; - Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 quy định việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai năm 2003; 10 - Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai; - Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày 14/12/2007 của Thủ tướng Chính phủ về việc kiểm kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. - Nghị định số 44/2008/NĐ-CP ngày 09/4/2008 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất; - Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; - Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất. - Chỉ thị số 134/CT-TTg ngày 20/1/2010 của Thủ tướng Chính phủ về việc tăng cường kiểm tra, xử lý vi phạm pháp luật đất đai của các tổ chức được nhà nước giao đất cho thuê đất; - Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất; - Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; - Luật Đất đai 2013 - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều luật Đất đai năm 2013. Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất. 11 - Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước - Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ. - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất. - Quyết định số 41/2014/QĐ-UBND ngày 19/12/2014 của UBND tỉnh Cao Bằng: Ban hành Quy định về trình tự thủ tục thu hồi đất, trưng dụng đất, giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Cao Bằng. - Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/06/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất. 1.2. Khái quát chính sách đất đai của một số nước trên Thế giới và tại Việt Nam 1.2.1. Khái quát chính sách đất đai của một số nước trên Thế giới Trên thế giới hiện nay tồn tại nhiều chế độ sở hữu về đất đai khác nhau: Tại Anh, quyền tư hữu về đất đai được pháp luật thừa nhận. Cùng với đó, luật pháp nước Anh cũng thừa nhận đất đai thuộc sở hữu của nữ hoàng Anh (hình thức sở hữu này chỉ mang tính tượng trưng, nặng về ý nghĩa chính trị, không có ý nghĩa về mặt kinh tế và pháp luật). Bên cạnh đó nữ hoàng cũng có những diện tích đất thuộc QSH của hoàng gia mà không phải là sở hữu của Nhà nước (Bộ tài nguyên và môi trường, 2012) [3]. Tại Đức, quyền tư hữu đất đai được chính quyền cộng hoà Liên Bang bảo hộ. Đồng thời, khu vực đất công được coi là thuộc sở hữu của Nhà nước bao gồm nhà nước Liên Bang và chính quyền các bang (Bộ tài nguyên và môi trường, 2012) [3]. Đối với Nhật Bản, chế độ sở hữu đất đai thừa nhận sở hữu và thừa kế của tư nhân. Các giao dịch về đất được tiến hành thông qua thị trường. Việc giao dịch đó đặt dưới sự kiểm soát của các cơ quan quản lý. Đất đai cũng được quy định thuộc sở hữu của Nhật Hoàng (Bộ tài nguyên và môi trường, 2012) [3]. 12 Các nước có nền kinh tế chuyển đổi thuộc Liên Xô cũ và Đông Âu hiện nay thực hiện chế độ đa sở hữu về đất đai gồm sự thừa nhận quyền sở hữu của tư nhân về đất đai và sở hữu của nhà nước. Hiện nay, nước Nga có khoảng 10 triệu hộ gia đình đang sở hữu và sử dụng một số lượng lớn diện tích đất vườn và đất thuộc trang trại gia đình; gần 12 triệu nông dân đang sở hữu đất dưới hình thức cổ phần với mức cổ phần trung bình là 10 ha và còn có rất nhiều hình thức sử dụng, sở hữu khác như thuê đất, sử dụng đất thừa kế. Cuộc cải cách đất đai ở nước Nga được tiến hành trên cơ sở bãi bỏ sự độc quyền của Nhà nước, để chuyển sang hình thức phải trả tiền và công khai hóa hoạt động của thị trường đất đai. Thừa nhận QSH của tư nhân. Tuy nhiên, phần đất đai thuộc SHNN vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong tổng số quỹ đất của các quốc gia này. Việc giao dịch QSH đối với loại tài sản là đất đai được thừa nhận và phải thực hiện đăng ký với cơ quan quản lý đất và quy hoạch cấp quận, huyện. Các hoạt động giao dịch chuyển nhượng QSH tài sản đất đai phải thực hiện đóng thuế chuyển nhượng tài sản. Nhóm các nước đang phát triển hiện nay chiếm đa số các quốc gia trên thế giới, có trình độ phát triển kinh tế vẫn ở mức trung bình và thấp. Các nước đang phát triển theo đuổi những mô hình chế độ chính trị rất đa dạng. Tuy nhiên, phổ biến nhất là hai loại hình chế độ sở hữu đất đai, đó là chế độ sở hữu tư nhân và chế độ sở hữu Nhà nước về đất đai. Trong số đó, Trung quốc, Việt Nam và Lào được xem là các trường hợp ngoại lệ. Riêng đối với chế độ SHTN hoàn toàn, trên thực tế rất khó có quốc gia đang phát triển nào thực hiện chế độ SHTN tuyệt đối về đất đai. Vì vậy, hình thức sở hữu còn lại cơ bản là chế độ đa sở hữu về đất đai. Tức là, đất đai đồng thời có thể thuộc sở hữu của tư nhân hoặc của nhà nước. Điều này được ghi nhận trong luật pháp của rất nhiều quốc gia đang phát triển thuộc các khu vực địa lý khác nhau. Chẳng hạn trong luật đất đai của các quốc gia như: Apghanistan, Belarut, Indonexia, Kazakhstan, Ả rập, Singapore, Thái Lan… đều quy định đất đai thuộc SHNN và tư nhân. Ở Ixraen, hầu hết đất đai thuộc SHNN, Nhà nước thực hiện cho thuê đối với các nông dân hoặc những doanh nghiệp, với hợp đồng thuê đất có thời hạn từ 49 đến 99 năm. Như vậy, đối với trường hợp Ixraen, chế độ sở hữu là chế độ SHNN về đất đai. Tại Nam Phi, Luật CCRĐ 1997 của nước này quy định: đất đai thuộc sở hữu của người lao