Tài liệu đánh giá thực trạng quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất cho thuê đất trên địa bàn huyện thanh ba tỉnh phú thọ giai đoạn 2012 2016

.. ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN HOÀI NAM ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ ĐƯỢC NHÀ NƯỚC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH BA, TỈNH PHÚ PHỌ GIAI ĐOẠN 2012 - 2016 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2017 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN HOÀI NAM ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ ĐƯỢC NHÀ NƯỚC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH BA, TỈNH PHÚ PHỌ GIAI ĐOẠN 2012 - 2016 Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Thế Hùng THÁI NGUYÊN - 2017 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu riêng của tôi. Các số liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kì công trình nào khác. Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./. Tác giả luận văn NGUYỄN HOÀI NAM ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ tạo điều kiện thuận lợi nhất, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý báu của tập thể và cá nhân trong và ngoài trường đại học Nông Lâm Thái Nguyên. Đầu tiên tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc tới PSG.TS NGUYỄN THẾ HÙNG là người trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và hoàn thành luận văn. Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Sở Tài nguyên và Môi trường Phú Thọ, Văn phòng đăng ký đất đai, phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Thanh Ba, UBND Huyện Thanh Ba, đặc biệt là 30 tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện và các cơ quan ban ngành khác có liên quan tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu, những thông tin cần thiết để thực hiện luận văn này. Tôi xin được bày tỏ lòng cảm ơn chân thành và sâu sắc tới sự giúp đỡ tận tình, quý báu đó! Xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn NGUYỄN HOÀI NAM iii MỤC LỤC Trang TRANG BÌA PHỤ LỜI CAM ĐOAN ................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................ ii MỤC LỤC ............................................................................................................. iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ................................................................... vi DANH MỤC BẢNG BIỂU ................................................................................. vii DANH MỤC HÌNH VẼ ...................................................................................... viii MỞ ĐẦU ............................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ..................................................................................... 1 2. Mục tiêu của đề tài ............................................................................................. 2 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ........................................................... 2 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ...................................... 3 1.1. Cơ sở lý luận và tầm quan trọng của công tác quản lý đất đai ....................... 3 1.1.1. Tầm quan trọng của công tác quản lý đất đai .............................................. 3 1.1.2. Cơ sở pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ................................. 4 1.2. Tổng quan quản lý đất đai trong nước và ngoài nước................................... 11 1.2.1. Tình hình quản lý đất đai trên thế giới ....................................................... 11 1.2.2. Tình hình sử dụng đất của các tổ chức tại Việt Nam ................................. 14 1.3. Tình hình sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn tỉnh Phú Thọ ................ 22 Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU....................... 26 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ................................................................. 26 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu................................................................................. 26 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .................................................................................... 26 2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ................................................................. 26 2.3. Nội dung nghiên cứu ..................................................................................... 26 2.4. Phương pháp nghiên cứu ............................................................................... 27 2.4.1. Số liệu thứ cấp ............................................................................................ 27 iv 2.4.2. Số liệu sơ cấp ............................................................................................. 28 2.4.3. Phương pháp so sánh, phân tích tổng hợp ................................................. 29 Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .............................. 30 3.1. Khái quát tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Thanh Ba có liên quan đến tình hình sử dụng đất của các tổ chức .......................................... 30 3.1.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội có liên quan đến tình hình sử dụng đất của các tổ chức [27] ............................................................... 30 3.1.2. Hiện trạng quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Thanh Ba ........ 35 3.2. Đánh giá hiện trạng quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Thanh Ba giai đoạn 2012-2016 .................................................. 39 3.2.1. Tình hình quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế ......................... 39 3.2.2. Kết quả cho các tổ chức kinh tế thuê đất trong giai đoạn 2012 – 2016 ..... 49 3.2.3. Đánh giá tình hình vi phạm về pháp luật đất đai của các tổ chức .............. 56 3.2.4. Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức được giao trong giai đoạn 2012 – 2016 ............................................ 59 3.3. Đánh giá hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức kinh tế ................................ 60 3.3.1. Đánh giá hiệu quả kinh tế........................................................................... 60 3.3.2. Đánh giá hiệu quả xã hội ............................................................................ 62 3.3.3. Đánh giá hiệu quả môi trường.................................................................... 64 3.3.4. Đánh giá công tác giao cho thuê đất theo ý kiến của tố chức .................... 65 3.3.5. Giải pháp nâng cao hiệu quả của việc giao đất, cho thuê đất theo kết quả điều tra từ các tổ chức kinh tế ................................................................... 66 3.4. Khó khăn tồn tại và đề xuất một số biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức kinh tế .......................................................................... 68 3.4.1. Khó khăn và tồn tại trong việc sử dụng đất của các tổ chức kinh tế.......... 68 3.4.2. Nguyên nhân biến động tình hình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế..... 70 3.4.3. Giải pháp về kinh tế ................................................................................... 71 3.4.4. Giải pháp về khoa học công nghệ .............................................................. 72 3.4.5. Giải pháp về tăng cường quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trong thời gian tới ...................................................................................... 73 v 3.4.6. Các giải pháp khác ..................................................................................... 74 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ................................................................................ 75 1. Kết luận ............................................................................................................ 75 2. Đề nghị ............................................................................................................. 75 TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................. 76 PHỤ LỤC .............................................................................................................. 1 vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Kí hiệu Tên đầy đủ CP Cổ phần CN-TTCN Công nghiệp – Tiểu thủ công nghiệp HCNN Hành chính nhà nước GDP Tốc độ tăng trưởng kinh tế KT-XH Kinh tế xã hội QH Quy hoạch QSD Quyền sử dụng TNHH Trách nhiệm hữu hạn TDMNBB Trung du miền núi Bắc bộ TN&MT Tài nguyên và môi trường UBND Ủy ban nhân dân XHCN Xã hội chủ nghĩa vii DANH MỤC BẢNG BIỂU Trang Bảng 3.1: Tốc độ tăng trưởng kinh tế huyện thời kì 2005 - 2015 ........................ 33 Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất đai năm 2016 của huyện Thanh Ba ................ 38 Bảng 3.3. Tình hình sử dụng đất theo loại hình tổ chức của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Thanh Ba .............................................................. 42 Bảng 3.4: Kết quả giao đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Thanh Ba năm 2012 ....................................................................................... 44 Bảng 3.5: Kết quả giao đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Thanh Ba năm 2013 ....................................................................................... 45 Bảng 3.6: Kết quả giao đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Thanh Ba năm 2014 ....................................................................................... 46 Bảng 3.7. Kết quả giao đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Thanh Ba năm 2015 ....................................................................................... 47 Bảng 3.8: Tổng hợp tình hình giao đất cho các tổ chức kinh tế giai đoạn 2012 - 2016 ... 48 Bảng 3.9: Kết quả cho các tổ chức kinh tế thuê đất trong năm 2012 .................. 50 Bảng 3.10: Kết quả cho các tổ chức kinh tế thuê đất trong năm 2013 ................ 52 Bảng 3.11: Kết quả cho các tổ chức kinh tế thuê đất trong năm 2014 ................ 53 Bảng 3.12: Kết quả cho các tổ chức kinh tế thuê đất trong năm 2015 ................ 54 Bảng 3.13: Kết quả cho các tổ chức kinh tế thuê đất trong năm 2016 ................ 55 Bảng 3.14: Tổng hợp kết quả cho các tổ chức kinh tế thuê đất giai đoạn 2012 - 2015.... 55 Bảng 3.15. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức kinh tế ............................................................................................... 59 Bảng 3.16: Tiền nộp thuế của các tổ chức kinh tế giai đoạn 2012 -2016 ............ 61 Bảng 3.17: Hiệu quả xã hội của một số tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Thanh Ba .......................................................................................... 63 Bảng 3.18: Hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn huyện Thanh Ba .... 64 Bảng 3.19. Tổng hợp ý kiến của tổ chức đánh giá giao đất, cho thuê đất ........... 65 Bảng 3.20: Tổng hợp giải pháp nâng cao hiệu quả của công tác giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Thanh Ba, tỉnh Phú Thọ ............................................................................................ 67 viii DANH MỤC HÌNH VẼ Trang Hình 3.1: Cơ cấu tổng diện tích tự nhiên huyện Thanh Ba năm 2016 ................. 39 Hình 3.2: Biểu đồ thể hiện số lượng tổ chức theo loại hình tổ chức của các tổ chức kinh tế ......................................................................................... 42 Hình 3.3: Khu đất cho thuê trái phép của công ty Cổ phần khoáng sản Tây Bắc 58 Hình 3.4: Khu đất chưa đưa vào sử dụng của công ty TNHH Fabinno ............... 58 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Có thể nói, đất đai là lĩnh vực phức tạp, nhạy cảm. Công tác quản lý nhà nước về đất đai ảnh hưởng trực tiếp tới phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm an ninh, quốc phòng, bảo vệ môi trường và phát triển bền vững. Làm tốt công tác quản lý đất đai sẽ góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, bảo đảm lợi ích của nhà đầu tư và đời sống người dân. Nguồn tài nguyên, nguồn lực đất đai vô cùng quý giá, nhưng là nguồn tài nguyên có hạn, việc quản lý sử dụng nguồn tài nguyên này vào phát triển kinh tế xã hội một cách khoa học, tiết kiệm và đạt hiệu quả cao là vô cùng quan trọng và có ý nghĩa to lớn Ở nước ta, quỹ đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất là rất lớn. Kết quả kiểm kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày 14 tháng 12 năm 2007 của Thủ tướng Chính phủ cho thấy tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức đã có nhiều chuyển biến tích cực. Trong năm 2014, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 21/CT-TTg ngày 01/8/2014 của Thủ tướng Chính phủ về kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2014 trên cả nước. Trong những năm gần đây, tại các xã thuộc huyện Thanh Ba có tốc độ đô thị hóa vẫn còn chậm; vấn đề quản lý nhà nước về đất đai còn nhiều bất cập, giá đất là một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn vướng mắc trong công tác bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư, khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,… Với phương châm từng mét vuông đất phải hữu ích và khai thác đất đai phải trở thành động lực lớn để thực hiện thắng lợi các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của địa phương thì việc tìm ra các giải pháp quản lý chặt chẽ, khai thác có hiệu quả cao nhất quỹ đất của các tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất, cho thuê đất đã trở thành vấn đề hết sức quan tâm của huyện Thanh Ba nói riêng và tỉnh Phú Thọ nói chung. 2 Thực tế diện tích mà các Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất lại đang quản lý sử dụng chưa chặt chẽ, hiệu quả thấp, xảy ra nhiều tiêu cực, sử dụng không đúng diện tích, bị lấn chiếm, chuyển nhượng trái phép, cho thuê trái phép,... diễn ra rất phổ biến. Xuất phát từ thực tiễn khách quan đó, việc nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Thanh Ba - tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2012-2016” được đặt ra nhằm đánh giá thực trạng, tìm ra các giải pháp thiết thực, tích cực để tham mưu cho các ngành và chính quyền các cấp nhằm phát huy hiệu quả công tác quản lý quỹ đất của Nhà nước nói chung và diện tích đất đang giao cho các tổ chức quản lý sử dụng nói riêng; đặc biệt là diện tích đang giao, cho thuê đối với các tổ chức kinh tế quản lý sử dụng trên địa bàn huyện Thanh Ba, để góp phần thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. 2. Mục tiêu của đề tài + Khái quát chung về tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Thanh Ba có liên quan đến các tổ chức sử dụng đất + Đánh giá thực trạng của các tổ chức kinh tế được giao và cho thuê trên địa bàn huyện trong giai đoạn 2012 - 2016. + Đánh giá hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức khi được giao và cho thuê thông qua kết quả phiếu điều tra. + Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện. 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3.1. Ý nghĩa khoa học Tạo cơ sở khoa học và thực tiễn, đề xuất các giải pháp quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Thanh Ba. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài Đề tài góp phần quan trọng trong việc khắc phục những hạn chế trong quản lý, sử dụng đất trên phạm vi huyện Thanh Ba nói chung và đất của các tổ chức kinh tế đang quản lý, sử dụng nói riêng, là cơ sở để xác định tính minh bạch trong quản lý, sử dụng đất và nâng cao vai trò quản lý nhà nước về đất đai, đồng thời góp phần thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của huyện. 3 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở lý luận và tầm quan trọng của công tác quản lý đất đai 1.1.1. Tầm quan trọng của công tác quản lý đất đai a) Đối với nhà nước Nhà nước với tư cách là đại diện cho toàn dân thống nhất quản lý đất đai nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất. Thông qua giao đất và cho thuê đất là Nhà nước đã thực hiện việc quản lý này. Khi quyết định giao đất và cho thuê đất, Nhà nước đã tạo ra ràng buộc pháp lý giữa người sử dụng đất và Nhà nước bằng Giấy chứng nhận QSD đất, buộc người sử dụng phải tuân thủ theo. Người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất theo các quy định của pháp luật. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [20]. Thông qua giao đất và cho thuê đất, Nhà nước bảo đảm lợi ích của mình và lợi ích chung của toàn xã hội vì giao đất và cho thuê đất là một hình thức phân phối đất đai cho những người có nhu cầu sử dụng chính đáng. Do đó, giao đất và cho thuê đất cũng góp phần tạo ra công bằng cho toàn xã hội. Công tác giao đất và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư sẽ hạn chế được tình trạng sử dụng đất manh mún, quản lý sử dụng đất theo quy hoạch. Đất đai được giao hoặc cho thuê đối với các dự án đầu tư thường là đất chưa được đầu tư cơ sở hạ tầng, quá trình thực hiện dự án góp phần tạo ra cơ sở hạ tầng cho xã hội. Các dự án đi vào hoạt động sẽ tạo việc làm, giải quyết lao động, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế. b) Đối với người sử dụng đất Giao và cho thuê đất không chỉ có ý nghĩa quan trọng đối với Nhà nước mà còn có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với người sử dụng đất. Nó là cơ sở về quyền sử dụng cho người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để từ đó người sử dụng có thể khai thác các công năng, tính dụng và khai thác các lợi ích từ đất đai. Được Nhà nước giao đất, cho thuê đất cũng đồng nghĩa với việc trao quyền cho người sử dụng đất theo quy định trong pháp luật như quyền được bảo vệ khi bị xâm phạm, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, quyền được chuyển nhượng, thế chấp… 4 Đối với các dự án đầu tư Đất đai là cơ sở đầu tiên để thực hiện dự án đầu tư. Bất kỳ dự án đầu tư của tổ chức kinh tế nào cũng cần có đất để xây dựng, không có đất thì các dự án này không thể thực hiện được. Khi thẩm định dự án để ra quyết định đầu tư, dù khả năng tài chính có thuyết phục đến mấy mà đất đai không có thì dự án đó không thể khả thi. Một trong các bước của quá trình thực hiện dự án đầu tư chính là lựa chọn địa điểm thực hiện dự án. Giao đất và cho thuê đất chính là bước tạo lập cơ sở cho việc thực hiện dự án. Để thực hiện một dự án đầu tư thì cần phải có vốn. Bất kì một dự án đầu tư nào cũng đòi hỏi một số vốn lớn mà bản thân các chủ đầu tư bằng nguồn vốn tự có của mình có thể không đủ để đầu tư mà phải huy động từ các nguồn khác. Một trong các nguồn huy động vốn là ngân hàng. Cơ sở pháp lý của giao và cho thuê đất là GCNQSD đất tạo điều kiện cho các chủ đầu tư có thể tiếp cận nguồn vốn ngân hàng bằng cách thế chấp quyền sử dụng đất, thể chấp tài sản hình thành trong tương lai gắn liền với đất. Nguồn vốn này cùng với các nguồn vốn từ kênh huy động khác là điều kiện để chủ đầu tư có thể tiến hành thực hiện dự án. (Phương Hiếu, 2012) [10]. 1.1.2. Cơ sở pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Từ thập niên 80 trở lại đây, nền kinh tế nước ta đã có những chuyển biến đáng kể. Nền kinh tế tự cung, tự cấp đã dần chuyển sang nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần với định hướng xã hội chủ nghĩa. Kinh tế ngày càng phát triển dẫn đến sự đa dạng hóa các thành phần kinh tế và các hình thức sản xuất. Từ chỗ kinh tế quốc doanh chiếm đa số thì đến nay kinh tế tư nhân, liên doanh liên kết phát triển đóng vai trò không thể thiếu trong nền kinh tế quốc dân. Nhờ có chính sách đổi mới đó mà đời sống người dân ngày càng cải thiện. Tuy nhiên bên cạnh những mặt tích cực đó thì vấn đề đặt ra với cơ quan quản lý đất đai là làm thế nào để đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất ngày càng gia tăng của các ngành sản xuất và của đời sống nhân dân. Đây là vấn đề được Đảng và Nhà nước hết sức quan tâm, chú trọng giải quyết. Sự quan tâm đó được thể hiện qua Luật Đất đai và hàng loạt các văn bản của Chính phủ và các Bộ, Ngành có liên quan. 5 Sau đây là những cơ sở pháp lý được nghiên cứu để thực hiện đề tài: - Luật Đất đai năm 2003. - Luật Đất đai năm 2013. - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành Luật Đất đai năm 2003 ; - Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về cấp GCNQSD đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai; - Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;.... - Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/6/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐCP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về cấp GCNQSD đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;… . - Nghị định số 43/2014/NĐ - CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai. - Nghị định 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính Phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. - Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. - Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Nghị định số 35/2015/NĐ-CP ngày 13/4/2015 của Chính phủ về quản lý, sử dụng đất lúa. 6 1.1.2.1. Căn cứ để giao đất và cho thuê đất đối với các tổ chức Theo Điều 27 Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ tái định cư thì căn cứ để quyết định giao đất, cho thuê đất gồm [18]: - Quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Trường hợp chưa có quy hoạch sử dụng đất hoặc kế hoạch sử dụng đất được duyệt thì căn cứ vào quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. - Nhu cầu sử dụng đất được thể hiện trong văn bản sau: Đối với các tổ chức thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cấp giấy chứng nhận đầu tư; Đối với các dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc không phải cấp Giấy chứng nhận đầu tư thì phải thể hiện nhu cầu sử dụng đất trong đơn xin giao đất, thuê đất và có văn bản của Sở Tài nguyên và Môi trường thẩm định về nhu cầu sử dụng đất. 1.1.2.2. Thời hạn giao và cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư Điều 66, Điều 67 của Luật Đất đai 2003 [12] và Điều 125 Luật Đất đai 2013 [13] quy định thời hạn sử dụng của các loại đất. Trong đó một số loại đất như đất ở; đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất quốc phòng, an ninh; đất tôn giáo... là những loại đất được giao sử dụng ổn định lâu dài: Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế để thực hiện các dự án đầu tư được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá năm mươi năm; đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất là không quá bảy mươi năm. Việc quy định thời hạn sử dụng đất một mặt giúp các nhà đầu tư có thể yên tâm đầu tư và sử dụng đất phù hợp, mặt khác là cơ sở để Nhà nước có thể thu hồi lại đất khi đã hết thời hạn giao và cho thuê để sử dụng vào mục đích khác. Tuy nhiên, Nhà nước cũng quy định thời hạn giao và cho thuê đất đủ dài để nhà đầu tư có đủ thời gian để thu hồi vốn và khai thác các lợi ích mà mình đã đầu tư trên đất. 7 Luật còn quy định trong trường hợp đã hết thời hạn giao đất, cho thuê đất, nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất đó thì nhà đầu tư có thể đăng ký xin gia hạn thời hạn sử dụng đất. Có thể thấy rằng đây là một quy định tạo điều kiện cho các nhà đầu tư tiếp tục khai thác những lợi ích mình đã bỏ ra đồng thời khuyên khích họ đầu tư thêm vào đất. 1.1.2.3. Thẩm quyền giao đất và cho thuê đất đối với các tổ chức Thẩm quyền giao và cho thuê đất được quy định tại Điều 37 Luật Đất đai 2003 [12], Điều 59, Luật Đất đai 2013 [13]. Cả hai điều này quy định ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh, huyện trực thuộc Trung ương quyết định giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện các dự án đầu tư. 1.1.2.4. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được giao đất, cho thuê đất Theo quy định của Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013, các tổ chức khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có các quyền và nghĩa vụ như sau [12],[ 13]: - Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất a, Quyền và nghĩa vụ của tổ chức giao đất không thu tiền sử dụng đất. Theo Điều 109 và Điều 110 của Luật Đất đai năm 2003: + Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật Đất đai năm 2003. + Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. + Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để xây dựng các công trình không bằng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước được quyền bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất. Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục giao đất không thu tiền sử dụng đất theo mục đích đã được xác định. Theo Điều 173 Luật Đất đai 2013 qui định: + Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật Đất đai 2013. 8 + Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất. b, Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất Luật Đất đai 2003 [12] qui định: + Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật Đất đai năm 2003. + Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng đã được xây dựng gắn liền với đất; Cho thuê quyền sử dụng đất và công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng đã được xây dựng gắn liền với đất; Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật; Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn theo quy định của pháp luật; Góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật; + Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có các quyền, nghĩa vụ quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 109 của Luật Đất đai năm 2003. Theo Luật Đất đai 2013[13] thì: Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này. 9 Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê ngoài quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này còn có các quyền sau đây: + Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; + Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; + Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật; + Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; + Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật. Tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này; việc thực hiện các quyền phải được sự chấp thuận bằng văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 173 của Luật này. Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây: 10 + Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở mà được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; + Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuận không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này mà được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng; + Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuận không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này mà được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng. c, Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê được quy định tại Điều 111 Luật Đất đai 2003 [12] như sau: + Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất có các quyền và nghĩa vụ sau đây: + Các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật Đất đai năm 2003; + Thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật; + Bán tài sản, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định; + Cho thuê lại đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng tạ khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế;